文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞
新冠肺炎疫情持續延燒，確診案例遍布全球，造成供應鏈斷鏈，民間消費減少，各個機構陸續下修2020年經濟成長率，各國央行也祭出降息及量化寬鬆政策救市。根據永慶房屋調查消費者對第二季國內景氣的看法，65%的消費者看壞第二季景氣，看壞景氣比例較上一季上升26個百分點(圖一)。
▲圖一、消費者認為2020年第二季景氣表現的看法?（圖／資料照）
永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析，在疫情持續擴散的情況下，許多國家採取封城、斷航及鎖國政策，以減少疫情擴散的機會，不過上述政策也使仰賴民間消費的產業受到嚴重的衝擊，並有部分公司傳出歇業、放無薪假等消息。除此之外，原物料供給短缺、製造業缺工的狀況也層出不窮，在產業供給面及需求面受到雙重打擊的情況下，重挫全球對於經濟前景的信心，民眾看壞景氣也是理所當然。
疫情重創經濟！65%消費者看壞第二季景氣
資金避風港在哪？32%消費者認為房地產為最佳資金避險標的
然而，在經濟前景面臨衰退風險時，全球股市、原油價格大崩盤，消費者開始尋求資金避險標的。根據永慶房屋調查，32%消費者認為房地產為最佳資金避險標的(圖二)，成為消費者避險的首選標的。謝志傑說明，房地產的價格有低波動的特性，且具有收租效益，保值性也相對較高，在國內目前低利環境持續的情況下，需要負擔的房貸利率也較低，使房地產成為消費者心中最佳的資金避險標的。
▲圖二、消費者認為何種資金避險標的較安全?（圖／資料照）
63%消費者有意願投資房地產收租，其中67%選擇投資住宅產品
房價看跌影響！消費者期待投報率上升至2.5%-3.5%
在房地產成為最佳避險標的情況下，另調查消費者對於房地產的投資意願，有63%消費者有意願投資房地產收租，其中67%消費者選擇投資住宅型產品(圖三)。謝志傑表示，受到疫情衝擊，金融市場大幅震盪，股市、債市、匯市及原物料價格的波動性都大幅提升，不少投資人都重新調整資產配置。而房地產與金融商品相比，是風險相對較低的標的，不但物件本身具有保值性，租金收入也能夠給予相對穩定的現金流，在現階段定存利率較低的環境下，是一個相對穩健且投資報酬率較高的選擇。而住宅類產品由於其資金門檻較低，考量的條件也相對較少，且為大多數的民眾較為熟悉的市場，因此，也是投資意願最高的產品類別。
▲圖三、消費者是否有意願投資房地產收租?較青睞投資何種產品（圖／資料照）
而在投資產品時，消費者最注重的是「投資報酬率」，依據本次調查，消費者期望的投資報酬率，從上季的主力集中於2%-3%，提升至本季以2.5%-3.5%為主要期望投報率(圖四)，顯示消費者期望的投報率較上季提高。謝志傑分析，投資報酬率是租金收益除以房價所得出的結果，而內政部統計住宅租金指數已經連漲近9年，雖說調漲的幅度並不大，但租金調降的可能性也較低。除此之外，本次統計結果顯示，逾半民眾認為受到疫情的影響，房價仍有下修的機會，在房價看跌的情況下，消費者所期待的投報率也就隨之上升。
▲圖四、消費者對於投資報酬率的期望值?（圖／資料照）
2020永慶預估
2020年第一季全台交易量估6.3-6.6萬棟之間 較2019年同期減2%至增3%左右
新冠肺炎全球大流行！ 第二季房市交易量難樂觀
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示：2020年全球經濟在新冠肺炎黑天鵝的影響下，經濟擴張面臨下行風險，各國紛紛降息甚至再次祭出擴大購債規模來救市，但疫情蔓延全球逾百國，且目前仍看不到盡頭，全球大流行，對於全球經濟與相關產業供應鏈之衝擊不容小覷。而國內民眾受到疫情影響，盡量減少出門與降低消費，不過，目前台灣還未進入社區傳染階段，疫情仍屬可控範圍內，民眾還不至於過度恐慌，加上市場自住、置產等剛性需求仍在，民眾看屋意願仍積極。葉凌棋補充，觀察六都1-2月交易量在疫情尚未大爆發的影響下，較2019年同期仍有6.2%的成長，雖3月購屋需求不減，但民眾信心面難免受到疫情衝擊，預期3月房市交易較2月稍減，預估2020年第一季全台交易量在6.3-6.6萬棟之間，較2019年同期在減少2%至成長3%左右。
葉凌棋說明，新冠肺炎堪稱2020年最大黑天鵝，若疫情在短時間內趨緩，對於全球經濟而言是好消息，但若是持續大規模擴散，影響時間拉長至2020年第三季甚至年底，各國為了防堵疫情，封城、鎖國持續，全球經濟活動將停滯，無疑是雪上加霜，甚至有供應鏈斷鏈危機，影響所及恐將超越金融海嘯，全球經濟有衰退的風險。疫情後續發展難以預測，但能確定的是，新冠肺炎疫情對全球經濟來說，是一大嚴重威脅。
葉凌棋指出，目前看來，聯準會3月已降息6碼，幾近0利率，其他國家紛紛跟進，央行也降息一碼因應，創下歷史新低紀錄，超越金融海嘯時期。超低利率環境的出現，對於自住需求民眾或多或少具備吸引力，但目前想購屋的民眾都是抱持著撿便宜的心態，同時也普遍期待房價下跌，若房價認知差距難拉近，要成交不容易，加上疫情威脅看來至少會持續到2020年第二季，恐加重國內中小企業無薪假、倒閉、歇業等狀況，都可能讓民眾荷包縮水，消費、購屋能力受限。因此，在疫情發展尚未明朗的狀況下，民眾購屋信心恐再受衝擊，預期2020第二季房市不容樂觀。
葉凌棋補充，短期而言，全球股市崩跌，美股短短不到兩周的時間，就啟動4次熔斷機制，都讓市場陷入恐慌，讓有購屋意願的民眾持續觀望，交易量難有好表現。不過，中長期來看，全球祭出貨幣寬鬆政策救市，超低利環境持續的狀況下，民眾購屋負擔稍減，將提升購屋意願，待疫情緩和後，信心回穩，購屋需求就有再擴量的機會，交易量還有成長的空間。
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