不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

主計總處統計，國內平均每戶居住坪45坪，平均每人居住坪數14.67坪，創下調查以來新高，顯示國人居住品質逐年提升之外，也可看出社會結構轉變，一人戶比重逐年提升，使得每人居住面積逐年上升。

主計總處官員表示，從長期趨勢看，每戶居住坪數呈現上升趨勢，以1988年來說，平均每戶居住坪數僅32坪，現在已經增加到45坪，30年來每戶居住空間增加四成。原因和國人所得增加，有能力負擔坪數較大房子，讓生活品質提升有關。

平均每人居住空間逐年上升，1988年平均每人居住空間7.48坪，現在每人居住空間增加到14.67坪，30年來每人可享居住空間，呈現倍數成長。

 

主計總處官員表示，社會型態轉變，年輕人赴外地工作，自組小家庭越來越多，老家僅剩下老人家在住，每戶戶內人口減少，每人分享使用面積變大。以平均每戶人數來說，1970年代超過5人，現在每戶只剩下3.07人。房子變大，裡面住的人變少，每人能居住面積自然變大 。

人口老化，不婚晚婚者增加，一人戶和兩人戶的迷你家庭變多，根據主計總處調查，戶內人口僅一人的一人戶比率，1970年代不到4%，現在12％，兩人戶更是居冠，比率達28.65%，也就是每四戶家庭中，至少有一戶家庭裡面只有兩個人。

主計總處官員表示，一人戶是有居住事實，戶內成員僅一人，可能是獨居老人，也可能是單身者 ，資料調查以實地訪查推估，非戶籍資料，不包含為了學區等考量，戶口名簿上僅有一名未成年小孩的家庭。

相較全國平均每戶住宅面積成長速度，雙北居住面積增加速度慢許多，主計總處統計，國內自有住宅比率為84.8%，房價較高的台北市，自有住宅比率偏低，平均每戶建坪全台最小，新北市每戶建坪是倒數第二名。

主計總處官員表示，自有住宅是指住宅為戶內經常居住成員所擁有，都會地區房價較高，外來人口多，租屋者多，住宅自有率相對較低，以過往調查結果發現，六都當中房價較高的台北市和台中市，自有住宅比率低於全國平均。

自有住宅比率最高的是苗栗縣和金門縣，尤其苗栗縣近20年來調查，住宅自有率幾乎都超過九成以上。

都會區因為房價高，住家面積也比較小，台北市平均每戶建坪31.75坪，全國最小，其次是新北市32.50坪，使得雙北的居民每人居住坪數僅10坪多一點點。

平均每人享有居住空間最大的是南投縣，主因是南投縣平均每戶建坪高達58坪 ，戶內人數僅2.94人。真正最大居住空間在金門，金門人平均每人居住坪數超過20坪，擁有的生活空間是雙北居民的兩倍。

 

商仲業調查指出，台灣旅館市場每年新增超過一萬間房間，客源不增反減，正面臨市場修正，不過，度假型飯店以及中低價位國際酒店品牌仍有發展空間。

高力國際發布最新飯店調查指出，來台觀光旅客雖連續三年突破千萬人次，但由於新增房間數過多，商務客逐年減少、國人出國人次逐年攀高，排擠國內旅遊住宿，以及近年興起的網路訂房網站、民眾熱衷露營等因素，台灣旅館正進入修正期。

高力國際指出，自2014年以後，台灣旅館市場每年新增超過1萬間房間，截至去年全國觀光旅館房間數近3萬間、一般旅館約17萬間，民宿達3.4萬間。房間數快速增加，衝擊每日平均房價，並導致住房率下降，進而增加經營困難度。

以台北市觀光旅館市場來說，2017年平均每日房價為4384 元、住房率為73%，平均每間可帶來的收入約3,209 元。

以每間房面積約13坪（含公設面積）來算，旅館業者若要在台北市承租A級或頂級大樓經營觀光旅館，必須將每間房可帶來的收入提高至4,500元以上，才可將租金成本占客房收入比率壓低到二成以下。

另據統計，國內觀光旅館住宿者，高達45%是國人。

但國人近年偏愛到國外旅遊，自2015年起出國人次每年都增加百萬以上，去年國人出國旅遊人次相較國內旅遊人次差距已達491萬人次。去國外玩，當然會減少住宿國內飯店。

以商務目的來台的旅客人次也出現減少，2007年高峰期時約有106萬人次，2017年卻僅有83萬人次。再加上近年許多住宅透過Airbnb與線上訂房網站招攬旅客，以及國人著迷於露營旅遊的戶外活動，使旅館業面臨另類競爭。

高力國際表示，台灣旅館市場面臨修正，但仍有投資機會，2017年台灣觀光飯店每間房帶來收入前十名中，有七家屬於度假型飯店，且大部分的客源來自國內，顯示度假型飯店仍然發展空間。

另一是中低價位的國際旅館品牌，主要是該類型的國際旅館品牌在台灣的市佔率尚低，而且相較高檔飯投資成本相對負擔較輕，目前已有多家日系飯店業者計畫開設此一定位的旅館。

 

實價資料顯示，危老條例政策正在快速發酵，老舊建築近期交易增多，行情也高；不少建商也認為危老條例是較可行的路，積極進行。

長虹建設就是一例，近日旗下都更案「忠孝詠吉」公開，董事長李文造表示，個案整合16年才成功，實在漫長。他說，都更整合困難度太高，作業程序也煩瑣，以目前相關法令來看，「危老條例看來才是長虹要走的路」。

李文造認為，危老條例雖然要百分之百同意，但是後續作業速度快，同意戶了解只要大家都同意很快就能動工，就會給不同意戶壓力，對建商而言，反而可以加快整合。

 

內政部去年年中公布危老條例，只要危老住宅住戶全數同意重建，除了加速流程，並給予獎勵。初期業者多持觀望，認為要做到百分之百同意非常不容易，但隨成功案例不斷增加，建商意願大增，老舊建築交易也明顯增多。

實價資料，台北市萬華區雙園段有一塊319坪土地成交5.4億元，單坪土地價格170萬元，備註欄即註明適用危老獎勵；另外北市衡陽路一棟老舊透天店面，日前以4.85億元售出，土地單價將近760萬元，買方也是著眼於危老都更。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，危老條例雖然要所有權人百分之百同意，但很容易就可爭取到至少24%的容積獎勵，若是基地規模稍微大一些，甚至可以拿到40%獎勵上限，可以說是當前最優惠的方案。

曾敬德表示，寬鬆容積獎勵，也會反應到地價上，一些原本評估不符合開發效益的整合案，因為多了危老的容積獎勵而重現生機，不過還是土地持分大、產權單純的個案較容易成功，評估三樓以下的老舊建築才較有開發效益。

 

住商機構統計今年8月全體系交易量，和今年7月相比，全台量縮7%。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，房市進入下半年後熄火，除了選舉、年改負面變因持續發酵，民俗月加上豪雨不斷，也讓買氣萎縮。

各區域表現上，北市月減26%最多，桃園、台中、高雄都減少約一成，新北小增5%，台南月增15%。

若和去年8月比較，今年較去年同期略強，交易量小增6%。

徐佳馨分析，今年上半年買方感受價格修正逐漸打底，購屋意願明顯增加，因此前幾個月都有不錯成績，不過因為話題減少，加上建案降價風趨緩，買方態度轉趨保守。雖然相較去年仍成長，但增幅一路縮小，下半年房市亮起警訊。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，除了零星因為資金需求、或取得成本低的物件可以有大幅讓利空間外，議價空間已達到極限，買方雖然期待價格修正，但是事與願違，市場雖無利多，但賣方也無壓力，民俗月買氣不旺，若要期待交易量再起，可能得等到第4季。

 

台灣人口快速老化，根據行政院主計處統計，截至今年7月，全台65歲以上老年人口已超過330萬人，佔總人口14%以上，邁入高齡社會。而65歲以上老人獨居的比例已由民國98年的9.2%，上升至民國102年的11.1%，相當於有高達30萬的獨居老人，伊甸基金會為讓長者有更多元的服務選擇，積極推行「附負擔捐贈以房養老」方案。

伊甸基金會社會事業處處長王昭恕說，隨著長輩年齡的增長，所需的服務有所不同，伊甸除了提供居家照顧、輔具支持、日間照顧等服務，「附負擔捐贈以房養老」為一項長輩們將房屋贈與伊甸，由伊甸承擔長輩的照顧工作，使長輩能安心的獲得長期照顧系統的支持，提供有房產但無現金的長輩另一個安養選項。民國93至102年間，時年72歲的郭玉田先生即委託伊甸基金會開啟此一創新模式服務，採捐贈房舍兼顧安養的方式與伊甸合作，預先安頓自己的晚年生活，並透過社福團體將愛心擴及更多弱勢朋友。

目前申請中的68歲黃阿姨，在台北工作近40年，目前獨自居住在87年時購入位在松江路上的大樓套房中。談起當初如何接觸以房養老資訊，黃阿姨說，幾年前到區公所辦事，因緣際會看到政府在推行以房養老試辦計畫，但當時年紀不符資格，直到滿65歲時電話詢問，試辦名額卻已額滿。後在北市府的介紹下，得知伊甸亦有興辦以房養老，便與單位聯繫，評估後開始申請作業。長期擔任志工、喜歡閱讀、接觸多樣課程的黃阿姨進一步說，雖自己獨自一人居住，生活中仍有許多好友相伴，只是隨著年紀漸大，老後需要有人可以照應，對獨立、不喜歡依賴別人的自己來說，這樣的以房養老模式不僅能讓晚年生活有保障，也能讓房產有最大使用效益。

目前辦理的「以房養老」方案主要分為3類，第一類是以銀行為主體的「逆向抵押貸款方案」，第二類則是以壽險業者為主體的「售後租回年金方案」，第三類則是社福機構為主體的「社會照護服務方案」。政大地政系教授張金鶚說明，台灣房屋自有率高，推行老年人選擇「在宅老化」的「以房養老」方式，能維持原有的生活品質，也能帶動銀行、壽險以及社福機構等更多服務機會。張金鶚表示，公益型的以房養老，能在身故時把資產做有效的分配，把房屋捐贈給社福團體回饋社會，而社福團體亦能利用此房產作為據點，繼續推動公益，讓社會受惠，利人利己的養老方式，也是未來自己期待採行的方式。

伊甸基金會表示，因傳統價值觀念、信任關係及稅法上的彈性，相隔十四年，今年才有第二例成案，可見推行此一方案上實為困難重重。對伊甸來說，以房養老應是「養老」大於「以房」，不同於銀行著重在金錢及借貸，公益型以房養老可思索其房產價值的最有效應用，其所謂效益應不在於利潤的極大化，而是「幸福的最大值」，老後安心的照顧陪伴服務，才是伊甸以房養老方案的重點之處，除了向銀行抵押房子貸款的逆向房貸方式外，伊甸的附負擔捐贈特別適合單身或無子女遺產糾葛困擾的銀髮族，伊甸未來將從北市開始，陸續舉辦多場說明會，歡迎有興趣的民眾來電洽詢：02-2230-6670分機3304。

 

 

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】依據國發會「中華民國人口推估(2018至2065年)」報告，我國人口長期變動趨勢與前次推估差異不大，惟因2016、2017年總生育率分別降至1.17及1.13人，低於前次假設水準，本次推估在生育率達1.2人之假設情境下(中推估)，我國總人口將於2021年達最高峰2,361萬人，較前次推估提前3年及減少13萬人；若總生育率能反轉回升，在2030年達成1.4人之政策目標，並於2040年升至1.5人水準(高推估)，則人口成長將可持續至2027年，最高峰達2,372萬人。在低、中、高推估三種不同假設情境下，2065年總人口數將降為1,601萬至1,880萬人之間，與2018年相比，約減少2至3成。
 
在人口年齡結構變動方面，我國未來仍維持高齡少子化趨勢，15-64歲青壯年人口(又稱工作年齡人口)自2015年達最高峰後開始下降，目前占比仍大於66.7％，尚處人口紅利階段，惟根據中推估結果，預估此人口紅利將於2027年消失，且與今(2018)年相比，2030年工作年齡人口將降至1,515萬人，減幅約1成；至2065年則減少為862萬人(減49.6％)。在0-14歲幼年人口部分，受育齡婦女人數減少及年齡偏高齡化影響，未來幼年人口數將持續下降，預估2030年將減少至268萬人(減12.1％)，至2065年將減少至159萬人(減48.0％)。

在高齡化趨勢方面，我國於1993年成為高齡化社會，並於2018年進入高齡社會，預估8年後(2026年)，我國老年人口占比將超過20％，成為超高齡社會的一員，高齡化速度較歐、美、日等國為快。預估2030年老年人口將增至559萬人(增63.1％)，2065年再增至715萬人(增108.4％)，占總人口比重達41.2％。
 
面對人口即將減少及高齡少子化之結構變遷，相關部會陸續規劃推動相關政策，包括：
 
(一)行政院於本年7月核定「我國少子女化對策計畫(2018-2022年)」，致力擴展平價教保服務，並對未接受服務之家庭提供育兒津貼，減輕年輕夫妻養育負擔，提升國人生育養育意願。
 
(二)為提高勞動生產力並因應未來產業發展所需，為因應新經濟數位時代來臨，政府刻正AI行動計畫，促使人力資源有效運用。
 
(三)為充裕我國產業發展所需人力，政府積極推動「外國專業人才延攬及僱用法」，並刻正預告「新經濟移民法(草案)」等，期能協助我國產業及人力資本升級，並希望長期能改善我國人口結構。
 
(四)在面對高齡社會之際，營造友善高齡社會刻不容緩，我國於2017年1月起實施長照十年計畫2.0，以因應高齡化社會的長照問題。另勞動部亦刻正推動之「中高齡者及高齡者就業法(草案)」，即針對中高齡者及高齡者在就業方面提供積極協助。

在本次委員會議中，各委員就我國未來人口結構變遷議題進行充分討論。國發會主任委員陳美伶指出，為解決台灣少子女化的問題，賴清德院長於2017年上任後，立刻啟動召開「育人攬才及移民政策專案會議」，行政院更2018年在地方創生政策中，訂定將總生育率在2022年提升至1.25人，2030年提升至1.4人，並以總人口不低於2,000萬人作為施政目標。
 
陳主任委員並強調，本報告可做為政府政策規劃之依據，針對可預見之人口結構變遷，政府應及早準備，預為因應，現階段除強化推動的少子女化對策外，為了因應數位經濟的來臨，我們也應從小扎根加強相關技能的培訓，使人力資源做有效的配置及運用。同時，為了減輕少子女化帶來的壓力，提升我國競爭力，營造友善移民環境也將政府施政的重要方向。本次會議的討論只是個開端，未來期許各部會都主動積極推動相關政策，以期達到院長揭示的「生生不息」、「均衡台灣」施政願景。
 
有關「中華民國人口推估(2018至2065年)」報告，可至本會網站下載，網址如下：國家發展委員會首頁(http://www.ndc.gov.tw)/主要業務/人力資源發展/人口與人力推估/中華民國人口推估(2018至2065年)。

2018/08/30 11:36文/記者葉思含

年改上路後，年金改革後，部分長輩的腦筋動得快，賣掉沒有電梯的老公寓，趁著房價低檔入手郊區、重劃區新房，而這種「賣大買小」活化手中的不動產資產的方式，屋主手邊還剩餘近千萬元現金，足以彌補年金缺少的額度，換屋不再是以大換小，「以大換小」也成趨勢之一。

今年房市終於盼到遞延了好幾年的買氣，從7月六都買賣移轉棟數1.97萬棟近2萬棟，分別年增15%、月增5%，交易狀況優於去年同期。

房地產業者表示，就目前市況而言，算是相對好的購屋時機，畢竟市場上新的建案不少，買家可貨比三家之後，不難找出性價比適宜的房產。

不過最近房產交易市場上出現一個現象，自年金改革上路以來，就是「熟齡」買家詢問度越來越多。台開表示，主要原因是因軍公教族群年金變少，有些熟齡買家開始考慮在非市區換屋置產，因此賣大買小，開始活化手中的不動產資產。

以出脫市區的舊公寓，以每坪60萬元計算，40坪房子可賣得2,400萬元，若在台北市郊區或是新北市重劃區購買約20餘坪到30坪的小型新房，每坪不到50萬元，空間足夠老夫妻兩人居住，而且手邊還剩餘近千萬元現金，足以彌補年金缺少的額度，安享晚年。

另外一個現象是，軍公教人員住的老房子多半沒有貸款，就算有貸款也剩不多，以前他們不見得願意賣舊公寓、買重劃區新房；不過，最近有一些地上權的房子出清，有買家來自軍公教人員，他們賣掉舊公寓轉買地上權房子，這種現象值得深入研究。

台開表示，「資產活化是很重要的觀念」，就像軍公教人員出售手中的舊公寓，換到郊區、重劃區或其它縣市品質好又安全的新房子，剩下的錢再配上退休金等，應足以讓老夫妻安享晚年，若是晚輩行有餘力孝敬父母，那更是不用擔心年金改革的問題。

「老夫妻活化手上資產後，只要手邊的錢還夠買得起小房自住時，就是進場買房的好時機。」台開表示，也有人以健康因素作為考量，考慮到花蓮台東空氣好的地方置產換房退休，因花蓮PM2.5去年平均值最低，是全台灣之冠。因此，買房從選地段、挑品質、找生活機能，到手邊期能多點退休現金、選空氣、顧健康、找養生環境，這都是資產活化的趨勢。

房市進入低檔盤整期，但根據行政院不動產資訊平台統計數據，六都近十年房價仍呈現上揚態勢，以台中市成長85.6%最多。學者對此分析，央行長期實施「低利率」政策，是支撐房價的重要因素，賣方資金壓力不大，得以繼續硬撐。

根據統計，六都這10年平均購屋總價，台中市成長85.6%最多，購屋總價從約570萬元增加至1057萬元；其次是新北市83.1%與台北市成長70.1%，桃園市也漲近6成；另南部二都高雄以及台南，10年房價也分別成長36~49.8%。

《好房網》報導，台經院副研究員劉佩真表示，低利率是六都房價得以支撐的最主要因素，賣方沒有太大資金壓力，甚至可以獲利，這是他們在價格上有所堅持的關鍵。

觀察央行利率走勢，重貼現率已「連8凍」來到1.375%，又是史上新低。劉佩真指出，今年美國確定會升息4次，台灣可能會跟進升息，只是她推估，就算升息，幅度也是有限。

天時地利不動產總經理張欣民則表示，今年房市最大隻黑天鵝就是「利率走勢」，一旦升息，可能為房市走向增添變數，尤其使用還款寬限期、低自備款、多屋貸款者屋主，恐怕會備受衝擊。

(中時電子報)

 

內政部次長花敬群，上周帶領不動產租賃業者前往日本考察包租代管市場，據悉，拜訪的三大日商中，以宅都、APAMAN對揮軍台灣市場最積極，已做好前期準備。

國內業者對於包租代管市場也審慎樂觀，預計一年後市場即可發展成熟。

據業者粗估，目前全台租賃住宅需求人數約285萬人，預期未來五年可委託租賃住宅服務業可達45萬戶，若以全台共約300萬出租戶看，加上國人「以租代買」觀念漸起，長期可望有約150萬戶包租代管的市場潛力，這也是日商搶進台灣市場的主因。

 

內政部表示，此次考察由政務次長花敬群、地政司長王靚琇等率團，共14家國內業者隨行，包括仲介業、物業管理、服務業等，在日本當地共參訪宅都、東急、APAMAN等三家大型租賃企業，也拜訪當地公會，深入了解產業現況。

據了解，此次赴日參訪三大日商，皆已陸續來台與本地業者接觸，尤其又以宅都、APAMAN對於台灣市場興趣最濃厚，也最有機會進軍台灣市場。而東急目前態度則相對謹慎，正在多方評估。

宅都是日本關西地區最大的租賃業者，近日已在經濟部商業司公司登記初核通過，未來完成公司登記、營業許可後，可望正式進軍台灣；而APAMAN在日本有1115家加盟店數，管理屋數達176萬件，與台灣在地的21世紀不動產也早已建立合作關係，要深入台灣市場並不難。雖兩家日商已表達濃厚興趣，不過，對於與在地業者合作模式，或是僅技術輸出，目前正在綜合考量，尚未定案。

至於被形容為「百貨公司」的東急，業務包山包海，主業從事鐵道建設，租賃事業僅是其中一項，除包租代管也自建自售，管理物件約74萬戶。

也由於家大業大，行事作風較為謹慎，雖已投石問路，但對於台灣市場仍在審慎評估。

地政司長王靚琇表示，此次赴日考察「很成功」，包租代管在當地發展已相當成熟，採「一條龍」方式，不僅是物業管理，已進化為「資產規劃」。

王靚琇說，皆會為房東妥善評估，未來都將成為台灣推動包租代管的典範。

高房價讓總價較低的小宅，受到消費者的喜愛，但信義房屋統計近年實價登錄資料發現，雙北市的小宅成交佔比，近年卻不增反減，2013年台北市的一房與兩房產品，成交佔比約40.7%，超過三房的38.9%；不過2017年一房與兩房的佔比下滑至35%，反而是三房產品穩定攀升到41.6%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去景氣好時，投資需求旺盛，新案以小坪數產品銷售速度最快，而統計發現近年小宅的成交比例出現下滑狀況，可能與當前房市自住當道，投資需求不振有關係，自住客若經濟狀況許可，還是偏好標準三房產品，其次則是選擇兩房。

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實價揭露資料可以發現，三房格局的房屋，在雙北市房市成交佔比正逐年拉高。（圖／信義房屋提供）

根據統計，台北市的小宅（一房與兩房）2013年成交佔比達40.7%，一房產品的成交佔比甚至高於兩房，但統計2017年則可發現，一房的佔比逐年下滑，兩房佔比則相對穩定，不過三房佔比則攀升至2017年的41.6%，曾敬德表示，整體三房的交易量可能成長不多，但相對小宅的交易量縮減，反而造成三房的市場成交佔比緩步攀升。

不過以台北市的房價水準，要購買三房的標準品負擔並不輕，為了降低購屋負擔，部分購屋人因而轉進購買北市的三房「國宅」產品，其中最熱門的社區包括內湖的基河國宅、南港國宅（南港花園社區）與內湖的東湖國宅，總價新台幣1500～2000萬元有機會入手三房加上一個抽籤車位。

至於新北市也是呈現一房產品佔比下；兩房產品則表現相對穩定，成交佔比維持在21%～22%之間；三房產品則是攀升至48.6%的近年新高，顯見三房產品在自住當道的年代，還是自住型買方的購屋優選。