不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

彰化員林市一名男子去年底幫父母親買了透天厝養老，購屋前仲介滿口保證能貸款8成7，家具隨屋附贈，簽約後才發現貸款成數降低，頭期款暴增90萬，甚至摻雜高利信貸，每月要多付1萬元貸款，屋主還開始搬空家具，房仲也不認帳，他赫然想起沒看過《屋況說明書》，請師傅鑑定，才發現新家居然漏水，要多花30萬元修繕，買房圓夢變噩夢，他泣訴，「台灣最美的風景就是人，這句話已經沒有辦法在成立了。」
 
37歲的賴先生是彰化人，他與妻子育有2名子女，夫妻倆月薪合計7萬元，一家四口在桃園租屋，月租2萬元，生活還過得去，他的父母住在彰化大村鄉，平常要騎車20多分鐘，到員林訪友、採買，他擔心路途遙遠，半年前在員林車站附近的石板老街黎明巷，挑中一戶屋齡27年的透天厝，歡喜簽約。

賴先生說，打石街是員林第一條發跡的街市，以前很熱鬧，很多石磨等石製品都在這裡製作，因讓父母有很深的記憶，「加上與原屋主與母親剛好同屆、同國小，相談甚歡，很快就認定這間房。」

其實這是賴先生第2次買房，3年前他花了800多萬元，由父母出頭期款，在員林市區買下一間透天，結果父母住不習慣，又搬回大村鄉下，如今房子空著，賴先生還在揹500多萬元貸款，每月要繳2萬多元貸款，扣掉桃園家的2萬房租，一家四口每月只剩3萬原生活費，生活有點吃力，但孝順的他決定幫父母換屋，再把舊房賣掉，減輕壓力；支持賴先生的，除了爸媽喜歡，承辦的在地仲介「運成不動產」在該區已經營5年，口頭保證能給他貸到8成7，讓他很快決定買房。

去年10月6日賴先生以850萬元簽約，仲介原本承諾給他們配合的銀行做，能貸到740萬，孰料付了第一次的頭期款85萬，配合的彰化六信卻告訴他只能貸680萬，「這就算了，行員遲遲不講利率多少，聲稱『不知道，得等上級通知』，仲介又不斷保證沒問題，直到上月7日付了第2期85萬後，六信才說出讓我傻眼的方案。」
 
680萬元中，550萬是房貸，利率2.38%，130萬是信貸，利率4.38%，每月還款金額4萬600元，賴先生無法接受，無論是利率、中間被浪費的2個月、對仲介的信任、以及他拒絕方案後仲介對他的奚落，「原預定年底交屋，整件事卻豬羊變色，我才開始有警覺，趕快找了另一家承做，10天後彰銀給我630萬元貸款、1.75%的利率。」月還款金額也降到3.1萬元，兩者差距9600元。
 
賴先生說，簽約後仲介、屋主、代書態度匹變，讓他警覺，想到理應在簽約時就付上的《屋況說明書》，仲介至今不願提供，賴先生欲拒絕交屋，卻被威脅將被沒收訂金；上月賴先生請師傅去鑑定，房屋前後、屋頂全都漏，需花20~30萬元修繕，屋主堅稱房屋未漏，只接受「現況交屋」，房仲更扯，堅稱「水沒滴下來，只是『含水』，不算漏水。」眼看交屋時間在即，賴先生一籌莫展。
 
更離譜的是，原本說好隨屋附贈的家具，讓父母一卡皮箱就能入住，屋主也陸續搬走，「最近一次去看，發現有三成家具已經被搬走了。」因口頭承諾未列清單，賴先生無計可施。
 
整件事賴先生一直隱瞞父母親，直到他本月7日繳完第3期款，共220萬元，跟仲介大吵一架後回家，母親問他為何繳個期款繳這麼久，他隱忍3個月，才崩潰告訴父母實情，向他們道歉自己把事情處理成這樣，父親當晚睡不著覺，「買房盡孝心卻反讓父母操心，本末倒置，讓我很自責。」提到爸媽，讓賴先生難過留下男兒淚。
 
賴先生最不能接受的，就是一開始的人情味、和樂，在繳出幾次期款之後大為變質，「一開始屋主非常誠懇，覺得我們年輕人買房不易，也說願意留下家具，我們全家也都很感謝他，但後來多項口頭保證全都沒了，我們並非很在乎家具，但只是為了一些買方基本的購屋權益，有必要這樣翻臉不認人？仲介全程未做把關，也讓人難以接受。」
 
運成不動產陳姓店長低調表示，全案只是雙方認知的問題，原屋主原本就住裡面，就是堅持要求「現況交屋」，也保證不是凶宅、危樓，賴先生現在要求屋主把屋頂老舊損壞的PU重做，但老舊的房子本就會有這些狀況，下雨了天花板不至於滴水下來，只是「含水」，做仲介的也希望他能與屋主好好談。
 
陳姓店長也指出，現在只是屋主當初口頭答應說要留家裡家具給賴先生，但現在想帶走牆上的幾幅畫等一些紀念性的東西，引起的爭議。至於當初該店告訴賴先生可貸款740萬、以及未提供屋況說明書等問題，陳店長支吾其詞未能答覆。
 
對於《屋況說明書》，員林還真有不少在地民眾沒聽過，買過房的46歲游先生，就坦言當初就沒有拿過，35歲的陳小姐沒買過房，也沒聽過屋況說明書這玩意兒，但當他們聽到若仲介聲稱能幫他們貸款8成以上，都紛紛表示，「很有吸引力！」
 
群義地政士聯合事務所地政士謝正男表示，該案例仲介、代書都有行政瑕疵，仲介口頭保證貸款成數，卻無白紙黑字證明，故純粹是話術，不須負法律責任，但屋況說明書是合約的一部分，仲介全程未提供，代書也睜一隻眼閉一隻眼，未做任何把關。
 
住商不動產彰化員林加盟店店東江建德指出，沒有屋況說明書，簽的合約依然成立，但即使合約裡有寫「現況交屋」，也不能擴大解釋，屋主只要沒有在簽約前明確指出哪些地方漏水，事後就無法卸責，有《民法》物之瑕疵擔保責任，5年內買方對滲漏水問題，都有請求權。
 
江建德認為，最好的方式就是屋主不用等買方自己去估價，自己找人將漏水修好就好，一方面不用擔心買方估價過高，二來該負的責任本就逃不掉。至於買方可在交屋前寄存證信函給屋主、履保公司，將照片附上請求改善，並暫停交屋。
 
彰化縣政府消保官林秀蓮表示，該業者未提供屋況說明書，屬於《違反不動產經紀業管理條例》，可罰緩6~30萬元，若未改正則可再依《消保法》56-1條罰緩3~30萬元，對於賴先生的案例，可先停止交屋，直接向消費者服務中心提出申訴，也毋需費用。（洪子恩／台中報導）

牆上原掛有幾幅貝殼畫作，鬧翻後屋主也陸續拿走。賴先生提供

頂樓屋頂的水痕，屋主認為這非漏水，仲介認為該為含水，水未滴下來。賴先生提供

屋齡已近30年，賴先生指出，屋前屋後多有一些裂縫造成的漏水痕跡。賴先生提供

舊稱打石巷的石板道，賴先生的爸媽很是喜歡。陳恒芳攝

賴先生說到激動處，難過地流下眼淚。陳恒芳攝

該路段多年來無透天成交紀錄，幾乎都是老住戶。陳恒芳攝

簽約後2個月，賴先生付了第2期款後，仲介配合的銀行才以LINE告知他貸款方案。賴先生提供

合約書中沒有定型化契約應付的屋況說明書、也無任何屋況敘述，只有短短依現狀點交幾個字。陳恒芳攝

運成不動產在當地已經營5年。陳恒芳攝

屋房價昂貴，地段好、房價合宜的老屋，各路人馬先搶先贏，不過老房子問題多，糾紛層出不窮，「未提供屋況說明書」、「房屋漏水」、「斡旋金返還」、「隱瞞重要資訊」都是常見幾大地雷，專家也提醒，別以為在合約附註「依現況交屋」就有免責權，只要其中有任何隱瞞，屋主仍須負起賠償責任。
 
賴先生幫父母親買房，最終因隱瞞漏水問題和買方鬧翻，這種案例十分常見。如台中日前有民眾購買舊公寓頂樓戶，第一次看屋就草率簽約買下，而屋主在屋況說明書內的「滲漏水」、「房屋受損」等欄位也勾「否」、並在合約後註明「依現況點交、不負瑕疵擔保」，交屋之後出問題，立即被買方要求賠償。
 
就算是公共空間狀況，賣方恐也需詳細註明，日前台中豐原也有民眾購屋，簽約後發現地下室車位滲漏水嚴重，電梯得出錢更換、外牆有磁磚剝落，屋主和仲介卻在屋況說明書勾「否」，最終法院判決解約，屋主得返還價金，還得賠上訴訟費用。
 
群義地政士聯合事務所地政士謝正男表示，首先提供「屋況說明書」是基本，否則仲介、賣方再怎麼樣都站不住腳。若買方「看屋時就知道」房屋有各類屋況問題，且屋主在簽約時詳細註明在屋況說明書中，日後房子出現這類問題，屋主才可免責。「『依現況交屋』已衍生出太多爭議，一般即使有註明這條，屋主也難以在《民法》上免責。」
 
斡旋金返還也是一大糾紛，雖然不買的最大，但買方一旦下斡旋，只要屋主「書面同意」，契約會立刻生效，斡旋金轉變成定金，這時候再反悔就來不及了，其中的灰色地帶，就是屋主是什麼時候同意的，買方並不知道，灰色地帶可能就被仲介和屋主利用，押了更早的時間逼你成交、或沒收定金。
 
住商不動產台中七期園道加盟店店長謝德亮表示，為避免這種情況，下斡旋後想反悔，最好以Line或簡訊傳送訊息，留下時間和文字證明，不過最好的情況，是看屋時先拿一份議價委託書回家慢慢讀，現在大多數的仲介，仍是等客人看到喜歡的房子了才拿出委託書來，客人很容易「放棄3天審閱期」。
 
隱瞞重要的資訊中，常見的糾紛諸如「未註明頂樓是違建」、「頂樓有廟」、「土地內有公保地」等，大部分都能歸咎於業者未善盡查證，多能以返還價金或服務費來解決，但若像是「鄰居是凶宅」這種，買方就很難爭取到有利地位。（洪子恩／台中報導）

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市政府地政局表示，買賣交易是雙方物的交換，有物有權有交易的價值，但如何等價等值的交換卻是難題，買賣爭議與糾發通常發生在於不公平與不對等價值的互易。預售屋買賣制度是台灣特有的不動產交易型態，它的產生要從1970年第一家代銷公司7天即完銷的傳奇說起，它打開了台灣預售屋制度近50年的發展。這樣的銷售制度是一個經濟社會演化下的產物，當時的時空背景市場資金短缺，預售屋消費者可以分期付款、建設公司隨著工程進度進帳，所以有了這個分期履約的交易制度，它隨著經濟蓬勃興起，但這幾十年來也出現很多問題，包括不少因建商財務危機而成為爛尾樓，契約爭議或繳了自備款、工程款捲款的狀況，還有近10年以來一直爭論不休的實坪與虛坪的議題，買屋應該在乎的是登記面積？還是使用面積效益？在法規變來變去之下，消費者還是應該在訂約前清楚了解自己買的標的內容是什麼，以確保交易權益。
 
專有、共有的使用權益大不同
 
台北市地政局指出，按公寓大廈管理條例第3條所定義，公寓大廈是指得區分為數部分之建物及其基地，而該建物區分所有後可各別有其專有部分，並按專有應有部分之權利，分享共用部分，全區共同事務則應召集區分所有權人會議決議。依照規定建物原則上專有專用，例外可約定共用；而共有則共用，例外可約定專用。(圖1)
 
一、專有專用----專有部分分別為主建物和附屬建物(例如雨遮、屋簷露台、陽台)，原則就專用；例外約定共用情形例如有一 棟大廈臨馬路邊，主建物的外牆可刊登廣告，這個外牆的使用就必須經過該棟建物所有權人共同同意方可使用。
 
二、共有共用----共有部分分別為法定共用(例如主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂…)和非法定共用(例如地下室空間及梯間)，原則就共用，共有約定專用只能在非法定共用部分，且必須共有人會議決議並立於規定，例如地下室停車位的使用。

圖1：專有部分、共有部分的情形
 

實坪是什麼？
 
目前法規針對實坪並沒有定義，有人認為是實際登記面積，有人認為是實際具有使用效益的坪數，但不管如何，擁有一間屋子它應該具有以下二種必要的部分：
 
一、專有部分----公寓大廈管理條例所稱建築物專有部分主要是來自於所有權的概念，所有權又稱完全物權，是指民法上，權利人對標的物可以直接全面排他性支配特定物的物權，這在區分所有權的大樓型態上更具意義。因此，不論是主建物還是附屬建物的使用，都是具有專有專用的本質，具「實際使用效益」並不會有疑義，而市場所爭議討論之實坪效益，是附屬建物使用價值低卻與主建物等價計算，在成屋一屋總價買賣當然並不會有這種疑慮，但在預售屋交易上蓋多少賣多少，就得斤斤計較。另外一個被爭議討論的議題，是使用效益低的坪數登記，也就是登記法令對附屬建物登記不登記的規定變來變去(表1)，在2018年1月1日以後，最新的規定是屋簷、雨遮已不再登記。

 

 
(一)主要結構----建築法第4條定義，所謂建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。所以，應該很容易理解的是，一個房子得要有樑柱有四壁還要有頂才能稱為房屋，因此公寓大廈管理條例規定建物之共有部分中之主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂屬法定共用，不得約定專用，既為法定共用之必要設施，即應該屬產權持有的一部分。
 
(二)必要公設----2003年新北市蘆洲的「大囍市」社區發生火災，因為煙囪效應，火勢從一樓直接竄升到六樓屋頂，吞噬了13條人命，也因為這起事件，營建署在2005年修正「建築技術規則」，針對逃生梯、室內梯、戶外安全梯有新增規定，建商必須花更多的成本設置消防和逃生設施，自此之後，新建案公設比從30％增加到35％甚至40％，但具公安性質的公設，是必要的設施，也應該屬產權持有的一部分。
 
虛坪在哪裏？
 
相對於前面實際使用效益的坪數整理分析，虛坪就能比較清楚的做以下的說明：
 
一、非必要設施----非必要設施就是使用價值低可有可無，非必要設施建築結果，是工程造價增加、建築設計費用增加、主要面積增加及房屋稅增加，大致可以過度設計、重覆計算及不計容積來分述：
 
(一)過度設計----現代人們對建物的要求已不在只是遮風避雨單純居住功能的需求，隨著生活品質的提升，它不斷反應在建築美學的設計上，逐漸展現出所謂城市美學的新態度，但有時它已不只是造型好看，而是在某種程度上過度的設計，例如下列建築物的雨遮、屋簷設計等案例(圖2)：

圖2：雨遮過度設計的情形
 

(二)不計容積----依建築技術規則等相關法規規定，部分建築項目可以不計容積，例如有
1.每層樓樓地板面積12.5％以下，深度2公尺以內的陽台，每層陽台面積不足8平方公尺，可以做到8平方公尺。
2.容積率15％的設備空間。(只要請照時寫設備空間即可，與使用無關)
3.深度1公尺以內的雨遮及露台。
4.最上面的樓層以屋頂突出物申請，面積的1/8或25平方公尺，屋突可蓋2層樓(6公尺高)，若設有電梯該高度應小於9公尺。
5.樓當停車空間，可不計容積，每個車位可扣除40平方公尺的容積。
 
正面來說，善用容積與挑高設計可以增加建築空間，但另一方面而言，雖不計入容積卻同時增加總樓地板面積，也就是說工程造價會增加，建築師設計費用也相對增加，將來產權登記主建物坪數會增加，房屋稅也會增加。
 
案例1：屋頂突出物的增設----建商將頂樓規劃為私人花園，並建置頂樓花園的樓梯專屬最高層住戶使用，為設置樓梯而增加的屋頂突出物面積，不計容積但會納入建物的樓地板面積計算。(圖3)
 
案例2：設備空間的增設----建商以地上層設備空間的設計不計容積，所以規劃機房空間，增加銷售玶數。(圖4)

圖3： 屋頂突出物的增設                       圖4：設備空間的增設
 

二、重覆計算----預售建案原本應該是蓋多少賣多少，講清楚說明白，雙方合意即可，但因為建築項目過多，各種計算內容複雜，一般民眾並不容易了解，契約即使有審閱也可以說真的是有看沒有懂，也因為這樣，少部分建商緃有訂明計算方式，但實則是在契約內容重覆計算，例如
 
(一)梯間----玄關梯廳和出電梯後回到家的通道，屬於當層住戶分攤的小公(小公設)，有時會當層每一戶都算一遍而不是分攤，等於重覆計算。(圖4)
 
(二)停車位----標準停車位面積係依寬長2.5mx6m=15㎡(4.5坪)計算，當引發爭議的是預售時停車位係按「個」出售，價格視車位種類、位置而定。通常「車道」面積會分到車位內計算，由車位持有者共同分攤，因此車位登記坪數面積會從6、7坪到12～1坪5都有。若車位登記面積只算車格4.5坪，車道就有可能被攤進公設比內計算，意即：車位坪數登記愈大，相對可降低公設比，對消費者較有利；若車位坪數小，公設比提高，但車位價格通常不會降低，民眾等於買了車位又多負擔公設價格，被扒了兩層皮。(圖5)

圖4：梯間                              圖5：停車位

購屋成本番外篇   
 
台北市地政局表示，除了實坪、虛坪以外，還有一種購屋成本，那就是加值型設施的建築，加值型設施是希望增加生活機能、景觀變得更好，來提升生活品質，但相對的建築管理費會變多，居住成本當然也會增加，大致上按機能及景觀來分：
 
一、機能----一般建案大多會訴求有運動設施、游泳池、視廰區、圖書室等各項生活機能，來增加賣象提高銷售，目前係以地下  室空間(包括停車位)及梯間的約定使用較常見)。
 
二、景觀----以法定空地來說，除了應有的開放空間、連通通道、防火間隔及防火巷等具消防安全不得約定為專用外，建商會在單純的空地上增加假山假水、花園庭園，來增加居住空間的舒適度，但基於使用者付費，負擔自然會增加。

 

台北市政府地政局總結指出，一般消費意識的認知是只要有物就有權，物權有登記則具交易價值，另外，再加上使用者付費的觀念，二者加乘更促使建商猛蓋非必要的附屬建物與公共設施。10年前監察院早已糾正行政機關放任建築法規不斷放寬不計入容積項目，而地政法規又予以測量登記，造成市場交易的亂象，時至今日，再綜觀市場現況，核心問題始終存在。生意人想的是成本利潤有蓋就要算錢，消費者只能來來回回撥撥算盤，實坪、虛坪看清楚，再決定是否決定買屋，並找信譽良好的業者或參考地政局網的不動產交易安全專區查詢相關資訊，以免後悔上當影響交易權益。(資料提供：台北市政府地政局，台北地政第39期)

買屋是人生大事，尤其是預售屋，就算下定離手，但直到交屋前，都還有反悔的可能，各階段反悔，賠償沒收金額大不同，金額數字由雙方協議，但最高不可超過總價15%。
 
通常買方有意購屋的話，會先付小定保留選戶權利，此階段若反悔，多數業者都會退還小定；一旦確定簽約，就必須付大定，也就是簽約金，若此階段反悔，實務上建商或代銷會酌情退還，但也有權沒收價金。
 
待建案開工、給付工程期款，甚至完稅、交屋前反悔，已繳的價金恐遭建商沒收，《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，沒收金額由買賣雙方協議，最高不可超過總價15％，若買方只繳總價10％，則建商也不可要求補繳至總價15％。
 
何世昌進一步補充，萬一買賣雙方協議失敗、進入法律訴訟，實際案例大多判賠建商可沒收總價7%～8%，評估訴訟律師費用跟時間，怎麼賠才划算就得由民眾自行評估。（陳宥里／台北報導）

反悔違約沒收的金額由買賣雙方協議，最高不可超過總價15％。資料照片

實際購屋反悔違約案例，大多判賠建商可沒收總價7%～8%，民眾應自行評估訴訟律師費用，跟時間該怎麼賠才划算。資料照片

 

年底購屋旺季到，房貸百百款，差一點省很大，尤其房價可不是一筆小錢，首購族的資金更是壓力沉重，大多數的人會請房仲或代銷找配合的銀行，但這筆錢一借就是20年左右，首購族要安心成家，不妨先學學怎麼幫自己找一個適合的貸款。

第一次買房子，通常都要跟銀行借錢，但銀行政策常常跟著市場變化，貸款八成變成七成，對手頭現金不夠的首購族來說，真的是被掐緊喉嚨，好不容易談成的購屋，可能因此泡湯；為了避免空歡喜一場，Money101建議，買房子前，務必先把手頭上的資金算清楚，萬一簽約後才發現貸款額度不如預期，恐怕還要白白賠房貸一大筆違約金。

市面上的房貸主要有指數型房貸、理財型房貸、抵利型房貸、利率遞減型房貸和固定型房貸等。

Money101表示，每個人的狀況不同，財務規劃方向各異，如果只是為未來成家準備的首購族，可以考慮指數型，但如果有伴侶可以一起購屋，可以選擇利率遞減型或固定型房貸，倘若不想把錢都綁在房貸裡，可以有一定資金運用自由的首購房貸族，理財型或抵利型房貸都不錯，可以讓首購族就算買了房子，還能有投資的自由度。

選擇適合的房貸後，申辦時要注意，有不少銀行業者會採取兩段式利率，前幾年的利率雖然看起來不高，負擔也不重，但真正影響的是長達十幾年的後段數字，因此不要被前面一、兩年的低利率矇蔽，如果看準未來利率波動不大，或是有機會下修，選擇「機動利率」計息較划算，否則最好還是以「固定利率」為優先選擇。

申辦房貸過程，往往隱含手續費、帳管費、代償費等附加費用，因此採用低利或轉貸方案，最好考量額外費用，否則成本可能比想像的更高，而且必須留意「提前部分還款」或「提前清償」，是否要負擔違約金，這可能都是未來還款可能面臨的風險，也要提醒首購族，銀行業者通常訂有申貸年限，年紀愈輕，貸款年限的彈性愈高，也可以減少一些壓力。

 

買過房子的人一定都有經驗，一天看個三、四間房，一個星期密集看個兩、三天，跑到腿軟不說，還看得眼花撩亂，到最後哪一間房子比較好，可能也忘了；好不容易有了預算可買屋，千萬不要跟自己的荷包開玩笑，看房子可別馬虎，不但要挑選「良辰吉時」，手機、香水、衛生紙等基本工具一樣都不可少。

所謂「良辰吉時」，Money101表示，看屋要分白天看一次、晚上看一次，最好晴天看一次、雨天看一次，除了確保白天的採光狀況與夜間的招牌燈光，對生活是否有影響外，也要查看雨天時房子會不會「 屋外下大雨、屋內下小雨」，以及靠窗地方是否滲水漏水。

至於「吉時」，不妨下午3點時去看看有沒有西曬問題，西曬不止屋內特別熱，夏天也要花更多電費；晚上8點以後鄰居多半回到家，樓上樓下噪音大不大，隔壁家的小孩會不會嬉鬧亂叫，這時候也可以看出端倪。

建議帶好看屋基本工具，要看馬桶、水管通不通，可先把所有的水龍頭都打開，看看水壓夠不夠大；再把五、六張衛生紙揉成一大團，丟到馬桶裡，來測試管線的狀況。這時也不妨帶著手機充電線，跟房仲說剛好沒電了要借用，以測試插頭是不是真的，因為很多投資客的房子會做假插頭，萬一有黑心插座，整間屋子的線路都要重拉。

手機還有另一個妙用，就是當你看完100間房子後，還有印象的大概也不多了，可以透過手機拍照，例如屋主允諾買賣中有含冷氣、電燈，拍下照片，有圖有憑證，大樓外部設施環境也都能拍照建檔回看。

如果是對氣味流通特別在乎的，建議看屋時可以把窗戶全部打開，拿瓶香水到廁所、廚房噴一噴，然後到客廳和房間聞一下，大致可知道將來廁所或廚房的味道會不會飄散到客廳，也能了解房子通風狀況。

台灣今年房市看似回溫，建商推案信心攀高，北台灣到11月中旬推案也逼近1兆元大關，但近年被視為房市反指標的法拍市場卻交易熱絡，雙北、桃園、高雄等地都創下法拍量新高，不少投資客也趁機進場搶房，但房產專家Sway 卻在臉書表示，很多地下老師教你怎麼買法拍屋賺錢，其實就要「養套殺」，最後投資客就掉入陷阱，血本無歸。

Sway表示，投資客傻傻以為只要可以「無限寬限期」養房，就能一直不斷寬限，年復一年繳利息，直到有一年銀行終於砍掉投資客貸款，房子就被法拍掉了。然而，就有地下老師在教買房，就是靠這招來讓投資客以為養得起，然後還要花錢找他的裝潢公司、花錢買他的房，使人買間房來當包租公，以租金來支付利息，有包套的老師還會先給投資客租約，取得他們信任，等到買房過了一年，租客跑了，這個老師也跑了。

Sway指出，央行遲遲不讓銀貸調升，就是早料到會有大量寬限期投資客，這些人根本繳不起也賣不掉，最後一個不小心讓銀行像滾雪球般倒閉。所以這年頭，很多法拍屋都是全新未住，大多5年多左右，因為2年+2年寬限過後，就會被丟到法拍市場。

至於能不能趁機撿便宜？Sway呼籲購屋族不要衝擊，因為這些法拍屋問題一堆，況且房子都倒楣透了，你還想試試你的人生手氣？此外，有不少投資客不想自己的資產淪為法拍，於是實價登錄就以屋主的入手價，直接打折停損出場。(中時電子報)

到底要租屋還是直接拚了購房？這萬年習題在高昂房價的現代，一直是年輕人關注的議題，根據財經新聞網站CNBC報導，美國白手起家的理財名人巴克（David Bach）認為應早點買房子，因為擁有房子「是累積財富的終極途徑，有房子才會有錢。」，不過他舉例有三個情況下，年輕人租屋優於買房。
 
巴克（David Bach）出版過12本與理財相關的書籍，其中最著名的就是《自動成為百萬富翁》，以一對年收入不超過55,000美元的美國夫婦，除了成功供兩個孩子讀完大學大學，並在55歲退休後擁超過一百萬美元積蓄的故事爆紅。在美國擔任多間公司的理財顧問，他認為下列三種狀況，年輕人租屋更勝買房。
 
一、有搬遷可能
巴特受訪時說明：「如果覺得未來三年自己會搬家，就不應該買房子。」。一般來說，買房子是長期並且金額高昂的投資，而非短期投資，除非打算在一個地方至少待上五年，否則租屋比購房好。
 
二、工作不穩定
收入只能支應日常生活，就別考慮買房子了，巴克建議的理想狀況是，「如果付出頭期款後，暫時沒有工作或收入，手邊的錢至少能繳完一年的房貸」。譬如一個月貸款2萬元，除了頭期款外，還須備足24萬以備不時之需。
 
三、打算生孩子
「如果知道要生孩子，可能需要更大空間；那就別急著買小房子，因為隨著家人變多，可能幾年後得搬家。」他建議，想生孩子的年輕夫婦，可以視狀況決定，但他強調「買房子是長期投資，一定要認清這點，這在個人財務上與生活上都是重大決定，且要考慮到長期，而非短期。」
 
美國理財名人意見與台灣的有土斯有財有著異曲同工之妙，隨著長期目標訂定，經濟條件提升，家庭人口數量確定，先把買房的錢存下來，投資於能增加收入的標的，以買房當作長期的最終目標，在其中的過渡時期租屋會優於購房。（陳筱惠/綜合外電報導）

到底要租屋還是直接拚了購房？這萬年習題在高昂房價的現代，一直是年輕人關注的議題。資料照片

美國理財名人意見與台灣的有土斯有財有著異曲同工之妙，隨著長期目標訂定，經濟條件提升，家庭人口數量確定，在其中的過渡時期租屋會優於購房。資料照片

如果覺得未來三年自己會搬家，就不應該買房子。資料照片

收入只能支應日常生活，就別考慮買房子了。資料照片

民眾選購房地產時往往透過房仲幫忙介紹帶看，但有無注意到通常房仲會詢問購屋預算方便搜尋物件，卻又常常介紹超乎預算總價物件給買方。資深房仲指出，多數民眾在告知預算時都會少講，希望買到物美價廉物件，但對於屋況內容又十分要求，房仲只好順勢推出更高物件介紹，希望買方可加價購買。
 
進入房仲已超過10年的Mark Lee指出，其實房仲推薦物件超乎買方預算是常態，主因是許多屋主都亂開售價，買方在告知預算時往往會少講，希望可買到物美價廉A級物件，但相反的屋主開價也常故意拉高，讓買方殺價殺得爽爽的，買方、賣方與房仲其實都是諜對諜心態，透過對談中察言觀色達到交易目的。
 
買方購屋預算往往是希望成交金額，但房仲推薦物件總價往往僅是開價與實際成交價有著不小落差。Mark Lee指出，多數屋主反應頗為遲鈍，對於最新市場成交價不懂，但相反的買方在購屋前都會做功課，目前房價與過去相比已相對透明，可透過實價登錄查詢比較，「早期房子成交無實價登錄可查，但也並非無從了解當初屋主取得價格，可調閱謄本查看擔保債權總金額估算當時取得房價。」
 
民眾調閱謄本時可看「擔保債權總金額」欄位，只要把該數字除以1.2，即為當初屋主的貸款金額，再把該貸款金額除上通常貸款成數為8成，即為當時取得房價。舉例來說「擔保債權總金額」為1000萬，1000萬元除1.2為833.3萬元為貸款金額，再將833.3萬元除貸款成數8成(0.8)，即可推算當初屋主取得總價為1041萬元。（葉家銘／綜合報導）

買方提出購屋預算往往會少講，希望買到物美價廉物件。資料照片

其實無論買房或租屋，普遍屋主或房東都會故意拉高價格，以防對方殺價殺太多。資料照片

民眾購屋前可先做功多比價。資料照片

記者陳韋帆／台北報導

「每坪開價45萬，賣你40萬就好！」「首購族」買屋時，不論中古屋還是預售屋，面對仲介跟代銷的口沫橫飛，總讓人無所適從，即使看了內政部的「實價登錄」，但又跟自己要買的房屋不是同一個，到底要怎麼判斷才是正確？全國不動產企研室主任張瀞勻表示，掌握簡易的看屋前三步驟，就可以讓你對房價的判斷更為精準，不被花言巧語所蒙蔽！

張瀞勻分析，「實價登錄」上路後，周遭行情一目了然，但畢竟不是相同物件，所以僅參考「實價登錄」，「首購族」在房價的判斷上難免失準，所以今天就要教大家三招，一、「獨特性」二、「預售屋判斷」三、「租金看房價」，除了可以預防不被蒙騙外，也可以在撿到便宜時馬上知道！快速買屋入住。

一、 獨特性

無論二手屋或新屋，參考「實價登錄」找到鄰近區位、相同屋齡絕對是判斷房價的第一步，但即使符合以上條件，還需端看「裝潢」、「座向」、「景觀」、「浴廁有無開窗」、「格局」等細節。

張瀞勻說，相近區位也有分是否鄰馬路；座向則會影響到是否會有西曬的狀況；有的浴廁沒有開窗，跟同棟樓有開窗的，房價勢必也有落差；一般而言「方正格局」，也會比｢狹長型」來的好。

談到景觀，許多建商剛蓋好時，會主打景觀住宅，但有時候就必須其景觀「時效性」，最常見的「河岸第一排」通常就是「永久性景觀住宅」；重劃區有許多建案在剛建好時，確實可以看到河景，但由於並非在第一排，也會導致第一排未來蓋好時，導致景色被遮蔽，所以才會沒有將景觀做為廣告主打。

簡單而言，每個房屋都有自己的「獨特性」，所以即使很雷同的房屋物件，有些微價差都純屬正常。

二、 預售屋房價

現在各區域重劃區賣壓重，也讓代銷紛紛主打「讓利價」，但也有人混水摸魚，把銷售價格「開高走低」，所以判斷預售屋房價的關鍵，同樣第一步是「實價登錄」。預售屋可以參考鄰近區域「5年內新成屋」的成交價，再往上加一成，通常就是所謂的「正常售價」，但近年有些例外；張瀞勻指出，由於近年雙北重劃區眾多，導致賣壓沉重，所以部分較偏遠的區域建案開始出現了「出清價」，不過從「正常售價」就可以判斷該建案是否已經開始出清了，藉此判斷撿便宜也不錯！

三、 房屋出租報酬率推算

過去許多人買屋後不自住僅出租，作為投資理財工具，進而衍生了投資報酬率推算公式，過往投資客都以「年投報率4％～5％」換算，所以推算公式如下「年租÷房屋總價＝4％～5％」。張瀞勻表示，但近年大台北地區房價上漲速度較快，房租遠遠跟不上房價，導致許多地方年投報率僅剩2～3％，所以現況而言，這個公式比較適合雙北以外的縣市，搭配「實價登錄」參考使用。

此次內政部的「實價登錄」政策實施效果很好，房價也越趨透明。張瀞勻建議，現在許多房仲賣屋前，也都會先參考「實價登錄」，所以確實做好以上步驟搭配實價登錄，就能讓自己對於房價掌握更為精準、確實。

原文網址: 三招看破「真實房價」！　房仲教你「實價登錄」如何應用 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1293859#ixzz5VOaaCDqq 
Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook

邱男去年委託仲介商莊男代為出售房屋，委託銷售價格為560萬元，未料邱的房子實際價格應為750萬至780萬元間，莊即勾結黃女，由黃女出面以568萬購屋，暗中再以750萬賣給康男，事後莊男誤傳資金分配統計分配表，才知房子高價賣出，台中地院今天依背信罪將莊男判刑6月、判黃女4月。

判決書指出，邱男經由親友介紹認識莊男（58歲），去年年2月9日與莊簽訂不動產委託銷售契約，委託莊臣出售其名下所有坐落中市后里區后豐段土地及建物，委託期間自訂約日起至去年5 月10日止，委託 銷售價格為560萬元，並約定服務報酬以實際成交價之百分之4計算，如逾委售價格亦屬莊之服務報酬。

同一期間，住商不動產台中后里中科加盟店傅姓經紀人員得悉邱男有意出售房地，其認係可賣物件，遂積極聯絡邱漢忠表明仲介之意；莊經由邱取得與傅聯繫並與之相約商談售屋之事，經傅分析而得知本案房地當時客觀價值達750 萬元至780 萬元，遂將本案房地委由住商不動產公司銷售，委託期間為去年2月15日至同年2月20日，並要求傅勿與邱聯絡，而全權由處理。

莊因本案房地之客觀交易價格遠高於邱委售價額560萬元，與其前女友黃女（47歲）為賺取高額價差，先由莊隱瞞邱本案房地行情價格，又因傅於同年2月20日以前，已覓得出價680萬元、730萬元之買家。

莊並經傅與買家見面、斡旋，雙方就買賣價金並曾達成720萬元成交共識，惟因莊臣要求前期款要以現金支付等付款條件未合致而未果 。

莊隱瞞前情，同月21日安排黃女與邱見面，向邱誆稱黃女為買家且願出價568萬元，使邱收受黃交付的20萬元定金，並與黃簽訂「訂金收據」，約定價金為568萬元。

莊旋於年2月24日，經傅居間，以邱代理人身分與買家康男簽定買賣契約，以750萬元將房地出售予康男。莊、黃為避免日後無法順利取得價差，莊遂請求康同意賣方自價金履約保證專戶動用150萬元，經 康同意後，於3月22日出款150萬元至證人邱的帳戶內。

莊、黃則向邱佯稱該款項係供修繕房屋使用，要求邱提領100萬元交付黃，邱遂依指示由黃女陪同前往提領該150萬元，並將其中100萬元交予黃，黃則分潤50萬元給莊。

惟事後邱收到莊在LI NE上誤傳之「后里案資金分配統計結算表」照片，並向王姓代書等人求證後，驚悉莊、黃以750萬元售屋，而欲從中賺取價差，使邱受有損害。

日前有屋主遇到詐騙集團以人頭戶買房，簽約後僅付了1~2成費用詐騙集團隨即將房子辦理過戶並拿去貸款，取得貸款金額後就不知去向，屋主發現後已找不到買方追討剩餘的金額。高雄市地政局表示，善用「地籍異動即時通服務」就能掌握房屋的狀況，也能避免類似情事發生。
 
高雄市地政局局長黃進雄表示，類似的詐騙案件近來層出不窮，主要利用民眾對於房屋買賣流程的不了解，且專挑房子本身已無貸款、屋主自售的物件，他建議民眾使用內政部推出的「地籍異動即時通服務」，當所有權人名下的不動產有移轉、設定抵押、書狀補給、查封或假扣押等狀況，當地地政事務所辦理收件及異動完成這2個時間點，都會以簡訊及電子郵件通知登記名義人，就能即時掌握房屋異動的資訊。
 
此外黃進雄也呼籲，民眾買賣房子最好找值得信任的仲介業者，並辦理履約保證，切勿心急以免造成損失，高雄市地政局也印製不動產交易教戰手冊供民眾參閱，也能夠上網下載。（陳建宇／高雄報導）

民眾買賣買屋前要先看清楚謄本。資料照片

若採用地籍異動即時通服務，房屋在異動時會收到通知。資料照片

買賣房屋最好還是找有保障的仲介公司，避免遇到詐騙事件。資料照片

辦理買賣房子的事宜，應該要找具有公信力的代書協助進行。資料照片

財政部南區國稅局官員表示，預售屋買賣與一般出售房地不同，買方購買的是未來建案完工後，請求不動產過戶給買方的「權利」，因此民眾在建案完工前將預售屋出售，屬於財產權利的交易，不是「房地合一」的課徵範圍；而依所得稅法規定的財產交易所得，應併同於綜合所得稅申報。

此外，所得稅法規定納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失，其每年度扣除額，以不超過當年度申報的財產交易所得為限；當年度無財產交易所得可扣除，或扣除不足者，得以以後3年度的財產交易所得扣除。

官員舉例說，陳先生106年2月以800萬元買入預售屋，107年5月以750萬元賣出，財產交易損失50萬元，陳先生於申報107年度綜合所得稅時，可自申報年度財產交易所得中，列報扣除財產交易損失50萬元；若其申報年度無財產交易所得可扣除或扣除不足，得於108、109及110年度之財產交易所得扣除。

官員提醒，納稅人如有轉讓預售屋並取得預售屋買賣價差時，應依法申報財產交易所得辦理綜合所得稅結算申報，若有短漏報，在未經檢舉或稽徵機關進行調查前，請儘速向戶籍所在地稽徵機關自動補報繳所得稅。

 

台經院今天發布8月營建業測驗點續揚至99.47點，台經院表示，營建業對未來半年較樂觀，但供給面壓力的負面因素未消，全國新建餘屋及空屋率維持高檔水準，房市仍處盤整階段。台經院副研究員劉佩真分析，買賣雙方對於價格的認知依然存在差距。

不動產龍頭土地銀行高層也說，近期建築執照件數、使用執照申請量，建商推案量等都持續成長，房市供給量大，價格不易回升，近期土地成交價格也表現平平，房市「沒盤跌就算好了」。

「自住需求仍穩定成長，」土銀高層指出，房市剛性需求仍存在，在供給量大，但房價持平時，能不能殺到好價要看「議價能力」，現在還是買方市場，對買屋族有利，想買房就是努力看屋、努力殺價。

不過，動輒百萬、千萬的房產，民眾在挑選時就得留意，以降低日後爭議風險，房仲業者舉出六大重點可做為買房前哨站。

1. 樓層位置

 

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，樓層高低除了影響景觀，也有不少其他需留意的地方，一般最為人所知的是大樓建築管線多匯集2樓，容易出現管線堵塞、汙水倒灌等問題；而頂樓雖然視野佳，卻得小心屋頂漏水、水壓不足問題；另外，11樓以上規定加裝自動灑水器，室內高度也會受到限縮。

2. 戶數多寡

 

戶數多的大樓首要注意的自然是住戶相對複雜，陳炳辰指出，尤其是小坪數的社區，不少投資者是買來置產出租，在租客品質不一之下，恐影響居住品質。多戶數社區還要留心電梯數量是否足夠，若戶數多但電梯數量少，上下班尖峰時刻等待時間過久，居住舒適度也扣分。

不過，戶數過少的社區，公共設施的維修與管理費用會因分攤戶數少而增加，甚至部分小型社區因管理費不足，無法聘請社區保全，對於居住安全、郵件包裹的代收方便性會打折扣。

3. 地點

 

社區坐落地點就是所謂的門牌效應，陳炳辰分析，有黃金門牌的住宅價格雖然高，但未來轉手增值空間也大。不少路段改名、社區改地址都是身價提升的手法，甚至同一個社區都會有不同路段地址門牌，民眾買房可別忽略自身權益。

另外，居住區域夜晚點燈率，代表該地段空屋情況，點燈率低的社區空屋多，除了考驗房價，也影響居住安全。

4. 周邊交通

 

捷運機能可說是目前買屋民眾最大的考量重點，但越接近熱門捷運站點，房價也就越貴，不一定符合首購族的預算；若以汽機車、公車代步的民眾，就要注意社區聯外交通問題。

陳炳辰說，包括尖峰時刻的塞車嚴重度，周邊巷道會不會進出不便、容易發生交通意外，社區車位是否足夠或車位價格是否太高等，都得做好功課，免於干擾居住生活。

5. 鄰居素質

「千金買房、萬金買鄰」，居住要舒適有品質，除了房屋硬體設備外，社區住戶品質更是不可忽略的重點。陳炳辰建議，可觀察大樓布告欄住戶管理費是否按時繳納，是否有張貼告示針對某戶住戶警示，也可買屋前直接拜訪鄰居，揪出細節裡的魔鬼。也可觀察社區管委會運作的情況，了解未來居住是否求助有門。

6. 社區基地建築

 

近年土壤液化與老屋危樓議題發酵，陳炳辰表示，購屋前最好了解是否坐落土壤液化區，或是否接近河流、山坡地順向坡，以免發生震災、水災。此外，社區基地形狀與耐震度有關，以正方形，或形狀規則、簡單、對稱為佳，長型與其他不規則形狀基地容易有裂縫，或地震損壞。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅，為契稅條例第2條之規定。基於法院拍賣取得房屋，係屬買賣而取得所有權之態樣，依規定是必需繳納契稅的。
 
高雄市稅捐稽徵處表示，民眾如果有向法院標購取得拍賣之不動產，或向政府機關標購或領買公產者，仍屬契稅課徵範圍，應依契稅條例第16條規定，於法院發給權利移轉證明書，或政府機關核發產權移轉證明書之日起30日內，填具契稅申報書表，並檢附權利移轉證明書或產權移轉證明書及其他有關文件，向房屋所在地主管稽徵機關申報買賣契稅。
 
該處特別提醒拍定人或領買人注意，務請於權利移轉證明書或產權移轉證明書核發時，依限申報繳納契稅，如逾期未申報繳納契稅，依契稅條例第24條規定，每逾3日，將加徵應納稅額1％怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過新台幣15,000元。

【大紀元2018年09月23日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）出席拍賣會買房，需要事先做大量的準備。但是拍賣會結束後，你準備好了要做的事情了嗎？

據澳洲Domain房地產網消息，有一些問題，你一直想問，但又覺得非常不好意思問。

我如何付款？

你拍賣競價成功了，那麼你需要拿錢，即要付首付款。

10%的首付款是行規，但有時5%的也可以被接受。或者，以現金或刷卡形式先付1000至5000澳元，剩餘的星期一銀行開門時再付。

如何付款應該在拍賣出價前就商量好，定下來。

個人支票現在使用的越來越少，有的房產代理收費是通過在拍賣日直接從銀行賬號上扣除的辦法。

首付款之外的款項，那是房子交割的時候才交的，通常是30至90天以後。

流拍後怎麼辦？

如果在拍賣會上房子沒有賣出去，那麼會首先給出價最高的人機會去協商。

大多數情況下，出價最高的人會被請到室內，不與賣家見面。代理會在買賣兩家穿針引線，直到雙方達成協議，或者直到看來無法達成協議為止。

即使你不是出價最高的，你也應該清楚表明自己的興趣，以備出價最高的人與賣主沒有談攏的話，你有機會去談。

房子何時才轉到你的名下？

買賣正式達成是在交割之時。這包括經過法律程序把所有權轉給你，你把剩餘的款付給賣家。

這個過程或許很複雜，但你不必親臨。你的律師或過戶師，還有你的貸款銀行會與賣家的代表接洽。

你的貸款銀行將把買房的錢付給賣方，並且把房產的抵押貸款登記好。

你的過戶師會進行檢查，然後把你登記為房產的所有人。當這些完成的時候，你就可以去取鑰匙了。

從拍賣日到成交日，賣家仍然需要對房產負責。

但是買方最好在這一段時間也做好保險，因為萬一出現火災或其它意外，你不能指望賣家總是把一切都照顧到了。

合同中寫了些什麼？

房地產買賣合同是整個過程的關鍵文件之一，你可以在拍賣前從代理那裡領取。

合同應該包括了買賣的方方面面，從房子地址、有關人員的姓名，到付款、交割等條款。

其中某些部分，如價格，是在拍賣日填上的。

買方應該事先請律師或過戶師閱讀合同，這非常重要。

以拍賣的形式買房，買家應該清楚，是無條件的買的，必須遵循合同所寫的條款。

合同一旦簽字，你不能在添加任何東西了。比如，交割期的長度，你不能改變了。

如何在拍賣前出個價？

你可以在拍賣前出價，那麼你是打電話呢？還是寫信呢？房地產專家們建議以書面的形式出價。你把出價的紙條與合同連帶首付款支票一併交給代理，這能顯示你的誠意與決心。

必須明白，即使是通過拍賣前出價的方式買房，你也沒有冷靜反悔期。

我犯了個大錯誤，我可以改變主意嗎？

不行，沒有反悔期。但是嚴格從技術來說，在簽合同之前，還不算數，仍然有最後的機會改。盡管從法律上來說是這樣，但從道德上來說，你已經說好要買了。因此你如果真地反悔，那需要大大地道個歉，而且要明白，你的名聲已經受到損害了。

合同一旦簽了，那就是具有法律約束力的文件了。在反悔就牽扯到經濟賠償了。

責任編輯：簡沐

 

父母子女或兄弟姐妹間財產移轉的情形相當普遍，國稅局表示，二親等以內親屬間財產買賣，以贈與論，依法課徵贈與稅，但能提出已支付價款的確實證明，且價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

北區國稅局表示，依「遺產及贈與稅法」第5條第6款規定，二親等以內親屬間財產買賣，以贈與論，依法課徵贈與稅。

但能提出已支付價款的確實證明，且該已支付的價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

舉例來說，兄弟間買賣土地，能提示已支付價款的確實證明，例如買賣契約書、收付款資金流程及買受人資金來源等，經稽徵機關查核屬實者，得核發「非屬贈與同意移轉證明書」，不課徵贈與稅。

反之，如無法提示支付價款的確實證明者，依法仍視同贈與，課徵贈與稅。

北區國稅局提醒，二親等親屬間財產買賣申報非屬贈與稅案件，經准予核發「非屬贈與同意移轉證明書」後，如出賣人有將資金轉回買受人名下帳戶或提供買受人使用，就涉及「遺產及贈與稅法」第4條或第5條各款的贈與情事。

官員表示，如出賣人有將資金轉回買受人名下帳戶，或提供買受人使用，在未經稽徵機關調查或經人檢舉前，應主動向所在地國稅局所屬分局、稽徵所或服務處辦理更正或補報，依「稅捐稽徵法」第48條之1規定，加計利息補繳贈與稅，就可免予處罰。

臉書社團《台中房地產討論區》今天有網友提問，遇到一位賣方堅持不要做履保，因急需用錢，不希望新進帳的現金被卡在履保這關，屋主也聲稱房屋沒有貸款，但登記在賣方女兒名下，房子先過戶後，買方再撥尾款也沒關係，試問這樣買方可以接受嗎？網友紛紛點名有「詐」。
 
住商不動產台中十期加盟店協理柯盛元表示，在房子過戶以前，風險是屬於買方，過完戶以後，風險屬於賣方，「有無履保，時間只有差2週，正常的賣方若連這兩周時間都撐不過去，本身問題就大，雖聲稱尾款可等過戶再撥，但他可能是假屋主，就是要騙頭期款，或是屋主本身負債已大於資產。」
 
當屋主本身負債多於資產，房屋很可能就有設定抵押權，當買方買到這種房子，如果沒有履保，可能在過戶、還沒塗銷抵押權前，房子就被查封，屆時賣方早已拿到2成款跑掉，也不會在乎這些負債。因此不做履保對買方而言，風險很高。
 
柯盛元也指出，以前的履保在過戶前，賣方是可以提前撥款的，但因為出現太多問題，現在的履保多得等到過戶、點交完畢，才可能撥款給賣方。「履保費用為成交金額的萬分之6，且雙方各半，等於總價如果1000萬，買賣方才各出3000元，幾乎不算是成本，仲介、代書雙方皆應嚴謹把關才是。」（洪子恩／台中報導）

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】高雄市稅捐稽徵處表示，曾接獲民眾檢舉，土地買賣承買人未向所在地主管稽徵機關申報土地移轉現值，也未向地政機關辦竣權利移轉登記，又再行訂約出售，被查獲遭受處罰。
 
該處說明，承買人A君，向土地所有權人B君承買土地，雙方簽訂土地買賣契約，但未向主管稽徵機關申報土地移轉現值，也沒有到地政機關辦竣權利移轉登記，就再將該筆土地出售給C君，雙方亦簽訂土地買賣契約，並以原土地所有權人B君及承買人C君名義，共同申報土地移轉現值核課土地增值稅，並向地政機關完成土地所有權移轉登記，經民眾提供相關資料檢舉，依土地稅法第54條規定對A君處再行出售移轉現值2％之罰鍰。
 
該處呼籲，土地買賣當事人切勿心存僥倖而違反規定，如被查獲將依規定處罰，得不償失！