去年6月28日，貓哥發了一篇文章《中國最有錢景的35座城市，你的故鄉在不在裡面？哪些城市未來將衰落？》，到了9月12日，貓哥再發了一篇《八年一個周期，看懂房價的邏輯！舉個例子：這座城市房價曾完爆京滬，有最生猛的炒房團，為什麼現在玩不下去了？》，提到省會城市將是熱點。
當時貓哥提出了幾個觀點：
❶ 過去8年左右，中國房地產大勢是：直轄市、省會城市崛起，沿海製造業城市「跑輸大盤」。
❷ 省會們汲取全省的金融、經濟、財政、招商資源，在政策的加持下，GDP突飛猛進，利好消息頻傳，房價一舉超過了沿海製造業發達的市縣。
❸ 資源、人才越來越集中於5大經濟帶的「頭部」中心城市。中國進入以都市圈和城市群為主要動力的發展階段。無論是投資房產，還是選擇人生起步城市，就在城市帶中心城市裡找。
❹ 「年輕人口」將成為全國所有城市爭奪的重要「資源」。從全球經驗來看，年輕勞動力更多的會趨向於大都市圈，因此人口爭奪戰，也在很大程度上取決於各地區的核心城市、都市帶的發展程度。
❺ 未來，中國的GDP強市都將是在軌道附近的城市，而這些城市的經濟更有活力，相應的房價也將更高。
時隔幾個月，回頭再看看，這些觀點和觀察都經受住了時間的考驗。
01
賣地收入創新高
今天，有兩則新聞成功吸引到了貓哥的注意：
（一）
財政部公布了4月份全國財政收支狀況，地方一般公共預算本級收入35789億元，同比增長9.2%。全國一般公共預算收入中的稅收收入60898億元，同比增長16.5%；非稅收入8121億元，同比下降8.8%。2018年1到4月國有土地使用權出讓收入17958億元，同比增長40.7%。
國有土地使用權出讓收入，也就是大家熟悉的「土地出讓金」，這意味著什麼呢？
我們不妨回歸下：
按照財政部公布的2015年、2016年、2017年財政收支狀況，2017年國有土地使用權出讓收入52059億元，同比增長40.7%；2016年國有土地使用權出讓收入相關支出38406億元，同比增長16.8%； 2015年國有土地使用權出讓收入32547億元，同比減少8840億元，下降21.4%。
土地出讓金增長40.7%的背後，是地方政府大量供地。數據顯示，2018年1到3月，全國300個城市共成交土地5362宗，同比增加19%；成交面積24140萬平方米，同比增加32%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1664宗，同比增加9%；成交面積8415萬平方米，同比增加21%。
那些城市地賣得多呢？
從總量上看，位居前列的福州、杭州、濟南、成都、蘇州、南京、北京都是熱點城市，而同比漲幅前十的城市除北京外，都是近期房市的熱點城市。
02
成都街頭走一走，大家在搶房
另一則新聞是：
（二）
成都出台《進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》（以下簡稱《通知》），該《通知》可以看作是房價調控的新舉措，對限購對象提出了調整，限購對象不再是個人，而是以為家庭為單位。
此外，《通知》還提出戶籍遷入成都市未滿24個月的購房人，應在成都市穩定就業且連續繳納社保12個月以上，才可在成都市新購買商品住房或二手住房。成都市房產管局相關負責人解釋稱，此前執行的限購措施對新入戶人員沒有繳納社保的要求，導致部分投機需求通過入戶方式達到購房目的，進一步加劇了供需矛盾。
其實，根據此前成都市出台的調控政策，成都非戶籍人士要想購買限購區的房子，需要連續繳納24個月的社保或者個稅才能購買，而且不能補繳，這也導致了2016年10月到去年上半年成都房市的遇冷。
可從去年年中起，各大城市紛紛推出「搶人大戰」，不斷降低落戶條件，成都實行45歲以內全日制大學本科及以上畢業生憑畢業證落戶。從2017年7月19日至2018年4月26日，「搶人大作戰」實施9個月左右，成都市累計人才落戶17.62萬人。
很多嗎？
要看怎麼算。
2017年成都市戶籍人口為1435.33萬人、流動人口為619.29萬人，人才落戶的17.62萬人並不算太多，也就1.2%左右，並且有不少是從常住人口轉成戶籍人口的。
可就是這17.62萬人激起了成都搶房的熱潮，接下來的事情，大家都看到了，成都房市異常火爆起來。
房價在快速上漲，成都市主城區二手房均價在每平米2萬元，部分地區已經超過3萬，近郊也過萬。
由於政府對新房限價，使得新房和周邊二手房存在價差，新房「買到就是賺到」，形成連鎖反應。隨便一個樓盤開盤，網上登記人數就超過數萬人，現場交資料有購房意願的人也有數萬人，7萬人搶的不過是1000套左右的房源，排隊排了幾公里。有的新盤300多套房子，兩小時就告罄。
意志再堅定的人，面對這股熱潮都扛不住了，紛紛加入搶購，五一前後，很多人冒雨排隊。買房？
不是，是搖號，買的人多，只能通過搖號來決定誰有運氣拿到資格。有的樓盤，購房者甚至是全款拿下。
西安、武漢的情況也類似。在國家提出「房住不炒」的總基調下，「新一線城市」的房價暴漲和恐慌性搶購，也成功引起了國家部委的重視。
5月10日，新華社刊發了一則報道：住建部負責人9日就房地產市場調控問題約談了成都、太原兩市政府負責同志。
這次約談再次強調，堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆。這是繼全國兩會「部長通道」后，住房城鄉建設部再一次表明堅決的態度。
據了解，「五一」前住房城鄉建設部還約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市政府負責同志。
所以，一周后，成都出台了《通知》，要求限購已家庭為單位，同時落戶未滿24個月的，要在當地穩定就業並且連續繳納社保12個月才能買房。
其他受約談城市跟進調控升級將是大概率事件。
但貓哥也注意到——如果是去年「搶人大戰」時落戶、就業的人才，要在12個月後才能買房，今年1到4月成都的供地如果馬上開工建設，也將在1年左右建成、取得預售證，剛好趕上他們有購房資格。
03
保障40%的收入
兩則新聞聯繫起來看，相當有趣。
我們都知道，「房子是用來住的，不是用來炒的」，這是大方針。但同時，房地產也是地方財政的重要來源：
過去5年，地方政府有40%以上的收入都來源於土地出讓金以及相關稅種和房企稅費。
從去年到現在，「新一線城市」、三四線城市樓市的火爆，是土地出讓金大幅度增長的原因，2017年國有土地使用權出讓收入52059億元，2018年1到4月國有土地使用權出讓收入17958億元。這累計7萬億的背後，是無數已經買房或者即將買房的購房者。
可以說，「搶人大戰」的背後，是各地財政的「搶錢大戰」，只有源源不斷的人口流入，才能產生購房需求，只有購房需求，才能提高房價，只有土地需求強烈，土地才能賣得好和賣得高。
這其中，「年輕、高學歷人口」是重要題材，成為全國所有城市爭奪的重要「資源」，省會城市作為一省教育、醫療、經濟、金融資源集中的城市，政府歷來重點照顧，通過「搶人大戰」完成了「蓄客」，也造成了上漲預期，成功把土地銷售出去，土地出讓金將是城市的建設「基金」，能把省會城市建設得更好，就等他們有購房資格。
可以說，地方政府是相當機智的，製造預期、打時間差，完美的操盤，保證了那40%收入來源的穩定。
未來，省會城市還將是熱點地區，這既是中國經濟的新格局，也是人往哪裡走的方向。
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