不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

JLL仲量聯行（Jones Lang Lasalle）統計，東京的商業用不動產投資額2020年1至9月達193億美元，從去年同期全球第四，躍居全球首位。分析應是受到新冠肺炎衝擊歐美市場，相較之下影響較小的東京不動產市場成為海外投資人的選項。其中，海外投資資金主要流入營運穩定的物流設施和出租公寓。

產經新聞報導，根據JLL的統計，今年前三季不動產投資額前三名分別為東京（193億美元）、首爾（142億美元）、倫敦（134億美元），這是2008年次貸風暴以來，東京首次在前三季統計躍升首位。去年同期的前三名則分別為紐約、巴黎、首爾。

報導指出，直接投資日本不動產的海外投資人在今年前三季占比達到38%，相較於2019年整年度占比21%，大幅增加17個百分點。進一步與去年度相比，分析投資標的物，物流設施今年占比30%（增加11個百分點）、住宅22％（增加9個百分點），呈現增長趨勢；但另一方面，辦公室占比31％（減少9個百分點）、商業設施7%（減少7個百分點），出現衰退。

不動產投資市場受到新冠肺炎各國邊境管制影響，使得海外投資人的活動放緩。同時，網購與居家活動時間拉長，讓東京的物流設施和出租公寓的出營運穩定。使得在日本擁有據點的海外投資人相較於經濟成長明顯趨緩的歐美各城市，似乎更青睞東京的房地產。仲量聯行事業部經理大東雄人分析，新冠肺炎帶來的危機可能須要長達10年、20年的時間來弭平，即使收益很低，但房產交易仍試圖讓投資最大化。

辦公樓市場不僅對房地產業，甚至對包括REIT（房地產投資信託）等在內的金融市場都會產生重大影響。在新型冠狀病毒導致的疫情導致大量企業利潤大幅跌落，遠程辦公模式迅速普及的背景下，出現了重新審視傳統辦公空間是否還有存在必要的動向。那麼，辦公樓市場的需求未來將何去何從？

辦公樓是房地產投資市場的最重頭

新冠病毒對經濟活動的影響正變得日益嚴重，眼下，失業率已經開始上升，就業人數轉為減少。本文將嘗試分析在這種情況下今後辦公樓市場的動向以及更深層次的辦公樓需求變化。

在作為投資對象的房地產市場，辦公樓可謂是最大的一個板塊。房地產證券化協會的數據顯示，截至2020年5月末，J-REIT（日本房地產投資信託）持有的房地產中，辦公樓佔比最大，達41.0%，遠超商業設施（17.4%）、物流設施（ 16.7%）和住宅（14.2%）。正因為如此，辦公樓市場的走向將對整個房地產市場產生重大影響。

想到雷曼危機以後的狀況，有人開始擔心新冠疫情對辦公樓市場的影響，但關於這一點，其實兩者是有很大區別的。雷曼危機時期，辦公樓上班族佔了半壁江山的“金融業”是開端，後來廣泛波及到許多行業。此次首當其衝的的是“餐飲和旅遊等服務業”“零售業”和“運輸業”等非辦公樓上班族比例較高的行業。因此可以認為，此次對辦公樓市場產生的直接影響不會很大。

遠距辦公和社交距離的影響

有鑑於此，在思考今後辦公樓市場的時候，或許應該將一年左右的短期變化和直到新冠疫情結束後的中長期變化分開來考慮。

首先，從短期來看，遠距辦公和居家辦公方式的普及會導致出勤人數減少，預計這將對辦公樓需求產生消極影響。但另一方面，為了確保社交距離，必須增加辦公樓內的人均辦公面積，這又有望對辦公樓需求產生積極作用。

因而短期內的實際感覺應該是正負相抵。當然，由於就業人數的減少，辦公樓需求萎縮這一點本身是無法避免的，但恐怕並不會出現因居家辦公而導致的辦公樓需求驟然下滑的事態。

這個判斷與近段時間租賃（辦公樓租賃中介）市場的動向相吻合。眼下，取消或暫時凍結正在研究或洽談中的租賃項目的動向比較突出，但解除已經簽訂的辦公樓租約的情況也僅限於個例而已。

各個公司目前都把應對新冠疫情作為第一要務，針對中長期的辦公樓戰略，傾向於在充分看清公司所處狀況和內外環境變化的基礎上慎重開展研究。

當然，確實可以看到在部分IT企業和創新企業中，因正式採用居家辦公模而出現的解除辦公樓租約的傾向。不過，它們大多是面積較小的租戶，對於整個辦公樓市場的衝擊不會像有些人擔心的那麼大。今後幾個月到一年左右的時間裡，企業難以採取簽約、解約等直接關係到辦公樓需求的具體行動，租賃辦公樓市場的波動可能會比較平緩。

辦公樓空置率或在4%-5%之間？

以下是辦公樓綜合研究所發布的《東京都中心五區辦公樓空置率和租金 未來三年預測（1樓面積165平方公尺上的辦公樓）2020年第一季度報告》中的圖表。

本季度的空置率為0.6%，創下了有統計以來的最低值，但今後一年內，預計會猛增3.7個百分點，2021年第一季度升至4.3%，2022年和2023年同期分別達到4.4 %和4.8%。 Nissay基礎研究所發布的經濟預測報告（5月19日）認為，第二季度的實際GDP成長率將會大幅下滑，而第三季度以後將保持正增長。因此，明年辦公樓空置率的上升勢頭將會止步，2021年第一季度以後可能會在4.5%左右的水準小幅波動。

儘管空置率預計會出現大幅上升，但因為不超過5%，所以預計對今後3年的租金影響有限。目前預計將保持在每平方公尺7273日圓左右。

如果空置率保持在4%-5%之間，那麼相較於雷曼危機後空置率超過8%的情況，對市場行情的影響將是比較有限的。可以認為，從2020年下半年開始，新冠疫情對經濟的影響將趨於減小，預計2021年第二季度以後辦公樓需求將企穩復甦。

從左右辦公樓供求平衡的新增供應來看，今年新增面積處於75.9萬平方公尺以上高位，2021年和2022年預計將回落到33萬平方公尺以下；而2023年將再次出現大量供給，預計會出現2003年以來新增面積首次超過99萬平方公尺的大量供給，如圖表所示，預計明年以後供需平衡趨於穩定，由於2023年第一季度以後大量供給仍將持續，所以2023年下半年的空置率可能會進一步上升，租金有可能真正進入下跌局面。

辦公方式轉型升級為混合式

後疫情時代，遠距辦公和居家辦公等工作方式的選擇或許會廣泛落地生根。重要的是作為一種「選擇」落地生根，要執行到何種程度，則取決於各個企業。在這一點上，行業差異、企業各自的IT運用能力和廣義上的企業文化等都會作用其中。從極端的例子來說，既有100%改為居家辦公的IT企業，也會出現回歸疫情前那種上班工作的企業。

不過，多數情況下，恐怕各個企業都會按照最適合自身的方式來推行遠距辦公，摸索混合式的辦公方式。

屆時，重要的一點是，儘管存在不便之處，但員工們已經記住了工作不用去公司的這段經歷。想必這會促使大家去思考每天擠電車上班、花大量時間在路上去拜訪客戶還有出差這些事情，究竟有何意義。

當然，面對面溝通的重要性應該不會發生變化。同時，恐怕也有許多人對遠距辦公中必不可少的視頻會議感到不自在和局限性。但ICT（資訊通信技術）將不斷進步，使用者也會逐漸習慣，所以現在感到不便的地方必然也會不斷得到改善。

從中長期而言，或許辦公樓的作用將得到重新定義，各個公司不得不重新思考針對辦公樓功能的訴求。雖然目前一切都還沒有具體化，但似乎可以肯定的是，可稱之為「後疫情時代辦公樓需求」的變化必將到來。

後疫情時代，辦公樓需求何去何從？ (yahoo.com)

經常有人認為日本的一戶建就是別墅，但其實一戶建正規翻譯是「獨立住宅」，和我們認知的別墅是有區別的。

大部人印象中的別墅都是豪華、面積大、佔地面積大。但一戶建的佔地面積約50至100平方米，建築面積約500至1000呎，跟別墅比較實在是很小，裝修也都是簡約、實用的風格。

對於傳統日本人來說，一戶建是很合適家庭居住。2至3層的建築足夠一家大小住在一起，木製結構在地震頻發的日本也是相對安全的選擇。

一戶建並不像國外人想像中的每個都有小庭院，很多大城市的一戶建就像「握手樓」，從衛星上看是密密麻麻一大堆，門前就是馬路，並沒有庭院。這就是為什麼日本的年輕人、有錢人更愛住高級公寓（塔樓），而非傳統的一戶建。

但也有很多一戶建保留了簡約的格調，同時兼具私密度。現在這類一戶建很受外國人歡迎，在奈良、京都這種散發古典氣息的城市，擁有一棟帶小庭院的一戶建，閒來約兩三友人喝喝茶，遠離喧囂，十分寫意。

日本買樓的優勢，其一，是房產價格較穩定。現階段日本房產市場的增長，是在市場經濟環境下出現的自然升幅，符合現階段的大經濟形勢。另外，完善的房地產登記制度和高額的增值稅率，也一定程度上抑制了暴漲暴跌，能夠充分地保護所有權的保值。

其二，資產的所有權特性。日本的房地產無論是土地、公寓、商業樓等，都可以購買所有權（除了明確標註借地權之外），能夠永久擁有及繼承。

其三，投資回報率較高。投資回報率高也是吸引專業投資房產人士的一個關鍵魅力。近年儘管房價出現一定升幅，表面的收益率也可以確保在5%至6%左右，在亞洲國家中排於前列。

另外，在日本投資房產的多元性，也可以讓一些有運營經驗的投資者，通過自主經營實現更高的投資回報率。舉個例子：投資酒店、民宿。依據相關數據統計分析，日本國關鍵房地產投資比例2019年有所改變。其中辦公室類投資房產佔總投資的47%，商業樓設施投資佔總投資的25%。而酒店、民宿類可經營型地產的投資比例持續上升的趨勢，已達到10%，其原因就是2020年舉辦東京奧運會及日元貶值的大背景。另一個原因是近些年日本旅遊總數大增，促使酒店供應量出現短缺。

除了投資日本物業之外，近年不乏哈日港人選擇舉家移居日本，並在當地創業達致自給自足，若想知道更多資訊，可以登記創業移居向日本出發的免費講座。

張明珠

Sakura Global董事兼創辦人

https://www.facebook.com/anvycheungsakura

全球樓行．專欄︱日本一戶建跟別墅的差距（張明珠） ｜ 財經 ｜ 即時 ｜ 全球樓行．專欄 ｜ 專欄 ｜ 專欄 ｜ 20201128 (appledaily.com)

 

新冠疫情衝擊日本不動產市場，不過位在東京核心地帶的中央區，由於是經濟、商業中心，受影響程度相對較小，區域內商用物件租金投報率高，近期中古大樓為交易大宗，對資金充沛的投資者來說，是不錯的投資標的。

 

近期，日本政府為了因應觀光客減少所造成的國內經濟流動減緩，正一步一步的開放外來商務客及觀光客入境，現階段接受預計停留三個月以上的外國人士入境。

而為了配合延後到2021年夏天登場的東京奧運，也有開始研議要有條件的開放外國旅客計畫，預計明年春天會開始實施，不過詳細規劃仍有待日本政府正式公布。

新冠疫情影響下，日本部分地區的不動產市場也受波及，日本國土交通省日前公布2020年基準地價調整，全國全用途的平均基準地價三年來首度出現下跌。分析指出，主要是推動都市發展非常重要的訪日遊客突然消失，使得城市商業區發展，面對相當程度的放緩。

也由於新冠疫情的影響，開始有日本企業推動遠程辦公，也就是員工只需要在家工作即可。這使得原本都市的人口壓力獲得暫時舒緩。也因為市中心工作的人數減少，讓辦公室供需關係有所改變，也有部分辦公大樓開始調整租金及售價。

台灣房屋日本分公司經理游漢哲指出，這次的基準地價調整，全部47個行政區中，只有東京、大阪、福岡、千葉、宮城、沖繩等六個區域是有微幅上升，其他縣市則是小幅度下跌。

游漢哲說，近來就有香港大型投資基金，預估這次疫情將會讓企業開始出售不動產，或是金融機構出售不良債券，該基金評估，和歐美相比，日本不動產市場影響有限，因此準備8,000多億日圓，希望能夠逢低進場承接。

游漢哲認為，這是壓低土地價格的一個因素，但同時，站在投資考量的角度上，這個時候也是一個能夠進場入手的時機點。

以相對抗跌的東京五區內為例，中央區因地理位置處於東京的中心地帶，更是日本的經濟、商業中心，所以在此次疫情的影響下，是受影響最小的一個區塊之一。

不論是位於日本橋的東京證交所，以及日本赫赫有名的金融街，銀座有百貨林立的高級商業區，都是日本最具代表性的商業區，且中央區內開發已接近飽和，因此該區商用物件以中古大樓為交易大宗。

目前，相關物件總價從數億至數百億日圓都有，租金投報率依照物件，則普遍落在3%至6%左右。跟台灣民眾普遍偏好的套房類型物件相比，商用大樓因總價較高，具有較高的投資門檻，因此並非親民的投資標的。

不過，對於資金較充沛的投資者來說，具有管理相對方便，同時兼具分攤風險的效果，且租金不易受大樓屋齡的折舊影響，因此仍然吸引許多國內投資者購買，是擁有一定資產國內投資者的首選。

 

日本執政黨自民黨黨主席在9月14日，由菅義偉成為該黨新任黨魁。由於菅義偉先前受訪表示，為支持受疫情衝擊的經濟，政府持續貨幣寬鬆路線不變，對日本不動產市場來說，東京因房屋供需穩定，將持續成為穩定而長期的海外收益型投資標的。

71歲的內閣官房長官菅義偉在9月14日以過半票數的337票高票當選日本自民黨的新任總裁，成為該黨新任黨魁。本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏說，「後安倍時代」菅義偉接受電視訪問時表示，為支持受疫情衝擊的經濟，政府可發行無限規模國債，持續貨幣寬鬆政策路線不變，對日本不動產市場有穩定作用。

 

林彥宏指出，據日本不動產經濟研究所（REEI、Real Estate Economic Institute）調查報告指出，2020年7月日本東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數，較去年同月成長7.8%、至2,083戶，是11個月來首度呈現增長，且遠優於REEI原先預估的1,500戶、年減22%。

該份資料顯示，今年7月東京首都圈住宅大樓平均每戶售價較去年同月上揚7.9%、達6,124萬日圓，並連續第四個月呈現成長；且每平方公尺價格上漲6.2%、來到91.3萬日圓，是連續第七個月增長。

 

林彥宏分析，這份統計資料顯示，在地住宅租賃市場仍屬剛性需求，東京房市依舊是穩定且具有長期收益型投資的標的。

林彥宏表示，現在日本狀況多，包括奧運是否能辦成、新冠疫情嚴峻等，正值紛亂的時期，關係著派系利益，此時強出頭去當首相去處理紛擾現況，絕非明智之舉，所以菅義偉是各派系妥協下的當前最適合人選。再加上菅義偉是標準的安倍信徒，所以他會延續安倍的政治路線，有利目前日本不動產市場，加上東京目前房屋供需穩定，看好未來區域價格仍在上升軌道上。

他表示，日本因疫情影響，2020奧運利多無法順利在今年發酵，不過延後舉辦仍不損失日本興利建設所帶來更加健全的區域機能。過去主辦奧運的國家，一定投入全數心力在興利建設，包含蓋設運動場及周邊建築，這不僅推動東京基礎建設，也拉抬投資資金挹注，經濟效益將囊括各行各業，當然也會惠及不動產業，加上東京都心也有都更題材，讓東京房市後市可期。

另外，他指出，想投資東京不動產卻又對當地不熟悉的海外投資族，不妨選擇環東京都的山手線沿線大站，在東京都的23區中，又以「都心五區」的新宿、中央區、千代田、港區與澀谷為首選，具備保值抗跌特性。不過必須注意的是，日本人在居住上不喜歡住在商業區，因此海外投資族在物件挑選上，可以將周邊的交通機能、綠地、採買方便性等納入主要挑選要素。

https://house.udn.com/house/story/11070/4891318

MoneyDJ新聞 2020-09-18 12:07:23 記者 蔡承啟 報導

日本不動產吸金，因看好日本不動產市場受新冠肺炎(COVID-19、又稱武漢肺炎)疫情的影響比歐美市場還小、報酬相對較高，香港大型投資基金PAG傳最高擬砸逾8,000億日圓投資日本不動產，激勵東證REIT指數今日續揚、創逾2週來新高。

日經新聞17日報導，香港大型投資基金PAG將在今後4年內最高對日本不動產市場投資約8,400億日圓。在武漢肺炎疫情衝擊下，預估企業出售不動產或是金融機構處理不良債權的案件將增加，而PAG希望能成為承接方(買方)。

報導指出，很多外資認為，和歐美相比，日本不動產市場受武漢肺炎疫情的影響有限，因此能獲得相對較高的報酬。受疫情影響，全球不動產交易陷入停滯，不過在海外資金拉抬下、日本不動產投資持續活絡。根據大型不動產服務商JLL指出，在外資拉抬下、2020年1-6月期間東京不動產交易額居全球之冠。日本成為追求報酬的全球投資人資金的湧向地。

據報導，PAG已從歐美等海外年金基金籌得27.5億美元(約2,900億日圓)資金、設立了新基金，包含借款在內的投資能力最高將達80億美元(約8,400億日圓)。該新基金設定的投資對象雖為亞太地區的不動產物件，不過將以日本為中心、且有可能會將資金全部投向日本。就以日本為投資重心的不動產基金來看、此基金規模為史上最大。

根據日經新聞網站的報價顯示，截至台北時間18日上午11點45分為止，用來顯示日本不動產投資信託(REIT)總合性價格變動狀況的東證REIT指數上揚0.90%至1,755.44點，稍早最高漲至1,761.92點、創逾2週來(8月31日以來)盤中新高水準。

根據Yahoo Finance的報價顯示，截至台北時間18日上午11點46分為止，日本房地產投資信託基金GLP J-REIT(3281:JP)上揚0.18%至168,800日圓，今年迄今股價累計大漲約25%，表現遠優於東證一部指數(TOPIX)同期間的下跌約5%。

日本最大不動產資料庫Tokyo Kantei 16日公布調查報告指出，2020年8月份東京首都圈住宅大樓每平方公尺租金較前月份揚升0.5%至3,118日圓，創下歷史新高紀錄；近畿圈租金也上揚0.7%至1,986日圓、創下歷史新高紀錄。

＊編者按：本文僅供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力，自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。

資料來源-MoneyDJ理財網

https://tw.stock.yahoo.com/news/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E5%90%B8%E9%87%91-pag%E5%82%B3%E7%A0%B8%E9%80%BE8%E5%8D%83%E5%84%84%E6%8A%95%E8%B3%87-reit%E9%80%BE2%E9%80%B1%E9%AB%98-040700088.html

日本目前最高的建築物，前兩名分別是東京晴空塔（634公尺）跟東京鐵塔（332.6公尺）。兩座鐵塔之後，第三名才是大樓「阿倍野海闊天空大廈」。最近，日本三菱企業宣布將建造新的大樓，其高度可望超過東京鐵塔。

根據日本媒體「東京都會電視台」報導，日本三菱企業旗下的不動產公司「三菱地所」，近日表示要在東京車站前興建新的高樓大廈，並於9/17正式決定大樓的名稱為「Torch Tower」。

報導指出，此大樓的高度將會來到63層及390公尺，完工後將會超越大阪的「阿倍野海闊天空大廈」，成為日本第一高樓，高度也會超越東京鐵塔。預計內部會安排商家、演藝廳、國際級飯店等設施，並在頂樓處設置展望台，讓遊客能在此飽覽東京風光。

三菱集團表示，希望大樓能成為有如「照亮日本的希望之燈」一般的存在，因此在名稱及外觀設計上都採用了火炬的形式。大樓預計將在2023年開工，2027年完成。

https://udn.com/news/story/6812/4870095?from=udn-catelistnews_ch2

海外房地產投資選擇中，日本東京始終是台灣人的喜愛之一。專家指出，距離台北僅需飛行兩個多小時的東京，有交通上的優勢，成為國人海外房產投資的首選，除了距離台灣近外，且挑選標的位置在交通軌道周邊，且搭配低總價的產品，租金投報率有機會達4%~7%。

鄰近東京都的神奈川縣，是日本47個一級行政區之一 ，也是國人出國旅遊的熱門地區，不論是去鎌倉看大佛、到箱根泡湯，或是前往橫濱參觀大名鼎鼎的八景島樂園，都是十分吸引人的觀光與商業大縣。

神奈川縣的人口近920萬人，比台灣北北桃總人口890萬還要多，全縣總面積2,415平方公里，雖然只占國土總面積約0.6%，但卻擁有人口數僅次於東京都的1,374萬人，也比大阪府882萬的人口數還要來得多，是全日本人口數第二大的行政區。

只要說到「川崎市」，最為人所知的就是位於川崎市多摩區的「藤子·F·不二雄博物館」（哆啦A夢博物館），館內保存「藤子·F·不二雄」從1961年開始到過世的1996年共35年間的各項創作資料，是粉絲絕對不可錯過的朝聖景點。不過這邊採預約制，所以參觀前得先於日本Lawson超商買票，並依時段入場，免得大家白跑一趟。

台灣房屋日本分公司經理游漢哲表示，川崎市區內的主流物件是兩房以上為主，產品大小從40到80平方公尺較為熱門，總價落在1,800萬~3,500萬日圓不等，租金投報率大約落在4~7%左右。

 

游漢哲分析，站在投資考量的角度上，相較於房價較高的東京都會區，擁有相近生活圈的川崎市，也是投資人另一個可考慮的選項之一。川崎市2014年成為國家戰略特區，2021年將完成川崎站西口的大型再開發項目，升值空間大。以位置來說，橫濱市地處東京都心西南約20公里至30公里處，東鄰東京灣。

他指出，川崎雖是面積最小的政令指定都市，但全市人口達153萬人，在2019年時超過神戶市，成為日本人口第六多的城市，也因緊鄰東京23區，與東京都只隔著一條多摩川，並擁有三車站六線可利用，約十分鐘直達品川、橫濱、羽田，到東京站也僅約20分鐘，交通便利，有許多學生及上班族會在兩地間通勤往返，對於想在日本置產的民眾來說，不論是投資或收租，甚至是子女有出國規劃想要在當地購屋等選擇，都是可以考慮評估的選擇之一。

雖然2020奧運利多無法順利在今年發酵，不過延後舉辦仍不損日本興利建設所帶來更加健全的區域機能。過去主辦奧運的國家，一定投入全數心力在興利建設，包含蓋設運動場及周邊建築，這不僅推動東京基礎建設，也拉抬投資資金挹注，經濟效益將囊括各行各業，當然也會惠及不動產業，加上東京都心也有都更題材，讓東京房市後市可期。

https://house.udn.com/house/story/11070/4855636

日本經濟因疫情惡化，今年第2季GDP才寫下二次大戰後最慘負成長紀錄，向來穩定的不動產市場也有轉向消費者市場趨勢。房屋仲介公司三鬼商社發布8月市場調查報告，每坪月租22822日圓，較7月下滑0.83%，是睽違6年8個月首次下滑。

更慘的是，租金下滑也不一定有人要租。同份報告指出，商辦空屋率是7月130%，達3.07%，不僅是連6個月惡化，也是2年半來首度突破3%。

這份市場調查涵蓋對象包含2606棟商辦大樓。東京商辦租金自2014年1月開始逐月上升，7月達23014日圓，創下2002年1月開始調查以來新高。因此8月下滑也有分析家認為只是調整到更接近實際面，不見得是商辦租賃市場轉向徵兆。

此外，也有分析意見指出，日本疫情擴大導致中小型物業解約、房東降價招租比例雙雙提高，大型物業因租戶遷出導致必須提供有誘因的價格招租，也可看出趨勢。整體而言，商辦需求趨弱可能會繼續增加租金下行壓力，9月房市可能也不樂觀。

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200911003209-260410?chdtv

娛樂中心／綜合報導

外型亮眼的前財經美女主播朱琦郁，自去年接下三立《Vidol》房地產節目後，更轉戰娛樂圈開始跨主持網路節目，近期更以房地產領域打出網路聲量，不僅介紹後的房產銷售創下佳績，還曾創出介紹完瞬間賣出５房，銷售額破億紀錄，先前更受邀海外介紹日本東京房產。《三立新聞網》獨家訪問朱琦郁，提到大家最關心，在2020年武漢肺炎疫情下台灣與日本房市狀況。

本身擁有財經背景的朱琦郁，介紹起房地產得心應手，她特別表示：「台灣因為疫情受到控制，所以大家對房市都很有信心，加上低利率，這幾個月房市升溫的很快，像小家庭首購族，單價不高的房子最為熱門，像是有幾個我拍攝的案件，像新北市中和的新建案預售屋過年後到六月已經完售，不過近期擔心疫情第二波大爆發，不然台灣今年房市應該一直滿亮眼 。」

至於研究日本房市投資方面，她反倒分析說：「日本大家以為都會很差，尤其東京奧運又延期，但是因為香港發生不少事件，加上最近可能股票或其他投資獲利投資客，在東京投資房產的人還是很多，先前跟日本房地產社長聊過，他也沒想到海外來日本投資客還是很多，一億多客戶賣了好幾棟。」

不過朱琦郁提醒「如果要去日本投資房地產的大家 ，有點矛盾的是，出租市場在衰退，像因為日本疫情要遠距上課，所以外縣市學生在東京租房率下降，店面更不用說倒掉的、要求降租也滿多。」

在市場矛盾面上，大家怎麼敢踴躍投資？朱琦郁認為：「疫情只是一時，總有一天學生要回來上課，人潮會多起來，雖然東京房價沒有什麼跌，地價保值、收租穩定是日本不動產的特色，所以想投資東京房產的人，疫情時期投資房地產要出租給別人會有一個瓶頸期，勢必先熬過住房率和租金下降這階段，等待疫情過去。」朱琦郁私下問了日本朋友，普遍日本方面皆期待明年2、3月希望就恢復正常。

https://tw.mobi.yahoo.com/trendr/setn.com.tw/%E8%81%8A%E5%8F%B0%E6%97%A5%E6%88%BF%E7%94%A2-%E6%9C%B1%E7%90%A6%E9%83%81-%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E6%88%BF%E5%83%B9%E6%B2%92%E5%A4%AA%E8%B7%8C-024006637.html

東京銀座是日本地價最高的黃金地段，公告地價每坪平均9,301萬8,782日圓，

據說泡沫經濟時代有的土地還漲到每坪超過3.5億日圓。

但新冠肺炎爆發後，銀座不動產的身價也不可避免地大受衝擊。

去年底新冠肺炎疫情開始對日本各行各業造成影響，安倍政府呼籲民眾盡量減少外出，籲請商家暫停營業，連銀座實力雄厚的店家也支撐不下去，許多知名的大樓也紛紛易主。最具代表性的不動產出售案是「蒂芙尼（Tiffany）銀座本店大樓」。

這棟九層高的大樓於1996年啟用，軟體銀行集團會長兼社長孫正義於2013年以320億日圓（約台幣90億4,600萬元）購入。由於軟銀在這波疫情中損失慘重，這棟大樓也於7月3日脫手賣給大型不動產公司HULIC，據說售價超過300億日圓，蒂芙尼今後仍然在此營業。

此外，服裝大廠「三陽商會」於7月17日賣掉位於銀座8丁目的旗艦大樓「GINZA TIMELESS 8」，且店面將於8月底結束營業。三陽商會曾與英國的名牌廠商博柏利（Burberry）簽代理權合約，並在銀座開店，但於2015年解約，失去了主要的合作商，經營大不如前，再加上新冠肺炎疫情，形同雪上加霜。

銀座知名大樓陸續遭脫手

《週刊POST》報導指出，房地產專業記者表示，「在銀座名店街蓋的大樓很少聽說要脫手的。像現在這樣，有名大樓在短期間內陸續脫手還是罕見的特例，銀座可說是正面臨大的變動期。」

有百年以上歷史的「山野樂器銀座本店」3月底宣布，4月起將地下1樓至地上2樓的三個樓層租給KDDI。山野樂器1915年起在銀座開店，昭和初期起銷售海內外唱片、樂器，也曾是日本公告地價最高的大樓，當時每坪為1億9,074萬日圓。現在銷售CD、DVD的主要三個樓層都不得不租出去，被外界猜測可能是受到疫情的影響。

但山野樂器的公關表示，其實與疫情無關，去年夏天就決定出租了，因為近年來音樂軟體的市場縮小，為了因應市場環境的變化，決定活用不動產價值來強化收益。

該記者表示，「到目前為止倒閉、破產店面，很多是在疫情發生前業績就很嚴峻。但新冠肺炎疫情若是有第二、三波的話，可能對原本經營順利的店家造成不良影響。靠著壓倒性的品牌力哄抬上漲的銀座地價，也可能在疫情延燒擴大之下，變成巨額的不良債權。」

沖繩飯店降價求售

除了銀座，日本度假勝地沖繩的觀光業也在新冠肺炎疫情下遭受打擊，許多飯店業者寧可降價也想將飯店脫手，而感興趣的買主居然大多是外資企業或投資家。

《琉球新報》報導，那霸市負責飯店營運企畫的「STAR RESORT」今年架設了介紹有意被併購（M＆A）的飯店案件網站，刊載案件有：宮古島靠近私人海灘的飯店，約10至30間客房，希望售價為20億日圓（約台幣5億6,500萬元）；沖繩本島附游泳池、家電、家具的海景房飯店，共不到10個房間，希望售價為4億8,400萬日圓（約台幣1億3,682萬元）等。

「STAR RESORT」表示，今年5月左右起就有人詢問想買沖繩的飯店，詢問件數一個月超過60件。買家大多是沖繩縣外的不動產開發業者或個人投資家。由於觀光客減少，許多飯店等觀光設施的使用率大幅下滑，雖然現在海外旅行仍然受限，但有投資人認為，開放日本國內旅遊的話，沖繩應該是首選。

投資家看準了，以長期的投資眼光來看，沖繩的觀光還是會恢復，因此現在拋出的沖繩房源，在投資人的眼中是有投資價值且投資價值很高的。藤本擔心，若是沖繩大多不動產和觀光收益都被縣外或國外搶去了，那麼利潤、好處就很難留在沖繩了。

還有沖繩縣的不動產業者指出，有台灣的投資家說想買沖繩縣的飯店。由於買賣飯店的金額是以億為計算單位的，所以簽約需花半年左右的時間，半年後因買賣成立而易主的飯店說不定會變多。

https://ctee.com.tw/bookstore/world-news/315020.html

日本房地產經紀商Miki Shoji今（6）日發布數據顯示，日本東京5個主要商業區的辦公室空置率，在7月創有記錄以來最大月度漲幅。圖為日本東京。（路透）

〔財經頻道／綜合報導〕日本在武漢肺炎（新型冠狀病毒病，COVID-19）疫情影響下，首都東京地區和疫情相關的破產公司量已達100間，而據房地產經紀商最新數據，東京5個主要商業區的辦公室空置率，在疫情下已連續第5個月創歷史新高，從6月的1.97％至7月升達2.77％，超過全球金融危機後2009年的最高記錄。

《彭博》報導，日本房地產經紀商Miki Shoji今（6）日發布數據顯示，日本東京5個主要商業區的辦公室空置率，在7月創有記錄以來最大月度漲幅，其中東京港區的空置率漲幅最大，達1.19個百分點，但當地的租金在此狀況下仍繼續上漲。

另據研究公司帝國Databank（Teikoku Databank），日本模型商AQUAMARINE的訂單量在疫情下有所下降，且也曾因疫情而發生中國出貨延遲狀況，AQUAMARINE更在今日申請破產。而按帝國Databank數據，自今年4月到7月，日本已有406家企業倒閉。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3251966