不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2020年10月27日訊】大紀元每天為讀者梳理翻牆必看的文章：

1.中國經濟怎麼崩潰？專家：從中央一次爆發
「中國房地產大咖恆大傳出債務危機，被迫削價求售調現金，股價大跌，看來中國的金融危機終於來了。」總體經濟學家吳嘉隆這麼寫道。

2.專家：拜登家「通共門」曝中共以商逼政
美國總統大選投票日在11月3日登場，而民主黨的候選人拜登（Joe Biden）身陷兒子亨特（Hunter Biden）的醜聞，選情跟著搖擺。學者分析，拜登的相關醜聞效應正在發酵，特別是在搖擺州，川普可能因此翻盤。他也說，該起事件透露出中共常年以商圍政地滲透各國政商界，台灣也是其中的受害者，但隨著美中關係惡化，台灣也有機會從這樣的狀態裡掙脫。

3.王友群：孟建柱手下又一「政治打手」被查
10月24日，中共五中全會前夕，中紀委網站發布消息，江蘇省委常委、省政法委書記王立科，涉嫌嚴重違紀違法，主動投案，目前正接受中紀委國家監察委審查。

4.【獨家】紅三代揭武漢百億假黃金局中局
今年8月中國最大的珠寶商之一被迫「自願」退出納斯達克，因為它被揭露封存在武漢銀行金庫中的價值300億元人民幣的83噸黃金竟然是黃銅。這起堪稱史上最大的黃金謎案，不僅詭異地被捂住數月而不被外界知曉，甚至截至目前，中共當局連300億黃金的真假都未給出任何說法。

5.地產大鱷恆大都出事了 專家：還送錢進中國？
中國三大房地產企業之一的「恆大集團」9月傳出財務危機，台灣投資人在中國的投資是否受到影響引發關注。雖然金管會表示，投資到恆大集團的基金中，實際只影響基金規模的0.9%，不至於構成系統性風險。

6.恐嚇？大陸抽砂船集結台灣外島 形同「包圍」
台灣馬祖南竿海面25日一早出現大批中國大型抽砂船，南竿島如同被包圍。台灣馬祖海巡隊小艇趕到現場後，一些中國抽砂船才溜回禁制水域之外。台灣立委認為，中共利用抽砂船是以一種「灰色手段」，因成群結隊數量太大，對台灣造成困擾。

7.楊威：趙立堅洩漏中共高層外強中乾
10月26日，中共外交部記者會上，趙立堅宣布了對美國三家軍火公司進行「制裁」，此外，中共外交部還單獨回應了美國國務院新列6家中共媒體為「外國使團」，這兩項回應都遲了5天，還相當低調。

8.中國製「掠奪者」無人直升機表演時墜毀起火
近日大陸舉辦「國際無人飛行器創新大獎賽」。在無人機表演期間，一架號稱中國無人機的「領航者」的無人直升機，在前軍方人士剛點評完其性能後就墜毀起火。事發現場的視頻被廣傳，引起網民嘲諷。

9.【遠見快評】谷歌搜索暴增：我可以更改投票？
在過去的這個週末，網絡上傳的最熱門的消息，是亨特·拜登的不雅視頻，導致了推特再次大規模的刪帖封號。但我覺得真正重要的新聞，是另外一條，這是關於最高法院大法官巴雷特即將被通過的消息。我們先簡要討論一下這條新聞，然後再回過頭來聊聊拜登醜聞的新進展和川普的大選。

10.江蘇高二學生自殺 留遺書指被班主任逼死
「如果我真的死了，是班主任活活把我逼死的，他奪走了我的白月光，奪走了我的救贖。」這出自於江蘇泰州高二學生朱劍的遺書。校方和教育部門拒絕朱劍母親求證遺書內容的要求。朱母表示要為兒子討回公道。

11.中共駭客頻擾台灣 3年1709起
台灣行政院資安處資料顯示，近3年共發生1,709件針對政府機關的資安事件，駭客攻擊主要來自中國大陸。對此，行政院長蘇貞昌26日受訪表示，中國（中共）駭客擾亂全世界，已不只是台灣。資安等於國安，政府將加強管理，不讓駭客得逞。

12.雄安新區拆遷血淚真相：特警毆打抓村民
2020年6月以來，雄安新區容城縣開始大規模徵地拆遷，百姓失去家園和生計，卻被迫簽字「自願騰退」，維權遭打壓逮捕，血淚拆遷令百姓無法生存，倍感寒心。

13.排除華為 英國5G將與日本NEC合作
英國在7月正式宣布，基於國家安全考量，要將中國電信設備商華為排除在該國5G建設之外，當局也開始尋找代替華為的選項。日媒週一（10月26日）報導，英國政府將與日本電氣公司（NEC）合作開展英國5G建設。

14.中共五中全會「雙循環」引議 分析：空洞口號
中共19屆五中全會於10月26日至29日在北京召開，中共今年頻繁提及的「雙循環」成為市場關注的焦點。多個來源的分析認為，中共的「雙循環」將是中共「十四五」規劃的核心，但僅是一個空洞的口號，在如今內外環境均跌入冰點、「國進民退」的情況下無法實現。

15.田雲：《紐時》欲抹黑大紀元卻反襯真相
10月24日，《紐約時報》發表了凱文‧羅斯（Kevin Roose）的文章，作者試圖以不實指控來抹黑英語大紀元。在美國大選十天前，此文被推出，凸顯左派媒體的不安，反襯出大紀元影響力顯著增長的事實。當前，美國主流媒體仍然以偏見壓制真相，公眾更需要堅守原則的良心媒體。

責任編輯：方曉

https://www.epochtimes.com/b5/20/10/27/n12504425.htm

【大紀元2020年10月25日訊】（大紀元記者李實綜合報導）中共民政部週五（23日）公布的最新數據披露，全國60歲以上的老年人口在2021至2025年間將突破三億，社會老齡化問題正在快速加劇。

大陸恆大研究院本月發表的「中國生育報告2020」估算：2021年至2025年間，中國將進入人口負增長。2022年65歲以上人口比例將占總人口的15%以上，將步入高齡化社會。2033年這一比例更將高達20%以上，成為超高齡化社會。大約2050年開始，中國總人口將急劇萎縮。

報告指出，當年美、日、韓等國老年人口比例達到12.6%時，人均GDP已經超過2.4萬美元，而中國的人均GDP僅有約一萬美元，中國社會正在面臨嚴重的「未富先老」窘境。

中國問題學者薛馳在接受大紀元記者採訪時曾分析表示，中國的老齡化問題背後有三個關鍵因素。

第一，中共政府大搞計劃生育政策，扭曲了人口發展的自然規律，使中國人口進入高度畸形的狀態。正常社會不可能出現中國這麼嚴重的老齡化情況。

第二，中共破壞傳統文化，把傳統家庭的功能破壞掉，使傳統的家庭養老的優勢不再存在，所以必然會產生政府養老、社會養老的危機問題。

第三，政府財政沒有「取之於民，用之於民」，是一個非常扭曲的、為既得利益者階層服務的財政，在社會養老、福利方面的支出偏少，且重點偏向於官僚階層。

薛馳指出，這三個深層次的因素，就導致中國的老齡化問題，不僅造成社會危機，而且已經進入危局，使中國社會成為一個搖搖欲墜的危樓。

2016年，眼看適齡勞動力銳減、人口紅利消失，中共當局迫不得已宣布全面開放二胎，試圖藉此刺激生育，但因為普通老百姓的住房、醫療、教育等壓力過大，很多人擔心「生得起，養不起」，這一政策的實際效果非常有限。

2019年中國大陸的出生率甚至只有10.48‰，創下了1949年以來的出生率新低。

責任編輯：林妍#

原標題：經濟日報：拆穿幣圈暴富「神話」

經濟日報10月18日報導，記者近日調查發現，少數打著「虛擬貨幣能發橫財」旗號的金融騙局，正是通過區塊鏈虛擬貨幣、學習數字貨幣知識、「無風險代幣」等手法誘導新用戶入群——廣大投資者應擦亮雙眼，警惕炒幣騙局。

由「老師」「專家」「幣圈意見領袖」直播教學、投資價值盤、帶頭致富——不少投資者可能對這樣的虛擬貨幣公司「獲客」手法並不陌生。事實上，部分名義上是金融數字貨幣培訓、區塊鏈貨幣技術展示的微信群，一旦拉入新人就抓緊時間「洗腦」，一場謀划已久的騙局伴隨著「新韭菜們」一夜暴富的炒幣夢開始。

「擊鼓傳花」的遊戲

「目前資金存取管理這麼嚴，到哪都得實名制，怎麼才能『不留痕迹』將國外合作方的『回扣』轉到我名下呀？」在北京某外貿企業工作的小張，最近在一位「神秘牛人」的微信「建議」下打起了偷拿海外回扣的主意。

「牛人」自稱能告知其最隱蔽的資金轉移妙招：「我們這個互聯網平台的虛擬貨幣可實現跨境交易，國內買入境外賣出，隱蔽無限額。這可是採用了先進的區塊鏈技術，安全匿名，全球通用，還能升值賺收益。」

果真如此嗎？小張將7年合作回扣盡數轉到「牛人」推薦的互聯網平台購買虛擬貨幣后不久，網站再也登錄不上去，所謂「牛人」的微信也不見蹤影。

追悔莫及的小張最後從公安民警那裡得到了真相：原來，不法分子利用虛擬貨幣匿名化與去中心化特點「洗錢」。以某特幣、某代幣為代表的虛擬貨幣已成為犯罪分子的工具之一，像小張這樣吃虧的大有人在。

與小張不同，剛參加工作的小李總想著發橫財，並接到「夢寐以求」的電話——「您好，我是代幣空間的客服，現特邀請您加入我們的貴賓虛擬貨幣圈交流群，分享賺錢經驗。」小李最終被誘惑，加入一個名為「幣圈粉絲社區」的微信群。一些「老師」「專家」起初在群里科普幣圈資訊、分析行情、講解「數字貨幣」知識，為後期互動「鋪路」，小李聽了深信不疑，卻在投資買了數千元虛擬貨幣不久，被客服踢出微信群。

類似這樣不法機構打著數字貨幣的幌子「蹭熱點」、開展金融詐騙的案例並不鮮見。在部分業內人士看來，普通投資者分不清虛擬貨幣和數字貨幣，加之近期數字貨幣新聞不斷，給拆穿相關騙局帶來難度。

光大證券分析師孔蓉提醒，不法分子常用虛擬貨幣詐騙具有幾大特徵：一是將非法所得通過虛擬貨幣轉到海外平台，換成外幣存入海外賬戶或再轉回國內；二是自行發行虛擬貨幣，用類似傳銷方式吸引他人集資購買，騙取錢款；三是在無需實名認證的境外賭博網站，用虛擬貨幣支付賭資，隱藏資金來源；四是將非法所得通過虛擬貨幣購物，拿到物品后售出獲得現金，掩蓋資金來源。

認清「李鬼」的虛假屬性

玩數字貨幣概念，是虛擬貨幣騙局中最常用的手法。那麼，虛擬貨幣與數字貨幣究竟是何關係？招聯金融首席研究員董希淼認為，中央銀行數字貨幣是基於清算方式而出現的現鈔之外的「記賬貨幣」。其基於區塊鏈等互聯網新技術，融合了加密電子貨幣體系的數字貨幣，是中央銀行發行的另一種形態法幣。簡而言之，它是數字化的人民幣，目的是替代現金(紙幣、硬幣）成為中國的法定貨幣，是貨幣供給中的M0（現鈔）。由於擔心紙鈔可能傳播病毒，新冠肺炎疫情成為各國發行央行數字貨幣的催化劑。目前，世界各國央行都在發展數字貨幣。

數字貨幣有兩方面特點：一是國家信用背書，具有無限法償性與強制性。二是幣值穩定，適用於各類經濟交易活動。

虛擬貨幣又是什麼？業內並無統一概念，一般認為，這是一種電子或數字產品，如Q幣、比特幣等。董希淼認為，虛擬貨幣本質上不是貨幣，而是一種虛擬商品。因為缺乏足夠信用支撐，虛擬貨幣無法承擔法定貨幣職能，且不能作為貨幣在市場上流通使用，公民投資與交易虛擬貨幣不受法律保護。目前，各國對虛擬貨幣的監管規則與尺度不一，但多數國家將虛擬貨幣視為私人部門的某類產品。

中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林表示：「虛擬貨幣特指以區塊鏈為技術基礎的虛擬貨幣，其作為貨幣仍存爭議，在國外更多將其定位為商品。比如，比特幣等虛擬貨幣更多將其劃歸期貨範疇。」

大多數私人發行虛擬貨幣的背後並無實際兌付渠道與資產擔保，因此實際上發行以區塊鏈為技術基礎的虛擬貨幣一般被視為一種融資，在沒有信用保障前提下風險非常大。但有一點，由於國際非公開貨幣流通渠道有較大需求，比特幣以先發優勢在私人鑄幣領域獲得一定支付保障，這使得比特幣雖是私人鑄幣，但獲得了部分市場認可，成為一種事實上的支付方式，但未來是否可持續發展，仍具有較大不確定性。

風險防控從不存僥倖開始

實際上，虛擬貨幣宣稱應用的區塊鏈技術本身並無「罪過」。金牛理財網分析師宮曼琳認為，區塊鏈技術就像一個完整的、分散式、不記名、不可篡改的賬本。這個賬本可以在各個使用者之間自由傳遞，既提高了使用安全，又增加了信息傳播效率，能幫助各個行業提升技術安全水平——即便不在貨幣領域應用，目前在其他金融領域也有不少應用案例。

那麼，不法分子為何盯上區塊鏈技術應用的個案——虛擬貨幣呢？答案之一是虛擬貨幣無擔保且價格彈性很高。通俗地說，虛擬貨幣價格漲跌幾乎全看互聯網平台的「臉色」，且成本極低。

我們來看一個真實案例：2016年，張某在境外註冊「××區塊鏈控股公司」，通過微信營銷，誘騙公眾購買「虛擬貨幣」與生產「虛擬貨幣」的礦機。初期，他採取給投資者一定返利、拉下線、收取入門費、層層提成等方式騙取資金。資金往來多採用網上銀行、手機銀行等方式，詐騙資金被迅速用於購買房產、車輛等。此案涉及受害者約16萬名，金額2億多元，而張某自身投入幾乎可以忽略不計。

到底該如何預防虛擬貨幣騙局？廣大投資者首先應注意：虛擬貨幣投資與交易不受法律保護，任何試圖逾越紅線者均不可心存僥倖，通過虛擬貨幣「洗錢」、投資虛擬貨幣一夜暴富、通過虛擬貨幣非法集資等行為必將受到法律嚴懲。

針對部分不法機構打著區塊鏈與金融創新「旗號」，推行所謂「虛擬貨幣」「虛擬資產」「數字資產」，租用境外伺服器搭建網站，聲稱獲得境外優質區塊鏈項目投資額度，可以代為投資賺取高收益，並聲稱「高收益低風險」的理財產品等行為，投資者要保持高度警惕，這些行為極可能是涉嫌虛擬貨幣的詐騙行為。

盤和林表示，虛擬貨幣無擔保物並由私人發行，沒有安全保障，但擁有價格彈性，可以漲得很高。值得注意的是，私人發行的虛擬貨幣價格波動基本遵循金字塔結構，又叫作「龐氏騙局」和「擊鼓傳花」。如今，大量虛擬貨幣公司之所以依然存在，是由於當前對虛擬貨幣界定依然模糊，尤其是比特幣成為一種事實貨幣這一點，對很多投資者產生了誤導。然而，人們對於新模式的理解有時是漸進式的，先讓其發展看一看是否可行，也是對待新技術的一種方式。

對於遏制幣圈亂象，盤和林開出了兩張「藥方」：一是完全禁止無擔保體系的虛擬貨幣，禁止私人濫用虛擬貨幣融資等；二是可將私人鑄幣定性為股權融資，將其定性為投資品，必須提供擔保與兌付保證等。然而，目前我國投資人適當性教育仍不是很成熟，因此一定的投資者教育先行非常必要，對於相關領域的發展切不可操之過急。

https://news.sina.com.tw/article/20201018/36610034.html

立法會在剛過去的星期三復會，我們期望用好未來一年的議會時間，在金融發展的範疇上向立法會提交多條法案，與各黨派議員一同多做實事，共謀發展。雖然2019冠狀病毒病疫情為香港帶來了逆風，但我們目標明確，將集中精力為香港經濟發展注入新動力，在為受困企業提供拯救機制的同時，亦為拓展金融市場發展空間提供政策支持，讓我們可以在逆風中砥礪前行。具體而言，我們希望通過相關法案達到三大目標：（一）設立法定企業拯救程序，加強市場抗疫復元能力；（二）提供有針對性的稅務寬免，拓展資產管理業務；及（三）強化市場基建，加快金融科技發展的進程。以下是法案及相關政策目標的簡要概述：

（一）設立法定企業拯救程序

目前香港沒有法定的企業拯救程序，假如公司陷入財政困難，很多時候只能清盤結業。這對公司的持份者如股東、僱員及債權人而言，未必是一個最好的結局。我們因此希望引入法定企業拯救程序，提供一個新選項，讓獨立第三方專業人士在期限內監管公司，嘗試制定一個拯救方案。可以說，拯救程序為生病（財困）的企業帶來喘息機會，讓醫生（專業人士）有空間作出診斷及制定治療方案，給企業一個復元甚至重生的機會。在2019冠狀病毒病疫情打擊各行各業的當下，引入這個拯救程序更具及時及必要性。誠然，政府不是首次向立法會提交相關法案，我們會汲取過往經驗，仔細聆聽持份者的意見，同時引入措施防止程序被濫用。

（二）為私募基金所分發的附帶權益提供稅務寬免

我們希望通過有針對性的稅務寬免，拓展香港的資產管理業務。大家可能也記得我在7月份時提及過金融發展「五道菜」，當時其中一道菜式就是為香港引入了新的基金結構，容許私募基金以有限責任合夥制度形式在香港落戶。我很高興與大家分享自條例在8月31日實施以來，市場反應非常正面，當中有不少申請的基金以大灣區作投資主題。為了進一步發展香港的私募基金業務，我們計劃下第二步棋，就是為在香港營運的私募基金所分發的附帶權益（carried interest），即基金經理根據表現而獲發放的績效分紅提供稅務寬免，以吸引更多私募基金在港營運，並帶動對本地不同相關專業服務的需求。

（三）推動證券市場無紙化及建立積金易平台（eMPF）

我早在8月提及，會待適當時機將有關證券市場無紙化的法案提交立法會審議，現時相關準備工作已進入相對成熟的階段。立法的目的是改變以往投資者必須以有紙方式持有證券才可擁有法定擁有權的安排，令投資者可同時利用無紙方式及以自身名義持有和轉讓證券，在享受無紙化便利的同時亦為投資者提供更佳保障。新制度將分階段實施，先從在香港註冊成立的上市公司股份及首次公開招股（IPO）入手，務求一方面通過科技提升市場營運效率，另一方面兼顧作出改變所需的實際時間及準備工夫。

另一項涉及市場基建及金融科技的工作，是有關設立積金易平台（eMPF）的法例修訂。繼今年7月通過相關法案後，這次第二階段的立法工作將釐清積金局、積金易平台及受託人之間就推行平台的角色與責任，以及因應強積金計劃行政工作流程有所精簡而作出的技術性修訂。平台的推出是強積金制度的一次重大改革，將過往分散於各受託人的行政平台，通過一個創新的金融科技項目整合統一。除了為市民大眾創造可實際受惠的減費空間外，亦可以改善用戶體驗及減少僱主和自僱人士在文書工作上的負擔。長遠而言，集中強積金行政管理系統亦可以為未來例如「全自由行」等的改革措施鋪路。

總結：謀實事、創福祉、共前行

金融市場的持續提升及改革需要相應的法律修訂配合。我們的市場高手雲集，近乎每天都有人向我飛鴿傳書，提出既創新又實際的發展及改革建議。我個人而言，當然希望提交更多的法案及落實更多的改革措施。但畢竟議會時間始終有限，財庫局及其他政府同仁在提交法案的排序上還是要作出取捨。思前想後，我希望目前的安排能針對香港現時情況及發展階段，兼顧拯救企業、發展市場及應用科技的不同需要。未來一年的立法會可能也像武林大會，舌劍唇槍的環節少不了。但我相信，只要大家抱着重振香港經濟的信心和決心，論武功的目的就不是為了傷害他人，而是互相切磋學習，從而達到武藝格局的進步和提升。抱此信念，我們絕對可以在議會中謀實事、創福祉、共前行。

（以上是財經事務及庫務局局長許正宇10月18日在網誌發表的文章）

https://www.news.gov.hk/chi/2020/10/20201018/20201018_104958_685.html

新冠疫情爆發後，中國再次強調房地產行業的去槓桿化，此舉或會減慢地產商融資的V型復甦。我們留意到監管機構在減息方面的不對稱，反映當局在放貸方面的謹慎態度。

在截至9月中旬的前12個月，中國5年期LPR（按揭貸款的基準）下調了20個基點，對比1年期LPR則下調了40個基點，反映了監管機構對按揭貸款的謹慎立場。在8月，首套房和二套房的平均按揭利率在連續下跌9個月後，分別降至5.25厘和5.56厘，可能已沒有進一步下降的空間。監管機構還可能要求銀行收緊房貸審批。自新冠疫情爆發以來，我們看到房貸審批已經明顯放鬆。

居民負債增礙消費

我們留意到居民負債不斷上升的擔憂加劇，中國居民負債與GDP的比率從2008年的18%升至2019年的55%。這反映中國可能會避免大幅下調住房按揭利率和首付比例。我們認為政府會盡力避免讓居民再次背上沉重房貸的機會，從而將節省的家庭預算用於消費，而消費正在成為中國經濟日益重要的驅動力。人民銀行的分析顯示，中國居民負債率每上升1個百分點，將會引起消費增速下降0.3個百分點。

房地產「灰犀牛」受關注

監管方面，中國銀保監會將房地產泡沫和該行業過度集中的貸款稱為「灰犀牛」，代表着一個極有可能發生的、影響力大但卻被忽視的威脅。中國銀保監會可能需要採取新的措施，以打擊流入該板塊的資金。此前，政府已推出一系列的措施，以限制地產商通過銀行、信託、資產管理公司，以及在岸和離岸債券發行的融資途徑。

8月20日，住建部、人行在北京召開重點房地產企業座談會，銀保監會、證監會、外管局、交易商協會等相關部門負責人同時參加會議，預示這些機構可能聯手打擊地產商從銀行和非銀金融機構管道的融資、在岸和離岸的股權融資和債券發行。今年初至7月底，中國的按揭貸款總額增長了7%，較今年前兩個月12%的降幅有所回升。今年前7個月，面向地產商的新增貸款從2月底18%的降幅回升至1%的增幅。

銀行貸款佔比或續降

我們認為在未來幾年，房地產行業融資趨向收緊的狀況可能會持續，扭轉之前的過度放貸。根據人行關於按揭貸款、地產商開發貸款和其他貸款的資料，房地產板塊在中國新增貸款中所佔的比例，從2016至2018年房地產繁榮時期的40%至45%，下降至2019年的34%，此後這下降趨勢可能會持續。相比之下，2011至2012年期間該比例為16%至17%，2013至2015年為26%至31%。實際的數字應該更大，由於個人消費貸款、P2P貸款和其他影子銀行產品對數位有所掩蓋。

中國經濟的結構轉型側重於國內消費、服務業、技術創新和高附加值製造業，同時糾正過度依賴信貸刺激的投資增長失衡，這亦推動房地產行業的流動性收緊。中國金融機構對房地產行業的貸款持有可能已經在2019年見頂。去年的貸款持有攀升至44萬億元人民幣，佔去年貸款總額的29%，對比2012年為19%。我們認為在流動性收緊的環境下，資產負債表較為強勁的公司在維持利潤增長方面具備絕佳優勢。

https://www2.hkej.com/wm/article/id/2608739

【希望之聲2020年10月8日】（本台記者賀景田綜合報導）近期，中國恆大的流動性問題引發了投資者的擔憂，這使得中國房地產開發商不斷上升的債務問題再度成爲關注焦點。據澳新銀行研究數據，2021年，中國房企將有775億美元在岸債券到期。

美國財經媒體《CNBC》10月7日報道， 上月泄露的一份有關恆大現金流的文件，進一步突顯出人們對中國開發商流動性的擔憂。

分析人士警告說，2021年之前，這也增加了開發商在債券市場償還債務的壓力。

中國房地產開發商是亞洲最大的垃圾債券發行者之一，根據Refinitiv的數據，去年共發行了462.3億美元的垃圾債券，是2018年的兩倍。垃圾債券是一種非投資級的債務證券，具有很高的違約風險，因此，通常會以較高的利率來補償這種風險。

評級巨頭標准普爾全球評級公司將恆大集團的評級從“穩定”下調爲“負面”，稱其流動性正在減弱。

標普認爲，“由於債務規模巨大，恆大在提高流動性方面面臨越來越多的挑戰。”

標普表示，截至6月30日，恆大短期債務爲人民幣3,960億元（合580億美元），部分原因是由於大流行期間出現了機會，加大了土地和項目的收購。

澳新銀行（ANZ Research）在最近的一份報告中說，恆大事件雖然未經證實，但中國開發商的現金流狀況和槓桿比率“加劇了市場擔憂”。

澳新銀行表示，中共政府將出臺相關規定，迫使企業限制債務，這可能給他們帶來更多問題。

澳新銀行說，“（恆大）事件在未來幾個季度對中國房地產市場構成了事件風險，我們不能排除在去槓桿化過程中更多開發商面臨挑戰的可能性。”

澳新銀行的分析師稱，明年中國房地產開發商可能面臨越來越高的債券還款壓力。

澳新銀行研究顯示，到2021年，中國房地產企業有人​​民幣5,260億元（合774.6億美元）在岸債券將到期，比今年到期的債券高出16%。此外，中國房企明年還將發行約500億美元的離岸美元債券，比今年增加47%。

數百億美元的債券將在明年到期，分析師警告說，在這種緊縮的融資條件下，需要重新發行債券以籌集現金的開發商可能會遇到障礙。

責任編輯：宋月

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https://www.soundofhope.org/post/429829?lang=b5

內地新冠疫情趨緩後，部分地區樓市再度炙熱，隨後多個城市傳出房貸收緊乃至上調的消息。內媒報道，目前主要是二三線城市房貸收緊，不僅房貸利率較高，且上調了二套房貸款首付比例。同時，目前銀行額度緊張，放款速度較慢，部分銀行甚至直接暫停了房貸業務。

據《證券日報》走訪多家銀行網點發現，北上廣深等一線城市目前房貸利率處於暫時穩定狀態，房貸收緊趨勢目前主要出現在二三線城市。

房貸利率下行趨勢已現拐點

融360大數據研究院發布9月中國房貸市場報告，選取66家銀行在全國41個重點城市的樣本數據。數據顯示，9月全國首套房貸款平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，按月下降1基點。值得關注的是，這已是全國首套房、二套房貸款平均利率連續9個月下調。

融360大數據研究院監測數據顯示，9月份，18個城市首套房貸款利率平均水平按月下降，長春、蘇州兩地降幅超過10基點；7個城市貸款利率按月上漲。一線城市中，北上深三地繼續維持上期房貸利率水平，廣州地區首套房貸款利率整體水平按月下降1基點，二套房利率不變。

首套房貸款平均利率最高為無錫5.91%，LPR所加點數為126。此外，合肥、成都、南寧3個城市首套房貸款平均利率分別為5.88%、5.86%、5.84%。

融360大數據研究院研究員李萬賦表示，9月份雖然整體房貸利率水平略降，但越來越多的城市房貸利率下行趨勢已現拐點，且二套房比首套房的利率拐點更為顯著。

不僅利率如此，瀋陽、無錫的二套房首付比出現集體上調現象，還有部分城市之前有銀行執行主流偏低的二套首付水平，也在本月大多調漲至主流水平。由于人行限額的政策，無錫部分銀行網點則已經開始停貸。一家股份制銀行負責人表示：「自7月份開始，我行已經不做貸款，主要因為沒有額度放款，積壓的單子很多。」

熱點城市房價上漲過快 必然將收緊

融360大數據研究院研究員李萬賦指出，9月15日，人行平價超量續作MLF6000億元（人民幣．下同），向市場淨投放2300億元資金；9月21日的LPR報價也維持前值。在這種情況下，房貸市場接下來可能會在目前較為平穩的走勢下略有收緊，且在二套房貸上表現更加顯著。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進亦表示，LPR已持續幾個月沒有調整，這是一個明顯信號，說明當前市場利率最寬鬆時期已經到了，特別是部分熱點城市的房價上漲過快，必然會有所收緊。

下半年以來，監管部門多次召開房地產工作座談會，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。據貝殼研究院統計數據顯示，7月份起全國共44個省市61次推出房地產相關政策。其中，常州、沈陽、杭州、東莞、無錫、深圳、南京、寧波、大連、成都等10城發布了有關規范房地産市場發展的限售、限購政策，並提高貸款和房産轉賣門檻，防范市場過熱，進一步深入打擊投資需求。

據國家統計局日前公布的8月份70城新建商品住宅房價指數，按月上漲0.56%，較7月的0.47%漲幅擴大；按年上漲4.8%，連漲59個月。70城中新建商品住宅上漲城市數量為59個，與上月持平。

責任編輯：蒯宇澄

https://china.hket.com/article/2759331/%E3%80%90%E4%B8%AD%E5%9C%8B%E6%A8%93%E5%B8%82%E3%80%91%E4%BA%8C%E4%B8%89%E7%B7%9A%E6%88%BF%E8%B2%B8%E6%94%B6%E7%B7%8A%20%20%E9%83%A8%E5%88%86%E9%8A%80%E8%A1%8C%E7%9B%B4%E6%8E%A5%E6%8C%89%E3%80%8C%E6%9A%AB%E5%81%9C%E9%8D%B5%E3%80%8D

原標題：央行：將繼續深化LPR改革，推動實現利率「兩軌合一軌」

9月15日，中國人民銀行發佈《中國貨幣政策執行報告》增刊——有序推進貸款市場報價利率改革。

利率市場化是中國金融領域最核心的改革之一，是建設社會主義市場經濟體制、深化金融供給側結構性改革的重要內容，是建設現代中央銀行制度的關鍵環節，是健全基準利率和市場化利率體系、完善金融機構自主經營機制的必要條件。

中國的利率市場化改革穩步推進，但長期以來存在利率「雙軌」問題，推動利率「兩軌合一軌」是利率市場化改革的迫切要求。按照黨中央、國務院決策部署，中國人民銀行牢牢抓住貸款利率改革這個「牛鼻子」，以推動貸款利率和市場利率並軌為重點，於2019年8月17日宣布啟動改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，疏通貨幣政策傳導渠道，推動降低貸款利率。

改革后的LPR由各報價行按照對最優質客戶執行的貸款利率，於每月20日（遇節假日順延）以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價。LPR的報價行由原有10家擴大至18家，並在原有1年期一個期限品種基礎上增加了5年期以上期限品種。同時，中國人民銀行將LPR運用情況納入宏觀審慎評估（MPA）考核，推動銀行將LPR嵌入到內部資金轉移定價（FTP）中，並於2020年3~8月按照市場化、法治化原則推動存量浮動利率貸款定價基準轉換。在推進LPR改革過程中，中國人民銀行協調推進相關措施，加強存款利率自律管理，推動明示貸款年化利率，積极參與國際基準利率改革，形成了深化利率市場化改革的合力。

經過一年來持續推進，LPR改革取得了重要成效。一是LPR充分體現了市場化特徵。LPR報價逐步下行，發揮了方向性和指導性作用。二是LPR已經成為銀行貸款利率的定價基準。金融機構絕大部分新發放貸款已將LPR作為基準定價，存量浮動利率貸款定價基準轉換已於2020年8月末順利完成，轉換率超過92%。三是央行貨幣政策操作向貸款利率傳導的效率明顯增強。貸款利率隱性下限被完全打破，銀行內部定價和傳導機制的市場化程度顯著提高。四是以改革的辦法促進降低貸款利率成效顯著。企業貸款利率明顯下行，銀行對中小微企業的支持力度持續加大，金融結構進一步優化。五是LPR利率衍生品市場迅速發展，金融機構利率風險管理手段不斷豐富。六是促進存款利率的市場化，推動存款利率與市場利率也開始逐步並軌。

總體看，中國的LPR改革取得重要成效，主要有以下經驗：一是抓住主要矛盾。釐清利率市場化改革的邏輯和思路，牢牢抓住貸款利率這個關鍵點實現重點突破，帶動全局。二是設計科學方案。立足中國金融體系以銀行體係為主的基本國情，從改革完善LPR形成機制入手推動改革，增強LPR對貸款利率的方向性和指導性，帶動貸款利率的市場化，並進一步推動存款利率的市場化。三是明確改革進度。對銀行運用LPR定價提出既清晰明確又切合實際的時間表，及時推動存量浮動利率貸款定價基準轉換，有效引導和管理市場預期，避免改革久拖不決形成僵持局面。四是堅持統籌兼顧。既通過改革破解利率傳導中的體制機制障礙，又實現降低貸款利率的現實目標，還促進優化金融結構，解決小微企業融資難融資貴問題。

下一步，中國人民銀行將按照黨中央、國務院部署，繼續深化LPR改革，推動實現利率「兩軌合一軌」，完善貨幣政策調控和傳導機制，健全基準利率和市場化利率體系，深化金融供給側結構性改革，促進經濟高質量發展和形成新發展格局。

（原題為《中國人民銀行發佈<中國貨幣政策執行報告>增刊——有序推進貸款市場報價利率改革》）

https://news.sina.com.tw/article/20200915/36346360.html

《經濟通通訊社14日專訊》銀保監銀行檢查局副局長朱彤今日在新聞通氣會上表示，房住不炒政策得到有效貫徹，銀保監持續開展30多個重點城市房地產貸款專項整治，加大對首付貸、消費貸資金流入房市的查處力度，引導銀行資金重點支持棚戶區改造等保障性民生工程和居民合理自住購房需求，保障性安居工程貸款余額穩步增長，房地產金融化、泡沫化傾向得到有效遏制。（wl）

原標題：住房租賃立法鉗制任性擴張 「租」有所居走上正軌

　　雖然住建部公佈的文件只是徵求意見稿，但按照慣例，其框架與核心內容不會有大幅調整。分析人士普遍認為，這份《條例》對行業具有較強的規範性和指導意義。

　　9月7日，住建部發佈《住房租賃條例（徵求意見稿）》（以下簡稱《條例》），該《條例》共分8章、66條，對出租人、承租人、租賃企業的權利和義務進行全面規範。

　　其中，「合同期限內不得單方面提高或者降低租金」「未經租戶同意房東不得進入」「裝修不得危及承租人的人身健康」「不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容」等內容，頗為切中當下的熱點。

　　雖然尚處於徵求意見階段，但作為住房租賃行業最重要的一份頂層設計文件，這份《條例》仍然備受各方關注。

　　自監管層於2014年首次提出「租售並舉」后，租賃行業迎來快速發展的契機。但近幾年，資本的過度追捧使行業出現局部過熱。從「甲醛門」事件，到降租風波，再到不時發生的長租公寓爆雷事件，租客和房主權益受損的情況屢見不鮮。

　　今年8月以來，杭州、上海、成都等地的友客、巢客、嵐越等長租公寓相繼被曝出跑路，四川滿城、重慶滿勵城等長租公寓企業也被曝疑似跑路。為此，上海、成都、廣州、合肥、杭州等地紛紛發佈住房租賃市場風險提示。

　　這份徵求意見稿，能否令租賃市場迅速走上正軌？

　　擴張之「痛」

　　我國的租賃市場很早就已起步，但其快速發展的契機，被認為是監管層於2014年首次提出「租售並舉」。此後，各級政府和監管部門出台了多項扶持措施，在土地供應、房源提供、融資優惠、機構化發展等方面給予扶持。

　　2017年到2018年，行業進入快速擴張期。在資本的加持下，很多企業快速擴大規模。其中，專業化租賃機構的崛起，被認為是市場發展壯大，並逐漸走向成熟的重要一步。根據中研普華研究院的統計，目前國內規模以上的機構數量達到100多家。

　　另據統計，在多數熱點城市，租賃機構提供的房源比例在6成以上。

　　租賃機構的主要商業模式，是通過「低進高出」賺取租金差價，同時在交易中賺取傭金和相關的服務費用。由於不少房源涉及到採購和標準化裝修，規模效應能夠在一定程度上攤薄成本。

　　景暉智庫首席經濟學家胡景暉指出，為實現規模擴張，不少機構以高出市場價格的水平爭奪房源，這種情況在2018年年中最為「瘋狂」。按照胡景暉的說法，一些機構的拿房成本，甚至高出同小區、同戶型房源的租賃價格。

　　拿房成本的提高，疊加運營商的品牌效應，一度推高了租金水平。以北京為例，貝殼研究院的數據顯示，2016年-2018年，北京的月均租金同比增長率都超過10%，這也是北京歷史上兩個租金快速上漲的時段之一。

　　但對於價格敏感度高的租賃市場來說，這一邏輯很難持續。前述機構還指出，從2019年8月至今，北京的租金水平一直同比負增長。今年8月，北京市平均租金為86.6元/平方米/月，同比下降1.0%。

　　很多熱點城市面臨類似的問題，租金水平的波動，使得機構不得不「高進低出」，並給脆弱的資金鏈帶來壓力。中國社科院發佈的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.17（2020）》指出，2019年共有53家長租公寓機構因資金鏈斷裂、被收購等原因無法繼續經營，也就是所謂的「長租公寓集體爆雷」。

　　「脆弱」的租客

　　今年以來，新冠疫情對返城、就業帶來影響，再度衝擊租賃市場。前期高價拿房的機構，除了承受成本壓力外，還將承受因空置率提高帶來的成本損失。

　　為壓縮成本，今年6月至7月，國內最大的長租公寓運營商自如與北京的大批房主協商降低委託價格，否則將強行違約。此舉引發了大量合同糾紛，不少房主選擇集體維權。此外，蛋殼、相寓等長租機構也遭遇減租糾紛。

　　這三家當事公司均為中國長租公寓領域的頭部機構。自2018年1月至今，自如已完成了四輪融資。除去未予披露的A+輪，其餘三輪融資共募得資金超百億元。蛋殼、相寓等機構也有相對穩定的資金渠道。

　　頭部企業如此，一些融資渠道少、現金流不順暢的運營商，面臨的形勢更為嚴峻。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙指出，近期的長租公寓頻繁「爆雷」現象，正是新冠疫情疊加市場調整的雙重影響所致。雖然租賃市場在下半年有所升溫，但總體仍低位運行，一些小型機構已經積重難返。

　　在此過程中，租客面臨無家可歸、損失押金的風險，業主也將承受不小的收益損失。

　　北京某長租公寓運營商相關負責人向21世紀經濟報導指出，租賃機構的支付模式多為「長收短付」，即以季度、半年或年為單位，收取租客的租金；以月為單位向業主支付。「這種方式能最大限度地維持運營商的『資金池』，確保有充足的資金進行日常運營。但如果缺乏監管，一旦運營商『跑路』，房主和租客雙方都會承受損失。」

　　其中，作為租賃交易中最弱勢的一方，租客的權益最容易受損。

　　2018年以來，自如發生多起因室內甲醛超標而影響到租客健康的情況，自如還因此被多次訴諸法庭。今年疫情期間，一些長租公寓運營機構出現驅趕租客的行為。

　　規範之路

　　「住房租賃經營業務源於房地產經紀行業，兩類企業往往相伴而生。此前針對住房租賃企業的法律法規較少，未按照住房租賃經營行業的特點和規律進行監管。」貝殼研究院高級分析師黃卉向21世紀經濟報導表示。

　　長期以來，對於租賃行業的管理主要納入對房產經紀行業的管理之下。但在房產經紀業務中，租賃業務涉及的資金量較小，其受到的重視程度並不高。近年來，租賃市場規模快速擴大，雖然各地出台了不少規範性政策，但行業性的頂層設計文件缺位，仍是共識。

　　前述運營商相關負責人表示，正因房屋租賃的單體交易規模比較小，即使出現維權案例，涉案金額也不高。近幾年來，大型租賃機構快速崛起，在一些「爆雷」案件中，涉案金額龐大，社會影響惡劣。這也是頂層設計文件呼之欲出的另一個背景。

　　雖然住建部公佈的文件只是徵求意見稿，但按照慣例，其框架與核心內容不會有大幅調整。分析人士普遍認為，這份《條例》對行業具有較強的規範性和指導意義。

　　黃卉表示，《條例》改變了過去主要針對房東和租戶進行監管的情況，對出租方和承租方、租賃企業和經紀活動監管等方面進行規範和約束，尤其強化了對租賃企業和經紀活動的監管，此舉能更有效地規範市場秩序。

　　同時，《條例》的推出還有助於推動住房租賃市場監管的制度化、常態化。

　　王小嬙表示，對租客權益的保護，是文件的最大亮點。其中，《條例》提到加強對租賃市場的租金監測，租金上漲過快時，將會採取措施穩定租金。既有助於維護市場穩定，也令租客感到安心。

　　此外，對於租賃運營機構而言，將「高進低出」「長收短付」的機構列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管，將倒逼機構更加關注自身運營和盈利能力，對於機構來說是機遇也是挑戰。值得注意的是，住房租賃企業仍會享受金融、稅收、土地等方面的優惠政策，意味著這對整個行業仍是一種利好。

　　（作者：張敏 編輯：張星）

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