不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

工商時報【郭及天╱桃園報導】

桃園市力推社宅政策，中路地區4座社宅都將於今年前陸續動工，預計2021年完工，合計可提供1,149戶住宅，其中「中路一號」昨（4）日動工，至於進度最快的「中路二號」，預計明年第4季開放入住。

桃園社宅採多元政策推動，市府自辦建興的社宅第一階段共推出10處約4,000戶，目前已有8案工程發包，預計今年底前全數發包完成。加計第二階段的儲備基地，合計共有31處，可提供1.2萬戶社宅。昨日動工的「中路一號」預計2020年12月完工，規劃169戶住宅，1、2樓7戶店鋪及8戶辦公室單元。

市府在中路地區所興建的4處社宅各具特色，「中路二號」為桃園第一座社宅，本月11日設置樣品屋，未來完工後住宅發展處將進駐；昨日動土的「中路一號」未來有桃園律師公會進駐，並將部分停車空間開放附近居民租用或臨時使用，抒解鄰近地區停車問題。「中路四號」將納入公托中心、社區照顧關懷據點、市民活動中心、青年創業中心、幼兒園等設施，中路三號及四號均預計今年底動工。

桃園市長鄭文燦表示，中路地區交通及生活等各方面機能逐漸形成，未來持續引進商業設施、更新公園與水圳、增設足球場及網球場等運動設施。

此外，未來桃園市以多元方式推動社宅興建計畫如與石門農田水利會合作，興建大溪區埔頂一號及中壢區過嶺一號等2處約125戶社宅；東門停車場都更案及中壢區中興巷都更案將各取得約100戶社宅。

「大台中房市交易動態資訊平台」5日發佈最新資料指出，根據107年7月份實價登錄資料顯示，台中市屋齡2年內的大樓新成屋，交易主要集中在北屯區、南屯區與西屯區的新成屋交屋。

其中，北屯區逾4成交易量來自「櫻花沐然」；南屯區以8期「遠雄文心匯」為交屋主力；西屯區受到「陸府植森」新成屋交屋影響，區域價格提高、每坪價格突破50萬元。

至於屋齡2年內的透天厝新成屋，交易主要集中在清水區、豐原區及沙鹿區。正心不動產估價師聯合事務所長黃昭閔表示，從107年7月實價登錄交易資料分析結果可知，不論新屋或中古屋市場，民眾購屋預算仍無拉高的跡象，依舊限縮在總價500萬至1,000萬元間，即便是透天厝新屋交易，購買主力尚無法突破1,500萬元的門檻。

不過，根據立法院預算中心最新報告指出，我國超額儲蓄問題日益嚴重，表示民眾手頭上閒置資金多，但在一例一休正式上路後，實質限縮了國人的可支配所得，造成寧願守本也不願加以投資形成額外損失的情勢加劇，也間接降低了民眾將資金投入房市的意願。

黃昭閔表示，若以市場供需面而言，當前低總價的小宅市場興起，吸引不少人出籠購屋，但建商推案的量體遠大於市場的需求量。就內政部最新公佈資料指出，在106年全台建物交易面積前十大鄉鎮市區中，台中市即佔兩區，分別為西屯區及北屯區，兩區的交易活絡度持續居高不下。

黃昭閔認為，在房價跌幅與薪水漲幅均有限的情形下，將促進房市消費型態的轉變，「買不如租」的意識會漸起，新世代對於生活的態度已不如以往，更多人偏好即時享樂、而不願長期背負房貸的壓力，又因市場上同質性產品眾多，租賃屋的選擇性不再侷限。

對於投資客來說，租賃市場也是一個活化閒置房產的契機，可同時減緩因售屋期拉長造成的資金積壓壓力；另外，身為推案建商，也將隨市場需求風向球的轉變，逐漸轉型投入租賃及商用型不動產，藉以形成良好的供需循環機制。(工商 )

雙北市共計8大指標地上權案，陸續端上市場，其中，仍堅守作為住宅使用的，僅有「華固新天地」、「派樂地」、「昇陽寓見」及新推案的「潤泰代官山」等4案，另外半數則改為商用不動產或出租型酒店式公寓。業者評斷，該類型產品之所以毀譽參半，多來自於民眾對地租與貸款的疑慮，若非推案業者擊破盲點、配套完善，否則只能另想出路。
 
「不在乎天長地久、只在乎曾經擁有」，但這樣的購屋觀念，對根深蒂固的傳統「有土斯有財」觀念，卻相互牴觸。根據雙北市過往推出的地上權住宅案銷況及後續使用情況，可發現民眾對於該類型的產品，多恐於貸款、地租等條件，而不敢出手，腦筋動得快的開發商，選擇切割年限銷售、或自發提供公司貸，以降低民眾負擔，也有人與公部門一搏，爭取地租穩定機制，部分開發商則寧願黯然退場，改為商用不動產使用，或者也有業者選擇持續與消費者拉鋸，自預售賣到成屋，還沒完銷。
 
細數雙北市過往8大指標型地上權住宅案，銷況最為亮眼的，當屬景美財政園區「華固新天地」、及剛開賣的松山「潤泰代官山」，前者於2014年預售，當時銷售單價約是周圍一般新屋的55折，加上華固品牌與絕佳地段，使得銷售成數逼近9成，被譽為「全台賣得最好地上權案」，但全案在交屋前夕，傳出已購客因地租問題槓上華固，甚至引爆退戶近200戶，對此，華固先是自掏腰包祭出「地租10年凍漲」方案，再提出地租仲裁案，大勝國產署，確保未來3.5%地租中，有2.5%不跟漲，使買方又一一回籠。
 
而潤泰案則是在70年使用期中，提出先行銷售25年年限方案，壓低銷售總價不到500萬元，標榜以長租概念來看待地上權案，潤泰創新總經理李志宏說：「此案月繳納貸款金額加上稅金、地租、管理費，約2萬元，低於周圍市場行情，也是能成功吸引買方的主因。」
 
另外，切割年限銷售的第一人「派樂地」，據了解因建商並未大張旗鼓該方案，買方多仍以買滿使用年限為主，開賣至今超過3年，還餘零星戶數出清中。也曾打出分割年限銷售的「昇陽寓見」，已邁入第2期銷售，因為亟待買方磨合，去化速度依舊緩慢。
 
已從住宅案轉型商用不動產的案例，則包括「仁愛本真」、「志嘉水曜」、「吉美璞立」等，其中，基地位於大安路一段巷弄內的「仁愛本真」，初期曾被視為最貴地上權豪宅案，但去年與馬來西亞鼎聯集團簽訂租約，改為旅館；位於羅斯福路二段的「志嘉水曜」，則改為文創型商務旅館；位於民生東路四段的「吉美璞立」，銷售失利後轉為租賃型酒店式公寓，現則滿租中。另外，也有建案如「將捷SOLO」，考量銷況不如預期，為保產權獨立、未來開發商可自由運用，因此退掉所有買方訂單，先行開工興建，再做打算。
 
創意家行銷副總經理柯仲武透露，站在第一線銷售面對消費者，對於地上權案的疑慮，通常不外乎貸款、地租2大心魔，「由於市面上銷售的地上權案，多屬不可分割產權的產品，民眾向銀行貸款，往往會遇到成數不足、或是利率較高的窘境，開發商為解決此一問題，便會加碼提出公司貸，讓民眾減少頭期款負擔，但未來若物件轉手，第二手買方就沒有貸款優勢，加上使用年限遞減，使房價恐因此貶值，民眾因而不敢出手。」
 
至於地租，依據現行地上權案繳納地租規範，是依照公告地價的3.5~5%不等繳納，與一般自用住宅地價稅優惠稅率僅千分之2相比，兩者相距至少22倍，加上公告地價調漲幅度難以掌握，使原本預算不高、才選擇地上權住宅的民眾，宛如驚弓之鳥，對該產品更加退卻。
 
但華固總經理洪嘉昇認為，針對新天地案在地租仲裁上的獲勝，加上公部門已裁定未來地上權案地租，將改採部份固定形式計算，已見政府在調整該類型產品的善意，未來相信在民眾接受度提升的情況下，不排除再投入該類型產品的開發。（詹宜軒／台北報導）

【網路地產王/綜合報導】日商三井不動產集團斥資逾30億元，2日與交通部簽定高鐵台南車站特定區事業發展用地開發案，宣布在台的第三個OUTLET投資案「MITSUI OUTLET PARK台南」落腳台南，基地面積5.86公頃，預計2022年開幕。 台灣三井不動產董事長下町一朗強調，三井台南outlet將分兩階段開發，第一階段將有160家廠商進駐，預定2022年開幕；第二階段將增至220家櫃位，預定2025年營運。三井不動產於2013年開始進入台灣市場，除開發OUTLET PARK外，也投資飯店事業，看好台灣發展，近年持續擴大各項事業版圖，開幕後預計可創造1500個就業機會。 下町一朗指出，未來台南outlet招商上包括運動、休閒與日系品牌等勢必會與三井林口outlet、12月開幕的台中港outlet有所重複，且日系品牌一向是三井集團強項，未來也會在全台三家店增加更多品牌。另台南是美食之都，未來除日本餐飲外，台南在地美食也是重點。 三井不動產分析，除便捷交通優勢外，開發案位處包括綠能科技聯合研究中心、會展中心在內的「沙崙智慧綠能科學城」計畫區的中心點，加上其他周邊學教單位，開發案完成後，環繞高鐵台南站周邊將形成集「產、官、學」資源於一處的智慧城市，發展可期。 台南市代理市長李孟諺表示，三井不動產3年前規劃在南台灣設立新據點，市府經歷3年的努力積極招商才促成此投資案，預計投資金額超過30億，顯示台南的投資環境及消費能力聚焦投資人的目光。未來鐵道局也將釋出台南高鐵車站特定區會展中心西側土地招商，希望引進旅館等相關投資，李孟諺說，市府團隊將持續建構優質投資環境，歡迎企業投資台南。 【網路地產王更多熱門新聞 ➤ http://goo.gl/hz80dp】 
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華固建設於2013年與財政部簽訂景美財訓所開發案合約，拿下地上權案，打造「華固新天地」。在成功解決地租爭議及財政部搬入後，一周狂賣17戶，銷售逾8成。華固總經理洪嘉昇表示，此案以中小坪數為主又價格平實，主打年輕族群，卻意外受到銀髮族、準退休族及退休族歡迎，銷售占比達三成。

國產署署長曾國基表示，地上權住宅的產品分級是在社會住宅與一般住宅之間，讓年輕人、小資族可以在市中心有買得起的房子，也讓住社會住宅一段時間、存到一桶金的年輕人可以換屋。國人對地上權住宅的接受度愈來愈高，除了「華固新天地」之外，高雄的地上權住宅也賣得非常好。

華固過去的建案多為豪宅，洪嘉昇表示，「華固新天地」則以中小坪數為主，共七百戶，九成為自住，目前剩一百多戶，預期今年底完銷，在景氣平平、房市盤整期，表現可說是「一枝獨秀」。在制度愈來愈完善健全下，未來政府推出的設定地上權招標案，華固都將評估參與。

「此案可以用高潮迭起來形容，」洪嘉昇表示，華固打敗四個競爭對手，取得70景美財訓所開發案，預售就幾乎完銷，市場反應熱烈。沒想到2015年台北市大幅調高公告地價，導致「華固新天地」地租漲幅過大，爆出退屋潮。

為維護住戶權益，華固建設與國產署透過合約機制進行仲裁調解，成為「首宗」可適用新制的勝訴案件。

洪嘉昇表示，「華固新天地」住戶今年開始適用新制，每年需繳納 3.5% 地租中，其中 2.5% 依照 2013 年當年公告地價計算，「固定」70 年內都不會變動，另外 1% 則是隨著每兩年調整一次的公告地價「浮動」計算，這 1% 其實也就等同於一般房屋地價稅的概念，「華固新天地」高地租解套，每年地租相對穩定。

洪嘉昇說，地上權住宅在國外很多，以「華固新天地」為例，在台北市精華區可以用每坪38.8萬元的價格買到高品質的大樓新屋，實在太難得了。雖然一開始銷售對象主打年輕人，沒想到意外受到準退休族歡迎，而且似乎教育程度愈高，對地上權住宅的接受度也愈高。

9月北台灣新案市場來人與交易組數，雙雙創下近1年最低檔，使象徵市況景氣的住展風向球，再亮谷底藍燈，而該藍燈信號連亮8、9月，也是近半年來，首度連亮2個月。專家認為，緊接而來的Q4，受到選舉干擾、加上部分區域建案價格若仍居高不下，谷底藍燈恐難熄滅。
 
代表北台灣新建案市況的住展風向球，9月分數為31.2分，較8月微幅增加0.3分，對應燈號仍為藍燈，連續2個月亮出藍燈，也是近半年來首度連2藍燈信號。風向球6項統計指標中，來人與成交組數創下近1年最低檔，其中僅有廣告批數分數上揚。
 
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，9月份來人組數較8月減少近1成，尤其以大台北較為顯著，只有少數較熱門的重劃區，人氣維持不墜，而成交組數與8月維持平盤。
 
何世昌補充，來人量減幅大，主要受到九合一大選、假日天候不佳、新建案價格偏高等因素干擾，「另外，近來新釋出的預售屋建案價格大多偏高，願意出門看房的買方，購屋誠意度高，成交組數尚且得以支撐。但若不願追價的民眾，則連出門看屋都不願意。」
 
9月唯一正成長的廣告批數分數，其報廣量月增幅暴增逾5成，部份建案為928檔期搶得好采頭，釋出廣告手筆越來越大，其中，像是南港都更案「忠孝詠吉」甚至一次刊登4大張全頁，每頁只寫建案名稱其中1個字，堪稱今年最大手筆的建案廣告。（詹宜軒／台北報導）

假日天候不佳，影響民眾看屋意願。資料照片

專家認為，建案價格若仍居高不下，恐難突破銷售困境。資料照片

儘管房市亮藍燈，但仍有建案大手筆刊登報紙廣告，為近年少見。詹宜軒攝

史上最貴底價帝寶法拍戶連續流標兩次後，今（3）日進行三拍，底價降至5.568億元，由宏泰機構創辦人林堉璘最小兒子、「宏泰小王子」林鴻森所成立的凱越建設，以高出底價9萬9,999元得標，拆算每坪約250萬元。

今日三拍的法拍戶位於帝寶社區A棟2樓，債務人為翔明投資，董事長為伍蔣清明，因債務問題，債權人申請法拍，一拍底價達8.7億，拆算單價高達一坪380萬元，底價總價和單價均創帝寶法拍屋新高，為最貴帝寶法拍戶。

該戶8月15日進行一拍，由於底價遠高於市場行情，無人投標，本月12日底價降至6.96億進行二拍，由於拆算底價仍高於300萬，達302萬元，仍以流標收場。

今天法院進行三拍，底價大降3.1億元，事前部分業者看法仍保守，認為可能淪落到四拍才有人出手，不過今日順利脫標。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，帝寶之前法拍，最早劉媽媽以約196萬元得標，上次也是淪落到三拍，才以188萬元拍出，這次以每坪250萬元脫標，帝寶為宏泰集團旗下宏盛建設投資興建，這次由凱越建設出手買下，讓人有護盤感覺。

 

近年房市回檔，新北市一級房市戰區新板特區房價回跌不少，不過先前賣房子的新板屋主，大多數都是早期取得，出售大多仍有小賺，區域行情雖下滑，實價資料少有賠售情況。

但近期情況不同，觀察區內指標社區「新都廳」、「畫世紀」實價交易明細，近一年多來有不少屋主認賠殺出，其中，中高總價路線的新都廳，8樓一戶，四年前以6,000萬買進，今年6月以4,580多萬出售，賠了1,400多萬元最多。

根據實價資料，該戶含2車位約97坪，四年前以6,000萬買進，扣除車位後，一坪約77.8萬元，今年以4,500多萬出售，單價下滑至57.8萬元，一坪重跌20萬，跌幅逾25%。

新都廳21樓、22樓也都有住戶認賠殺出。其中21樓戶2013年以5,300多萬取得，去年8月以4,600多萬出售，也賠了716萬元。

此外，總價在2,000萬上下的畫世紀，也有三筆賠售資料，最新一筆為今年3月，屋主以1,525萬元出售，賠了275萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，新板特區目前新古屋大樓產品平均單價在63萬，上述賠售戶交易行情不少還在水準之上，顯然賣方當時買價實在太高，像新都廳目前每坪行情在60~65萬，當年入手7字頭，如要脫手，就得認賠；畫世紀則因坪數相對較小，目前均價稍高在65~70萬，但過去買在8字頭的屋主，現在轉手也多要面臨賠錢。

陳炳辰分析，新板特區從2013年起房價就一路下滑，但從實價來看，買到高點的屋主，可能想等待房價回升，先前很少殺出，因此實價賠售資料並不多，但隨時間拉長，房價並無起色，部分屋主不再等待，賠售資料也變多。