不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

中央銀行12月7日無預警宣布房地產信用管制措施，戴德梁行（台灣）董事總經理顏炳立昨（15）日表示，2021房市量增價溫，落底盤整，價 、量、買氣溫和上漲，房市樂觀健康，不失控。

顏炳立昨日出席北威冬季論壇「2021全球經濟的機會與挑戰」，他表示，2020蛋黃區土地不降價難成交，蛋白區土地放量增溫，預售屋市場像夏天，成屋市場像冬天；住宅落底，量增盤整，備糧等風，不適合投資。

「從9月開始有人說市場熱的不得了，但說這話的，大部分都不是在賣房子的」，顏炳立指出，「 秒殺」、投資客大舉進場，這兩種說法，他都沒有辦法接受；國泰指數說「房市沒有炒作中的熱」，他覺得是真實反映。

顏炳立認為房地產投資現在還不是主流，他碰到有錢人，都會問他們會不會買房子？他們都說不會，大老闆資金回台，除了買地，多出來的錢會去投資股票，因為股票漲幅和變現都是最快的。

近來中科、南科附近房市熱，顏炳立認為，科技大廠有訂單，業績維持強勢成長，「台積電的員工當然可以買房子」 。

顏炳立：明年房市量增價溫 不會失控 | 房市焦點 | 房產 | 經濟日報 (udn.com)

「房市並沒有外界想像漲的那麼嚴重，都是在漲蛋白區，請大家買房要理性思考！」戴德梁行（台灣）董事總經理顏炳立15日表示，台灣的房市並沒有外界想像那樣瘋漲，漲的區域多數是蛋白區，豪宅市場依舊冷清，他預測2021年房價並不會高漲。北威總經理劉憶如則認為，疫情讓美元走弱，讓數位貨幣投資出現更大機會。

房價還在盤整期

顏炳立直言，貓（蛋白區）的市場不會有老虎（蛋黃區）的雄風，因此過去2015年的高價將不復存在，這也讓今年的房子極難脫手，投資房地產的資金多數轉往股市，因此也沒有報紙說的投資客狂洗土地市場的狀況，40幾萬一坪都可以買新莊的房子了，幹嘛買被炒起來，但生活機能較差的桃園青埔？

他認為央行此波打房是超前佈署，在民怨還沒明顯爆發前就先出手進行安撫，不過他以南山集團先前以312億的高價買下世貿三館的地上權為例，認為台北的房市已經飽和，呼籲政府要加速都更。他預估，房市將會趨緩到2023年，因為原物料上漲的關係，房價上不去、下不來，2021年僅會溫和小漲。

K型分歧式復甦

香港北威國際集團董事總經理劉憶如則分析未來疫情後的復甦型態，疫苗將會是關鍵，但是目前率先推出的疫苗需要嚴苛的運輸方式，這將會突顯貧富差距。雖然最理想的災後復甦是V型，意即快速的復甦，但她認為將會出現K型的分歧式復甦，有些產業急速成長，但傳統產業可能大幅衰退。

「疫情讓貧富差距更加惡化。」劉憶如說，疫情後的貧富差距將會體現在國家、產業與個人等方面，國家之間的貧富差距會擴大，大公司的復甦會明顯好於小公司，在美國，低收入行業（零售、餐飲等）失業率佔了大多數，台灣也有類似的現象，政府這方面著墨似乎較少，她呼籲要多留意。

數位貨幣將崛起

另外她指出，美元因為疫情後的無限QE瘋狂貶值，讓美元的避險地位受到挑戰，尤其是比特幣現在已經突破1枚19000美元大關，但比特幣式發行量受限的數位貨幣，反而展現出比美元更好的避險性，未來臉書也碁推出臉書幣、醫些央行也將推動數位貨幣下，2021年的數位貨幣商機值得期待。

【更多精采內容，詳見】專家：明年房市緩漲 數位貨幣將崛起 | 金融要聞 | 產經 | 聯合新聞網 (udn.com)

 

安琪拉是從2019年年初開始寫青埔主題的部落格，當初寫文章時IKEA還沒蓋起來，還被相信「青埔是鬼城」的論點給攻擊。到了2020年底，建設進駐＋剛性自住買盤，以及今年房市全面大漲，看著青埔房價從2字頭上演大復活，冠德青璞匯的實價登錄也從3字頭直衝到4字頭！

今年房市那麼熱的原因，不外乎受惠於台灣防疫做得好、台商回流以及史上最低房貸利率這三大因素。許多熱錢湧向房地產，而擁有眾多建設利多的桃園青埔也成為今年媒體的曝光焦點，光是從21世紀不動產整理出來的數據就能看出端倪！

 

安琪拉即便已經在青埔買房了，但仍然會去看新建案並且分享賞屋心得給安粉們。安粉們也知道我會簡單分享在部落格和Line@上，推薦的就會獨立寫成一篇文章，但是今年能推薦的建案實在是太少…因為愈來愈多建案開價都跑到4字頭，以「成本除以售價的CP值」角度來看，自住客真的很難下手啊！！！

以常理來說，預售屋賣的是未來價格，所以成交價格會比成屋高通常是合理的。但說到底價差多大，也是跟消費者的接受程度有關啊！！！大家普遍能接受預售屋的均價比新成屋貴約10-15％，但有些建案的價差明顯超越這數值…

不過一山還有一山高，新竹的漲幅比桃園還誇張！根據國泰不動產可能成交價指數（新推案價格），2020年第3季全國成長率已達9.46%，No.1新竹(18.25%)、No.2桃園(11.23%)、No.3新北(10.49%)等漲幅更高於平均值。個人覺得這數字太保守了XD

預售屋和紅單交易應該遠遠超過（只可以預售屋不易掌握成交價，分析師無法計算）話說台南怎麼沒算進去？我台積電的朋友說有些新人進公司沒幾個月就開始看房了！

 

我是2020年買預售屋，該不會買到盤子價了？

既然預售屋漲價來勢洶洶、開案第1天便銷售一空的亂象多到驚人！政府這次也算是鐵了心要打炒房，各式各樣的大動作像是實價登錄2.0、稽查違規事項…等全部都在年底前出現，對於我們這種自住客來說算是好事！

有些人可能擔心說自己是在2020年買房，那這樣會不會買貴買到盤子價？但安琪拉想說的是：「你是買來自住用，只要你看好自己買的區域＋建商品質還不錯的就不必過於擔心！你又不是像投資客那樣1年內要脫手，你一住就是5年、10年，加上台灣的房市一直都是大漲小跌，少子化只會加劇更多人移居到都市，蛋黃區永遠是保值的。」

再者，政府現在打炒房就是預期明年房市會有更多人買房，畢竟現在全球貨幣寬鬆政策下，央行不得不調降史上最低房貸利率1.3%，這麼漂亮的數字對於可以貸款到8成的自住客來說，無疑是買房換屋最好的時機！（所以政府才會想打投機客啊～）

因此今年在青浦買房的安粉們不用過於擔心，畢竟青埔已經經歷過2015年的逃走潮，現在算是比較剛性的自住買盤，不至於崩盤。（應該說也回不到2字頭了…）

 

央行祭出4大打炒房措施！會不會也打到我？

央行大動作祭出的4大打炒房措施，只有一條跟我們有關，也就是「針對自然人，第3戶(含)以上購置住宅貸款限制：最高貸款成數為6成，無寬限期」。也就是說，買第1戶的首購族和第2戶的換屋族，一樣可以享有8成貸款和寬限期！

通常我們這種平民老百姓，自住最多就是2棟房子，能買到第3戶相信手上現金也不少。加上法律上是掛自然人，如果是真的想幫長輩或兒女買新宅居住的話，只要他們名下沒有不動產，以他的名義購買還是不會受到影響。（但長輩的貸款年限和成數沒那麼漂亮，畢竟沒有銀行願意貸30年給長輩，這部分就需要請教銀行專員）

其餘的皆是對公司法人與建商祭出選擇性信用管制，避免建商囤房。在青埔我就有看過實際案例，一年前去看該建案時說只剩下2樓一間。結果近期打電話過來說股東釋出精華戶56坪3+1房，邀請我去賞屋，個人也非常相信過去參觀以後總價會比以前再貴個200萬！(好險我鄰居沒去買，本來她是非常喜歡那建案的XD)

為維護居住正義．炒房亂象已受到重視

政府會這麼急著打炒房，主要有4點原因：

第一，全球經濟不確定性仍高，主要經濟體持續維持寬鬆貨幣政策的資金外溢效應，銀行過度集中不動產授信，將影響信用資源配置，不利生產事業實質投資。

第二，銀行購置住宅貸款及建築貸款成長走高，2020年10月底銀行不動產貸款占總放款比重為35.9%，接近歷史高點之37.9%。

第三，央行觀察到自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增，部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低,以及寬限期過長等現象；且購地貸款部分借款人利用銀行資行養地、囤房餘屋貸款亦有授信條件過鬆等現象。

 

最後，政府雖然已經有邀請銀行進行道德勸、派員實地查核，也呼籲銀行持續強化不動產授信風險控管。制訂一致性規範，方便銀行遵循。

所以說，政府打炒房不會影響到首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件。這是為了避免建商、銀行與消費者因為房價大漲大跌的「硬著陸」而受重傷，希望透過這些措施能夠讓房價「慢慢上去、慢慢下來」。也希望整體預售屋的房價有慢慢緩降的趨勢，否則預售屋飆漲得太可怕，對於我們買方也不是一件好事。但整體而言，明年依舊是買房的好時機（1.3%真的很漂亮！）

還是鼓勵安粉們多做功課、多去研究，還有忍住那股衝動購買的慾望，祝福妳能買到心目中那理想的好房子。

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預售屋﹒炒房﹒青埔﹒不動產﹒買房

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】關於外界質疑國家住都中心興辦社會住宅僅158戶，國家住都中心澄清，已於雙北地區發包社會住宅1,915戶，2021年更將大規模於全台18縣市推動社會住宅，預計2021年底前累計發包1.5萬戶，將持續依照目標，穩健推動社會住宅。
 
國家住都中心說明，自2020年3月起開始陸續發包社宅標案，統計至今招標共1,915戶，遍及台北市內湖、松山、萬華，與新北市三重、中和、板橋等地。
 
為求落實推動社會住宅政策，中央已核定指示國家住都中心擔任中央主導社宅興辦機關，將從雙北地區的經驗拓展至全台18縣市，於11月25日正式宣布，2021年底前推動50案社會住宅，其中北台灣7,700戶，中台灣1,600戶，南台灣5,420戶，東台灣580戶，累計超過1.5萬戶。
 
國家住都中心說明，2021年規劃50案、1.5萬戶，是基地明確、財源明確，並與營建署共同合作推動社宅的穩健步伐，就是期望盡速滿足當地需求。居住正義是重大且專業的議題，國家住都中心都理解民眾對政府的諸多期待，會持續努力，滿足民眾的居住需求。

政府啟動新一波打房，各地建案來客明顯減少，此時如何賣房？傳真機構董事長王明成表示，房市好時，「站在風口上，連豬都會飛」，但是當景氣不好，也就是風停的時候，就得想辦法讓自己變成會飛的鳥。

王明成是房地產界公認銷售高手，有代銷才子、點子王、金句王之稱。近日宏國德霖科大舉辦「與大師有約」講座，他以大師身分應邀演講，吸引逾200位不動產系學生及房地產行銷相關人士進場聽講，全場掌聲、笑聲不斷。

王明成表示，房地產行銷有三個要點：取勢、明道、優術。

取勢，就是審時度勢。王明成說，提到房地產銷售，大家都拿川普那句說，地段、地段、地段，其實認清「時間點」更重要。

所謂「站在風口上，連豬都會飛」，就是指時間點對了，什麼都賣得出去。相反的，當風停了，也就是景氣不好的時候，站在風口上的豬，也一定是先摔下來，這時就想辦法讓自己變成會飛的鳥，因為當風停的時候，會飛的就是鳥。

他說，選擇在有需求的區域，規劃符合自用剛性需求的產品，做到「我有別人沒有」，那就會贏。如果區域競爭激烈，我有的別人也有，那就得進一步做到，我的比你優秀。如果做不到比別人優秀，那就做到比別人便宜。

萬一產品沒辦法做出別人沒有的，也沒辦法比別人優秀， 價格又沒辦法比別人便宜，王明成說，那就趕快離開，不要做了。

明道，指的是要明瞭真正會吸引人的是什麼。一般認為，自用性需求當道，所以要做好硬體，做好保固，做好規畫，以滿足消費者實用需求。這是必要的，但不是銷售重點。銷售重點在，怎麼勾起消費者想要的心理。

因為需要可以等待，想要才會讓人迫不及待。冰箱、沙發很實用，有需要，但老了、破了，很多人不會馬上換，能用將就用。然而新手機上市，明明大家手上都有手機，很多人仍然願意漏夜排隊，關鍵就在「想要」。

優術，就是優良的技術，賣房子的優術，指的就是用創新的手法來做廣告訴求。

王明成說，這有兩個重點，一是銷售場景塑造，要讓購屋人來到接待中心，能夠感受到一種生活氛圍、一種嚮往，甚至是一種人生境界。另一則是銷售廣告詞，要用簡單的句子，傳達有情感溫度的語言，讓人聽得懂、記得住、而且傳出去。

譬如傳真過去在北投賣退休宅，一句「餘生很貴，不要浪費」，就打動許多企業家，另如「天涯海角還是這裡好」、「過你喜歡的生活，喜歡你過的生活」、「過一天就讓自己愉快一天」、「這次抱定了」都讓傳真旗下代銷建案賣得比別人更快更好。

發生於12月10日晚間9時19分，規模6.7地震，全台有感且多處達4級，為今年最大規模地地震，由於台灣位處地震帶，民眾雖然對地震不陌生，但多年來災情、意外頻傳，因此民眾的危機感日增，在建築抗震品質的要求也越來越高，相對讓建商在抗震、耐震的建築工法上也更求精進。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，與漏水、海砂、輻射等瑕疵房屋相較，建物抗震與否，往往事到臨頭才見真章，一般而言，房屋結構可由建物登記權狀中得知，但除了登記權狀中可以略見端倪之外，對建物本身必須以肉眼觀察並輔以包括周邊環境的客觀條件，才能將風險降到最低。。

郎美囡表示，通常買房首重機能及環境，但處於多地震的地區，建築結構的安全性也相當重要，建議購屋時可參考以下幾點：

1. 建商或營造商是否有信譽
2. 若購買的標的物是山坡地、水岸或海濱住宅，可注意地層、施工及防護措施（如排水、道路）是否完整。
3. 家中裝潢採固定式，較無傾倒顧慮。
4. 採用安全係數高的水電、瓦斯設備。

此外，若購買產品為夾層屋，夾層部份應避免承載過重，容易倒塌的產品，建議購屋看建築執照、技師簽證、耐震標章等，都是更有保障。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，面對隨時可能發生的地震，可先將家中高處危險尖銳的物品、玻璃製品移開，以免地震時造成人員的傷亡，其次，事先將現金、飲用水、乾糧、保暖衣物、手電筒、電池、家中老年人病人的藥品準備好，災害不幸發生時，便於維持起生活所需，此外，家中的電器開關、瓦斯等設備要特別的留意，以免地震發生時造成更大的災害。

來源：理財周刊 記者顏瓊真

https://ctee.com.tw/news/real-estate/386168.html

央行突襲祭出「不動產信用管制措施」周一宣布、周二上路，引起一片譁然，也遭到市場抨擊，說政策來得太突然，讓人沒有喘息的機會。高雄房仲界陸續傳出，央行自7日發布打炒房後，有代書替客戶在8、9日向申貸中的銀行詢問，尚未核貸的案件可能過不了關，簽約內容也得調整，其中包含以法人、自然人名義購屋，甚至有「一次買2間，總共要生出4成的差額，頭都暈了」，將面臨斷頭、違約風險。專家說，雖然央行日前宣布在12月7日之前(含)已申請之貸款案件，可按原核貸條件辦理，但是從買賣簽約到正式寫申請書，需要至少兩週的時間，因此有買賣雙方原本議定的合約內容被迫修改，很有可能造成民事買賣糾紛。也有專家建議，民眾購屋應在合約中附註如「若貸款成數不足交易總價的幾成，將無條件解約」，避免因核貸成數不如預期，資金不足而違約。

央行突襲祭出「不動產信用管制措施」昨天上路，引發譁然，也遭到市場抨擊，說政策來得太突然，讓人沒有喘息的機會。圖為央行總裁楊金龍。資料照

圖片來源 : 蘋果新聞網

近日央行緊急召開記者會，大幅限縮不動產抵押業務，隨即上路生效，陸續引發民怨。高雄房仲界傳出，不少客戶陸續反映已簽約的正在申貸中案件，立刻受到衝擊，突然要增加2成自備款，恐面臨斷頭、違約風險。

高雄民眾反映，最近以法人名義購買2間資產總價共1千多萬，合約簽訂分別貸款7~8成，正在申貸中，但政策一出，在8日當天請代書向銀行詢問，得知法人置產第一間最高核貸僅6成、第二間最高核貸只有5成，資金預算不夠，「總共要生出4成的差額，可能違約，已付價金要被沒收。」現正尋求解套方式。

有高雄民眾以自然人名義準備購買第三間房出租，總價約800萬，但現在央行一出手，他坦言「頭都暈了」，簽約後這兩天請代書詢問銀行，本來預計申貸8成，但因手頭前兩間房都還有房貸，現在第三間限縮至6成，銀行告知最好能生出160萬現金，不過幸好合約上有壓條款，若未達到貸款成數可以解約。

央行4招打炒房。資料照

圖片來源 : 蘋果新聞網

住商不動產亞洲新灣區加盟店店長江炳賞表示，這政策是好的，雖然央行日前宣布在12月7日之前(含)已申請之貸款案件，可按原核貸條件辦理，但是從買賣簽約到正式寫申請書，需要至少兩週的時間，目前正在辦理手續的買方也可能遇到斷頭或違約，或是購買預售屋，已進入對保期間的民眾也會遇到類似狀況。他說，這將使買賣雙方原本議定的合約內容直接被迫修改，很有可能造成民事買賣糾紛，成為困擾。

住商不動產中華青海加盟店店東李家豪表示，這波政府打炒房政策，主要針對投資客以公司名義避稅、槓桿借貸賺錢，還有建設公司利用高貸款低利率來養地、囤地、囤房、餘屋等。但對於首購、換屋族沒有影響，除非換屋族名下已有二間房貸，準備要買第三間，才會受限。李家豪說，政府的目的是希望控制房價不要像這一年來漲勢驚人，用政策來減緩漲價的速度，避免造成民怨。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡建議，民眾購屋若貸款需求較高，應在合約中附註如「若貸款成數不足交易總價的幾成，將無條件解約」，避免因核貸成數不如預期，導致資金不足又要付違約金。她還提醒，應寫「交易總價」，而非「銀行估價」，因為「銀行估價」通常只有交易總價的9成。（林佩萱／高雄報導）

央行突襲房市唉聲遍野　缺2成現金包租公頭暈 ｜ 蘋果新聞網 ｜ 蘋果日報 (appledaily.com)

昨晚9時19分發生規模6.7地震，劇烈的搖晃，嚇著不少人。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，過往經驗，發生規模較大地震後，房市多會出現四種地震症候群，一些產品會明顯升溫，但也有一些交易會因此延遲停頓。

第一種症候群，原本有換屋規劃的買方，在經過強震後通常會提升購屋意願，尤其原有房屋老舊、屋齡高的買方，開始思考房屋的結構性安全，並縮短考慮期間。

第二，本來已選定老屋或老公寓的購屋人，在地震之後，常會改變念頭，本已談的差不多的，準備交易的，可能延後，甚至取消，老屋、老公寓交易量在短時間會受影響。

第三，住在老房子，但猶豫不決是否加入都更行列的屋主，在地震之後，會提升危老重建的意願，這段時間對建商整合來說，容易許多，而在數月之後，往往都更推案也會明顯增加。

第四，接下來這段時間，標榜抗震宅的建案，或是成屋社區，都會比較好賣，但價格往往也會提升。

郎美囡表示，基本上，未來一段時間，大家買房會更注意建築物的安全性，至於如何選擇安全房子，除了選購有耐震標章的住宅，購買有信譽的建商或營造商產品也相對有保障。

另外，若購買的標的物是山坡地、水岸或海濱住宅，可注意地層、施工及防護措施，如排水、道路是否完整，室內也則應注意裝潢是否採固定式，是否做用安全係數的水電、瓦斯設備。

 政府「打炒房」玩真的！中央銀行突然對火熱的房地產市場宣布最新的選擇性信用管制，包括公司法人、購地貸款、餘屋貸款、個人第三戶的不動產貸款都將限縮，主要原因是中央銀行考量全球的經濟不確定性仍高，希望銀行業者不要把太多的資金放貸在不動產市場上面，對於首購族、換屋族的申請房屋貸款則是不受限制。不過，由於這次中央銀行對房地產業祭岀的選擇性信用管制措施，是睽違10年之後的再次管制，對於現今的房地產市場將產生不小變化，購屋民眾應該要有所認知、提早因應，才能從中得利。


▲中央銀行祭出4項不動產信用管制措施，唯首購族、換屋族不受限制。圖為中央銀行大樓。

餘屋限貸令首次岀現
  各界對於這次中央銀行祭岀的4大項不動產信用管制措施，大多抱持「力道夠大」、「打到痛處」等看法，主要原因是有效地限制了投資者、建商借錢來炒房、囤房、囤地的行為。其中令各界最意外、也被認為對購屋族很有幫助的措施是「餘屋貸款」－建商以餘屋向金融機構貸款，最多只能申貸到5成的額度。


▲餘屋限貸令一出，建商降價出清餘屋的意願將大幅增加。

新成屋降價有望
  因為如此一來，就能逼使建商別想趁著房市行情好，一手向銀行借錢、一直推岀新建案，另一手卻又刻意拉高餘屋價格慢慢賣，導致受苦的民眾一直買不起房子，而是變成建商願意把餘屋快速促銷（可能降價），以免借不到足夠的錢，導致營運資金不足，所以近期有居住需求、想買新成屋建案的民眾，不妨多看、多比較，應該可以等到降價促銷的新成屋建案。而這項限制餘屋貸款成數的方案，更是中央銀行首次祭岀的不動產信用管制措施。


▲近期新成屋供給量大的區域可望出現價跌量增的趨勢。

預售供給量減少
  本次另一個和建商有關的信用管制措施則是「購地貸款」－建商以餘屋向金融機構貸款，最多只能申貸到65％的額度，保留10％做為動工款（需檢附具體興建計畫），可以貸款的金額明顯減少，將使得建商不再大肆買地、搶地，預售屋建案的供給量也可望減少（財務能力比較強的建商則會改為「先建後售」），但是對於長期的房市發展其實是有所幫助的。


▲購地貸款成數減少、缺工問題難解，使得部分建商開始縮減預售屋的推案量。

投機氛圍漸緩
  至於這次能抑制「炒房」現象的兩個信用管制措施：一個是公司、法人第1戶房貸限制6成、第2戶以上限貸5成，均無寬限期；另一個是自然人第3戶以上限貸6成，無寬限期；高價住宅維持限貸6成、無寬限期的規定，預計將使得近期房市的投機氛圍稍為緩和，真正購屋要自住的首購族和換屋族不必擔心房價一直被炒作而買不起房子，用心看好每個建案、好好向建商議價，必定能找到物美價廉的房子。

我們想讓你知道的是：

一、台灣央行打房是真是假，房市熱絡景氣難道曇花一現？

2020/12/07台灣央行突然召開臨時常務理事會決議，宣布調整不動產貸款針對性審慎措施，修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，修正原因與內容如下：

1. 台灣央行為何修正房貸規定？

• 由於新冠肺炎疫情致全球經濟衰退，使主要經濟體央行實施超寬鬆貨幣政策，一方面，產生資金外溢效應，海外熱錢湧入台灣，年初以來台幣大幅升值快6%；另一方面，迫使台灣央行也只能保持寬鬆貨幣政策立場，市場資金動能充沛下，若銀行過度集中不動產授信，將影響信用資源配置，不利生產事業實質投資。

• 最新銀行消費者購置住宅貸款及建築貸款成長持續走高，10月銀行不動產貸款占總貸款比重為35.9%，接近歷史高點37.9%。

• 自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增，部分案件出現貸款成數偏高、貸款利率偏低，以及寬限期過長等現象，且購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房，餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆等現象。

 

 

2. 央行本次祭出四大房貸限制措施，後續做滾動式檢討：

• 新增全國公司法人購置住宅貸款限制：第 1 戶貸款最高貸款成數為6成；第2戶（含）以上貸款，最高貸款成數為5成，均無寬限期。

• 新增全國自然人第3戶（含）以上購置住宅貸款限制：最高貸款成數為6成，無寬限期。

• 新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制：應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為6.5成，並保留其中1成等待工興建後始得撥貸。

• 新增餘屋貸款限制：最高貸款成數為5成。

央行聲明稿強調本次針對性審慎措施，僅規範高風險貸款戶（建商與投資客），並不影響首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件。

MM研究員：本次央行措施以第三戶以上住宅貸款為主，避免打到首購、換屋族。同時，嚴打用「公司法人」名義申請住宅貸款，防止投資客藉成立私人公司炒房，規避房地合一稅。首次限縮「餘屋貸款」的成數，希望限縮大量推案建商的資金。

 

二、以古鑑今，上次台灣政府如何壓抑房市景氣過熱？

回顧十年前的房市榮景，2008年全球金融風暴後，全球進入低利率、量化寬鬆時代，海外資金大量湧入台灣，產生銀行放款有過度集中現象、推升台灣特定地區房價飆漲，2010 Q2與 2009 Q1比較，信義房價指數（中古屋）、國泰房地產價格指數（新成屋）分別上漲25%、17.1%，另台灣政府開始實施一系列的打房政策，包含：

• 央行本次重啟的選擇性信用管制，2010年與本次主要差異在於：分四次實施、針對公司法人戶與自然人2戶以上、沒有餘屋貸款限制。

• 央行2010年啟動升息循環，調升重貼現率1.25%上升至1.88%。

• 政府稅制開徵奢侈稅、囤房稅、房地產合一稅，實施實價登錄、揭露、不動產交易三大項詳細資訊。

2010年台灣政府實施的一系列打房政策，由央行限制房貸槓桿成數與調升最重要的基本面利率（借貸成本），疊加各部會合作逐步推行奢侈稅、囤屋稅、實價登錄與房地產合一稅，導致房貸利率確實走升，成功壓抑住消費者購置住宅貸款、建商建築貸款高成長，房屋移轉交易棟數量逐漸下降，但也僅讓房價成長由高成長轉為溫和成長，直到2015年美國升息引發新興市場風暴，使台灣經濟出現連三季衰退，房市景氣才進入衰退、房價大幅下跌。

 

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〔記者陳梅英／台北報導〕中央銀行無預警祭出「楊四條」打炒房，某公股銀行高層坦言，雖已有預期、但仍讓大家措手不及，央行此次下手「力道不輕」，尤其對建商而言，土地貸款成數直接從七、八成砍到五成五（一成要動工才能撥用），小型建商衝擊不小；另近期因台商回台投資帶動工業區土地飆漲甚於一般住宅，研判央行若有下一波打炒房，恐將會鎖定工業區及廠辦。

公股銀行高層分析，這波房市上漲主要有三大原因，一是台商擴大台灣投資，包括友達、群創及台積電等大廠擴大在台投資，產業聚落效應發酵；連帶效應是台幹回台，高峰時台商在中國有將近一六○萬人，美中貿易戰加上疫情衝擊，推估回來三分之一，其中約五分之一有買房、購車需求，嗅覺敏感建商趁勢大量購地，造成土地漲幅高於房屋。

另外，剛性需求遞延買盤進場，年輕人成家立業，看到房價一直漲，「此時不買何時才買」，紛紛跳進來；再來就是資金寬鬆、利率低檔，以前房貸利率都是兩位數起跳，現在最低一．三五％，低利率創造有效需求，造就這一波房市熱絡。

遏止囤地 央行還有撒手鐧

某國銀主管認為，因公司法人、自然人多戶及餘屋貸款量本來就不大，打擊最重的應是建商購地貸款；但是央行最終撒手鐧還沒使出來，現在只限縮購地貸款成數，大型建商「銀彈」充足影響不大，但若限縮到沒有建照土融不准做，將真正打中建商「囤地」要害。

因公股銀行房貸業務上多已逼近銀行法第七十二條之二的上限。某公股銀行主管認為，「楊四條」將對民營銀行影響較大，過去民營銀行拉高成數、降低利率搶房貸情況將因此受到壓抑；他說，央行出手後，接下來就看金管會「金檢」出動，之前因房市買氣熱，建商不願讓利，打炒房後民眾將出現「預期心理」而觀望，房價有可能扭轉向下。

央行打炒房 下波恐鎖定工業區、廠辦 - 自由財經 (ltn.com.tw)