不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

近1年買賣房屋詐騙事件層出不窮，泣訴旗下房產遭到詐騙的民眾透露，自己因僅收到買方2成頭期款，就交出證件、權狀，後房子被莫名過戶給詐騙集團人頭，還被莫名設定抵押貸款，之後詐騙集團以各種理由取消買賣，雖房子重回原屋主手中，原屋主卻背上千萬貸款，詐騙集團卻逍遙法外。對此，台北市地政局提醒民眾，可利用「地籍異動即時通」，了解不動產權利異動資訊，有效保障財產安全。
 
台北市地政局指出，為防止偽冒不動產抵押貸款或移轉的情形，內政部已推出全國皆可申請的「地籍異動即時通」服務，民眾可至任一地政事務所，採臨櫃或網路免費申辦。
 
申辦後，只要名下已登記的土地或建物的所有權利，被申請買賣、拍賣、贈與、夫妻贈與、信託、抵押權設定，及書狀補給登記案件，在辦理「收件」、「異動完成」時，系統就會提供手機簡訊、及電子郵件等2種管道，自動通知義務人。
 
房產專家透露，此一地籍異動即時通，知悉使用細則的屋主並不多，但卻是可防堵詐騙集團，或有心人士，盜用個人資料、文件去從事非法行為的方式之一，民眾不妨多加利用。（詹宜軒／台北報導）

又有詐騙集團利用民眾不懂契約、履保、法規，也無強制規範的情況，以詐術騙取民眾的畢生積蓄。近日有媒體報導民眾因房屋買賣糾紛鬧上版面，越來越多屋主因案情相似，才發現受害者多達數十人，遭詐騙金額高達上億元以上，背後疑似是詐騙集團所為，受害人已成立自救會，並由檢調單位處理中。

　　不動產買賣付款方式，依不同付款條件，一般會於契約訂明分成4階段，簽約時支付部分價款的「簽約款」，賣方備齊辦理所有權移轉登記應備文件，並將相關書表證件交給買賣雙方所指定之地政士或律師時的「備證款」，繳清相關稅費後的「完稅款」，以及辦妥所有權移轉登記，買方領得所有權狀並點交清楚後，再交尾款「交屋款」。

　　台北市地政局表示，以近日發生的買賣糾紛案例來看，自售買賣契約約定在「雙方依約繳清稅款後，買方即辦理移轉登記過戶，並應於稅單核下後15日內支付本期價款」，繳清稅款，就同時辦理過戶了。而房子都過給別人，交屋款都還沒拿到，這與實際一般交易習慣，會要求過戶前先繳交屋款有很大的出入。

　　為保障雙方權益，部分買賣雙方會透過金融機關進行履約保證，雙方共同簽署「不動產買賣契約書」、「買賣價金履約保證申請書」及「買賣價金履約保證證書」。買方將價金存入信託專戶後，於產權移轉登記作業及點交確認無誤後，履保專戶才會撥款予賣方。

　　台北市地政局指出，履約保證專戶機制，確保買賣交易過程安全無虞，若僅約訂就價金信託，履約保證責任會打折扣，建議應確認是否約定有完整的履保機制，並參考內政部頒訂的成屋買賣契約書範本，以保障自身權益。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】新北市政府稅捐稽徵處表示，地方稅網路申報系統(https://net.tax.nat.gov.tw)自2018年9月起新增服務項目，不動產移轉時申報人(含報稅代理人)持自然人憑證完成授權/認證程序，可於地方稅網路申報系統查調土地、建物及地籍圖等資訊並匯入申報介面，除減少資料登打步驟外，亦省去調閱謄本規費，提升納稅服務的便捷性。
 
該處說明，地方稅網路申報作業系統新增「啟動授權作業」功能，申報人(含報稅代理人)可依程式引導完成不動產交易雙方授權認證步驟；亦可利用申報介面新增之「查調土地、建物資料」功能，藉由移轉標的物之原所有權人自然人憑證認證，直接查調移轉標的物之地政即時資訊。
 
該處提醒民眾，如第一次登入地方稅網路申報系統，網站將會導引至申請頁面並透過電子郵局取得認證，依照步驟完成註冊後即可登入系統使用不動產移轉申報相關服務。
 
上開新增服務項目或註冊步驟如有操作疑義，可撥地方稅網路申報客服專線0800-818-388或撥(02)89528200#503洽詢承辦人。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】近日媒體報導民眾因房屋買賣糾紛鬧上版面，事後越來越多屋主因案情相似，才發現背後疑似是有系統的詐騙集團，受害者多達數十人，金額高達上億元以上，受害人已成立自救會，並由檢調單位處理中。
 
地政局表示，不動產買賣之付款方式，一般實務上會於契約訂明分成四階段：簽約款(簽約時支付部分價款)、備證款(賣方備齊辦理所有權移轉登記應備文件，並將相關書表證件交給買賣雙方所指定之地政士或律師時，再交付一部分價款)、完稅款(繳清相關稅費後付一部分價款)、交屋款(辦妥所有權移轉登記，買方領得所有權狀並點交清楚後，再交尾款)，各階段皆有不同付款條件。
 
地政局進一步表示，以上開媒體報導案例而言，自售買賣契約約定在「雙方依約繳清稅款後，買方即辦理移轉登記過戶，並應於稅單核下後十五日內支付本期價款」，亦就是只繳清稅款，就同時辦理過戶了，民眾房子都過給別人，交屋款都還沒拿到，這與實際一般交易習慣，會要求過戶前先繳交屋款有很大的出入。建議民眾應參考內政部頒訂之成屋買賣契約書範本，保障自身權益。

地政局指出，為保障雙方權益，部分買賣雙方另外會約訂透過金融機關，進行履約保證程序，雙方要共同簽署「不動產買賣契約書」、「買賣價金履約保證申請書」及「買賣價金履約保證證書」，買方將價金存入信託專戶後，於辦竣產權移轉登記作業及點交確認無誤後，履保專戶才會撥款予賣方。履約保證專戶機制，主要希望讓整個買賣交易過程都能安全無虞，若僅約訂就價金為信託，履約保證責任會打折扣，民眾應該確認是否約定有完整的履保機制，以周全交易安全，維護買賣的權益。
 
地政局呼籲，報載案例經常都是詐騙集團利用民眾不懂契約、履保、法規也無強制規範的情況，以詐術騙取民眾的畢生積蓄。為保障交易安全，提醒民眾進行不動產買賣時應逐條逐字親自詳閱契約書內容，並參考內政部公告的不動產買賣契約範本(可上地政局網站查詢)，以維護自身權益。民眾在買賣過程中，如發現有地政士或不動產經紀業違規情事，可打1999查詢或檢舉。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台北市某夫妻向地政事務所申請將妻名下之土地及建物所有權移轉登記予夫，經該地政事務所以該夫妻於2016年6月即簽訂契約，卻遲至2018年1月始辦理房地所有權移轉登記，扣除其向稅捐處申報土地增值稅之期間後，仍超過法定申辦登記期限15個月，乃依土地法第73條第2項規定，各裁處登記費15倍之罰鍰各計新台幣2萬餘元。該夫妻不服，提起訴願，經台北市訴願審議委員會審議後，駁回訴願。
 
台北市訴願審議委員會認為，依土地登記規則第33條規定，以契約申辦土地權利變更登記，應於契約成立之日起1個月內為之，逾期申請者，每逾1個月處應納登記費額1倍之罰鍰，但最高不得超過20倍。訴願人雖主張本案係因其夫妻變更夫妻財產制致房地所有權移轉，經電洽稅捐處均稱無前例可循，致訴願人遲未辦理申報土地增值稅及所有權移轉登記等事宜，惟因訴願人無法提出其一開始即洽請稅捐處辦理之相關事證，仍難以認定其有不可歸責事由，故維持原罰鍰處分。
 
法務局表示，土地法關於逾期申辦登記之罰鍰規定，係為促請人民儘早申請登記，確保其產權，杜絕糾紛，以免地籍失實。法務局並特別提醒民眾，如有不可歸責事由致遲誤登記期間時，應留存相關事證，或先向地政事務所提出申請，事後補正相關文件，即可避免因逾期申請登記而受罰。

市場供需往往決定區段房價，這個現象在高雄市更為明顯，過去被視為市郊的高雄文山特區，近年來因新屋供給少，房價水漲船高，平均購屋單價甚至直逼近期新屋供給過大豪宅聚落美術館地區。專家分析，從區段新成屋供給量多寡，可看出市場賣壓，另大坪數通常降價意願較小坪數宅高，屋主讓價意願也較強。
 
民眾擔心房價買貴，往往會到網路搜尋相關訊息，除至實價登錄查詢想買的住家周邊房價外，亦可從區段新屋供給多寡，來分析賣壓是否沉重。以高雄美術館地區為例，過去幾年中大坪數供給量過多，導致近年來房價出現下滑，目前不少新成屋房價僅在每坪21~23萬間，少部分特殊戶甚至低於1字頭。
 
新屋若供給量過高，也會影響區段中古屋屋主讓價意願。台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，高雄目前中大坪數豪宅讓價意願較高，主因是賣壓重，無論新屋或中古屋，大坪數住家須有感降價，民眾購屋意願才會提升，但相對的小坪數住家因屬剛性需求，購屋族群較多，價格如同鐵板，要殺價難度高。（葉家銘／高雄報導）

目前高雄小宅當道，因購屋需求穩定，讓價意願較低。資料照片

從市場供需與區段推案量可分析市場賣壓是否沉重。資料照片

近年來土地買氣熱絡，但地價偏高，未來建商推案房價可能上揚。資料照片

數據顯示近年來中大坪數申報開工已大幅下滑，主因是在去化待售成屋。

行動裝置普及，網路看屋、售屋當紅，不過許多正負評訊息的背後，真假難辨，民眾如何不受真假參半的行銷話術影響，買到好屋，信義房屋企研室專案經理曾敬德認為，參考業者品牌力，或藉由曾交易的親友口碑，以及實地現場看屋，避免錯過好屋，或因網路無法看到細節而買錯房子。

早年購屋資訊有限，也無不動產說明書，那時信義房屋即思考「買一支幾百元的吹風機都有附說明書，買賣幾千萬元的房子為什麼反而沒有說明書？」進而推出不動產說明書，希望讓產品透明化。如今資訊爆炸，網路行銷不動產，正負評充斥，民眾反而難從中分辨真假。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，現代人生活忙碌，買屋前看房子，變重精不重多，所以真的沒有時間看屋，其實影音看屋是項很好的選擇，可先把看中意的房子選出，縮短四處看屋的時間，更有效率的買到自己心目中的房子。

但她提醒消費者，網路購屋雖然十分方便，但有很多細節仍是沒有辦法取代傳統看屋，包括房屋本身可能出現的瑕疵，這一點是值得注意的。

曾敬德也說，現代人習慣先從網路篩選產品，不論行銷話術講得多天花亂墜，最終總會帶到產品設計規畫，網路上的降價特區，在實際登錄資料日益充實下，是否真便宜也是「僅供參考」，但要留心的是即使同一棟樓不同樓層、裝潢、座向都會影響價差，因此輔以實地看屋是有必要的。

至於目前房仲店頭據點數僅次超商，競爭日趨白熱化，以致業界彼此透過網路相互攻訐，讓消費者霧裡看花，徐佳馨指出，房產少數同業競爭與惡意攻訐，因多數沒有進入訴訟程序，也很難判斷是非，民眾除從品牌、口碑調查外，也可透過買賣過房屋的親友提供優質服務的經紀人，相對較有保障。另外，品牌總部提供多少客戶服務資源也可作為重要的參考依據。

業界人士指出，優良且合法的房仲業者，除了基本專業證照外，最重要的是擁有客戶好口碑。強調品牌信用的房仲業者，不僅積極維護公司信譽，更重視對客戶的承諾與服務，透過強化員工的專業訓練，留心客戶需求，保障客戶應得的權利。

(中國時報)

戶數多寡真會影響社區居住品質嗎？網友近期求問，「看了兩間預售屋，地點價格差不多一樣，總戶數200戶跟600多戶，要怎麼選最好？」專家建議，先了解未來管理模式及公設內容，才能判斷戶數及管理面關係，其中，有無泳池是重要關鍵，否則市場公認最適合居住戶數，的確是100~200戶之間的社區。

台中網友指出，自己最近看預售屋，戶數多的優缺點不外乎，管理費低，未來社區維修保養容易，但是出入可能較複雜、管委會管理不易，而且轉手時、戶數多未來價格也較容易被套。戶數少則是反之。

事實上超過200戶屬於大型社區、600戶則屬於超大型社區，而多數網友則回應建議別碰超大型社區，「600多戶，如果自住可能要考慮一下未來居家環境的管理面問題，如果投資的話就不用想那麼多了」，「建議是不要去碰戶數大的社區，管理起來真的麻煩，管理費還會被不肖人士覬覦。」

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，選擇社區戶數之前，首先可以比較「是否有開銷最大的游泳池，因為一個月動輒10多萬元，長期下來，對於只有百戶首購型社區，是很大的負擔，容易有荒廢風險」。

陳炳辰指出，社區管理模式也很重要，例如對外出入口是統一還是分開進出；全社區坪數差異大小，這也攸關以後鄰居的「同質性」、影響未來管理。另外轉手時也容易面臨到同棟競爭比價效應，「所以一般以購屋族長期以來居住，若無游泳池等設備，市場公認100~150戶最佳」。（王鈞生／台中報導）

社區管理人多意見多，市場多建議自住的話，150戶左右剛剛好，管理最佳。陳恒芳攝

台中今年新案普遍都以百戶左右社區居多。陳恒芳攝

社區戶數攸關管理費及往後設備、設施維護。陳恒芳攝

不少購屋族買屋前興致高昂，下了訂金、簽了約以後，反而開始後悔，想著是不是「太衝動」、「可能買貴了」，各種內心戲糾結，所以市場常見購屋族簽約後反悔案例。專家提醒，若是正式買賣契約，代表買賣雙方就有「權利」和「義務」相互關係，自然就會有罰則。

有網友上網發文求助，「近期購入新成屋，但簽了合約之後想反悔，該怎麼協調最好？」建商私下指出，若是未簽約前，一般訂金都是可以全退，多數建商都不會刻意為難，但是當簽約後「訂金轉為簽約金」，就會有相對罰則產生。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，若是新成屋已簽約，按照契約精神及規定，買方想解約，「建商有權要求最高房屋總價15%的違約金」，不過實務上，建商的目的是賣房子，只要不是到後期的「完稅、交屋」階段，基本上都還可以再溝通，主要還是會怕影響品牌名聲，不過還是要看契約內容及建商態度，因此簽約前切記要三思而後行。（王鈞生／台中報導）

常有購屋族買屋後反悔，但以新成屋跟中古屋來說，違約金處理也略有不同。資料照片

不管是新成屋或中古屋簽約，都要三思而後行。圖為示意照。王鈞生攝