不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

「實坪制」議題近日因為民進黨立委高嘉瑜舌戰內政部次長花敬群，再度引發討論。高嘉瑜認為台灣的公設比年年攀升，在無法制規範下對買家顯然不公平。在野黨立委也傾向推動「實坪制」，認為這的確有助於資訊公開透明。

民進黨立委高嘉瑜今天(16日)接受央廣訪問時表示，過去副總統賴清德擔任行政院長任內，就曾要求內政部研議推動「實坪制」，只是最後無疾而終。針對內政部次長花敬群日前說「實坪制」不是法律用語，她直言不用玩文字遊戲。高嘉瑜說：『(原音)現行法令雖然沒有所謂實坪，但同樣也沒有所謂公設的規定，所以公設比在沒有法律明確規定、也不知道怎麼算的情況之下，往往都是建商說了算。』

她表示，台灣的公設比年年攀升到已經37％左右，民眾買房的感受是看得到用不到，當然會覺得不公平，希望推動「實坪制」降低建商利用公設灌虛坪的現象。

國民黨立委曾銘宗大體上也支持推動「實坪制」，他認為這有助於資訊透明化，曾銘宗說：『(原音)基本上我也贊成要改實坪制。它的優點就是登記上會很公開透明、非常明確，讓買房子的人對到底我有多少可以實際使用、每坪多少錢非常明確。』

但曾銘宗認為，「實坪制」恐怕不一定有助於降低房價，因為房子是買一整棟，這些樓梯間、電梯等公設最後還是要買。

政府為宣示打炒房決心，提出健全房地產市場方案五大招，但包括房價揭露至門牌、預售屋價格即時登載等「實價登錄2.0」措施，過去就是因為民進黨團有意見導致修法受阻，相關措施僅做了一半。也因此，內政部這次舊案重提掀起在野黨關注，時力叫陣綠營別再打假球，藍營不排除加碼修法。

這次「係金A」？ 政院祭打炒房引朝野戰火

行政院綜整各部會打炒房手段，祭出強力稽查紅單交易、預售屋銷售全面納管並加重價格申報不實罰則、修正「基本所得稅額條例」及「房屋稅條例」防止逃漏稅、督促銀行就非自用投資者及建商新建住宅申辦貸款採差別或審慎授信、廣建設會住宅及擴增包租代管等五大措施。

消息一出獲得多數輿論正面評價。然而，部分措施早在上一屆立法院就曾討論，像是門牌（地號）完整揭露、自售預售屋者銷售前及代銷業者簽訂竊約後30日內，將預售屋銷售資訊報備查等，行政院、時代力量修法版本皆有提出。但因民進黨團有意見，最終通過個別綠委版本，遭時力抨擊閹割版，諷刺是「實價登錄0.5」。

行政院綜整各部會打炒房手段，祭出強力稽查紅單交易、預售屋銷售全面納管等措施。（資料照片／蔣銀珊攝）

前些時候，偶遇多年前教過且有穩定女友的學生，不免俗地問起何時可以喝到喜酒？少年郎哀怨地說著：長輩總是希望我們結婚，但房價一直漲，買不起房子要怎麼談結婚？何況女友期待有小孩，又怎麼養得起？這時，長期感受到薪資總是追不上物價的自己，一時也為之語塞，只能草草結束這段難得的師生相遇。

是啊！這一代的「九零後」孩子在成長過程中，經歷的是房地產與物價不斷地上漲與爸媽口中的不景氣。但孩子們，台灣並不一直如此任由房地飆漲啊！記得曾經在課本中出現過的三七五減租、公地放領和耕者有其田等戰後節制資本、激發農業生產活力的經濟措施嗎？只是這些在威權體制下採取的措施所衍生的政治效應，六、七十年後依然在政壇上蕩漾，還有誰願意再提呢？取而代之的是連總統也開始民選之後一連串的「促進土地交易」修法。

從民國八十九年的「農業發展條例」開放農地買賣、興建農舍開始的「田園樂居潮」、民國九十一年的「平均地權條例」土地增值稅三年內減半徵收及民國九十四年的「平均地權條例」土地增值稅正式調降百分之廿開始的土地交易熱，一再地在制度面促進土地交易及獲利。這樣做，難道政府不擔心稅收減少嗎？別擔心，民國九十二年實施的「區段徵收辦法」讓政府可以在「變更地目」大權之下收受分配到的抵價地，再進行拍賣、增加地方財源，地主、政府皆大歡喜。

至於住宅方面，民國六十四年制訂卻在一○四年廢止的「國民住宅條例」所實施的政策是以政府直接興建、售予民眾為主，希望能以量制價、達成「居者有其屋」的目標。但在太多的人謀不臧與價格墊高的情況下，反而形成地方政府尾大不掉的麻煩事，乾脆不做以免「與民爭利」。而目前正引起熱議的社會住宅租金偏高、無法確實照顧弱勢問題，乍看之下，是不是有些雷同處呢？

若要能確實照顧所有國民的居住問題，依國民負擔能力繳費的新加坡組屋、補貼住房政策，應屬全球中的佼佼者。在法律規定下，每位國民從領第一分薪水開始便要提撥固定比例至政府成立的「公積金」，政府以這些錢大量興建組屋大樓以滿足國民想成家的居住需求。進一步給予弱勢更多的補助、族群混居，以讓每位國民不論貧富、種族都能在彈丸之地住得起自己的房子，不但維持了生活品質也避免了標籤化。

國產署16日辦理「耕曦」等七個社區、共25戶都更宅分回戶標售，結果僅脫標三戶，標脫率僅12％，相對過去二次標脫率約在25～38％間，此次在央行宣布實施信用管制後的第一次國產署都更宅標售，市場買氣顯然受到了打炒房政策明顯的干擾。

此次釋出標售的包括「耕曦」、「正隆天第」、「全坤威峰」、「昇陽文薈」、「漢皇丰川」「翔譽雙子星」及「友座臻美」等七個社區共25戶標的，不過只有三戶標出，淡水「漢皇丰川」投資人一毛不加以底價購得，「全坤威峰」與「正隆天地」標脫物件也都貼近底價，整體溢價率僅1.7％，總標脫金額合計1.08億元。

優美地產企研室主任林哲緯指出，此次標脫率創今年新低，且買家出價趨向保守，明顯受到政府打炒房後，民眾持觀望態度。

上回標售未獲青睞的淡水竹圍站旁「漢皇丰川」，歷經多次標售僅存最後兩戶，目前社區平均單價每坪37～39萬，高樓層則落在每坪40～45萬，此次標脫27樓戶底價每坪44萬略偏高，不過該戶最後仍以底價標出。

近西門町商圈的「全坤威峰」標脫的5樓戶，拆算車位單價約69萬；中正區豪宅「正隆天第」，則以以單價每坪100.8萬、溢價3％標出。

為加速都市更新與老屋重建，行政院明（16）日擬拍板通過內政部所提《都市更新條例》修正草案，棒子、蘿蔔齊下，包括將簡化地方政府代拆都更案危險建築物的程序，也將容積獎勵提高至最高可達原容積的1.3倍，提高誘因。

內政部鑑於在921大地震後，政府修法提高建築物耐震設計規範，但當年修法前，仍約有3.6萬件六層樓以上高風險建築物，耐震能力較為不足，不過這些高樓層危險建築，卻因為戶數較多、整合不易，都更難以推動。

為提供這類建築更多獎勵誘因並加速重建，內政部著手研議修正「都更條例」，針對實施容積管制前，六層樓以上高風險建築物，若有危害公共安全之虞者，要提升容積獎勵，以鼓勵中高樓層危險建築進行更新。

內政部擬具都市更新「都更條例」修正草案，行政院已完成院內審查，並擬於明日院會通過。行政院表示，為了提升國人居住安全，政府積極推動都市更新，近年已陸續完成「都更三法」的修正、訂定與推動。

行政院指出，有鑑於台灣位處地震帶，且歷經921等不同重大地震災害，造成民眾傷亡與財物損失，多屬高樓層集合住宅耐震能力不足倒塌或傾頹所致，為避免此類事件再次發生，行政院修正「都更條例」。

行政院今表示，行政院會明將討論修正「都更條例」，未來在取得多數共識且有完善安置配套措施下，簡化地方政府代為拆除都市更新案內危險建築物的程序，另外，也提高容積獎勵誘因，最高可達原容積1.3倍，協助、鼓勵危老屋加速重建。

行政院會明討論內政部擬具「都市更新條例」第57條、第65條修正草案，修正為「都市更新條例」第57條、第61條、第65條修正草案，預計核轉立法院審議案。

行政院表示，為提升國人居住安全，政府積極推動都市更新，近年已陸續完成「都更三法」的修正、訂定與推動，但有鑑於台灣位處地震帶，且歷經921等不同重大地震災害，造成民眾傷亡與財物損失，多屬高樓層集合住宅耐震能力不足倒塌或傾頹所致，為避免此類事件再次發生，因此修法簡化地方政府代為拆除都市更新案內危險建築物的程序，也提高容積獎勵誘因，最高可達原容積1.3倍。

內政部先前表示，這次修法搭配「建築法」代為拆除的機制，規定權利變換範圍內應行拆除或遷移的土地改良物，依直轄市、縣（市）主管機關認定有傾頹或朽壞而有危害公共安全者，可免除實施者與政府最後階段的協調程序，依「建築法」第81條規定，由地方政府直接拆除，以加快更新腳步，避免大地震發生造成嚴重傷亡或財損。

內政部也強調，草案雖強化政府對危險建築公權力的執行，但仍須先完備都更相關程序，以民眾應有的權益已獲保障為前提，包括完成都更事業計畫及權利變換計畫，多數所有權人已達成拆除重建共識，有公開、嚴謹的聽證及審議程序，已能確保權利變換相關分配的權益，及拆遷安置配套措施等。

近日螞蟻金服高達 350 億美元的上市計畫，雖臨時喊停，在傳統金融市場掀起波瀾。加上台灣 3 家純網銀即將開業，如何善用科技以創新經營模式，成為當代金融業重要議題。本文嘗試從「金融演化新思維」觀察國內金融業者的可能調適與創新之道。

美國麻省理工大學史隆管理學院講座教授羅聞全（Andrew W. Lo）近年寫了一本《適應：金融演化新思維》並提出「適應性市場假說」（adaptive markets）。當中提到「演化」不但是人類與生俱來的能力，更是金融市場發展的重要機制。有些重要概念，也許可以作為當前金融業面對數位科技變革的參考。

金融科技如何「突變」？以房貸為例來思考 3 種可能

金融市場發展的第一種方式是突變（mutation），最傳統的金融服務也需要變化。演化論的核心是天擇，本質是淘汰與分化生殖（親代繁衍出基因有差異的後代）。

淘汰指的是每一代中適應最差的個體會消失，適應較好的個體則有較大機會生存下來繁殖後代。而造成分化生殖的主要原因之一是突變（DNA結構產生變化）。突變可能是有害的或有益的，例如原本古代人類只喝母乳，後來開始喝動物奶，需要產生消化乳糖的乳糖酶，這個能力就源自於基因突變。

美術館、農十六特區是高雄知名的豪宅區，但根據金融聯徵中心統計資料，今年第三季房貸授信金額最高價在前鎮的新光路，近建設議題多的亞灣區，且具有景觀，因此仍擁有不少指標豪宅建案。

金融聯徵中心資料顯示，今年第三季前鎮區新光路3190萬，至於傳統被視為高雄豪宅區的美術館、農十六特區，則沒有路段上榜；美術館特區內路段，上一次有房貸金額破2000萬的紀錄，是2014年第一季時，明誠四路平均授信額度2535萬。

信義房屋成功漢神店店長吳光祐指出，美術館與農十六特區之所以形成豪宅區域，主要是整體街廓氛圍舒適，吸引高資產買方購屋居住；不過，近年亞灣區有景觀，且建設議題帶動，因此仍會有建商推出指標型豪宅。

吳光祐表示，不同地點豪宅建案的買方客群不同，端看各自喜好，例如重視居住氛圍的客戶，偏向選擇美術館或農十六特區，而著重未來建設發展與海灣景緻的買方，則偏愛選擇亞灣區周邊住宅，並不至於哪一區域的豪宅就賣不動。

但吳光祐也表示，即使今年以來房市買氣暢旺，但高雄的豪宅市場雖詢問度有提升，但因這波買氣仍以自住買盤為主，一般自住或置產客並不會鎖定高總價豪宅產品入手，因此僅能說買氣持平。

財政部將修房屋稅法，防堵「分割避稅」，助攻打炒房，外界解讀為將取消房屋稅免稅門檻，批評可能造成租金轉嫁、重點失焦；財政部賦稅署署長許慈美澄清，並非取消、而是增訂適用限制，以打擊囤房避稅，影響一般正常自住房屋。

行政院先前端出「健全房地產市場方案」，其中財政部研議，最快2021年修正房屋稅條例第5條，調整住家房屋現值免稅標準，增訂個人免稅戶數限制，並排除法人適用，避免有多屋族刻意將房產分割為小坪數，以適用「住家房屋現值新台幣10萬以下免稅」優惠，規避稅負。

對此，日前有學者解讀，財政部是將取消房屋稅免稅門檻，認為這樣可收到的稅不多，難以撼動房價，卻可能因屋主將上升的租稅負擔，轉嫁給租客或買方，造成租金、房價上升反效果。

對此，賦稅署署長許慈美接受中央社記者訪問時回應，外界有所誤解，此次措施重點是協助解決囤房、炒房等不合理現象，因此研擬增訂房屋稅免稅門檻的適用限制，規避漏洞，並非全面取消免稅門檻；至於具體修正方向，目前仍在研議中，可確定的是不會影響到一般正常的自住房屋。

許慈美指出，實務上有些公司會低價取得大批房屋，規劃小坪數房間出租，分割房屋稅稅籍以適用免稅門檻，藉此收益、囤房又避稅，此次主要是要防堵這樣的現象，以維護租稅公平，並協助健全房市。