不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

為加速都市更新與老屋重建，行政院明（16）日擬拍板通過內政部所提《都市更新條例》修正草案，棒子、蘿蔔齊下，包括將簡化地方政府代拆都更案危險建築物的程序，也將容積獎勵提高至最高可達原容積的1.3倍，提高誘因。

內政部鑑於在921大地震後，政府修法提高建築物耐震設計規範，但當年修法前，仍約有3.6萬件六層樓以上高風險建築物，耐震能力較為不足，不過這些高樓層危險建築，卻因為戶數較多、整合不易，都更難以推動。

為提供這類建築更多獎勵誘因並加速重建，內政部著手研議修正「都更條例」，針對實施容積管制前，六層樓以上高風險建築物，若有危害公共安全之虞者，要提升容積獎勵，以鼓勵中高樓層危險建築進行更新。

內政部擬具都市更新「都更條例」修正草案，行政院已完成院內審查，並擬於明日院會通過。行政院表示，為了提升國人居住安全，政府積極推動都市更新，近年已陸續完成「都更三法」的修正、訂定與推動。

行政院指出，有鑑於台灣位處地震帶，且歷經921等不同重大地震災害，造成民眾傷亡與財物損失，多屬高樓層集合住宅耐震能力不足倒塌或傾頹所致，為避免此類事件再次發生，行政院修正「都更條例」。

行政院表示，本次修正，將允許在取得多數共識且有完善安置配套措施下，簡化地方政府代為拆除都市更新案內危險建築物的程序，另也提高容積獎勵誘因，最高可達原容積的1.3倍，協助、鼓勵危老屋加速重建。

政院明拍板「都更條例」 加速危險建物都更 | 政治 | 要聞 | 聯合新聞網 (udn.com)

行政院今表示，行政院會明將討論修正「都更條例」，未來在取得多數共識且有完善安置配套措施下，簡化地方政府代為拆除都市更新案內危險建築物的程序，另外，也提高容積獎勵誘因，最高可達原容積1.3倍，協助、鼓勵危老屋加速重建。

行政院會明討論內政部擬具「都市更新條例」第57條、第65條修正草案，修正為「都市更新條例」第57條、第61條、第65條修正草案，預計核轉立法院審議案。

行政院表示，為提升國人居住安全，政府積極推動都市更新，近年已陸續完成「都更三法」的修正、訂定與推動，但有鑑於台灣位處地震帶，且歷經921等不同重大地震災害，造成民眾傷亡與財物損失，多屬高樓層集合住宅耐震能力不足倒塌或傾頹所致，為避免此類事件再次發生，因此修法簡化地方政府代為拆除都市更新案內危險建築物的程序，也提高容積獎勵誘因，最高可達原容積1.3倍。

內政部先前表示，這次修法搭配「建築法」代為拆除的機制，規定權利變換範圍內應行拆除或遷移的土地改良物，依直轄市、縣（市）主管機關認定有傾頹或朽壞而有危害公共安全者，可免除實施者與政府最後階段的協調程序，依「建築法」第81條規定，由地方政府直接拆除，以加快更新腳步，避免大地震發生造成嚴重傷亡或財損。

內政部也強調，草案雖強化政府對危險建築公權力的執行，但仍須先完備都更相關程序，以民眾應有的權益已獲保障為前提，包括完成都更事業計畫及權利變換計畫，多數所有權人已達成拆除重建共識，有公開、嚴謹的聽證及審議程序，已能確保權利變換相關分配的權益，及拆遷安置配套措施等。

另外，為鼓勵民間加速重建，草案對於有危害公共安全的建築物，因有改善的迫切性，放寬得以原建築容積1.3倍核計，並得直接依獎勵上限額度建築。

加快都更！危屋地方政府擬可代拆 容積獎勵最高1.3倍 | 綜合 | 要聞 | 聯合新聞網 (udn.com)

「這次政府打房沒有任何溝通，來得又快又急。」針對政府此次出手打炒房，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄忍不住抱怨，直言近年六都平均房價漲幅雖有5％到8％，多數建商卻沒有因此增加獲利，甚至還承擔了更多的風險，「這些漲幅裡面，幾乎全是因為人工、原物料上漲。像今年以來，政府的公共工程、企業蓋總部都在搶人，綁鐵工、模板工的價格都漲了6成，甚至還請不到人。」

「長期以來，在民粹的狀況下，政府變得不敢做事，擔心一開放外籍技術勞工，台灣勞工就會反彈，擔心被搶飯碗，可是台灣現在已經走在不歸路上了，年輕人根本不願意做工，現場師傅幾乎都60歲以上了，人工市場可以說是供需完全失衡、完全扭曲了，這些問題都不是建商可以自己解決的。」林正雄感嘆。

另一名中小型建商高層則私下向本刊表示，政府抑制房價過度炒作雖立意良善，做法卻不接地氣，「其實今年房價飆漲的狀況，很多都出現在大型建商的案子，但政府這次打房根本沒打到過去幾年賺飽飽的大型建商，死的都是口袋不深的中小型建商，變成賺暴利的沒事，靠薄利生存的一被抽銀根，幾乎都動彈不得了。」

「更何況，政府好像也忘記了，目前雙北市在推動都更、危老改建，因為難度高、利潤低，很多都是中小型建商在做，這2年好不容易漸漸有起色，現在資金一緊，很多談到一半的案子可能都要先喊卡了，這不是和地方的政策互相衝突嗎？老舊房屋改建關係到人民居住的安全，難道中央政府不知道嚴重性嗎？」該中小建商高層說。

【政府狠K炒房2】央行打炒房兩面刃　都更危老改建挫咧等 (mirrormedia.mg)

全球疫情再起，國門短期難開，以國際旅客為主力的雙北觀光飯店咬牙苦撐，全台量體最大的台北君悅酒店已決定瘦身，順勢啟動人力精簡計畫，計畫「勸退」1成員工，同時鼓勵員工申請轉調部門，恐引發同業跟進。另受到疫情衝擊，以國際旅客為主要客源的台北市觀光飯店住房率難有起色，雖下半年餐飲熱絡，但仍難打平住房虧損，在政府停止補貼三金（薪金、稅金、租金）後，各飯店或多或少都有人力縮減計畫。

飯店業者表示，再2個月要過年，通常不會在此時裁員，就算要資遣員工，也會提出比較好的條件，不過考量近期有尾牙，會是人力比較吃緊時刻，傾向年後再說，但也說國境若遲遲未開，都無法排除裁員這選項。

君悅有850間客房，是全台量體最大的國際觀光飯店，今年因國際商務旅客不來，住房率較2019年掉了5成，壓力不小，加上不像國內飯店業者有集團優勢，可「北員外調」，轉調至北市外的據點支援，人力調整勢在必行。

台北君悅酒店總經理陳隆慶坦言，裁員是相當艱難的一項決定，但面對嚴峻疫情，必須迅速地調整營運模式，期盼資源統合，讓館內業務持續發展，並能在未來繼續營運。

飯店業者分析，國境短期難開，要活下去要雙管齊下，「開源」就是衝高餐飲營收，像晶華積極擴大餐飲能量、狂打促銷；君品則將觸角伸向小規模宴會，開拓館外收入；寒舍集團則讓寒舍艾麗酒店轉作防疫旅館。

「節流」則是關閉據點或部分樓層，除了人事調整，像天成飯店集團就將北市員工「外派」到花蓮瑞穗天合酒店支援，應付國旅的龐大人力需求，台北國賓、六福客棧則考量疫情短期內難解，提前申請危老重建。

國門難開 飯店精簡年後再一波 - 生活新聞 - 中國時報 (chinatimes.com)

〔記者徐義平／台北報導〕日前北部發生規模六．七強震，再度喚起全台老舊建物過多的問題。據內政部調查，在一九九九年六月中、全面實施容積管制前便存在老樓數量竟高達近一二○萬棟，換言之，都存有耐震強度不足的疑慮。

耐震強度不足

台灣「都更條例」實施已逾二十年、「危老條例」上路超過三年，截至今年十一月底，已達成都更總核准案逾九○○件、危老核准案破一一○○件的成績，看似重建火苗已點燃，但對比全台還有將近一二○萬棟老樓，都更之路還很漫長。

根據內政部統計數據，全面實施容積管制的時間點為一九九九年六月中，在此之前便存在的老樓將近一二○萬棟，其中五層樓以下占比近九十七％。內政部推估，六層樓以上老建物可能有高達三○○棟是中、高樓層危險建物，需要立即重建，未來將透過「都市更新條例」第五十七、六十一、六十五條等修正草案，給予中、高樓層危險老樓最高原容積一．三倍的容積獎勵。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示， 「都更條例」二○一八年翻修，加上二○一七年五月實施「危老重建條例」，刺激重建市場如鯰魚般活躍，但對於後續要翻修「都更條例」裡「中、高樓層危險建物」修正草案，能否顧全程序正義、衡平利益之餘，提供安全環境、適當商業機會，在台灣人老、屋老的雙老社會，有更積極、迫切需求。

先救危再救老

信義房屋不動產企研室經理曾敬德表示，都更推動面臨困難，政府另闢一危老方案，助不符合規定或整合遇到困難的案子，可換條路走，的確吸引一些容易整合的老房子順利申請。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，都會區老屋雖多，但老不一定與「危」畫上等號，有些老屋屋況與結構還是很正常，沒有改建必要。但建議政府應「先救危再救老」，針對建築結構不佳的紅標建築制定強制改建機制，才能進一步強化居住與公共安全。

6.7強震撼全台》都更推動20年 全台仍有120萬棟老樓 - 自由財經 (ltn.com.tw)

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】近日有媒體報導，台北市政府因土地租金放棄蓋六張犁D、E基地社宅。對此，內政部表示，興建社宅所支付的土地租金，已納入中央對地方政府非自償補助內容，因此未必會影響地方政府財務負擔，內政部也尊重市府的決定，將由國家住都中心接手蓋社宅，一起努力改善民眾的居住品質。
 
內政部表示，台北市六張犁D、E基地為國防部營改基金土地，依住宅法與營改基金規定，得採長期租用。且依行政院核定之修正「社會住宅興辦計畫」，已將興建社宅所支付的土地租金，納入中央對地方政府非自償補助內容，因此支付土地租金未必會影響地方政府財務負擔。
 
內政部次長花敬群與台北市政府副市長彭振聲於2020年10月共同召開之社會住宅合作平台會議時，台北市政府即已表示放棄興建信義區六張犁陸保廠D、E社宅基地。內政部當時雖表示有土地租金的補貼，但市府以「土地應無償取得」說法，建議由中央政府自行辦理。對此，內政部也尊重市府決定，並將該兩處基地委由國家住宅及都市更新中心進行規劃。
 
內政部指出，國家住都中心初步評估結果顯示，該基地興建社宅並無財務問題，但周邊道路系統條件不佳，需要進行更完整的整體交通改善，目前已準備啟動委託專業交通顧問公司進行專案研究，尋求更好的整體規劃與建設。內政部希望交通改善研究與後續方案推動，台北市政府能給予專業支持與協助，為改善台北市民的居住與交通品質共同努力。

（中央社記者蔡芃敏台北10日電）雙北市都更爆發性成長，住展雜誌統計，今年至12月7日為止，雙北市都更案推案量體已達新台幣1834億元，預料全年可望挑戰2000億元大關。

住展雜誌發布新聞稿指出，不包含危老重建，統計今年至12月7日，台北市都更案量約達1436億元，新北市約有398億元，均創下都更推案量史上新高紀錄，且雙北推案量已經超過去年全年的1223億元，預料全年可望挑戰2000億元大關。

住展雜誌研發長何世昌表示，在中央與各地方政府力推之下，且受惠於景氣好轉、房價上揚，建商給予條件較優渥，大台北都更呈現爆發式成長，「屋主靠老房子翻身不再是神話」。

住展指出，台北市都更推案數量高達42個，12個行政區都有都更案推出，這種狀況是史上首見。數量最多的行政區是士林區，共達8個，以天母地區最多，中山與文山區則排名第2名與第3名。

新北市都更案數量最多的行政區為板橋與新店均各有3個。其中，新店「合環LANDMARK」單一建案案量達200億元，占新北全市都更案量超過一半。

何世昌分析，「中、大坪數物件比例變多」為今年都更案一大特點，雙北40幾坪至80幾坪的都更案明顯增加，甚至有些走豪宅路線，產品規劃更加多元化，不像前幾年以小宅為大宗，顯見業者已經嗅到換屋族需求升溫，因此在都更案劃上變得更大膽。

何世昌指出，都更整合過程相當費時，不過，大台北都會區土地高昂且難尋，剛好碰上政府積極推廣都更，包括中央修改都更條例，給予老屋地價稅、土增稅等稅率優惠，以及雙北市祭出簡易都更等方案，使都更成為建商推案的主流之一。

他說，雖然危老重建近年進展飛速，有排擠都更的跡象，但若沒有百分之百所有權人同意的開發案，仍只能走都更的老路，預料未來幾年都更推案熱度還會處於高溫狀態。不過，北市基期已高，未來成長幅度恐怕有限，新北市未來或許將成為雙北都更案量成長的主要動能。（編輯：張均懋）1091210

雙北都更案推案熱 全年挑戰2000億大關 | 產經 | 中央社 CNA

當人口進入負成長後，「老有所用」逐漸成為社會發展的關鍵，這不僅是指銀髮族，還可以指向都會區日益增長的老屋。專家預測，未來10年，將有約100萬棟以上的老屋由於老年人過世而釋出，如果這百萬棟房屋藉由都更或「青銀共居」等模式交由年輕人，也許能為下一代提供一個安居樂業的健康環境。

未來10年百萬棟房流入市場 老屋成都市發展最大難題

根據台灣大學社會學系教授薛承泰預測，未來10年內，台灣65歲以上的老年人口將增加190萬人，10年以後也約會有180萬名老人過世；若假設每位老人都有0.5、0.6棟房子的話，未來10年也會約有100萬棟以上的房子釋出，這其中若不是留給下一代，就是會流入到市場。

這些老屋雖是長久來都市發展的難題，但若以都更角度來看，也許能視為一個轉機。

▲台灣總人口數自今（2020）年開始正式進入負成長。（圖／NOWnews今日新聞製）

薛承泰認為，這些老年人的房產地段都相當不錯，但卻相當老舊，不會吸引到年輕人居住，如果能將這些老屋進行都更，也許能為年輕人提供一個安全、友善的居住環境，讓下一代願意安居樂業、結婚生子，這方法比起政府不停建設青年住宅，還來得節省土地資源。

雙北老屋改建發展協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良也指出，根據2016年資料，當時台灣滿45年屋齡的房子已經達179萬棟，占了全國總面積達21%，而這些老房子至今，已經屆齡50年。

內政部資料統計也顯示，台灣1999年921以前蓋得房子就占8成以上，也就是2000年以後的房子占不到2成，而這些蓋在921大地震以前的老屋較沒有嚴格的法規控管，更容易產生問題，如果大地震來的不堪一擊，這點就顯示台灣都更的重要性。

▲台灣1960至2030年人口變化圖。（圖／NOWnews今日新聞製）

正式進入人口負成長時代 迫使政府正視都更問題

若從人口角度來看，台灣社會進入人口負成長後，老年人比例變多，也許會對都更有利，胡偉良表示，因為老年人無法承受老公寓的環境，對改建的需求會日益增大，也會變成政府不得不處理的國安危機。

據胡偉良觀察，這種危機感已經在今年出現。他預測，未來房屋市場會逐漸走向兩極化，一方是新電梯大樓，由於眾人追捧而價格越來越高；一方則是沒人要的老公寓，房價只會越跌越兇，可能僅剩出租的價值，未來不是變成「棄宅」，就是等待都更。

除了針對老屋進行都更外，將老屋活化的新建築模式也逐漸產生。

「玖樓共居」是國內目前最知名的「青銀共居」管理公司，自2016年起於台北市開始首宗案例後，至今已過了近4個年頭，目前業務多在新北市，近期更與新北市政府城鄉發展局合作，於三峽、新店等處的社會住宅中進行青銀共居計畫。

▲「玖樓共居」是國內目前最知名的「青銀共居」管理公司，自2016年起於台北市開始首宗案例後，至今已過了近4個年頭。（圖／翻攝自玖樓共居官方粉專）

老屋也要老有所用 青銀共居即是「軟性都更」

在人口老化社會中，銀髮族不僅要老有所用，他們手頭擁有的老屋，也更應該發揮其原有價值。

玖樓共居專案經理李宇文強調，「青銀共居」事實上就是一種「軟性都市更新」，當長輩已經無法居住不符合需求的老公寓時，如果釋出手頭這樣的資源，將住宅交給他們來管理，讓老屋也能活化給年輕人居住，同時也能讓銀髮族獲得陪伴感，這其實對人口負成長的社會，都是相當好的方案。

台灣高齡產業創新發展協會副理事長林博文也提到，「青銀共居」是一個很好的社會設計，它的起源就是因為「都市沒有為年輕人提供友善的環境」，因此從「共生」的角度去思考，這種觀念近年來也引起政府部門的注意，是目前針對老年化問題很好的解決辦法，「我舉雙手雙腳贊成！」

「青銀共居」的設計與模式，其實是現今高齡化社會與青年就業、就學問題所碰撞出來的，以現在角度來看，也可以說是一種「共享經濟」。林博文指出，但若是還原它的定義，其實就與過去農業社會的大家庭、三代同堂相似，「你跟父母住在一起不也是青銀共居嗎？」

不過，林博文也坦言，「青銀共居」目前仍只是倡議階段，推了5年左右卻沒有普及，「這值得我們深思！」最重要的設計就是在公共空間上，如何讓大家能夠「獨居而不離居」，同時確保住戶的關係融洽，這是很大的課題，未來它也許能夠變成人類群居的型態，還需要一段很長的演化過程，「植物學里叫做馴化，這部分更有賴政府的政策催化。」

軟性都更助老屋 青銀共居是解方 (yahoo.com)

台北市地政局日前公布最新台北市住宅價格指數，大同區在台北市各行政區中季漲幅最高；房市專家表示，大同區過去老舊社區多，發展較慢，近期因危老改建、台北雙子星大樓等建設議題，未來發展性看好，也帶動房價上揚。

台北市地政局公布2020年第2季台北市住宅價格指數，相較於上季，漲幅最高為大同區1.9%；而影響當地房市發展的一大亮點為總投資金額600億的台北雙子星大樓，鄰近台北車站，去年已簽約，預計2026年落成後，將帶動西區發展。

對此，信義房屋南京西路店店長陳文州表示，捷運紅線西邊的區域為大同區，其中，靠近台北車站的區域，過去多是老舊社區，因都市發展較慢，房價普遍較低；近期，區域內的危老改建陸續有進度，再加上台北雙子星大樓的建設加持，市場轉趨樂觀。

區域房市前景看好，透天厝的詢問度越來越高。陳文州舉例，因鄰近台北雙子星大樓的土地單價越來越高，承德路一段、長安西路、南京西路、重慶北路的透天厝買方的詢問度很高。

不僅如此，屋齡10年內的電梯大樓每坪單價也創新高。陳文州進一步分析，南京西路18巷今年有一筆單坪破百萬的交易，因靠近中山捷運站，商圈發展熱絡，價格穩漲；再來是靠台北車站較近的承德路一、二段新建案，幾年前的預售屋大樓，原本每坪80至90萬，現已來到每坪上百萬；而重慶北路的新成屋也從原本7字頭，上看8字頭。

加速老屋重建，政府釋出兩大利多，首先在危老方面，日前已公告小基地容積獎勵辦法；其次在都更方面，內政部也將修正都更條例，針對實施容積管制前的高樓層危險建築加碼容積獎勵，最高可達原容積1.3倍，目前正進行修法程序。

根據內政部統計，截至今年6月底，我國房屋稅籍住宅數屋齡介於20至40年者共占近五成，超過40年者占了近三成。其中，台北市屋齡超過40年的老屋比率更超過四成，30年以上老屋則高達七成，冠居六都，顯現老屋重建之迫切。

為讓小面積危老基地也能加速重建，內政部11月10日公告危老容積獎勵辦法修正，針對面積200平方公尺（約60.5坪）以下，客觀條件已無法整合更大面積的小規模基地，提供額外2%容積獎勵，增加重建誘因。

官員表示，新辦法即日起適用，若先前已送件，但地方政府尚未核定，原則上仍可向地方政府申請改用新辦法計算容積獎勵；若地方政府已核定，其實也可撤案重送以適用新法，不過就必須考量時間成本、是否影響時程獎勵等問題。

另外在都更條例方面，內政部也計畫修法，針對實施容積管制前，六層樓以上的高風險建築物，可以原建築容積1.2倍計算容積；若有危害公共安全之虞的建物，則至高可以原容積1.3倍計算。修法過後，中高樓層危險建築可望受惠。

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