不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

台灣人口邁入少子化，而高房價也被年輕人稱做是「最有效的避孕器」，時力立委邱顯智、王婉諭、陳椒華今日於立院召開記者會表示，熱錢湧入炒房，多戶住宅持有者現象越來越多，財政部應立刻實施「囤房稅」，別再推拖。

邱顯智指出，近日財政部長蘇建榮表態，囤房稅將列為中長期的推動方向，但房價節節攀高，年輕人買不起房的現狀越形嚴峻，財政部的說法緩不濟急，應該要立即啟動修法。

邱顯智說，房屋評定現值部分，從1984年以來只調整過一次，且多數縣市都未與時俱進，彰化縣多年未進行調整房屋評定現值，今年初台中市府還大幅調降公告地價20.06％，地方政府不願配合中央政策行之有年，即便財政部今年兩度發函要求，多數地方政府仍無關痛癢，維持既定房屋評定現值。

邱顯智表示，針對評定現值明顯與房價走勢不符，應將2017年修正「中央對直轄市與縣（市）政府計畫及預算考核要點」所刪除的「房屋稅收努力程度」評分予以恢復，並於「稅捐稽徵作業績效類考核」的房屋稅收評分，一併納入多屋者、房屋現值評定的實際作為，才能有真正的獎懲機制作用，才可能務實的推動政策。

王婉諭指出，日前內政部新聞稿指稱，有4戶以上的多屋者只有4％，但此數據是將各縣市歸戶分別檢視，意即如果一個人在4個縣市分別持有一間房屋，而各縣市會分別計算歸戶。

王婉諭說，若以全國歸戶統一計算，多屋者比例則會激增至15％。而進一步以家戶做為單位計算的話，也就是將配偶及未成年子女的部分一併計入，多屋者比例甚至多達22％，

陳椒華表示，有關餘屋貸款的問題，以房價漲幅最為明顯的台南或台中兩都為例，房價普遍居高不下，實際上卻存在許多空屋，而建商就利用這些空屋，去申請餘屋貸款取得周轉金，再使用週轉金去找地蓋屋，使得房價維持居高不下。

陳椒華指出，金管會已注意到這個問題，並跟銀行提出警示，顯示政府是相當清楚問題所在。希望財政部能夠正視這些造成房價不合理的原因，並立刻在房屋稅稅率的調整上，有實際的作為。

https://www.msn.com/zh-tw/news/national/%E9%AB%98%E6%88%BF%E5%83%B9%E6%88%90%E9%9D%92%E5%B9%B4-%E6%9C%80%E5%BC%B7%E9%81%BF%E5%AD%95%E5%99%A8-%E6%99%82%E5%8A%9B-%E8%B2%A1%E6%94%BF%E9%83%A8%E5%88%A5%E7%9D%A1%E8%A6%BA-%E5%9B%A4%E6%88%BF%E7%A8%85%E7%8F%BE%E5%9C%A8%E5%B0%B1%E8%A6%81/ar-BB1b7eoY?ocid=msedgdhp

中央銀行是否該祭出打炒房措施，市場看法分歧，據了解，央行對房市有幾項重要觀察指標，首先是銀行房貸、建築融資的逾放比率，以及銀行不動產貸款集中度，以及建物買賣移轉棟數、全國各地房價指數等數據變化。

自2010年6月起，央行陸續推出一系列針對不動產貸款的總體審慎措施，以及強化監控不動產授信措施，並促請銀行訂定自律規範，當時，用以檢視政策實施效果的指標，包括不動產放款占總放款餘額的比重，各地區新承作貸款成數、高價住宅貸款成數、土地抵押借款成數等。

「央行主要還是關注銀行不動產授信品質，這也是目前央行會緊盯房貸、建築貸款逾放比率的主要原因」，銀行主管說。

回顧2010年，房市投機炒作正盛之時，全國建物買賣移轉棟數一度飆高到40萬棟以上，因此，全國建物買賣移轉棟數、主要都會區買賣移轉棟數，以及各地區的房價指數等，也是央行的重要觀察指標。

央行總裁楊金龍先前在立法院報告時指出，對於國內房市，央行一直都在密切關注、超前部署，不過目前銀行房貸控管尚稱良好，加上目前還在防疫期間，政府紓困、振興措施持續實施，對於推出房市信用管制，「不認為現在是一個適當的時機」。

楊金龍強調，最近房價上漲主要是台商回台投資所帶動，有助就業及所得增加，而央行職責是維持金融穩定，主要關注銀行授信風險控管，目前銀行對房貸的控管「尚屬良好」，8月底，國銀購屋貸款、建築貸款的逾放比率分別降為0.14%、0.12%。

https://house.udn.com/house/story/5886/5013836

2020-11-12

政府打房政策最怕斷錯症、下錯藥，房產稅制的改革需要全面性、公平性、合理化、簡單化。過去政府用稅制打房皆是片面化、複雜化、治標化，就會衍生稅制革新的漏洞與後遺症。

今年房市交易持續升溫，尤其下半年在疫情威脅舒緩後，由基期較低的城市展開強勁的回升力道，政府打房與否再度成為外界關注焦點。

央行副總裁陳南光日前撰文示警房價上漲可能損害長期經濟成長，更直指採取總體審慎政策與工具是有效作法，即管控貸款成數與負債所得比上限，引發市場軒然大波。市場人士解讀，這暗示如果房市投機炒作風過盛，央行隨時可能再出招管制，不排除第四季理事會就會有所動作。

打房跟減肥一樣？ 政府切勿「斷錯症、開錯藥」！

減肥最好的方法就是保持運動與控制飲食，亂服藥只會傷身，過去打房的政策，經常是對症不對藥，甚至不對症亂下藥，政府技術官僚能想到的打房政策就是稅制與選擇性貸款限制。

筆者認同內政部次長花敬群對現階段房市仍應以「降溫、穩定」的主張，但政府必須超前部署，尋求有效預防措施。其實，央行可動用的「選擇性信用管制」效果有限，只是政府在心理層面的表態與喊話，尤其炒房現況是預售的紅單炒作與土地炒作現象，而不在成屋炒作，若央行先採第二戶限貸措施，可以說不對症又不對藥。

若央行採區域的選擇性貸款限制，對抑制這波房市漲勢效果也有限，因為全省各地開花，難道要針對鄉鎮地區下手？何況，目前製造業回流，中南部新興工業區投資狀況欣欣向榮，有助南北區域經濟發展的均衡，在基期較低的中南部房市仍屬正向發展，此時，不適合政府立即採取不對症的打房措施。

稅制打房是最愚蠢政策 難道打房只剩下加重囤房稅？

財政部部長蘇建榮表示，為防堵投機性炒作買盤影響房市發展，中長期考慮透過囤房稅因應。

筆者一再強調，加重稅制打房，跌時助跌，漲時助漲，把稅制當打房工具，是老思維政策，也是最愚蠢政策。解決多屋持有問題要從持有稅全面改革做起，片面以囤房稅無法抑制房價，更無法打擊炒房，預售屋紅單炒房根本不需要囤房，目前市場亂象不在成屋，而是預售紅單炒作與土地炒作，政府應對症下藥，無奈的是地方政府在房市熱絡之際，趁勢帶頭標售大面積精華土地，土地價格屢創新高，地方政府脫不了幫兇之責。

濫用陳舊的房屋稅基疊床架屋打房，更是無厘頭政策

日前，蘇建榮部長針對房市問題，向地方政府喊話，呼籲地方政府在房屋稅的稅率與稅基這部分，進行調整，例如調高非自住的房屋稅率；稅基部分則可重新評定，尤其是新成屋這部分，應該以合理方式評定稅基。

筆者一再強調，房產稅制的改革需要全面性、公平性、合理化、簡單化。過去房產稅制改革皆是片面化、複雜化、治標化，就會衍生稅制革新的漏洞與後遺症，例如奢侈稅產生閉鎖效應與轉嫁效應，課稅達不到預期二成；房地合一稅，跌時助跌，漲時助漲，對抑制房價效果實在有限。

政府以為上波房價向下反轉是囤房稅的效果，其實大錯特錯，二○一一年到二○一四年房市已出現嚴重價量背離，房價高漲而交易量卻萎縮，就已經注定房價要反轉，北市府在張金鶚前副市長一刀切囤房稅及新屋稅基大幅調高下，助跌了房市，問題是現在囤房稅仍在，為何房價照漲，顯見稅制打房是跌時助跌、漲時助漲，政府不可不慎。

引導產業發展重心南移，促進南北經濟發展均衡，才會縮短南北房價落差

筆者認為健全房市之道還是先健身，加速交通建設擴大都會並拉近城鄉差距，均衡南北發展，才是解決高房價的最佳良方，只要加速交通建設，擴大都會，完成台灣全島一日生活圈，進而在大都會雙向推動防災都更與只租不售的社會住宅，不但提高供給、紓解房價，同時讓年輕人雖買不起總租得起，才能消除民怨。

若政府政策能致力引導產業發展重心南移，開闢新創與高科技工業區，增加就業機會，留住城鄉人才，促進南北房價落差縮小，對台灣整體經濟發展就會有正面效益，南科台積電的產業供應鏈南移，新增數萬工作機會，帶動地方繁榮，就是一個典型成功的範例。

https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/50376/

2020-08-06

台股終於飛越30年高點12,682，創歷史新高，外界質疑是資金派對齊聚，但金管會主委黃天牧認為台股除了資金行情，仍有基本面支撐，股價表現是「有基之彈」。

房市價量俱增 是市場失靈？        抑市場炒作？或有基之彈？

在此同時，上半年量穩價溫的房市，經過疫情考驗，展現了相對抗疫力，不跌反漲，且房價有持續推升跡象。很多專家學者解讀為資金氾濫所造成的不理性行為，認為供過於求而房價卻上漲現象是「市場失靈」。當然更多專家學者認為少子化時代來臨，出生率與死亡率已呈死亡交叉，加上房價所得比攀高，年輕人購屋能力降低，需求將持續減弱，房價沒有續漲的道理，並比擬台灣房市將會因少子化而日本化，勢將走向泡沫化，房價不顧經濟與基本面逆勢上漲，應該歸責於「市場炒作」。

其實，影響房價漲跌因素眾多，除資金、利率、市場投資環境以外，包括人口增減、經濟成長、土地與市場供需、進出口貿易、匯率、稅率、房價所得比、市場供需…等基本面，以及景氣技術循環面，還有政策消息面、購屋信心指數…等因素，若把資金氾濫、利率偏低、持有稅偏低、房價所得比偏高…任一因素做為房價漲跌判斷依據，就容易忽略掉其他影響的變數，而陷入比較變數上失真的盲點，包括各國景氣循環、政策、稅制迥異，也難以單一變數公式化的認定其影響房價的程度，以及認定台灣房市走勢一定就會日本化。

單一變數解讀房市容易失真         市場機制由多重變數交織而成
自從房市在2014年結束多頭市場反轉向下以來，歷經四年房價緩跌，市場在軟著陸後逐漸回穩，專家學者解讀供給增加房價不跌反漲是市場失靈，筆者認為市場一點也沒失靈，因為現階段供給雖然增加，然而需求並未下降，反而因時空因素轉變，某部分新的需求卻在逆勢增加，這是未具市場實務專家學者的一大盲點。另外，房價上漲因素歸咎是市場炒作，更是不了解現階段房市交易結構，就只有剛性需求的動力，假性投資需求尚未介入，何來炒作之說？不過，的確到了下半年，房價蠢蠢欲動，除了剛性需求支撐市場外，加上市場信心滿滿，換屋需求會大幅增加，而一旦漲幅過高，投資需求就會躍躍欲試，市場就會有過熱現象。

從市場經濟基本面、技術循環面、政策消息面分析，筆者認為房市在技術面，未來三到四年應有小陽春的局面；在政策消息面，政府雖不會作多或作空，但應會有風險控管的政策部署；而在基本面，台灣防疫有成，相對競爭力提升，經濟成長狀況不致太差，加上台商回流、資金回流、利率偏低…等有利條件下，房市三寶(工商用地、廠辦、商辦)將成為房市復甦領頭羊。因此雖不樂見房價過高，但此波市場在資金多與利率低雙禿鷹的逆襲下，房價上漲趨勢應該無法可擋。

五大需求大浪潮成為房市有基之彈
到底房市持續上揚是否純為資金氾濫，還是有基之彈？筆者光就時空變化因素，分析房市五大新增需求浪潮，在資金充沛推升下，此波房市榮景將持續到2024年：
(一)「喜新厭舊」需求大浪潮：過去購屋年輕人喜歡蛋黃區，只有望房興嘆，現在由於交通建設發展，舒適實惠的蛋白新屋成為年輕人新寵，購買蛋白新屋將成為未來一大新趨勢。
(二)「兩代不同堂」需求大浪潮：兩代不同堂趨勢由北延燒至中南部及二、三線城市，從近年來人口負成長環境下，家庭戶數居然增加，就知道年輕人自立門戶的大浪潮來了。
(三)四十年以上「老厝換新屋」需求大浪潮：台灣地區四十年老屋依統計平均比例已達20%以上，再過幾年，這一大批老屋將邁向50高齡，已成為城市進步的大障礙，不能都更的老屋在各項不利條件下逼得不得不換，不管是沒能力者以大換小，或有能力者以小換大，都會是一波換屋大浪潮的來臨。
(四)「人均住宅空間增加」需求大浪潮：從近年家庭戶數增加，而另一現象是平均家庭人數減少，就可得知每一年「人均住宅空間」逐年擴增，這種追求舒適寬大的住宅空間趨勢有增無減，且越來越明顯。
(五)台商回流引發「土地、廠辦、商辦」需求大浪潮：台商回流，核心高端產業回台設廠，外資企業陸續加碼投資，房市三寶將會有爆發性迫切需求，持續增溫。

房價若暴衝 房市第六循環提前結束
綜上所述，五大新增需求將在「資金多＆利率低」雙禿鷹推波助瀾下，推升全台房價。當全球QE持續，加上租稅大赦，熱錢不斷湧入，超額儲蓄在利率偏低下被迫湧出，游資充斥市場，建築相關建材通貨俱漲下，房產成為資金避風港，房價欲小不易。全台資金有如洪流難以抵擋，筆者衡量市場供需狀態，若未來全台交易量價上揚空間超過二成以上，就是房市泡沫的警戒線，也是此波房市第六循環的終結點。

https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/48281/

中央銀行總裁楊金龍日前明確表態，央行一直都在密切關注房市走勢並會超前部署，副總裁陳南光也指出，不能忽略房地產興盛所帶來的4大負面效應，政策上要建立1組先行指標來觀測，不能用逾放比這落後指標來觀察。

台經院院長張建一建議，以「房價所得比」做為監測指標，維持該指標在一定區間內波動。財政部長蘇建榮也表示，政府密切注意房市動向，必要時中長期納入加重囤房稅計劃。

銀行逾放比與房價所得比都不適合做為房市走勢的先行指標

筆者認同央行副總裁陳南光所言，逾放比（逾期放款對總放款之占比）雖是金融風險控管的指標，但對房市溫度的測試卻是落後指標，包括學者所提房價所得比因牽涉到所得不均相關因素，都不宜做為房價是否過熱的單一指標。

筆者認為政府要監控房市動向及預測房市未來走勢以利提前部署，要從「3大市場面向」及「2大數據先行指標」做為趨勢研判的重要參考。除了從經濟發展基本面、景氣循環技術面、政策調控消息面、等3大市場面向評估外，更重要的是市場供需與價量關係2大數據先行指標的分析，包括：「價量發展與相互關係」指標與「供需發展與相互關係」指標，諸分別闡述如后。

 

影響房市走勢的3大市場面向：

影響房市所涵蓋經濟發展的層面很廣，包括GDP經濟成長率、匯率、利率、稅率、資金淨流出入、國際貿易等，房地產市場與經濟發展基本面息息相關，但依歷史經驗，可用最簡單的GDP經濟成長率乘以1.3倍就是房價足以上漲的基本動力。

（二）景氣技術循環面向

（三）政策調控消息面向（相關報導：拜登贏大選激勵韓國瑜？朱學恒送5個字｜更多文章）

政策調控與市場突發消息狀況也會干擾房市的基本面向與技術面向，但最終仍然會回到基本面與技術循環面，例如民國63年丶70年丶78年在房價高檔時，政府在景氣已經過熱即將反轉向下時，施行打房政策雖然奏效，但房市長線仍然在經濟快速成長的動力下，促使房價節節攀升；另外諸如金融海嘯、新冠疫情等重大利空因素與中美商戰中的製造業回流利多因素，也會造成市場的短期波動或加速市場的反轉力道。

精確判斷房價漲跌走勢與景氣是否過熱，必須研判「市場價量與供需關係變化」指標

（一）房市價量發展與相互關係指標

房市的價量關係指標可以觀測出房市由上而下或由下而上的反轉訊息：

 

（1）在上升趨勢線上，房價反轉向下的訊息指標～「價量年線背離」

台灣房市上波12年多頭中，曾出現2次年線價量背離現象，第1次出現在2006年至2008年，房市呈現價漲量縮的背離現象，本來在金融海嘯利空出現就應結束多頭行情，但因全球QE加上馬政府大幅降低遺贈稅，房市在資金多、利率低的環境下再逆勢上漲。第2次價量背離出現在2010至2012年，房市在奢侈稅上路後產生閉鎖效應，交易量急縮，但房價卻急升，到2013年因奢侈稅滿2年，聰明投資客趁勢大量解套，經1年的交易量擴增後，2014年下半年房市開始價量俱跌，結束12年多頭，因此，價量背離走勢是房市多頭時的警訊，台南、高雄目前就有些微的價量背離現象，未來半年須持續觀察價量相互關係的變動情況。

 

（2）在下跌趨勢線上，房價反轉向上的訊息指標～「價量季線持續回升3季以上」

在房價反轉向下的趨勢線上，如何觀測房價回升的訊息？筆者多年研究得出結論，從交易量與房價的季線觀察，若在房市下降趨勢線上，只要交易量連續3季回升，就是房市殺價取量的階段，也是房市即將止跌的先行指標訊息，2014年房價反轉向下，交易量同歩萎縮，2016年第1季交易量落底，連續3季交易量回升，2017年Q4北市房價止跌，2018年Q3全台房價止跌回升。同様的2017年Q3開始台北市房價由每坪52.5萬連續3季止跌回升，就是台北市房價正式落底的指標。

 

 

（二）房價供需發展與相互關係指標～「建照核發量丶開工量丶使照核發量」交义分析

房市自2014年下半年反轉向下，歷經4年空頭的市場，自2017年起，反應需求量指標的「建築執照量」就逐漸起死回生，同時反映建商銷售率與市場需求的開工量也分別於2018年第1季與反應供給量的使照核發量呈黃金交叉，這就是市場即將止跌的訊息指標，筆者在2016年就曽精準預測「開工量與使照量黃金交叉日，房市正式止跌落底時」，事實證明，這些預測指標，確實反映房市價格的興衰，而未來要觀察的則是開工量是否與使照核發量的乖離過大？建照核發量與開工量何時會向下？開工量何時與使照核發量呈現死亡交叉？這些數據的變動趨勢，都是房市反轉向下的先行指標。

 

綜上所述，政府要監控房市動向，就必須從市場的3大面向觀測房價的合理性，再從價量與供需間相互關係的數據指標深入分析，才能真正了解房價是否過熱，何時會過熱？也才能超前部署，健全房市正常發展。筆者提供這些預測指標，仍依據從業40年經驗與相關市場面向，再加諸各項客觀數據統計綜合分析，精準的判斷房市的未來走勢，提供給產業丶政府丶消費者做為對房市趨勢觀察的重要參考。總而言之，房市趨勢精準判斷需建立在「從業經驗敏感度」、「市場面向研究」、「數據統計分析」的3大基礎上。（相關報導：拜登贏大選激勵韓國瑜？朱學恒送5個字｜更多文章）

（本文作者為吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長，未經同意不得轉載）

https://www.storm.mg/article/3188762?mode=whole

2007年11月住宅需求動向調查不再於經建會內發布，移師國土規劃及不動產中心，計畫主持人張金鶚表示：「有人質疑我們的調查，說我們的調查說不清楚，講不明白，但我們辦理這項調查五年多來，調查方法始終如一，何以調查結果好的時候沒聽到質疑的聲音，壞的時候就質疑聲浪四起？」

■聯合國2014年大會決議政府統計十大原則指出，統計獨立性（independence）與問責制（accountability）是讓民眾信任數字的關鍵，聯合國統計委員會曾多次強調政府統計從調查、編製到發布都需要有一定的章程，任意變更都將影響政府統計的公信力。

古人云「思往事，愁如織」，回想十多年來政府房地產統計的亂象也讓人深感憂心。這倒不是統計品質有什麼問題，而是官方對壞消息的容忍度太低，一旦數字變壞，或迂迴公布，或縮減內容，或強辭奪理，或乾脆直接停辦，每每令人歎為觀止。

對壞消息容忍度太低

我們來回憶一下這些奇事，2004年經建會委託國土規劃及不動產資訊中心辦理「住宅需求動向調查」，每季都由主委或副主委主持記者會，長期以來這份報告裡的房價所得比、貸款負擔率與房價信心備受矚目，不料2007年第二季台北市房價信心分數跌破100，經建會悄悄把統計上網而未如常召開記者會，在引發訾議後居然還聲稱這並非政府統計、還說昔日召開記者會的階段性目標已達成，自欺欺人莫此為甚，此一奇也。

一年之後，住宅需求動向調查由經建會移至內政部營建署辦理，2009年內政部表示要大幅增加抽樣範圍以提高推估的準度，由於抽樣成本提高而預算有限，每季辦理一次的調查遂改為每半年一次，2009年～2010年上半年只發布了三次，資料發布如此飄乎不定，此二奇也。

2011年另一份由內政部建研所發布的「房地產景氣動向調查」忽然喊停，這項調查自1999年開始進行，已有12年之久，每季所公布的房市景氣燈號、領先指標一向深獲各界重視，何以無預警吹熄燈號？建研所表示這項統計無法反映區域性房市景氣、指標發布有時間落差，加以全世界很少人在做景氣燈號，更重要的是找不到預算，這些理由讓人啼笑皆非，此三奇也。

2012年「住宅需求動向調查」發布方式又出現戲劇性變化，自經建會不認為這是政府統計之後，多年來一直由政大教授張金鶚召開記者會發布，這一年的年底營建署忽然認為這是政府統計，應該回到署內發布，但不再邀張教授出席，以往17頁的新聞稿瞬間縮水成三頁，此四奇也。

才平靜兩年，大家逐漸習慣這種不敢解讀、平淡無味的發布方式，不料2014年營建署忽然又說，日後房價所得比、貸款負擔率等統計資料將直接上網公布，不再召開記者會說明了，是何原因？官員支吾其詞，此五奇也。

上網發布也沒關係，但此後資料經常在預告時間內沒發布，然後在重要統計事項變更裡表示要延後公布，惟延至何時，有時還真說不準，國人想要看到房價所得比、貸款負擔率的最新資料得碰碰運氣，看統計居然要碰運氣，此六奇也。

2015年8月內政部運用不動產實價登錄資料編製「住宅價格指數」，此一努力值得肯定，遺憾的是，隨後這項資料的公布全無章法可言，有時逾半年不見一個新數字，有時一次發布兩季新資料，今年快到年底了，掛在內政部網站上的最新資料還是第一季，不但住宅格指數如此，房價所得比、貸款負擔率的最新資料也全數停在第一季，數據如此落後，此七奇也。

統計紀律散漫…打房難

若政府官員不振作一下，未來八奇、九奇、甚至十奇都將紛至沓來，如此散漫的統計紀律還想要打房，投機客看了應該也會暗自竊笑吧。

wspapers/20201108000263-260209?chdtvhttps://www.chinatimes.com/newspapers/20201108000263-260209?chdtv

最近中央主管機關對於打房時機的看法不一，主要原因在於主管機關未能在第一時間掌握第一手資訊，並且投機炒作並非全面性，僅侷限於預售及中南部地區，最近則再擴及桃竹，此可由預售好賣，新成屋卻滯銷見其梗概。

此外，台北市與新北市也沒有出現預售炒房情事，由此可見這一問題並沒有嚴重到非以「打房」為前提，作為出手遏抑投機炒作歪風不可。

房價已全面上漲，該如何善後？

─短期建立稽查機制，中長期「實價登錄2.0」儘速完成立法

其實，打不打房還不是最關鍵的癥結點，最重要的是房價已全面上漲該如何善後！因此，當前究竟是打房或僅遏抑投機歪風，何者優先就相當值得進一步深入探討。

其實，從10月31日內政部會同行政院消費者保護處、地方政府消保、地政及建管單位，同步就桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市等六個縣市，23個建案進行聯合稽查，即可充分了解當前主管機關已掌握預售炒房並非全面性之重要資訊，因此，有關此一議題目前應僅止於遏抑投機炒作即可！

臺北市預售屋契約備查機制 值得參採

─「臺北市預售屋契約備查動態季報」內容暗藏玄機

其次，這次聯合稽查為何沒有包括台北市與新北市，主要原因在於雙北市房價在2003-2014年之間早已飆漲超過一倍，很難再有炒作空間，而更值得注意的是，台北市早已部署超前預防措施，此亦可由「臺北市預售屋契約備查動態季報」稽查內容見其一斑。

有關投機炒作問題，在此之前都是中古屋熱銷在先，預售屋緊跟在後，並且歷次都是由北部領漲，這一波卻是中南部預售紅單炒作點燃火苗，再一路延燒至桃竹，由此亦不難瞭解當前政策擬定首要之務應是遏抑房價炒作而非全面性打房！

在當前資金浪潮下，除防止房價藉機調漲之外，更應嚴防擴散至全台各地，如依往昔房價漲多跌少經驗，相信一定會有不少人在當前經濟與股市仍充滿變數，又擔心幣值與通膨問題情況下，將房市當作資金避風港，導致再度出現房價該跌不跌情況，因此，如何在這次遏抑炒房歪風之後，儘速擬訂一套完備的監控機制，更是刻不容緩，亦即短期內建立完備的稽查機制，中長期則是「實價登錄2.0」儘早完成立法。

至於現階段台北市政府的超前部署，依「臺北市2020年1-3月預售屋契約備查動態季報」所載，「臺北市政府地政局自2017年3月1日起全面納管預售建案契約，以維護預售屋市場交易秩序，為保障消費者消費權益，今年針對傳統重要推案之329檔期，仍積極於3月25日、26日及27日聯合法務局、消保官及建管處至本市6處預售建案實地查核，以維護不動產交易安全。」

以上所述，如能再進一步落實實價登錄2.0，亦即預售屋與成屋交易資料同步及時登載，就可消弭資訊不透明之死角。

其次，在實價登錄2.0未完成立法之前，如能就台北市稽查內容，再進一步規定建案開賣需通報當地縣市地政局與消保單位，並且在開賣後7-15天內，即使只收到訂金，仍要將交易資訊彙整通報，如此一來，就可消除預售炒作死角，雖然此一作法未必百分之百堵漏，惟只要有違規建案被公布或經紀人遭處分，目前所出現之預售投機炒作歪風必然可以有效遏止。

建案未取得建照即違法預售或潛銷

─可依公寓大廈管理條例與公平交易法處分

國內上一次的紅單炒房歪風發生在2012-2013年間，當時最熱炒房區主要為新北市新莊與桃園市八德，新莊炒房正熱時，就有一家公司預售建案甫一公開，迅即宣布完銷，其後僅憑一個接待中心，就連續賣出該區域四、五個預售建案；八德地區則是有些建案連接待中心都還沒搭建完成，就已銷售一空。

最近則陸續傳出這兩區域部分建案新成屋房價大幅下跌情況，主要原因在於當時預售房價炒得太高，如今則是出現預售較順銷，新成屋銷售遲滯情況，其間關鍵問題即在於預售與成屋之別；因此，除台商回台投資設廠的產業園區，或政府公共投資與交通建設區域之外，現階段高價接手者，恐亦難免落入套牢陷阱！

另外，近日媒體報導有預售建案未取得建照即違法預售或潛銷，內政部隨即表示，此一行為已違反公寓大廈管理條例第58條之規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。」未領得建造執照即辦理銷售，最重可處20萬元罰鍰；若廣告有引導消費者誤以為該建案已取得建造執照，係違反公平交易法第21條規定，最重可處2,500萬元。

經此一宣示之後，相信所有建案都不敢再有違法行為，其因在於建商與代銷公司都不願因此上報，影響多年累積聲譽，甚至波及土建融與房貸，另一更重要原因為任何一位經紀人都不敢冒被處分吊照風險。

以上案例主要依據為公寓大廈管理條例第49條：「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。」其所指即為該條文內容第八點「起造人或建築業者違反第57條或第58條規定者。」由此不難了解，主管機關只需要依據法令重新宣示一次即可，不必多費心思！

在此必須再次提醒的是，市場終究要回歸基本面，當前要務應是如何防止房價再度飆漲！

（莊孟翰）

文章來源：理財周刊

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/365504.html

文－Stacy Chiu 攝影－黃政達

身為大城市裡的無殼蝸牛，你是否也曾煩惱租不到或買不起房？台北市政府試圖讓房市交易資訊更透明、公開，並讓房地稅制更為合理，保障自住權益，才能落實買賣雙方的居住正義。為此，台北市政府透過大數據資料，解決實價登錄中，房屋與車位價格混算所造成的房價陷阱，也提供訴訟以外的紛爭解決機制，為民眾調解租屋與購屋糾紛，並結合教育資源宣導租賃知識，從消費者角度消弭資訊不對等的困境。

大數據扣車位算房價讓買賣更透明

台灣早年的房地產市場交易資訊不公開， 買賣雙方在資訊不對等的情況下，「買貴了」或「賣便宜了」的事件時有所聞。如今實價登錄已成為民眾買賣房屋的重要參考，台北市政府甚至將實價資訊揭露的門牌區間縮小至5 號，實價查詢益趨精準，但由於目前沒有強制規範停車位的單價必須與房價拆開申報， 在比較基礎不同的情況下，容易誤判行情。

以包含10 坪、200 萬元車位的40 坪物件為例，若出售價格為2,000 萬元，在缺乏車位售價等相關資訊時，只能以總價含車位計算，得出房屋單價每坪50 萬元的價格，但若將車位與房屋的實際坪數分開計算，真實的房屋坪數、價格應為30 坪、1,800 萬元，亦即每坪單價60 萬元。由此可知，房屋單價若是沒有拆算車位，將會誤判真實的房價。

為此，台北市地政局局長張治祥表示，為了避免上述問題發生，「台北地政雲」首創於買賣實價查詢功能中推出「大數據扣車位算房價」，藉由比對同社區或方圓300 公尺內的車位交易資訊，協助試算扣除車位後的房價，讓民眾比價時不因車位有無而產生混淆，掌握真實的成交單價。

完善消保法體系保障消費者權益

而面對房屋買賣或是租賃糾紛，例如購買預售屋爭議，或是租屋被房東扣留不合理的押金等，在對簿公堂之前，其實可以透過《消費者保護法》體系調解。台北市法務局主任消保官楊麗萍表示，房東與房客也是消保法所稱的業者與消費者，因此一旦出現消費爭議或糾紛，身為消費者的房客可以申請協商，透過消保官協助，達成共識和解並保障權益。

除了租賃爭議外，地政局與消保官也協調許多購屋糾紛，常見的是買賣中古屋後，才發現屋內有漏水及壁癌等問題，因此質疑仲介隱匿屋況；此外，預售屋的爭議也不少，例如消費者反悔想退單，或發現成屋與廣告不符等。

楊麗萍說，若是想諮詢買屋租屋的消費問題，可撥打「1950」專線，由專家協助解惑。若是遇到房屋消費糾紛，除了寄存證信函、上法院外，民眾也可以到行政院消費者保護會官網提出申訴或申請調解，就會由所在地縣市政府及消保官居間協助協調爭議，對消費者而言省時又省事。

除了消費糾紛發生後的協商，地政局與法務局也著重於事前的防範與宣導，像是走入校園及社區，透過講座及設攤等方式，從民眾端加強宣導租賃專法規定、訂定租賃契約的細節與常見租賃糾紛及救濟途徑；地政局也與大專院校合作，於學校官網建置租賃安全相關資訊連結，提供租屋權益維護及建物安全查詢的管道，以保障學生租屋權益，降低糾紛發生機率。

透過居住正義2.0，讓台北新生代或是離鄉背井前來台北打拚的人們，不須擔心買不起房、租不起屋，而健全房市政策的落實，以及強化交易安全的服務，從居住安心到居住尊嚴，讓所有人都能在台北找到自己的一方天地。

【完整內容請見《台北畫刊》11月號634期】。

六都10月買賣移轉棟數為2.17萬棟、月減11%，雖然不少房仲業者認為，交易量減少主要受工作天數變動的影響，月交易量跟季節性因素有關。不過，吉家網董事長李同榮卻表示，雖然交易量有季節性變動關係，但從數據觀察，要慎防台南、高雄房市過熱，出現價量背離的警訊。

李同榮表示，從六都前10月的交易量顯示，台南交易量年減3.12%，高雄年減2.68%，而這兩大都會上半年房價的年漲幅，台南高達15.6%，高雄11.17%，明顯出現價量背離走勢。

李同榮指出，房市價量關係若出現背離，就要開始關注三大重點，包括：1.市場需求結構是否夠紮實？市場需求是否紮實要看兩個層面，一是就業人口，另一是房價的基期。

中南部因中美商戰資金回流，政府開始引導製造業資金投入中南部新興工業區，增加就業人口，同時也達到縮小南北發展落差的目的，當然對這些新興工業區周邊房價就有帶動力量。而中南部因房價基期低，只有台北三分之一到四分之一，在一日生活圈的台灣，南北房價落差有逐漸縮小趨勢。

2.市場假性需求是否過多？中南部腹地廣大，人口密度遠低於雙北，因此房價上漲幅度偏離剛性需求，造成假性的投資需求過多，市場榮景就會縮短，不利後市發展。

3.市場有無人為炒作過度由於成屋市場有房地合一稅牽制，因此，在房市交易活絡時，短線投機就會朝預售市場下手，紅單亂象就會氾濫，若預售市場因人為炒作產生價格急漲，並拉抬中古屋價格齊揚，恐在市場價量背離下就會造成市場不利影響。

李同榮強調，房市發展應重視價量關係發展，若政府提前布署針對紅單亂象全面稽查，並對土地不合理上漲提出有效預防措施，未來基期低且有新興題材的中南部房市，仍有4年榮景可期。

（時報資訊 郭鴻慧）

https://ctee.com.tw/news/real-estate/363131.html

根據內政部最新公布，六都10月買賣移轉棟數為2.17萬棟，月減11%，一般專家推測主因為10月連續兩個連假，地政機關工作天數減少17%，交易量減少主要受工作天數變動的影響，月交易量跟季節性因素有關。吉家網董事長李同榮表示，雖然交易量有季節性變動關係，但從數據觀察，要慎防台南、高雄房市過熱，出現價量背離的警訊。

李同榮表示，從六都全年1-10月的交易量顯示，台南交易量年減3.12%，高雄年減2.68%，而這兩大都會上半年房價的年漲幅，台南高達15.6%，高雄11.17%，明顯出現價量背離走勢。

回顧上波房市多頭時出現兩次價量明顯背離，第一次是2006年交易量45萬戶年減至2008年37.9萬戶，原本在價量背離狀況下市場要開始反轉，但因2008年適逢金融海嘯，全球QE量化寬鬆，加上馬政府降低遺贈稅，讓房市死灰復燃，但從2011年開始全台房價上漲幅度近七成，交易量卻每況愈下，註定了2014年房價反轉的宿命。

李同榮進一?表示，房市價量關係若出現背離，就要開始關注三大重點：第一，市場需求結構是否夠紮實？市場假性需求是否過多？市場有無人為炒作過度？

他指出，需求是否紮實要看兩個層面，一是就業人口，另一是房價的基期。中南部因中美商戰資金回流，政府開始引導製造業資金投入中南部新興工業區，增加就業人口，同時也達到縮小南北發展落差的目的，當然對這些新興工業區周邊房價就有帶動力量。而中南部因房價基期低，只有台北三分之一到四分之一，在一日生活圈的台灣，南北房價落差有逐漸縮小趨勢。

中南部腹地廣大，人口密度遠低於雙北，因此房價上漲幅度偏離剛性需求，造成假性的投資需求過多，市場榮景就會縮短，不利後市發展。

由於成屋市場有房地合一稅牽制，因此，在房市交易活絡時，短線投機就會朝預售市場下手，紅單亂象就會氾濫，若預售市場因人為炒作產生價格急漲，並拉抬中古屋價格齊揚，恐在市場價量背離下就會造成市場不利影響。

李同榮表示，房市發展應重視價量關係發展，若政府提前布署針對紅單亂象全面稽查，並對土地不合理上漲提出有效預防措施，未來基期低且有新興題材的中南部房市，仍有四年榮景可期。(工商 )

中南部房市紅單炒房惡化，引發各界關注、內政部大動作出手稽查。吉家網董事長李同榮表示，業者與投資客若不約束，持續炒作，中南部本來預估四年的房市榮景，恐怕腰斬，這一兩年就會結束。

李同榮表示，這波房市反彈以中南部為主，主要是這波台商回流，資金不再集中在北部，而是分散到中南部，中南部房價基期低，大量資金投注，帶來產業發展、就業機會，也帶來住宅需求，如同央行官員所說，中南部房價上漲是「有基之彈」。

這樣的發展，有助於南北均衡發展，本來是好的，中南部房價雖然創新高，但是房價還在相對低點，只要不要漲太快，在基本面支持下，房市榮景估計至少可以持續4年到2024年。

但是現在情況完全不同，他最近徒步環島，發現中南部不僅一線城市瘋炒紅單， 上演排隊搶屋戲碼，二線，甚至三線房市也出現投機客短進短出炒房情事。

李同榮表示，這種情況持續下去，房價很快就會高過自住客能力負擔，更重要的是，明年開始選舉又會升溫，一旦房價過高，為化解民怨，政府必然再出重手，到時房市勢必迅速降溫。不只中南部，溫和回穩的北部房市也將受到衝擊。

李同榮表示，目前內政部全面性稽查紅單亂象，可謂超前布署，一來可讓炒作者收斂，二來可讓民眾警覺性提高，避免房價短期內暴衝。不過，最重要的是還是業者、投資客必須自律，否則最終必將自食惡果。