不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

▲即便屋況有問題也不能不繳貸款。（示意圖／記者許凱彰攝）

記者黃可昀／綜合報導

驗屋時發現屋況出問題，可以向銀行先申請暫停撥款，藉此逼建商趕快修好嗎？一名女子最近買了間新屋，還有8成房貸與10萬交屋款待繳，「最近因驗屋缺失尚未修復，我請銀行暫停撥款了」，代銷卻著急打來說「房子都過戶了」，不可以沒如期付款。

原PO在臉書社團「買房知識家（Q你的A）」表示，她並非不想繳貸款，而是他希望建商把工程缺失修復完畢後，再繼續撥款繳房貸，代銷卻說「沒人這樣擋著不繳銀貸，房子都過戶了！」她個人的想法是，花了破千萬買一間新房子，驗屋時卻抓到有疏失，這部分應該要由建商負責修到好，她暫停撥款也是想保障個人權益，怕建商擺爛不維修，所以想等到修好再繼續繳款。

▲能拒付的只有那10萬交屋款。（示意圖／pixabay）

目前比較麻煩的是，當初建商還有要求她簽一張「與銀行貸款相同的本票」，確認銀行款項撥下來以後，建商才會把本票還她，「我知道這是建商要保障他自己的手段」，如今看起來是原PO處於弱勢，正煩惱該如何爭取自身權益。

據了解，驗屋和撥款是兩件事，原PO現在能拒付的只有10萬交屋款，房子已經過戶到名下就必須按時繳款。建議可以先寫一張存證信函註明房屋缺失，要求建商限期改善，以防建商到時候告原PO違約。

網友指出，「看看你的合約， 除非重大瑕疵， 你還是得撥款， 不然後面建商也會來硬的」、「印象中還是得撥款喔！否則建商可以告違約，若撥款僅扣押10萬交屋款呢」、「驗屋跟撥款是兩件事，不能以驗屋沒過（除重大瑕疵）理由擋款。」

記者林裕豐／台北報導

居家漏水問題多，不只自己家有漏水問題，也很常見到樓上鄰居家未做好防水處理導致樓下也跟著下大雨，該怎麼處理才能保障自己的權益呢？信義居家教你4步驟處理！

一、拍照記錄（照片需顯示日期），觀察滲漏水情形：

記得記錄滲水情況是持續滲漏，或只有特定時間滲漏，例如樓上用水時，持續滲漏代表有可能是管線破損，而特定時間漏水則可能是地面防水不良所導致。

二、確認有滲漏水情形後，即可向鄰居反應請鄰居處理：

請鄰居找防水廠商來評估，自己也可以另找一間廠商來確認滲漏原因。如檢測結果為公共管線滲漏，則須找管委會處理。

依據公寓大廈管理條例第10條「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」

樓下漏水原因，如可歸責於樓上住戶之住家管理使用之過失所致，由樓上住戶負擔修繕費用。但實務經驗，多由上下兩戶分攤費用為多。

三、反應後如鄰居不願意處理：

依據公寓大廈管理條例第6條第2款「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」

此項相鄰使用權，是加在其他區分所有權人之一項負擔，應限於「必要範圍內」，才能這樣做，不宜讓相鄰區分所有權人負過重之容忍義務。

所謂「必要範圍內」（或「必須」），指如果不進入相鄰區分所有權人之專有部分（樓上住家），就無法完成維護、修繕專有部分（樓下住家）或設置管線之情形。例如：樓上住家浴室馬桶漏水、地板之防水層損壞，造成樓下住家漏水，不從上層修繕就無法止漏。

可先請大樓管委會或是里長居中協調，如協調結果不順利，則需麻煩管委會寄發存證信函通知，然後報請主管機關（縣市政府工務局）處理。

四、 住戶欲請求法院判決准其進入修繕，應舉證之事項：

需傳訊水電技工（或直接在訴訟中請求鑑定單位鑑定），證明修繕方法、及進入樓上修繕之必要。

再證明住戶已委請管委會多次協調不成（或多次聲請調解委員會或公益團體調解，而不能達成協議），請求樓上住戶解決漏水問題，均未獲得處理。

住戶如能確實舉證，獲得勝訴判決之機會就高。但依據實務經驗，「透過行政程序需花費不少時間，最好還是以雙方溝通協調方式處理為宜」。

鄰里關係重要，自家權益也重要，漏水的問題有時候真的牽連廣大，「和氣溝通」是最好的解決辦法喔！

▲住戶掛寫有「違建加蓋、破壞結構、圖利自己、危害住戶」的紅布條。（圖／東森新聞）

記者陳俊宏／綜合報導

新北市新店一處老公寓最近掛上滿滿的抗議紅布條，成了街頭巷尾的討論話題！原來布條是樓下住戶掛的，他們指控頂樓明明是違建，屋主還要出租套房，影響到公共安全，現在雙方打官司徹底撕破臉。對此，頂樓住戶的委託人回應，都有照合法流程走，現在房子空著7個月都租不出去，他也很無奈。

《東森新聞》報導，這些紅布條是由2、3、4樓住戶聯合掛起，上頭寫說「違建加蓋、破壞結構、圖利自己、危害住戶」、「違建套房出租，破壞建築結構」、「損及住戶權利，全體住戶反對。」他們指控5、6樓屬於違建，現在還想拆成8間套房出租影響公安。

▼出租房內部曝光，內部牆壁漆上蘋果綠，還有未拆封的床墊。（圖／東森新聞）

跟著住戶直擊6樓套房，內部牆壁漆上蘋果綠，還有未拆封的床墊。據了解，5、6樓屋主2019年以1020萬元，入手頂樓含加蓋33坪的既存違建，5樓隔成5間套房、6樓隔成3間雅房出租，但光是水電問題，住戶之間已經撕破臉。

住戶說，看到頂樓屋主準備裝電箱，他們趕快找台電和警察解決，除了怕40年老房子用電量超載，影響建物安全，也擔心租給8戶人，會讓鄰近社區變得複雜，「陌生人一個一個進來。」

對此，5、6樓屋主的委託人林先生受訪回應，其實合法流程裡面，就有包含專業管理，所以他認為應該是安全的。新北工務局也說，頂樓確實有合法裝潢許可。只是樓下住戶無法接受，還告對方偽造文書，得由司法來釐清。

▲▼住戶指控5、6樓是違建。（圖／東森新聞）

關鍵字：房產雲﹑套房﹑違建

記者林裕豐／台北報導

買中古屋千萬別省基礎工程預算！20～30年的老宅建議都全數更換管線最保險，畢竟大多數管線都是「暗管」，多半埋入地面或牆壁裡，即便有腐蝕外觀也不易察覺，信義居家教你從外牆拉明管進室內做處理最理想，才能預防漏水屋的隱憂。

STEP 1：了解【中古屋防水工程三問題】

拉皮翻新時必做3大工程「管線老舊更換、地磚膨拱整理、窗框滲水修補」，尤其中古屋的漏水問題大多出現在衛浴、廚房及對外的鋁門窗等，建議衛浴、廚房必做「全室防水」，有管線的那面牆及地板的防水工程不可少，而浴室門檻要做的確實，並設計洩水坡，水氣才不外流！

把以上3個區域的施工做紮實，可以大大預防入住後的維修問題喔！

STEP 2：檢查【8大室內外漏水好發處】

參觀中古屋時別忘了睜大眼睛檢查漏水好發處，小問題只要管線處理好即可，中度的漏水則是需要整棟住戶協商修繕，大則關乎非常棘手的結構施工問題，專家指出以下常見的8種老宅漏水狀況：

STEP 3：注意【陽台場域防水狠重要】

陽台防漏必確認這3個區域：地面是否滲水？管線有無漏水？外牆防水做足多少？如有狀況可以先用以下方式初步進行排解：

《地面滲水》：與樓下鄰居一同勘查讓師傅確定漏水原因，一般會將陽台地坪刨除至RC層，在RC層上施作彈性水泥或是PU防水材，待師傅測試無滲漏水後再行復原。

如果是排水不良造成滲水，師傅會先進行疏通，無法改善時需另行配排水管線。

《管線漏水》：當發現陽台牆面熱水器下方有持續性滲水，有可能是熱水管線滲水。有2種施作可進行改善：

1.暗管施作：較為美觀但施工時間長。

方式：將牆面刨除找出滲水管線位置，確認後進行管線更換。

2.明管施作：施作快速但管線外露影響美觀。

方式：將舊有管線廢棄，直接配新的管路在外面。

《外牆防水》：風吹日曬的陽台及外牆，施工防水時一定要做到『防水材塗抹需超過樓上跟樓下交接處』，並注意外牆有沒有伸縮縫！

STEP4：一次搞懂【6大常見防水材料選用】

不論是新成屋或是翻修後的中古屋，只要使用年限變長仍然有滲漏的風險，專家建議不妨在家中備齊防水救星，必要時可以自行先做基本補強，日後再找師傅詳細處理，你是不是總記不住什麼膠要怎麼使用？

別擔心，整包整理好一次搞懂材料功效與使用方式：

※貼心提醒：施工前都須將表面清理乾淨，後再行施工。材料若未使用完，需密合包裝容器，避免空氣進入接觸材料而固化。室外施工要確保24小時內不接觸水份喔！

▲台灣到處可見騎樓設計。（圖／新北市交通局提供）

網搜小組／鄺郁庭報導

台灣有很多建築都有騎樓空間，但嚴格說起來，騎樓的缺點並不少。就有網友在PTT的Gossiping板上表示，台灣大部分規劃「近馬路的行人行走區以騎樓的形式居多」，反倒比較少人行道，但很多騎樓根本不好走，好奇為何騎樓這麼多，忍不住問卦「為什麼台灣喜歡規劃騎樓而非人行道？」話題引發熱論。

貼文一出，不少人都猜測是天氣因素，「因為會下雨嗎？」「多雨？」就有一位網友解答，「騎樓是日據時代留下的習慣，跟台灣氣候西北雨有很大的關係。」不過也有網友指出，以前可能是氣候因素，「現在建築形式的目的早就變質了。」

這個話題也吸引其他人興趣，紛紛發表自己的看法，「其實統一規劃的話，騎樓遮陽擋雨又能利用空間，不好嗎」、「人行道就是浪費空間」、「私人土地，卻要公共用途，都不知道騎樓跌倒受傷要算誰的」、「用意是體貼，可是被自私鬼給破壞」、「之前好像有人說過騎樓設計不利防震。」

還有網友認為騎樓惹人嫌並不是騎樓的原因，「有差是因為，柱子蓋得爛，又沒牆壁幫忙支撐。然後騎樓間又不統一，總之，是人的問題，而非騎樓的問題」、「現在蓋的哪還有什麼給人走的騎樓，除非你要蓋更多坪數賺更多，不然誰在蓋騎樓，都在蓋高樓」、「建商賺走了好處，問題留給了大家，真是好棒棒。」

▲裝潢不想勞心勞力，依預售屋、新成屋、中古屋不同特性，選擇不同裝修方式，可省時又省錢。（圖／21世紀不動產提供）

記者黃靖惠／綜合報導

晉升成有殼族的下一秒，開始煩惱裝潢大小事，若不想勞心勞力，還白花錢，21世紀不動產企劃研究室建議，依照預售屋、新成屋、中古屋不同特性，選擇不同裝修方式，用對了可省時又省錢，並且不會二度白花錢。

1.預售屋：

「預售屋」施工階段，可「客製化調整」配置、格局以及建材，俗稱「客變」，避免交屋後才拆除原有隔間和設備，省去日後要改變室內設計的裝修成本。

而預售屋「客變」的好處在於，無須拿出另筆裝潢費用，可依照預售施工進度繳納頭期款，且分批付款方式壓力較小，且可隨心意調整格局及自由裝修。

缺點是預售屋無法實際看見實體格局和窗外景觀，在交屋入住的時間上，也必須預留建商施工品質和裝潢的時間。

▲預售屋施工階段，可要求「客製化調整」配置、格局以及建材。（圖／21世紀不動產提供）

2.新成屋：

剛落成的新屋，在建築法規上較為安全，格局符合目前現代居住需求，較不會有線路結構老舊而造成的壁癌漏水或汙損等問題；並且在格局、建材、窗外景觀、屋況和公設等，都可以前往實地清楚檢視。

不過入住缺點是需要準備全額的頭期款，在戶別的選擇上也只能挑選預售屋剩下的。在地段上通常比不上中古屋，單坪價格、管理費、公設比等都較高。

3.中古屋：

屋齡可作區分不同裝潢等級的標準，一般來說10年內房子可將重點放在裝潢設計需求；如果10年以上老屋需考量房屋本身的生命週期，須另外規劃預算在安全性的修繕，如水電管線更換、壁癌漏水處理，同時也有拆除舊裝潢和清理費用，需要安排較多的裝修費用。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示，不管是選擇哪一種房型，除了評估自身需求來選擇要買哪一種房型，建議針對當地房價水平、地段、屋況、建商評價等做好功課，看房驗屋時務必仔細再仔細，才能找到心儀又住得安心的夢想好房

▲空屋5年，反怕水管堵住又是一筆負擔！（示意圖／取自免費圖庫Pexels）

網搜小組／劉維榛報導

許多人喜歡買新屋，畢竟屋況都能一手掌握！不過有人夫表示，看中一間新房子，廚房還有當初建商附贈的電器，然而已空屋5年，就怕會有漏水、管路堵住的隱藏問題。求助文曝光後，有達人急勸，「買這種房子比買新成屋慘很多，新成屋驗到漏水還有建商修，這五年沒住過你要找誰？而且這磁磚超容易膨拱」。

一名男網友在PTT「home-sale板」透露，最近想買房，房仲介紹一間末裝潢，且5年沒人住的房子，「廚房、衛浴也沒用過」，就連馬桶沒拆封。此外，當初建商有附贈廚房電器，就怕多年沒使用，讓原PO傷腦筋直呼．「有沒有可能甚至已經壞了，這邊只能賭人品？」

儘管仲介公司掛保證有漏水保固，不過原PO還是擔心求助，「會不會一使用就漏水之類？或者管路已經塞住？購買時需注意什麼呢？」

▲網友擔心，房子有問題就怕求助無門！（圖／翻攝PTT）

文章貼出後，一票過來人分享真實經歷，提醒會有磁磚浮凸、五金鏽蝕、水管堵塞等情況，「陽光直射的地方檢查一下，容易折舊。之前看過一間5年西曬房，西邊的壁磚膨拱很嚴重，沒人住的房子熱脹冷縮會更嚴重」、「大部分還好 就電器記得檢查一下 我遇過浴室暖風機按鍵故障，後陽台水龍頭出水量太小，當下沒特別檢查，交屋才發現，基本上五年沒住的房子住起來還是滿爽的」、「租了一個五年沒住過新屋沒裝潢，全部門都發霉浴室更慘，還有五金鏽蝕，瓦斯爐怪怪的」、「 拜拜，不然很熱鬧」、「遇過按摩浴缸壞掉，電箱螺絲沒鎖緊烘衣差點燒起來」、「馬桶乾了，一堆蟲」。

▲1樓為開放式停車場，也有低公設的優點！（示意圖／記者黃孟珍攝）

網搜小組／劉維榛報導

「一樓是停車場的大樓可以買嗎？」一名網友驚呼，看中一間10樓的社區，差點心動下手，但發現大樓結構有些特別，一樓是開放式停車場，上面才是住宅，「很喜歡這間房子，但是也很怕地震，這間921後的房子是不是比較安全？」

一名網友在PTT「home-sale版」表示，最近看中一間12年屋齡的大樓，位在第10層樓，格局與價格都很滿意，「唯獨一樓是開放式停車場，讓人有點疑慮！」

原PO上網查類似建案，指出「一樓沒有圍牆會形成軟弱層，而且又挑高，這樣耐震效果會差嗎？」儘管是921後興建的房子，但原PO猶豫直呼，「因為不是專業，很喜歡這間房子，但是也很怕地震，這間921後的房子是不是比較安全？」

文章貼出後，網友們熱議，「結構都有審過沒問題的吧，我看過有間25樓的，一到四樓是開放式停車場」、「苗栗竹南區也好多類似這種一樓停車的新式樓層」、「看現況有沒有跟圖面一樣，通常是營業場所比較會亂改」、「這種一開始就挑高的結構，都會特別設計不用擔心軟腳」。

有內行解釋，「俗稱新加坡式公寓不知道喔！1樓是統計最容易遭犯罪及防淹水，這種設計就是的很安全，弄一堆店面內牆都打掉打通才可怕」、「日本常地震，但是一堆這種大樓」。

▲俗稱加坡式建築，長知識了！（圖／翻攝PTT）

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，主要結構是梁柱，此物件也很常見，況且建商建造時，一定有符合建築安全法規，因此不必擔心居住危險疑慮。曾敬德也強調，居住安全前提是，不能更動樓層建構原本設計，若屋主擅自打掉梁柱，勢必會影響抗震與耐受力。

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▲不少人買新房習慣先拜一下地基主。（示意圖／記者周宸亘攝）

記者黃可昀／綜合報導

許多人買房會注重傳統入厝習俗，像是擇日、祭拜等等，其中「拜地基主」就是個重要環節，向地基主、地基婆先打聲招呼，祈求日後居住平安。一名網友就好奇，如果沒有遵循儀式祭拜，搬進來後會有什麼負面影響嗎？

原PO在臉書社團「買房知識家（Q你的A）」表示，他剛買了一間電梯大樓，但自己並沒有信奉神明，所以想省略拜地基主這步驟，不過，聽說前屋主入厝時有拜，而且看房時也有瞥見金爐，「有點害怕不拜祂會來跟我打招呼。」他更透露，本來自己是傾向不拜，畢竟眉角很多又要花時間心力，但之前親戚買房也沒拜地基主，結果「疑似看到地基主在家裡坐著」，他越想越害怕，才想說為了保險起見學前屋主拜一下。

▲準備簡單飯菜與香柱拜地基主即可。（示意圖／翻攝自pixabay）

網友指出，社區大樓可以先問問看管委會，有些保全初一、十五會統一燒金紙祭拜，或是直接到附近的土地公廟燒香稟報一下即可，主要還是得看自己的宗教信仰，基督徒也都是直接搬進去沒有在拜拜，「應該不會有問題，因為信仰本身不同，總不能說以前拜過，後一個信耶穌或其他宗教就會有問題」、「會擔心就拜一下啊，反正有拜也不吃虧。」

據了解，拜地基主類似「拜碼頭」的概念，入住前先向這間房子的守護神打聲招呼，下午1至5點是最適合祭拜的時間，準備1雙碗筷、飯菜、金紙及香，站在廚房往室內或往後陽台的方向拜即可。

※民俗說法僅供參考。

▲買房學問多！（示意圖／取自免費圖庫Pexels）

記者劉維榛／綜合報導

許多人買大樓非常在意視野被擋住，不過一名網友困惑直呼，在8樓跟12樓之間作抉擇，視野差不多，特別在意灑水系統的裝置，就怕還要另花一筆花費做遮蔽裝潢。結果文章貼出後，網友一面倒選8樓，「8樓價最好又好賣」「樓層沒差太多，又都有永久棟距，採光沒影響～會選8」。

一名網友在PTT「home-sale板」透露，最近看了一間15樓層的建案，正面外觀是一望無際的農田，200公尺內無任何建築物遮蔽，且永久棟距，「目前我只可以選12樓或8樓」，兩房型最大差別，就是灑水系統與視野。

因為大部分雲梯車受限於10樓高度，而消防法規規定，11樓以上的建築都需設置自動灑水系統。對此，原PO猶豫不定，「本想選8樓，無灑水系統，可省裝潢且高度空間好一點，但12樓視野似乎比較好，價差不大...請問大家怎麼選擇呢？」

文章曝光後，網友們熱議「對面都是農田了，8樓視野就很好了，不會輸12樓啦」、「看你在不在乎裝潢啊」、「自住12樓，投資8樓，我自己是沒10樓以上不考慮」、「最近做天花板遮消防管線，約12萬供您參考」、「11樓以上如果沒有挑高，當然選8樓」、「灑水能幫你撲滅初期火勢，沒灑水的只能保祐了」、「安全和美觀的選擇，若不幸用到灑水頭時，你會很感謝它」。

▲多數人選8樓！（圖／翻攝PTT）

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，8樓跟12樓視野並不會差很多，主要是美觀與安全上的選擇，因11樓以上會設置自動灑水系統，若室內沒挑高，又須裝潢掩蓋，確實視覺上比較有壓迫感，就會牽連到居住舒適度的問題，就看買家個人取捨了。