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【看中國2020年10月28日訊】2006年年底,美國的房地產價格已經見頂,美聯儲清楚美國經濟和美國的金融系統正在進入危機窗口期,2007年9月18日、10月31日、12月11日,美聯儲分別將利率調降50、25、25個基點,三次降息之後的利率為4.25%。

大約一年後的2008年9月15日凌晨1點,雷曼兄弟公司宣布申請11號破產保護法案,這標誌著次貸危機全面爆發。

2008年9月,華爾街老牌投行雷曼兄弟破產
2008年9月,華爾街老牌投行雷曼兄弟破產(圖片來源:Oli Scarff/Getty Images)

從2006年底美國房價見頂到2008年9月這近兩年的時間,就成了誘導期,也是美國房地產相關產業鏈上的企業和金融機構流動性枯竭的時期。

所有經濟問題的惡化總有這樣的誘導過程,也是事物由隱性到顯性的轉變過程,這不以任何人的意志為轉移。

新冠肺炎疫情重創世界經濟

本輪中共病毒(又稱新冠狀病毒,COVID-19)的全球大流行,最終會證明其對世界經濟的影響或將超過美國的次貸危機。

從今年三、四月間開始,隨著世界衛生組織宣布新冠病毒(又稱中共病毒,COVID-19)出現了全球大流行,標誌著百年一遇的大瘟疫再次肆虐全球,絕大多數國家採取了強制隔離的手段應對瘟疫的全球大流行。

 

基於世界各國經濟發展水平的不同,政府和社會應對疫情的能力有很大的差別,發達國家的政府更有能力對居民的生活進行補助,所採取的封鎖措施也更加嚴厲。

 

隨著全球大多數主要經濟體的經濟活動幾乎在一夜間進入暫停狀態,政府、企業、家庭的資產表開始受到破壞,即開始進入消耗現金的階段。比如,根據美國全國公共廣播電臺(NPR)、羅伯特·伍德·約翰遜基金會和哈佛大學陳曾熙公共衛生學院發布的一份聯合調查:大約46%的受訪者表示,自美國疫情爆發以來,他們的家庭至少一個成年人面對著以下其中之一的情況——失去了工作、失去了生意、被停薪留職、被削減了工資或工時。

 

在年收入低於10萬美元的家庭中,54%的家庭面臨嚴重的財務問題,而在年收入超過10萬美元的家庭中這一數字降至20%。拉美裔、非裔和美國原住民家庭面臨嚴重經濟困難的比例分別為72%、60%和55%,相比之下,亞裔和白人家庭面臨嚴重困難的比例分別為37%和36%。

 

疫情影響加速流動性危機

 

不要把目光僅僅侷限在美國的家庭部門,全球有很多國家的政府、企業和家庭部門都處於與美國家庭部門一樣的狀態,即現金流不斷消耗的過程中。

 

政府現金耗盡、陷入債務危機的標誌就是本國貨幣會出現加速貶值。今年以來,巴西貨幣雷亞爾兌美元已經貶值40%,阿根廷貨幣比索兌美元的官方匯率今年已經貶值約30%(阿根廷已經進入外匯管制階段,黑市匯率遠遠低於官方匯率),土耳其里拉今年的利率下跌了約33%。

 

可以毫不猶豫地說,這些國家的政府已經將自己的一條腿邁進了破產法院的門楣。今年,國際黃金價格大漲代表的是全球所有紙幣的價值都在大跌,反映的同樣是各國政府的現金流正在惡化,財政問題正在惡化。

 

全球最困難的企業主要集中在航空、運輸、能源、工業製造、娛樂等行業,隨著病毒的全球大流行,這些行業的業務量驟減,它們就被動進入了消耗現金的階段(裁員是這一時期的必然現象),隨著現金的耗盡,未來出現破產潮是難以避免的。

 

政府、企業的現金流日趨緊張,導致的結局就是家庭部門的收入萎縮,只能被動消耗儲蓄,美國家庭的窘況就是全球絕大多數家庭的窘況,未來違約潮也必然加速爆發。有些國家房地產市場二手房掛牌量的暴增和法拍房數量的井噴,反映的就是家庭部門的流動性危機。

 

這就是誘導過程。

 

三個現象預示著危機來臨

 

隨著誘導過程的不斷深入,重要金融機構倒閉或資產價格暴跌的階段就會到來,事物就將逐漸進入了顯性階段。

 

幾個跡象顯示,最後時刻正在臨近:

 

第一,過去我們願意樂觀地認為,新冠病毒的全球大流行在歐亞大陸的夏季會趨於緩和,呈現季節性爆發的特點。現在看來,這種想法是過於樂觀的,從今年三、四月病毒開啟了全球大流行之後,呈現的是愈演愈烈的態勢(見下圖),現在的日新增病例已經超過了四十萬。

 

海外的中共病毒疫情近期確診病例的增長趨勢
海外的中共病毒疫情近期確診病例的增長趨勢(作者博客)

 

隨著幻想的破滅,也隨著秋冬季節的到來讓病毒再次加速傳播,歐洲很多國家的疫情嚴重程度已經遠遠超過今年三、四月的水平(下圖為法國每日新增病例走勢圖)。

 

近期法國中共病毒疫情新增病例的上升趨勢
近期法國中共病毒疫情新增病例的上升趨勢(作者博客)

 

包括英國、法國、西班牙、德國、捷克等國都已經再次收緊防疫措施,包括限制居民集會、娛樂場所再次封閉、限制旅行等,這一系列措施必然導致全球經濟的需求端再次下滑,對於全球很多國家的政府、企業、家庭部門已經岌岌可危的資金鏈來說,很可能帶來最後的一擊。

 

第二,疫情開始全球大流行之後,全球主要國家基本上都對居民進行了封鎖管理,再加上印鈔的手段應對病毒對社會帶來的衝擊,但這種抗疫措施會導致一個嚴重的後果,那就是生產持續中斷,物質供給能力下降,但市場中的貨幣存量卻在快速上升,最後的結局必然導致通脹在一夜間劇烈爆發。

 

瘟疫的全球大流行本身就意味著天象的異變。在太陽黑子極小期,太陽活動極弱,這是病毒可以加速傳播的基礎性條件,也是歷史上所有瘟疫大流行時期的基本特徵。為什麼歷史上的瘟疫大流行總會伴隨著飢荒呢?

 

根源在於太陽黑子極小期太陽活動很弱,害蟲的蟲卵就會加速繁殖,導致病蟲害加劇,今年以來蝗蟲蟲災在世界各地不斷爆發就是太陽黑子極小期的典型特徵。太陽黑子極小期會導致全球的低氣溫,也會嚴重影響農業產量。

 

未來的這個冬季是十分特殊的。

 

太陽黑子數依舊處於極低的狀態;多個月份都很有可能是強潮汐月份;如今依舊處於拉馬德雷冷位相時期;月亮赤緯角也還處於持續加大狀態;而權威的研究機構已經預報這個冬季將發生拉尼娜,諸多因素疊加將導致極寒爆發。

 

根據吉林大學楊學祥教授的研究,2020-2021年冬季與1675-1676年冬季的天文條件一樣,而1676年處在竺可楨先生所稱的近一千年來的第三次物候低溫期內,冰雪災害比2008年1月還要嚴重得多。

 

這或許就意味著未來一至兩年地球可能會遭遇嚴重的低溫氣候。而嚴重的低溫會進一步打擊全球的農作物與養殖業生產活動,導致供給的下降。

 

生產活動停滯、病蟲害加劇、低溫氣候的出現都將嚴重限制供給,推動食品價格進而推高貨幣利率,加速推動政府、企業和家庭的資金鏈斷裂。

 

第三,在以往的經濟全球化時期,發展中和不發達國家都積累了一定的外匯儲備,在慾望不斷高漲的時期,各國政府、企業和個人都熱衷於投資,這很可能演繹成最大的問題。

 

全球需求驟降,很多國家的國際收支平衡就會被打破,此時發展中國家和不發達國家就很可能進行外債違約,這是今年阿根廷進行外債違約的根源。

 

當全球各國的國際收支不斷受到衝擊之後,各國的外匯流動性就會繃得越來越緊,一旦有任何一個比較大的經濟體(比如巴西)進行外債違約,就會在全球各國之間出現火燒連營的態勢,許多國家只能跟隨進行債務違約,這就像是上世紀八十年代的拉美危機一樣,迅速波及幾十個國家。

 

此時,不僅爆發債務危機的國家將失去外匯流動性,過去不斷使用自身的外匯儲備進行對外投資的國家也會失去外匯流動性,造成的結局是這些國家的進口能力被快速削弱。

 

經濟全球化之後,世界各國的供給端都有對外依存度,一旦外匯流動性緊缺、喪失大部分進口能力之後,本國的通脹就會惡化。而商品出口國無法實現出口,國際收支平衡也會惡化,本國貨幣就會加速貶值,帶來的也是通脹惡化。而通脹惡化會導致市場利率上升,政府、企業和家庭的資金鏈就會加速斷裂。

 

這種國際市場的外匯流動性快速枯竭,必然是未來最大的威脅。這帶來的結果是進一步推動各國的利率,讓國家財政、企業和家庭部門加速進行債務違約。

 

上述三個問題的不斷深入,正在加速推動最後時刻的到來。最後時刻的到來,意味著「鞋子」將加速落地。

 

2020,只是冰山一角

 

現在,一些「鞋子」開始蠢蠢欲動:

 

據《經濟學人》報導,二季度西班牙地中海沿岸部分地區的房價就已經出現了下跌,跌幅7%∼9%不等;9月,中國北方城市的房價出現了普跌;澳大利亞等地的房價從年中開始已經顯示頹勢……

 

這都是資金鏈緊繃之後開始顯示出來的早期效果,應該說明「鞋子」正處在準備落地的過程中。

 

2020年,我們遭遇了百年一遇的新冠病毒全球大流行,其在經濟上的影響,我們迄今所看到的很可能僅僅是它的「頭部」而已。

 

未來,商品供給市場、利率市場、債務市場、資產價格市場將愈發明顯地顯示出來,與氣候上的寒冷相生相伴。

https://www.secretchina.com/news/b5/2020/10/28/950641.html

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2020-10-07

─房市復甦、中產階級崛起,言之過早!

─紅單轉手炒作時有所聞!

自從2018年台商回流,再加上最近諾貝爾經濟學獎得主克魯曼(Paul Krugman)發表K型復甦的看法:「目前股市跟實體經濟嚴重脫鉤」,並逐漸形成「K型復甦」,導致「富者愈富、貧者愈貧」,其間所顯示資產價值變動的意涵,各家解讀不一;當前雖然高資產階層大都默不作聲,惟私下將資金投入房產者依舊不少,此可由不少建案陸續傳出完銷訊息見其一斑,其間一般較不易察覺者便是少數建案之紅單轉手炒作手法時有所聞。不過,如再就一年來亦有不少投資者賠售數百甚或上千萬加以觀察,例如今年八月住展雜誌所公布雙北市開價降幅前十名建案,最高降幅亦有高達40%者,其間是否潛藏投資風險密碼,仍有待後續追蹤觀察!

上半年房地合一稅43.6億元暗藏玄機

─是否再度重演紅單轉手戲碼?

最近媒體紛紛以回溫甚至復甦描述當前房市交易熱絡景況,導致不少研究機構或政府單位在發表經濟數據,被問到房市是否復甦議題時,都顯得相當謹慎與保守,其因在於今年上半年房地合一稅個人稅收金額高達43.6億元,另一方面則是今年1-8月全國買賣移轉數量已高達200,239棟,估計全年應會超過31萬棟,因此,各界莫不靜觀整體房市之未來走勢,一則關心自身資產之配置,再則擔心年輕人買不起房所衍生之種種社會問題。

這波房市只經過短暫低迷盤整,最近又再度呈現「價量齊揚」之熱絡景況,尤其是在小坪數與低總價訴求,再加上錢多利率低,高資產階層爭相購屋置產,另外,壽險業也不斷加碼投資,尤其是最近媒體出現「房市大爆發,搶工搶料搶土地」之斗大標題,更令各界憂心是否房價將會再度呈現大幅飆漲情事。

根據財政部公布之數據顯示,今年上半年全國房地合一稅的個人稅收為43.6億元,較去年同期22.4億元增幅高達94%(詳請參閱附表),係2016年房地合一稅開徵以來新高紀錄,由此一數據顯示,2016年1月1日以後買進,今年上半年出售獲利短進短出者不在少數,尤其是在媒體不斷報導中南部回溫、補漲與「價量齊揚」情勢下,如就目前之交易資訊顯示,開價的確普遍調漲一、二成,因此,一般咸認背後所隱藏的應該就是投資客與紅單轉手再現的問題。

往昔台灣房市在景氣循環過程大都是「漲多跌少」,近年買賣移轉從2015年景氣轉折之29.26萬棟,2016年下降至24.54萬棟,2017年回升至26.61萬棟,2018年再攀升至27.80萬棟,2019年則是大幅增加至30.03萬棟,因此,在當前錢多利率低之金融環境下,一般所最擔心的莫過於「台灣錢淹腳目」的房市炒作議題,惟目前並未呈現大幅增加趨勢。

現階段各相關機構,例如學術研究、台經院、國發會等,對於長期趨勢都抱持謹慎保守態度,尤其是央行因應對策,既不輕言打房,也不放鬆監督,必要時再祭出選擇性信用管制措施,由此不難理解,縱然不少業者與主管機關對於景氣態度的看法不盡一致,不過就當前預售案量大增,銷售率普遍未超過50%,加以小坪數占比偏高,以及新成屋占比普遍超過三分之一加以深入探討,目前市場上所謂景氣熱絡景象,甚或有不少完銷建案之擴大報導,應只是區位良好、產品力較強的少數預售建案,並非全面性「價量齊揚」,此亦可由預售暢銷、新成屋滯銷之市場現況見其梗概。因此,倘若將最近由資金浪潮所導引買賣移轉數量再度微幅增加之市況,視為景氣復甦,恐亦不切實際!

買賣移轉呈現明顯增加趨勢

─今年1-8月買賣移轉數量已高於2015-2019年之五年均線

─今年1-8月買賣移轉數量已接近2010-2019年之十年均線

以下分別再就2010-2020年買賣移轉棟數分別加以探討,以供參考。

這一波房市景氣在2015年開始呈現急遽轉折,其後每年緩和增加,及至2019年方才再度回升至30.03萬棟。由於最近媒體多次報導景氣復甦訊息,因此,如就內政部統計處公布數據加以彙整比較(詳請參閱附表),2020年1-8月買賣移轉略微增加至200,239棟,確實已高於2015-2019年1-8月之五年平均177,533棟。其次,如再就2010-2019年十年平均208,772棟加以比較,今年1-8月200,239棟已相當接近2010-2019年之十年均線。因此,一般咸認今年全年應可超過30萬棟之所謂景氣轉折評估點,從而亦讓各界對於當前房市景氣是否過熱議論紛紛,惟如據此論斷景氣復甦,甚或中產階級崛起,未免言之過早!

https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/49599/

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2020-10-07 09:40:09經濟日報 記者游智文/即時報導
示意圖。記者游智文/攝影
示意圖。記者游智文/攝影
 

實價登錄頻傳造假,北市一名地政士因連續造假,遭判一年八個月有期徒刑。屋比房屋總經理葉國華表示,坊間實價登錄作假傳聞相當多,法院判重刑,可具遏阻效果 。不過,由於市場有需求,造假情事恐難斷絕,有賴相關單位持續查緝。

葉國華表示,實價登錄作假主要是以低報高,會這樣做,主要有四個原因。

一是為了向銀行貸出較多金額。有些人可能是手頭現金不夠,必須把合約價格寫高一點,用房貸來補足自備款,有些則是因房貸利息低,覺得不貸白不貸,因此和賣方說好,把合約價格寫高一些,從銀行搬出較多的錢。

第二是為了護盤。會這樣做的,大多是建商或投資客,建商銷售成屋,怕登錄過低價格,接下來不好交屋,因此會和買方說好,以較高價格登錄。投資客大多在同一社區擁有多戶房子,擔心認賠殺出的房子照實登錄後,愈賣愈低,愈賠愈多,因此作假。

這類作假最直接的的方式,就是寫AB約,一份真實成交價,另一份拉高價格,不實的合約則用來申報。有些建商擔心被查到,會以裝潢、送家電方式來遮掩,並在實價登錄時特別備註,目前內政部實價網就有很多這類登錄資料。

以低報高的第三個原因,是為了拱行情。這也以建商、投資客較多,除了寫假合約外,有些人也會操作左手換右手,自己人轉來轉去,拉高社區行情並登錄,以便手上其他房子高價脫手。

第四是為未來售屋時,房地合一節稅作準備。房地合一稅根據獲利金額金額申報,取得成本愈高,未來轉手,獲利金額較少,就可少繳稅,為了節稅的做假,雙方大多會先說好,較難查出。

https://house.udn.com/house/story/5886/4916223

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記者黃靖惠/採訪報導

 

雙北地區不少「大齡建築」,地上建物雖然殘值低,但底下土地價值卻高,仍吸引投資人出手,經統計自實價登錄揭露以來,新北全市屋齡破百年以上建築,分布於林口、淡水,而最高齡的「人瑞」建築為105歲。

實價登錄揭露,一筆位於在林口工業區、粉寮路二段,屋齡105年、只有10坪大土造平房,土地面積卻有323坪,去年7月以總價1310萬元成交,使用分區為農地,但每坪4萬元相當便宜,不過交易明細有登載,該筆為債權債務影響抵償交易。

住商不動產林口未來城加盟店店長喬嘉邦表示,林口主力購屋區,仍在捷運沿線旁的電梯大樓,以林口工業區周邊較多30~40年公寓產品,屋齡偏高,且工業用及住宅用區隔明顯,也因地段不如捷運周邊便捷,相對購屋人來得興趣缺缺。

另一筆,同樣擠入「人瑞」排行的土造平房,位於淡水區中正路一段上,面積37坪,土地64.24坪,屋齡105年,前年3月以總價1059萬元成交,使用分區為住宅用地,換算每坪住宅地為16.5萬元。

位居第3名屋齡達103年,同樣在淡水,於南勢埔一帶,一間32坪土造平房,土地占171坪,其中93坪為乙種建築用地,其餘為農牧用地,4年前以總價510萬元交易。

▲▼實價登錄以來,新北屋齡破百年交易紀錄。(圖/整理實價登錄資料)

▲實價登錄以來,新北屋齡破百年交易紀錄。(圖/整理實價登錄資料)

新北實價登錄前10老 半數登載年限錯誤

實價登錄顯示,新北全市屋齡超過百年交易紀錄,累計約10件,遍布板橋、土城、永和、林口、淡水、石門等地,但逾半數都為登記錯誤。

最新一筆板橋中興路的店面交易,登載109年歷史,交易明細揭露主要建材登載為鋼筋混凝土,今年8月以總價2500萬元成交,換算價52.7萬元。經調閱謄本資料、現場查看、詢問當地仲介,證實該棟建物屋齡約24年,並非全市最老建物。

▼板橋中興路一帶號稱有百年店面交易,經查證後不屬實。(圖/業者提供)
▲▼板橋中興路一帶店面。(圖/業者提供)

另筆號稱有104年歷史、位於板橋區四川路二段辦公大樓,經查證後同樣只有27年歷史,除此之外,土城、永和等登載具有百年歷史的建物,大多都是錯誤資訊。

信義房屋板橋府中店專案經理張斐漢說明,板橋中興路緊鄰湳雅觀光夜市,周邊街區發展成熟,該路段為公有零售市場所在,屬於區域型採買市場,而房屋類型以透天居多,雖屋齡偏高,但大多30~40年起跳,而逾50年以上物件相對稀少。

他認為,中興路地價落在90~150萬元之間,買家入手屋齡較高的透天物件,除看準為傳統市場人潮多,入手後轉租收益高外,且之後可能有都更效益。

住商不動產板橋海山加盟店店東王建雄說明,中興路早期為水果行口,周邊老舊社區居民習慣到傳統市場採買,因而支撐零售市場買氣,推測購買店面除看準市場人潮多,現階段除能出租、且等待後續都更。

關鍵字:實價登錄屋齡百年人瑞大齡建築都更重建

原文網址: 新北人瑞級建物調查 意外揪出實價登錄「謊報年齡」 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1585510#ixzz65z83aWiG
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記者黃靖惠/綜合報導

 

雙北市熱門捷運宅之一的「美河市」,成交價差詭譎,曾創下每坪高價60萬元,以及低價20萬元。近期因IKEA進駐、周邊央北重劃區、捷運十四張站等話題,帶動社區交易量,近期則有高樓層轉售,獲利1074萬元。

「美河市」在央北重劃區旁、位於中央路,基地面積近3萬坪,屋齡6年,為捷運聯開宅,總戶數2220戶,周邊交通便利,不只有捷運小碧潭、市公所站,鄰近安坑交流道、環河快速道路,高樓層能眺望河岸萬坪公園綠地,且宜家家居IKEA新店店進駐,讓房市議題不退燒。

▲▼IKEA新店店即將進駐新店小碧潭捷運站,預計5月開幕。(圖/記者湯興漢攝)

▲IKEA新店店進駐新店小碧潭捷運站。(圖/記者湯興漢攝)

實價登錄揭露,「美河市」社區今年4月20樓中高樓戶轉售,總價3488萬元,每坪價格60.7萬元,與6年前屋主入手2414萬元、每坪38.2萬元相比之下,只持有6年獲利1074萬元,且從單價3字頭,一路飆漲6字頭。

再進一步分析,20樓同戶前後有兩筆交易紀錄,第一次沒有車位登記,但第二次多了車位登記,推測是屋主後來加買車位,而交易明細內登載,9坪車位並未納入建物坪數,扣除車位後,換算單坪價是51萬元。

住商不動產央北加盟店店長曾振銘說明,「美河市」預售階段2~3年,預售階段進場的買家,買到的價格有高有低,有些屋主買在低點,有些則買在高點,直到6年前交屋後才陸續公布,而目前高樓層每坪51萬元符合市況,以該戶轉手雖然賺千萬,但假設當初一手屋是毛胚屋、未裝潢,事後先裝潢、加買車位再轉售,可能不賺反賠錢。

關鍵字:美河市捷運聯開宅賺錢獲利

原文網址: 「美河市」屋主轉手賺千萬是假象?房仲:可能賠在裝潢、車位 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1510462#ixzz5wItGgylX 
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好房網News編輯中心/綜合報導

實價登錄上路7年,內政部日前更新在實價網新增「建坪單價計算」選項,造成主建物價格瞬間「膨風」。

有地政學者質疑,如果將公設價格全數歸零,試算方式過於極端,只會將市場資訊搞得更複雜,增加民眾困擾。內政部回應,新增目的是為了讓民眾了解建物的面積組成結構,僅是參考比較的補充訊息,並未涉及何者應計價、何者不應計價的無謂爭論。

內政部「不動產交易實價查詢服務網」13日推出「建坪單價試算」選項,民眾可以獲得扣除車位、陽台等附屬建物的實際坪數單價。例如,以含車位交易總價3,000萬元,總面積80坪的房子,民眾可計算含車位的單價為37.5萬元。

「不動產交易實價查詢服務網」推出「建坪單價試算」選項。

另外,若是車位價格200萬元、10坪,就可以算出房屋交易實坪單價為40萬元。也可以再進一步剔除10坪的共同使用面積,算出來單價為46.67萬元。

或連附屬建物面積都剔除,只計算主建物面積的單價為56萬元。

政治大學特聘教授張金鶚接受《自由時報》專訪表示,實價登錄應是要走向「分離計價制度」,也就是主建物、附屬建物、公設、車位等各項登記項目,都要分開計價,並分別揭露各自價格,而不是「一刀切」的以零或一百的極端計價方式。

張金鶚認為,公設對居住品質是有實質效益,並不能被列為「虛坪」;但因公設使用坪效的確沒有專屬室內(主建物加附屬建物)面積高,因此計價方式不應該與室內價格相同。

張也舉出台北大學內部研究報告,初步試算出公設價格應該是主建物的三成,或許可朝這方向去思考。

內政部對外界質疑則回應,「房屋建坪單價計算」主要目的是為了讓民眾了解建物主建物、附屬建物及共同使用部分的面積組成結構,至於不同範圍的單價計算,僅是參考比較的補充訊息,並未涉及何者應計價何者不應計價的無謂爭論。

總價仍是原來之總價,並無價格暴增之情事,絕非報導所稱資訊更為混亂或膨風。

內政部認為,一般民眾一生只購買一至兩次房屋,且其金額龐大,民眾莫不以審慎的心態來購買或出售房屋,惟民眾對於房屋的價格形成,多半不十分清楚,因此,政府有責任提供更清楚透明的交易資訊供民眾參考。

內政部表示,「不動產交易實價查詢服務網」已成為民眾不動產交易之重要參考資訊,新增功能前也召開說明會與各界充分討論,未來仍會朝向提供更即時、多元、透明、正確的交易資訊供民眾參考。

原文網址: 「建坪單價」讓房價瞬間「膨風」? 內政部:不會啦,這只是補充資訊 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/535531228322.html

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內政部實價網,兩週前加入新功能,其中把主建物扣除公設、陽台等附屬建物,用總價換算室內每坪價格就是「淨坪價」,但專家認為,大家對這名詞並不熟悉,容易造成市場混淆,尤其房屋年齡越年輕、又是公設比高的套房,每坪房價膨風的問題更嚴重。

 

 
圖/TVBS

記者畢倩涵:「以興隆路二段來說,五年的新成屋,它在實價登錄上的價格是每坪41萬左右,但是如果納入政府喊出的淨坪價,是飆升到86萬,相差一倍。」

 

淨坪價也就是實坪價,套用內政部的新功能,把主建物面積,扣掉雨遮、陽台以及公設等附屬建物,得出來的每坪價格就叫淨坪價,但現在卻被專家質疑,會有房價虛長的疑慮。

 

 
圖/TVBS

不動產企研室專案經理曾敬德:「權狀面積價格就比權狀面積價格,比如說淨坪價你就比淨坪價的價格,但就是不要把權狀面積去比實(淨)坪價,兩個單位是完全不一樣的,會更混淆。」

 

其中套房最容易遇到房價膨風的影響,因為屋內實際坪數小,一層多戶,公設比高,專家說,還有影響是在房屋含車位,總價一千萬,總建物20坪,如果車位沒有明確價值,一坪算是50萬元,但如果車位價值有紀錄是100萬,等於室內坪數價格只有45萬。

 

不動產企研室專案經理曾敬德:「假設車位在登記的總價或面積,本身就沒辦法把它(扣除),登記不確實的時候,車位根本就拆不掉,那最大遇到一些困擾,是我總價一千萬,但裡面不知道含有多少車位的價格,假設我直接除以面積,那個單價會看起來很可怕。」

 

 
圖/TVBS

近幾年新屋公設比越拉越高,專家分析,屋齡越年輕的建案,實價登錄的價格,跟淨坪價落差更大,新的名詞大家還不熟悉,就這樣被納入實價登錄網站做參考,恐怕讓交易市場更加混亂。

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】為了讓民眾更清楚瞭解建坪單價資訊,內政部「不動產交易實價查詢服務網」所提供「建坪單價計算」的選項,讓民眾自由選擇建坪計算的單價,是否要包括車位、共同使用部分或附屬建物,其主要目的是為了讓民眾了解建物的面積組成結構,這樣才能讓價格資訊更清楚,提供民眾更透明、多元的不動產交易資訊,應不致產生混亂及膨風情事。
 
內政部表示,2019年5月27日部分報載有關實價網新增淨坪價,全台房價瞬間膨風;淨坪揭露資訊更混亂。其報導所稱淨坪價、實坪價、虛坪價及得房率均非法定用語,應屬媒體個別解讀。查詢服務網自2019年5月13日起新增「房屋建坪單價計算」其主要目的是為了讓民眾了解建物主建物、附屬建物及共同使用部分的面積組成結構,至於不同範圍的單價計算,僅是參考比較的補充訊息,並未涉及何者應計價何者不應計價的無謂爭論。總價仍是原來之總價,並無價格暴增之情事,絕非報導所稱資訊更為混亂或膨風。
 
內政部認為,一般民眾一生只購買一至兩次房屋,且其金額龐大,民眾莫不以審慎的心態來購買或出售房屋,惟民眾對於房屋的價格形成,多半不十分清楚,因此,政府有責任提供更清楚透明的交易資訊供民眾參考。
 
內政部最後表示,「不動產交易實價查詢服務網」已成為民眾不動產交易之重要參考資訊,新增功能前亦召開說明會與各界充分討論,未來仍會朝向提供更即時、多元、透明、正確的交易資訊供民眾參考。

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台灣從2012年實行實價登錄,但是怎麼樣才能直接準確的查詢有用的價格資訊,又為何同一個社區,行情落差能如此之大?專家指出,想學會最精準的出價,就得先了解實價登錄潛學問,檢索時可以「輸入路段名」、「排除車位選項」、「使用實坪價計算」,就能快速縮小樣本數,獲取自己想要的資料。

現在民眾買房時,往往都會參考實價登錄資訊,但對一個新手來說,該怎麼樣使用,才能快速找到比對自己要的價格資訊?一名台中民眾洪先生,找房時假設一間房屋總價1000萬元成交,實價登錄價格卻可能有1050、1020萬元等類似物件行情,感到好苦惱。

第一步:確實輸入路段名稱

根據內政部規範,特殊交易物件包括親友或員工間等特殊關係買賣,或是急買急賣、單獨車位交易、瑕疵物件等十三種情況,登錄價錢就有可能偏高偏低。扣除掉以上情況,搜尋實價登錄時,由於地圖定位不準確,切記一定要精準輸入路段名,才能秀出完整的實價資料。

第二步:排除車位選項

車位分拆算,單價較合理。由於每個車位權狀大小都不一,有的成交資訊則有可能一次購入2~4筆車位,通常購屋者必須先扣除車位面積與價格後,才能仔細計算單價,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰建議,或是可直接勾選排除「含車位物件」,以沒有車位的情況下,先比較物件本身價值,而車位坪數、行情則是另外計算,相對簡單。

第三步:高CP值比價方式

有了精準路段、車位價格基礎後,如果你是精打細算注重使用坪數、高CP值的消費者,則可進一步使用實價登錄新功能,舉例來說,要買進的是1千萬元不含車位的40坪住宅(假設公設10坪),現行實價揭露制度是1千萬元除以40坪,每坪單價約25萬元。

但如果透過新功能,也會提供扣掉公設後,以1千萬元除以30坪(主建物+附屬建物)的「實坪價」,等於每坪33.333萬的「趨近實用坪數單價」。如此一來,購屋的消費者也會發現,高總價、高公設的標的,房價將會比原來預期的高出不少,也能夠過此方式快速比出高CP值物件。

總而言之,房子既然是買來自己住的,在了解房屋均價後,只要購入價格落在均價行情範圍內,且符合自己購屋的預算,那就可以把這個房子列入自己購買的口袋名單之內,其實網路、各地方政府,都還有許多實價登錄網站可參考。另外要留意的是,有很多影響房價的因素是無法在實價登錄網得知的,包括車位單價、座向、景觀、室內屋況是否含裝潢、有無附帶家具或設備、增建、社區公設、居民素質及管委會的運作等,都會影響價格。(王鈞生/台中報導)

搜尋實價登錄時,由於地圖定位不準確,切記一定要精準輸入路段名,才能秀出完整的實價資料。陳恒芳攝
搜尋實價登錄時,由於地圖定位不準確,切記一定要精準輸入路段名,才能秀出完整的實價資料。陳恒芳攝

車位分拆算,單價較合理。由於每個車位權狀大小都不一,有的成交資訊則有可能一次購入2~4筆車位,通常購屋者必須先扣除車位面積與價格後,才能仔細計算單價。資料照片
車位分拆算,單價較合理。由於每個車位權狀大小都不一,有的成交資訊則有可能一次購入2~4筆車位,通常購屋者必須先扣除車位面積與價格後,才能仔細計算單價。資料照片

精確的路段名、排除車位選項,能快速對價格進行掃描定位,若進一步採用主建物實坪制比價,就可取得高CP值高使用空間物件。
精確的路段名、排除車位選項,能快速對價格進行掃描定位,若進一步採用主建物實坪制比價,就可取得高CP值高使用空間物件。

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實價登錄系統是購屋族的重要參考數據,自2012年啟動迄今,已經累計1.2億人次瀏覽,成為最常使用的官方資訊網站之一,不過上路七年後,業界批評包括資訊完整度不夠等五大缺失,讓政府美意大打折扣;對此,內政部地政司副司長王成機獨家接受《蘋果新聞網》專訪,親上火線回應解答。

缺失一:去識別化
實價登錄網因去識別化的設定,加上住家坪數混和車位,又缺乏系統分析工具整合,一般新手民眾光是要比對社區名稱、約略戶別、確實單價,得花費10分鐘,1棟社區如果有上百戶,使用者分析的負擔就愈大。尤其若是屋齡相近的重劃區內,同一條路相近的社區,自然極易混淆,資訊不夠直覺化、查詢門檻高,都讓交易透明如名存實亡。因此使用實價登錄時若「卡住」,尋求民間大型房仲品牌或民間版實價APP,索取正確完整的資料,會是最好的方式。

內政部地政司副司長王成機回應,實價揭露的僅是區段資料,對於同條路相近社區容易造成混淆的狀況,目前2.0版實價登錄的修正草案,已含揭露所有門牌資訊,該草案尚待立法院審議。

缺失二:價格比較混亂
房屋單價比較基準點不一,有無納入車位坪數計算,是實價登錄比價「最頭痛」的地方。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示:「首先單價方面,須留意包括是否含有車位,一旦車位被計算進去,單價便會偏低」;另外如果價格內含裝潢,則會拉高總、單價,造成失真。

內政部地政司副司長王成機回應,目前提供建坪單價試算服務,民眾可自行選擇要不要含「共同使用部分 (內含車位面積)」,如申報人提供車位坪數資訊,就會顯示共用坪數與車位坪數2組數字,民眾可依此拆算單價價格,如申報人未提供車位坪數資訊,即無法顯示車位坪數。若申報價格含不動產以外的其他費用,像是裝潢費,會要求申報人在備註欄註記或填寫,如未實註記或填寫,內政部相關單位核查時,即會發現價格與市場行情有落差,故會暫不揭露。

缺失三:定位不精準、樣本數落差過大
陳炳辰指出,雙北市以外縣市,地圖定位揭露物件位置常偏差過大,民眾若使用地圖框選功能,小心資訊上的誤植。此外,事實上,量能上與每月公布的房屋移轉棟數差異甚大,也會影響所謂平均價格計算,都讓實價網站客觀準確度大打折扣。

內政部地政司副司長王成機回應,因實價登錄具區段化、去識別化原則,物件標的顯示範圍約在5公尺至100公尺間,理論上差別不會太大。過去有接到民眾反映物件位置有落差狀況,發現是座標資訊轉換出現問題,因此立即做修正調整,這樣的狀況屬於個案。只要民眾發現實價登錄系統有異,都可反映給內政部,相關單位會立即修正。

缺失四:歷史交易紀錄迷糊仗
實價登錄2017年開放查詢同一物件,只要出現兩次以上交易,所有的交易都會列出成交價格明細。但是卻常有遺漏情況。陳炳辰進一步舉例,像是近期查詢的台中市七期豪宅「聯聚理仁」在內政部公佈最新實價資訊中,今年3月出現16樓交易,總價為5918萬,排除車位單價約為50.4萬,總坪數是126坪,買賣雙方均為自然人,該交易物件沒有歷史明細,但事實上,社區16樓整層均已揭露過交易,推測賣方即為2014年以5600萬入手,轉手賺了318萬

內政部地政司副司長王成機回應,實價登錄非百分之百全數揭露,只要登錄的交易價格與市場行情有落差,就可能不會揭露在實價揭露網站上,以免有誤導大眾之虞。而若是同戶交易拆成土地與建物做2次登錄,內政部皆會併成一筆,所以看起來會像是減少一筆。

缺失五:資訊項目揭露不明確
實價登錄尚須改進的空間還很多,同時針對租賃市場登錄不明確,屋主自租市場無強迫登錄,讓不少人認為價格無參考性;另外則是許多人企盼的「預售屋實價登錄」,現行的規則是無論建商或代銷銷售的預售屋,都不必強制須登錄,資訊透明仍有存在許多空間。

內政部地政司副司長王成機回應,如委託仲介業者成交的租賃案件,都須申報實價登錄,目前網站已達13萬筆資料,已具相當公信力。對於民眾企盼的「預售屋實價登錄」,目前2.0版實價登錄的修正草案,已將預售屋的申報時間,提前到簽訂買賣契約後的30天內,即相當一般成屋買賣。

網友表示:「國外的房地產買賣,不僅有『實價登錄』而且有『歷次完整』的實價公佈在網站上。這樣的『登陸』才有意義,為什麼我們就做不到?是不知道?還是故意不做?(太老的房子做不到,新房子總該可以做到了吧?)」「最近鄰居賣房成交2500萬 買方要求合約簽3200萬~不知意圖是甚麼? 我也提醒鄰居別配合... 但她老公糊里糊塗已經簽了~假的很多!」(王鈞生、黃政嘉/台中報導)

房屋單價比較基準點不一,有無納入車位坪數計算,是實價登錄比價「最頭痛」的地方。資料照片
房屋單價比較基準點不一,有無納入車位坪數計算,是實價登錄比價「最頭痛」的地方。資料照片

1棟社區如果有上百戶,使用者分析的負擔就愈大。尤其若是屋齡相近的重劃區內,同一條路相近的社區,自然極易混淆,查詢相當困難。陳恒芳攝
1棟社區如果有上百戶,使用者分析的負擔就愈大。尤其若是屋齡相近的重劃區內,同一條路相近的社區,自然極易混淆,查詢相當困難。陳恒芳攝

實價登錄2017年開放查詢同一物件,只要出現兩次以上交易,所有的交易都會列出成交價格明細。但是房仲業者也發現,常有遺漏情況。陳恒芳攝
實價登錄2017年開放查詢同一物件,只要出現兩次以上交易,所有的交易都會列出成交價格明細。但是房仲業者也發現,常有遺漏情況。陳恒芳攝

使用實價登錄時若「卡住」,尋求民間大型房仲品牌或民間版實價APP,索取正確完整的資料,會是最好的方式。資料照片
使用實價登錄時若「卡住」,尋求民間大型房仲品牌或民間版實價APP,索取正確完整的資料,會是最好的方式。資料照片

預售屋目前無納入實價登錄,資訊透明度大打折扣。陳恒芳攝
預售屋目前無納入實價登錄,資訊透明度大打折扣。陳恒芳攝
https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190520/1566687/
 
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實價登錄上路7年,大數據資料已成為不少民眾購屋時參考依據。然而坊間常會聽聞實價登錄都參考用,很多資料都造假,然而真相到底是什麼呢?《蘋果新聞網》統整出實價登錄最常出現亂象,好讓讀者可一目了然辨別價格真相。
 
民眾常會以為看到實價登錄就是等於區段普遍行情,然而最容易產生誤會的就是實價登錄故意做高房價。若撇除法律責任來探討,實價登錄做高對買方來說是百利無一害。
 
地政士蔡斌碩分析,許多購屋族常因自備款不足無法購屋,若將實價登錄拉高,等於房屋價值提升,拿該價格去做貸款也較能貸到更高金額,補足自備款不足問題,然而該手法涉嫌「偽造文書」與《刑法》「使公務員登載不實罪」,對於提供不實資訊的地政士或權利人,除可罰款外更將涉及刑罰,民眾切勿以身試法。
 
舉例來說民眾選購800萬新屋,自備款需要2成也就是160萬元,貸款8成則是640萬元,若將實價登錄故意做高至1000萬元,貸款8成等於可以貸款800萬元,該金額等於讓購屋族不用拿出任何自備款亦可購屋。
 
另項對買方而言實價登錄拉高價格好處,是未來若要轉售,賣出價格因之前實價登錄做高房價,比較容易出現轉售未獲利甚至是「賠售」情形,房屋賠售則可認列財產交易損失而不用繳納房地合一稅。
 
為拉高房價,部分建商會找人頭將待售建案房價透過裝潢墊高行情,塑造出實價登錄揭露房價取信購屋族,該手法容易讓民眾誤認社區具有該墊高後行情,若購屋族沒去了解區段房價,買貴還不自知。
 
實價登錄有時也會出現故意做低行情,通常該行為發生在二等親或親屬間買賣,該行為多半是「假買賣真贈與」,因為透過買賣只須付契稅與交易稅,若是贈與得另付贈與稅。
 
永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮分析,親屬間買賣會將價格定在高於公告現值,但價格低於市價才為合理,然而若價格登載過低,通常會被視為贈予行為。
 
另項民眾要多留意的是不少投資客在賣屋時會希望實價登錄價格愈低愈好,若買方自備款充足無貸款壓力問題,投資客賣屋將價格登載較低,獲利空間也因此被做低,要繳納房地合一稅也會減少。不少買方未去思考配合投資客將實價登錄價格做低,未來若要轉售將被課更多房地合一稅。

網友回應:「每年政府都有人出國考察,但『考察結束』回家後還是閉門造車。立委們要不要追究一下,是否有人為『實價登錄』出國考察過?建議報告是什麼?為什麼我們出現的問題他們卻沒有?」「政府不去修正漏洞,徹查或修法來防止親屬買賣做高,或投資客與買家用說好的方式來拉低售價,導致實價登錄的可信度有漏洞,這對政策來講有非常大的傷害,這政府的辦事效率令人憂」(葉家銘/高雄報導)

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高雄市燕巢區一幢二層樓透天厝3月間售出,實價揭露成交價是70萬元,低於行情,備註欄載明為急買急賣物件,屬特殊交易,不足以作為房地產市場交易指標。實價登錄系統從2012年8月上路,迄今已7年,是國人查詢房地產交易價格的重要依據,但經常被忽略、也為業界所詬病的是,包括資訊揭露不足、有無納入車位計坪等,都使購屋族混亂,也讓利益良善的實價登錄系統,無法盡顯實價。
 
《蘋果新聞網》在本篇將剖析實價登錄優缺點,並教讀者如何從混亂的訊息當中,找出實際有用的資訊。
 
這幢位燕巢與楠梓交界的「超俗透天」,在鳳西巷31~60號,步行約10分鐘到鳳雄國小,騎車10分鐘到大社中山路商圈,交通便利;記者實際走訪,巷弄出入口不到4米,汽車無法駛入,建築物多為2層樓加蓋的透天厝。當地居民趙太太說,「這邊房價都要120萬元左右,不少工廠老闆會來這邊購屋,買來當移工宿舍或便宜租給外地人。」

■特殊交易無參考性
再查詢實價系統,發現該區段自有登錄以來有7筆交易記錄,最便宜僅6萬元,但備註為二等親買賣,不具參考價值;2013年4月再有一筆80萬元透天厝交易,在備註欄中並無任何標示,才可視為一般物件買賣。
 
這就是實價登錄的第一個問題,檢索系統未排除特殊交易,以查詢高雄市燕巢區近一年的房地產交易價格為例,會得到127筆資料,若非價格低到離譜,忽略察看交易明細,很容易誤判價格。地政士蔡斌碩提醒,以系統查詢實價,務必點選左下方的交易明細,如有為特殊交易,最上方的備註欄就會註明二等親買賣、急買急賣、買清或賣清等資訊,這類交易通常偏離市場行情,資料不具參考價值。
 
■未排除車位兩倍價差
內政部上周新增實價查詢「建坪單價試算」新功能,民眾可選擇建坪計算的單價,是否要包括車位、公設及陽台,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰則指出,新功能是為實坪制鋪路,期能精準算出室內使用面積的單價,但觀察新功能發現,雖可照總價算出陽台、公設等單價,卻沒登記車位價格,導致以不同方式查詢,價格差至兩倍,誤導民眾。
 
若以台中市西屯區最新一筆登錄資料為例,位於皇城街1~30號的四房含一車位,屋齡11年、總價1090萬元、總面積63.95坪;新功能顯示主建物33.85坪、陽台4.09坪、公設26.01坪,以原本計算方式查出單坪價為17萬元,但若以新功能、僅算主建物,則單坪價飆漲到32.2萬元,價差9成,且此案件未申報平面車位面積,也無法拆算車位的單價,僅就上述資料,確實無法得知實際使用單價為何。
 
實價登錄中,最容易讓民眾誤判的,還有裝潢,若裝潢灌入售價中,也容易讓民眾誤判區段房價。以1戶40坪住宅大樓為例,若以每坪20萬元購入,總價僅800萬元,但若加入裝潢費用200萬元,實價登錄會出現1000萬元,若將該總價除上坪數,每坪房價就被拉高至25萬元。

■雨遮計算一國三制 
此外,雨遮該怎麼算?去年元旦起申請的建照,雨遮和屋簷將不予登記、也不予計價,內政部規定「雨遮與屋簷不登記、不計價」,但法規是以「申請建照時間」來分,而非「銷售時間」,未來市場上將出現舊建案「計坪計價」或「計坪不計價」、新建案「不計坪不計價」三種,卻未在此次新的實價系統中,列出是哪種計算方式,一般民眾搞不清楚,也會造成混亂。
 
正在找房的民眾游先生表示,「之前常上實價登錄網站,寧願政府公布門牌、社區名稱等更具體的作法,坊間有很多軟體的搜尋方式,都比實價網站好用多了。」在銀行業上班的鍾小姐則表示:「有改變就會有進步,原來從實際使用坪數來看,我們的房價比想像中更高,沒有細算,根本不知道花了這麼多錢買公設。」
 
儘管如此,實價登錄仍是迄今為止,最具公信力的房地產查價系統,想學會最精準的出價,就得先了解實價登錄潛學問,檢索時可以「輸入路段名」、「排除車位選項」、「使用實坪價計算」,就能快速縮小樣本數,獲取自己想要的資料。

■精準輸入精準查價
陳炳辰表示,雙北以外區縣市,地圖定位揭露物件位置常偏差過大,民眾若使用地圖框選功能,除小心資訊被誤植,切記一定要精準輸入路段名,才能秀出完整的實價資料。

因車位權狀大小不一,有的成交紀錄可能一次購入2到4筆車位,陳炳辰建議,或是可直接勾選排除「含車位物件」,以沒有車位的情況下,先比較物件本身價值,而車位坪數、行情則是另外計算,相對簡單。

有了精準路段、車位價格基礎後,則可進一步使用實價登錄新功能,舉例來說,要買進的是1千萬元、不含車位的40坪住宅,假設公設10坪,現行實價揭露制度是1千萬元除以40坪,每坪單價約25萬元。

但如果透過新功能,也會提供扣掉公設後,以1千萬元除以30坪(主建物+附屬建物)的「實坪價」,等於每坪33.333萬的「趨近實用坪數單價」。如此一來,購屋的消費者也會發現,高總價、高公設的標的,房價將會比原來預期的高出不少,也能夠過此方式快速比出高CP值物件。

■實地走訪貼近行情
中信房屋研展室副理張漢超表示,新增的單價計算功能,位於查詢結果「交易資料」的「交易明細」中,點入「建坪單價計算」的選項,即可勾選主建物、車位、共同使用部分或附屬建物面積,作為除以總價的分母,並計算出單價,系統會即時將計算結果呈現於下方,使用者並且可比對「建坪單價試算結果」(總價÷勾選之面積)與「原建坪單價計算方式」(總價÷移轉登記總面積)的差異。
 
租賃住宅服務商業同業公會顧問傅韋豪提醒,未改制前就並非所有實價登錄資訊皆正確,也有假登錄的情形像是「買低登高」、「 左手換右手」、「特意拆算單價」、「裝潢墊價」都是常見手法,建議購屋族參考實價登錄的範圍可以稍微拉大,搭配實地走訪,才能更貼近當地行情。(葉家銘、王鈞生、陳筱惠/連線報導)

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