不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

早前曾寫過一篇降息雨露能否均攤到房地產行業的稿件，大意是指，近日央行降息資金不會流向樓市。房企依然處於嚴厲的調控之中。

有網友評論說，樓市早就「澇」了。這可謂是一句神點評。樓市已經「澇」了很多年，2019年是不是依然再「澇」，調控只是嘴上說說，併未付諸實際？

房企到底「澇」沒「澇」先從銷售數據說話。

「金九銀十」成色足，百強房企業績再上新台階

歷史證明，「金九銀十」從來不是一句虛話。10月份剛剛過去，房地產行業就「澇」了。

克而瑞數據顯示，2019年10月，百強房企銷售金額同比增長13.7%，環比微降1.1%。「銀十」確實不如「金九」。

不過前10月TOP100房企累計權益銷售規模實現5%的同比增長，增速較上半年4%左右的水平略有提升。

「金九銀十」是房企傳統的促銷旺季。這是因為過完10月就臨近年底，到了房企做財報的時間。

為了期待能完成銷售業績，交出漂亮報表，9、10月也就成了房企衝刺業績的最後機會。

不同於往年，2019年下半年房地產行業冷風勁吹。針對房企融資的政策調控從5月份一直持續到現在，從單一的房託融資到銀行借款等多道閘門都相繼關閉。

調控之下，市場多是唱衰房地產的聲音。為何房企仍能韌性十足、「旱澇報收」？

華泰證券研報認為，銷售韌性源於一方面龍頭房企依然通過加快營銷等手段實現銷售回款，另一方面去年四季度銷售金額整體位於低基數區間。

此外，政策對於房地產的調控這兩年一直存在，大都基於從需求端限購、限售來講。兩年多來房企已經找到調控下的生存之道，所以才有行業萬億銷售額繼續高走。

針對房企融資的調控是今年新上的政策，對房企的遏制主要在拿地方面。這基本對房企自身資金週轉、和售樓沒有太大關係。

基於上述種種原因，房企依然能取得「金九銀十」大捷，確保「旱澇保收」。

拿地開始理性，去化難度又成房企難題？

然而優異的賣樓成績當前，頭部房企表現卻相當的謹慎和低調。

11月5日，融創中國董事長孫宏斌在民生銀行不動產金融年會上認為，開發商一定不能把這次調控當成短期的，一定是長期的。

很多人認為現在的壓力那麽大，放松不太可能。今年對房地產的政策調控，已經是一個國家政治高度和長期戰略選擇。

壓力之下，很多房企出於資金考量紛紛暫停、減少拿地。富力地產早前傳出高層簽署的原則上暫停拿地文件。

公司三季報併未透露拿地情況。從中期報看，上半年富力收購活動較為溫和，僅購入建築面積約650萬平方米土地。

不過公司認為，公司土儲已經足夠未來4-5年的發展。截至2019年上半年，公司用土地儲備權益可售建築面積6100萬平方米。

另一家新城控股也在8月、10月停止拿地。公司9月也僅象徵性的取得一幅土地，坐標是江西萍鄉。

這兩家只是行業典型代表。據克而瑞數據顯示，近4成百強房企10月未拿地，百強拿地銷售比持續下滑，龍頭企業投資持續「刹車」。

與往昔迅猛拿地相比，2019年下半年土地市場確實降溫不少。房企的壓力不單單是來自調控造成的資金壓力，還有一部分自身去化難因素。

易居研究報告顯示，2019年三季度，受監測的20家房企存貨去化週期為13.6個月，環比增長4.6%，同比增長8.7%，延續去化週期上行趨勢。

截至2019年三季度末，20家規模房企存貨規模達29309.9億元，環比增長8.4%，同比增長16.2%，同比增速較二季度回落，仍處於歷史較低水平。

進入四季度，受監測的規模型上市房企仍存在一定的項目去化壓力。融資趨緊，為快速回籠資金，開發商勢必加大推盤。

大量新盤入市，而限購依然存在，一定程度上讓房企的美好願望落空。

克而瑞數據顯示，10月單月，在行業總體銷量大增下，TOP50房企中依舊有近6成單月業績呈現下降趨勢，且其中多數較9月業績環比降幅高達20%-30%之間。

從房企目標完成情況看，TOP50房企仍有近3成房企目標完成率在70%-80%，少數房企目標完成率不及70%。

在房企整體項目去化率下降背景下，調控沒有放松迹象，給四季度房企完成業績目標造成壓力。未來兩個月房企仍需積極推盤去化、衝刺全年目標。

「人才+樓市」政策，是政府兜底？

一邊是銷售額繼續走高，一邊是去化仍有壓力，這背後折射的是房企分化加劇。主流房企依然在高唱凱歌，大部分孱弱的競爭對手在寒冬更顯蕭瑟。

在行業分化演合之中，不利傳言越來越多，大環境每況愈下。克而瑞數據顯示，重點城市新房成交量同、環比分别下跌6%、10%，降幅較上月有所擴大。

其中，熱點二線城市杭州、寧波、徐州等市成交顯著縮量。克而瑞方面認為，九月成交的低迷進一步加劇了市場觀望情緒。

為保「銀十」，不僅開發商在使勁賺吆喝，很多地方政府也多有幫託之意。例如，10月份，天津就公開徵求意見，允許承接北京外遷項目人才在本地購房。

另據中達證券研報顯示，海南基本取消省内落戶限制（除三沙市），試行新一輪戶籍制度改革。南京、南通等地也出台一些人才與樓市掛鈎的政策。

中達證券認為，人才落戶政策將對當地住房市場形成一定支撐。華泰證券認為，人才政策意味著，政策轉向市場託底，預計四季度需求調控政策接近底部。

其實對於很多普通人來說，大家關心的還是房價。下行週期，房價會降嗎？這個答案顯然人否定的。

房地產此前也經歷過數輪週期，如2015年的高庫存，地產投資一路下滑到負增長。即使位於週期底部，樓價依然堅挺。

再比如，近年調控嚴峻的一線城市北京，即使成交量平淡，但新房價格一直處於穩定小幅增長態勢。說明房地產行業有很強的調整性。

這些底部週期更多是行業特性決定的。過去二十年行業瘋狂生長，在近年來政策的修枝剪葉下，未來穩健發展才是各方利益最佳平衡點。

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