不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

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台灣變成違建之島，醜陋又危險的違建，糾結台灣50年以上，除了市場經濟利益誘因以外，從時代遞嬗、法令變動及政治結構，也可窺知數十年的根基問題。不過主因仍是執政者無魄力，「新增違建」有增無減，即便連最基本的《建築法》，都尚未將「違建者付費」及相關違建罰則等，納入母法條文。專家呼籲3步驟，「違建基金、落實違建者付費、委外代拆」，才能杜絕新增違建，改善風氣。

曾針對台灣違建現況、著寫過《你家違建拆不拆——違章建築實例法律百問》的地政士林旺根感嘆，現在中央違建標準已經是「五代同堂」，不同時期違建名目都不一，從中央、監察院等每年針對違建，會有相關討論及提案，但最後都是不了了之，由此可見政府魄力。

例如「違建者付費」，依目前來看，包含台北、新北及新竹，在2016年前後，都訂定違建者負擔拆除費用相關條例，但多數縣市包含台中，年年提案卻都無法過關。地方官員坦言，即便是新違建，要拆除動不動就會有民代「關心」，「不分黨派，藍綠議員都會擋」，而且只要協調不夠暢通，拆除違建預算還可能被刪減，至於「違建者付費」早已呼籲好多年，但總是在議會被擋下。

地方政府提案，很難獲得民意代表支持，中央建築修法也不積極。例如《建築法》對於違章建築的「罰則」，目前仍停在依照建物造價比例開罰，但實務上早已窒礙難行，甚至連最基本的「違建者付費」都尚未納入條文中，以致地方政府無法源可依循。

事實上，修改建築法、訂定違建收費準則等，並非代表與全民違建開戰，最重要的是，「讓新增違建數量降低，改善法治社會風氣」；另一方面，讓現行建築技術法規有更多討論空間，例如業界常討論的二工及違建範圍是否放寬，才能更加貼切市場，接近民眾居住使用方便。

林旺根表示，應先重新檢視討論多時的違建修法，而非流於民粹主義，既存老違建可以隨時間過去而改建更新，但是「降低新增違建、施工中的違規使用才是當務之急」。

林旺根建議，相關辦法討論已經非常多年，應該要由3方面著手，先是由中央成立「違建執行基金」，編列上億預算執行代墊支付，避免地方政府預算不足，但至今也仍未過關；再來搭配「違規者付費」、而非全民買單，現在也未落實執行；最後是「大量委外代拆」，如同違規停車一樣拖吊，也增加人力效率。

今年5月台中立委洪慈傭針對建築法86-1條「訂第八十六條第四項直轄市、地方政府得成立基金，並訂定收支、保管及運用辦法，以基金先行支付違建拆除費用，再向義務人追償。」即是有意藉由中央當靠山，改變地方政府、議會角力下，解決收不到拆除費的現況，並且成立違建基金，過去其實都會有相似提案，但都停留在草案階段，因此這次想要過關，還得要執政黨點頭。

他感嘆，現在是中央政府無決心以外，地方行政權限也受限民意壓力，多年都不見改善，部分地方縣市甚至年度拆除預算不到百萬元、甚至還發生過盡責拆除的公務員遭到調職案例，這樣又該怎麼期待主事者有執行魄力，面對現實。（王鈞生／台中報導）

新增違建有增無減，專家籲應先執行魄力，改善社會風氣。陳恒芳攝

地政士林旺根指出，應由中央帶頭當靠山積極修法，地方政府展現執法魄力，才能遏止歪風。資料照片

建築法中，違建相關罰則仍有待修法，甚至違建者付費都尚未納入。

原本該隨風搖曳的農田，如今蓋起一座座廠房和倉庫，這是新竹縣寶山鄉的一處逾600坪農地，違法蓋成大型倉庫，分割6間廠房而遭人檢舉，雖然不久即被主管機關鎖定拆除，但若是有承租者成功進駐，一來一往之間，農地可從單純出租4萬元，變成一間出租2~3萬元，6間廠房最多月入18萬，利潤翻倍；而在台中市太平區，農地廠房的價格可翻近10倍，難怪從業者到地主都願意違規使用，大膽試法。

違建業者估算，若是農地違建蓋廠房，以挑高10米空間、單層規劃，目前每坪行情工程費用約在1.5萬，地段條件不要太差，分割出的單一廠房空間即可出租3萬元以上，對比單純出租農地，利潤天壤之別。

台中太平專門經營農地廠房在地仲介曾先生笑說：「空地出租農用、新建廠房出租，加入新建成本費用，至少暴利都有5倍以上！」他舉例，太平500坪農地若是單純出租，大約也就1.6萬元、每坪大約30~40元；但若是改農地廠房，每坪出租價格200~300元間，中南部市郊處處都是這類型違規使用廠房。
 
房仲曾先生指出，台中農地由於目前較為敏感，現在新增案例「感覺有比較少」，比較常見的是住宅區違建，操作手法是以基地一隅申請建照，之後增建「蓋好蓋滿」，不少餐廳都是類似操作。一來節省時間、二來節省成本，反正大家都一樣，所以存在僥倖心態，政府也是睜一隻眼、閉一隻眼，發生事情後再說。（王鈞生／台中報導）
 

政府無配套、執法不力、市場條件誘因下，一棟棟違章廠房冒出，地主樂得賺租金價差。資料照片

台灣土地違建、違規使用問題嚴重，也破壞原有國土規劃。資料照片

新竹寶山一處違法廠房近期遭到強力拆除，但若以市場行情推估，違建出租利潤可達5倍。資料照片