從房地合一稅與買賣移轉數量觀察房市復甦議題－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

2020-10-07

─房市復甦、中產階級崛起，言之過早！

─紅單轉手炒作時有所聞！

自從2018年台商回流，再加上最近諾貝爾經濟學獎得主克魯曼(Paul Krugman)發表Ｋ型復甦的看法：「目前股市跟實體經濟嚴重脫鉤」，並逐漸形成「Ｋ型復甦」，導致「富者愈富、貧者愈貧」，其間所顯示資產價值變動的意涵，各家解讀不一；當前雖然高資產階層大都默不作聲，惟私下將資金投入房產者依舊不少，此可由不少建案陸續傳出完銷訊息見其一斑，其間一般較不易察覺者便是少數建案之紅單轉手炒作手法時有所聞。不過，如再就一年來亦有不少投資者賠售數百甚或上千萬加以觀察，例如今年八月住展雜誌所公布雙北市開價降幅前十名建案，最高降幅亦有高達40%者，其間是否潛藏投資風險密碼，仍有待後續追蹤觀察！

上半年房地合一稅43.6億元暗藏玄機

─是否再度重演紅單轉手戲碼？

最近媒體紛紛以回溫甚至復甦描述當前房市交易熱絡景況，導致不少研究機構或政府單位在發表經濟數據，被問到房市是否復甦議題時，都顯得相當謹慎與保守，其因在於今年上半年房地合一稅個人稅收金額高達43.6億元，另一方面則是今年1-8月全國買賣移轉數量已高達200,239棟，估計全年應會超過31萬棟，因此，各界莫不靜觀整體房市之未來走勢，一則關心自身資產之配置，再則擔心年輕人買不起房所衍生之種種社會問題。

這波房市只經過短暫低迷盤整，最近又再度呈現「價量齊揚」之熱絡景況，尤其是在小坪數與低總價訴求，再加上錢多利率低，高資產階層爭相購屋置產，另外，壽險業也不斷加碼投資，尤其是最近媒體出現「房市大爆發，搶工搶料搶土地」之斗大標題，更令各界憂心是否房價將會再度呈現大幅飆漲情事。

根據財政部公布之數據顯示，今年上半年全國房地合一稅的個人稅收為43.6億元，較去年同期22.4億元增幅高達94%(詳請參閱附表)，係2016年房地合一稅開徵以來新高紀錄，由此一數據顯示，2016年1月1日以後買進，今年上半年出售獲利短進短出者不在少數，尤其是在媒體不斷報導中南部回溫、補漲與「價量齊揚」情勢下，如就目前之交易資訊顯示，開價的確普遍調漲一、二成，因此，一般咸認背後所隱藏的應該就是投資客與紅單轉手再現的問題。

往昔台灣房市在景氣循環過程大都是「漲多跌少」，近年買賣移轉從2015年景氣轉折之29.26萬棟，2016年下降至24.54萬棟，2017年回升至26.61萬棟，2018年再攀升至27.80萬棟，2019年則是大幅增加至30.03萬棟，因此，在當前錢多利率低之金融環境下，一般所最擔心的莫過於「台灣錢淹腳目」的房市炒作議題，惟目前並未呈現大幅增加趨勢。

現階段各相關機構，例如學術研究、台經院、國發會等，對於長期趨勢都抱持謹慎保守態度，尤其是央行因應對策，既不輕言打房，也不放鬆監督，必要時再祭出選擇性信用管制措施，由此不難理解，縱然不少業者與主管機關對於景氣態度的看法不盡一致，不過就當前預售案量大增，銷售率普遍未超過50%，加以小坪數占比偏高，以及新成屋占比普遍超過三分之一加以深入探討，目前市場上所謂景氣熱絡景象，甚或有不少完銷建案之擴大報導，應只是區位良好、產品力較強的少數預售建案，並非全面性「價量齊揚」，此亦可由預售暢銷、新成屋滯銷之市場現況見其梗概。因此，倘若將最近由資金浪潮所導引買賣移轉數量再度微幅增加之市況，視為景氣復甦，恐亦不切實際！

買賣移轉呈現明顯增加趨勢

─今年1-8月買賣移轉數量已高於2015-2019年之五年均線

─今年1-8月買賣移轉數量已接近2010-2019年之十年均線

以下分別再就2010-2020年買賣移轉棟數分別加以探討，以供參考。

這一波房市景氣在2015年開始呈現急遽轉折，其後每年緩和增加，及至2019年方才再度回升至30.03萬棟。由於最近媒體多次報導景氣復甦訊息，因此，如就內政部統計處公布數據加以彙整比較(詳請參閱附表)，2020年1-8月買賣移轉略微增加至200,239棟，確實已高於2015-2019年1-8月之五年平均177,533棟。其次，如再就2010-2019年十年平均208,772棟加以比較，今年1-8月200,239棟已相當接近2010-2019年之十年均線。因此，一般咸認今年全年應可超過30萬棟之所謂景氣轉折評估點，從而亦讓各界對於當前房市景氣是否過熱議論紛紛，惟如據此論斷景氣復甦，甚或中產階級崛起，未免言之過早！