進入2018年，全國各地樓市出台密集的調控政策。據統計，全國發布的樓市調控政策數量已超過115個。一季度樓市調控政策共計發布76次。4月份，發布樓市調控政策達33個，其中25個城市發布了調控政策，海南、北京、杭州等城市更是多次發布樓市調控政策。
從新政發布城市來看，從去年集中在一二線城市，向三四線城市轉移，覆蓋面越來越大。從政策手段來看，各地房地產調控政策不斷升級，除了限購限貸限價，已有60個城市採取了限售政策，還有7個城市推出了房源搖號政策。
但就是在如此嚴密的房地產調控之下，很多城市樓市依然火爆。數據顯示，一季度70個城市中有55個城市環比依然是上漲的。東北邊境小城丹東房價兩天暴漲57%，嚇得開發商臨時封盤。
還有炒房團在短期內將三線城市房從炒高兩三倍，令人不寒而慄。近日，杭州177套房源近3000人參與搖號，中籤率僅有6%，各熱點城市房產「供不應求」局面依然明顯。
現在可能很多人感到迷惑，明明是中國房地產調控已經進行得轟轟烈烈，各級政府都下了很下的決心，「房子不是用來炒的，而是用來住的」各方已達成共識，為啥在房地產調控政策承壓之下，熱點城市的房地產還是依然火爆呢？
平心而論，一線城市的房地產的確已經降溫，從一季度70個主要城市房價下跌的城市主要是北京、上海等東部沿海城市。與此同時，北京、上海、深圳等一線城市的新房和二手房價格已經連續十幾個月小幅下跌。而當前樓市依然火爆的城市主要還是二三線城市。那麼，這些城市為啥會如此在密集的調控政策下，悠然走著獨立行情呢？
首先，由於地方政府對新房進行限價令，導致開發商推新盤的速度放緩，於是房地產出現供需失衡的情況，現在很多城市的購房者像股民一樣買房要進入「搖號程序」。據報道，今年3月初，成都400套房源有5萬多人參與搖號；4月19日，西安2700套房源5千人參與搖號；5月7日，杭州177套房源近3000人參與搖號。
從表面上看，各地的搖號新政好處多多，廣大群體也積極響應：其一，在政府部門的監督之下，杜絕了不良開發商亂收「號子費」、「車位費」等亂象；其二，在房產市場上建立公平、透明的環境。要買房無需憑關係，老幼無欺都可獲得平等機會。三是，被搖號抽中的人都可用公積金貸款買房。
但問題是，搖號新規出台後，將會使那些原來並不需要購房的人，都拖到了購房群體中來，從而變為剛性需求，因為沒有人願意放棄政府給予的搖號這個權利，就連杭州98歲的老奶奶也不忍放棄機會。在這樣的情況下，杭州的新房供應緊張問題不可能得到緩解，而且房價還有上漲的風險，當地樓市能不火嗎？
再者，二線城市的搶人才活動，讓各色人才目不暇接。目前各城市為了實現自身的功能定位，為了實現更好的跨越式發展，紛紛推出了引進人才政策，吸引人才流入。因為城市的競爭，是人才的競爭。各城市通過戶籍直接落戶、積分落戶、住房補貼等政策來吸引人才，也增加了各城市人才住房的需求。
西安市從3月22日開始，人才落戶政策升級，全國在校大學生憑學生證和身份證，在線即可辦理落戶。僅4天時間，西安共遷入落戶人口近1.7萬人。廣州早在2017年12月就發布了高層次人才認定、保障以及培養政策。計劃在5年內投入15億元，對經認定的廣州市高層次人才給予住房保障、子女入學、配偶就業等方面的優厚待遇。
熱點城市放開了對人才引入的門檻，使人口由原來的小幅流入，變成大幅湧進。不僅引進了大量外來人才，也提高了城市的知名度，而且還引來了大量的投資性購房需求，還加快了城市房地產去庫存，在房地產調控政策變相放鬆的情況下，當地樓市能不火起來嗎？
最後，三四線城市前些年就就推出棚戶區改造，而從去年開始進行貨幣化安置計劃。地方政府先拿棚戶區作為抵押品，向國開行貸款，而國開行把大量資金放貸給地方政府，由地方政府將資金下發到棚戶區居民的手中，讓拆遷的居民在附近自己選擇落戶房源。
一時間，把原本不需要買房的人，都變成了剛性群體，並且還賦予了其強大的購買力，雖然這對於去庫存有利，但是棚戶區改造，貨幣化安置點燃了當地房地產瘋狂的烈焰。
不過，我們認為這樣的棚戶區改造，貨幣化安置的模式很難執行得下去。因為地方政府的錢是向銀行借的，借了之後再發給棚改居民，而棚改居民拿這個錢去買房，會推高周邊地區的房價，而高房價又使得地方政府在下一輪棚改中，必須向國開行貸出更多的資金，如此惡性循環下去，必是難以持續的。
一邊是如火如荼的房地產調控密集出台，一邊樓市卻像「打不死的小強」屹立不倒，甚至還呈現越調越熱的現象。這說明國內房地產已到了「天欲令其滅亡，必先讓其瘋狂」程度。而隨著房地產調控政策，由一二線城市向三四線城市轉變，以及長效機制跟進，多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度的建立，各城市住房市場會逐步回到供需平衡局面，房地產終將會從高燒中冷卻下來。
留言列表
