不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

國產署16日辦理「耕曦」等七個社區、共25戶都更宅分回戶標售，結果僅脫標三戶，標脫率僅12％，相對過去二次標脫率約在25～38％間，此次在央行宣布實施信用管制後的第一次國產署都更宅標售，市場買氣顯然受到了打炒房政策明顯的干擾。

此次釋出標售的包括「耕曦」、「正隆天第」、「全坤威峰」、「昇陽文薈」、「漢皇丰川」「翔譽雙子星」及「友座臻美」等七個社區共25戶標的，不過只有三戶標出，淡水「漢皇丰川」投資人一毛不加以底價購得，「全坤威峰」與「正隆天地」標脫物件也都貼近底價，整體溢價率僅1.7％，總標脫金額合計1.08億元。

優美地產企研室主任林哲緯指出，此次標脫率創今年新低，且買家出價趨向保守，明顯受到政府打炒房後，民眾持觀望態度。

上回標售未獲青睞的淡水竹圍站旁「漢皇丰川」，歷經多次標售僅存最後兩戶，目前社區平均單價每坪37～39萬，高樓層則落在每坪40～45萬，此次標脫27樓戶底價每坪44萬略偏高，不過該戶最後仍以底價標出。

近西門町商圈的「全坤威峰」標脫的5樓戶，拆算車位單價約69萬；中正區豪宅「正隆天第」，則以以單價每坪100.8萬、溢價3％標出。

打房打到自己人？國產署都更宅標脫率僅12％ - 財經 - 工商 (chinatimes.com)

（中央社記者蔡芃敏台北16日電）商仲指出，在資金寬鬆、低利環境下，帶動建商、壽險業者出手布局投資，今年至12月14日止，不動產交易量已達新台幣3951億元，推估全年上衝4000億元，有望創18年新高。

展望2021年，世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒認為，不動產市場將呈現「疫緩則平」，平是指「持平」和「平息」，並不代表會下跌。

她進一步指出，當疫情逐漸趨緩，人流與金流在國際間能逐漸恢復交流，推估台灣各類型不動產飆漲情況將開始持平盤整，加上政府祭出打炒房政策及央行選擇性信用管制措施，將讓過度火熱的市場回歸常軌。

世邦魏理仕集團今天舉行年終記者會，世邦魏理仕指出，建商、保險業及自用型買方為今年不動產市場三大支柱。今年截至12月14日，不動產交易量已經達3951 億元，若加上12月下旬交易，推估全年上衝4000億元，不動產市場交易連續3年維持高水平，有望創世邦魏理仕在2003年統計以來、史上新高水位。

觀察不動產交易，世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，商用不動產交易達1206億元，由於台灣防疫表現佳，商業活動不受影響，帶動工業及辦公類產品購買力道強，加上台商回流建廠，觸發剛性需求增加；土地交易達2745億元，建商買盤集中台中，保險業者則青睞台北。

李嘉玶也說，自用型買盤以半導體、電子電腦、食品工業為主，舉例來說，台積電購買台南科學工業園區廠房，凌華科技購入桃園華亞科技園區廠房。

世邦魏理仕指出，對明年不動產市場審慎樂觀，不過央行推出選擇性信用管制，預估部分投資人轉為觀望，成交量不太可能達到去年、今年高峰，特別是土地市場，由於賣方對成交價格期待高，恐影響成交速度，推估交易量能將萎縮。

然而，海外情勢不穩定，實際商業活動、經濟復甦情況仍充斥不確定性，台灣本土投資還是會受到青睞，且利率水準維持低檔，自用型買方仍會購置合適標的，整體需求算是穩定。（編輯：張均懋）1091216

商仲估今年不動產交易上看4000億 明年轉趨平穩 | 產經 | 中央社 CNA

走過2020年從年初蹦出一隻超級「黑天鵝」新冠肺炎疫情、下半年起又逆勢噴量的一年之際，世邦魏理仕董事總經理朱幸兒今（16）日表示，展望明年，2021年商用不動產市場將可以「疫緩則平」四個字來下註解，若疫苗陸續上市、疫情減緩，則不動產市場將可望呈現平穩健康的格局。

今天世邦魏理仕舉辦2020年第四季商用不動產市場季報公布並展望2021年記者會，董事總經理朱幸兒表示，年度交替之際，展望2021，預期商用不動產市場將不致今年的火熱，應會逐漸回到原有水準，健康發展。

朱幸兒表示，最近全球疫苗陸續上市，對於最近一年由於疫情爆發導致島內的錢、人，都鎖在島內，導致低利資金行情再推升一波的情況，預期明年商用不動產市場的火熱情況，可能不如今年；再加上央行祭出四大打炒房措施，投資買盤應明顯退場，市場也可望回歸基本面正常發展，因此預期明年應該不致激情演出。

朱幸兒表示，2021年商用不動產市場走勢，預料將可以「疫緩則平」四個字來下註解，若疫苗陸續上市、疫情減緩，則不動產市場將可望呈現平穩健康的格局。

世邦魏理仕董事總經理朱幸兒：2021年商用不動產市場「疫緩則平」 - 財經 - 工商 (chinatimes.com)

記者陳韋帆／台北報導

近期引起社會熱議的「明倫社宅月租金4萬元一事」，柯市府都發局今（15）日發文表示，未來社宅規劃將縮減陽台、公共走道面積，並縮小各房型坪數規劃，兼顧住宅品質、住戶負擔能力，以及市府永續經營三大目標。

日前台北市推出「明倫社宅」，規劃14～44坪、1～4房，月租金12,900～40,500元不等，共380戶；其中引起爭議的，就是44坪、4房型，租金逾4萬元，相當於一般民眾一個月的收入，甚至有過之而無不及，引起「社宅本質」的討論。

不少民眾直呼根本已經可以買房子了，那抽社宅的意義有在哪？台北市長柯文哲提出「關乎於成本問題、不希望裡面都住窮人」等回應，直接惹怒內政部次長花敬群12月8日在私人臉書直言「社宅無關成本」，內政部營建署次日也公開發文呼籲「社宅應回歸本質」。

柯市府都發局今（15）日發文，以「北市社宅租金引熱議，平面設計及坪數將全面檢討精進」為主軸指出，考量社宅興建、營運及長期修繕、稅賦等成本，並依住宅法第25條斟酌承租者所得狀況、負擔能力及周邊市場行情等相關因素予以定價。

另依照不同所得及家庭人口數給予3,000元到11,000元不等之補貼額度，並逐年編列預算補貼支應，使社會住宅民眾實際支付的租金合理、可負擔，並明確提出三大調整方針。

一、施工中之社宅，於不影響工程進度前提下，請建築師檢討變更設計可行性，縮減陽台面積。

二、設計中之社宅，請建築師全面檢討，縮減陽台面積及調整公共走道寬度。

三、未來規劃設計之社宅，將依新修訂之「社會住宅設計注意事項一覽表」檢討規劃。

「社宅4萬租金」柯P戰敗？市府說… (yahoo.com)

央行打房針對房貸限縮與控制建商資金流，盼有效抑制房價，然政府針對高房價主因也就是地價高漲與缺工問題，至今各項配套措施仍無解，也讓目前正處史上最大缺工潮的南部房市產生影響。《蘋果新聞網》發現近期有越來越多建案傾向成屋銷售，即便建案預售大賣如京城集團「舞極」，公開8個月已售近200戶，也選擇在12月底封盤，主因在於營建成本出現大漲。

高市不動產開發商業同業公會統計，今年各類營建成本均出現大漲，當中地下室連續壁施工費與3年前相比大漲8成，另模板、鋼筋綁紮、機電與水電工等各項工資均出現2~5成增加，另原物料如土方每立方從200元漲至500~600元；鋼筋每公噸1.4萬漲至1.7萬元；混泥土每立方1300元漲至2100~2400元；砂石漲幅從每立方450元增至650~700元。隆大營建董事長陳武聰指出，土地、鋼筋、混泥土均全面上揚，是這波房價上漲主因，而缺工問題仍是同業經營時一大挑戰。

近期一旦有土地釋出標售，往往就會出現建商加價搶地，建商積極購地在於目前處史上最低利率，加上土地釋出量體有限，不加價購地根本沒機會購得。不願具名李姓建商老闆指出，高雄地價今年較去年比平均漲幅至少15%，市郊如岡山更是出現3~4成漲幅，地價與營建成本高，才是高雄房價上揚主因，建商利潤其實並未提升，反而買不到地會讓小建商面臨經營危機。

過去預售賣不好建案，常會透過封盤等成屋再包裝進場銷售，但隨著地價上揚與營建成本提高，高雄有許多建商決定採先建後售，如位於衛武營生活圈大樓案「舞極」，今年5月進場至今約8個月已售近200戶，仍選在今年底封盤，案場銷售副總蘇順益指出，營建成本提升讓建商決定完工再售，目前15樓建案營建成本每坪已來到10~11萬元，而15樓以上超高樓層都抓到13~14萬元，但真相是各類成本仍持續上漲，對於建商成本控制確實是很大挑戰。

暫緩銷售思維或等成屋再賣，在南二都越來越常見，如華友聯南市舉喜重劃區與高雄果貿社區新案均暫緩進場，天玉集團位於大順三路新案也採先建後售方式進行，雄崗建設岡山區新案「薰衣巢」也封盤緩售。（葉家銘／高雄報導）

房市過熱疑慮陡升，央行上周一（12月7日）無預警宣布祭出信用管制，重擊短線和預售屋投機客，短短不到一周的時間，市場待售房屋大增近萬件，今年疫後待售房屋數量持續縮減趨勢出現了轉折；尤其預售屋更是重災區，近周內拋售房屋比例增幅，更甚成屋、中古屋。

根據屋比房屋針對央行實施信用管制前後的12月6日、12月11日統計，所有網路平台全台待售房屋共有27.3萬件，近周來大增8,671件，增幅約3.3％，其中屬於重災區的預售屋目前有3.1萬件在網路上待售，近一周來也增加了1,489件，增幅約5.5％，由於預售屋轉售多藉由代銷公司、人際關係或掮客等通路轉售，透過房仲網路平台銷售比例相對不高，因此，推估預售屋實際拋售數量可能更多。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，此次央行實施信用管制主要針對公司法人、以及擁有三戶以上的自然人，限制較低的貸款成數和不能擁有寬限期，對於尚末交屋的預售屋衝擊最大，不少購屋客或投資客原本預期交屋後能擁有寬鬆的償貸條件，可以用較低的持有成本等候增值轉手，現在都會面臨巨額的差額需補足，使整體待售房屋數量大增。

另外，也有約8％的網路待售預售屋調降了售價，尋求接手買主，投資物件「先跑再說」氣氛濃厚。

全台網路待售房屋數量在上波打房後的2016年曾達到38萬件，不過隨著整體房市緩步回溫，今年初降至約27萬件，雖然今年曾因新冠肺炎疫情，4月待售房屋一度增加至30萬件，不過近半年來房屋去化力道強勁，降至約26萬件的低水位，近來政府加重打炒房力道，燒熄投機氣焰，房市賣壓短線大增。

以六都來看，近周來以台中市整體待售住宅、待售預售屋增幅均為最大，住宅待售量增加5.1％，其中預售屋增幅達8.1％，此外，台南市預售屋也增加了6％。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/386235.html

這次台北市明倫社宅3房型44坪租金逾4萬元惹議，然而，民眾申請承租至9日天截止，申請數仍有高達3236件，更加引起民眾關注。全台有哪些地方蓋社會住宅，明倫社宅跟其他社宅相比租金有比較貴嗎？帶著大家一起來做比較？社宅房價比一比

為保障民眾居住權益，全台多數地區皆有建設社會住宅，開放給有需要的民眾申租，包含台北市、新北市、桃園市、新竹市、台中市、嘉義市、台南市、高雄市、南投市、台東市、金門縣、連江縣及澎湖縣等13縣市都有規劃興建。

對於租金價格的爭議，若將已建成的社宅做比較，如松山區健康公共住宅、大同區大橋頭社會住宅及林口世大運選手村社會住宅A區的設置規劃，相較於明倫社區出現逾4萬元月租金情況，可以發現即便3處的房型、坪數略有差距，但租金範圍基本落在3萬元以內。

其中，林口世大運選手村社宅一處房型與明倫社區逾4萬元租金的房型坪數相異不大，但租金卻僅需20,000元，為明倫社區爆出爭議房型的一半租金。

 

一、台北市松山區健康公共住宅

 

以松山區健康公共住宅而言，宅內提供3種房型，又分別各有2種坪數，最大不超過34坪。其中，價格最低由1房型的10,400元至3房型的27,200元最高。

二、台北市大同區大橋頭社會住宅

 

大同區大橋頭社會住宅則提供2種房型，同樣各有不同大小坪數可供選擇，其中租金區間落於12坪（1房型）的10,200元至20坪（2房型）的16,900元之間。

三、新北市林口世大運選手村社會住宅A區

 

林口世大運社宅A區更是提供4種房型，包含1至4房型，租金最低7,100元（14.3坪），而最大坪數40.5坪租金也才20,000元，與明倫社區租金逾4萬元的3房型坪數（44坪）相差不大，租金卻差了一半。看這裡

 

北市明倫社宅3房型出現月租金逾4萬元情形，引發外界質疑租金過高。對此，內政部營建署指出，社會住宅房屋及地價稅依法免徵，並非社宅成本，更不會導致市宅名目租金租金男以降低問題，而北市政府將此稅收視為社宅成本，「實為明顯錯誤且嚴重扭曲社宅政策內涵」。

長期關注都市空間改造政策的NGO組織「OURs 都市改革組織」過去也曾指出，台灣社宅租金是由估價師估算而定價，是以市場租金的7到85折出租，雖低於市場行情，但對社經相對弱勢的族群而言仍算昂貴；因此，對比日韓港的社宅租金，多半是以「收入能力」來估算，計算後約為鄰近地區租金的3到4折，相較於鄰近他國，台灣社宅租金似乎偏高。布一次看

 

以下為台灣各地社宅分布數量及名稱（詳細資訊請查閱內政部不動產資訊平台）：

一、新北市

（20處已完工）

三重區（8）：三重集美段社宅、大同南青年社會住宅/三重2館-西側、大同南青年社會住宅/三重3館-東側、大安青年社會住宅/三重1館、臺北橋聯開宅、三重五谷王27青年社會住宅（興建中）、五谷王段297地號（規劃中）、富貴段324及331地號（規劃中）。

三峽區（4）：三峽北大青年社會住宅、三峽國光一期青年社會住宅、三峽隆恩埔（原民宅）、三峽國光二期青年社會住宅（興建中）。

土城區（5）：土城大安段青年社會住宅（興建中）、土城永和段青年社會住宅（興建中）、土城明德211及218（興建中）、土城明德23（興建中）、土城員和段青年社會住宅（興建中）。

中和區（3）：中和秀峰青年社會住宅、中和安邦段青年社會住宅（興建中）、中和保二總隊基地/自行興辦（規劃中）。

永和區（3）：永和秀朗青年社會住宅、永和國光青年住宅、永和中正橋青年社會住宅（興建中）。

林口區（1）：林口世大運選手村社會住宅。

板橋區（9）：板橋府中青年社會住宅、浮洲合宜住宅出租單元、板橋永翠39（興建中）、板橋江翠31（興建中）、江翠段151地號（規劃中）、江翠段65地號（規劃中）、板橋江翠96青年社會住宅（規劃中）、新都段83地號（規劃中）、環翠段108地號（規劃中）。

新店區（7）：小碧潭站社會住宅戶/新北市新店區新店機廠聯開宅、新店中正國宅、新店央北青年社會住宅、新店民安段青年社會住宅（興建中）、新店斯馨100青年社會住宅（興建中）、新店斯馨13及15青年社會住宅（興建中）、新店斯馨2青年社會住宅（興建中）。

新莊區（1）：新莊新豐青年社會住宅。

泰山區（1）：泰山中山段青年社會住宅（興建中）。

汐止區（1）：汐止花東新村。

五股區（1）：五股銀髮住宅、五股芳洲203青年社會住宅（興建中）。

 

二、台北市

（49處已完工）

士林區（6）：永平中繼住宅、永平社會住宅、延平出租國宅、臺北市陽明老人公寓、百齡水岸社會住宅（興建中）、華榮市場都更案（興建中）。

大同區（6）：大龍峒社會住宅、捷運新莊線大橋頭站分回、敦煌社會住宅、敦煌社會住宅、明倫社會住宅（興建中）、延平北路教育局宿舍（規劃中）。

大安區（3）：延吉平宅、懷生出租國宅、金華社會住宅/特四、五（規劃中）。

中山區（7）：行天宮站社會住宅、新興社會住宅（新興市場整建）、榮星出租國宅、臺北市中山老人住宅暨服務中心、臺北市朱崙老人公寓、培英社會住宅（興建中）、錦州社會住宅（興建中）。

內湖區（9）：東湖C出租國宅、東湖Ｅ基地出租國宅/原民會、港墘聯開宅、貿三出租國宅、行善社會住宅（興建中）、瑞光社會住宅（興建中）、舊宗社會住宅（興建中）、東湖段一小段/東湖A（規劃中）、東湖段一小段/東湖B（規劃中）。

文山區（20）：安康平宅、軍功出租國宅、景文社會住宅、萬芳Ｃ出租國宅、萬芳社區出租國宅、萬美出租國宅、萬隆站社會住宅、萬寧出租國宅、萬樂出租國宅、興隆D2區社會住宅、興隆社會住宅1區/安康D區、木柵社會住宅（興建中）、和興水岸社會住宅/華興段基地（興建中）、景豐一區社會住宅（興建中）、樟新水岸社會住宅（興建中）、興隆A區社會住宅（興建中）、興隆E區社會住宅（興建中）、興隆I區社會住宅（興建中）、景豐二區社會住宅（規劃中）、興隆H區社會住宅（規劃中）。

北投區（5）：大同之家、奇岩出租國宅、洲美社會住宅、新奇岩社會住宅（興建中）、福國社會住宅（興建中）。

松山區（3）：延壽Ｐ出租國宅、健康社會住宅、延吉段一小段（興建中）。

信義區（8）：四四東村C出租國宅、三興社會住宅（興建中）、六張犁A、B區社會住宅（興建中）、犁和段都更案基地（興建中）、廣慈博愛園區/ABC基地（興建中）、廣慈博愛園區社會住宅/D基地（興建中）、廣慈博愛園區社會住宅/E基地（興建中）、六張犁DE區社會住宅（規劃中）。

南港區（10）：台肥出租國宅、東明社會住宅、南港一號出租國宅、基河三期中繼住宅AB區、基河三期中繼住宅CD區、小彎社會住宅（興建中）、中南社會住宅（興建中）、玉成社會住宅（興建中）、南港機廠社會住宅（興建中）、經貿社會住宅（規劃中）。

萬華區（15）：大理街出租國宅、中正出租國宅、西寧出租國宅、華昌出租國宅、萬華青年社會住宅一期、福民平宅、龍山寺聯開宅、龍山綜合大樓出租國宅、莒光社會住宅（興建中）、萬華青年社會住宅二期（興建中）、福星社會住宅（興建中）、華江段二小段/華江A（規劃中）、華江段二小段/華江B（規劃中）、福民平宅改建（規劃中）、福星段都更案基地（規劃中）。

中正區（1）：南海段都更案基地（規劃中）。

三、桃園市

（2處已完工）

八德區（3）：八德一號社會住宅（興建中）、八德二號社會住宅（興建中）、八德三號社會住宅（興建中）。

中壢區（12）：中壢一號社會住宅（興建中）、中壢老小段100地號都市更新事業/中興巷警察宿舍（興建中）、中壢區內壢段（規劃中）、中壢區雙嶺段1283、1284地號（規劃中）、北富台新村（規劃中）、南富台新村（規劃中）、捷運A20站-第一期（規劃中）、捷運A20站-第二期（規劃中）、捷運A21站（規劃中）、慈安社會住宅/平寮段（規劃中）、龍岡體育園區（規劃中）、龍慈社會住宅/福德段（規劃中）。

平鎮區（1）：平鎮一號社會住宅（興建中）。

桃園區（5）：中路二號社會住宅、中路一號社會住宅（興建中）、中路三號社會住宅（興建中）、中路四號社會住宅（興建中）、東門段208-1地號都市更新事業案/東門停車場（興建中）。

楊梅區（2）：楊梅一號社會住宅-第一期（興建中）、楊梅一號社會住宅-第二期（規劃中）。

龜山區（4）：機場捷運A7合宜住宅出租單元、龜山中興段（規劃中）、龜山區善捷段（規劃中）、龜山區樂捷段（規劃中）。

蘆竹區（6）：航空城安置住宅-A11（興建中）、蘆竹一號社會住宅（興建中）、蘆竹二號社會住宅（興建中）、捷運A10站-第一期（規劃中）、捷運A10站-第二期（規劃中）、蘆竹區大興段（規劃中）。

大溪區（2）：大溪區仁武段13、14地號（規劃中）、大溪區田心子段（規劃中）。

大園區（2）：航空城安置住宅-A18（興建中）、航空城安置住宅-G17（興建中）。

 

四、新竹市（2處已完工）

東區（3）：公學新村乙區、公學新村甲區、東橋段601地號（規劃中）。

五、台中市（3處已完工）

大里區（2）：光正段一期、光正段二期（規劃中）。

太平區（4）：育賢段一期（興建中）、育賢段二期（興建中）、永億段（規劃中）、育賢段三期（規劃中）。

北屯區（2）：北屯段（興建中）、同榮段（興建中）。

西屯區（2）：國安段一期（規劃中）、惠來厝段（規劃中）。

東區（3）：尚武段（興建中）、東勢子段（規劃中）、練武段（規劃中）。

南屯區（4）：精密機械科技創新園區「勞工住宅」社區、南屯區建功段26地號（興建中）、南屯區建功段4-1地號（興建中）、寶文段50-20地號（興建中）。

梧棲區（1）：三民段一期（興建中）。

豐原區（3）：安康段一期、安康段二期（興建中）、豐原火車站後站都更案（規劃中）。

烏日區（1）：烏日區新榮和段（規劃中）。

 

六、嘉義市（1處已完工）

東區（1）：短竹里。

七、臺南市

北區（1）：小東路北側基地公營住宅（規劃中）。

永康區（1）：精忠二村更新案（規劃中）。

東區（3）：平實營區更新案第一期（規劃中）、平實營區更新案第二期（規劃中）、平實營區更新案第三期（規劃中）。

仁德區（2）：二空新村更新案(A區)第一期（規劃中）、二空新村更新案(B區)第二期（規劃中）。

八、高雄市（9處已完工）

三民區（1）：新都段公營出租住宅（規劃中）。

前金區（1）：前金警察宿舍（興建中）。

苓雅區（1）：凱旋青樹/苓雅區機關用地11第一期社會暨安置住宅（興建中）。

鳳山區（2）：五甲國宅公共出租住宅、鳳山共合宅。

小港區（3）：山明家園/山明社區、山明國宅/娜麓灣社區、高松一小段1232地號（規劃中）。

左營區（3）：翠華國宅/一期社區、翠華國宅/二期社區、翠華路銀髮家園。

前鎮區（2）：復興西區國宅、光華段一小段1664地號（興建中）。

鼓山區（1）：前鋒東區國宅。

岡山區（1）：大公段（規劃中）。

九、南投縣

南投市（2）：南投市青年住宅(含社會住宅)興建計畫/二期（規劃中）、藍田街宿舍/第一期及第二期（規劃中）。

十、台東縣(1處已完工)

台東市（1）：安居家園。

十一、金門縣

金湖鎮（1）：尚義社會住宅興建案（規劃中）。

十二、連江縣

南竿鄉（1）：南竿仁愛段社會住宅（興建中）。

十三、澎湖縣

馬公市（2）：中衛段1488地號（興建中）、案山段197地號（規劃中）。

https://house.udn.com/house/story/5910/5080834

台北市不動產仲介公會理事長黃文雄今(10)日表示，今年台北市房市強勢回歸，房屋交易量年增率接近一成，預估全年建物買賣移轉棟數可站上3萬棟大關，是近6年來表現最好的一年，公會會員家數也同步呈逆勢增加之勢，達到789家。

黃文雄表示，雖然有新冠肺炎疫情，但因全民抗疫有成，加上市場上又有資金潮及超低的利率，致使國內房與股市一樣都是逆勢大幅成長，展望2021年房市，央行即使出手打炒房，因沒打到自住買盤，仍是超低利環境，明年更適合自住者擇優進場購屋。

仲介公會根據台北市地政局前11個月的房屋買賣移轉數量推估，2020年台北市全年房屋交易量約3萬467棟，與2019年比較，年增率近一成不僅在睽違5年之後再度站上3萬棟的整數關卡，接近2014年水準，在六都，年增率僅以些微差距落在桃園市之後。

台北市不動產仲介公會公關主委張欣民指出，今年房市買氣回暖不是只有台北市而已，全台各地幾乎都感受到這股資金及低利的熱潮，若從六都今年前11個月的房屋買賣移轉棟數來推估，倒不是各地都雞犬升天，中北部四都表現相對突出，都是正成長。

反倒是台南與高雄則都是衰退的，這樣的數據明顯的打臉今年市場上一直在傳的「南熱中溫北冷」說法，數據會說話，實情是「北熱中溫南冷」。

由於六都建物買賣移轉棟數佔全國房屋交易量約七成六左右，若依此比例來推估，今年全國建物買賣移轉棟數站上32萬棟的可能性非常高，與2019年30萬棟比較，年增率可達7%，是近7年來房市最佳的表現，在疫情之下更顯得難能可貴。

展望2021年房市，黃文雄理事長認為，推波今年房市的資金潮及超低利環境不會消失，市場還會有剛需及置產的動能支撐，明年房市最大的不確定因素，是央行這波的「打炒房」會不會演變成全面的「打房」？若是「打炒房」是將市場上炒作的投資客打出去，這是還給自住剛需者一個更乾淨、更安定的市場，對房市反而是正面的，適合自住購屋者進場找好屋。

反之，「打炒房」若是演變成「打房」，則是整體房市都會被打下來，一般購屋民眾也受到衝擊，整體房屋交易量跟著萎縮，黃文雄理事長呼籲政府，後續打炒房力道一定要拿捏好，千萬不要傷及無辜。迄至目前來看，央行的「打炒房」動作還算溫和。

 

明倫社宅租金問題，其實是一個很好的題目，剛好體現了社會住宅一直被掩蓋的結構問題。

簡單來說，明倫社宅這麼貴的根本遠因，在於台灣長年興辦社宅的整體思維．就是註定讓所有社宅租金都很貴；而明倫在設計、興建、與制度上的其他細節問題，又讓明倫比其他間社宅貴得更誇張，以至於最後引爆業力，把這個問題呈現在大家眼前。

所以，明倫這麼貴有沒有問題？當然有問題。

但這問題是不是明倫獨有的問題？當然也不是。

▲ 廖庭輝觀察道，明倫社宅租金貴，問題出在興辦社宅的整體思維。（圖／記者呂佳賢攝）

台灣社宅租金　本來就很貴

台灣的社會住宅貴嗎？目前的規定是社宅要以市場租金的7到85折出租，聽起來似乎很合理。

但我這邊有一張日本社會住宅與市場租金比較圖，他們的社宅租金大概都是市場租金的3到4折 。而且不是只有日本特別便宜，韓國、香港的比例也差異不大。

那為什麼會覺得台灣社宅租金好像很合理？我認為大概有幾個原因：

一來是以前台灣人沒看過社會住宅，所以沒有太多先入為主的價格概念，比市場便宜一點就好；

二來是社宅通常蓋得又新又漂亮，所以就算有些沒便宜太多的社宅，跟外面比較起來也覺得滿公道的。

三來是台灣那些更低價、給更弱勢住的政府提供出租的住宅（如平宅、出租國宅）數量不多，住過的人更少，也很難提供比較感。

比方說，低收入戶才能入住的平宅，只需要繳交千餘元管理費就好；而二十分位以下的出租國宅，12坪月租也大概只要2800元（注意，這些都是台北市的租金價格）。

所以當這些住宅未來要轉型成社宅的時候，其實他們都是最清楚台灣社宅很貴的那群人。

▲ 廖庭輝指出，社宅新穎漂亮，即使租金貴，人們也會認為是公道價。（圖／記者呂佳賢攝）

自償迷思是台灣社宅租金太貴的根源

關鍵在於整體社宅的興辦思維上，那些社宅不太貴的國家，對於社宅最高指導原則都是「弱勢族群住得起」，因此低租金這件事情，是預設好本來就該這樣的，這就是蓋社宅的目的。

那租金收得低，社宅會虧本怎麼辦？要嘛就政府直接撥錢補貼，要嘛就交叉補貼（比方說部分社宅租給店面、商場、停車場、甚至賣掉，賺的部分去補貼弱勢房租虧損的部分），反正想辦法找錢就是了。

但台灣社宅最高的指導原則，是「政府最好不要出到錢」，也就是「社宅租金應該自償」。

這件事情不只這次的主角北市府或柯文哲這樣想，2013年朱立倫推出「青年社會住宅BOT」，宣稱市政府不用出錢就能蓋社宅；2016年蔡總統首任行政院長林全也表示，希望社會住宅不要動用公務預算，更說能少編就盡量少編，藍綠白都湊齊了。

所以，大家都想不出錢就蓋社宅，這就是我說的「興辦思維出了問題」。但老實說，根本沒有一個國家的社會住宅是自償的，台灣這種奇怪的思維不知道是去哪邊學來的。

▲ 廖庭輝指出，台灣興辦社宅的最高指導原則為「租金應該自償」。圖為明倫社宅4萬三房內部照。（圖／謝小姐授權提供）

社會住宅本來就是社會安全網的一環，怎麼可能不用貼錢？大家搭公車政府要貼錢，搭捷運政府要貼錢，連買房子的自購優惠貸款政府都他媽的貼錢，結果社宅竟然說要靠租金自償。結果當然就是租金貴到翻，就跟捷運如果不補貼，也會漲到很多人搭不起一樣。

這樣的思維甚至直接影響在資源分配上，房地合一稅餘額明文規定要用於住宅政策及長期照顧服務支出。結果房地合一稅105至108年度共挹注長照基金約137億元，卻完全沒有對住宅部門進行補貼。幹嘛補貼？啊你們就自償就好了啊。為什麼很多地方政府覺得房產稅改革沒必要？也是沒有逼著你支出，你也就沒動力開源了，何必得罪人。

社會住宅硬是要完全（100%）自償，看看隔壁棚的租金補貼自償率多少？是完美的0%啊！每年發出去就是噗通扔進水裡，不會回本的。但還不是每年一直發，今年加碼發。

▲ 廖庭輝指出，政府興辦社宅的思維，就是期待100%自償。（圖／謝小姐授權提供）

中央怠惰：欠缺可負擔基準

所謂的「可負擔計算基準」，是指國家透過政策協助，確保國民的居住經濟上可負擔，一般來說這個標準是居住成本（房貸或房租）不超過家庭收入30%。

而這個基準與後續的配套，《住宅法》11條規定應該在去年一月完成，但違法怠惰拖到今年還是沒有訂出來，經過我們抗議後，政府說今年底會擬出一個基準。

理論上只要有了這個基準，不管是透過改變思維，或是加強補貼，我們的社宅與租補等補貼機制都應該更加合理完善。我不知道哪個是因哪個是果。是社宅那麼貴，我們的政府不敢設定基準？還是因為我們沒有設定基準，所以搞得社宅那麼貴？

因為缺乏這個基準，目前各縣市社宅的優惠折數與價格都是用喊的，喊來喊去喊出一個很貴的數字，其實也只是遲早的事。

總之，社會住宅的興辦，政府應該、也必須進行補貼。而這些補貼，也必須有一個合理的標準來進行。

▲ 台北市明倫公共住宅外觀，一房型的內部裝潢。（圖／記者呂佳賢攝）

明倫社宅比其他社宅還貴？

明倫社宅租金貴不貴？當然貴，這沒什麼好洗地的。雖然三房型40500是「原價」，弱勢還會打折，但即便是打折最多、最弱勢的群體，打完折後月租也要36000。

而這個群體的收入是多少呢？是家庭總收入平均每人每月17005元以下。如果你去跟這樣的家庭說「政府有蓋社宅給你們住，打折之後月租算你三萬六就好」，最好跑快一點，你沒被扁就算你運氣好。

但如果不是明倫社宅貴成這樣，大家也不會知道台灣社宅本來就滿貴的，不是嗎？問題不是只有他有，但他就是天空中最亮的那顆星。

為什麼那麼貴？的確太豪華了

明倫之所以比其他社宅還貴，一個重要原因的確就是蓋得太大又太貴了。明倫的三房型有高達44坪的大坪數（東明的三房型只有30坪）與大量的公設，總租金當然很高。

更何況，社會住宅的每坪建造單價並不低，今年八月章定煊老師給過一個電梯大樓的營造成本數字「一坪12萬算品質不錯，一般是11萬左右，10萬以下品質不太理想」，但有著綠建築、智慧建築、無障礙空間、耐震等4大標章的社會住宅，目前每坪造價約為14.45萬。

不是說品質蓋得好這件事情有錯，但如果社宅的主要目標是提供給弱勢居住，品質與價格就必須取得平衡做出取捨。除非你能夠在堅持品質的狀況下，也給予更多補貼挹注把租金壓下去，不然目標群體住不起，蓋得再好也沒有意義。就像一件脫離TA的商品，做得再好都是失敗的。

除此之外，管理費在目前的社會住宅租金當中沒有分開計價，所以住戶其實不知道自己的租金有多少錢是拿去付管理費的。那麼在只繳一筆錢的狀況下，住戶當然要求高品質的管理水準與三班制保全（為什麼都智慧建築了還要三班保全？），這也是一筆不小的開銷。

▲ 台北市明倫社會住宅一房型內部裝潢。（圖／記者呂佳賢攝）

稅賦：不必要的支出

目前社宅的興辦成本大致可以分為日常管理維護（管理費）、中長期修繕、興建成本、稅賦。如果說其他都是必要開銷只是需要控管，稅賦這項就實在有點莫名其妙。

沒錯，社會住宅是要繳房產稅的。雖然《住宅法》22條說社宅的地價稅及房屋稅得適當減免，但最多只能減免10年，而社會住宅的營運期是抓55年，也就是有45年都要繳房屋稅地價稅。

但這筆錢當然不可能在10年之後才猛調升一波租金，而是直接攤算到當前租金，這當然就推升了社宅的租金，而且重點是這些錢可能還轉一手，還要對社宅進行補貼。

我實在搞不清楚為什麼要做這種事情，這種不合理的措施當然有待中央修法，但若地方願意，其實也可以在稅基與自治條例當中找到辦法放寬限制。

▲ 柯文哲出席明倫社宅招租記者會。（圖／記者袁茵攝）

建議：以成本租金替代打折估價

老實說，明倫租金那麼貴之後，社宅多少會被懷疑是居住正義，還是政府當包租公賺錢的手段。我認為不要再使用「市場租金打折」的概念來談租金，而是要改用「成本租金」的概念。

因為，「市場租金打折」本來就是一個會有爭議，不容易讓人信任的標準。這個市場租金到底是新成屋還是中古屋？北市府說是新成屋，花次說是中古屋，聽誰的？而這個租金是電梯大樓，還是華廈還是公寓的租金？

這些數字都差很多。當租金一高起來的時候，市民第一時間絕對就是懷疑你是用什麼當標準計算的，是不是在坑市民的錢，這會讓市府陷入非常嚴重的信任與公關危機。

成本租金就好辦很多了，首先這就體現了「政府不賺錢」的立場，而且還會再額外補貼錢。把各項成本跟試算出來的租金攤出來，哪邊花太多哪邊有好好省錢，為什麼收這個價格，大家一目瞭然。

對於弱勢戶的租金，政府可以收得比成本租金還要低；對於沒那麼弱勢的群體，政府則可以收得比成本租金再高一點。最後的結果，就是要讓整體租金平均的接近且略低於成本租金，以顯示政府不只沒賺錢，還貼了一些錢。

再強調一次，明倫這麼貴有沒有問題？當然有問題。

但這問題是不是明倫獨有的問題？當然也不是。

如果明倫社宅的爭議，可以讓更多人注意到台灣社宅的根本性問題，並在未來具體每個案例上都往前修正，也就有它的價值所在了。

最後還是打個小廣告，最近我們的居住正義企劃「天龍房屋」募資中，懇請大家支持。

原文網址: 明倫社宅》廖庭輝／目標群體住不起　蓋再好也沒意義 | 雲論 | ETtoday新聞雲 https://forum.ettoday.net/news/1871206#ixzz6g7M5Oa2W
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內政部統計資料顯示，今年前十月住宅開工量達到10.78萬戶，相較去年同期年增16.1%，但事實上10月因政府打房訊息釋出，加上稽查紅單的衝擊導致北台灣預售推案量萎縮。不過，因為缺工缺料，建商改採先建後售的方式進行，即便目前不推案也要先行開工。

住展雜誌統計，雖然11月北台灣推案量遞延推升來到900多億元，但10月受到政府稽查紅單等影響，預售屋推案量急速降至500多億元，顯見10月的推案量大幅緊縮。

不過對比內政部統計的開工量卻成反比，主要是有不少建商採取「先建後售」的方式，來因應這波工資及原物料雙雙上漲的情形。

皇普建設董事長蘇永平就曾坦言，目前建築成本不斷上漲，除了土地價格高漲外，工資與建築材料成本同步上揚，為了因應這波成本上漲的衝擊，旗下新推案將採「先建後售」，大致確認成本後，才會開始銷售。

此外，遠雄建設協理程澤昕也指出，由於中南部缺工缺料的問題相對嚴重，因此遠雄部分建案也將採取先建後售，或是分批銷售的方式進行，以掌握未來工資與原物料上漲的狀況。

https://udn.com/news/story/7241/5071701?from=udn-catehotnews_ch2

中南部房市交易升溫，今年依舊有不少北部建商南下推案，包括中悅、海悅、亞昕等看好台中市前景相繼布局，大陸建設近日與日本最大不動產綜合開發商大和房屋集團締盟，攜手在高雄市推出首案，顯見北部建商看好中南部未來房市發展。

看準中台灣置產需求，中悅建設8月豪擲26.78億元購入惠國段土地；海悅國際及海悅建設也攜手達麗推案，首發即揮軍台中水湳經貿園區創研段推出面積近4,800坪的「達麗創世紀」，預計第4季起跑。

有「林口王」之稱的亞昕國際同樣看好中部房市前景，日前在台中成立外縣市第一家分公司，並已選定目前最夯的北屯14期重劃區，將推出第一個台中預售案，總銷約10億元。

大陸建設近日宣布，進軍南台灣高雄推出首案「和陸寓邸」，攜手首次插旗台灣的大和房屋共同成立汎陸建設一起開發。

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