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- Dec 07 Mon 2020 13:06
政院五大面向打炒房 立意良善卻存在四大盲點
- Dec 06 Sun 2020 21:52
黃舒衛／房市熱、政府管 我該進場買房還是再等等？
▲傳統民俗月的交易量不但逆勢成長，928檔期甚至出現預售推案量創新高。（圖／記者林裕豐攝）
文／瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛
庚子年已經走到尾聲，從全球疫情、政經發展，無一不讓人驚嘆連連。 329檔期房市靜到連根針掉到地上都聽得見，但傳統民俗月的交易量不但逆勢成長，928檔期甚至出現預售推案量創新高，重演徹夜排隊等開案的特殊景象。
庚子年已經走到尾聲，從全球疫情、政經發展，無一不讓人驚嘆連連。 329檔期房市靜到連根針掉到地上都聽得見，但傳統民俗月的交易量不但逆勢成長，928檔期更出現預售推案量創新高，重演徹夜排隊等開案的特殊景象，而11月六都交易量甚至年增25%，一掃政府前波打房、今年疫情籠罩的陰影。
雖然主管機關對於市場是否過熱不願直接評論，但從央行、金管會、國發會、內政部、消保官的聲明、動作頻出，甚至在九月二日慎重地推出「健全房地產市場方案」的打炒房九大措施，包含：加強查核不動產交易所得、預售屋交易、紅單炒作、適時採行選擇性信用管制、控管銀行授信風險、強化不動產業務風險管理與金融檢查等，顯示過熱、打房的主觀情緒激辯最後還是回歸理性客觀的風險管理手段。山雨欲來風滿樓，此刻有聲勝無聲，恐怕是業界與政府的共同心聲。
然而，一旦步入最嚴峻的情境，即政府重啟新一波管制措施，對市場是否形成衝擊？觀望已久，既期待又怕受傷害的潛在買方又應該如何盤算，是該趁浪而起還是靜待風平浪息？需要精準、明快的專業判斷。
回顧2010年開始的一連串房市管制，從特定地區第二屋選擇性信用管制、豪宅限貸令、奢侈稅、實價登錄、豪宅稅、囤房稅、高價不動產交易核實課稅，到2016年堪稱終結者的房地合一稅，林林總總的改革、限縮，針對的對象都是鎖定在短期投資客、多屋族、豪宅，而此回的九大措施更是針對逃漏稅、資訊透明、放款風險等制度面著手，對於一般自住客來說，只會感受到市場水溫變化，並沒有腥風血雨的波瀾，尤甚者，當市場從賣方市場平衡、逆轉為買方市場時，買方享有更大的談判議價籌碼，絕對是利多，自住需求買方不需過度反應。
從動機論到結果論，政府的房市管制一直以來對自住客的態度都是既疼惜又呵護。現階段放話、打針，告訴你政府開始打房，會誤傷自住客的，恐怕是利用資訊不對稱所製造的危言聳聽的陰謀論，不要忘了買賣雙方的利益往往是相對的，投資客、自住客更會在關鍵時刻出現利益分歧。
但是，如果政府措施對自住買方仍開綠燈，大膽進場就能保證獲利無虞？就像年中有人鼓勵首購族把握最好的進場時機，卻又預言三年後價格預售屋價格可能不如預期，貌似矛盾衝突，令人一頭霧水，但實則合情合理。
首先，限貸、加稅、實價登錄，雖然是打房老三套，但翻新之後，仍然威力十足，後座力不容小覷。因為不管是成屋或是紅單、換約，投資客就是要轉手套利，解鈴還須繫鈴人，這波資金狂潮激起的投資熱潮，還是要從資金面來約束。現在如果嚴管貸款條件，等於壓縮他們的槓桿操作空間、削減潛在買方數量，在負擔增加、去化困難的壓力下，價格狂漲的現象會趨緩，預期心態也會回歸基本面，海水退去就知道誰沒穿褲子游泳。
其次，產品過度集中的風險。雖然目前建商願意提供預售屋極低的利率、極高的貸款成數，吸引自備款不足的自住客、想玩高槓桿的投資客，大舉入場，一旦銷況轉淡，賣壓激增，多殺多之下，就會重現之前新屋價比老屋低的價格倒掛現象，超額供給、超漲的新屋價格不修正也難。本來把自己視為收割的鐮刀，最後反而變成待宰的韭菜。
第三，台灣淺碟的市場，受外部環境的影響大。雖然投資市場貪婪，道瓊首度登上三萬點大關，無限量化寬鬆、負利率依舊是吹大資產泡沫的主因，數位轉型、產業創新的甜頭，持續編織玫瑰色的美夢，但不能掩飾的是全球疫情控制仍存在極大不確定性，尤其美中台三邊關係在美國大選之後，台商回流、供應鏈重組的雙引擎會不會降速，或是強勢台幣在後疫情時代加強海外布局，以致缺乏源源不絕的內需實質利多支撐房市榮景？建議買方不宜過度樂觀。
▲限貸、加稅、實價登錄，威力十足，後座力不容小覷。（圖／記者林裕豐攝）
最後，公開資訊的判讀過於破碎化，用落後指標決策，難免受傷。一般市場研究都以交易的價、量為主，但實價登錄的價格是既成的事實，如果再加上登錄、公開的作業時間，其實已是落後指標。另一方面，量先價行，有人主張用成交量能判定市場走勢吧？可惜的是，目前的資訊工具不能有效呈現當前市場最熱的預售屋市況。因為地政機關統計的建物所有權買賣移轉棟數只限於公布當期的成屋交易量，無法涵蓋預售屋這種債權契約，甚至還有之前預售、現在交屋才灌進資料，造成遞延反應市況的現象。如果只以目前的公開數據判斷市場表現或預測趨勢，極度容易誤判，而居於資訊末端的消費者有很大的機率因為誤信假性訊號，成為最後一隻白老鼠。
資金行情、成本因素、產業投資、城鄉建設、軌道經濟，以及都更、危老等產業升級的條件，都帶動這波房市反彈，預期這些結構性的因素在未來三年內都不容易翻轉，因此房價堅挺向上無虞。然而，房價不可能只漲不跌，也不要以為永遠都是大漲小跌，人口不增、所得原地踏步的慢性病問題，會隨預售風潮轉為逐漸轉為成屋之後，讓區域、個案出現存亡的殘酷考驗，個別表現的落差會更被突顯。自用買方此刻當然可以積極進場，但仍需盱衡區域建設、供需、負擔能力，單純以需求為選屋核心，不要過度期待房產增值，盲目追價、超限投資，錯把債務當成資產。
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- Dec 04 Fri 2020 20:47
打炒房？國發會與民眾黨到底誰在打假球
「囤房稅打房」恐變成「囤房稅助長囤房」的亂象
- Dec 04 Fri 2020 18:00
打炒房？國發會與民眾黨 到底誰在打假球
2020/12/4 吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長
國發會日前在行政院會提出「健全房地產市場方案」，包含5大面向共10項措施；民眾黨立委蔡壁如、邱臣遠、高虹安偕專業者OURs都市改革組織秘書長彭揚凱日前開記者會，批評10大措施早就該做的工作，呼籲立即實施囤房稅，「打房不要打假球」。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長提出三點質疑直批民代與政府都在打假球。
三大質疑，解讀到底政府與民代誰在打假球
李同榮進一歩指出，民眾黨所提囤房稅基本上與時代力量的提案大同小異，主軸在「囤房重稅丶出租減稅」，李同榮提出三大質疑，解讀到底政府與民代誰在打假球：
（一）囤房稅真能打擊房價與打炒房嗎？
台灣持有稅偏低是事實，但我們需要的是房地合一的全面性稅制改革，以總價課以合理稅率，再依持有戶數遞增稅率，一次就把不合理的稅基打掉重來。而加重囤房稅只是便宜行事，對目前房市處於上升趨勢軌道而言，只會漲時助漲，對打擊房價毫無效應，對目前預售紅單炒房也難以抑制。
（二）為什麼囤房重稅又要「出租減稅」？
這是政府與民代說不出的秘密：怕傷到囤房的房東，因為會傷到90多萬房東及背後的二百多萬選票。過去，花大錢且績效不彰的包租代管政策，政府仍然沒記取敎訓，一再聽信某些學者主張，以為空屋會釋出到租賃市場。時代力量更認為對房東稅賦減免，是為了鼓勵房東誠實報稅，這樣的邏輯顯然不通，若是如此，那我們人民每年誠實報稅與企業營所稅，政府要不要減免稅金？答案很清楚。
（三）為什麼實價登錄2.0-3.0獨漏租賃要全面登錄？
行政院研擬中的實價登錄進階包括門牌全都露與預售即時登錄，為什麼獨漏「租賃全面登錄」？這個殘害合法業者惡法明訂交由仲介經紀業就要登錄，不交由仲介經紀業就不用登錄，非法排擠合法，成為租賃市場逃漏稅的溫床，政府為何視而不聞？説穿了，還是為了房東們的二百多萬張選票，試問，最核心的不提案，實價登錄是否也在打假球？
「囤房稅打房」恐變成「囤房稅助長囤房」的亂象
李同榮最後指出，在供需不平衡的市場中，一旦加稅很容易助漲房價與房租，租客會被轉嫁，傷到更多年輕選票，民代與政府一再打假球，都會得不償失，課囤房稅其實反而助長房東囤積壟斷更多中小坪數房屋，屆時囤房稅打房就變成囤房稅助長囤房的亂象，奉勸政治人物別在選舉前猛打假球。
- Dec 03 Thu 2020 20:13
批政院10大措施無用 民眾黨籲立即實施囤房稅
民眾黨立委蔡壁如、邱臣遠、高虹安偕專業者都市改革組織OURs秘書長彭揚凱開記者會，批評10大措施都是過去早就該做的工作，呼籲立即實施囤房稅。（記者陳昀攝）〔記者陳昀／台北報導〕國發會今在行政院會提出「健全房地產市場方案」，包含5大面向共10項措施；民眾黨立委蔡壁如、邱臣遠、高虹安偕專業者都市改革組織OURs秘書長彭揚凱開記者會，批評10大措施都是過去早就該做的工作，呼籲立即實施囤房稅，希望行政院這個月趕快將對案送來立法院，兌現承諾，「打房不要打假球」。
蔡壁如批評，政院都在處理因政府執行力無能、早就該做的查緝工作，行政院迴避民眾期盼的囤房稅，兩度斷然拒絕民眾在國發會政策平台的連署提案，但改革不動產持有稅制，就是央行總裁楊金龍認為最有效的方式，民眾黨上會期就提出囤房稅和實價登錄2.0的修法提案，請行政院不要再迴避民意，打炒房不要打假球。
蔡壁如批評，民進黨官員在野時是改革派，執政變成反改革，楊金龍認為，要解決高房價問題，關鍵在於不動產持有稅負太低，無法抑制囤地、養地，財政部長蘇建榮卻說，韓國實施高房屋稅造成租金上漲，受害的是租屋的人，事實恰好相反，民眾黨版的囤房稅，「全國單一且自住」維持低稅率，透過「囤房重稅、出租減稅」誘導他們釋出空屋，以囤房稅達成空屋稅的效果，並非仇富懲罰多屋者。
邱臣遠痛斥，民進黨是雙標黨，陳吉仲在萊豬進口搞雙標，花敬群在囤房稅搞雙標，在野時高喊理念，執政卻換個嘴臉，今年5月花敬群說「有些人視為天大正義的囤房稅，是無效且無理的錯誤建議」，改口房市是火車頭，狠狠打臉在野時期夜宿帝寶運動的花敬群「教授」，令人錯愕，請問2014年稱「台灣不動產稅制應全面改革，應提高持有成本」的花敬群教授在哪裡？
邱臣遠指出，台北市實測數據已明白揭示「囤房稅」是有效的，北市自2015年在房屋稅採取差別費率以來，不僅空屋率緩降，囤房比重也減少26％，去年第4季全國住宅價格指數已攀升至104.14，創下2012年第3季有統計以來的新高，與此同時，北市2018年空屋率與2014年相較已緩降0.03％，2019年第4季的住宅價格指數與2015年第4季指數相較也下降0.68％，顯示台北市在抑制空屋率及房價方面均有成效，在六都方面除台北市住宅價格指數下跌其餘五都是上升趨勢。
高虹安表示，內政部的實價登錄2.0修法只聞樓梯響，當時提出的5個改善要點，包含不動產交易登陸揭露實際地址、同一棟房子的歷史交易價格、申報責任歸屬買賣雙方、預售屋交易也要申報並揭露、建商自行銷售房屋也要揭露，至今只完成第3項，這個改革一直在打假球，喊口號幫助不到年輕人，不要再空口說白話，許多修法版本躺在立法院待審，如果行政院能提出對案版本，一定會快許多。
彭揚凱表示，今早公布的措施，2017年早就該做卻不做，等到房市炒作亂象、民怨很大，才假惺惺說要啟動方案，所謂「適時」強調金融手段，何時叫適時？而且還規避最重要的空屋、餘屋問題，提的都是雞毛蒜皮的事，民進黨選舉時用居住正義的口號打動多少年輕人、戰勝國民黨，但所作所為對得起這些年輕人嗎？相較5年前，年輕人有更有可能購屋、租屋有更穩定嗎？呼籲民進黨認真提出相關政策改革。
- Dec 03 Thu 2020 16:02
政院以「紅登稅貸宅」打炒房 蘇揆：炒房不為社會接受
對於近期受關注的房市議題，行政院長蘇貞昌今（3）日提出「紅、登、稅、貸、宅」五點健全房市措施，並強調「房屋不應該被作為商品炒作，應該作為居住設施」，並直言「很多有資金的人，把房屋作為炒作的工具，這是不能被社會所接受的。」
行政院秘書長李孟諺在行政院院會後記者會轉述，蘇揆今日於院會聽取國發會陳報「健全房地產市場方案」後，提出五點健全房市措施，包括第一，「紅－強力稽查紅單交易」。如內政部己成立「預售屋管理小組」，並已展開兩波稽查，此嚴查哄抬炒作的行為，還會持續下去。
第二，「登－實價登錄2.0」。蘇揆表示，他已在立院總質詢公開承諾會儘速推動實價登錄修法，請內政部思考周延，將預售屋不論自售或委託代售全面納管，要確實做到「銷售前備查」、「交易後依法申報」及「房價揭露落實到門牌」等，並加重價格申報不實的罰則。
第三，「稅－杜絕規避稅負」。蘇揆表示，為杜絕個人藉由設立公司或股權交易，規避不動產交易稅，以及所有權人藉由房屋分割為小坪數，規避房屋稅負，政府除透過專案查核，揪出此類案件，同時也將透過修法「所得基本稅額條例」及「房屋稅條例」，防止有心人士的鑽營逃漏。
第四，「貸－差別、審慎授信」。蘇揆說，為防範過多資金流入房市，助漲房價不合理上漲，政府已督促銀行就非自用投資者以及建商新建住宅申辦貸款，採差別或審慎授信，央行必要時也會依法採行選擇性信用管制措施，金管會也將強化對不動產授信的金融檢查，控管銀行授信風險。
第五，「宅－廣建社宅、擴增包租代管」。蘇揆表示，直接興建社會住宅部分，今年底前將達4.2萬戶，第一階段達成率106%；內政部明年有最大的興建計劃，將於全台18縣市推動50案社會住宅，總計超過1.5萬戶。
蘇揆強調，台灣已是民主、自由、開放的國家，但在社會公平正義方面，政府有必要給努力的人一間遮風蔽雨的房屋、居住的處所，這是政府應該要拿出辦法的。他說，蔡總統也非常注意到居住正義、公平跟溫暖，所以也推動社會住宅，目前是以20萬戶為目標。
蘇揆表示，房屋不應該被作為商品炒作，應該作為居住設施，很多有資金的人，把房屋作為炒作的工具，這是不能被社會所接受的。政府應該引導，把這些資金投入生產方面的投資，而不是縱容或鼓勵這些資金在房屋的炒作上。
蘇揆強調，政府要拿出有效方法，不能一方面政府要健全房市、合理房價，一方面在銀行又提供資金，或者在稅法上讓他有逃漏稅、免稅的狀況，讓價格飆漲。
蘇揆說，政府要用盡一切力量，讓想有房子的人、要養家活口的人，有個家、有個遮風避雨的所在。要給予小家庭、年輕家庭支撐的力量，讓他們感覺到政府是真正誠意的，有能力、會做事。
蘇揆指示，穩定房巿政策需各部會及地方政府通力合作，國發會今日綜整出這一方案，針對短期可實施、可啟動的，請各部會即刻進行，強力推動，該修法、該查辦的也要儘速處理；需要中長期檢討的，也請加速盤點，各部會全力執行。
https://money.udn.com/money/story/5621/5063094
- Dec 03 Thu 2020 13:24
蘇貞昌宣示打炒房 國發會提5招因應對策
國發會今天在行政院會報告健全房地產市場方案，提出包括強力稽查紅單交易、杜絕規避稅務、貸款有差別等5招因應對策。行政院長蘇貞昌宣示，房屋是居住設施，不該成為被炒作的商品，政府要讓養家活口的人有個家。
行政院秘書長李孟諺在行政院會後記者會轉述，蘇貞昌提到，台灣是民主、自由、開放的國家，但在維護社會公平正義上，政府有必要給努力的人遮風避雨居住的地方，政府應該拿出辦法；蔡總統很注重居住正義，因此推動社會住宅的政策。
蘇貞昌說，房屋是居住設施，不該變成商品在炒作，但很多有資金的人，卻把房屋當成炒作的工具，這是社會不能接受的，政府應引導這些資金投入生產方面的投資，而不是縱容資金在房市炒作。
健全房市方面，政府提出5項措施，第一，強力稽查紅單交易，預售屋市場有很多紅單交易、炒作亂象，內政部會會同相關機關，成立預售屋管理小組，跟地方政府合作稽查，在10月、11月已展開兩波大規模稽查，除開罰紅單違規交易，也會請國稅局稽查是否逃漏稅，嚴查哄抬炒作的行為會持續下去。
第二，加速實價登錄2.0修法，內政部會周延立法，將預售屋無論是自售、委託代售也全面納管，做到銷售前備查、交易後依法申報、房價揭露落實到門牌等，針對價格申報不實加重罰則。
第三，杜絕規避稅務，目前了解有些個人藉由設立公司或股權交易規避不動產交易稅、所有權人利用房屋分割小坪數規避房屋稅，這次除透過專案查核揪出這類案件，也會透過修法防止有心人逃漏稅。
第四，貸款有差別、審慎授信，防範過多資金流入房市，助漲房價不合理上漲，政府已經督促銀行就非自用投資者、建商新建住宅申辦貸款採取差別或審慎授信，央行必要時也會依法採選擇性管制措施，金管會也會強化對於不動產授信的金融檢查。
第五，廣建社會住宅、擴增包租代管，直接興建社會住宅今年底將達到4萬2000戶，第一階段達成率是106%，內政部明年還有更大規模的興建計畫，在18縣市推動50案社會住宅，明年會超過1萬5000戶。另外也會擴大租金補貼，從原來一年6萬戶，加倍到12萬戶。
蘇貞昌責成內政部就如何進一步引導租金補貼戶參與包租代管，近期提出更精進的措施，讓明年1月就可以啟動、讓更多民眾享受施政政策。
蘇貞昌說，政府要拿出有效方法，不能一方面要健全房市、合理房價，但一方面銀行又提供資金、稅法上又有逃漏稅、免稅的狀況，讓房屋價格飆漲，政府要用盡一切力量讓要養家活口的人有個家，給小家庭、年輕家庭有支撐的力量，讓大家感受到政府的誠意。
蘇貞昌指示各部會針對短期可實施的方案立刻進行、強力推動，中長期的檢討則加速盤點。
- Dec 03 Thu 2020 12:48
擴大租金補貼12萬戶！政院定案「4大目標」打房：讓人民對政府有信心
記者蘇晏男／台北報導
為宣示政府杜絕不當炒房的堅定決心，國發會3日在行政院會上提出「健全房地產市場方案」，當中包括建立不動產市場診斷指標、強化預售屋銷售稽查及實價登錄修法、強化社會住宅與租金補貼等共4大目標；而在中長期上，則研議檢討房屋稅率及私法人購買住宅制度。
國發會指出，近期因國際寬鬆貨幣政策使熱錢在全球流竄，加上台灣防疫成功，經濟表現亮眼，以及低利率與資金回流、台商回台投資等因素，造成房巿需求增加，國內部分區域房地產市場升溫。
國發會表示，房價與民眾生活負擔密切相關，為促使房地產市場健全發展，避免炒作或不合理價量現象，政府相關部門已立即啟動各項作為，包括：一、建立不動產市場診斷指標；二、強化預售屋銷售稽查及實價登錄修法；三、杜絕藉由公司名義或分割房屋避稅，並強化信用資源合理運用管控授信風險；四、強化社會住宅與租金補貼等，有助於達到防止炒作房市、防止逃漏稅、防止房市資金氾濫、落實居住正義打造優質居住等4大目標。
在強化社宅及租金補貼上，國發會指出，中央不僅將負責興建6.6萬戶的社會住宅，也會強化房東參與誘因，加入推動社宅包租代管。另外，也會擴大租金補貼，實現每年12萬戶的目標。
此外，政府持續加強查核房屋實際使用情形，中長期則研議檢討房屋稅率及私法人購買住宅制度。
國發會指出，近期內政部會同相關單位，大規模聯合稽查預售屋建案，針對違規缺失，逾期未改正者依法裁罰；中央銀行亦邀請辦理房貸主要銀行座談，呼籲勿將信用資源過度流向不動產放款，避免銀行授信間接助長炒房炒地，而這些作為已經發揮警示作用。
國發會表示，穩定房巿政策需各部會及地方政府通力合作，行政院3日已請國發會綜整房地產課題及相關部會因應對策，提報行政院院會，正式對外宣示，政府杜絕不當炒房的堅定決心，讓人民對政府施政有信心。
▼國發會祭出打房4大目標及中長期方向。（圖／行政院提供）
原文網址: 擴大租金補貼12萬戶！政院定案「4大目標」打房：讓人民對政府有信心 | ETtoday政治新聞 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20201203/1868280.htm#ixzz6fX8tznHL
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- Dec 01 Tue 2020 16:15
房市熱！六都11月買賣移轉攀59個月新高
11月房市熱度爆表，資金潮帶動房地產買氣續旺，美國大選底定、台股亮麗，加上11月地政機關工作天數較10月增加一成，六都11月買賣移轉2.46萬棟，月增12.9%、年增24.9%，繼今年7月、9月後，再攀房地合一稅以來單月新高，目前房市買氣沒有衰退跡象，預估今年全台交易量可望站上32萬棟大關。
自今年下半年起，由於降息後低利環境、資金湧入具保值效益的房地產，房市交易量持續高檔，全台單月買賣移轉棟數每月約在2.8～3.2萬棟左右、六都則約在2.2～2.4萬棟，根據六都地政局1日公布建物買賣移轉棟數顯示，11月六都交易量普遍月增5～23%、年增9～53%，台北市3,271棟、台中市5,191棟，均創下房地合一稅實施59個月以來單月新高。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，國內疫情控制得當，降息後房市快速回穩量增，帶動過去幾年的觀望買盤逐漸回籠，不僅第三季淡季不淡，第四季也維持傳統旺季的熱度，以11月房仲業成交仍維持熱絡觀察，12月移轉棟數可望延續高檔水準。
房地產業者普遍認為，近期政府強化稽查預售紅單炒作，對預售市場產生威嚇作用，對成屋市場買氣影響不大，不過政府是否持續端出調控政策降溫，也將成為這波房市熱潮能否延續的重要關鍵。
房市下半年以來交易量持續高檔，是六、七年來少見的熱絡，交易持續發燒，也帶動全年交易量年增率下半年起由負轉正，六都前11月買賣移轉棟數達22.4萬棟、年增約6.8%，包括台北市、桃園市、台中市年增率均逾一成。
https://www.chinatimes.com/realtimenews/20201201003955-260410?chdtv
- Nov 30 Mon 2020 20:45
11月六都不動產交易統計 台中表現亮眼增幅奪冠
房市景氣暢旺，又以台中地區最熱，房仲業者統計內部成交行情，今年11月台中市成交量月增、年增率均位居第一，分別為12.5%、53.2%，在六都表現當中最為強勁，房仲業分析，年底購屋旺季到來與捷運題材加持所致。
台灣房屋集團統計內部成交11月與10月交易量變化，台中月增12.5%居冠，其次是新竹、高雄分別量增10.7%與10.5%，位居2、3名，至於台北市僅月增3.3%
若與去年同期相較，台中成交量年增53.2%最多，其次為台南量年增42.6%，新北也有40.7%，台北市年增32.4%
整體六都平均交易量月增9%、成交價月增2.1%；量年增39.1%，價年增5.3%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，總價高的地區，如台北市成長幅度還是有限，但中南部單價低，自助族群買得起，交易量也動得比較大。
張旭嵐指出，低利效應、熱錢充沛，加上前幾年遞延的買氣，今年下半年整體買氣持續向上，雖預售市場受到查稅風聲影響，近期買氣略有所收斂，但中古市場仍是自住購屋族的主流，尤其到了年底傳統購屋旺季，不僅需求大，待售期也縮短，有利多題材的區域。
例如，台中捷運沿線的北屯、北區，桃園青埔，台南南科周邊的新市、善化一帶，成交速度加快，不過價格仍走平穩路線。
住商機構企畫研究室經理徐佳馨指出，低利與高成數帶動本波買氣，在第4季雖有打房風聲，但對預售影響較深，仍不影響成屋交易進度，傳統旺季效益持續。
信義房屋統計，全台門市11月前28日的市場交易狀況，11月買氣穩定持續回流，交易量大致較10月略增2.5%，交易量年增率約10%，顯示11月買氣仍維持在今年相對高檔水準，不過隨政府關注房市過熱的議題發酵，目前以自用型產品的買氣相對最為穩定。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，今年第3季房市淡季不淡，且房市邁入第4季後人氣也維持相對高檔，隨美國總統大選逐漸落幕，台股指數也創下歷史新高，有助於維繫房市信心。
不過，曾敬德直言，雖然全球疫苗上市展望樂觀，但第2波疫情也進入另一波的高峰，政府對於部分區域過熱的房市也開始緊盯，央行也開始要求銀行注意放款風險，後續需觀察過熱的區域房市是否降溫。
- Nov 29 Sun 2020 17:12
〈觀察〉房市有望創近6年最好表現 反而成打房理由？
今年中以來，在超低利率環境下，房市快速轉熱，數名台灣央行理事在第三季已表態關注國內房市發展，央行近來更找銀行喝咖啡，然而，不動產保值觀念仍深植人心，在全球均實施寬鬆政策的外溢效果下，房地產更成為資金好去處，搭配今年股市不斷改寫新高，財富效果有利房市表現，這波房地產成交升溫，不小動能來自台商回流帶動廠辦及周邊自住實質需求，短期內央行應不至於祭出過往的信用管制措施。
可觀察到，2015-2018 年間，每年全台移轉棟數均不到 30 萬棟，去年僅 30 萬棟，房仲業者預估，今年全年移轉棟數有望站上 32 萬棟，超過 2014 年的 32.06 萬棟，成為近 6 年房市最好的一年。
不過，央行數名理事在第三季理監事會議紀錄中，表態關注國內房市發展，並認為「若有必要」應提出選擇性信用管制措施。顯然，打房關鍵在，如何認定提信用管制的必要性。
央行近期陸續找來 14 家銀行「喝咖啡」，原因在於，至 9 月底全體銀行不動產貸款占總放款比重為 35.8%，接近歷史高點的 37.9%，且多家銀行住宅建築及企業建築放款總額，已接近銀行法第 72 條之 2 規定上限，因此，央行籲請銀行將信用資源應合理配置。
從過去政府的打房經驗來看，主要時點是落在 2006 年買賣移轉棟數達 45 萬、2010 年達 40.6 萬棟之後，似乎 40 萬棟是一個打房門檻。
當時央行在 2007 年限縮小坪數物件貸款、2010 年祭出第二次選擇性的信用管制、限縮土建融，2011 年再祭奢侈稅措施，並於 2012 年、2014 年推第三和第四次的信用管制措施，有效使全台平均房價最高的台北市在 2010-2015 年間移轉棟數大幅下滑，新北下滑趨勢也成形，不過，中南部在此期間其實並未大幅受影響，反映這些措施有效緩和投資客大炒北部房產的狀態。
從房仲業者多預期今年移轉棟數上看 32 萬棟的數據判斷，雖是 6 年來高點，但比起過去經驗 40 萬棟的打房門檻，仍有一大段距離。
近來央行理事雷仲達表態，目前房市屬區域性的上漲，例如台積電在台南和新竹新建廠帶動當地購屋需求，只要不是投機都算健康，並認為房地產的正常交易和需求是經濟成長動力。
整體來看，目前房市並未見到移轉棟數暴增情況，再加上股市頻創高間接帶動的購屋氛圍，以及歷史新低的利率環境，儘管央行近來對房市監控氣氛持續升溫，但短期應暫無大動作抑制房市熱度的明確需求，惟仍不排除針對投資客的部分管控，仍箭在弦上。
- Nov 27 Fri 2020 22:06
風評：柯文哲「何不食肉糜」─社宅月租逾4萬？
- Nov 27 Fri 2020 21:26
自由廣場》地政老兵有感：需跨部會合作降溫房市
王瑞興
近幾個月火熱的房市，引起中央動作頻頻，財政部清查外資匯回是否違法炒房；內政部稽查預售屋，重罰紅單轉讓炒房；中央銀行要求銀行嚴審投資戶、加強借款人風險控管、強化建築貸款貸後管理及留意餘屋貸款。這次中央嚴陣以待，因為房價如果失控，將引發社會動盪及金融危機。
房市有多熱絡，土地增值稅收創新高是重要指標，財政部公布，今年前十月土地增值稅八九八億元、契稅一二七億元，均創二十二年來同期新高，尤其十月份土地增值稅一○三億元，已連二個月超過百億。其次，利率最低至一．三，銀行仍狂放貸，央行公布九月購屋貸款和建築貸款餘額，分別為七．八兆及二．三二兆元，也創歷史紀錄。另一方面，依內政部最新公布民國一○九年第二季房價負擔能力統計，全國平均房貸負擔比率為三十四．六四％，表示房價負擔能力低。此外，土地交易價格因財團及壽險公司大舉獵地，房價也因建商推出新案屢創新高，國發會說「房市北溫南熱」，是昧於實情。
但，同時之間空屋率高達二成，許多人卻一屋難求，依九十九年主計處人口及住宅普查分析，全國八○七萬戶，空屋一五六萬戶，空屋率達二成。十年後的今天，雖無正式統計，但從各地猛推建案，空屋只多不少。政府無法迫使大量空屋釋出，只好推出「八年二十萬戶社會住宅政策」，平息民怨，也凸顯政策的矛盾。
最近某周刊報導台中市新開張一家頂級餐廳，設計每人三萬二千元套餐，據報供不應求，一個人餐費足供許多四口之家一個月生活費用。而筆者故鄉黃昏市場自助餐鋪環境髒亂，卻生意興隆，因為四、五十元即可飽餐一頓。更常在另家自助餐廳看到一位老者拄著柺杖，只點一個蛋加一碗飯，拌著店家提供的免費肉汁，將就一餐，顯示貧富差距擴大，炒房致富成為幫凶，一次紅單轉讓獲利甚至可以百萬計，加上房貸餘額偏高，萬一房價崩盤，恐衍生金融系統性危機。
至於政府作為，坦白說，內政部及財政部查炒房，缺乏實效。連日來，央行及金管會出招，也只能收一時之效。因為，不論國際或國內政經社會環境已非昔日可比。因此，必須提升至國安層級，採跨部會合作，擬定總體策略，消除假性需求，迫使空屋釋出，讓房價降溫軟著陸。
（作者為前台灣省政府地政處科長）
房價短期暴漲，仲介沒責任？
◎ 李基勝
不動產估價師間，對於同一標的在同一期日價格之估計有二成以上之差異時，依照《不動產估價師法》第四十一條第一項規定，有重新估定之必要。在短期（如一、二年）內，同一或同等或類似標的買賣價差逾二成時，不動產經紀業者焉能不明確提醒當事人注意該價格變化？
報載，某君以一九二○萬元買進一屋，事後查實價登錄才發現，前屋主於三個月前以一四三五萬元買進，轉賣即賺逾三成（稅後盈餘可能超過十六％）。仲介或許不知前屋主的確實買價，但也不能忽略實價登錄資訊，以致未提醒後屋主行情價格。另有專家指出，售屋時拉抬價格在仲介市場是普遍現象，多會參考實價登錄後，往上加成，甚至高達三、四成。由此可見，仲介按比例賺取佣金的過程中，可能成為推升房價的幫凶。
對此，未嘗不能立法將標的物的買賣價格與實價登錄行情之間的價差也納入房仲或代銷業者的「不動產說明書應記載事項」以提醒當事人。業者如有失職未提醒時，則令其負損害賠償責任，殆不為過。
（作者為公務員，新北市民）
- Nov 26 Thu 2020 20:53
房價屢創新高 慎防假性需求危害市場
資金充沛與利率偏低，促使基期低的中南部房價高漲，而預售紅單炒作，將會造成市場假性需求過度氾濫，也將影響房市健全發展，政府不可不防。
內政部日前發布今年第二季住宅價格指數，全國指數為105.39，已連續七季創新高，六都除了台北市外，其他五都都持續創歷史新高，其中台南年漲幅5.46%最多。
從六都房價來看，官方資料只有台北市離2014年第三季的歷史高點尚有7.5%的落差，其他五都皆創歷年新高，台北市房價表現雖有資金行情，但仍然有漲不動的趨勢，中南部因基期低、新興工業區聚集新的住宅商機，房價呈現明顯反彈。
雙北房價高檔難漲，中南部房價基期低，尚有較大漲幅空間
依據吉家網市場中心季報統計，截至今年第二季，中古屋市場六都房價除了雙北市，其餘四都都早已創新高價，桃竹地區在2019Q4、台中市在2019Q2、台南市在2019Q3、高雄市在2019Q3都分別創新前波高點。
台北市均價每坪59.19萬，與上波2014Q2高點65.7萬尚有價差-9.91%；新北市均價29.85萬，與上波2014Q1高點32.64萬尚有價差-8.55%，桃竹地區均價19.69萬，與上波2015Q3高點18.2萬，創新高價+8.19%；台中市均價19.58萬，與上波2014Q3高點17.76萬，創新高價+10.25%；台南市均價15.49萬，與上波2015Q2高點13.5萬，創新高價+14.74%；高雄市均價18.12萬，與上波2015Q3高點16.2萬，創新高價+11.85%(如圖一)。
雙北房價漲幅有限，預售紅單炒作較不易
吉家網企研處長莊文樹表示，吉家網統計數字與官方統計最大差異在雙北市，新北市因前波多頭2014反轉向下後，2016Q1至2017Q4期間，因建商大幅殺價取量，成交物件利用巨額裝潢補貼金額取代成交折扣金額，登錄成交價高於實際成交價達8~10%之多(俗稱虛價登錄)，以致官方統計新北市房價就造成較大誤差，實際上雙北市房價離上波高點尚有一段距離，台北市雖然虛價登錄沒有新北市嚴重，仍然也有約5%的誤差。不同於其他四都，雙北房價近兩年來每年漲幅都在3.5%以內，與經濟成長基本面同步，房價處於溫和緩升格局。桃竹地區因為交通建設與大台北都會擴大到桃園，在一小時生活圈的比價上，房價只有台北三分之一，未來發展空間頗大，台中、台南、高雄各都，在低基期的房市中尚有一段成長空間。
桃竹、台中、台南、高雄市預期漲幅空間較大，紅單炒作延燒程度明顯較多
上述六都房價中，桃竹地區、台中、台南、高雄，房價一年漲幅達9~16%之間(如圖二)，因此，預售市場就有紅單炒作空間，建商與代銷商為求銷售立於不敗之地，在未正式的潛銷期就會有紅單預購優惠價，通常下了小訂20~30萬，一坪可享受3~5%的優惠價，一旦紅單預購活絡，正式公開房價就會往上推，對於紅單炒作者，在短短時間內就能有一倍甚至兩倍的投報率，這種紅單利差，當然是處於房價有10%以上預期漲幅的區域，才能有炒作環境，雙北市依目前微幅的漲幅中，操作紅單不易，因此預售紅單炒作現象延燒程度是「南勝於北」。
紅單炒作是房市亂源，慎防假性需求氾濫，危害市場健全發展
繼2014年高點之後，今年台灣房價指數再創下歷史新高。這波買氣由北向南，房價越漲越高，逼得政府不得不出手，資金浪潮是支撐房地產熱況主因，政府也開始針對房地產市場的走勢特別關注，尤其是預售市場紅單炒作亂象，慎防假性需求氾濫，危害市場健全發展。內政部十月底更祭出史上頭一遭，跨縣市同步就桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市六縣市，針對二十三個建案做聯合大稽查。惟這項稽查行動未來應該由各都會主管機關積極落實，針對不法炒作行為嚴懲重罰，才能促使房市建立在剛性需求的健康軌道上。
- Nov 25 Wed 2020 21:54
房市繼續燒！10月房貸及建築貸款餘額雙創新高
儘管10月工作天數減少，但房市依舊火熱，根據中央銀行最新統計，10月全體銀行購置住宅貸款（房貸）、建築貸款（土建融）餘額分別來到7.88兆元與2.37兆元，雙雙續創歷史新高。（資料照）
〔記者陳梅英／台北報導〕儘管10月工作天數減少，但房市依舊火熱，根據中央銀行最新統計，10月全體銀行購置住宅貸款（房貸）、建築貸款（土建融）餘額分別來到7.88兆元與2.37兆元，雙雙續創歷史新高。其中房貸餘額年增率7.8%與上月持平，逾13年新高；土建融年增率16.12%，則是2011年9月以來高點。
中央銀行官員表示，因為10月工作天數減少，以及部分銀行受限於銀行法72條之2限制，在新增房貸業務上慎選優質客戶，台銀等5大公股銀行新增房貸金額意外下滑，但是民營銀行對於房貸業務擴展仍相當積極，加上房貸利率偏低，民眾不急著還款，整體國銀房貸餘額持續創高。惟10月房貸餘額較9月僅增加656億元，增幅已經略低於前幾個月。
國銀主管指出，年底向來是民眾購屋、換屋旺季，近期政府各部位積極「打炒房」可能會讓部分民眾觀望，但對於首購族完全沒有影響，年底房貸餘額衝8兆元仍相當有機會。
在建築貸款上，則是受惠於台商回流對於工廠、辦公大樓需求以及房市熱絡，建商趁機促銷餘屋，週轉金貸款增加所致，根據央行統計，土建融貸款年增率從去年8月開始呈現雙位數成長，並於去年9月突破2兆元大關後，截至今年10月已經來到2.37兆元，逾9年新高。
- Nov 25 Wed 2020 21:48
《金融》股市活絡 10月M1B年增率創124個月新高
【時報-台北電】中央銀行24日公布10月M1B及M2年增率一升一降，其中M1B上揚至12.85％、創2010年7月以來的124個月新高，央行官員說明，主要是股市交易活絡，活期存款續增，統計當月餘額來到18.91兆元、已連續12個月創新高。
央行官員表示，10月股市交易續熱絡，證券劃撥存款帳戶（代表散戶資金動能）也月增341億元，且個人戶（散戶）在台股集中市場占比上升至61.5％，高於9月的61.1％，外資占比也增加至28.7％。
也因此，定期存款月減173億元，流向活期存款月增2,648億元，其中也包含10月發放的953億元台股現金股利，及外資匯入20.64億美元。
央行官員指出，10月因美國總統大選及歐美疫情升溫，使得全球股市成交量大波動也大，但台股卻相對續熱，股價仍上揚，主要因台灣疫情控制良好，且半導體及電子業表現佳，投資人對台股仍是深具信心，包括外資也淨匯入加碼台股。
10月M2年增率月減0.1個百分點，使得M1B與M2的差距來到122個月最大。央行官員說明，M2年增率下滑，主要受外匯存款成長減緩的影響，雖然月底餘額仍增加至6.67兆元、再創歷史新高，但年增率10.51％為近五個月最小。
累計前十月M1B及M2平均年增率分別為9.33％及5.4％，準備貨幣的平均年增率為8.11％。央行官員說明，國內長期以來資金充裕，流動性均佳，經濟面表現相對佳，為少數經濟成長率仍正數的國家，目前M1B及M2的日平均各有21.06兆元及48.69兆元，維持長期以來的高水位，代表國內資金動能充裕，有利台股後市資金動能續航。(新聞來源：工商時報─呂清郎／台北報導)
- Nov 24 Tue 2020 22:06
出手打「炒房」！金管會對10家銀行不動產授信啟動專案金檢
〔記者王孟倫／台北報導〕近期外界質疑不動產市場有過熱之虞，而金管會今天宣布，將針對十家主要不動產授信銀行，啟動專案金融檢查，主要將針對「餘屋貸款」、「土建融資貸款」、「投資客及豪宅貸款」；金管會強調，這不是「打房」、而是「打炒房」，不會影響一般民眾購屋需求。
繼中央銀行日前密集找銀行「喝咖啡」之後，金管會也出手，盯上銀行之不動產授信業務！
金管會檢查局表示，近日起，將啟動銀行不動產授信檢查，對象涵蓋公股、民營共十家銀行。這次金檢主要稽查重點包括：第一、餘屋貸款：像是有些建案賣不掉，但業者卻又來向銀行融資貸款等狀況，是否有相關缺失。
第二、土建融資貸款案件：主要追查業者是否有養地之虞，且把貸款再展延，而銀行也配合業者等缺失。
第三、投資客及豪宅授信案：將追查是否有銀行不當配合，比如：若豪宅門檻是6千萬元，但客戶去借5千9百萬元，刻意避開門檻等。
「這是以風險管理出發，超前部署！」金管會主委黃天牧表示，這次啟動專案金檢之目的，是強化不動產授信風險控管，不會影響一般民眾及正常貸款購屋需求。
金管會檢查局官員表示，金融檢查可分為「一般金檢」及「專案金檢」兩大類，每年度對銀行固定進行的「一般金檢」也會包括不動產授信，但項目比較多，至於專案金檢是鎖定某目標，可以更快速且深入檢查。
- Nov 23 Mon 2020 20:25
央行率先打房？錯把後衛當前鋒！
台灣房地產五大循環政策打房歷程圖。（資料來源／製圖：吉家網）
國發會有如球隊教練，是房產政策走向的引擎
內政部有如球隊前鋒，職責在於制度與法規的建立與執行
財政部有如球隊中鋒，職責是建立公平丶合理丶簡化的房產稅制
央行有如球隊後衛，職責是風險性控管
台灣歷年經濟成長率、利率與房價之連動關係。（資料來源／製圖：吉家網）
- Nov 22 Sun 2020 21:01
炒房之亂∣中央查紅單嚇壞建商 專家:恫嚇完死灰復燃
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民眾排隊搶買預售屋紅單的亂象，引發諸多民怨，迫使政府出手干預甚至有意打房。資料照
圖片來源 : 蘋果新聞網
台灣在全球疫情的衝擊之下，不僅防疫有成，在熱錢在手、出不了國的因素下，使得房市交易的表現上更是相當熱絡、秒殺建案頻傳，然而當中卻出現一波炒紅單亂象，逼迫政府不得不出手嚴加查緝來遏止這股歪風，央行甚至不排除在年底出招打房；對此，天時地利不動產總經理張欣民就指出，查緝紅單炒作本來就是最能夠立竿見影、最有效的打房動作，只是若政府方面沒辦法堅持，那很可能又會使這樣的現象死灰復燃。
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一位不具名代銷業者指出，原本「紅單」是他們在取得建照的潛銷階段提供給客戶的預約單，本意是想讓有意購買的客戶在建照正式取得前還有一個緩衝的考慮期間，同時也不應記載金額、甚至是進行付費行為，然而卻有同業不守規矩，不僅拿紅單給客戶時就會先收5~10萬元不等的訂金、提早進行契約行為，甚至還以紅單名義，供老客戶、投資客購買後轉手賺取10~100萬元不等的差價，使得房價逐步被墊高，也造就了這波紅單炒房亂象，「這一查就是不合法，會有漏稅嫌疑，而且只有轉單的人有賺到錢，建設公司也沒撈到好處」。
對此，張欣民認為查緝紅單炒作本來是最簡單、又可立即見效的打房動作，「不必動用政策工具也不必修法，就能起到嚇阻的作用」，像是內政部日前就大規模針對全台六縣市的23個預售案進行聯合稽查，結果當中14個有紅單交易的情形、僅1件案全數符合規定，不少業者也都開始人人自危，除了開始在建照取得前不敢公開舉辦說明會外，還會在接待中心大門口貼上「拒絕紅單轉讓」，而彰化和美的新2~3房大樓案「泉宇大和」，甚至直接將建案號碼附加在廣告文宣中、強調建照已取得才公開販售的現象，對民眾來說更有保障。
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然而，由於政府部門稽查可能只是一時，張欣民認為光靠查紅單來打炒房往往治標不治本，「很容易又死灰復燃」，因此指出首先最應該做的就是趕緊將實價登錄2.0「補破網」，再來就是要制定《預售屋銷售管理條例》、《不動產開發業管理條例》等專法，來教導民眾該怎麼買預售屋，同時管理與人民身家安全息息相關、投資興建房子的建築業者，「若能早日將之補齊，就不會每隔一段時間又見房市炒風起，而政府相關部會又得大打太極拳，推託說誰該出手打房了」。
全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，政府過去在房市轉熱時查緝紅單，雖有嚇阻作用，但實質效果不大，主要是查緝起來相當困難，除非有收到檢舉，才能鎖定特定建商、投資客來進一步追查金流，以及其是否涉及炒作紅單，「才會導致最後僅流於治標，而難治本」。
針對現有實價登錄制度，陳炳辰認為多只針對於成屋、中古屋的銷售，但在預售屋販售市場則缺乏此類公開透明的機制，讓建商、投資客有炒作的空間，「政府若能全面建立預售屋實價登錄制度，民眾就能清楚得知預售屋物件價格，無論紅單，或是預售屋調價等市場亂象就能獲得解決，便能大幅減少房屋炒作，更能捍衛居住正義」。（陳昱均／台中報導）
- Nov 20 Fri 2020 23:00
房市大到不能倒！住展評論：預售限貸短空長多
上週六，各大媒體都以大篇幅報導央行主動邀糗各大行庫『喝咖啡』。司馬昭之心路人皆知；雖然除了副總裁外，央行高層大多並未鬆口，但他們心知肚明，基於疫情影響仍在，低利和貨幣寬鬆政策暫時還無法解除的前提下，確實得超前部屬，避免不動產市場增溫太快；否則以這幾年早已形成之『大到不能倒』的現實論，未來一旦房價再度翻轉，產生系統性風險的機率，確實不可小覷。
只不過，根據媒體目前披露的所謂『楊四條』，也就是包含嚴審非自住戶(房貸)，加強貸款人、建築融資及餘屋貸款的風險控管，住展房屋網企研室認為，還是舊酒裝新瓶，和之前一共四波的信用管制大同小異，甚至力道上，前者可能還不及後者。
畢竟所謂的風險控管或嚴審，雖字面上力道很強，但最後也是銀行端自由心證；比起明文規定，比如豪宅最多只能貸六或七成，殺傷力當然還是有差。事實是，以目前市況加溫的背景因素來看，除非(央行)真的全面限縮非自住貸款者(第二屋以上)及(建商)土建融貸款的成數，並大幅提高利率，才可能產生和之前信用管制類似的效果。
不過接下來的發展，更值得注意；因為根據後續報導，已有部分行庫開始推出自律管控。事實上根據過去經驗，比起央行的柔性勸說，行庫端自律管控的影響，其實會更顯著。甚至還有行庫主管分析認為，一旦房貸管控全面發酵，可能會影響部分預售案日後能否順利交屋。
會有這樣的擔憂，也算其來有自；畢竟預售屋之制度設計，原本就容易讓消費者誤判自己的購買力。如果又搭配建商公司貸或低首付等促銷策略，情況還會更明顯。在這樣的前提下，一旦房貸成數限縮或利率拉高，衝擊就可能成真。
短期而言，這樣的衝擊，對小資型的剛性需求消費者當然不是好消息，確實也會影響銀行運作，甚至提高產生呆帳的機率。但住展房屋網企研室認為，如果能在早期申貸階段，就降低此一後遺症發生的機率，則對整個市場的長線供需或銀行本身風險控管，反而是正面、健康的，這也是稍早央行副總裁所提警語中的要點之一。
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