不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2018年10月09日訊】（大紀元記者宜塔澳洲墨爾本編譯報導）在上週六（10月6日）的墨爾本房地產市場上，部分位於內城區（inner city）的住宅拍賣結果超出預期。

據domain.com.au房地產網站報導，儘管房地產市場行情疲軟，但內城區房市呈現逆勢走向。位於霍桑（Hawthorn）區、坎伯韋爾（Camberwell）區和南墨爾本（South Melbourne）區的住宅在拍賣時吸引了很多人，並且取得較好的結果。

根據初始統計的586棟住宅的拍賣結果計算，星期六的拍賣成交率達到53.3%。其中324棟住宅成功售出，240棟住宅慘遭流拍，22棟住宅被撤銷拍賣。另有226棟計劃拍賣的住宅的結果未得到及時報告。
去年同期的市場行情更為樂觀，共有920棟住宅計劃拍賣，成交率高達67.5%。

一棟位於裡士滿（Richmond）區的（4 Derby Street）原工人小屋（workers cottage）在拍賣中，以超出屋主保留價37.5萬澳元的價格成交。

這棟經過改造、宅地面積為250平方米的住宅建於19世紀70年代，位於墨爾本板球場（MCG）附近，據稱是建造在該區的第二棟最早的房屋。

這場拍賣吸引了70多名圍觀者。來自馬歇爾·懷特（Marshall White）房地產經紀公司的拍賣師布魯克斯（Nicholas Brooks）以160萬澳元的房主出價（vendor bid）起拍，很快吸引了三位買家競爭，其中包括一位大房換小房的買家、一對年輕夫婦和一個升級住房的家庭。

激烈的競爭很快令出價超過170萬至187萬澳元的廣告參考價，最終以224.5萬澳元的價格賣給以大換小的買家。

布魯克斯說，這棟三居室住宅的吸引力在於它的建築遺產特質和兩個後方停車位。其次，儘管這棟住宅經過翻新，但還有升級的空間。

他特別指出：「由於前門正好在圍欄界線上，並不需要走5米抵達前門，讓人感覺實際宅地面積達到350平方米。」

布魯克斯說，在墨爾本內城區，買家的購房需求量和住宅參觀需求量均呈現增長趨勢。 「一些地區的市場行情依舊低迷，但即使在過去拍賣成交率達到80%時，這些現象也存在。」

在上週末的房地產拍賣中，售價最高的住宅是一棟位於坎伯韋爾區的建於兩次大戰之間年代的別墅（14 Christowel Street）。 這棟住宅由諾爾·瓊斯（Noel Jones）房地產經紀公司負責拍賣，最終以312.5萬澳元的價格成交。

房地產經紀公司Secret Agent的買方經紀人奧斯本（Paul Osborne）認為，房地產市場的快速增長趨勢已接近尾聲，因為儲備銀行的基準利率不太可能走低，同時，商業銀行在不定期加息。

奧斯本說，如果銀行繼續縮減向住房抵押貸款客戶提供的貸款數額，那將會抑制房價，尤其是針對中部和遠郊地區。

「內城區房價會受到影響是因為那個市場的泡沫很多，但相較中部和遠郊地區，其房屋價格會更易於穩定在一個底線之上。」 他說。

責任編輯：李欣然

【大紀元2018年10月09日訊】（大紀元記者溫妮綜合報導）隨著夏季租賃高峰季節臨近，新西蘭政府計劃年底前頒布中介費禁令，以便為新租戶節省資金。但人們普遍擔心，中介費取消後，房東可能會通過提高租金來補償損失。那麼到底租金會不會因此而上漲呢？

國會建議年內實施禁令

《住宅租賃法》（禁止中介費）修正案已於4月份通過國會一讀。該修正案規定，該法案將在獲得通過後3個月生效。但國會社會服務和社區委員會希望該法案儘快實施.

該委員會建議將禁令生效日期提前至12月12日。該委員會強調說，這樣做將有助於在11月～2月最繁忙季節簽訂新租約的租戶最大限度地節約成本。

住房部長特懷福德（Phil Twyford）對此表示支持。他在接受金融網站interest.co.nz採訪時說：「對於那些在今年夏天租賃旺季尋找新家的人來說，會有很大變化。」

住房部長：中介費不公平

今年3月，特懷福德向國會遞交了禁止房東向租戶收取中介費的提案。當時他對媒體表示，「根據現行法律，特別是房源短缺、市場是房東市場的情況下，對租戶來說，市場殘酷而不公平。」

目前房東可以向新房客收取中介費，名義上是支付他們為尋找租戶而付給中介的費用。但沒有最高限制，通常相當於1週的租金，外加GST。

國會特別委員會承認，這意味著中介費往往不能反映出租或簽訂租約的實際成本，因此該委員會建議在繁忙季節到來前及時取消中介費。

租賃市場混亂 物業經理缺乏監管

非盈利組織坎特伯雷聖公會宣傳部門（Anglican Advocacy）近期發布了一份題為《逾期十年》（A Decade Overdue）的研究報告。報告指出，全國大量租賃糾紛都與物業經理有關，原因是物業經理不需要獲得執照或認證，所以不受監管。

這份報告披露了大量物業經理的違規行為，包括疏忽、欺騙、歧視、不誠實、侵犯隱私和意外收費等。這些案例都是通過房東和租客的匿名帳戶獲得的第一手資料。該報告表示，現在是對物業經理進行適當監管的時候了。

雖然沒有確切的數字，但業內人士估計，物業管理公司管理著全國35%～40%的租賃房源。但目前租賃市場亂象叢生，不但對誰可以成為物業經理沒有規定，而且對如何處理他們代表房東收取的租金也沒有規定。另外，除租賃法庭外，沒有任何監督機制約束他們的行為。

正因為如此，要求對物業經理進行監管的呼聲越來越高。今年年初，Ray White前物業經理因拖欠72位屋主35.8萬元租金而遭到新西蘭房地產管理局（REA）的調查。近期一些物業經理向潛在租戶索要銀行對帳單引起民憤。新西蘭最大物業管理公司Quinovic在臉書上發布租賃廣告也受到租客的嚴厲指責。

新法案確保中介費由房東承擔

根據擬議的新法案，如果房東或代理人為租賃服務向租戶收取費用，將面臨最高1萬元賠償金。另外，特別委員會還敦促政府引入一套監管制度，對包括物業經理在內的租賃中介進行監管。

該法案將確保出租物業的相關成本由房東承擔。特懷福德此前曾表示，新西蘭近一半家庭租房居住，該議案有望每年為新西蘭家庭節省4700萬元。

禁收中介費 租金會上漲嗎？

特懷福德年初曾表示，他預計租金不會因此而上漲。他說，2012年蘇格蘭禁止收取中介費，但沒有發現租金因此而上漲的證據。

不過，惠靈頓物業管理公司Real-iQ顧問福克納（David Faulkner）則認為，此舉會推高租金。他說，物業經理會通過向房東收取更高費用來彌補收入損失，而房東則會通過提高租金將增加的費用轉嫁給租戶。

據他透露，中介費最多占典型物業管理公司利潤的四分之三，小型中介和經營不善的中介可能難以應對向新收費結構的過渡。他預計，隨著中介費取消，一些小公司要麼消失，要麼破產，要麼被大公司收購。但他表示，某種程度上講，這並不是一件壞事，正好回應了對物業經理進行監管的呼籲。

租賃房源減少 投資者退出市場？

目前全國範圍內租房者可選擇的房源很少，Trade Me租賃房源同比下跌3%。人們紛紛猜測是房東正在離開市場，還是租戶增加所致。在此之前，房地產投資者曾警告說，擬議的租賃法變更，可能會使部分投資者退出市場。

物業管理公司Quinovic埃德蒙茲（Kevin Edmunds）表示，他遇到了一些正在出售物業的投資者。有些人擔心會徵收資本利得稅，有些人擔心即將出台的法律變更，有些人擔心為意外損失買單，因為法院近期一項判決開創了先例。

他說，這意味著未來一兩年租賃物業可能會出現短缺，且租金會大幅上漲，以彌補成本增加、供應減少和更多不確定性。

有投資者透露，有些人已經賣掉了投資物業，一方面是出於對租賃法改革和稅制改革的擔憂；另一方面，他們還面臨地稅、維修和保養、保險費和合規成本上漲。投資者表示，租金上漲趨勢遠高於房價。

不過，Trade Me租賃部門主管克蘭西（Aaron Clancy）表示，出租房數量減少可能是更多人租房造成的。他認為推動這一趨勢的主要因素是住房負擔能力，有的人因為潛在的貸款規模大而推遲買房，有的人租房居住是為了積攢首付。

責任編輯：上官翎

【大紀元2018年10月07日訊】（大紀元記者陳光澳洲悉尼編譯報導）悉尼房地產市場的變冷正在從其拍賣成交率的下降情況反映出來。由於要滿足日益謹慎的買家的價格預期，悉尼的許多賣家在壓力下紛紛撤出拍賣市場，轉為私下協議，悉尼的成交率一直徘徊在50%左右。

據澳洲Domain房地產網消息，最新的數據顯示，8月份悉尼市場上有超過3 萬套房產出售，這些房產在市場上的待售時間正在增加。在某些地區，超過20%的房產從拍賣市場中撤出。

數據顯示與去年同期相比，8月份悉尼市場上的房產數量增加了近22% ，其中西北區和上北岸的增幅最大，這兩個地區的房源數量增長都超過30%。

但拍賣數量卻下降了約20%。8月份上北岸的拍賣成交率為43.6%，在117套拍賣房產中有28套撤出市場。在中部海岸，撤出拍賣市場的房產數量佔總拍賣數量的33%；內西區的撤出率為20.6%。情況最好的是Canterbury-Bankstown，拍賣撤出率衹有6.5%。

經濟分析機構Market Economics的經濟學家Stephen Koukoulas表示，目前的房地產市場是「買賣雙方之間的對峙」，不過買家是佔上風的一方。

他說：「對於賣家來說，未來6至12個月肯定會非常艱難，他們必須調低預期的售房價格。」

目前悉尼的房價折扣正處於五年多來的最高水平，而且悉尼的中位房價更是創下自全球金融危機以來的最大年度跌幅。

Koukoulas預計，未來12個月悉尼的房價將會再下跌5%。

目前有超過90%的悉尼賣家通過私人協議進行房產交易。今年3月，有近15%的賣家通過拍賣的形式賣房，但到8月份，這一數字下降到7%左右。

Domain集團的資深研究分析師Nicola Powell表示，自2012年以來，房產數量不多，但2018年已經出現了「為買家的選擇而轉變」的現象。

雖然悉尼的房產市場狀況有待於春季銷售旺季的檢驗，但Powell表示，與2008年的高峰時期相比，房產數量已大幅下降，當時市場上有近4萬套房。

她認為，由於拍賣成交率在下降，賣方的房價折扣在增大，房產在市場上的待售天數在加長，售房價格可能會進一步下降。

責任編輯：簡沐

【大紀元2018年10月07日訊】（大紀元記者葉欣雯澳洲悉尼編譯報導）交通的便捷程度是影響房產價值的關鍵因素之一。精明的房地產買家會將目光投向現有火車站附近的地方，而具備一雙鷹眼的投資者，則會密切關注未來幾年可能會修建新火車站的郊區。

據澳洲每日新聞網報道，維州政府近日宣佈，價值500億的交際環狀線（Suburban Rail Loop）工程將會為給墨爾本新增12個火車站，這是澳洲有史以來最大的交通項目。該項目不僅會給通勤者帶來便利，而且會給附近地區的房產投資者帶來潛在的增值機會。

簡而言之，數據顯示購買靠近火車站附近的樓房，無論該火車站已經建成，還是會在未來落成，都可以給投資者帶來巨大回報。

EG城市規劃經理葛哈（Shane Geha）說：「這是一個長久適用的土地經濟學原則，即公共交通的邊界程度總能增加土地價值。這是因為土地的使用價值的到了提陞，交通可達性增強。」這一原則適用於所有的交通方式，而對於新建火車站，這種增值效應會特別地放大。

根據葛哈的說法，在未來會有基建項目落成的地方附近購買房產的投資者，常常會受益於隨著時間推移而帶來的巨大增值。「這是因為新建的基礎設施和更好的規劃，能大大提高土地產生出收入和資本的能力。」

不過，這需要耐心和具有前瞻性的規劃，因為想通過基建項目使房產增值可能需要等待十年，甚至是更長的時間。

受到新州政府支持、由悉尼公司Luti Consulting和Mecone Planning共同進行的一項調查表明，公共交通基建對周圍房產的價值影響巨大。該調查分析了2000年至2014年間的悉尼鐵路項目，發現距離火車站400米範圍以內的房產價值上漲了4.5%。隨著距離的不斷增加，房產價值上升幅度減少。離火車站400到800米的房產，價格上漲了1.3%，距離800至1600米之間的價格僅上漲了0.3%。

按照陸泰諮詢（Luti Consulting）經理麥金托什（James Mclntosh）的說法，推動房產價值增長的關鍵因素主要有兩個。第一，地理位置靠近火車站能夠增加房產的再開發潛力，因為土地有可能會被重新劃分或擴大區劃規模以增加周邊地區的住房密度。因此，看準了這一點的開發商們願意為收購靠近火車站的土地支付更多費用。第二，大城市裡的通勤者希望能減少用在上下班路上的時間，並願意為可步行至火車站的住房支付更高的價格。

麥金托什說：「如果你在靠近新火車站或未來會建火車站的地方購買了房子，你將會看到人們對該類型房的需求量很大，因為人們想縮短通勤時間。」

近期，備受期待的新火車站在墨爾本郊外的Mernda正式開放。維州房地產協會（REIV）的數據顯示，該區在2017年6月30日至2018年6月30日之間房價中位數錄得維州地區年度最大漲幅。

維州房地產協會總裁金恩（Gail King）表示，Mernda在過去一年中房價上漲了24.9%，這驚人的上漲幅度無疑要歸功於新建的火車站。

繼Mernda之後，Sunbury和Williamstown的房價也相繼出現墨爾本地區年度最大漲幅，兩地均受益於火車站的修建。Sunbury的房價中位數上漲了21.2%，Williamstown上漲了15.8%。

根據維州房地產協會的數據，緊跟在上述地區後面的是Clyde North。維州政府和反對黨宣佈計劃在該地新建一個火車站，因此當地房價中位數在2017年6月到2018年6月30日之間上漲了15%。

金恩說：「靠近交通是購房者需要考慮的關鍵因素之一。隨著交通擁堵的惡化，人們對環境的關注度提高，因此基礎設施也會進一步得到改善。毫無疑問，靠近火車站會對房產價值帶來有利的影響。」

責任編輯：簡沐

【大紀元2018年10月07日訊】（大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導）據民宿短租平台Airbnb委託編寫的一份報告顯示，與長期租賃相比，短期度假租房沒有吸引力，對租房市場的影響微乎其微。

據澳洲Domain房地產網消息，Airbnb租房平台希望利用SGS Economics and Planning的報告更新市場信息，並消除其對悉尼和墨爾本房地產市場產生負面影響的擔憂。

報告中稱，「廣范而言，同長期租賃相比，悉尼和墨爾本在Airbnb上託管房產並不具有經濟效益。」這衹能視為補充房主收入的一種方式而已。

澳洲公共政策負責人Brent Thomas說：「長期以來，這種爭論已經被不可靠的分析和數據弄得一團糟。」

「這一具有里程碑意義的報告證實，Airbnb根本不是房地產市場的重要因素，這將有助於政策製定者考慮如何更好地監管住房共享經濟。」

報告的作者之一Terry Rawnsley表示，該報告使用了一套Airbnb自己的數據，而不是使用來自第三方的數據，他們試圖獲得一些高質量的數據。

雖然悉尼短租房的收入穩定在每年約5000澳元，但自2015年墨爾本的收入達到4000澳元的頂峰以來，一直處於下滑狀態。Airbnb房產收益率與短期出租的清潔成本和額外損耗有關。

與長期出租（除墨爾本中心商務區以外的全部地區）相比，收益率相對較低，絕大部分短期租房從未完全出租。

報告中稱，「Airbnb上的出房衹有50％的時間有租客，而長期出租市場上的住房被認為更具財務穩定性。」

這一觀點得到了經濟學家的一致認可，他們認為Airbnb租賃服務對城市租房市場的影響微乎其微。

Domain集團經濟學家Trent Wiltshire說：「調查還發現，Airbnb只在城市層面上推高了一小部分租金，但在受遊客歡迎的城區，如Bondi、Manly、悉尼內城區、St Kilda、Prahran這類地區對租金的影響可能會大一些。」

「在難以建造更多住房的城區，Airbnb對租金的影響也可能更為明顯。」

調查表明似乎Airbnb正在補充酒店市場，特別是在傳統度假酒店覆蓋率較低的地區。Rawnsley說：「這些地方往往沒有合適價位的酒店。」

責任編輯：簡沐