不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

往年台灣房市景氣指標都會觀察329檔期的銷售推案成績，即可預期當年上半年的房市表現，甚至全年度的銷售前景。而329也是在每年農曆春節後各種大型建案集全力熱攻的最佳時點，尤其每年度的年初季節，政府都會極力推出有利政策，以期促進經濟發展的目標能如數達成，因此每年329檔期的成績優劣，就會成為當年房市景氣的先行指標。

329檔期房市表現在利空壓抑下 呈現「不好不壞的持平走勢」

今年329檔期正好遇到四年一次總統與立委大選，選前業界就對房市保守觀望，選後業界採取謹慎樂觀態度，相繼摩拳擦掌準備推出大案，但此時不巧碰上新冠肺炎攪局，建商紛紛採取謹慎態度，不少代銷個案獲業主共識，暫緩進行推案，其中，南港的「世界明珠」超過四百億的中高樓層銷售推案也放慢腳步。南港輪胎推出「世界明珠」豪辦及豪宅，總基地面積超過九千坪，預估總銷一千億元，從潛銷至今總銷金額已達一七○億元以上，目前住宅七十九戶、辦公室銷售五成，三月前十樓以下已全數賣完，預估買氣會逐漸加溫，如今遇上疫情擴散，也採取較保守的銷售模式。另外華固板橋「華固月河」也計畫將銷售時程延至520檔期，這些指標個案紛紛延期，也減低了329檔期的強度與推案總額，當然也有些較剛性需求的個案仍如期推案，不過仍有些較保守業者持悲觀態度，並擔心329會不會拉警報，比喻會變成119？筆者認為329檔期的房市表現將在利空壓抑下，呈現不好不壞的持平走勢，整體市場依房價、交易量、區域、產品類別表現各別分析如下：

(一)從交易量增減表現分析：預售市場小幅萎縮，中古屋市場穩中帶堅

預售屋因未確定因素尚未消失，上半年交易量將小幅萎縮。而中古屋交易量因換屋族群觀望，原本增溫的交易量略顯停頓，但一、二月交易量仍有近七％增幅，三、四月是觀察重點，若中古屋交易量上半年持續穩中帶堅，則今年全年交易量就會維持七％以上的成長。

(二)房價漲跌表現分析：預售屋議價空間加大，中古屋價格持平

整體房價在交易量沒有大幅萎縮狀態下，預售市場只會加大議價空間，中古屋市場房價持平，不致下跌，除非疫情嚴重惡化到難以收拾，那就是全球經濟基本面惡化的問題，也是各行各業全面崩潰的問題。



(三)六都區域表現分析：北以桃竹為首，南以台南為優

329預售檔期依疫情輕重程度不同，各縣市推案量也不同，北部因疫情較重推案量下滑，疫情較不嚴重的中南部反而推案量維持增長，桃竹因部分個案延遲推出，推案量暫顯萎縮，但近期中古屋表現仍呈現強勢格局。中南部地區以台南表現最佳，因疫情影響較輕，且房價基期最低，並受惠區域造鎮案加持，整體推案量翻漲兩倍，是今年329檔期六都中表現最強勁的黑馬，其中遠雄建設中西區「遠雄頂美」接近完銷，近期北區推出「遠雄北府苑」，不畏疫情逆勢潛銷創佳績。

(四)依產品分類表現分析：房市三寶(工商用地、商辦、廠辦)先蹲後跳，住宅市場持平、休閒不動產最悲慘

去年包含地上權，全台土地交易一舉衝破三千億，包括台北信義行政中心，新北央北重劃區，台中水湳機場與北屯及台中機廠開發區，台南東區、永康、安南區，高雄楠梓、三民、苓雅區，幾乎都能有八成以上脫標。



土地取得仍以台南表現最為突出，近期江城建設以總價十九．○三億元，取得台南市北區約3805.22坪住四土地，每坪約五十萬元。而由吉家網不動產與瑞普萊坊合作標售Crazy Friday所有歷史博物館對面五千八百坪商業用地，也將不畏疫情於四月一日逆勢推出，標售底價超過每坪五十萬。
至於商辦與廠辦市場，將會先蹲後跳，下半年有機會出乎預料的報復性大反彈。其中以北台灣表現較為強勢，台北新東區南港與新北大汐科更是異軍突起，堪稱商辦、廠辦市場的明日之星。至於住宅市場仍要提醒所有開發商好好控制推案量，讓市場餘屋有緩衝消化的空間，才會讓房市的供需平衡有健康平穩的走勢發展。