不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

記者陳韋帆／台北報導

看準「高房價」、「少子化」趨勢，近年不少建商與專家看好小宅將是市場熱門產品。不過，就在這一片小宅熱賣的氛圍中，卻有一知名小宅首購建案「冠德君閱」表現大不同!!據最新實價登錄成交資料發現，「冠德君閱」今年有2戶轉手交易，屋主竟都賠錢出場，賠售金額分別高達達162萬元和300萬元，而且，從樓層來看，甚至有一間還是14樓頂樓戶，與去年成交的另外兩個頂樓戶相比，每坪單價至少降了5~7萬。

▲冠德君閱實價登錄資料。(資料彙整:屋比房屋　製圖:陳韋帆)

對此，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，長安東路二段的耐震小豪宅「冠德君閱」，鄰近遼寧夜市商圈，面長安官邸擁永久棟距，目前屋齡約3年，總戶數65戶，總樓高14層，坪數規劃24~28坪，以2房為主的首購小宅產品。該案2014年推出預售時，建商每坪開價約120~150萬，主打建案結構鋼骨耐震、雨遮不計坪不計價，還提供多樣化的設施，如:空中花園、圖書館、健身房等，社區內設施相當完備。

陳傑鳴表示，從該案實價歷史揭露數據來看，歷史最高價可達每坪129.7萬，一手屋主取得成本平均每坪成交價落在100~120萬之間，與開價約有2成左右落差。另外，因建案在2016年完工交屋，正面臨房市最低迷時候，因此雖坪數規劃佳，但成交價依然面臨不少修正，部分低樓層戶成交價甚至曾在2017年一度跌至8字頭，而後即便這兩年房市復甦，該案至今仍上漲有限，最近成交的頂樓戶每坪成交價也才剛好突破百萬，而且還是慘賠162萬出售，另外一筆7樓戶屋主脫手甚至大賠300萬。

「冠德君閱」建案規劃雖為目前受歡迎的2房小宅產品，不過每坪成交單價落在百萬上下，總價依然高達2000萬~3000萬，以自備款2成來說，不僅自備款要高達400萬~600萬，搭配20年房貸，每月房貸本利攤還金額高達8萬~12萬，這對於負擔能力有限才選擇小宅的首購族來說，在薪資有限下，並不容易負擔，買氣因而受到限縮。顯見目前北市總價偏高的小宅產品，要受到買方青睞仍有難度。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，冠德君閱因當初規劃為單層單戶的大坪數產品，後來才改規劃成中小坪數，雖然降低了總價門檻，但是單價高，整體公設比不低，以目前首購自住為主的市場較難負擔，而空間坪數又不符高資產族期待，因此轉手都面臨賠售狀況。不過因冠德君閱位屬南京復興生活圈附近，交通和生活機能都成熟，正對長安官邸，擁永久棟距，建材等級規格高，仍會吸引富爸爸低點入手供年輕二代居住使用。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則指出，近2年房市移轉量連續回溫，顯見自住客需求出籠後，市場買盤能量已復甦，在目前市場氛圍下，許多買方買屋會願意轉進優質地段，或是轉往蛋白區較佳產品。

但仍需注意，近日賣方態度轉硬，導致買賣雙方價格認知差異逐漸擴大趨勢，提醒目前要賣屋的屋主，目前房屋移轉量增，除了自住客出籠外，新案成屋的移轉量也有不少，且買家多是挑價格實惠、區位良好的地方購屋，若想要賣得又快又高反而不容易。