九合一選舉即將登場，房市也轟轟烈烈爭奪剛性需求「基本盤」，開打首見的保固大戰，包括皇普建設打出10年防水保固，葉財記建設喊出20年結構保固+5年防水保固，遠雄建設更祭出25年結構+5年防水+50年地壁磚保固，砸重本搶客。

大型建商近年紛紛轉向剛性需求市場，除祭出讓利、降價等優惠，最近再鎖定保固年限加值又加料，目的就是為了要拉攏自住客戶的心。

遠雄建設總經理湯佳峰表示，台灣處地震帶，遠雄認為必須進一步對客戶增加保固。現行內政部版本定型化契約，在建築物的保固要求，結構體保固是15年、一般設備保固1年，遠雄決定為客戶延長結構體保固25年、防水保固5年、地壁磚保固5年，是建築業界破天荒之舉。此外， 老字號建商葉財記最近轉戰北市，新莊「敦藏」案也阿沙力打出20年結構保固+5年防水保固。

寶佳機構少東林家宏、興展建設董座蘇永平等人取得皇普建設經營權後，第一筆新案機場捷運A8站附近的「皇普MVP」，目前潛銷階段　，大手筆打出10年防水保固的服務，創下最長防水保固紀錄，再加上全齡親子化社區的訴求，引發市場矚目，預計九合一選舉後正式推出，總銷約32億，是桃園12月的指標案。

皇普建設董事長蘇永平表示，皇普決心轉型品牌建商，因此大膽在「皇普MVP」案試水溫，了解自住客層的接受度。他指出，要做防水保固10年其實必須下重本，例如浴室防水，至少從底部到頂部至少做3層，造價勢必會提高，但相信客戶一定認同。(工商時報)

 

司法院公告，位於林口文化三路上的新建案「善田笠品」，整棟淪入法拍，預計12月6日一拍，底價約5.4億元。法拍業者表示，根據法院判決書，建商應該是資金不足，想以小搏大，財務槓桿「ㄍㄧㄥ」到極限，結果銷售不如預期，兵敗如山倒。

善田笠品由善田建設投資興建，位於文化三路一段、仁愛一路口，近林口昕境廣場、MITSUI OUTLET ，基地僅約170坪，2015年推出預售案，規畫坪數28至40坪，共29戶，最先開價一坪42萬元，去年完工後表價降至41萬元。

根據法院判決書，此一建案在預售時期，建商財務即出現狀況，不但把不動產押質押給地下錢莊，將其中8戶分別設定最高限額抵押權給三個股東，另向板信商銀借貸1.9億元，第一期利息就無法繳納，因此遭板信商銀向法唍申請法拍。

寬頻房訊發言人徐華辰表分析，從法院判決書來看，建商可能對景氣過於樂觀，把財務槓桿「ㄍㄧㄥ」到極限，未料銷售不如預期，加上資金不足，因此房子雖蓋好了，卻淪入法拍。

由於此一建案債務問題相對複雜，光是他項設定債權人就多達14順位，預估一拍拍定的機率並不高。

房子蓋得好，歷久仍彌新！台中購屋族普遍對建商品牌有一定的信任感，不少知名指標社區，儘管屋齡已經10~20年，每坪單價還是狂勝周邊一般預售屋。房仲業者認為，「早期知名品牌的中古屋，如今地段、社區品質都不差，房價猶如倒吃甘蔗，愈老愈值錢」。

例如台中北屯823公園附近的中古社區惠宇「人文願景」，社區門廳挑高，中庭有水景造景，外觀與室內採用的建材等級佳，社區採24小時保全管理，是區內指名度最高的社區，所以儘管屋齡已14年，實價登錄揭露，每坪柔要價25萬元左右，單價不僅高於附近同期中古屋行情3成，甚至周邊寶佳機構新成屋，單價約20萬元出頭，還要高出不少。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說：「這樣的現象主要是因為台中品牌溢價效應明顯，因此儘管屋齡10多年，外觀維護如新，社區品質穩定優良，價格保值力道強，但這樣的保值效應大多都發生在一線知名建商，而原本一手的售價即高出市場行情不少。」

另外像是北區早期的龍寶建設「拾穗臻邸」，屋齡雖已11年，每坪單價還要27萬元上下，歷史最高價甚至要3字頭，都高於北區新成屋行情。

保值的訣竅可能就在於社區營造和規劃，如今從「拾穗臻邸」社區外走進來，會先經過綠籬構成的百米景觀步道，環境宜人愜意。社區公設全部在地下1樓，但開放式挖空設計感覺像在地面，包括泳池、健身房、兒童遊戲室、撞球室等都是半戶外的開放式設計，規劃符合環境和人性，也讓社區成為當地指名度最高的中古屋。（王鈞生／台中報導）

台中不少知名建商中古大樓，由於品牌加上產品定位，儘管屋齡10多年，都還比同區新成屋貴上不少。陳恒芳攝

龍寶建設北區「拾穗臻邸」，也是10多年前代表作之一，環境宜人。資料照片

「拾穗臻邸」屋頂造景，在10多年前當時不算常見做法。資料照片

綠色造景是「拾穗臻邸」最大賣點，社區高品質，維護強度高也成為房價高居不下的關鍵。資料照片

永慶房屋統計實價揭露，觀察北市近兩年住宅房型交易情況，2017年電梯住宅類以3房比重41%為最高，今年3房比重為37%仍是多數，不過，套房與2房的交易比重合計為47%，比2017年增加4個百分點。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，根據內政部統計資料顯示，台北市平均每戶人口數（人／戶）持續下降，從最早資料2007年第四季為每戶有2.79人，至今年最新第2季為每戶2.54人，高齡化以及少子化現象影響，小家庭居住型態越來越多，2房內住宅產品需求增加，加上購屋總價相對低，負擔房貸也較輕鬆，因此，也有不少父母幫助子女添購小宅，以長期置產的概念，幫下一代做理財規劃。

謝志傑說，3房住宅仍是多數民眾最基本的居住需求，此外，電梯住宅規劃房數多元，1-4房在銷售市場皆有釋出，從交易量比重來看，3房占37%居冠，但比重已較去年漸少4%，其次為2房占24%、套房交易占23%，2房與套房比重比去年增加1%至3%，4房交易占16%，則與去年相當，顯示電梯住宅房型的需求大致穩定，而2房與套房的小宅需求有增加。

政府研擬選後端出「資金特赦條款」，建商表示，該政策初估吸引兆元以上海外資金回流台灣，直接受益就是高端豪宅市場；惟房產專家直言，若豪宅買氣因此增溫，恐讓一般住宅市場目前的降價風畫下句點。

所謂「資金特赦條款」，即政府有意將長年滯留海外的資金引導回台，引導的手段包括藉由租稅特赦，提供減稅誘因，吸引資金回台投資「5+2」，以及危老與長照等產業。

 

建商表示，該政策初估將吸引超過兆元以上海外資金回流台灣，對房地產來說，堪稱市場大活水，其中直接受益就是高端豪宅市場，各業者均引頸期盼。

觀察近期房市，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，今年以來，大咖壽險、高資產客戶在商用不動產、頂級豪宅上頻頻出手，像是元大銀行以每坪720萬元、總價82.01億元搶下空軍官兵活動中心地上權案，「One Park Taipei元利信義聯勤」32樓以每坪299萬元成交、「西華富邦」今年累計賣出12戶、總銷售金額破27億元，顯示大咖投資人已率先出手卡位。

不僅如此，房產專家指出，不少頂級豪宅默默在檯面下簽訂「期約交易」，只要「資金特赦條款」一過，海外停泊的資金就會立刻匯入。不過，房產專家直言，若高端豪宅買氣增溫後，勢必影響一般住宅市場，中小坪數住宅產品恐成為短線投資客獵殺目標，房市回檔趨勢恐就此終結。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，此次政府擬推的「資金特赦條款」若配套不佳，恐造成回流資金灌入房市，就房市長期發展而言，「資金特赦條款」是房市「解藥」還是「瀉藥」，仍須觀察。

【特別企劃】有新林口之稱的A7重劃區，今年下半年成為北台灣房市當紅炸子雞！受惠於機場捷運線通車效應，以及周邊龐大產業鏈支撐下，各大建商插旗搶進獵地，紛紛推出2字頭親民房價搶市，磁吸自住買盤源源湧入，推升各案場買氣相當熱絡。

A7重劃區究竟憑什麼紅？最大關鍵就是地段優勢與產業加持，A7重劃區位在台北車站與桃園國際機場的中心點位置，搭機捷至台北車站約25分鐘，緊鄰一高、64、65快速道路，南來北往相當方便；周邊又有華亞科技園區、中華郵政物流園區及林口長庚醫療園區等產業園區匯聚，大量的就業人口推升居住需求，近期不少園區內員工前來買房。

A7重劃區受惠於機場捷運線通車效應，以及周邊龐大產業鏈支撐下，成為下半年北台灣房市當紅炸子雞。

樂善科技園區帶動A7發展

A7重劃區總面積186.43公頃，位處林口五大園區的黃金交會點，包括科技園區（華亞科技園區、零污染科技專區、龜山工業區）文創園區（林口媒體文創產業園區）物流園區（中華郵政物流中心）醫療園區（林口長庚紀念醫院、長庚養生文化村）體育園區（林口體育大學），龐大就業人口帶動大量居住需求。 

依照桃園市政府規劃，A7產專區命名為「樂善科技園區」，面積占地約45公頃，必須是低汙染、高效能產業才能進駐，結合桃園「亞洲．矽谷計畫」物聯網優勢，打造桃園內科，預計增加約上千個就業機會，產業進駐後可望進一步加速推動重劃區發展。

A7重劃區位在台北車站與桃園國際機場的中心點位置，搭機捷至台北車站約25分鐘。

北台灣高科技產業聚落新聚落

A7產專區未來將有禾聯碩廠辦及中華郵政物流園區進駐，22公頃由禾聯碩拿下，預計斥資20億元興建企業大樓及製造基地；另一半的土地則由中華郵政公司設置物流中心及行政大樓，預計將創造6000個就業人口與大量的物流業務，加上現階段亦有華亞科技園區，可望帶動整體產業發展與區域升級。 

桃園市長鄭文燦表示，市府支持機場捷運A7站產業專區發展，協助廠商取得用地、建築執照、使用執照，也協助興建汙水處理廠、擴建學校等，完善周邊公共設施，讓A7站產專區結合華亞科技園區一期、二期園區，創造更多就業機會，發展為台灣高科技產業聚落。 

A7重劃區房價親民合宜，吸引園區客前來買房。

現代孟母卡位學區宅 A7新林口就學版塊完整

新北市、桃園遷入人口多，林口、桃園今年額滿將管制國小達32所，其中新北市國小額滿學校12所，林口包括頭湖國小、麗林國小及南勢國小就佔了3所，整個林口區目前有8所公立國小，有許多學校都出現滿額現象，而桃園龜山地區人口也持續成長，龜山區樂善、文華國小今年也額滿中，在鄰近A7合宜住宅，以及住宅建案齊發，入住可達3.5萬人，除了樂善國小、大崗國中之外，政府將在A7站區的文桃路新設「桃園市立文青國民中小學」，啟動新設學校計畫，預計109學年度開始招生，學區、綠地公園也吸引不少年輕小家庭搶先卡位校園宅。

龐大人潮移入帶動周邊商圈逐漸成形！A7重劃區具備優質居住環境，鄰近20萬坪世大運場館體育大學、三井OUTLET、昕境廣場、國賓影城等，加上A8長庚醫院與長庚養生村的醫療體系完整，可安享全齡樂活生活。 

現階段在4000戶合宜住宅龐大居住人潮帶動下，周邊商家陸續進駐，包括星巴克、超商、餐廳、早餐店、洗衣店各式商家，滿足周邊居民休閒運動、醫療資源、購物娛樂、飲食採買等生活需求，發展速度算是相當快速，堪稱北台灣最具發展潛力重劃區。 

A7新市鎮就學版塊完整，吸引不少年輕小家庭卡位校園宅。

市府斥資打造長庚新驛站亮點計劃

近期桃園市政府更推動城市亮點計畫「長庚新驛站：坪頂A8轉運站暨醫療園區躍昇計畫」，將斥資五億兩千萬元改善林口長庚醫院、機場捷運A8站區周邊基礎建設，包括提升道路品質、建置自行車路網等，並新建坪頂A8轉運站，徹底改善交通問題，A7同時集結交通、產業、商業、學區等豐富機能，成為購屋客買房首選標的，目前A7站推案皆以中小坪數為主流，以低總、低單、低首付滿足自住客購屋需求。 

A7新林口專區資訊： http://www.a7mrt.com

A7同時集結交通、產業、商業、學區等豐富機能，加上鄰近A8長庚醫院與長庚養生村的醫療體系完整，成為購屋客買房首選標的。

【陳筱惠╱台中報導】買房常會有高樓層與低樓層的價格差異，尤其以預售、新成屋最明顯，但以租屋來說，高低樓就租金差異則不明顯，甚至會出現高樓租金較便宜的情況。

裝潢、配備影響租金高低，但具有高樓層視野物件，在豪宅租賃市場價值更明顯。資料照片

裝潢配備影響租金

原本在台北工作的黃先生，今年回中部就職，在找尋租屋處時發現，該電梯社區高樓層與低樓層的租金皆為2萬元，且實際看房屋齡約10年，10樓與5樓2間房屋格局都差不多，於是他就租下有景觀的高樓層。 
其實，租屋市場價格取決於房東，高樓層租金會比低樓層便宜，房仲沈政興點出2大因素，一為裝潢、二是配備。他舉例說明，若電梯大樓的景觀戶為空房，但低樓層加了裝潢，家具、家電一應俱全，這時低樓層明顯具優勢，租金當然能順勢抬高；若是無電梯的公寓，低樓層可免去爬樓梯困擾，便利性也很顯見。 

買房時，高樓層與低樓層常有價差，尤以預售、新成屋最明顯。資料照片

高樓層視野具優勢

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，一般社區的高、低樓租金落差不大，與買房時1坪可價差上千元截然不同，換句話說，這也讓租客有機會以同樣的價錢，租到具有景觀的高樓層。
不過陳炳辰進一步說明，只要是條件好的社區，具有高樓層視野的物件，在租屋市場仍具備一定價值，但不包括頂加或隔成多間雅房出租的情況。
像是瞄準外籍人士、高層主管、公司招待所、或高資產族群的高價豪宅，租賃價格則容易因樓層而有差異，以台北市信義區「台北信義」社區為例，20樓月租金高達45萬，其餘樓層則多在每月30∼40萬元，價差明顯。 

 

選舉進入最後階段，根據房屋比價平台統計，各地都出現屋主觀望暫停售屋現象。高雄最明顯，目前全市待售量共3.8萬戶，較半年前減少約3300戶，較今年8月水災時期，大減7700戶、16%。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，高雄待售大減，和選舉有關。由於兩黨候選人選舉主軸都是拚經濟，都提出不少充滿想像空間的政見，屋主普遍相信選後高雄經濟會轉好，就業機會增多，選後再賣，就算價格沒較好，也會比較好賣。

高雄月減2千戶

九合一大選本月24日登場，屋比房屋統計11月六都住宅網路待售量變化，相較10月，六都待售量均減少，高雄較上月減少5%、2,000戶最多，其次為台南、桃園、台北，均減少1000戶以上。

和半年前相比，也以高雄減少8%最多。若和近半年高點相比，高雄更是大減7,700戶，減幅逾16%。

陳傑鳴表示，高雄先前網路待售量都維持在4萬戶上下，今年8月下旬雨炸南台灣，高雄淹成一片，不少屋主擔心房價下跌急著出售，一度大增到4.5萬戶， 不過9月即回至平常4萬多戶，10月也沒有明顯變化。

隨高雄選情白熱化，11月待售量明顯萎縮。主要是兩黨候選人韓國瑜、陳其邁都提出不少創新政見，如韓國瑜針對北漂推出百億創業基金、打造高雄觀光的愛情摩天輪、陳其邁提出的六大產業生活圈等，都讓屋主感受到選後高雄經濟可能變好。

屋比房屋比價創辦人葉國華表示，房市受美中貿易戰及選舉紛擾影響，近來買氣轉弱，此時售屋，價格難守，部分屋主本來就有暫避風頭想法，部分選區不打政治，改拚經濟，更讓不少屋主相信「未來可能更好賣」，因此紛紛放緩售屋腳步。

業者：別過度期待

葉國華指出，台灣過去每逢選舉，政策牛肉滿天飛，但實際執行成效往往不佳，兩黨候選人雖推出各項政策利多，屋主對於房地產後勢發展不宜過度期待，否則恐錯失售屋時機。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】位於高雄市前鎮區占地57公頃的205兵工廠舊廠址，除了是高雄市精華地段外，也是亞洲新灣區的新交通樞紐，得天獨厚的地理位置除有捷運及輕軌等低碳環保交通建設外，更與附近的高雄港及高雄國際小港機場形成黃金三角，為亞洲新灣區注入更多運輸、旅遊觀光及商業行為的活水，市長許立明期盼在高市府與國防部攜手合作下，儘速將205兵工廠遷移至大樹區，以完成亞洲新灣區最後一塊重要拼圖。
 
1949年第205兵工廠落腳現今前鎮區，當時為高雄市的「郊區」，臨近高雄港及台鐵臨港線，與小港工業區形成重、化工業的生產聚落，之後歷經70年的經濟發展，周邊人口不斷增加，百貨公司及商圈進駐，形成火藥庫、化學油槽緊鄰百貨公司、人口密集地區的現象，已影響城市轉型計畫的推動，所以過去陳菊前市長及市府團隊即大力推動本區都市計畫變更及開發，將原先的重工業土地變更為特定經貿核心專用區及特定文化休閒專用區等等，以確保市民安全及落實高雄產業升級轉型。
 
市長許立明表示，高雄多功能經貿園區特定區都市計畫於1999年發布實施，歷經2006年高雄港市圍牆藩籬阻隔破除，在港灣機能與競爭力不如以往的同時，為翻轉工業城市的歷史宿命，解決高雄港面臨的困境，於2011年擘劃「亞洲新灣區」計畫，並陸續於亞洲新灣區投入高雄世貿展覽館、市立圖書總館、海洋文化及流行音樂中心及環狀輕軌等重大公共建設，其中高雄世貿展覽館及市立圖書總館均已完工啟用，海洋文化及流行音樂中心預定於2019年完工到位，接下來最具關鍵性的建設就是第205兵工廠遷建大樹區計畫，為了加速計畫推動，2016年由高市府與國防部簽署合作開發意向書，由市府代為興建大樹營區廠房，軍方設備搬遷後，再由市府代為拆除205廠舊廠區，也達成生產不中斷的目標。
 
第205廠舊址位置座落於中山三路與凱旋四路口之市中心精華地段，相關徵收計畫已於2018年獲內政部核准，其中近30公頃將做為特貿區，其餘約27公頃做為公共設施用地，並包含公園用地佔約11公頃，將以舊廠址為中央綠心，打造具備文化、人文、經濟及提供民眾遊憩之黃金三角洲，期盼以多元優良的環境招攬國際優質企業投資進駐，轉型朝國際企業總部、金融商貿、創新研發等發展，創造多元就業機會，而205廠遷至大樹區之後，相關工作人員的民生需求也會活絡當地經濟發展。
 
另外新建工程處也指出，市府團隊代辦205兵工廠遷建工程經費約117億元，協助軍方將舊廠房遷建至大樹區，目前已完成水保計畫作業，其中林園營區已完成設計進入工程招標階段，其餘大樹北營區及光復營區正在辦理細部設計作業，未來希望在軍方合作協助下，如期如質完成遷建工程。

都更往往是先進國家最重要的政策之一，以日本為借鏡，日本是在1969年整併頒定《都市再開發法》，至今已49年，經歷了1980年代後期的泡沫經濟、1995年的阪神大地震，日本政府、社會與產業界，也經歷了一段學習與磨合的過程，才逐漸讓都更上軌道。都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示，日本走過的路，也是現在台灣正在經歷的轉變。

提到日本成功的都更案例，就不能不提六本木之丘。六本木之丘面積達11公頃，自1988年劃設更新地區後，歷經17年才完工開幕。推動此案之際，正值日本泡沫經濟發酵時期，房地產市場動盪下，導致六本木之丘在權利整合及變換面臨高度困難。

後來，此案導入不動產證券化的概念，共同籌募資金，風險由投資人共同承擔。事實上，負責執行六本木之丘都更的森建築公司規模並不大，卻可以成就日本國內規模最大、權利人數最多的更新事業，更成為民辦都更的典範，導入不動產證券化可說是功不可沒，也值得我國借鏡。

其實日本都市再開發法頒定後，1970年代初期，都更主要從大都會為中心開始擴展，並從各車站等交通節點周邊進行都更，解決交通及公共設施問題；到了1970年代後期，都更發展越來越蓬勃，許多大型都更案，都在此時浮出檯面。

丁致成表示，在與日本都更專家交流的過程中，常提到文林苑案例，對方總說，聽起來就像日本20年前的故事。

時光倒流到20年前的日本，當時的社會氛圍也是將都更視為洪流猛獸，加上媒體渲染下，都更就是開發商欺負窮人，爭取暴利，但20年過去後，這樣的聲音在日本已經聽不到了，社會終於開始回歸到都更本質進行討論。

九合一大選在即，雖然對房市買氣恐造成觀望疑慮，但網上瀏覽人次再攀高峰，數字科技（5287）旗下591新建案統計今年海外地區點擊數持續走高，10月單月突破9萬次關卡，創歷史新高，較去年同期成長3成，可見台商、華僑返台置產意願大增。

今年中美兩大經濟體貿易戰開打，海外投資情勢不明造成台商、華僑回流想將資金轉移在台置產。 根據統計2018年591新建案海外點擊數每月持續往上，更在九合一大選前大爆發，10月單月更是突破了9萬次點擊大關，且10月海外點擊數就佔591新建案網站整體點擊數1成，又以來自美國、大陸、香港三個地區為大宗。看來除了台商外，華僑了也佔了不少比例。

591新建案分析，自從大陸肥咖條款前年底上路後，台商陸續將資金移回台灣，今年開始中美貿易戰因素紛擾，牽連台股跌破萬點，不少台商、華僑動念開始鮭魚返鄉，將資金投入相對穩定的房地產，且從10月國慶、11月九合一大選到農曆年春節前都是返鄉熱潮，相信有不少建商、華僑回來投票也順便規劃未來置產，因此10月海外點擊數才能創新高。

這波海外購屋族看屋潮，台北市部分生活機能充足地段深受歡迎，雙鐵共構的松山車站周邊，像是規劃中大坪數的「揚昇君苑」規劃SRC建築，預計明年底完工，位於信義區吳興街的「東騰信義」規劃31~45坪，開價80~85萬元，不少台商因為北市松山、信義區黃金門牌前去看房。

另外，松山區民生社區向來推案少，新建案稀有性也吸引華僑看房，位於民生東路五段的「筑丰築」套房規劃，總價2200~2400萬元，近期有具有地緣性的華僑返台投票趁著空檔順便看房。

新北市部分，台商則是瞄準主打生活品質的豪宅產品，像是位於紅樹林地區的「鄉林山海匯」規劃3~4房，可遠眺淡水河與觀音山，開價55萬元起，已有不少台山購買入住，另外，位於淡海新市鎮的「天藝」為甲山林建設自建自售，擁有水岸景觀，不只是吸引台商更傳出有港澳富豪購置，可見海外購屋族群的購買力。

中南部狀況，台商則是鎖定精華地段指標豪宅找房，台中西屯區七期重劃區是全台知名豪宅區塊，像是位於七期市政中心的「台中帝寶」、「富宇世界之匯」、「山之道」，都是當地知名的建商，陸續都有台商回來看房置產，高雄則是遠雄指標豪宅地上68層建築的「THE ONE」10月中旬檔期開始大量曝光，推出多項活動，吸引來人其中也有多組為台商。

 

實價揭露，板橋新板特區億元豪宅社區「謙岳」，2016年有人慘賠近3000萬元出場後，事隔兩年，社區再有交易。這次22樓戶售出，總價約1.23億，每坪約70萬元，較之前最低價一坪68萬元稍有回升，仍是社區低價。

謙岳位於新板特區新站路，樓高26層， 目前實價登錄共有41筆交易，全部都在1億元以上，為新北市首棟全棟億元豪宅社區，最高總價達1.5億元。其中21樓戶2014年以每坪89.9萬，近90萬成交，為社區最高單價。

根據實價資料，謙岳在2014年之後，僅有兩筆交易，上一筆是在2016年，17樓屋主以1.477億買進，以1.18億賣出，慘賠2970萬元，事隔近兩年，今年8月22樓戶以總價1.23億交易， 每坪約70萬，和最高一坪89.9萬交易紀錄相差達22%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，五年內的新豪宅，在近年交易都難逃降價命運，主要因為房市反轉，大坪數買氣下滑，不少對於房價敏感度高的企業主，會趁這波價格修正卡位，為公司企業做其它投資規畫，或子女置產，甚至一次買下多戶，除了家族自住就近照顧，同時也好向建商議價，有機會用較低的價格買下條件更好的高樓層戶別。

優美地產捷運亞東特許加盟店東吳柏儒表示，板橋總價5000萬以上的產品，近期詢問度低，新板豪宅市場礙於大環境改變，去化速度放慢，今年目前實價登錄僅有24戶移轉，原本8字頭馥華雲鼎已經降至60萬，降價顯然是豪宅成交唯一的關鍵。

 

都更條例實施至今年11月滿20年，回顧過去成績，歷經五屆總統，兩個政黨執政，都沒做出顯著成效，但眼前需要被關注的是，隨著全國超過30年的老屋比例愈來愈高，都更腳步刻不容緩。

 

「整個市場從2014年文林苑事件後，不管是建設公司，還是消費者，對都更的熱度只能用冷一個字形容。」說這話的人，是國內房仲龍頭之一永慶房屋總經理葉凌棋。

「文林苑就像台灣都更史的一個拐點！」曾見證這一頁的台北市官員指出，位於北市士林鬧區的文林苑，原為一大片老舊公寓，後來被市府劃進都更範圍內，但在不同意戶王家不願搬遷，協商未果而成為「釘子戶」後，北市府最後動用公權力強拆王家，引起社會譁然。當時公民團體、學者紛紛聲援，經過長年抗爭與訴訟，王家與建商樂揚建設和解，文林苑也在2016年交屋，王家並分回五戶。文林苑事件發生後，居住正義的討論從未間斷，但也讓許多建商一提到都更，便噤若寒蟬。

都市更新，曾是國內不動產開發業者期待的一個新商機，也曾是消費者在購買雙北市老房子的最大期待，但今年剛走過20年的都更條例，已歷經八次修正，不管修了多少次，都無法加速都更的推動，目前第九次修正案躺在立法院，雖執政團隊表達拚本月三讀，但能否過關仍是未知數。

文林苑爭議 成歷史轉捩點

數據會說話，全國超過30年以上的老房子從2009年的229萬戶隨時間不斷攀升，到今年已經達到410萬戶，十年來增加近八成。占全國所有房子的比重從十年前29.3%到今年已經達47.6%。人口重心雙北市更嚴重，台北市30年老宅從2009年的34萬戶今年已經達到61萬戶，十年成長76%，占所有房屋比高達68%，換言之，台北市每十棟房中，有6.8棟超過30年，從比例上看，台北市的建築急需要更新。

 

從數字看台北市老房子的比重高的嚇人，反觀都更案例件數卻低的可怕，2009年全台（大部分台北市）都更核定件數有26件，一直到2012年每年都在30件之下，2013年衝上52件；不過，2014年文林苑事件後，2015、2016年分別僅有45、35件，去年再度衝高至67件，創下新高，但即使如此，都更件數仍遠趕不上房屋老化速度。

如果再對比完工數，從2009年起，都更共核定362件，但完工的僅146件，不到核定的一半，時間再拉長看，2001年起至今核定536件，完工僅252件，五成不到，業界認為完成率這麼低，多數都卡在程序。

完工率極低 多數卡在程序

所有東西用久了都會壞，為何房子不會？將住的地方汰舊換新，讓它更安全、更舒服，這是許多開發商的願景，也是消費者應得的權益，可是從結果來看，都更、政府、開發商、消費者四方過去20年都沒有太大的交集。

由於都更需要有開發商（實施者）執行所有計畫，但太多問題需要克服，所以都更條例的設置不僅規範都更的程序、條件、品質等，更重要的是需要給開發商足夠的誘因才能吸引他們投入。唯20年來，都更發展的速度只能用「牛步」來形容。

為何會牛步？業者認為從文林苑事件後，原本才剛開始大展拳腳的開發商全部暫停下來轉趨觀望，不過這只是冰山一角，國內主要建商歸納出三大原因，是業者不願投入的關鍵。

一是誘因不足，風險仍高，目前都更條例修正案仍在立法院，吉美建設董事長蔡竹雄說，都更事業計畫書和都更權利變換書的作業方式反而修得更不符合實務上的執行，增加太多不確定性；另外，建商即使取得建照，還要清除所有地上物才能預售，造成建商資金壓力。最後，危老條例被視為替都更開了一條新的選擇，卻在稅負減免土增稅部分無法比照都更祭出誘因，反而壓抑開發商意願。

二是程序冗長，長虹建設董事長李文造說，過去都更程序繁瑣，往往一個案子就要搞很多年，時間、資金等成本壓力大，現在業界寄望危老條例簡化程序的優勢，也看好成功機會大。

最後是「公權力」，這也是重中之重，業界直言，很多開發案走到最後一哩遇到釘子戶的問題，政府把球丟給建商，但誰敢強拆？當前社會氛圍企業怎麼敢做這種事？因此，代拆得靠政府貫徹公權力的執行，才會讓建商勇於投案。

第九次修法 要解實務困境

內政部政務次長花敬群日前宣示都更2.0正式展開，尤其都更條例第九次修法，強調的是希望解決實務困境。在過去，都更實施者與地主間不信任，但都更條例修法完成後，容積獎勵能夠明確化，一翻兩瞪眼，所有人可以受益多少，都是公開透明，自然也就能夠少了爭議、多了信任。

 

都更條例走過20年，過去除了法令不全、整合不易外，老房擁有者對都更抱著「賺很大」的預期心理，內政部次長花敬群表示，一坪換一坪是對於都更的錯誤期待，不可能成為都更公式，不過社會在不斷學習，近兩年已感受到民眾觀念的轉變，促使都更加溫，現在就等法令更成熟，即可大步往前邁進。

花敬群表示，過去的都更，在不動產開發的角度下，比較偏向新發展區的開發，例如市地重劃、區段徵收等，地方政府也都朝這個方向推動。

也因為如此，有些條件好、有市場利基的基地，成為開發商與建商眼中的熱點，台灣的都更是「先從好吃的吃起」，地主可分到的利益，絕對多數可以「一坪換一坪」，甚至更多，久而久之，成了參與都更者的錯誤期待。

花敬群說，一坪換一坪不是來自國外的名詞，過去部分執行個案，因為區位絕佳，讓地主幾乎不需要出錢，就可老宅換好宅。但問題是，並不是所有都更地段都像市中心這麼好，一坪換一坪不能成為都更的公式。

台北市副市長林欽榮表示，一坪換一坪是老舊公寓的專案，但這種觀念恐怕會讓開發商裹足不前。他認為，一坪換一坪只有蛋黃區可以做，因為地價高，但是其他地區幾乎是做不了的。建商有成本考量，都更應該回歸務實面，不同個案有不同的做法。權利變換就核實按照估價，不遵守就無法做下去，機制上有估價師法，大家要信任專業。

花敬群表示，社會將都更牛步的矛頭指向錯誤期待、公權力不彰、審議冗長等原因，就是因為過去政府介入不夠積極，縱容市場機制，把責任丟給市場、建商，沒有建立一套民眾自辦都更、公辦都更的機制。

而都更條例修法只差臨門一腳，除了要將都更的路導回正軌，也要逐步改變社會氛圍。

都更研究發展基金會執行長丁致成則指出，都更條例上路20年來，其實大多數民眾在前面十年幾乎無感，大多僅止於災後重建、海砂屋等個案，一直到2007、2008年左右，在房地產市場成長下，政府推動四大金磚等政策，老屋也開始改建，都更才愈來愈受矚目。

不過2012年，文林苑都更案不同意戶王家，遭到北市府動用公權力拆除，台灣的都更迎來最黑暗的一年。社會各界開始檢討，在當時已存在14年的都更條例，到底有什麼問題？居住正義、都更公益性等問題也廣受討論，建商則是噤若寒蟬，都更進度呈現龜速。

直到2016年，文林苑完工，王家分回五戶，不但不是受害者，還是極大的獲利者。社會對於都更的看法及氛圍，也在此刻有了新的轉變。

為讓產業界及投資人更了解宜蘭科學園區投資環境及招商誘因，科技部新竹科學工業園區管理局與宜蘭縣政府攜手於11月14日（三）上午10時，在宜蘭礁溪老爺酒店共同舉辦「2018宜蘭園區投資招商說明會」，將鎖定宜蘭在地及大台北地區通訊知識服務、數位內容及研發等相關產業擴大招商，吸引更多創新產業進駐。

宜蘭科學園區緊鄰縣政中心與宜蘭運動公園，擁有獨一無二的優質工作環境，經由雪山隧道與大台北地區串聯起一日生活圈，自105年5月第一期標準廠房啟用以來，總計已核准17家廠商，106年營業額已達7,400萬元（較105年成長129%）。

其中今年更呈現爆發性成長，截至10月底計有8家廠商投資進駐（較105年成長100%）；廠房出租率更已達71%，目前有多家廠商申請進駐中。

由於宜科標準廠房即將滿租，竹科管理局也在今年啟動第二棟標準廠房興建作業；為符合軟硬體整合智慧應用發展趨勢，竹科管理局也將在不增加環評承諾汙染總量條件，著手重辦環評爭取引進精密機械、生物科技、綠能等產業進駐量產，使宜科成為整合在地產業實力的新型態智慧優質園區。

鑒於廠商投資詢問不斷，竹科管理局及宜蘭縣政府特舉辦說明會，除介紹宜科整體投資環境、未來發展規劃及各項投資優惠措施。並邀請已入區廠商分享投資經驗。歡迎產業先進及廠商朋友來宜蘭走走，親自體驗宜科優質的投資環境，活動自即日起至11月13日免費受理報名，

 

距離縣市長選舉只剩2個多禮拜，這次高雄的選情熱度高，也成為全台矚目的焦點，但是第4季的購屋旺季碰上選舉就不是件好事，許多人都抱持觀望的態度，業者表示等到選後12月，才會正式進入強銷期。
 
今年高雄的市長選舉呈現五五波，2位候選人韓國瑜和陳其邁佔得相當多媒體版面，不過選舉對於房市來說算是「干擾因素」，因為傳統第4季是購屋的旺季，許多民眾會在此時購屋準備明年過年前搬進新家，但因為選舉因素產生觀望態度，導致去化速度較慢。
 
上揚國際實業營業三處總經理徐全興表示，今年高雄市長選情緊張，對於房市的影響較大，尤其大坪數或投資型的產品客群觀望態度濃厚，今年10月不管來人或去化都較緩慢。龍登國際廣告總經理戴嘉聖則指出，反而剛性的自住需求這段時間表現不差，因為自住客層除非遇到大型的政經局勢改變，否則較不受地方選舉影響，因此小坪數產品還是跑得動。
 
徐全興預期，今年第4季高雄房市的強銷期會從12月選舉塵埃落定後才開始，一直延續到明年的6月，因為明年下半年開始又將遇到2020總統選舉開跑，影響層面更大，屆時將有更多人持觀望態度。（陳建宇／高雄報導）

民進黨高雄市長參選人陳其邁(前排中)、總統府秘書長陳菊(前排右)出席在中華五路夢時代台糖加油站旁空地舉行的「勞動者之夜」勞工後援總會造勢晚會。

高雄進入傳統第4季的購屋旺季，但受選舉影響，大坪數產品表現不佳。資料照片

高雄亞洲新灣區有不少豪宅產品。資料照片

小坪數的產品多屬於剛性的自住需求，較不受選舉影響。資料照片

一般預期今年12月後高雄房市才會開始強銷期。資料照片

 

最近兩次央行理監事會議後接任還不滿一年的央行新任總裁楊金龍都特別針對房地產市場提出看法(或說警告)：「(房貸)利率不會永遠在低檔」；特是接下來將有大量體的房貸寬限期到期，不光是央行，連金管會都繃緊神經，密切注意國銀不動產放款部位的可能風險。

其實不光是楊金龍，前任總裁彭淮南，卸任前也一再提出類似警告；當時，外界多預期央行將升息，結果幾屆理監事會議開完，基準利率還是維持不動。原因則除了當時美國未啟動升息外，也和國內經濟雖稍復甦，但力道依舊疲軟有關。

當然，今年美國FED不甩川普，已開始升息，估計明年還有好幾波，這當然對台灣央行目前固守利率的操作產生壓力。然而，現在經濟展望也出現狀況；在美中貿易戰為首的利空衝擊下，明年景氣並不樂觀，近期民眾消費信心也持續下探。因此外界預估，央行最快可能也是明年下半年，才有可能考慮升息。

不過，一旦央行真的開始升息，對房貸戶來說一定會造成影響。以目前房貸利率約1.6-1.7%來說，如果房貸利率提高1%，每月負擔就會多出將近一成，以1千萬房貸來估算就是三、四千塊之譜；說多不多，但其實也不少。

當然，基準或房貸利率不可能一下子拉高0.5至1%。在低利條件短期內不會有太大變化的情況下，房市業者當然抓緊良機；畢竟不但操作三低促銷策略更容易，融資購地蓋屋壓力也較小。況且一旦升息，對整體經濟、物價都有影響，不只是房貸和房市而已。

不過對一般受薪階級來說，如想趁現在低利進場，則住展房屋網企研室要提醒，您得先好好秤秤自己的斤兩。到各行庫索取相關資料或上網站查詢都會發現，目前多數房貸商品都是指數型或採浮動利率，因此雖然一開始還款時利率看似低，但爾後房貸利率會跟著基準利率跑。

還有，不少房貸商品是所謂分段式，也就是貸款生效、開始還款的頭一、兩年，利率還會鎖在低水位。但請注意，無論期間基準利率有無變化，利率都會逐年拉高；以目前承作量最大的土銀為例，第二年後利率就會開始往上加(機動計息)。

因此，現在固然還有低利誘因，但住展房屋網企研室仍要奉勸消費者，應回歸基本面，以自身經濟力及穩定度為最主要考量，申辦房貸時更一定要先弄清楚產品明細、充分了解各年度，特別是中後段房貸負擔額增加的情況；更切記最好是以最平穩的本息平均攤還方式，回推自己可負擔之房屋總價，如非必要，千萬不要動用寬限期。如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網。

高雄市類似「城中城」社區的套房不少，但多數為屋齡20年、甚至逾30年的大樓，房價差異除了地段與屋齡外，包含前後棟別也因採光而有所差異，目前屋齡20年以上套房行情每坪約10∼13萬元，近幾年亦有部分建案規劃小2房，買方會將隔間打通、規劃為套房使用，因此使套房均價被拉高許多。

被視為過渡性商品

套房產品在高雄，長期被視為過渡性商品，多數屬投資客持有，出租給單身族或學生。統計實價登錄上高雄近年套房房價，每坪介於10~13萬元，總價多在150∼200萬元。住商不動產民族大順加盟店經理蔡卓翰指出，相較10多年前的低價，現在要看見總價低於百萬元的套房並不多見，主因是整體房價上揚，連帶使套房受惠。 
觀察10年前高雄市區如博愛路沿線，總價不用百萬元即可購入套房，目前中古屋套房成交價則近200萬元。蔡卓翰分析，影響套房價格的除了地段，室內通風採光優劣等，也使單價落差大，通常前棟開窗的套房採光佳，後棟、低樓層套房因陽光照不進來，因此室內潮濕悶熱，每坪價差可達數萬元。 
近年高雄有不少小宅案，坪數僅規劃20坪上下，該類2房或1＋1房產品，蔡卓翰表示，買方會改成大套房，間接拉高全市套房均價，「事實上套房價格短期間要上揚下跌機率不大，近10年價格多持平，持有客多屬投資客，朝穩定收租居多，透過套房套利者有限。」 

 

指標超豪宅再揭露，低樓層難破彭淮南防線！根據內政部實價最新資料顯示，「One Park Taipei元利信義聯勤」再有新的揭露資料，9樓成交每坪232.6萬元與226.6萬元，成交總價分別為3.45億元與3億元，累計目前已經揭露7筆成交紀錄，最高價仍是28樓的每坪283.4萬元。

最新實價登錄資料顯示，今年8月信義聯勤9樓的兩戶，成交單價在每坪226.6萬元與232.6萬元，加上先前已經揭露的5筆資料，高樓層包括24、28樓的戶別，成交單價在每坪272.6萬元以上，最高每坪283.4萬元，低樓層的8、9樓則成交每坪225.6~232.6萬元，後續應還有成交紀錄將陸續揭露。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，聯勤信義土地每次標售或轉手，常常都成為報紙的頭條新聞，該頂級豪宅經歷12年的時間終於落成，而揭露的實價價格也創下近年新高，豪宅市場已從谷底復甦回溫，新的頂級豪宅仍吸引置產或換屋豪宅客的目光，預料未來的幾年該案的成交價格，仍會是市場的話題。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，目前揭露最高樓層只到28樓，因此單價破彭淮南防線依舊有望，預計30樓以上物件成交破300萬元機會不小；而這次9樓戶屬低樓層，單價成交在226.6與232.6萬元穩守200萬元大關，再次顯示該社區200萬俱樂部的身價地位。