不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

國泰房地產指數、住展雜誌、內政部住宅價格指數、台北市住宅價格指數等四大指標顯示，房價已止跌回彈，甚至已接近前波高點。房產趨勢專家李同榮表示，四大指標各有盲點，真正漲跌幅度有點失真，不過指數走勢仍可做為漲跌趨勢參考。

李同榮表示，一切都是虛價登錄惹的禍，由於交易占比達30%的新屋市場，混淆太多偏高的虛價登錄，因此讓四大房價指標數據出現失真。

首先，在國泰房地產指數方面，該指數參考依據是預售屋與新成屋均價，但兩者是不同類市場，新屋價格隱含虛價登錄明顯高估，才會有都會區超越上波高峯的數據出現，只值得參考走勢。

第二，住展房價指數：與國泰指數相同以預售與新屋平均價統計，同様會有上述盲點，另外忽略了建商餘屋偷偷大幅讓利的數據，才會出現高點至目前只有下跌8.39％的數據。目前預售市場因中小坪數居多，數據有反彈現象，新屋中包含中大坪數價格仍在調整，因此預售與新屋市場全面止跌應在今年第2季。

第三，內政部房價指數：內政部統計來源雖然依據實價登錄為基礎統計，但近幾年屋齡兩年內新完工餘屋，夾雜很多偏高的虛價登錄，價格落差約8%至10%，因此中古屋單價統計明顯高估，不過漲跌的趨勢仍可做為參考。

第四，北市房價指數：北市府指數雖然也是依據實價登錄為統計基礎，但可能統計資料去頭去尾，才會出現單價與實價登錄差距達15%以上，與市場實際平均單價比較也相差約10%。北市府中古屋每坪均價約50.17萬，市場實務均價55.67萬，尤其是公寓均價43.5萬與大廈均價56.27萬均與市場價格明顯偏低。