不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

中央銀行祭出房市信用管制措施一周後，房市氣氛丕變，賞屋人潮明顯變少；對此，金融圈高層今（15）日分析，預料國內房市將「短空長多」，因預期心理，房市觀望氣氛可能長達二、三個月，但本波房價上漲屬「有基之彈」，不只台商資金回流，連港資都來台購屋，房市未來仍有機會恢復多頭走勢。

長期關注國內房地產走勢的金融圈高層說，這波房價上漲，炒房投資客的占比其實不高，反而屬於「有基之彈」，關鍵在於台商回流產生的聚落效應，另外，香港爆發「反送中」事件後，也確實掀起港資來台購屋的熱潮。

有別於國人購屋習慣集中在大台北都會區，金融圈高層說，港資來台多半瞄準基隆八斗子、台中太平與高雄愛河一帶，炒熱國內房市需求。

金融圈高層說，在新冠肺炎疫情肆虐下，國內股市與房市卻雙雙突破新高紀錄，關鍵就是資金大舉回流創造的行情，除了檯面上的，也有一部分是循地下匯兌管道匯回。

展望未來房市景氣，金融圈高層說，央行出手打炒房後，建案的賞屋人潮確實變少，因預期房價有機會下跌，會抑制民眾購屋的意願，但這樣的預期心理很可能只會持續個二、三個月，未來仍有機會恢復多頭走勢。

金融圈主管認為，「其實央行出手控管是好事，房市炒作風氣降溫，才能走得長遠一點，如果迅速把房價炒高，這波榮景就無法走得長遠。」

一家公股銀行主管說，過去一段時間，民營銀行藉由拉高貸款成數、壓低放款利率搶市，以土地融資而言，公股銀行利率大約1.7%、1.8%，民營銀行最低殺到1.5%、1.6%，在建築融資利率方面，公股銀行約2%，民營銀行最低壓到1.7%、1.8%，且貸款成數也大舉拉高，讓市場出現流血殺價、惡性競爭風氣。

央行打炒房效應 金融圈高層：國內房市將「短空長多」 | 房市焦點 | 房產 | 經濟日報 (udn.com)

國產署本年度第二批地上權招標昨（14）日開標，共標出台北、台中及高雄等八筆地上權案，合計標脫金額達到27億元，平均溢價率16.3%。其中高雄六宗標的有五宗標脫，是表現最亮眼的地區，整體而言呈現南熱北冷格局。

國產署這次釋出19筆地上權標的，吸引上櫃建商永信建設，以及高雄推案積極的北京建設搶進。永信建設發言人陳怡均說，以總價5億元標到鳳山近4,000坪土地，全案規劃116戶透天型產品，包括店舖型、單車庫及雙車庫住宅。預計2023上半年完工銷售。北京建設也將推出集合住宅大樓。

上揚高雄業四處總經理施棟瀝指出，購屋者降低成本負擔考量下，近年民眾對可地上權住宅接受度提升，只要地段佳、產品力強，加上售價約是區域產品售價五、六成，讓地上權住宅逐漸風行。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，這次國產署19筆地上權案標脫率42.1%。今年地上權案受到青睞，主要是房市景氣佳，鼓舞業者積極獵地，精華區土地炙手可熱，而目前素地有限，連帶使地上權買氣來到近年高峰。

近期政府對建商土建融進行信用管制，第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，從這次標售結果來看，可見建商對央行出手的反應並不一致，可以看出台中以北建商獵地的意願收手，但高雄這次標出不錯的成績。

丁玟甄指出，在土地價格上漲的情況下，今年全台土地交易熱，光是第4季土地加上地上權就達到累計450億元的規模，且今年全年已超越去年的表現，但因央行對建商進行信用管制，因此未來建商的獵地意願仍待觀察。

文 / 乾隆來

央行總裁楊金龍日前祭出「不動產貸款」4 大限制，雖獲輿論高度支持，但這個「打炒房」限令的背後，似乎也顯現出央行在做決策時，會遇到的致命傷。

中央銀行總裁楊金龍以召開臨時常務理事會議的罕見程序，宣布「不動產貸款針對性審慎措施」，政府各部會「健全房地產市場方案」終於全員到齊。雖然照例會有選擇性信用管制到底是否有效的質疑，不過，楊金龍推出的 4 大管制措施，獲得輿論高度支持，連反對黨的立委們也表示肯定。

但是，社會各界卻因此看到央行決策品質的重大缺失，這一波房地產漲風來自「金融性」的資金推動，全球央行狂印鈔票，零利率讓囤房幾乎零成本，金融業提供了房產上漲充足的火藥。本國銀行建築貸款今年 7 月年增率突破 15.46％，不動產貸款占 GDP 比重高達 52.04％，且逐月上升，創下 13 年以來的新高。這次打擊炒房，央行絕對是主角，而非跟隨的配角。

專心調控匯率
發布限令似乎慢半拍

房價高漲是國安危機，年輕人高度的不滿是隨時可能引爆的火藥庫，韓國左派總統文在寅因為動作太慢，連續 21 次打房措施都失效，威脅政權安危；而台灣最具代表性的是民進黨立委高嘉瑜在 10 月初質詢內政部長徐國勇，就社會住宅、包租代管、實坪制等，當場引發激烈口角。

高嘉瑜火爆質詢後，網紅館長在直播痛斥「民進黨只吵統獨、不顧民生」，而以年輕讀者為主的「關鍵評論網」，也發文「與其批評高嘉瑜，不如問民進黨何時才願意正視高房價問題？」瞬間累積了巨量點閱。

然而，楊總裁可能被匯率升值的工作耗盡心力，對於房市炒作的議題反應太慢。他在 10 月 15 日立法院答詢時，明確反對實施選擇性信用管制，輕忽了已經炒得沸騰的房市議題。事實上，央行早在 6 月的理事會上，就有理事提案討論，9 月更出現身兼台大經濟系教授的央行副總裁陳南光撰寫論文，主張推出「總體審慎政策與工具」。

《工商時報》 、《經濟日報》 兩大財經報紙，外加所有雜誌都做了數次封面專題，台灣經濟研究院等智庫舉辦研討會，內政部、財政部、國發會等也陸續在 11 月推出各種因應措施，央行卻直到 12 月初還在立法院說，「基本上，房價上漲有部分由需求、供給決定，有部分合理，有部分不合理。」

領袖組織文化
下屬只能聽命行事？

12 月 3 日，國發會報告「健全房地產市場方案」後，央行態度 180 度轉變，又跳過例行理監事會議，匆促召集臨時常務理事會，讓外界看到央行在巨大的政治壓力下，被迫採取緊急程序的窘迫。

但是，我們不能責怪楊金龍，這次事件暴露了央行「偉大領袖」組織文化的病灶。前任總裁彭淮南在位 20 年，取得總統蔡英文信任，對國家做出重大貢獻。

彭總裁巨大的身影，卻也使得專業政策討論窒息，應該匯聚國家頂尖經濟與金融頭腦的央行理事會，因缺乏足以與總裁論辯的成員，淪為總裁個人決策的背書者。楊金龍上任後，理事會討論空間雖有改善，但礙於理事成員的結構問題與主席主導性仍強，理事會專業化仍亟需改革。

彭淮南上個月在台北永康街的社區活動，向國民黨立委賴士葆斥責副總裁陳南光「扯後腿」，將專業論述視為「搞不清楚狀況」。彭淮南習慣將討論央行政策的聲音都視為負面，退休後仍然保留辦公室，且天天上班、巡視辦公室，親自指點後輩，正是偉大領袖組織症候群的病徵。

來源：《今周刊》 第 1251 期
更多精彩內容請至 《今周刊》

走不出彭淮南餘威？央行祭打炒房限令 卻暴露「政策討論窒息」致命傷 | Anue鉅亨 - 雜誌 (cnyes.com)

行政院宣示打炒房，但民眾黨立委蔡壁如、張其祿及邱臣遠開記者會批評劃錯重點，迴避真正的解方囤房稅，（民眾黨團提供）

〔記者陳昀／台北報導〕行政院宣示打炒房，昨召開院會通過攸關實價登錄2.0的地政三法修法及「所得基本稅額條例修正草案」。不過，民眾黨立委蔡壁如、張其祿及邱臣遠開記者會批評劃錯重點，迴避真正的解方囤房稅，呼籲行政院送案只是第1步，最重要是內政委員會儘速排審。

蔡壁如批評，財政部長蘇建榮宣布將朝兩大方向修正「房屋稅條例」，包含鎖定分割房屋避稅問題、2年內提高囤房稅率上限，但這根本是畫錯重點、裝忙，問題在於差別稅率，年輕人買不起房，跟分割房產避稅毫無關係，另目前包括新北市、台中市、高雄市等17縣市政府，都採用法定下限1.5%的單一稅率，提高地方囤房稅率上限也對打炒房毫無幫助，打炒房真正的解方是囤房課重稅！

立委張其祿指出，為應付蔡總統2016年選舉時開出的「房市三箭」政見支票，行政院早在2018年就將「實價登錄2.0」法案送進過立法院，卻遲遲沒有排案審查，2020年初才因屆期不連續遭退回，最後變成令國人難以接受的「實價登錄0.5版本」，民眾黨今年3月也早已送出相關提案，比行政院版本更超前部署地加入「將建商銷售預售屋時應辦理預售屋定型化契約申報備查」，避免市場上現存的消費爭議，呼籲內政委員會召委儘速就此排案。

立委邱臣遠批評，台灣房價所得比高漲，讓不少年輕人放棄買房的夢想，只能屈就於租屋，如今中央銀行都主動出手，從銀行融資端控管，降低購屋貸款成數、提高頭期款金額，希望藉此抑制高額房價，主管住宅發展的內政部次長花敬群、內政部長徐國勇不該公然鬼扯、與民間鬥嘴，「請執政黨官員做好自己的份內工作，再出來說嘴，別再讓真正關心居住正義的民眾失望。」

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3378405

中央銀行打炒房，7日無預警祭出房市信用管制，其中外界關注的四大關鍵議題，包括公司法人基於營業需求購買房產、個人購置高價住宅作為辦公大樓之用，以及基於都市更新、危老重建需求的申貸案可否排除適用等，央行也一一解答。

對於公司法人申辦房貸，目的是作為辦公且非出租之用，可否排除適用？央行解釋，如果按規定，建物可供營業使用，且借款人主張，該建物主要用途為供本人營業用且非出租，並有設立登記，或切結會在購置建物半年內辦妥設立登記，本次購置住宅貸款就不受央行管制措施限制。

自然人購置高價住宅（俗稱豪宅貸款）也是相同情況，若為本人營業用並有設立登記，或切結將於購置建物半年內辦妥設立登記，也不受央行管制措施限制，但「借款人本人」僅限獨資、合夥事業的負責人。

為配合政府政策，如果是都市更新與危老重建案件，也可排除適用，但借款人應提出相關證明文件。

房市管制四大關鍵問題 央行一次解答 | 房市焦點 | 房產 | 經濟日報 (udn.com)

▲行政院要將預售屋也納入實登，有人看好有人覺得沒意義。（圖／翻攝自實價登錄網站）

記者陳建宇／綜合報導

行政院會今天通過被稱為「實價登錄2.0」的《平均地權條例》部分條文修正草案，要求預售屋要全面申報，有業者認為，此舉雖有助於市場更透明，但也有人表示預售屋登錄若無配套，根本沒有打到投機客不說，反而有炒作空間。

►《地產詹哥老實說》EP8／建商老實說「黃金樓層」這樣挑！　2樓4樓頂樓真的母湯買嗎？

行政院會今天通過包括《平均地權條例》、《地政士法》以及《不動產經紀業管理條例》等修正草案，其中最受矚目的就是平均地權條例，政府單位希望透過揭露完整門牌或地號、預售屋全面納管並即時申報、加重處罰等方式，避免不動產價格不當哄抬。

但這樣的措施有優點也有缺點，高雄市地政士公會理事謝志明表示，成屋交易門牌完全揭露可以減少部分人是因為資訊不對等而獲取暴利，但相對也造成人身安全疑慮，例如有人賣了1間總價1億元的三角窗店面，利用系統將資訊完全揭露將會導致賣方備感壓力，甚至有人表示最好趕快搬家，免得戶籍地址被查到。

而預售屋納入實價登錄更是引起不少建商反彈，1位業者表示政府要打的投機客、投資客，玩的紅單都是在預售屋合約之前，把預售屋納入實價登錄壓根打不到這些人，反而是未來預售屋合約轉手後產生的稅金問題造成困擾。而日前央行的信用管制措施已經開始醱酵，部分案場出現來人減少的狀況，政府出手若沒有看清楚打壓的對象，反而是建商及一般民眾受害。

更有業者以「水清無魚」來形容政府打房措施，表示這樣一直出重手打房最終結果就是建商大者恆大，小建商都被洗掉之後，土地等原物料都掌握在大建商手上，更好操作聯合壟斷，房價更不可能下修。

▲房仲業者認為實價登錄揭露完整門牌可讓資訊更透明。（圖／記者陳建宇攝）

但是如果沒有相關配套，預售屋就算全面納入實價登錄，也未必就能杜絕炒作，1位代銷業者就表示，預售屋有太多模糊空間，實價登錄上的價格未必就是終端售價，有可能建商坪數修正、也有可能消費者要換建材，都會影響價格，況且預售屋買賣合約是可以轉手、轉約的「債權契約」，若轉手後該如何登錄、由誰登錄都會是問題。

更甚者，量體不大的建案根本可以開高價找人頭墊高價格，實登出去之後再退掉，反正價格已經登錄，仍然具有炒作空間，因此若無對應的配措施，預售屋實登一點意義都沒有。

政院將討論實價登錄2.0修法，對此，業者指出，贊同資訊透明化，消費者將更能了解市場狀況，認為政府討論實價登錄2.0修法對業者來說並非壞事。

行政院明天院會將討論「實價登錄地政三法」，包括平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例修正草案。其中，草案中增訂，自行銷售預售屋者，應在銷售前以書面報請所在地主管機關備查，並應在簽訂買賣契約書日起30天內申報登錄。

對此，台北市不動產代銷公會理事長王俊傑指出，贊同資訊透明化，清楚揭露房屋行情、價格，消費者能更了解市場波動狀況，政府討論實價登錄2.0修法對業者來說並非壞事。

不過，商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰則持相反意見，「堅決反對預售屋實價登錄」，主因預售不代表真正實質銷售，從預售屋到成屋，中間變數很多，若政府硬要執行實價登錄，會造成很多買賣糾紛。

另一方面，中央銀行7日宣布祭出選擇性信用管制4大規定，且自8日上路。對此，業者大吐苦水，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄指出，年底為交屋高峰期，初估全台目前至少有4000至5000戶為第3間房屋，以及數千筆土地交易，將立刻受到衝擊，後續善後問題可能又兇又猛，恐怕會出現「斷頭」危機。

賴正鎰指出，央行管制措施又急又快，但目前僅上路第2天，市場尚未出現劇烈變化，預估2至3個月後將看到效應，屆時恐怕會出現違約、退房或斷頭等現象。

王俊傑也說，央行頒布政策後勢必會影響房市，不過影響程度上無法預估。業界不反對政府針對房市過熱祭出相關政策，但央行新規太過倉促與草率，「連入境及轉機者登機前須附核酸檢驗報告，都有事先預告，央行重大新規竟然隔天即刻生效。」

王俊傑說，針對銀行授信條件，政府宣布後、隔天就上路，一定會造成市場買賣糾紛。此外，許多中小型建商目前不知該如何布局買賣、開發，政府新規應該給予緩衝期。

賴正鎰呼籲，政府應該尊重市場機制，不要過度干預。業界贊同政府積極稽查紅單炒作，「壞學生本來就應該處罰」，但針對部份投機者懲處就好，不該一次罰全班。

https://money.udn.com/money/story/5621/5079042

 

央行祭出信用管制措施打炒房，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄昨（8）日表示，政策來得太突然且溯及既往，完全沒有給民眾及業者喘息機會，預估恐會有四、五千戶第三間房屋買賣，以及數千筆土地交易，將立刻受害面臨違約甚至斷頭危機；有建商更私下表示，這對中小建商購地的資金壓力衝擊很大，將爆土地拋售潮。

 

林正雄昨日重砲轟央行政策，他說光是就房屋買賣來說，以每年平均約7萬戶的預售屋市場，年底進入交屋高峰，初估至少有3萬戶在年底交屋，其中屬第三戶買賣的推估有四、五千戶。他建議央行，應該給市場緩衝的時間，政策不應溯及既往，對於已經送銀行跑流程的案件，必須依原條件核貸，才不致產生違約風險或交易糾紛。

林正雄說明，許多已經完成簽約，但尚未核貸的房屋買賣案件，政策7日剛宣布，昨天馬上面臨貸款限縮，買賣雙方合議的約定條件，將被迫改變，未來該如何順利交屋，成為未知數。這些房屋與土地交易糾紛、違約的情況暴增，甚至投資者將有「斷頭」的可能，恐引發房市、金融連鎖危機。

至於土地交易，原本買方可以貸款八成，現在只剩五成五，另外一成為保留動工款。換言之，買方立刻多出二成五的自籌款，初估全台約有數千筆土地交易買賣將受影響，尤其交易金額較大，手頭資金不足的買方，將如何完成交易，政府應予正視。

林正雄說，央行強調政策是為打炒房，然而對市場、對購屋人及建商而言，實際就是打房。其實打炒房並不難，只要針對買賣紅單進行嚴懲，即可迅速恢復產業及市場秩序。

林正雄強調，近期房價上揚，主要因為建材原物料、工資上揚，還有缺工等問題所致。其中，混凝土、水電等原材料，平均上漲二成；模板工、綁筋工的工資，也由每天約2,500元漲至3,800元。

不過有建商分析，土建融限縮對於大建商而言影響不大，但對於中小型建商而言有急迫性的問題，且在央行出手打房前，市場已嗅到不對勁的氣氛，部分財務操作過高的小建商開始把手上握有的土地拿到市場求售，而打房後撐不下去的中小型建商，可能瘋狂拋售手中的土地求解套。

https://money.udn.com/money/story/5621/5077442

央行打炒房四規定對照表

建商餘屋有點「囤房的味道」

〔記者巫其倫／台北報導〕相隔十年，中央銀行再度對房市祭出選擇性信用管制，央行總裁楊金龍說明，除過去實施過的管制措施，此次還加上餘屋貸款，主要是考量到餘屋有一點「囤房的味道」；但他強調，不會影響首購及一般民眾換屋，絕大多數民眾不受影響。

趕在下週四央行召開理監事會前，楊金龍昨突舉行臨時記者會宣布打炒房措施，楊金龍表示，原是要在理監事會提出，但行政院十二月三日已公布「健全房地產市場方案」，經周延討論後，決定提前推出，以符合社會期待，「有時候一天也很重要！」

央行盼納管加速餘屋釋出

對楊金龍指建商餘屋貸款有點「囤房的味道」，央行業務局長蕭翠玲補充，主要是希望建築業者手上有餘屋能盡快釋出，對住宅供給會有幫助，目前是針對屋齡五年內的房屋貸款進行規範。

楊：此波房價屬溫和上漲

楊金龍坦言，在美中衝突及疫情影響下，全球央行採取比以往更寬鬆政策，我國也降息一碼，加上台商資金回流，都使市場資金充沛；我國銀行房地產授信風險控管良好、呆帳率不高，銀行積極推展不動產放款，「就銀行業務來看，我覺得是很正常的。」

至於房市有無過熱？楊金龍指出，以二○一○年第二季和二○○九年第一季比較，國泰與信義房價指數分別上漲十七．一％與廿五％；今年第三季和去年第一季相比，則為十一．二％與七．六％，而內政部住宅價格指數為四．三％，綜合來看，此次屬較溫和上漲。

他也向其他部會喊話，呼籲財政政策一定要配合，不能一直侷限在貨幣政策，否則會很難推動，要看各部會推出來的措施對市場影響如何，才能綜合判斷管制措施是否有效。

央行過去曾多次對房市祭出選擇性信用管制，第一波是二○一○年六月啟動，主要針對台北及新北十區管制；第二波在同年十二月，增加新北市三峽、林口、淡水三區及建商土建融管制；第三波在二○一二年六月增加豪宅貸款成數限制；第四波在二○一四年六月新增新北市及桃園市共八區，以及法人購屋管制。

不過，後續也陸續鬆綁管制，包括二○一五年八月解禁新北市八里、鶯歌及桃園市桃園、蘆竹、中壢、龜山等六區；以及二○一六年三月將豪宅貸款成數上限六成保留外，其餘全部解禁。昨天宣布「楊四條」，是央行暌違十年後再次祭出選擇性信用管制。

 

中央銀行昨（7）日無預警祭出房市信用管制措施，自今日起生效，行庫高層坦言，聽聞消息很訝異、沒有預期會來得這麼快，且央行這次打炒房的力道確實很大；不過，央行採取的措施是為了「打炒房」，而不是「打房」，應該不至於傷及建築業的「根本」。

一位銀行主管分析，央行這次採取的措施確實出乎意料，且力度非常大，其中影響最大的應該是在公司法人購屋貸款及購地貸款這兩項。

「建商申請的購地貸款金額很大，過去民營銀行用高額度、低利率競爭客戶，現在被央行限縮，影響會比較明顯」，銀行高層說。

央行本次房市管制新增「借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款」限制，除限貸6.5成外，還須保留其中一成，在動工興建後才能撥貸。

銀行主管說，公股行庫一般給予的成數約七成，民營銀行可以高達八成，在央行管控後，最高只能6.5成，且其中一成還得在動工興建後才能撥貸，主要目的就是避免建商囤地、炒地皮。

另一位銀行主管則說，央行這次對公司法人購屋貸款進行控管，且非常嚴格，即使是第一戶，最高貸款成數也只有六成，第二戶以上更是降至五成。

按央行規定，銀行承作公司法人的購置住宅貸款，對於尚無以房屋（含基地）為抵押的擔保放款，不得有寬限期，貸款成數最高六成，對於已有一戶以上房貸者，貸款額度最高五成。

另外，在自然人部分，新增第三戶以上房貸限貸六成、無寬限期規定，高價住宅貸款（俗稱豪宅貸款）維持目前六成、無寬限期。

央行昨日還破天荒宣布，對餘屋貸款採取管制措施，最高限貸五成，楊金龍表示，主要是為了避免建商利用銀行資金囤房。

https://money.udn.com/money/story/5613/5074986