不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【企劃特輯】

台南市近年受惠南科效應，許多工程師在台南置產，房市交易熱絡，不少大型指標建商也紛紛到台南獵地推案，高鐵特區更聚集台灣未來10年的核心產業，總投資額逾560億元，預計年產值可達170億元、創造近1萬個高端工作職缺，吸引大量科研人才進駐，火速帶動區域房市買氣。

台南產業發展2大動力引擎，除了耳熟能詳的台南科學園區外，最重要的就是「沙崙智慧綠能科學城」，位於台南市歸仁區，建置連結產、學、研的產業創新聚落，這是由台南市政府配合中央推動「5+2」產業政策的綠能科技產業，目標是創造台灣綠能產業生態系；而科學城也創下全國唯一聚集國內3大研究機構，中研院、國研院及工研院的紀錄。

全台第5座三鐵共構車站

沙崙智慧綠能科學城，在核心區域規劃綠能科技聯合研究中心及綠能科技示範場域，除讓技術成熟度較高的綠能科技快速產業化，區內還有自駕車測試場域與行控中心、大台南國際會展中心、中研院南部分院、智慧綠能循環住宅等多項建設，規劃全台灣首座低碳智慧城市。

台南市政府市長黃偉哲指出，市府近年大力建設台南高鐵沙崙站區與沙崙智慧綠能科學城，核心區域重大建設多，目前高鐵與台鐵雙鐵共構，未來台南捷運藍線延伸線規劃一旦擬定完成，捷運將延伸至此，成為繼南港、台北、板橋、左營後，全台第5座三鐵共構車站，將大幅提升聯外交通機能。

三井Outlet設立提升生活機能

此外，沙崙綠能科學城聯外道路新闢工程將於今年年底完工，完工後將串聯歸仁與關廟2大區域產業；周邊還有交大台南校區、市立K12沙崙雙語學院等，以及預計2022年開幕的三井Outlet，都能提供區域更完善的生活機能，與南部產學、研發等能量結合，發展動能十足。

台南代銷業觀察，高鐵特區有百億國家級投資擴大群聚效應，帶來更多就業機會與人口移入，在未來建設題材繼續發酵下，以及科技人才進駐利多，人口紅利大幅帶動該區購屋需求，成為台南近來詢問度最高的購屋熱區。

百億建設帶動區域買氣噴發

產業、建設一一到位，帶動6都高鐵站周邊房市發展最慢的台南高鐵站，買氣出現爆量增加。從成交量來看，歸仁區過去是每年成交不到100戶的地區性買氣，到目前指標建商陸續推案，即將有數千戶大樓、透天造鎮案陸續進場銷售，甚至磁吸不少中、北外地客到台南搶先卡位，已是台南房市最受矚目的焦點。

當地建商分析，土地對營建業來說是最重要的生產原料，然而近年來全台地價飆漲，若區段有重大建設議題，且屬低基期地價區，往往成為大型建商購地首選。

全台建商看好未來性搶進推案

尤其台南房價在六都中最低，未來爆發力更強，高鐵特區挾重大建設、完整腹地等優勢，包括佳展建設、三發建設、達麗建設、華友聯開發、勝旺建設、遠雄建設、清景麟建築團隊等，全台各大知名建商紛紛進軍插旗，吸引不少建商粉絲看好台灣綠能科技研發的新聚落已具體成形，蓄勢待發、提早預約，近期房市買氣熱度持續延燒。

已預約看屋的當地人坦言，就是看好特區未來發展性，現在進場如同買在房價起漲點，待未來建設陸續完成後，房價可望呈現上揚。

2021年房價全面站上2字頭

南部代銷龍頭上揚國際董事長林聰麟表示，台南買方目前約有3成屬投資置產客，主因是南科效應，帶動不少全台購屋族來台南買房，光是南科就有10萬的就業職缺，創造10萬戶的房市需求，但是台南年推案量僅5000戶，還有龐大的需求缺口，因此房價易漲難跌。

加上台積電開高價搶技術工興建廠房，連帶拉高南台灣建築工人薪資水平，以樓高15樓大樓為例，目前營建成本每建坪約12.5萬元，出現大幅成長，隨土地成本、營建成本不斷墊高，2021年台南1字頭房價即將絕版邁入2字頭，市區則是挑戰3～4字頭房價，預估明年房價將與高雄呈現黃金交叉，全面站上2字頭超越高雄房價。

記者林裕豐／台北報導

過去人潮爆滿、店面搶租、觀光客必朝聖的士林夜市，由於倒店潮、陸客不來、疫情爆發缺乏觀光客等利空因素接二連三發生，房東撐不住了，開始降價求租，統計士林夜市11月店面平均每坪租金跌至5241元，相較4月的5717元，跌幅有8%之多，專家分析，目前店面租金跌勢仍不見停歇，可能會繼續探底。

士林夜市商圈景氣持續低迷，開始有房東降價求租，《591房屋交易網》出現大南路店面招租，面積42坪，開價14.5萬元，單價3452元，確實比起平均單價5241元低。

▲士林夜市房東砍價招租。（圖／翻攝《591房屋交易網》）

房東還拿隔壁店面做比較，「旁邊是摩曼頓運動用品店，租金是120萬元，我們在他對面，租金才他的1／8，物超所值。」、「士林夜市還保持興盛不衰的地方，就是媽祖廟的附近，整體士林夜市當然不是很好，但是我們位置位於前3名，光門口兩個攤位就可以收8萬元租金，這個歸你房客收。」

記者實際走訪觀察，招租店面距離摩曼頓運動用品店不遠，不過摩曼頓運動用品店是正三角窗店面，該招租店面的位置還是有差，不過附近店家表示，「14.5萬元算是很有誠意的開價，以前這一條大南路上，一樓店面沒有20萬元租不到，現在整條路上，開價就有機會談談看。」

▲摩曼頓運動用品店是正三角窗店面。（圖／記者林裕豐攝）

屋比房屋統計，11月士林夜市商圈網路店面待租量依舊在持續攀升，而且，觀察待租店面的租金開價也發現，11月店面平均每坪租金跌至5241元，相較4月的5717元，跌幅達8%之多。

▲士林夜市商圈網路店面待租、租金。（圖／屋比房屋提供）

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，以大南路大東路口的店面來看，42坪店面，租14.5萬元，單坪約3500元左右，其實並不貴，不過這個地點還是倚靠夜市步行人潮，且坪數較大，總租金超過10萬元，也算是有一定租金成本壓力。由於目前士林夜市空置店面不少，文林路上不乏月租2～5萬的小店面，可能會比較吸引年輕創業者的青睞，去化速度比較快。

▲士林夜市多間店面招租。（圖／記者林裕豐攝）

屋比房屋總經理葉國華分析，士林夜市商圈過去因「陸客」湧入，導致店面租金飆高，但近年也因陸客不來而大受打擊，商圈不斷走下坡。近期在士林夜市商圈經營超過20年的「星巴克士林門市」結束營業，商圈內大量店面招租廣告林立，市況相當慘淡。

葉國華指出，「士林夜市」目前區內店家產品同質性高，缺乏吸引力，就算未來疫情趨緩人潮開始回流狀況，估計也難回到過去盛況，近期傳出有近百間店面及攤販歇業就是警訊。

葉國華說：「目前商圈主要路段「文林路」就有很多店面都是空租的狀況，估計短期內士林夜市店面市況仍有探底修正的可能。」

▲翰詮集團董座賴營炫因爆發財務危機，名下中山區「鄉林京華」遭到拍賣。（圖／記者張菱育攝）

記者張菱育／台北報導

曾在台中砸下15億元併購3家老飯店的翰詮集團董座賴營炫，近年卻爆發財務危機，集團及賴營炫名下的多筆不動產陸續遭到拍賣，且多筆也已脫標，可還債約4.1億元，而近期出現一筆新的拍賣，為中山區「鄉林京華」，一拍底價約1.2億元。法拍業者認為，現在法拍市場熱，到二拍打8折之後，底價每坪93.7萬元，有機會脫標。

根據台灣金服公告，賴營炫在中山區南京東路二段的「鄉林京華」住宅大樓，位於15樓頂樓戶，坪數128.61坪（包含5車位、34.51坪），一拍底價1.2億元，拆除車位坪數及總價990萬元，換算每坪單價約117.1萬元，拍賣原因為給付票款，該屋目前出租中，租期至2022年4月30日止，每月租金1萬元，拍定後不點交，預計將於11月25日執行一拍。

▲賴營炫持有的「鄉林京華」位於15樓頂樓戶。（圖／記者張菱育攝）

另外統計翰詮集團和賴營炫名下的不動產，目前已拍定的包括「禾田亞太總部」、「寶璽公園爵邸」、「銓友鳳凰天廈」、「仁愛鴻禧」、「環球經貿中心」、「碧根慕尼黑」等，總拍定金額約4.1億元

寬頻房訊發言人徐華辰表示，「鄉林京華」2年前同社區7樓戶也曾被法拍，當時拍定價每坪72.4萬元，不過現在社區行情約90~95萬元，而二拍打8折計算，單價約93.7萬元，雖然二拍價格與市場行情相距不大，但是以目前法拍市場的熱度來說，不排除在二拍時就有人會出手。

中信房屋南京龍江加盟店店長林裕翔表示，「鄉林京華」屬於豪宅規格，買方大多為換屋族或中小企業主，且不論是管理還是住宅規格都不錯，社區指名度高，坪數規劃40、50、80坪的產品，屬於目前家庭較能接受的範圍，且相似類型的產品，到大安、中正區動輒破百萬元，這裡預算就不用這麼高，附近有捷運松江南京站、學校、公園等生活機能完善。

▲東苓雅案量大、銷售佳，如「鳳凰頌」甫推出就賣出3成。（圖／記者陳建宇攝）

記者陳建宇／高雄報導

過去幾年高雄的推案主力區段多位於外圍的重劃區，但近期市區推案量也逐漸增加，特別是東苓雅案量驚人，目前銷售中的建案至少就有10個，總戶數超過1800戶，開價普遍落在每坪26~33萬元，而中古屋房價也受到拉抬，10年內社區房價都在2字頭以上。

▲武廟商圈生活機能便利，也是東苓雅推案集中區之一。（圖／記者陳建宇攝）

苓雅區是南高雄的市中心區段，東西距離長，西邊與高雄港接鄰，東邊則是和鳳山區連接，可說橫貫整個原高雄市。信義房屋文化店一級專員王皓正表示，東苓雅因為鄰近中山高中正路交流道，又有捷運橘線行經，也有武廟商圈可供採買，生活便利性相當高，因此也吸引很多欲購屋的民眾到這裡找房子。

▲南和興產在中山高中正路交流道附近釋出不少土地，吸引建商搶購。（圖／記者陳建宇攝）

而東苓雅也是原高雄市少數腹地仍大的區段，廣誠國際董事長董上裕表示，該區段的土地主要都是南和興產釋出，集中在中正路近高速公路、武廟商圈、憲政路、道明中學這4大區塊，吸引需地孔急的高雄建商搶購，因此近期東苓雅建案開始大量湧現。

▲東苓雅推案主要以預售產品為主，「東高Style」是少數成屋。（圖／記者陳建宇攝）

王皓正表示，東苓雅的新建案主要訴求交流道、捷運、武廟商圈等，確實也得到消費者的肯定，因此據了解各個建案普遍銷售狀況都不錯。目前東苓雅的新推案粗估至少有10個，根據高雄市房屋市場調查協會資料顯示，該區段的新案總戶數超過1800戶，量體相當驚人，但每周的去化狀況都很不錯。

董上裕指出，東苓雅的生活便利性完整度高，尤其道明中學附近更是許多民眾鎖定的區段，除了在地苓雅區的購屋客群之外，緊鄰的鳳山區房價追上市區，也讓不少鳳山民眾覺得乾脆買在原高雄市區更方便。目前該區段的新建案開價多落在每坪26~33萬元，成交則至少有每坪25~26萬元水準。

▲「摩天100」規劃VAF專利正負壓淨流系統，目前銷售近7成。（圖／記者陳建宇攝）

例如日前甫公開的建案「鳳凰頌」規劃29~44坪的2~3房，採用日本E-TEC防水材，更提供5年防水保固，開價每坪27~32萬元，目前已經賣出3成。「摩天100」則是規劃21~39坪的2~3房，規劃VAF專利正負壓淨流系統，開價每坪25~32萬元，主打總價最低498萬元可入手，目前已銷售近7成。

而東苓雅的中古屋也受到新建案熱銷拉抬，詢問度也提高不少，王皓正表示，目前東苓雅屋齡10年內、品牌建商的物件房價都在2字頭以上，甚至可到每坪25萬元，而屋齡15年左右的中古大樓社區房價，則也有每坪17~18萬元水準。

（隆大董事長陳武聰(左) 22日上午表示，政府打房將使明年房產銷售放緩腳步，但房市不會被打趴下來，圖右為隆大總經理郭漢龍(右)。圖／顏瑞田）

隆大營建董事長陳武聰22日表示，他贊成政府對房市投機紅單的禁制，此一「打房政策」也將在投機和投資買盤的降溫之下，導致明年房地產市場的成交速度腳步緩和，但，因低利率等有利條件的支撐，房市並不會被打趴下來。

隆大營建在道明中學生活圈，推出「鳳凰頌」大樓預售案，22日上午正式公開，隆大董事長陳武聰、總經理郭漢龍、以及廣誠國際總經理董上裕等人共同揭開銷售儀式。

南台灣建商大老、隆大董事長陳武聰指出，此次循環性的房地產榮景，已達10多年，而每次只要房市出現榮景，市場就會有所謂的「紅單」出現，今年也不意外，中央銀行和財政部此次出手「打房」，看來是有被迫出手的情形，但，對於這樣的「紅單」投機買盤的政策制止，他相當贊成與支持，也希望市場能夠更穩健。

陳武聰表示，此次政策打房，包括對於土建融資、擁房數量設定門檻，加上整體房市的缺工、土地和人工薪資上漲等，在興建成本難以下降的情況之下，房價要下跌也不易，因此，在炒房的投資性或投機性「紅單」買盤降溫之後，明年的房市成交速度，將因此放緩，但，市場並不會因此而被打趴。

隆大「鳳凰頌」總銷約25億元，基地位於道明中學生活圈，廣誠國際總經理董上裕指出，該案住宅規劃29坪到44坪的2房和3房產品，每坪開價27萬到32萬元，鎖定首購族、以及部份換屋客層。

董上裕表示，高雄捷運橘線O7站、橘線O8站，地鐵科工館站、以及環狀輕軌C31站週遭，因交通便利性，近年成為建商推案的火紅區域，而隆大「鳳凰頌」因地利之便，更同時享有四大交通建設紅利。

他說，隆大「鳳凰頌」區域內的道明中學、師範大學、五福國中，都是高雄明星學校，對於重視孩子教育的家庭，相當具有吸引力，而科工館、凱旋公園、大統百貨、中正商圈、球影城百貨商圈，也提供生活需求。

隆大董座：政府打房將使明年房產銷售放緩，但不會趴下來 | 財經 | 20201122 | 即時新聞 | 工商時報 (ctee.com.tw)

▲台北橋機車瀑布。（圖／記者李毓康攝）

記者曾筠淇／綜合報導

每個縣市都有其獨特之處，發展情況也不盡相同，然而有些地方即便擁有不錯的地理位置，交通也很方便，但卻仍舊無法躍身成為一級的行政區。一名網友先前就發文丟出疑問，以新北市來說，三重不僅擁有絕佳的地理位置，甚至還比其他鄉鎮更早開始發展經濟，「為什麼一手好牌，最後卻無法成為一級的首善城市呢？」

這名網友在PTT的板上，以「三重的發展為什麼會落後給板橋」為題丟出疑問，比起一些比較外圈的區域，三重其實擁有著很不錯的地理優勢，且過了橋就可以抵達台北市，非常方便；除此之外，三重早期還因為大稻埕的關係，比其他地方還要更早開始發展。

▲原PO好奇，為何三重的發展會不盡理想？（圖／翻攝自PTT）

三重的厲害之處還有「機車瀑布」，台北橋的交通流量超大，橋上擠滿機車的獨特景象還曾轟動國際，被美國好萊塢男星喬瑟夫.高登-李維 （Joseph Gordon-Levitt）分享在臉書上。不過即便如此，三重不僅沒有大型的百貨公司，連影城也不多，因此原PO就好奇，「為什麼一手好牌，最後卻無法成為一級的首善城市呢？」

貼文曝光後，網友紛紛留言回應，「人口移入太快」、「越早發展越快沒落啊，隔壁萬華不就這樣」、「你知道新北市政府在哪裡嗎」、「都被台北市吸去啦，過橋什麼都有」、「居住品質很差，一堆工廠、私人廟在民宅內」、「市政府跟很多機關設點板橋，資源搶不贏板橋」、「火車站跟高鐵啦」、「因為離台北近，過個橋就到了啊」。

記者林裕豐／台北報導

改造中古屋如何破除不良格局是一項大工程啊！畢竟早期的居家概念，和當今社會所需不同，善用不同的隔間規劃，不只能讓老屋注入採光重新發亮，更可以引風入室讓室內自在通風，你也正煩惱如何規劃中古屋嗎？信義居家教你，只要抓住5大翻修重點即可成功蛻變涼爽通風機能宅！

1.開放式陽台

沒有多餘壁面阻隔的開放式陽台，不僅採光好有利於陽光注入室內，更可以引進大量室外空氣進駐，對於居家空氣流通是一大助益，完全就是通風宅必備設計。

2.樂土建材環保健康

環保新建材樂土由特殊結構分子組成，具有防水透氣等優勢，非常適合台灣潮濕悶熱的天氣，更讓建築物具備透氣呼吸的功效，因此廣受居家設計的青睞，根本是環保建材的一大發明。

3.留意窗戶設計

想要有效循環居家空氣，可以利用熱空氣上升冷空氣下降的原理，加裝氣窗將屋內熱氣排出，引進室外涼爽氣流。除了氣窗與一般住家常見的橫拉窗，若位置允許也可設計外推窗，美觀且善用空間。 

4.室內植被

若有預算考量，也可以考慮用植栽來達到室內降溫唷！以常春藤來說，葉片上有細小的氣孔，能吸附室內有害物質，對於淨化空氣、降溫都有很棒的效果。

如果家庭成員有吸菸者，那就很適合種植萬年青了，因為萬年青具有淨化尼古丁的能力，若能在家中擺上一盆，根本是有益無害。

 
5.藤編竹製傢俱

藤編竹製傢俱對於吸熱效果很優，能夠減少熱氣殘留，比起一般傢俱也別有一番設計感。