▲美國紐約市。（圖／Pixabay）
首先，世界上沒有一個國家是透過房地產成功躋身世界強國之列的，本文中提到的美國和日本房地產泡沫指的是2008年美國的金融危機和上世紀90年代日本房地產崩盤引起的金融危機。
先說日本，上世紀80年代日本的經濟是非常的強大，當時的日本瘋狂收購歐美的企業，
國內充斥著樂觀和對未來的無限幻想，日本民眾對債券、股票、房地產投機極度癡迷，此時日本的股票已經連續上漲了25年，當時光是東京的地價就能買下整個美國。
在這種情況下，無論是個人還是企業，有錢的掏錢，沒錢的去貸款，整個日本都瘋狂的炒房，一些知名製造業集團也把大量精力投入到了房地產行業，因為跟炒房相比，製造產品賺的錢實在是太少了。
房價快速上漲導致貨幣開始快速的貶值，物價持續升高，但是工資的上漲卻遠遠跟不上物價，錢在人們手中會不斷的貶值，為了“保值”人們又把錢源源不斷的投向房地產，逐漸的出現了市場經濟單一，人民購買力不足的情況。
此時房地產的泡沫已經嚴重影響了日本，繼續這樣發展會帶來更嚴重的社會危機， 1987年日本政府提高房地產稅收，限制土地和房產的頻繁交易，接著日本央行也連續調高利率，採取緊縮政策，並在1889年宣佈商業銀行停止向房地產貸款；到了1990年，日本又出臺了《土地基本法》、《土地稅制大綱》和《房地產融資總量規制》，嚴控土地總量和房地產的信貸規模，來抑制暴漲的房價。
1991年後，一系列的緊縮政策作用開始顯現，房地產業者的資金鏈斷裂，日本房地產的信用體系瓦解，房地產交易被限制，房價持續暴跌。
房價下跌造成的後果卻也非常巨大，很多貸款買房來投資的人在房價跌落後，因為房子無法以貸款價值賣出去，房子被銀行低價收回，身上還背負起了因為房價下跌而產生的高額債務。這段「遭遇」，在某種程度上改變了日本人幾代人的價值觀和人生觀。
美國的情況和日本大致相同，進入21世紀後，為了預防“9.11事件”引發經濟衰退，美聯儲不斷下調聯邦基金利率，美國進入了實際負利率時代，而負實際利率又打破了謹慎儲蓄與投機風險之間的平衡，刺激了房地產市場的投機心理。
這時，在擴張性貨幣政策作用下，房地產信貸機構開始不斷放鬆住房貸款條件，“次級貸款”的門檻越來也低，甚至到了零收入，就可以貸款，零頭期款就能買房的地步。
結果呢，長期向並不具備償還能力的美國人過量發放次級貸款，搞出了美國的房地業的大量泡沫。 房地產業與投資、金融領域的連動，又引發了美國金融危機，並迅速席捲全球。只不過美國的經濟體質更雄厚，所以恢復的速度也遠比日本快得多。
當年美國和日本為什麼都不選擇保房價？
一、如果保房價，那麼更多窮人拼命去買高房價。他們買了高房價，消費會因此受到擠壓，導致一些產品和服務廠商的大量倒閉，更多人大量失業。
二、如果保房價，消費被擠壓後，人員大量失業，最終很多被迫停止還貸。那個時候銀行也要跟著破產，民眾房子沒有了，還欠銀行一屁股債務，一輩子都還不起，那個時候社會必定大亂。
三、如果通過貨幣貶值保房價，將導致民眾對貨幣失去信心，屯積貨品和轉移資產，造成社會秩序大亂。
通過日本和美國的教訓，我們也可以看出，增強綜合國力、繁榮經濟，得通過實體產業，依靠自身內需市場和國際競爭優勢，才算可靠，炒房製造的只是泡沫和虛幻經濟。
（本文由「胡偉良博士」授權提供）
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