【蔡佑駿╱北美智權報 專欄作家】
2011年，那是美國房地產價格很差的一年，美國新屋銷售剩下30萬棟（景氣好的時候，年化交易80〜90萬棟不是問題），然後歐洲剛好爆發歐債危機。美國在次級房貸大蕭條以後，受到歐債危機的牽連，民間消費一度陷入負成長，就業市場只比2010年稍微好轉，從美國政府公布的經濟數據來看，景氣真的是蠻糟糕的。
當時我問過幾位美國朋友，他們都感受到了經濟不景氣，周遭許多人都失業了，沒有收入，很多購屋者因為背負貸款，貸款負債額甚至超過房子本身的剩餘價值，房貸根本繳不起，這種潛水屋（房價減去房貸價值低於零），會給屋主帶來極大的經濟壓力，有經濟壓力就會抑制消費慾望，向來習慣把儲蓄花光的美國人，那幾年的消費慾望真是好壓抑啊！
一轉眼，金融海嘯都過去10年了，連續數年我都有到美國實際居住，美國的房價一年比一年高，2018年的整體平均房價，已經創下歷史新高了，而且美國就業總人口也持續創新高，初領失業救濟金人數來到1970年的最低點，象徵企業營運好壞的美股道瓊指數，從2009年的不到7000點，飆漲到2018年的超過26000點。以外國人的角度來看，每一個統計數據都在告訴你，美國景氣可以說是十年來逐年好轉，但如果你問美國人，景氣是不是越來越好了，你聽到的答案，很可能會讓你出乎意料之外。
經濟景氣明明轉好，一般美國人卻無感
我是長年的總體經濟研究者，美國更是我最了解，研究最透徹的經濟體，我自認為比美國人更了解美國的實際經濟狀況。我觀察比對和分析大量的經濟數據，客觀地認為美國的經濟經過十年改善已經好轉了：企業釋出的職缺持續上升，全職就業人口持續增加，兼職就業人口達到天花板（2700〜2800萬人），無法再明顯成長，代表美國企業如果想僱用員工，只能選擇成本較高的全職員工，對於盛行資本主義的美國企業來說，如果景氣沒有變好，企業怎麼可能願意花更多支出成本，雇用員工？我的直覺就是實體經濟好轉了，連金融海嘯時期最糟的房地產業，現在都非常熱絡，其他產業自然不會差到哪去。
金融海嘯以後，美國房地產暴跌，已經買房的屋主財力重傷，甚至停損賣出手上的房子，2011年房市落底，人們當時不知道自己身處房市最低點，市場高度恐慌不敢購屋；等到2013年，景氣逐漸好轉，房市脫離險境以後，人們期待房市再次修正，可以進場撿便宜，不過直到2018年，房價創了歷史新高，但修正卻遲遲沒有出現，這是我住在美國加州地區的朋友，告訴我的親身經歷。
美國近年來，租屋的租金每年都會上調，在洛杉磯一個小家庭，租個Single house或社區condo，月租金2000美元是很平常的情況，不過每年月租金可能都會調升50至150美元不等以反映通貨膨脹，考量房價大概50〜100萬美元，租金其實是蠻大的支出。算起來買絕對比租划算，但是買家普遍想撿便宜，期待房市修正再進場，可是遲遲等不到房市的修正，不僅失去資金的時間效益，還要承擔越來越高的租金，已經買房但揹著龐大貸款的屋主，則是得面對美元升息的壓力，貸款負擔越來越重。
相對於收入的微幅成長，加州地區近幾年的物價、保險費用、醫療費用、租金、教育費用，成長反而相對明顯，人們面臨的生活支出壓力，其實絲毫沒有減少，美國其他州的大城市，或多或許也都有類似的情況，每當我問住在美國地區的朋友們，美國景氣有沒有好轉，他們大多都感覺，收入跟不上支出成長，景氣沒有那麼糟，但也沒有明顯好轉。
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