不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

每年報稅季又報到，2017年度綜合所得稅申報，包括不動產買賣在內，只要在2017年度有賣房的「售屋族」，必須看看如何節稅扣抵，以免當冤大頭！專家指出，舉凡2017年出售房屋時所花的「取得成本」、「移轉費用」都可以扣抵，而這類優先申報為「核實認定」，但若無法舉證買價房屋，才能採用「標準認定」。
 
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，若是出售房屋的實際價格，扣掉「取得成本」及「移轉費用」，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按扣除後的實際發生價額申報，為優先申報的「核實認定」；但若無法舉證，才能採用「標準認定」的方式。
 
「核實申報」中的「取得成本」包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息，加上取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能，非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費；而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。
 
也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果民眾都能夠提供相關證明文件，全部可以扣抵。但若屋主無法舉證，才能採取「標準認定」的申報方式，而雙北市「標準稅率」維持2016年標準。
 
以台北市而言，一般住宅課稅比例為41%，若是依「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」而認定為高級住宅者，課稅比例則為46%。
 
舉例來說，2017年出售的房屋位於台北市，且無法提供取得成本及移轉費用證明文件的物件，又非高級住宅者，房屋評定現值為100萬元，在申報所得時就需填寫財產交易所得為41萬元：若是認定為高級住宅者，則需要依照46%來計算所得為46萬元。
 
此外，賣出的房屋若位於台北市總價超過7000萬元、新北市總價逾6000萬元的豪宅，還有雙北市以外縣市總價4000萬元以上等豪宅，且無法舉證當年買進成本，則依實際賣屋價格的15%，做為售屋所得，然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。
 
以台北市售價1億元的豪宅為例，若提不出買進成本，國稅局將按房地比例（一般是房3地7），認列房屋收入為3000萬元，再依房屋收入15％，即450萬元作為出售房屋的所得額，再併計個人其他所得項目，按5％至45％稅率繳交綜所稅。
 
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則提醒，2017年賣屋繳稅還有一項「房地合一稅」，民眾若在2016年後購置不動產、持有不滿2年即售出房屋者，記得要在30天內申報，以免受罰。（黃阡阡／台北報導）
 
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