不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【詹宜軒╱台北報導】年底捷運環狀線第一階段將通車，自大坪林到新北產業園區站，各家建商無不強力加碼插旗，其中，新莊區包括麗寶建設、鄉林建設等，Q4都將有新案登場。
即將通車的台北捷運環狀線第一階段路線，是從新莊新北產業園區站到新店大坪林站，今年12月完工後，將可串聯新店、中和、板橋、新莊等區，省去以往台北市區轉乘之不便，大大提升交通便利性。

捷運環狀線第一階段，年底將完工通車。資料照片

新案登場交易熱區

根據新北市地政局資料顯示，新北市1~9月份，不動產買賣移轉棟數為42428棟，較去年同期成長9.3%，交易熱區除淡水外，其餘如板橋、中和、新莊和新店，都是環狀線第一階段沿線區域。 
其中，像是新莊副都心一帶，除建商強力去化餘屋，新案也將在Q4逐步登場，指標案如新莊區中央路、文藝路口的「麗寶好萊塢」，規劃28~60坪產品，目前已是成屋。另都更案「鄉林淳真」主力坪數在31~66坪，鄉林建設副總經理林昌智表示，新莊副都心區內擁有電影文化中心、中央合署辦公大樓、國家電影中心、機捷、環狀線等重大建設，是新北市蛋黃區，當然是各品牌建商必爭之地。該案開價約每坪48∼55萬元，貼近市場行情。 
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，環狀線經過多年的交通黑暗期，終於等到通車好消息，雙捷運站周邊的房產物件是不錯標的，自住型購屋族不妨趁著目前的買方市場切入。 

在過去，地上權住宅往往被視為房市的票房毒藥，但隨著國人觀念改變，接受這類商品的人逐漸增加，對於不排斥「長租」概念的民眾，地上權住宅產品反倒成為高房價下的救贖。

房市熱絡時期，財政部國產署推出的國有地設定地上權招標案，吸引許多建商競標，並開始興建地上權住宅。這些地上權住宅的每坪單價，往往是同一區域內房價的6成至7成左右，在高房價時代下相對親民，獲得不少民眾目光。

不過，地上權住宅住戶僅有50年至70年的房屋使用權，沒有土地所有權，且房價隨著使用年限逼近逐漸降低，完全顛覆台灣人對不動產「保值」的觀念，也挑戰傳統「有土斯有財」的思維，加上無法以房屋為抵押品申請低利率房貸，因此多數人仍對地上權住宅產品心存觀望。

此外，地上權住宅住戶雖無需繳納地價稅，但要負擔地租，而地租通常是公告地價的3%至5%，較地價稅基本稅率的1%高了3到5倍，若與自用住宅優惠稅率的千分之2相比，更是差了15至25倍。

尤其，近年地方政府大幅調高公告地價，地上權地租負擔大幅提高，使得許多買下地上權住宅的住戶怨聲載道，退訂情況四起；連當時標下地上權的建商都因此與國產署對簿公堂，導致國有地設定地上權標售市場急凍。

為了解套，國產署決定修改地租計算方式，改採「部分固定、部分浮動」，其中1%隨公告地價調整，也就是比照地價稅，其餘部分按得標簽約當年的公告地價為準，大大降低未來地租調漲的不確定性，確實重拾市場信心，近期高雄建商推出的「R5新世界」、「全民大樂」等地上權住宅案熱銷，就是明證。

日前推案時引發銷售熱潮、又因地租飆漲爆發退訂潮的台北市景美「華固新天地」地上權住宅案，在華固建設願意吸收10年地租漲幅，並與國產署仲裁勝訴，可適用地租新制後，買氣也回籠，目前待銷僅剩下100多戶，預計年底即可完銷。

華固建設總經理洪嘉昇表示，華固新天地每坪售價新台幣38.8萬元起，遠低於周邊房價，卻同樣可以享有台北市精華區的生活機能，相當難得。他原本以為買家會是年輕族群，卻意外發現此種商品受退休銀髮族青睞，許多退休公務員、大學教授都是買主，顛覆外界想像。

洪嘉昇進一步說，國有地設定地上權招摽的相關法令與制度已經越來越完備，得標者未來的不確定風險降低，因此未來政府推出的設定地上權招標案，華固都將評估參與。

房仲業者表示，俗語說「千金買房、萬金買鄰」，房子區位相當重要，否則不會有蛋白區與蛋黃區的說法。地上權住宅雖然無法像一般住宅保值，但通常位處精華區，生活機能較佳，且地上權住宅的住戶「素質不差」，多數學經歷較高，也較能接受新觀念，這些都是地上權住宅的附加價值，民眾可自行權衡利弊得失，決定是否購買地上權住宅。

另一位房仲業者則說，適合地上權住宅的族群可分為兩類，一類是不需貸款、直接買來收租的族群。以華固新天地30坪、總價約新台幣1200萬元估算，當地新大樓兩房一廳的租金行情大概在3萬5000元至4萬元左右，扣除每年約4萬元地租後，年租金收入約40萬元，投報率逾3%，遠高於一般住宅的租金收益率。

不過，房仲也坦言，相較於一般住宅可保值，出租地上權住宅賺取租金會有資產逐年減損的情況，因此實際上的報酬並沒有那麼高，這部分也是投資客值得考慮之處。

另一類適合買地上權住宅的租群，則是強調生活品質、不排斥「長租」概念的人。房仲表示，以1200萬元買下存續期間尚有65年的地上權住宅，若按月攤提（不考慮貸款利息的前提下），平均每月只要繳1萬5000多元，加上每月攤提的地租與管理費約6000元，等於一個月只要2萬多元，就可以租到行情3萬5000元至4萬元的房子，其實相當划算。（編輯：林淑媛／張均懋）

日本避震油壓機械大廠KYB傳出竄改避震數據，且部分問題產品輸出台灣，內政部營建署表示，將發函請縣市政府對相關建築進行清查，掌握影響情形。

外電報導，日本避震油壓機械大廠KYB子公司Kayaba System Machinery社長廣門茂喜坦承，部分問題避震裝置已外銷台灣。

針對KYB數據造假事件，營建署表示，將發函請各縣市政府對轄區內有採用KYB避震阻尼器的建築進行清查了解，必要時，應請原設計專業技師進行現況了解及專業研判，如果確認建築設計受到造假數據影響而形成瑕疵，應研提解決方案進一步補救，並回報各地主管建築機關。

營建署指出，會密切注意事件後續發展及各地清查情形，甚至做出必要研商及處置，以維護民眾居住安全。

不過，營建署也說，造假詳情究竟為何，營建署會取得正確資料後，進一步邀集專家學者進行研判，以確認對國內建築物耐震強度的影響程度。（編輯：蘇志宗）

台灣CCIM不動產投資協會公布第3季商業不動產投資信心指數，專業投資人對土地、辦公室都明顯轉為樂觀，但店面、旅館投資信心仍在下滑。

面對美中貿易戰，部分專家認為是中國大陸危機，卻可能是台灣轉機；不過，專家也認為下月24日的九合一選舉，讓台灣未來經濟充滿不確定感，兩相因素交錯影響，最後能否因禍得福尚待觀察。

台灣CCIM不動產投資協會與政大林左裕教授團隊合作，針對領有認證不動產投資師資格的專家，每季進行各項商用不動產投資信心調查，並發布台灣CCIM商業不動產投資信心指數。

根據最新調查，今年第3季投資信心總平均指數為92.71點，較上一季上升1.78點，顯示整體投資信心較上一季樂觀。

林左裕表示，此結果與日前中央大學台經中心公布的最新消費者信心指數（CCI）趨勢一致，9月CCI指數為83.47點，小幅上升0.91點，顯示商業不動產投資信心指數及消費者信心同步微幅上漲。

第3季投資信心最高的是土地開發，達107.75點，已超過持平100，趨向樂觀。

其次為辦公室，投資信心指數106.98點，也超過持平，趨於樂觀，

專業投資人對店面投資信心指數為65.12點，較前一季下降6.75點，對旅館的投資信心56.11點，也較上一季些微下降，顯示投資人對兩項產品仍不看好。

台灣CCIM不動產投資協會理事長黃鵬䛥分析，影響商用不動產投資意願有兩大因素，包括經濟、政治因素，因為美中貿易戰促使台商回流全台獵地，使得北、中、南土地市埸交易增溫不少。

CCIM協會市場研究委員會主委蘇明俊表示，近期不少台商詢問現成工業廠房，打算將產品製程最後部分移回台灣加工，改貼Made in Taiwan的標籤，避開美國關稅的威脅，顯示中國的危機可能是台灣的轉機。

黃鵬䛥則指出，九合一選舉讓專業投資人對於台灣未來的經濟充滿不確定感，最後是否能因禍得福尚待觀察。

 

房仲統計北市租金一坪萬元以上的租賃案，今年前八個月共有七筆，已超越去年四筆，不過仍遠不如先前水準，其中又以東區衰退最明顯，2014年一年可達16件，近二年都僅有兩件。

大家房屋企研室主任郎美囡分析，近年電商顛覆消費者的消費習慣，迫使零售業實體店面逐漸蕭條或面臨轉型，東區商圈受信義計畫區、西門町崛起影響，逛街人潮大量流失，高租金店面件數因此下滑更為明顯。

大家房屋依據台北市地政雲的資料，統計近五年店面租金在每坪萬元以上的租賃資料，2014年、2015年都有20筆以上，2016年雖然不動產市場緊縮，還有15筆，但去年僅剩四筆，今年略有復甦，但至目前也僅七筆。

 

郎美囡表示，高租金店面大幅減少，除大環境景氣因素外，電商崛起，愈來愈多人過網路購物，實體店面提袋率下降，造成業者營收大受影響也是主因。近年不時傳出知名店面停業、或轉進巷弄，能承擔高租金的店家越趨稀少。

郎美囡表示，這幾年百貨、購物中心搶占零售市場，將所有食、衣、育樂規畫在同一棟或同一區空間中，並搭配統一的促銷方式，吸引許多品牌甚至知名餐飲進駐，也對街邊店面出租率及租金造成極大影響。

 

郎美囡指出，台北市大安區的萬元店面，過去主要匯集在東區商圈，這幾年東區人潮不再， 除了國際連鎖品牌，能夠承受租金的店面也紛紛往信義計畫區或西門町，讓大安區愈來愈少出現萬元店面。今年萬元店面筆數有上升，但分散在各個商圈，除了士林夜市、西門町外，石牌、公館一帶也出現萬元租金店面，顯示黃金店面集中現象已減弱。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，從今年萬元店面租金總價大多在50萬元以下，建議投資店面人在衡量租金投報率時，應思考在地適合的業種，以及店家對租金總價的容受力範圍，以免店面招租困難，甚至空置。

中台灣最高摩天大樓，台中商銀企業總部「台中之鑽」今天低調進行整地開工，全棟以水晶玻璃體鑲嵌綠翡翠、懸空高掛14樓空中泳池、雙塔中央有6個玻璃盒子、10層地下室，創下台灣之最，並搭配225米（38層）的超高層設計，今年被國際組織評選為全世界最優異的摩天大樓案，全案工期4年半，無疑將成為國內最顯著的地標之一。
 
大樓位在7期重劃區市政路、河南路口，它創了幾個台灣之最紀錄，包括深達36.5米、10層地下室，是最深的私人物業，車位近千個，兩座三角形雙塔，正面朝向街角，中間鑲嵌「Green Box」、透明空中走廊、以及挑出大樓6米的游泳池，都是國內首見。市長林佳龍指出，即使再歷經50、100年，它將依然會是城市中震撼人心的建築。
 
會出現該大樓，緣於台中商銀欲擴張事業版圖，加上原民權路的總部空間不敷使用而成，也展現董事長王貴鋒強烈的企圖心，台中商銀資本額約400億元，是中部上市公司之最，財力雄厚，作為企業總部，王貴鋒也直接以「奪得國際最大獎」為企圖。
 
該案由新北以南最大的建築師余曉嵐事務所、與世界前五大事務所Aedas合作設計，歷經2年、多種版本，最終於去年定案，造價未知，但據了解高達同級商辦大樓的2倍以上，然獨創的設計也拿下今年法國MIPIM的「未來高層建築類首獎」（AR MIPIM Future Projects ），是全球房地產的最高榮譽。
 
建築師余曉嵐表示，全棟的玻璃帷幕，採用世界最高等級的「Low-E複層膠合玻璃」，每片長4米、寬1.5米，厚37.5mm，重達400公斤，內部設3顆阻尼器，光1樓大廳就寬達18米，挑高20米，「銷售型的物業，不可能看到如此等級的設計和建材，因台中商銀是自用，用的東西就不以成本為考量。」
 
因大樓規劃很多挑空、挑高，它38層的高度約為一般大樓50層高，頂樓最高的觀景台高182米，13層以下是裙樓，14樓規劃泳池，往上就是雙塔外型，雖為三角形平面，但辦公空間格局方正，由於銀行總部維安需求，電梯數多達20個，也是國內最多。
 
大樓雙塔中央有6個玻璃盒子，內部種樹，後有植生牆，辦公空間的朝內景觀會相當熱鬧，備受矚目的泳池則分兩部分，內側的有長25米水道，靠外側的長10米，是戲水池，其中6米懸挑出大樓，下方全透明。余曉嵐也指出，一棟超級摩天大樓蓋得出來，得要天時地利人和，此案無論台中商銀、台中市府都幫了非常多的忙。（洪子恩／台中報導）

「台中之鑽」矗立在市政路、河南路口，即將是台中最高大樓。業者提供

全案花了2年時間設計，由左至右從單塔逐漸演變成雙塔。業者提供

最初的版本，造價約現在版本的一半，已有懸空泳池設計。業者提供

周邊的高層商辦與它相比，都矮了一大截。業者提供

1樓的鑽石型入口。業者提供

雙塔中間的玻璃盒子，內部種樹，後方則將規劃植生牆。業者提供

高空泳池底部是透明的，且挑出6米，在國內是首見。業者提供

高層露台逐層退縮，形成景觀台空間。業者提供

雙塔標準層平面圖，中央兩側及後方為電梯和梯廳，兩邊的辦公空間仍然方正。業者提供

商辦空間朝外有高空景觀，朝內景觀也因四季有不同節氣而熱鬧。業者提供

外牆玻璃帷幕，入夜後有LED燈光計畫，遠處看彷彿一座燈塔。業者提供

台中銀行今日舉行整地開工典禮。陳恒芳攝

工期預計4年半，於2022年完工。陳恒芳攝

基地位在7期市政、河南路口，已是7期內能蓋出的最高大樓。陳恒芳攝

台中商銀企業總部「台中之鑽」樓高225米，若水湳經貿園區內樓高262米的「智慧營運中心」仍等不到可行計畫及預算，「台中之鑽」2022年完工後，將稱霸中部最高大樓，事實上近年全台摩天樓計畫愈來愈多，光2020年就預計有3棟新大樓落成，刷新全台前6高排行，彷彿一場「摩天樓競賽」。
 
摩天大樓向來被視為都市繁華與發展的象徵，建築師余曉嵐指出，由於台商逐漸回流，加上中美貿易戰影響，大型工業用地、高級商辦的需求正在增加，因此諸如台北南山廣場這種頂級摩天商辦，出租率都很高，由於這也關乎企業形象，業主莫不以最高規格打造。
 
姑且不論已完工的大樓，未來3年內就有4棟超過190米高的新摩天樓落成，預計明年完工的「聯聚中庸大廈」位在台中7期重劃區，高192米，為豪宅建商聯聚建設打造的頂級商辦，屬於銷售型的純商辦，未來除了作為聯聚企業總部，也鎖定大型國際企業進駐。
 
而結構中的高雄「遠雄THE ONE」則位在前鎮區，267米的高度將擠進全台第4高樓，16層以下為遠雄悅來飯店，中高樓層規劃為銷售型豪宅，也是全台最高的住宅。
 
台北信義計畫區內則將出現2棟新摩天樓，「富邦信義A25總部」為地上權大樓，同樣為國內外建築師合作的頂級設計，預計2020年完工，據傳開出的租金，超過台北南山廣場的每坪4100元。
 
「Taipei Sky Tower」則預計2020年底落成，屆時將成為全台第3高樓，碩河開發預計引進凱悅旗下柏悅、安達仕雙酒店品牌，底下的裙樓街廓，也將打造300米長的旗艦購物街區，碩河開發董事長詹偉立表示，未來該街廓可望媲美第五大道與表參道的購物氛圍。（洪子恩／台中報導）

「富邦信義A25總部」為Renzo Piano、姚仁喜國內外建築師合作設計。翻攝RPBW

「遠雄THE ONE」完工後將是高雄亞洲新灣區地標。遠雄集團提供

「台中之鑽」矗立在市政路、河南路口，即將是台中最高地標。業者提供

「聯聚中庸大廈」預計明年完工，晚上已開始點上燈光計畫。陳恒芳攝

台北市京華城購物中心標售案原本今天為申購標單截止日，京華城緊急決定調整標售條件，並把標單申購日期延到12月12日，在同一日開標。

負責標售京華城業務的商仲業者戴德梁行表示，標售案推出後，多數投資人提到建築物拆除問題，業主經戴德梁行建議，同意增修投標相關條件，並登載於今天的報端。

增修條件包括，如為全區土地(即第一種標售方式)標出後，得標人可選擇兩種方式續行交易，第一種是，業主負責申請拆除執照及拆除作業，得標人不須負擔拆除費，不動產買賣契約書僅約定土地進行移轉不涉及建物。

戴德梁行認為，若全區土地標出後，為純素地標售，並由業主完成拆除，不但可以縮短開發時間，還可減少超過新台幣60億元的帳面損失。主要是以標售總價底價380億元，建物拆分比例15.95%計算出60.61億元。

第二種方式是不動產買賣契約書約定土地及建物同時移轉，業主自行負責清空且依屆時情況進行點交。

戴德梁行分析，第二種方式是得標人有保留建物計畫，京華城於點交日前負責終止既存租約，並騰空房屋；標出後，土地及建物同時移轉，且依屆時現況點交，可繼續享有出租收益與省下地上層建物重置成本超過60億元，地下層建物重置成本超過63億元、保留建物至2031年符合現行都市更新建築容積獎勵辦法的多重潛在利益。

戴德梁行指出，這項國際標售案原訂投標文件申購期今天截止，目前已有投資人領取標單，因投資人的回饋意見，並配合申請建物拆除執照作業需求，投標文件申購時間將放寬至今年12月12日中午12時止。（編輯：楊玫寧）

新莊副都心又有大型土地交易，位於富貴路上二筆住二土地，合計約960多坪，以總價約13.6億元成交，每坪約142萬元。全國不動產商用置產中心經理古凱元表示，副都心段近來土地買賣不斷，房市已吹起回溫號角。

新莊副都心近來建商購地不斷，興富發建設7月就砸下近10億元，買下約546坪土地。另外中悅集團旗下建設公司也向遠雄購地。

古凱元表示，新莊副都心沈寂已多年，先前不只買氣冷，建商推案冷，也沒有大坪數建地買賣開發。但今年以來，由於整體市場氣氛轉好不少，加上當地新推建案價格，從年初至今調整適應已趨於穩定，又近年底旺季，因此建商開始動起來。

新交易的兩筆土地，均位於副都心一小段 ，一筆500餘坪，一筆400多坪，合計約960坪，買方為區域建商，目前在市場上也有推案。

全國不動產分析，進入第四季，上市櫃公司年度績效多已達標，再購地就多所評量，但在地型中小型建商，甚至地緣周邊，包括林口，龜山，桃園等跨區型建商，看好大選結束後市，新莊副都心可望再成房市焦點，台面下購地動作頻頻。

古凱元表示，新莊副都心開發之初商業用地每坪成交行情在180萬至230萬之間，住二用地約在160萬到220萬元，去年有一筆住二以每坪140萬元成交，最新成交土地則達142萬，土地行情已趨於穩定。

中華都更全國總會理事長吳錦宗今(16)日表示，政府去年推出「危老條例」後，今年台北市就開始辦理危老重建推動師，原定培訓800位危老重建師，卻吸引超過5,000位相關專業人士報名，加上參與培訓可取得政府專業證照、協助危老又能獲得分階段性補助，如此超高回響，顯示政府透過「危老條例」喚回市場都更信心已見成效。

吳錦宗強調，不出任何勞力財力，讓舊家「一坪換一坪」已經成為民眾心中的普世標準，不過實際上，僅有極少數都更案能夠達成此條件，而且這些擁有相關條件的都更案，大多數不是急需政府幫助的區域。

吳錦宗說，「一坪換一坪」這種錯誤迷思近來大眾雖略有醒悟，但仍有許多人沉醉在這美夢，希望藉由此次「危老條例」引發的都更浪潮，讓所有居住於老屋的民眾，能了解務實面在於防災，而非發財。

社團法人中華都市更新全國總會主辦的第五屆都更高峰論壇──「都更再生論壇」，今年將於10月27日舉行，會中將請內政務次長花敬群、台灣金融聯合董事長林旺根、德明財經科技大學教授張璠、台北市政府都發局局長林洲民等產、官、學界齊聚一堂，共同研討「都更再生」實務。

此次論壇，內政部政務次長花敬群將主講「都市更新再啟動──政府、專責機構及民間的量能建構」，針對都更政策法規制定，以及政府機關未來如何領導輔助更新單元；另外，台灣金融聯合都市更新服務董事長林旺根，將針對「危老重建協力平臺的建置」議題，將從多元專業角度協助出發，規劃推動都更的服務協調機構做講演。

前財政部次長張璠教授，則以「都更再生成功之關鍵因素」從內而外、走入民眾，剖析都更現實困境；台北市都發局局長林洲民，將以「台北市都更再生策略與成功契機」為主題，針對都市計畫、政策擬定、執行的現實問題提出意見。

信義房屋北屯松竹店專案經理陳國彥表示，松竹站週邊可分為三大商圈：北屯松竹商圈、頭家厝商圈、10期重劃區，北屯松竹商圈是台中北屯的舊市區，除了松竹站外，還有麥當勞、大買家、特力屋、一點利市場…等，因為機能佳、房價親民，成為首購族首選，屋齡5年內電梯大樓每坪約21～24萬元，屋齡20年電梯大樓每坪約15～17萬元。

頭家厝商圈與北屯松竹商圈緊鄰，陳國彥表示，頭家厝商圈特點則是有頭家厝火車站和頭家國小學區，不少家長購屋卡位，屋齡5年內電梯大樓每坪約18～20萬元，屋齡10至12年電梯大樓，因公設比低每坪也有約17～18萬元，屋齡20年電梯大樓每坪約13～15萬元。

陳國彥指出，10期重劃區位於松竹路以東到台74線，雙軌利多下，建商積極搶進，大多主打小坪數2～3房，鎖定首購與首換族群，目前新成屋成交行情每坪突破20萬元，5年電梯大樓每坪約18～20萬元，10年電梯大樓約17～18萬元。

此外，台中捷運綠線G0北屯總站在好市多進駐的加持下也備受矚目，因大眾捷運串連，屆時除了附近居民之外，更將吸引西屯、北區、潭子區、太平區甚至豐原、大里的民眾前來消費。

透天厝越來越貴，但高市近期卻出現一棟透天厝堪稱「史上最便宜」交易，地坪39.02坪、建坪36.31坪，地上2樓屋齡49年，在今年6月以總價65萬元成交且已被揭露在實價登錄，在交易明細中沒有刊登是親友或特殊買賣，它的位置在小港區鳳林路61~90號，也就是目前正在朝向遷村的大林蒲社區。當地住民表示，「房價不可能那麼低，買這邊住進來就是等著被毒死。」
 
實價登錄揭露位於鳳林路大林蒲郵局附近有棟老舊透天厝，今年6月成交價僅65萬元，詢問當地鳳林里里長辦公室人員指出，對區段房地產成交不會過問，但當地確實少有聽聞有房地產買賣。居住在該區10多年的黃女士指出，大林蒲空氣污染非常嚴重，下雨天時都會有偷排廢氣，時不時就聽到這附近有人罹癌，「住這邊等著被毒死，會買在這裡真的匪夷所思。」
 
大林蒲位屬小港區一處濱海聚落，區段緊鄰臨海工業區，長年來居民飽受空氣污染影響。過去環保署也曾公開《103年臨海工業區鄰近區域居民健康風險評估計畫》，內容指出臨海工業區排放的空氣汙染物種類高達122種，其中主要致癌物質包括苯、甲醛、乙苯、甲苯等。
 
針對此次大林蒲內有棟總價65萬元透天厝成交，台慶不動產鳳山五甲鳳甲加盟店店長李旭仕指出，該區屬封閉型社區，因牽涉未來要遷村問題，因此房地買賣非常少，但該筆成交土地近40坪只賣65萬元，換算1坪不到2萬元，比農地還便宜，「小港區一般土地均價大概15萬元上下，大林蒲土地雖然比較便宜，但也不至於每坪僅2萬，若以每坪10萬元地價去估算，該戶至少值400萬元。」
 
李旭仕推測，該買賣也可能是當地老人家不懂行情因此便宜出售，而購買者或許是考量未來若有機會遷村，如條件許可可1坪換1坪，但目前遷村內容尚未明朗，也無從去做投資分析。
 
該區實價登錄揭露房屋成交筆數極少，透天厝曾有成交紀錄介於430~530萬元，土地成交也有每坪2.7萬與6萬元揭露內容，且非屬親友特殊交易內容。（葉家銘／高雄報導）

新北市4大重劃區內面積最小的「三重仁義段重劃區」，建商早已布局購地，目前已有建案開發中。建商說，附近老舊商圈、房屋多，正適合首購和換屋族，預計5到8年內建案遍地開花。

東森建設總經理賴建程表示，新北市4大重劃區─新店央北、板橋江翠、土城、三重仁義段，其中三重仁義段僅22.8公頃，面積最小，且整塊重劃區土地已由建商購進擇期開發。

賴建程指出，三重仁義段重劃區周邊有許多傳統商圈，包括五華商圈、自強路和仁義街的舊市集、龍門商圈等，區域人口相當多，存在年輕人首購和換屋的需求。

賴建程說，目前市場以自住客當道，最重要的是房價要符合自住市場，雙北較熱門吸睛多為中低總價帶產品，總價約新台幣800萬元到1200萬元產品是近年首購族、小家庭較可負擔。

他分析，仁義重劃區周邊五華街、自強路、仁義街一帶，20年中古大樓每坪3字頭，5到8年的新古大樓每坪4字頭，自住熱門總價帶在1000萬元到1500萬元，因周邊多為舊公寓，且10年以上沒有大量新案推出，當地換屋、自住需求強勁，仁義重劃區新案每坪4字頭起跳，幾乎趨近當地中古屋房價。

賴建程說，從三重仁義段可在5分鐘內接上重陽橋直達台北市士林區，上中山高速公路可在10餘分鐘內達捷運忠孝復興站附近，估計在生活機能純熟，且與台北市士林區僅一橋之隔，房價相對有競爭力，會吸引士林區和三重區的自住客。（編輯：蘇志宗)

今年不動產市場信心增強，住商機構企劃研究室統計六都今年前三季，及2016年、2017年同期之家戶購屋比，雙北、台南近三年都是走揚。

雙北買氣強化，台北市跟去年同期相比增加0.4個百分點，家戶購屋比終於站上2%關卡，新北市及台南市增加幅度都有0.2個百分點，今年前三季家戶購屋比分別為2.7%及2.3%，至於桃園市、台中市及高雄市今年都下滑0.1個百分點，大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，今年上半年度不動產信心面轉強，買方觀望氣氛減弱，因此市場正向發展，雙北是政治、經濟最活絡的區域，工作機會也最多，因此買氣回升速度較快，另一方面，肥咖條款後，高資產族群重新思考資金配置，台灣不動產成為考量重點，也讓交易量顯著增加，甚至三月份台北市單月就有超過3千棟的移轉量，而新北市、台南市除了買氣增溫外，交屋量也有所挹注，因此家戶購屋比走升。

綜觀六都今年家戶購屋比，台北市2.0%、新北市2.7%、桃園市3.2%、台中市2.9%、台南市2.3%、高雄市2.2%，六都皆在2%以上，代表六都中，每一百戶都至少有二戶購屋，至於跟去年同期相比，台北、新北、台南增加，台北市增加0.4個百分點，新北市及台南市增加0.2個百分點，而桃園、台中、高雄都下降0.1個百分點，郎美囡表示，不動產市場大多為自用買方，六都的買氣各有強弱，新北市推案量多，房價較低的區域能吸納雙北高價區的買方，台南市近年受南科話題帶動，推案量與交易量雙增，反觀台中及高雄缺乏利多題材，表現平淡，至於桃園市在2016年有合宜住宅交屋讓家戶購屋比衝上3.6%後，一路走跌，不過房價低、交通便利度高，家戶購屋比還是能維持在3%以上。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，前三季整體買氣有提升，不過表現並不穩定，賣方因見預售價格不再下調，降價意願轉弱，連帶使議價空間壓縮，加上自用買方觀望時間長，交易呈現拉鋸，綜觀第四季，雖然因傳統旺季表現優於第三季，不過想要放量仍有難度，預估全年交易量應略優於去年，但幅度不會太大。(時報資訊)

2018/10/12 12:10文/記者馮牧群

根據官方統計資料，今年前三季，台北市每百戶已有二戶買房，為近三年新高，新北市、台南市家戶購屋比也連續三年走揚。不過人口持續增加的桃園、台中，區域買氣並未提高，家戶購屋比較去年同期同步下降0.1個百分點。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，今年整體經濟好轉，不動產信心跟著轉強，雙北是政治、經濟最活絡的區域，工作機會也最多，民眾感受較深，買氣回升速度也較快。

尤其是台北市，美中貿易大戰、肥咖條款，讓高資產族群重新思考資金配置，北市不動產成為布局重點，交易量顯著增加，家戶購屋比也因此大增0.4個百分點，在六都中表現最佳。

家戶購屋比是以各地買賣移轉棟數，除以戶口數，算出某段時間內，區內每百戶有多少戶購屋，用以觀察區域買氣強度。

根據住商機構統計六都今年前三季家戶購屋比，六都均在2%以上，也就是每一百戶都有二戶以上購屋。台北市增加0.4個百分點至2.0%，增幅最大，桃園市家戶購屋比3.2%，六都最多，也是六都唯一達3%以上。

其他各都，新北市2.7%、桃園市3.2%、台中市2.9%、台南市2.3%、高雄市2.2%。桃園、台中、高雄均下滑。

桃園，台中近年人口快速增加，過去一年也持續成長，但家戶購屋比卻下降，顯示人口增加並未帶動區域民眾買房信心上升，其中桃園和合宜住宅先前交屋拉高購屋比有關，台中則可能和民眾對空汙、房價有疑慮有關。

 

 

最新統計，北台灣今年前三季推案量已逾8,500億元，較去年同期大增逾2,500億，年增幅逾四成，預計11月中就會超過一兆大關。各地中，以新竹湖口鄉推案最令人吃驚，前三季已破百億，目前線上建案多達50個。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年建商推案，可用「餓了四年，一次吃飽補回」形容。推案潮已成事實，業者必需正視後續賣壓問題，否則可能溫水煮青蛙，現在還覺得溫溫的，等賣壓浮現，要跑可能來不及。

 

根據住展雜誌統計，房市在2014年反轉後，北台灣推案量連續四年萎縮，去年全年約8,300億元，但今年光是前三季就達8,576億，已超越去年全年，估計下個月中就會突破1兆元。

北台灣各縣市以北市、桃園量增最多，台北市前三季推案量達2,500億，較去年淨增逾千億元，增加的案量金額高居第一，桃園今年前三季推案量約1,899億元，比去年同期大增約88.9％，年增幅最大。

桃園市今年新興重劃區推案浪潮洶湧，包括龜山A7、中壢青埔、桃園中路、南崁新市鎮，以及八德區內各大重劃區等，今年推案量均較往年大幅增加，一舉推高桃園整體案量。

新北市今年前三季推案量約3,062億元，為北台灣各推案量最大的縣市，新北推案以新店、土城、板橋、新莊最熱，推案量均超過300億，主要都是區內新興重劃區推案挹注，沉寂多年的新莊副都心、頭前重劃區，今年案量也都大幅擴張。

新竹今年前三季推案遍地開花，案量達932億，除了竹北四大重劃區推案篷勃外，新竹市東區、北區，甚至連被視為偏鄉的湖口鄉，前三季推案量都暴衝達百億以上，目前線上在售推案約50個，可用瘋狂形容。

基隆前三季推案雖僅60億，仍比去年同期大增逾四成，全年案量可望達百億元。宜蘭前三季推案量約119億，年減約25％，是北台灣唯一量減的城市。

何世昌表示，建商忍了四年，今年看到好轉曙光，因此出現爆發型推案，由於部分原預計今年底前釋出的指標大案因準備不及將會延推，預估這波推案潮至少會延續到明年上半年，新建案將不斷湧現。

【特別企劃】讓利風盛行，帶動雙北換屋置產買盤。其中捷運宅一直是市場焦點，近期「希望城市II」讓利不止步，推出「建商直購價」，讓買氣熱翻天！除了有捷運到站就到家的優勢外，山水景觀以及難得的中庭花園更是深受換屋族以及退休族喜愛。整體規劃上，有別於常見的小坪數捷運宅，高坪效大空間的捷運河景宅，更是市場稀缺，這樣的絕版條件深受許多台商、醫生、教授等族群青睞。

建商強推直購價，買捷運、花園、景觀，一次換到位，掀自住及置產潮。

出門就到站，輕鬆接軌大台北捷運路網

位居蘆洲捷運總站站口的『希望城市II』約6分鐘可至徐匯中學站轉乘環狀線，約12分鐘可到民權西路站紅線達台北101，轉乘綠線可達中山站，南西誠品與老爺飯店，享受楓香時尚。約20分鐘可至北車，同樣時間也可一線直抵忠孝新生站，藍線盡享繁華。只要出了家門，沿線都可隨時轉乘不同捷運線與北市接軌，也可輕鬆銜接機場捷運，輕享國門，加上捷運線鍍金效應，奠定房價基礎，更是創造超高投報率。

出門就到站，20分鐘抵北車，更可輕鬆轉乘各線捷運。

捷運上的帝寶，花園比公園更大更美

「希望城市II」基地面積廣達8800坪，是稀有的大基地開發個案，其中特別把基地大量留白，規劃6000坪中庭大花園，有噴泉水景與帝寶級穹頂相映，有綠蔭與花朵四季相伴，綠意美景更讓賞屋民眾都大為驚嘆。除了社區花園外，車行5分鐘即可抵達佔地422公頃的大台北都會公園，相當於16座大安森林面積，在這裡可以輕鬆享受水岸都會人生。 

6000坪大花園，比公園還美，更是住戶們最愛的專屬景點。

錯過不再有的「雙北超稀有捷運景觀宅」

地產專家分析「希望城市II」近期強銷原因大致為1.近距捷運蘆洲站，出站就到家。2.擁有一般捷運宅難以具備的大基地開發，完整規劃，山水景觀與6000坪花園都是雙北絕版。3.超高坪效的54坪，均質四拼，分棟管制，大面積採光與低檯度規劃，讓客廳明亮通風。每樣都是吸引雙北換屋族，以及台商指定的最大主因，加上近期持續大讓利，更是強吸買氣！

高樓層盡收觀音山、淡水河，極致美景在窗前。

「希望城市II」 資本資料

官方網站：https://hopecity.jsl.com.tw/?utm_source=JSL&utm_medium=NewCaseWebsite&utm_content=Textlink
投資興建：捷運都會建築股份有限公司
樓層規劃：樓層規劃：地上21~23層、地下3層
坪數規劃：53、45、38坪
公設比：27%
基地位置：新北市蘆洲區三民路與中正路口
接待中心：新北市蘆洲區三民路382號(捷運2號出口)
諮詢電話：(02)2848-8811

據住展雜誌統計，北台灣今年前三季新成屋、預售屋推案量達8,576.56億元，比去年同期暴增逾2,500億，年增幅約42.8％。以此估算，大約11月中推案量超過一兆大關應無懸念。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，「餓了四年，一次吃飽補回來！」這句話似乎可以形容今年北台灣房市。因房市在2014年反轉，推案量連續四年萎縮，建商忍了四年，終於在今年看到景氣轉好的曙光，於是像瘋了似的大舉推案。

北台灣各縣市中，台北市前三季推案量達2,500.8億，較去年淨增逾千億元，增加的案量高居第一；年增幅最大的縣市，則是桃園市。桃園今年前三季推案量約為1,899億，比去年同期大增約88.9％。

桃市推案量增的關鍵，在於新興重劃區推案浪潮洶湧，包括龜山A7、中壢青埔、桃園中路、南崁新市鎮，以及八德區內各大重劃區等，推案量明顯較往年增加，一舉推高桃園整體案量。

新北市今年前三季推案量約3,062億元，依然是北台灣各推案量最大的縣市。何世昌分析，新北市推案主力來源在新店、土城、板橋、新莊等地，上述行政區推案量均超過三百億以上，主要都是各區內的新興重劃區推案挹注，就連曾經沉寂多年的新莊副都心、頭前等兩大重劃區，今年案量都大幅擴張，跌破外界眼鏡。