不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

實價登錄上路7年，大數據資料已成為不少民眾購屋時參考依據。然而坊間常會聽聞實價登錄都參考用，很多資料都造假，然而真相到底是什麼呢？《蘋果新聞網》統整出實價登錄最常出現亂象，好讓讀者可一目了然辨別價格真相。
 
民眾常會以為看到實價登錄就是等於區段普遍行情，然而最容易產生誤會的就是實價登錄故意做高房價。若撇除法律責任來探討，實價登錄做高對買方來說是百利無一害。
 
地政士蔡斌碩分析，許多購屋族常因自備款不足無法購屋，若將實價登錄拉高，等於房屋價值提升，拿該價格去做貸款也較能貸到更高金額，補足自備款不足問題，然而該手法涉嫌「偽造文書」與《刑法》「使公務員登載不實罪」，對於提供不實資訊的地政士或權利人，除可罰款外更將涉及刑罰，民眾切勿以身試法。
 
舉例來說民眾選購800萬新屋，自備款需要2成也就是160萬元，貸款8成則是640萬元，若將實價登錄故意做高至1000萬元，貸款8成等於可以貸款800萬元，該金額等於讓購屋族不用拿出任何自備款亦可購屋。
 
另項對買方而言實價登錄拉高價格好處，是未來若要轉售，賣出價格因之前實價登錄做高房價，比較容易出現轉售未獲利甚至是「賠售」情形，房屋賠售則可認列財產交易損失而不用繳納房地合一稅。
 
為拉高房價，部分建商會找人頭將待售建案房價透過裝潢墊高行情，塑造出實價登錄揭露房價取信購屋族，該手法容易讓民眾誤認社區具有該墊高後行情，若購屋族沒去了解區段房價，買貴還不自知。
 
實價登錄有時也會出現故意做低行情，通常該行為發生在二等親或親屬間買賣，該行為多半是「假買賣真贈與」，因為透過買賣只須付契稅與交易稅，若是贈與得另付贈與稅。
 
永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，親屬間買賣會將價格定在高於公告現值，但價格低於市價才為合理，然而若價格登載過低，通常會被視為贈予行為。
 
另項民眾要多留意的是不少投資客在賣屋時會希望實價登錄價格愈低愈好，若買方自備款充足無貸款壓力問題，投資客賣屋將價格登載較低，獲利空間也因此被做低，要繳納房地合一稅也會減少。不少買方未去思考配合投資客將實價登錄價格做低，未來若要轉售將被課更多房地合一稅。

網友回應：「每年政府都有人出國考察，但『考察結束』回家後還是閉門造車。立委們要不要追究一下，是否有人為『實價登錄』出國考察過？建議報告是什麼？為什麼我們出現的問題他們卻沒有？」「政府不去修正漏洞,徹查或修法來防止親屬買賣做高,或投資客與買家用說好的方式來拉低售價,導致實價登錄的可信度有漏洞,這對政策來講有非常大的傷害,這政府的辦事效率令人憂」（葉家銘／高雄報導）