不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

被列為新十大建設，耗資79億興建的故宮南院，原本期待能為所在地：嘉義帶來榮景，財團也大舉搶地造鎮並興建飯店，不料陸客驟減，遊客也不來，飯店喊出一晚500元流血價竟還沒人住，園區附近4家飯店接連倒閉，1家五星級酒店遲不開幕，整排商店街只剩3家店，故宮南院頓成最慘金雞母。

故宮南院開館二年多，遊客直直落。2016年參觀人數約147萬人次，去年衰退至97萬人次，最少單日甚至不到300人。《蘋果》記者實地勘查，不見遊客人影，只見工人、警衛來回穿梭，苦等30分鐘後，好不容易在附近店家找到一組遊客，買飲料解渴時直呼:「奇美博物館比較好玩，出來至少還有美食可以吃。」

從2001年開始，經歷兩次動工，分別為2008與2012年，直至2015年終於落成開幕，故宮南院橫跨太保市、朴子市、六腳鄉3個鄉鎮之間，腹地廣大，當初故宮南院拍板定案落腳嘉義，預計帶來龐大商機。

嘉義縣文化觀光局當時宣布，故宮南院聯合阿里山風景區，風光招攬12家觀光酒店、旅館興建，投資總金額達百億，其中在故宮南院附近就有五間，包含建置在故宮南院區內的樺福BOT飯店、長榮文苑酒店、華義花園飯店、樺舍商旅、崧園陽光酒店。
 
目前上述五家大型投資飯店，除了長榮文苑酒店預計2019年開幕，其餘皆奔走出逃，有租約到期收手不幹的、建商跳票淪為蚊子館的、還有胎死腹中的、落成後就整棟出售到現在未有人接手的，連故宮南院前的故宮大道一整排住店透天，也僅有三間店面在經營。對比當初嘉義人期待的榮景，現況的確悽慘。
 
故宮南院開幕之時，看好南院帶來的龐大效應，樺璽公司就是其中最大筆的指標投資，由樺福遠航集團董事長張綱維領軍，標下南院為期50年的ＢＯＴ案，投資50億元包含興建百間房、遊客中心、停車場、戶外表演場等，但今年7月雙方宣告破局，故宮南院也還在尋找合適的廠商接手。
 
另外投資金額達20億的「長榮文苑酒店」，位在故宮南院大門正對面，招牌也已掛上，但開幕時間從2017年一直延到今年，最新消息則是明年才要開門迎賓；附近店家則私下透露說，現在這個世道開門就是虧錢，還不如再等等；一語點破附近飯店經營現況。

而二年前在故宮南院附近勇敢開幕的樺舍商旅，早在今年8月前通知房東台糖經營困難，而租期一到隨即撤出嘉義；現場招牌還高掛，但卻已人去樓空，不勝唏噓。

樺舍商旅由樺福遠航集團打造，在北投、高雄都有設有分館，2016年以ROT方式承包台糖員工宿舍，將老宿舍改建成全新飯店，館內共有238個房間；當初鎖定客群正是陸客團與國旅客人，但陸客不來，加上年改衝擊，曾傳出一晚只要500元的促銷，卻還是無力乏天。

在地的旅館業者則表示經營的確不易，大財團都撐不下去，不是不開幕就是急縮手撤出，甚至還有尚未開幕，建商就因資金周轉不靈跳票的。在地業者說的就是「崧園陽光酒店」，原定要搭配故宮南院開館營運，原訂2016年開幕，卻因資金缺口及多項檢查未通過無法順利闖關，總客房數達223間的飯店，隨著負責人黃順仁跳票而胎死腹中，從玻璃望進去可見氣派大廳，但金碧輝煌的外觀卻堆積厚厚一層灰。
 
而與故宮南院距離最遠，約10分鐘車程，由資生堂集團投資的華義花園飯店，則在2年前落成之後直接整棟出售，建築物呈現毛胚狀態，連續降價4億元，還是乏人問津。

 在故宮南院前的故宮大道上，一整排住店在週二僅有一間咖啡館營業，店內老闆訴苦說:「我兩年前開始營業，從員工5人苦撐到現在只剩下我一個人，要不是還有些在地客支持，我早就關門了。」他表示以今年來說，除了年初的燈會、10月的光雕秀外，在這個地方都沒甚麼大型活動吸客，怎麼會繁榮?明明就是閃閃發亮的金雞母，現在卻生不了蛋。(陳筱惠/嘉義報導)
 

故宮南院腹地廣大，當初故宮南院拍板定案落腳嘉義，預計帶來龐大商機。彭仁義攝

投資金額達20億的「長榮文苑酒店」，位在故宮南院大門正對面，招牌已掛上。彭仁義攝

崧園陽光酒店，原訂2016年開幕，卻因資金缺口及多項檢查未通過，隨著負責人黃順仁跳票而胎死腹中。彭仁義攝

離約宮南院距10分鐘車程，由資生堂集團投資的華義花園飯店，則在2年前落成之後直接整棟出售。彭仁義攝

2年前在故宮南院附近勇敢開幕的樺舍商旅，今年8月租期一到隨即撤出嘉義。彭仁義攝

故宮南院附近飯店位置圖，右邊為嘉義高鐵站。翻攝googlemap

故宮南院附近現況。

台南市長當選人黃偉哲宣布將凍漲明年房屋稅，新竹縣長當選人楊文科也宣布明年公告地價凍漲，引發市場聯想恐會掀起房、地稅負凍漲的連鎖效應。不過，住商不動產企研室經理徐佳馨認為，房、地稅負是否凍漲，還要看各地方政府的財政困不困難。

徐佳馨分析，若是房屋稅、地價稅屬於地方稅負，如果地方政府財政困難，即使其他縣市喊出凍漲，但有財政困難的縣市也無法跟進；反之，若地方政府財政無困難之疑慮，稅負凍漲確實其來有自。

房產專家提醒，以房屋稅的計算公式來看，路段率是造成房屋稅上漲的最大因素，因此若是房屋稅凍漲，但路段率調升，民眾需繳交的房屋稅還是會增加。

台南市長當選人黃偉哲表示，上任後將兌現競選政見，明年房屋稅凍漲，維持今年的65%；新竹縣長當選人楊文科也說，上任後的首要任務，就是凍漲公告地價，且任內都不會調漲。

按房屋稅條例規定，房屋標準價格三年重新評定一次，台南市在前市長賴清德考量市府財政赤字持續擴大下，2016年宣布分三年逐年調漲屋屋稅，漲幅分別達54%、65%、81%，平均三年漲幅為67%。

 

晶華集團董事長潘思亮今天表示，觀光業「供過於求」，以資產配置觀察，過去看到很多辦公樓轉變成飯店，未來反而是飯店會變辦公大樓，盼政府能把握契機留住回流台商。

由晶華酒店集團擔任不動產管理機構的樂富一號不動產投資信託基金（Millerful No.1 REIT）將於5日在證交所掛牌上市，最終募集金額為新台幣105.8億元。

樂富一號之物業管理機構為晶華國際酒店集團與樂富資本共同出資的「晶華公寓大廈管理維護股份有限公司」。基金投資策略面由樂富資本負責，包括曾任野村證券台灣區總裁、雷曼兄弟證券董事長翁明正，及曾任德意志銀行董事、麥肯錫顧問的晶華公寓大廈總經理林超驊共同成立。

潘思亮今天受訪時表示，觀光業目前還是「供過於求」，以資產配置的角度觀察，過去看到很多辦公樓轉變成飯店，未來反而可能是飯店會變成辦公大樓，如果政府能把握契機留住台商，很多樂富一號的標的物可以產生很大的貢獻。

因應中美貿易戰，潘思亮說，未來將是台灣關鍵一年，不只是觀光產業，台灣經濟面臨全球的不穩定性，很多台商正要從大陸轉戰到世界各地，如果政府能好好把握，把台商留在台灣，台灣未來將會不一樣。

他表示，過去幾十年，台商都是出走，這次是讓台商回台落地生根的機會，也是最後一次機會；他建議政府給台商3年特別的優惠措施，包括水電、稅率、外勞等，先讓台商的營運總部遷回台灣，3年後，優惠政策到期，屆時，台商再決定是否根留台灣。

林超驊則說明，樂富一號與德國最大退休基金BVK合作，將各別購入「台茂購物中心」50%的產權，樂富一號將購入捷運古亭站旁的「大都市國際中心」部分樓層，此二物業均有100%穩定出租率，具收益分散性及成長性。

林超驊並指出，樂富一號預計投資標的則包括內湖科學園區內辦公大樓「NASA科技總署大樓」部分樓層及洛碁驛飯店承租、鄰近台北車站及機場捷運、日本客源充沛穩定的「松麟企業大樓」等。

林超驊分析，「REITs的股價要能上漲，有兩個重要因素：第一，每年租金收入能增加。第二，房價上漲時，能夠適當地處分資產來實現資本利得，並將獲利分配給受益人，股價才會反應。

韓市長在選前喊出「東西賣得出去，人進得來，高雄發大財！」不但席捲高雄，甚至在全台造成一股韓流旋風，果然，讓韓總順利當選高雄市長。前台中市長胡志強表示，有海外華人朋友一看到韓國瑜當選，馬上致電表示要發展經濟讓高雄發大財，所以拜託協助安排與韓市長見面，海外華人朋友一揭曉，原來是香港信和集團主席黃志祥。當然，國內企業也趁勢搭上這一波熱潮，有建商便喊出高雄房地產一坪五十萬未來並非難事。

更讓我感受到這股韓流威力驚人的是，選後已經有不只一位朋友問我，高雄的不動產可以買嗎？我在想，難道所謂讓高雄發大財，頭一個就是讓房地產大漲嗎？

先讓我們看看這次選舉也引起廣泛討論的北漂議題，許多中南部朋友離鄉背井到北部來，當然不是因為房價高所以喜歡來，而是為了工作，不得已只好被迫接受高昂的房價或租金，甚至還要接受相對不佳的居住品質。這很清楚揭示出幾個重點，首先，人是因為工作才選擇居住的地點，再者，高昂的房價會造成生活痛苦指數增加。

而高雄，本來一直是台灣第二大城市，但就在 2017 年 7 月被台中超越，凸顯出台中人口增加，而高雄人口卻流失的現象。背後重要原因，當然正是因為就業機會多寡，台中有中科，不但吸引企業進駐，還形成產業鏈，自然會有很多就業機會吸引人口不斷增加。而能夠吸引企業進駐，不外乎是友善的投資環境以及相對低廉的土地成本。如果新產業還沒有進駐，不動產價格已經炒翻了天，對於吸引產業進駐，其實是非常不利的因素。

所以高雄要發大財，要先創造就業機會，吸引人口回流，如此便會產生居住需求，房地產價格自然會連動產生上漲的力量，因此，就業機會增加是「因」，房地產價格上漲只是「果」，如果誤以為高雄發大財，房地產便會第一個大漲，那顯然是「倒果為因」了。以台北為例，不就是因為東區房價、租金不停上漲，導致店面閒置便多，反而讓西區曾經沉寂的一陣子的西門町軸線翻轉，重新找回春天，顯然高房價是不利產業發展的。

更何況如果實際就業機會尚未增加，房價便先亂漲一通，甚至如同建商說的，高雄一坪來到了五十萬，導致居住成本增加，那龐大的北漂族還回得去嗎？而人回不去房價又要如何上漲呢？

當然，不能否認房地產的價格是可以用喊的喊上去，有那麼多的鬼城出現，正是因為只有喊出來的房價，卻少了實際支撐的因素跟力道。當然我不是說高雄會變成鬼城，而是說房價上漲一定要考量前提因素，韓市長說「高雄發大財」，前面可是有兩句「東西賣得出去，人進得來」啊！

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】經濟部加工出口區管理處(簡稱加工處)主導開發的台中軟體園區，2018年12月3日舉辦啟用典禮，由加工處處長黃文谷偕同台中市政府張光瑤副市長以及與會廠商代表，一同剪綵見證，宣告台中軟體園區正式邁入啟用營運的新里程碑。
 
台中軟體園區佔地4.96公頃，主要分成鼎新電腦、網銀國際、佑順-S1智匯中心、大買家-Dali Art藝術廣場等四大坵塊，目前已引進163件投資案，累計投資額達126.5億元，超過園區開發計畫80億元之招商目標。
 
加工處處長黃文谷致詞表示，闢建軟體園區是實踐「數位國家‧創新經濟」發展方案的重要策略，加工處將給予中軟園區進駐廠商最佳的支援服務，以營造有利數位創新的基礎環境，以厚實我國數位經濟的競爭力。目前台中軟體園已走過開發及營建階段，在各界協助下，園區已營造五大亮點，包括：
 
一、中部第一：中部第一個軟體園區。
 
二、全國唯一：全國唯一所有建物皆取得綠建築標章之園區。
 
三、加工區第一：從行政院核定到完成開發工程僅18個月，締造加工區最速開發記錄。
 
四、科技人文並存：開發時將歷史建物及老樹予以保留，同時舉辦大規模「文創博覽會」，營造科技人文並存的獨特定位。
 
五、引進優質廠商：例如全國最大商用軟體開發商、全國最多人玩的線上遊藝館開發商、全國唯一蘋果授權訓練機構、全國最大公車動態系統服務廠商、全國最大CNC操作模擬軟體開發商等。
 
加工處進一步指出，中軟園區的發展願景是成為「科技人文‧智慧創新應用基地」，後續將透過智慧升級輔導、發展美學經濟等作法，引進更多優質廠商，讓園區富含科技人文底蘊。再者，積極爭取法人進駐，目前已引進台中市電腦公會進駐，將善用公會之能量設立育成中心、育成加速器等，活絡園區產業發展。此外，建立完善之產學合作機制，協助區內廠商投入創新研發、人才培育及各項智慧應用，以提升園區廠商之競爭力。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】六都會區分別公布11月「建物買賣移轉棟數」，交易量最大為新北市4,964戶，六都交易量為18,505戶。永慶房屋業管部謝志傑經理表示，選戰轉移注意力，11月六都交易量月減2.8％，其中台北市月減13％最多，而台中市與高雄市分別月減8.1％與9.8％，另外新北市、桃園市及台南市受選戰衝擊較小，交易量有3％至5％的成長。
 
謝志傑表示，2018年九合一選舉戰況激烈，並且同步反映到六都的房市交易量上，其中台北、台中、高雄北中南三大都會區選況最為膠著，候選人紛紛端出各種提升城市發展與建設的政策，讓三都的購屋者陷入觀望氛圍，交易量明顯較上月衰退；反觀新北、桃園、台南則是選情較為穩定，民眾購屋心態較不受選舉影響，房市維持年底購屋旺季的態樣，交易量皆較上月溫和成長。

台北市部分，11月交易量月減13％，謝志傑說明，由於10月內湖區有大量新屋交屋拉高基期，在沒有新屋大量挹注以及受到選舉短暫因素影響，使房市交易量月減超過一成，不過雖然購屋氛圍受到干擾，使原是購屋旺季的11月交易量受到衝擊，但預料在選戰結束後，累積的遞延、觀望買氣可望回籠，帶動房市交易動能。
 
九合一選舉告一段落，房市交易將回復正常供需狀態，並且可望帶來一波選後買氣刺激交易動能，不過謝志傑提醒，當前房市仍以買方市場為主軸，買方購屋時會多方比較並參考實價登錄行情，建議有意售屋的屋主勿對價格過度樂觀期待，適度讓利、把握有誠意的買方，爭取早日成交的機會。

11月買賣移轉棟數出爐，選舉對房市的影響，惟台中、高雄兩選戰激烈都市明顯。根據六都公布的買賣移轉棟數資料顯示，11月六都移轉為1.85萬棟，月小減3%且年也小減2%，表現較好的還是雙北市，整體買賣移轉棟數變動幅度並不明顯，推估全年應會落在28萬棟左右的水準，出現連續兩年的觸底反彈走勢。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，11月的買賣移轉棟數大致反應10月的市場交易狀況，今年10月受外在股災衝擊，交易表現一般，加上11月地政機關的工作天數和去年同期相當，因此反應出來的買賣移轉棟數就和去年同期相似，11月的移轉棟數與上月或去年同期皆相近。

六都的移轉棟數由年增變化來看，雙北市的表現相對穩定，台北市11月移轉2165棟，年增5%不過月減13%，新北市則是4964棟年增13%且月增6%，桃園市則是3059棟年減18%但月增4%，台中市為3716棟，年減2%且月減8%，台南市為1720棟年減4%但月增4%，高雄市則是為2881棟年減6%且月減10%。

曾敬德表示，前10月累計的買賣移轉棟數有23萬棟，11月六都移轉棟數變化幅度不大，若以去年11和12月約4.9萬棟的移轉棟數推估，2018全年的移轉棟數約落在28萬棟上下，移轉棟數連續兩年出現觸底反彈，同時也將是近3年以來的短期新高。

值得一提的是，11月底有九合一大選影響。全國不動產企研室主任張瀞勻分析，11月已進入房市傳統旺季，地方型選舉本來對房市影響有限，未料今年選舉出現韓流，許多人激情投入，高雄人更是全面總動員，造勢場合動輒數萬人參與，很多人買房放一旁，選舉放中間，交易因此降溫。

張瀞勻表示，除了忙選舉，沒時間、沒心情看屋買屋外，從四都表現來看，選情也對民眾出手意願造成影響。桃園、台南選情一面倒，區域房市就按原來腳步，進入房市旺季交易升溫。

選後展望2019年房市，民眾多期待看好有新改變。東森房屋研究中心經理于靜芳表示，台商回流趨勢將有助於房市、土地需求量持續增加，但影響房市關鍵，也要觀察執政者如何端出明年經濟、房市政策，全球產經變化狀況，以及注意明年央行可能Q2後可能跟進升息等不確定因素。

九合一選舉藍綠變天，政治版圖大轉移，到底對房地產後市產生何種影響？全球不動產流通協會理事長李同榮分析，大選後政經局勢將有三大面向影響房地產走勢：（一）選舉不確定因素消失，房市交易量將爆增。（二）選前經濟議題受重視，財經內閣將大改組，心理因素促成觀望買盤進場。（三）2018六都房價確立止跌落底，2019年房市將進入價穏量溫的盤整隔局，房價不會有大幅度反彈。

民心思變，振興經濟是全民所盼，也是執政黨最迫切的改革議題

李同榮指出，選舉已經落幕，這次選舉中發現民心向背在於經濟表現，民進黨執政高雄二十年，始料未及敗在「貨賣得出去，人進得來，高雄發大財」的經濟議題上。接下來，執政黨應深思民眾對振興經濟的迫切期待，若還是將敗選歸咎於改革的陣痛丶或紅色力量介入丶或人民給我們更高的檢驗標準，那就是一個不知反省的政黨，2020政黨再次輪替也就不遠了！

選後不確定因素消失，六都房價正式全面止跌

2018第三季六都房價統計出爐，房市表現持平，由北到南房價已確立止跌，六都房市走勢分析如下：

台北市：連四季小漲，已率先止跌落底。

中古屋市場從2014高檔均價65.7萬/坪（平均屋齡22年）跌到2017Q3的52.5萬/坪，跌幅20%，豪宅跌勢較深，跌幅近30%，低總價較抗跌，跌幅僅15%，預售市場跌幅高達30%以上，2017年第三季台北市中古屋開始率先止跌，至2018第三季已連續四季沒有新的低點，因此確立台北市房價已於2017年第三季止跌落底，今年北市房市交易量已劇增17%，房價微幅小漲，可謂價穏量增的局面。

新北市：今年第一季起價量回溫

中古屋市場從2014高檔的均價32.64萬/坪（平均屋齡17年）跌到2017Q4的27.2萬/坪，跌幅16.7%，新成屋因量大而跌勢較深，跌幅近20%，低總價較抗跌，跌幅僅12%，預售市場跌幅高達25%以上，新北市2018Q1到Q3連續三季止跌微揚，確立新北市隨台北市之後於今年第一季房價止跌落底，唯預售屋仍處於下修階段，必須與新成屋價格差距縮小才能止跌。

桃竹地區：受惠都會擴大與人口增加，房市穏定回溫

中古屋從2015高檔的均價18.2萬/坪，跌到2018Q2的16.26萬/坪，跌幅10.67%，新成屋跌幅近15%，低總價較抗跌，跌幅僅8%，預售市場跌幅高達20%以上，桃竹地區房價此波反轉跌幅不大，主要是桃園受惠桃機通車，且近年大台北人口外移，需求擴大，另外竹科市場需求穩定。未來兩季需觀察房價若無跌破16萬/坪低點，就可回頭確立2018Q2為此波桃竹地區房價止跌點。

台中市：上半年緩跌，第三季止跌回溫

中古屋市場從2014Q3高檔的均價17.76萬/坪（平均屋齡16年）跌到2017Q3的15.80萬/坪，跌幅11.03%，新成屋跌勢跌幅近15%，低總價較抗跌，跌幅僅8%，預售市場跌幅高達20%以上，台中市低點雖然有在2017Q3的15.8萬/坪，但至2018Q2仍有小幅起伏，因此台中的止跌點觀察仍然應以2018Q2為準。

台南市：房價跌無可跌，表現價穏量增

中古屋市場從2015高檔的均價13.5萬/坪，跌到2017Q1的12.01萬/坪，跌幅僅11%，主要抗跌因素是整體房價偏低而營建成本遽增，房價跌無可跌，今年交易量表現亮眼，預期若第四季沒有跌破12萬/坪，就可確立台南市房價已於第二季止跌。

高雄市：藍綠變天，房價將提前止跌

中古屋市場從2015高檔的均價16.2萬/坪，跌到2018Q3的14.48萬/坪，跌幅9.5%是六都跌幅最小的城市，主要跌幅較小因素是高雄市是六都房價最晚反轉向下的都會，高點反轉延遲兩季，預期止跌時程也會較落後，但因高雄巿選舉變天，預期心理可能會讓高雄房價在2018第四季趨向止跌，未來需要再觀察兩季的房價變化，才能確立高雄落底時程。

2019六都房市進入價穩量溫的盤整格局，房價不會有大幅反彈

李同榮進一步總結，綜觀六都中古屋近年房價表現，自2014年市場由台北市率先反轉以來，2017Q3台北市中古屋房價率先止跌，隨之新北市房價於2017Q4止跌，桃竹地區房價於2018Q2止跌，台中市房價於2018Q2止跌，台南市房價於2018Q2止跌，高雄市房價預期於2018Q3止跌。這項結果，完全與筆者在2015年初的預測：台灣房市將於2017年第四季由台北市率先止跌，2018年由北而南將於第三季前全面止跌，唯止跌後，未來兩年房價不會有大幅反彈，房市進入價穩量溫的盤整格局。

 

 

 

 

 

 

韓國瑜當選高雄市長，他在選前提出的政策也開始受到大家的檢視，但韓國瑜對住宅政策的著墨並不多，僅提出老青共居活化空屋、下鄉體察危老建物狀況，以及聯合地產業者鼓勵外國銀髮族到高雄定居等，這些政策真的有實際執行的可能嗎？
 
以老青共居這個政策來看，專家普遍認為是有機會成功的，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，因為少子化的關係，其實台灣的年長者已經愈來愈習慣和年輕人共處一室，不過首先要檢視高雄是否真的有這麼多的年輕租屋族群，畢竟許多人都還是住在家裡，外移進入高雄工作的人口也還不多。
 
再者，能不能提供年長者及年輕人誘因促成老青共居也是這項政策能否執行的關鍵，京城建設發言人周敬恆表示，這項政策就有點像民宿，只是客人居住的時間更長，需要長期的磨合，家裡住了1個陌生的年輕人，也挑戰傳統老年人的觀念，因此需要提供老青雙方足夠的誘因才能執行。
 
韓國瑜的另外1項房市政見是外國銀髮族只要投資美金50萬元在高雄成立公司並定居，就給予市民待遇，鼓勵到高雄定居，在地產業者這端是樂觀其成，周敬恆指出這項政策同樣需要足夠的誘因，例如醫療、長照等。美金50萬元對許多外國人來說並不高，但是包括買房等其他費用，周敬恆估計至少要準備美金150萬元才足夠。
 
另外對於境外人士在台灣購屋的限制，中央政府也要配合解套才行，徐佳馨表示政府目前和其他國家的交流採用「互惠原則」，例如新加坡政府不允許外國人買店面，同樣地新加坡人在台灣也不能買店面，除非採用境外公司的方式購買，這恐怕會影響外國人士投資的意願。
 
此外，針對中國人在台購屋的「543條款」限制更嚴格，陸資在台購屋的不動產貸款最多5成、屋主每年在台停留時間不得超過4個月，以及3年內不得將房屋出售，而且還有所謂的「萬通條款」，即陸資取得同棟或同1社區的建物，以總戶數10％為限，這些條款都必須經過中央調整、解套，韓國瑜的房市政策才會有成效。（陳建宇／高雄報導）

台灣與他國交流採用平等互惠方式，並非所有國家人士來台都可以購置不動產。資料照片

專家認為韓國瑜要推動老青共居，需要提供老青雙方足夠的誘因。資料照片

高雄的移入人口並不多，考驗老青共居的執行成果。資料照片

台灣對中國人士在台購屋的限制更多。資料照片

中央銀行昨公布10月全體銀行購置住宅款（房貸）與建築貸款（土建融）餘額分別達6.9兆餘元及1.8兆餘元，雙雙續創歷史新高紀錄；其中，房貸餘額年增率5.03％、是88個月新高，土建融餘額年增率6.53％、為44個月新高。

房貸餘額年增逾5% 7年來首見

根據統計，房貸餘額從去年2月以來已連續21個月新高；土建融餘額是連續7個月創下歷史紀錄，且為連續24個月的正成長。

央行官員指出，今年2月以來房貸餘額年增率都在4.5%以上相對高水準，10月突破5%大關，是7年多來首見；除了第4季本來就是購屋旺季，今年民俗月較去年晚，交易有遞延情況，也因為基期效應，年增率相對較高。

從6都移轉棟數統計來看，也可看出房市交易增溫跡象；六都10月買賣移轉棟數為1.9 萬棟，月增11.8%、年增25.7%，除桃園市外，台北、新北、台中、台南與高雄10月移轉棟數年增率均在2位數以上，累計前10月六都買賣移轉棟數較去年同期成長6%。

受房市回溫激勵，建商年底推新建案與新成屋信心增強，連帶對週轉金需求也增加，土建融餘額已連續7個月創下歷史新高，且為連續24個月的正成長。

官員指出，過去高房價導致房市買氣不振，今年以來各銀行房貸利率水準持續維持低檔，加上第4季房仲業力拚業績達標，針對優質客戶祭出優惠低利搶客，自住客買房意願提升；但房市雖略有回溫，榮景能否延續仍要觀察。

 

九合一選舉結束，全球不動產流通協會理事長李同榮表示，高雄市是六都房價最晚反轉向下的都會，原本預期止跌時程也會較落後，但因高雄巿選舉藍綠變天，預期心理下，房價將提前止跌。

李同榮表示，統計實價資料，台北市中古屋至2018第三季已連續四季沒有新的低點，確立台北市房價已於2017年第三季止跌落底，今年北市房市交易量已增加17%，房價微幅小漲，為價穏量增的局面。

新北市中古屋市場從2014高檔的均價32.64萬/坪，跌到2017Q4的27.2萬/坪，跌幅16.7%，從2018Q1到Q3連續三季止跌微揚，確立新北市中古屋於今年第一季房價止跌落底，但預售屋仍處於下修階段，必須與新成屋價格差距縮小才能止跌。

桃竹地區房價此波反轉跌幅不大，主要是桃園受惠桃機通車，且近年大台北人口外移，需求擴大，另外竹科市場需求穩定。未來兩季需觀察房價若無跌破16萬/坪低點，就可回頭確立2018Q2為此波桃竹地區房價止跌點。

台中市新成屋跌勢跌幅近15%，低總價較抗跌，跌幅僅8%，預售市場跌幅高達20%以上，台中市房價需觀察未來兩季若無跌破15.87萬/坪低點，就可回頭確立2018Q2為此波台中房市止跌點。

台南市中古屋今年交易量表現亮眼，若第四季沒有跌破12萬/坪，就可確立台南市房價已於第二季止跌。

高雄市中古屋市場這波房價下跌9.5%，是六都跌幅最小的城市，主要是高雄市是六都房價最晚反轉向下的都會，高點反轉延遲兩季，預期止跌時程也會較落後。但因高雄巿選舉變天，預期心理可能會讓高雄房價在2018第四季趨向止跌，未來需要再觀察兩季的房價變化，才能確立高雄落底時程。

李同榮表示，整體來看，大選之後，隨選舉不確定因素消失，選前經濟議題受重視，財經內閣將大改組，心理因素促成觀望買盤進場，2018六都房價確立止跌落底，2019年房市將進入價穏量溫的盤整隔局，房價不會有大幅度反彈。

九合一選舉藍綠變天，政治版圖大轉移，對於未來房地產會有何影響？台經院發布景氣動向調查，營建業受惠年底趕工潮，不動產因遞延買氣和交屋潮，買賣移轉明顯回升，而專家也認為，大選不確定因素消失，觀望買氣有望回籠。

台經院：未來半年房市景氣不樂觀

另一方面，台經院發布景氣動向最新調查顯示，營建業受惠於年底趕工潮，不動產業則因民俗月遞延買盤再加上大量交屋潮，推升買賣移轉量明顯成長，有利於營建業廠商對當月景氣看法轉好。短期內雖將進入年底、農曆年前購屋旺季，且還有因選舉遞延買盤將釋出及資金特赦條款有機會實施，但供給量龐大、買賣雙方對價格認知差距仍大等因素，依舊使未來半年房市景氣不容樂觀看待。

全球不動產流通協會理事長李同榮分析，大選後有3大面向影響房市走勢：一、選舉不確定因素消失，交易量將爆增；二、財經內閣將大改組，心理因素促成觀望買盤進場；三、2019年將進入「價穏量溫」的盤整格局，房價不會大幅反彈。

吉家網不動產統計2018年Q3六都房價發現，由北到南房價確立止跌，其中，台北市連4季小漲，率先止跌落底；新北市今年Q1起價量回溫，從Q1到Q3連續3季止跌微揚，確立房價止跌落底，但預售屋仍處在下修階段，須與新成屋價格差距縮小才能止跌。桃竹地區受惠都會擴大與人口增加，房市穏定回溫；台中市上半年緩跌，今年Q3止跌回溫。台南市房價跌無可跌，表現價穏量增；高雄市在藍綠變天後，房價將提前止跌，未來需再觀察2季房價變化，才能確定落底時程。

李同榮認為，房市2017年Q4由台北市率先止跌，2018年將由北而南在Q3前全面止跌，不過，止跌後未來2年房價不會大幅反彈，房市進入「價穩量溫」的盤整格局。

另外，建商對未來房市則相當樂觀，鄉林建設董事長、全國商總理事長賴正鎰認為，九合一選舉併公投大選結果出爐，過去2~3周看房卻觀望而不敢下訂的準購屋者，選後開始回到案場趕緊下訂，氛圍明顯變化，有意購屋者宛如吃下定心丸，對台灣經濟恢復信心，更對2020年有更多期待，他認為，藍綠應該回到台灣經濟面，共同拚經濟，不僅景氣回溫，首購族會大舉出籠，連大戶房型也會開始增加成交機會，預料全台今年房市可望突破28萬棟，離回到30萬棟的房市熱絡指標只差一小步，房市還有機會再好10年。

（中央社記者韋樞台北26日電）大選過後對各縣市房地產將有不同影響，全球不動產流通協會理事長李同榮分析，選舉因素消失有助觀望買盤進場，成交量增加；其中高雄房市趨於止跌，但還要再觀察兩季以確立落底。

李同榮表示，九合一選後有三大面向影響房產走勢，包括「選舉不確定因素消失，房市交易量將爆增」、「心理因素促成觀望買盤進場」、以及「2018六都房價確立止跌落底，2019年房市將進入價穩量溫的盤整格局」，房價不會有大幅度反彈。

李同榮指出，高雄市藍綠變天，房價將提前止跌，中古屋市場從2015年高檔均價每坪16.2萬元，跌到2018年第3季的14.48萬元，跌幅9.5%，是六都跌幅最小的城市，主要因素是高雄市為六都房價最晚反轉向下的都會，高點反轉延遲兩季，預期止跌時程也會較落後，但因高雄巿選舉變天，預期心理會讓高雄房價在2018第4季趨向止跌，未來需要再觀察兩季的房價變化，才能確立高雄落底時程。

同樣藍綠變天的台中市今年上半年緩跌，第3季止跌回溫，平均屋齡16年的中古屋市場從2014第3季高檔的每坪均價17.76萬元跌到2017第3季的15.80萬元，跌幅11.03%，新成屋跌幅近15%，低總價較抗跌，跌幅僅8%，預售市場跌幅高達20%以上，台中市房價需觀察未來兩季若未出現新低點，便可確立2017年第3季為此波台中房市止跌點。

李同榮分析，台北市房價已連4季小漲率先止跌落底。平均屋齡22年的中古屋市場從2014年高檔均價每坪65.7萬元跌到2017第3季的52.5萬元，跌幅20%；豪宅跌勢較深，跌幅近30%；低總價較抗跌，跌幅僅15%，預售市場跌幅高達30%以上。

2017年第3季台北市中古屋開始率先止跌，至2018年第3季起已連續四季沒有新的低點，因此確立台北市房價已於2017年第3季止跌落底，今年北市房市交易量已增加17%，房價微幅小漲，可謂價穩量增的局面。

李同榮強調，六都中古屋自2014年由台北市率先反轉向下以來，2017年第3季台北市中古屋房價率先止跌，隨之新北市房價於2017第4季止跌，桃竹地區、台中市、台南市房價於2018年第2季止跌，高雄市房價預期於2018第3季止跌，明顯由北而南於第3季前全面止跌，唯止跌後，未來兩年房價不會有大幅反彈，房市進入價穩量溫的盤整格局。（編輯：林興盟）1071126

九合一選舉結果出爐，全國商總理事長賴正鎰今（25）日說，過去兩三個星期來看房卻不敢下訂的準購屋者，昨晚與今早都開始回到案場下訂，選後氛圍明顯變化，復甦的房地產可望加速上揚，可以再好10年。

賴正鎰認為，藍綠應該回到台灣經濟面，共同拚經濟，且在九二共識下恢復兩岸交流，加上肥咖條款效益，不僅景氣回溫，首購族會大舉出籠，連大戶房型也會開始增加成交機會。

賴正鎰說，房地產在去年底落底後，今年已經呈現U型反轉，選舉後的藍營執政縣市大增，且都以拚經濟為主軸，而且明年起肥咖條款生效，這麼多的資金回流台灣，只要政府能好好運用這些資金來投資建設台灣，擴大內需，相信明年起房市與股匯市會加速翻轉，股市輕鬆回到萬點，房市更能回到十年前的每年轉移棟數30萬棟以上，回到房市正循環。

他說，肥咖條款效益會越來越明顯，政府應把握這波金流，利用回流游資投資台灣機會，回台資金優惠辦法應儘快討論定案，還有像是新經濟移民法，也應趕緊立法通過，吸引更多外國人才來台，一旦經濟景氣好轉，股市回到萬點，每天成交總量恢復到1,200億元以上，讓全民都有利可得的情況下，同時，在房市利多政策下，兩者加乘效果會更明顯。

賴正鎰看好房地產表現，他說，全台今年前三季不動產移轉交易棟數已有20萬5,832棟、年增4.5%，六都房市在選前都宣布今年要調降地價稅、危老條例加速市區更新、油價凍漲及公共建設各項利多持續加碼之下，今年前10個月交易續升溫。

他預料全台今年房市可望突破28萬棟，離回到30萬棟的房市熱絡指標只差一小步。選舉結果讓他更看好明年房市表現。

賴正鎰指出，財政部日前又決定將八大公股銀行承作，原本今年底要截止的「青年安心成家購屋優惠貸款」，延長兩年到109年底，來減輕國民居住負擔，落實居住正義的成效。青年安心成家的分段利率的首年最低利率為1.44%，比五大銀行新承做的房貸利率1.62%還要低，而且基於買房需求大增，政府還新增一段式機動利率1.68%的方案，讓民眾選擇，首購青年應該要把握機會。

周末就要迎來台灣九合一選舉。很多人認爲，這不過是地方選舉而已，不涉及統獨爭議，無需太從兩岸關係的角度出發切入。這種「地方歸地方，中央歸中央」的思維方式，與「文藝歸文藝，政治歸政治」一樣，同樣是虛妄的説辭。事實上，這次選舉不單會深刻影響兩岸關係，還會進一步影響中美關係，乃至深遠影響整個世界的格局。

這不是「南太平洋一只蝴蝶扇動翅膀，引起美國德克薩斯的龍捲風」那種誇大其詞，而是有真實的邏輯與事實為依據。

不錯，九合一選舉選出的只是直轄市市長和地方議員，他們都沒有直接左右兩岸關係的權力。但這次選舉的關鍵不是什麽人當市長，而是它決定了2020台灣總統選舉的走勢。

簡而言之，如果這次柯文哲能連任台北市長，韓國瑜能贏得高雄市長，那麽民進黨在2020年的總統選舉中就會面臨很大的挑戰，為台灣未來六年的走向添加不確定性。這種挑戰不會在兩年後才發生，出於選舉考慮，反對政府的勢力在這兩年内必將在兩岸問題上給現任政府製造更大的困難和反對聲音。事實上，馬英九前總統高調宣佈「新三不政策」，已可被看作為大選布局了。

2020年總統誰屬，又決定了台灣在中美之間如何站隊。

筆者在《疑台論》一文中曾經闡述，美國的「疑台論」有幾個方面，2014年以前，以軍事疑台論爲主，即擔心無法防衛台灣；到了2014年之後，在政治、經濟、科技領域的「疑台」越來越超過軍事方面的理由。

七十年來，台灣都是美國實際上的盟友。不誇張地說，沒有美國的背後撐腰，台灣政權很難支持至今。台灣政壇也一直持親美的立場，相對而言，國民黨「更親美」。但2014年太陽花運動之後，馬英九政權成爲明顯親中的政權，在中美光譜綫上，「更親美」的變成了民進黨。美國在政治上疑台，即擔心台灣出現了親中的政府成爲現實的戰略擔憂。

台灣的戰略地位對美國維持西太平洋的霸權非常重要。台灣會擔心美國「棄台」，美國也會擔心台灣「棄美」。對美國來説，台灣戰略位置重要，不保證台灣不可能「棄美」。

台灣是否朝「菲律賓化」走去

現成的例子就有一個：菲律賓。菲律賓的地理位置比台灣更重要，傳統與美國關係同樣密切；從菲律賓自美國屬地獨立開始就是美國的軍事盟國；菲律賓又是南海諸島的主要聲索國，南海仲裁案的主角，是美國2016年前在南海的最重要支點。然而，出了一個總統杜特蒂，菲律賓就一下子180度大轉彎，把菲律賓變爲一個一面倒的親中國家。現在與美國的盟友關係名存實亡，美國除了等下一個「親美總統」，又能幹什麽？

把台灣和菲律賓相比也存在一定的不可比性。菲律賓怎麽說也是一個國際廣泛承認的獨立國家，因此再「親中」也暫時不太可能被吞併，這令他們親中起來沒有這麽多顧忌。但同時，菲律賓畢竟是其他民族的人，台灣卻是華人爲主，很多人本身就有親中情結，台灣憲法還以「中國」自居。兩相比較，台灣「親中」政權一面倒向中國的可能性還比菲律賓還大。

台灣如何站隊影響美國構建的印太戰略。台灣是美國抗衡中國的關鍵一環。一旦台灣親中，美國失去第一島鏈，中國獲得西太平洋的出海口，就能截斷第一島鏈。北上威脅日本；東向威脅美國西北太平洋的軍事基地，甚至威脅美國夏威夷；南下直插南太平洋、澳洲、新西蘭。國際形勢很可能會出現「美治和平」到「天朝體系」的轉變，扭轉世界歷史。

即便不涉及這麽戲劇性的政治轉變，美國即便在政治上仍不疑台，經濟上和科技上的「疑台論」也越來越成爲令人擔憂的因素。

台灣絕不想「變成普通內地城市」

香港最近發生一幕令人哭笑不得的鬧劇又給出了活生生的教訓。

美中經濟與安全審查委員會最近發表2018年度報告震撼，裏面通篇在討論「香港越來越像一個普通的内地城市」，提出的第一項就是建議國會命令商務部等機構，撰寫一份審視評估報告，以確定是否把香港和中國視爲兩個獨立關稅區，以滿足美國對軍民兩用技術出口的管制。

美國其實還只是「說說而已」， 剛剛有點「動真格」的苗頭，整個香港就惶惶不可終日。很多一直宣傳「融入中國」的建制派議員，大呼一旦美國取消香港單獨經濟區的待遇，那麽「香港玩完」（香港完蛋了）。香港的自由黨原先提出在立法會討論《基本法》第23條立法的問題以向中央表忠心，現在突然主動更改議題。狼狽之相令人忍俊不禁。北京前一階段對美國惡狠狠，現在突然允許美國航空母艦停靠香港，駐港部隊司令還親自歡迎上艦參觀，前倨後恭。

其實這不難理解，香港之所以能如此成功，除了地利人和的因素，「天時」是最不可或缺的。香港能成爲「皇冠上的明珠」，最大的因素先是美國的冷戰紅利。後來又因爲成爲中國的一部分，享受「中國紅利」。這時又因《美國——香港政策法》把香港看作一個與中國不同的地區，繼續享受美國的優惠。這些優惠中最重要的一環就是科技。香港進口美國科技很寬鬆。中國由於六四的關係，被美國封鎖高科技產品，雖然可以從第三國進口，或者「自力更生」，但總比不上美國的水平。於是香港就成爲中國獲取美國技術的白手套。

以前美國對這些事都只眼開只眼閉，現在中國技術要追趕美國，中美全面交惡，香港既然已經成爲中國的一部分，再「一國兩制」，美國也不會視而不見了。可以說，香港的好日子已經到頭了。

台灣的成功和香港有很多相似的地方。台灣即是「中國的」（中華民國），又不是中國的（中華人民共和國）。同樣同時享受中美兩家的紅利。台灣和香港同為70年代崛起的「四小龍」，這都是美國的冷戰紅利。90年代，中國開放，台資企業大舉進軍中國，又是「中國紅利」。到了九十年代後期，美國高科技技術大量轉移台灣，再享受了一波「美國科技紅利」。台灣之所以最近十年增長乏術，還能有這樣的底子，完全是因為這種獨特的地位和「天時」的因素。

中美交惡，美國不能讓中國在技術和貿易上占便宜，不能讓中國利用香港做白手套，同樣不能允許中國再利用台灣做白手套。美國怎麽做，很大程度上會依據兩年之後的總統選舉，而這次九合一選舉，就是一個重要的觀測點。

香港沒有得選擇，美好的時光一去不復返是必然的。台灣還可以選擇，去向由台灣人民決定。台灣再次站上世界史的舞台，九合一選舉怎麽不重要？

※作者為國際關係評論人

全台各地區陸續出現建案讓利換成交的市況，這種讓利換成交的風潮會不會於明年持續擴大襲捲全台?房價止跌了?是您購屋進場的滿足點?另外，都更修正條例與租賃專法等住宅法案執行以來，對台灣整體房市又會起什麼結構性的變化，相信是全民關注的焦點。於下彙整了明年台灣房市的新10大趨勢與全民分享。

 

一、土建融及房貸利率攀高: 央行楊總裁曾暗示房貸利率不可能永遠維持在低檔，此舉被市場解讀為央行主導的存款準備率與房貸利率，明年將出現上調的動作。然國內通膨壓力不減，使購買不動產，多了抗通膨保值的誘因，因此明年的土建融及房貸利率雖將上調，但預估調整的幅度不會太大，房貸平均利率仍將在2%以內。

二、銷況個案表現 : 從台灣整體經濟面來觀察，明年景氣雖可望有小確幸，但是否會有全球或區域性的金融風暴發生，從近期美股與陸股常大起大落似乎值得注意後續發展。我認為，都會蛋白區的房價仍會緩跌3至5%之間，少許破盤的新成屋建案仍會出現，整體房市將呈個案表現的市況。

三、港客購屋團生力軍: 香港人，受到超高房價與陸客大量湧入等政經環境衝擊，近年紛紛出走並轉進台灣投資置產。港台之間語言、文字差距小，加上台灣房價相對香港有很大的誘因，於是港客在台購屋風潮日益興盛，有多家指標建商及建案更是鎖定港客為明年推展的新重點購買對象。

四、品牌豪宅仍可為 : 都會區土地嚴重供需失調，已幾乎沒有大塊面積的土地釋出，有釋出的國有地也是地上權的土地，一線建商根本不會埋單。但對台北市、台中市與高雄市目前低調銷售的頂級豪宅而言，地段對、產品力強、設計規格高的知名品牌建案，可望能殺出重圍有一片天。

 

五、買賣方價格對抗戰 : 對建商而言，景氣差就少買地少推點案子，在土地成本的考量下，不可能一直破盤甚至賠錢讓售；但對房仲業者而言，買方看跌，賣方又不願讓利賠售的情況下，於是全面喊跌換成交，買賣雙方的拉鋸戰仍將持續上演，是以明年要讓買賣移轉棟數維持今年約28萬戶的水準並不易。

六、經營環境欠佳 : 全台都會區土地公告現值及房屋稅、交易稅仍高高掛，建商經營成本大增，連有錢人買豪宅也開始怯步少買豪宅了。房市面臨高稅賦，加上政經環境不友善於營建業，台灣房市明年要全面出現榮景自屬不易。

七、商用不動產溫水煮青蛙: 小英政府冷眼處理兩岸政經議題，無異使商用不動產市場雪上加霜。台灣都會區商用不動產的投報率不到2%的低水平，外資與台灣的壽險金控集團不但少見出手買標的物，有許多的飯店、商辦大樓及店面則是乏人問津。

八、 首次換屋族竄升: 新屋房市，首購產品主力坪數宜設定在30至35坪之間，換屋型產品則在40至60坪。搭配政府推動的都市更新及老屋重建政策，換屋客的比率將在房屋市場中明顯竄升。

九、海外不動產盤待變: 海外不動產在新南進政策的推動下成了台灣房市的新顯學，然幾年前熱門的日本、馬來西亞、越南、柬埔寨及歐美等國現在的銷售市況已明顯走下坡，只剩下泰國的房市買氣仍不錯，特別的是泰國及越南的工業區用地因大陸肥咖條款發酵，資金紛紛轉進該區。

 

十、 保守因應後市: 房市景氣好時全台都會區年推案量動輒上兆元，明年房市景氣能見度仍不明朗，呼籲建商應該先將未賣出的餘屋先去化掉再推預售屋，除非建商推出新屋的CP值夠高，否則以首購，首換族為主的明年房市，仍應保守以對為宜。

 

根據財政統計資料庫的資料顯示，今年上半年的不動產仲介業營收表現是近4年以來最佳的一次，最新公告的全國7、8月不動產仲介業營收達90億元，年增25%，也是近5年以來的新高，不動產仲介業苦了三、四年，今年可望過好年。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，不動產仲介業營收統計為服務費收入，從7、8月的不動產仲介業營收，大致可以看出上半年房市旺季尾端的交易熱度。今年7、8月六都的不動產仲介業營收較去年增加約25%，以自住為主的市場交易規模來看，市場還是維持不錯的溫度，但當前仍是缺乏投資動能，交易量也無法回到多頭時熱度，房價則大致維持盤整格局。

根據財政統計資料庫的統計，2018年7、8月台北市的不動產仲介業營收為30.4億元，年增35%，增加幅度位居六都之冠，且已經超過2014年同期的水準，新北市則是7、8月營收15.1億元，年增16%，接近2014年同期的15.4億元，顯見自住買盤持續回流，雙北市今年的房市交易狀況是近4年來表現較好的時間點。

至於桃園、台中、台南與高雄，今年7、8月的不動產業營收也都是近4年新高，桃園市7、8月營收為8.2億元，年增14%，台中市為11.4億元，年增21%，台南市為4億元，年增9%，高雄市則是7.5億元，年增20%。

九合一選舉周六登場，房產業者普遍認為，選後房市交易量一定會出現回升，但能維持多久，要看執政黨態度，如果執政黨選後調整兩岸政策、祭出更多經濟建設利多，預料房市將持續好轉。

天時地利不動產總經理張欣民表示，大型選舉會讓房市消息邊緣化、購屋人產生不確定感，房市買氣多會出現壓抑情況，等選舉結果出來，不確定性消失，積壓的買盤出來，房市交易量一定會回升。

住商不動產企研室經理徐佳馨也說，年底到農曆年前原本就有一波購屋潮，加上耶誕假期也有台商與華僑返台，不論預售屋或中古屋，選後看屋、買屋應該都會加溫。

至於買氣是否會「大爆發」，市場有不同看法。張欣民認為必須看選舉結果，如果選舉結果維持目前藍綠板塊，房市仍會維持原來基調，變動不大，如果變天翻盤，可能會有一些購屋人因對城市發展有更多期待，積極置產，為房市注入新買氣。

吉家網不動產董事長李同榮則認為，執政黨這次選得這麼辛苦，最後無論勝敗，一定會記取選民在經濟議題上對政府的期待，為了接下來的總統大選，一定會釋出有利多政策，加上這幾年房市已累積龐大剛性觀望買盤，選後交易量一定會大增。

甲山林機構董事長祝文宇也認為，這次選舉會讓執政黨有一些想法，知道人民比較認同走經濟的方向，政策應該會有明顯調整，再加上油價只凍漲到年底，預料明年一定會漲，油價上漲勢必帶動物價上漲，民眾擔心房價跟漲，將會加速購屋。

人工智慧快速發展，台灣集結產官學能量成立「台灣人工智慧學校」，希望透過國內領先的科技優勢搶占重要商機。台灣人工智慧學校執行長陳昇瑋表示，奠基在良好的科技、金融及醫療等發展利基，人工智慧將來將全面滲透台灣，社會影響無遠弗屆。

 

為引領投資大眾掌握人工智慧新趨勢，經濟日報11月27日將舉行「AI智能投資-未來新趨勢與新應用」論壇，邀請華南銀行、元大投信、台灣人工智慧學校等智能投資及人工智慧研究先驅的產學機構共同參與。陳昇瑋將以「人工智慧如何成就金融科技」為題發表演說，分享科技及金融的創新發展。

陳昇瑋接受本報專訪時表示，科技趨勢不斷演變，全球產業競爭力走向倚賴新技術推動轉型創新，台灣人工智慧學校是台灣企業與學術單位攜手合作的研究創新單位，除培訓具備人工智慧的專才，更積極協助企業運作優化，推動創新營運模式。

陳昇瑋指出，人工智慧廣泛應用在醫療、金融及製造業，近年技術精進，更加強應用到食衣住行等社會層面。

台灣人工智慧學校自今年開學，已累積超過80組研發成果，國內製造業應用於瑕疵檢視實務，在金融產業中與投信公司合作應用發展全球股債相對強弱的趨勢預測，作為投資組合中配置股權及債券比重參考。

醫療應用部分，台灣人工智慧學校攜手國內學術單位，開發出癌症存活率預測、實價登錄房價預測等實用工具。如實價登錄房價預測透過大數據擴增的模式，參考文獻及運作模型，使得人工智慧可幫助預測房價。將來預期還能應用到銀行房貸預估、展店成本、商圈規劃、都市更新、聚落再生以及生態規劃。

陳昇瑋表示，人工智慧結合創新技術，還能發展出突破窠臼的預警系統。以該校成果為例，人工智慧整合聲音監測辨識技術，幫助酪農透過乳牛聲音變化，及早發現乳牛是否患有乳房炎。這份創新結合了生物資料、動物心理學、動物疾病及人工智慧的影像與聲音辨識等先進知識。

交通預警方面，人工智慧可大幅降低事故機率，例如擷取臉部影像，結合行車記錄器的影像畫面，可偵測駕駛是否闔眼、打呵欠、點頭，進一步透過訓練模型及辨識技術，提供駕駛人適當警示。陳昇瑋認為，隨著人工智慧應用深廣，將全面翻轉台灣社會型態。