隨著台灣房市觸頂反轉，近年來投資日本房地產的國人越來越多，但學者表示，台灣民眾看好日本房產，主要原因都是2020年日本將舉辦東京奧運，預期房價將暴漲，但其實距離東京奧運的時間點越來越近，當地房市就會利多出盡，不僅不應該進場，反而應該要趕快拋售。
國立屏東大學不動產經營學系教授賴碧瑩指出，2020是東京房市「利多出盡之年」，就好比台灣在蓋捷運的時候，還沒通車前，都會帶來很多想像題材，但等到捷運開通之後，對房價反而沒有幫助。
賴碧瑩提醒，和鄰近國家比起來，日本匯率波動幅度相對較大，進出場時機相對不容易掌握。根據全球不動產投資指南，台灣的租金報酬率是2.06%，日本則是2.66%，比起來其實差不多，建議民眾沒有必要捨近求遠，特地到日本買房。
旅日作家劉黎兒則表示，在日本買房尤其要有折舊觀念，尤其新房子的折舊相當驚人，以水泥大樓為例，經過30年後價值幾乎變零，至於小洋房大約過個20年就幾乎是毫無價值，更慘的是，新房子只要被交易過，就算沒有人入住，也會被列為是「舊房子」，加上日本房子的管理費、維護費高昂，「只要一買日本的房子，恐先損失2~3成以上」，若無法脫手恐變一輩子債務。(中時電子報)
原標題：海外投資者銳減 日本房地產籠罩陰影
參考消息網3月12日報導 日媒稱，日本房地產交易開始籠罩陰影。預計2018年度的交易額時隔三年轉為減少。這很大程度上是因為在上一年度之前曾持積極態度的海外投資者的交易減少。以辦公樓為中心，房地產行情保持堅挺，但在新增供給較少的背景下，價格居高不下，投資者已經意識到樓市過熱。由於流入日本市場的海外資金減少，房地產價格有可能出現暫歇跡象。
據《日本經濟新聞》網站3月11日報導，日本瑞穗信託銀行旗下的都市未來綜合研究所數據顯示，2018年4月至2019年2月日本國內房地產交易額為3.2568萬億日元（100日元約合6.03元人民幣），比2017年度（4.9721萬億日元）減少30%以上。2018年12月以後交易額持續低於上一年同期。按年度計算，交易額時隔三年減少的可能性很大。
報導稱，海外投資者交易明顯減少。2017年度超過1萬億日元的外資法人房地產賣出額和買入額在2018年度均出現銳減。
企業作為整合的一環而出售房地產的行動告一段落，新增項目供給減少。
報導認為，另一方面，以房地產投資信託基金等為中心，日本國內投資者的投資意願強烈，但因房地產價格居高不下，「成為投資對象的項目正在減少」。
日木房地產曾經成為外資投資者鍾情對象，香港亦有個別上市公司在當地投資辦公室及酒店等物業，當中包括鷹君（0041）及盈大地產（0432）。坊間亦有不少機構，鼓勵市民在日本投資物業，特別是買入住宅作民宿出租。
不過外資掃貨多年後，似乎熱情不如以往，早前已有報道指出，去年7至12月，海外投資者買入日本物業的總值大減9成。受到外資減少入市拖累，有調查發現2018年當地物業交易總額暫不及上一個年度，預料整個財政年度當地物業交易有可能事隔3年後，再次下跌。
盈大地產在北海道二古世有投資酒店及滑雪場等項目。（視覺中國）
《日本經濟新聞》引述瑞穗信託銀行旗下的都市未來綜合研究所數據顯示，2018年4月至2019年2月，當地房地產交易總額為3.26萬億日圓，而2017年度全年涉及交易額為4.97萬億日圓。由於從2018年12月後，當地物業交易額持續下跌，預料整個財政年度按年出現倒退機會不少。對上一次日本物業交易額出現倒退為2015年度。
日本物業交易額下降的原因之一，為外資交投下降。截至2018年2月的2017年度，外資買入及賣出房地產之金額，均超過1萬億日圓，但截至2019年2月的2018年度，買入金額銳減至2,979億日圓，而賣出金額亦跌至4,776億日圓。
截至今年2月底，日本超過100億日圓的物業交易數目，降至78宗。（視覺中國）
價格高企影響投資者入市意欲
同時地產項目價格高企，亦減低投資者的入市意欲。德意志資產管理另類資產調查部長小夫孝一郎指出，可成為投資對象的項目正減少。
此外大型交易亦減少。早年Invesco Office J-REIT以348億日圓購入位於新宿區的西新宿Prime Square。可是截至今年2月，當地交易額超過100億日圓的物業交易只有78宗，按年減少3成。
好房網News記者李彥穎／台北報導 不少台灣民眾熱衷到日本買房地產，就連藝人大咖也趨之若鶩，包括吳淡如、蔡依林、利菁，都傳出有在日本買房的經驗，不過專家說，對於小老百姓來說，海外房地產的風險難以掌握，尤其日本的匯率波動不小，風險更是不容易評估。 國立屏東大學不動產經營學系教授賴碧瑩表示，日本的匯率波動的幅度，和鄰近國家比起來，波動相對較大，因此進出場時機相對就不容易掌握。其次根據最新的「全球不動產投資指南」，日本的租金報酬率為2.66%，和台灣的台灣是2.06%比起來其實差不多，實在沒有必要捨近求遠，特地到日本買房。 國立屏東大學不動產經營學系教授賴碧瑩認為，現在不是到日本買房地產的時機。好房網News資料照片 賴碧瑩也強調，目前台灣民眾看好日本房產，主要的立論都是在於2020年日本將舉辦東京奧運，因此將帶來龐大商機。但其實距離東京奧運的時間點越來越近，市場對「東京奧運」的想像就會越來越少，獲利空間相對就會減少。 賴碧瑩解釋，就好像台灣在蓋捷運的時候，還沒通車之前，都會帶來很多想像，這時投資者就會爭相進場，等到捷運開通之後，就「大勢底定」這個叫做「利多出盡」。因此她認為在2020「利多出盡之年」不僅不應該進場，還應該要趕快拋售。 賴碧瑩強調，若民眾真的還是想買日本的房產，這時看的應該不是2020年，而是「十年之後」的局勢，在2020到2030這十年 找一個「你認為可以退場的機制」，這時再來進場才能盡量避開風險。
原文網址: 日本東奧在即 賴碧瑩：利多出盡別急著投資房產 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/177062221898.html
日本不動產市場逐漸降溫，本年度交易額可能出現三年來首度下滑，主因是外資紛紛撤離這個有過熱跡象的市場。
日經新聞報導，據瑞穗信託與銀行集團旗下的都市未來綜合研究所資料，去年4月到今年2月日本的不動產交易額為3.26兆日圓（2,930億美元），比一年前同期銳減逾30%。其實從去年12月起的每月交易額皆下滑，幾乎可確定到3月底止的本年度交易額將低於前一年度，這將是三年來首見情況。
外資退場的情況特別嚴重，去年4月至今年2月共賣出4,776億日圓不動產，但只買進2,979億日圓，前一年度同期不論買或賣交易額均超過1兆日圓。
許多企業前幾年不斷處分旗下的不動產，作為精簡事業的一環。
但由於這個情況已告一段落，所以市場上的新銷售案增加速度放緩。同時，不動產投資信託基金（REIT）和日本國內其他的需求依然強勁，尤其是對商辦空間。這兩個因素使租金居高不下，而央行官員先前已對不動產交易的高額借貸成本感到憂心。
德意志資產管理公司亞太替代研究部門主管歐布表示：「值得投資的不動產愈來愈少」，去年度僅有少數幾個知名交易案，例如景順（Invesco）砸348億日圓買下東京的辦公大樓西新宿公園塔。
這類大型交易案愈來愈少見，去年4月到今年2月交易額逾100億日圓的交易案僅78件，比前一年同期減少逾30%。
誰說銀行一定是莊嚴與肅穆？位於東京琦玉縣的這間建築，外觀是12個不同顏色的立體方格組合，表面被漆上繽紛色彩，就像是音符般在跳躍，建築物感覺都「活了起來」！可能因為銀行向來給人保守的調性，也因此這棟建築物還被不少網路媒體評為當地最具創意的建築之一。
「巢鴨信用金庫川口市中青木支店」，幕後設計師是法籍建築師 Emmanuelle Moureaux，她在1996年後定居日本，設計風格向來都很會「玩色彩」。據外媒指出，這次設計的新分行，建物的立面由四個不同深度的立方體組成，特別的是，正面12個立方體內都設有小型花園，讓銀行人員種植不同種類花卉，藉由季節花卉表現自然界的變化，從外觀看，實在很難跟銀行做連結，還以為是設計類辦公室或是民宿飯店。
不只外觀繽紛跳躍，內部也呼應外部造型以白色為基底，搭配小方格及繽紛家具打造輕鬆明快氛圍。一樓規劃開放空間及提款機，二樓融資區及自助餐廳注入自然清新氣息，室內採用不規則形狀建構空間、大片玻璃幕牆中還種植綠色植物，打破了傳統銀行沈悶的形象。
事實上，這已經不是Emmanuelle Moureaux 第一次替巢鴨信用金庫設計，她向來都擅長運用七彩繽紛的顏色來替建築「上色」，除了此次中青木分行外，先前的江古田分行、志村分行、新座分行及常盤台分行也是以這樣的方式替銀行披上了繽紛的色彩，讓銀行增添色彩風格，也成為設計師突出的個人風格。（王鈞生／綜合報導）
文／藍文強
想在日本買到好物件，手腳真的要快！國人最愛前往日本旅遊，也興起購屋、置產投資熱潮，無論是東京不動產或大阪不動產等物件一上架就秒殺，因此想買到心目中的好物件，可說是難如登天，多數人在搜尋、出國看房、回國思考、委託仲介出價、被別人買走的過程中輪迴，一年半載後仍然買不到心儀物件。
挑選物件，實地考察物件，遞出出價單，這個流程看似再自然不過，但是依照目前全球關注日本不動產的程度，好物件通常不等人，今天一個好物件釋出後，不只台灣客戶看得到，日本、大陸、香港，所有對日本不動產有興趣的海外投資人都可以看到。
問：為何永遠慢人家一步？
答：正當您準備上網買去日本的機票時，別的地方的投資人就已經將出價單遞交出去了，永遠晚別人好幾步，永遠和好物件擦身而過。
問：如何掌握先機買到好物件呢？
答：當您覺得這個日本不動產很不錯的時候，不要猶豫，立即把出價單遞出去！甚麼！？！？有沒有搞錯？這個房子我都還沒到實地去看過我就要出價了?
是的，只有這麼快速決定，您才有買到好物件的機會，因為日本決定買家的順序就是依照出價價單的順序，越早出價，排序就會越前面，如果排序在後的人要加價，也會先問過排序在前的買家願不願意跟著加價，即便後面的買家想要靠加價也搶不到物件，要買到日本不動產，先出價先贏。
問：萬一出價要是後悔了該怎麼辦？
答：出價單只是一個要約，在還沒有正式簽約之前，買方可以不買，賣方也可以不賣，只要你的出價不是太離譜，賣方通常會接受，下次看到了心目中理想的物件，請立刻勇於提出出價單吧!
原文網址: 日本買房永遠慢一步？！ 搶得心儀房的關鍵是... | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1380695#ixzz5fs6my400
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日本是亞洲唯一發達國家，世界第三大經濟體。每年數千萬旅遊人口，短期租房和酒店公寓市場供不應求。再加上即將舉辦的東京奧運會、大阪世博會，G20峰會，以及正在建造的大阪賭場等，都預示著日本的房價朝著穩定上升方向走。於是，強國人除了爆買屎坑板、鄰居、藥妝、電飯煲、馬桶、鐵水壺後，亦開始爆買日本樓。
如果你是抱著香港炒樓的心態，想要去日本買樓，力求兩三年Double，五六年回本，或者一年五厘的租金回報，那妳真係可以慳啲了。這樣不健康的房產市場，在日本早已經不存在了。究竟要不要去日本買樓，首先要弄清的是日本人心態。因為支撐日本房地產市場規模和景氣的主力還是日本仔，其次才是金融機構及海外散戶。
日本的房屋種類很多元，在東京大阪這些大城市中，可以找到獨立屋、大樓和公寓。其中大樓還可以再細分為純辦、住辦，或是純住大樓。在日本人的心中，能夠住在一間獨立屋，是他們的夢想。最理想的居住環境，不一定是在日本的市中心，反而可能是在外國人聽都未聽過的地點。
我的日本的朋友們，雖然居住在東京精華區的大樓中，但是他們最終嚮往的，卻是擁有一間獨棟房屋。有前院後院可以養花種草，附近是閑靜的住宅區，離塵不離市，這才是理想。對於工作壓力爆表，生活中多禮又虛偽的日本人來說，有這樣子的夢想，其實一點也不難以理解。
這樣說來，對於想要投資日本物業的香港人，是不是選擇這種獨立屋最好呢？其實不然，因為這種房屋有時候不是在東京的市區，而是在郊區，雖然這是Dream House，但是因為工作，小孩教育等因素，往往要到退休，日本人才會考慮搬過去，而且不少是用退休金買，很少用租的，所以這種物業其實不是東京物業的投資首選。
經歷了上世紀80年代史上最大的經濟泡沫，以及之後長期經濟低迷，日本人對房地產投資都十分謹慎。和香港人和台灣人相比，日本人並沒有那麼強烈的買樓欲望，他們會根據收入情況和生活方式選擇租房還是買房，住在市中心還是郊區。
如果去澀谷、六本木、南青山、目黑等地方看看，房很多，而且供不應求。六本木一套1000呎左右的三房一廳，每月租金是10萬元，這在東京並不算貴到哪裏，好地段的房子也依舊搶手。
過去，東京的房價一升，地方的房價就跟著升。現在情況變了，東京的某些地段房價在繼續提升，更多的地區則在下調。至於地方的房子，很多開始空置，現在大多要被放棄了。兩級分化現象非常嚴重。日本房價地價這二十年間已下滑到原先的六分之一左右，起大樓已經很難招到租住的人，更不用說銷售了。經常有日本人、建築師過來，希望我們幫他們包銷，Yield得5%，你認為我會有興趣嗎？
現今的所謂物業投資公司，大多數是問了客戶預算，然後每天寄出大量的垃圾郵件WhatsApp，這麼多貨，幾乎不可能每間都仔細篩選過。 我自己就曾經遇過經紀公司推薦一個物業，隔壁房就是凶宅，但是經紀公司居然沒有告知（因為他們自己也不知道），是自己透過日本朋友協助才發現。
投資就跟你的其他嗜好一樣，很多事情可以靠專家分析，但是首先自己也要關心這項投資，將自己變成東野圭吾、松本清張，抽絲剝繭才有賺錢的機會。
隨著台灣房市觸頂反轉，近年來投資日本房地產的國人越來越多，但有媒體揭露日本房地產面臨「房子比人多」的嚴重問題，當心買到以後，日後恐無法脫手。
美國有線電視新聞網(CNN)報導，日本高齡化和少子化狀況越來越嚴重，導致大量房地產空置「房子比人還多」，資料顯示，日本2013年有6100萬棟住宅，但只有5200萬戶家庭，預估到2065年，日本人口將從目前的1.27億，進一步減少到約8800萬，這意味著需要住房的人將更少，房屋空置情形將越演越烈。
報導指出，日本農村到處都是被廢棄的「鬼屋」，預估到2040年，日本將有近900個城鎮和村莊消失，其中位在東京都的小鎮奧多摩(Okutama)，當地政府為促進地方發展，更不惜免費送出房屋或提供維修房屋津貼，以解決房屋空置問題。
旅日作家劉黎兒先前在《老謝看世界》節目中表示，不能投資日本房地產是當地人普遍的觀念，尤其新房子的折舊相當驚人，以水泥大樓為例，經過30年後價值幾乎變零，至於小洋房大約過個20年就幾乎是毫無價值，更慘的是，新房子只要被交易過，就算沒有人入住，也會被列為是「舊房子」，加上日本房子的管理費、維護費高昂，「只要一買日本的房子，恐先損失2~3成以上」。
(中時電子報)
新春佳節歡樂氣氛中，財經專家與產業界人士，大都對於今年景氣走向顯露擔憂。美中貿易戰、英國脫歐僵局，以及減速的中國經濟等負面訊息，近來讓國際貨幣基金（IMF）與世界銀行紛紛調降今明兩年的經濟成長預測。
產業界對於經濟走向保持警戒是好事，但是如果過度悲觀，企業紛紛停手未來投資，經濟形勢的惡化與人們的預期心理相互作用，會使經濟陷入螺旋式的惡性循環之中。因此參考多方資訊，對未來經濟走向保持理性評估，甚為重要。
日本是全球第三大經濟體，也是我國第三大貿易夥伴，日本經濟走向對全球與台灣經濟影響甚鉅。事實上IMF先前將今年的全球成長率調降0.2個百分點來到3.5%，卻將日本今年的成長率調升0.2個百分點到1.1%。為何IMF會調升日本經濟預測？從12月日本央行（日銀）公開的每季「經濟・物價情勢之展望」（簡稱：展望報告），可以觀察日本政府如何評估今年日本與全球的經濟走向。
展望報告認為，今年全球經濟全體而言是穩健的緩慢成長。以全球製造業PMI指數來估量，雖然各地區之間經濟冷熱有差異，2019年全球平均指數應會維持在50以上的經濟擴張局面。
就個別地區而言，美國是維持景氣擴張的步調；歐洲雖然是減速，但是仍是復甦基調；中國因為受到美中貿易戰，以及中央政府抑制債務的影響，部分經濟指標出現弱化，但在政府機動性運用財政與金融方案的運籌下，中國經濟應可以維持安定的成長路線。
在2019年全球景氣是穩健向上的良性外在環境下，日銀預估日本經濟在2019年也將是維持景氣擴張。雖然製造業的設備投資，在2019年可能遭遇景氣循環性減速，加上今年10月起消費稅將由8%增至10%，有這兩個負面因素的隱憂，但是由於日銀持續維持量化寬鬆金融政策，以及奧運相關建設等政府支出穩定等因素支撐，到2020年為止，日本經濟將維持穩健成長。而IMF也是看好日本政府為了應付消費稅上升所推出種種穩定消費政策，進而調升日本經濟預測。
不過比較令人擔憂的是，在2019年秋季之後，一方面是景氣長期擴張，資本投資不斷累積後的投資鈍化，以及2020東京奧運相關建設的告一段落，到時候出口部門的持續投資與否會成為日本經濟繼續擴張的關鍵。
因此總觀2019年日本經濟，儘管是穩健成長，但是2020東京奧運相關建設熱潮的結束，恐怕會造成內需的鈍化。眼前日本的房地產市場就已經開始出現了降溫的情形。
據統計2018年下半年日本不動產的交易比去年同期減少34%，金額是過去六年來的最低紀錄。目前日本房地產的租金投報率已經降低到3%，外國法人不願再投入，而來自中國的個人投資客也因中國政府的金融管制措施嚴格化而減少。隨著東京奧運的來到，東京奧運話題所造成的日本不動產泡沫是否會破滅，這是值得我們關注的重點。
展望全球經濟，雖然日銀看好美國的繼續擴大、歐洲的持續復甦、以及中國政府運籌下的安定成長，有趣的是，日銀在展望報告公布的幾天後，發表了一個新經濟指標「SCOPE」。此指標是由全球、美國、日本、中國等重要國家製造業景氣指數、半導體出貨量等18指數所構成。日銀表示在2008年金融海嘯發生前、此18指數都發出訊號指出出口迅速減少，之後全球就陷入了金融海嘯。
換句話說，日銀雖然在展望報告上認為今年全球經濟將會穩健成長，但是同時卻戒慎的開發新指標，以防全球系統性風暴突然來臨（儘管可能性很低）。日銀此種審慎樂觀，卻未雨綢繆的態度，應該是我們面對2019年必須認知的。
新宿區以新宿車站為中心，分成東西南北4區塊，各區環境與氛圍不同，其中車站東口為歡樂街歌舞伎町，提供豐富夜生活去處，加上各大百貨公司林立及飲食街、酒店、旅館等，匯聚成東京最大的商業區。另外，北新宿以大久保通為代表，南側臨接歌舞伎町一帶以餐飲及歌舞伎町上班人們的住宅區，北側連接早稻田大學校區，是有別歌舞伎町的文教住宅區。
新宿區的不動產價格常跟著東京整體趨勢走，就日本國土交通省所公布的的價格觀察，新宿區地價在東京都內及全日本都排在第5位，地價最高曾達到每坪4,000萬日圓 (約新台幣1,127萬元) 。新宿區房價自2013年起開始上漲，每年的增幅大約都在5%左右，其中以西新宿高樓區和與澀谷區交界一帶漲幅最高，預售屋推案由低點的每平方公尺90萬日圓 (約新台幣25.4萬元) 左右上升至目前每平方公尺約 115萬日圓 (約新台幣32.4萬元) 。
經濟日報報導，本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏分析，東京是發展成熟的都市，隨著2020年東京奧運的接近，眾多都市更新計畫如火如荼進行中，而新宿位在東京都中央偏西位置屬於核心商業地帶，區內交通網絡密集、四通八達，且便利性高帶來的大量商業活動及人口成長，也使得租賃需求提升，所以深受投資客喜愛。
林彥宏表示，新宿車站周邊的商用不動產廣受台灣投資人喜愛，但是歌舞伎町區域複雜，投資人出手時仍應當審慎評估，至於其他包含早稻田大學周圍、中央公園一帶和新宿御苑等區域，則是屬於住宅產品較多的區塊，房價與港區六本木不相上下。對於未來發展情勢，新宿區受惠於大量外國人口的移入，人口持續穩定成長中，在東京23區中屬於相對看好的區域，值得投資人關注。
如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網。
〔財經頻道／綜合報導〕日本房地產由於相對其他國家較便宜，一直以來皆為海外買家的目標，但近來數據卻顯示出房地產轉冷現象。根據都市未來綜合研究所統計，2018下半年日本房地產交易額較前年同期驟減34%至1.729兆日圓（約4939億新台幣），創6年來的新2低（半年交易額），其中海外投資的交易額更是大減了9成。
根據《日經》報導，海外購買的減少，為日本房地產轉冷的主要原因。根據統計顯示，1年前海外投資者的交易額佔日本房地産市場整體的3成以上，然2018年下半年海外投資者的交易額，較前年同期減少了9成至919億日元（約262億新台幣）。對此1位美國房地産的日本主管表示，由於市場上房價過高，2018年下半就開始減少購買了。
其中大型房地産交易的減少更為明顯。2018年除了開發用地的交易，日本關西電力不動産開發等7家房地産商聯合，以約1500億日元（約428億新台幣）購買了東京港區的芝公園大樓。然這個數字遠低於2017年約2600億日元（約742億新台幣）的房地產交易紀錄，當時中國安邦保險集團向美國黑石集團收購日本房產，約200棟出租公寓，創自金融海嘯以來，日本最大的一筆房地產交易。
大多數觀點表示，目前的日本房地產價格高，難再上漲，租金投資報酬率甚至跌破3.5%。房地產業者亦指出，由於中國經濟放緩，亦限制了資金動向，資金多回流中國。
由於先前SURUGA銀行不當放款的問題，日本對國內房地產的融資變得謹慎，根據日本央行統計，金融機構對房地產的貸款態度，漸趨「嚴格」。
文／藍文強
之前介紹了一些日本不動產不同於台灣之處，這次我們來談談怎麼取得心目中理想的日本不動產物件，我們可能取得的物件管道很多，第一是上網自己找，找到之後再詢問台灣的日本仲介是否能幫忙取得物件資訊；第二是由仲介依照海外投資人想要的條件，在日本不動產仲介公會的網路裡幫客戶搜尋想要的物件；第三，日本仲介直接賣自己招攬來的物件。
第一種自己搜尋物件的方式，完全按照自己想要的條件去找，日本有好幾個很類似國內某不動產網站，可以讓屋主自己或是仲介把物件PO上去的；但若沒有一些些日文基礎以及對日本地理概念熟稔的話，尋找起來也相當辛苦，早期的話在網路上搜尋的物件通常都是真的有在銷售的狀況，但是現在因為近幾年日本房地產熱銷，甚至有些物件已經轉手賣出超過兩年了，在網路上依然找得到銷售資訊，已經變相成為仲介的網路廣告了，等著大家看到了物件打電話過去詢問，趁機推薦其他的物件，所以現在自己在網路上找物件，常常是找到已經銷售出去很久或根本沒有要銷售的物件，以及投資人看了不會太滿意的的物件。
最快速也最客觀的方式應該屬第二種方式了，就是經由和本公司相同的日本仲介來搜尋物件，因為我們能搜尋的網路和一般投資人能搜尋的網路不同，幾乎是確定都有在銷售的物件，而且能最客觀地按照投資人想要的條件去搜尋，並能在地點以及銷售的經驗和租金方面給專業的建議；只是因為搜尋的物件並非是自己招攬來的，所以手上通常會沒有物件的詳細資訊，必須詢問銷售的賣方才可以取得相關的物件資訊如租金表或謄本，有時沒有出價單甚至拿不到任何資料，雖然是最能貼近投資人想要的日本不動產搜尋方式，但因為資料有時取得不易，要請投資人有心理準備，好物件有機會就快搶快出價，全球的人都在競爭，不用擔心出價後不能反悔，在買賣的過程中出價單是很重要的一環，也會在後面的時間為各位介紹。
第三種方式和台灣的仲介文化比較接近，因為是自己招攬來的物件，手頭上的資料也夠詳細，而且買賣雙方都可以拿到仲介費，所以會大力推薦自己招攬來的物件，在物件的選擇上較不客觀；但也有可能會有一下檯面下的不錯物件，相信我，比例非常非常低。
●藍文強：不動產經紀人考試及格，現任國際東京不動產業務經理，幫助想要在日本置產或投資的朋友找尋心目中理想的日本不動產；並協助已經有日本房地產的朋友，迅速銷售在日房產。
原刊於國際東京不動產投資顧問公司，授權轉載
原文網址: 日本不動產物件怎麼找？ 三種管道讓你參考 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1364777#ixzz5dbXgd4nu
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海外不動產是不少投資人的選項，而東京的新宿副都心，是到東京旅遊觀光客的熱門落腳點，新宿區人口約34萬人，不但是東京外國人居住最多也是外國人口占比最高的行政區，新宿車站的日平均搭乘人數超過350萬人；年間搭乘者人數約13億人，車站利用人數居全日本第一。
整個新宿區以新宿車站為中心，大致可以分成東西南北四個區塊，各區環境與氛圍完全不同，尤其是車站東口一出來以亞洲最大的歡樂街歌舞伎町為中心，提供燈紅酒綠的夜生活外，各大百貨公司林立加上飲食街酒店旅館匯聚成東京最大的商業區。
其中，北新宿一帶以韓流著名的大久保通為代表，南側臨接歌舞伎町一帶以餐飲及歌舞伎町上班人們的住宅區，北側連接早稻田大學的校區，日本皇室成員就讀的學習苑中學也在這裡，是有別歌舞伎町的新宿印象的文教住宅區。
新宿區的不動產價格基本上跟著東京整體趨勢走，就國土交通省所公布的的價格來看，新宿區的地價在東京都內以至全日本都排在第五位，地價最高時來到每坪約4,000萬日圓。房價從2013年起漲，每年5%左右漲幅，其中以西新宿高樓區和與澀谷區交界一帶漲幅較高，預售屋推案從低點的每平方公尺90萬日圓左右，到目前每平方公尺110萬至120萬日圓。
本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏分析表示，東京是發展很成熟的都市，由於2020年奧運眾多都市更新計畫不斷進行，而新宿位在東京都中央偏西位置屬於核心商業地帶，區內交通網絡密集又四通八達，且便利性帶來商業活動頻繁及人口穩定成長跟著帶來租賃的需求，所以深受投資客喜愛。
林彥宏表示，新宿車站周邊的商用不動產廣受台灣投資人喜愛，但是由於歌舞伎町的複雜性，幾乎大手的日本物管公司都不願受託管理這一區的物件，建議投資人多深思，但其他如早稻田大學周圍、中央公園一帶和新宿御苑等地方，則是住宅產品較集中的區塊，房價媲美港區六本木。
展望未來，新宿區受惠於外國人移入的影響，人口持續成長中，在東京23區中相對看好，還是值得投資人關注。
陸客資金”錢”進京都，京都要發大財了嗎？
日本古都京都近年來房價高漲，根據韓聯社報導，過去3年，中國富豪在京都置產的數目持續上升，特別的是，這些中國富豪在京都置產的目的，不是為了出租或轉賣，而是買來作為自家別墅。
報道指出 ，京都房地產的主要顧客是擁有9.67億日圓（約2.8億台幣）資產以上的中國富豪，他們當中有不少人因熱愛京都而在此置產，令導致當地房價大幅攀升。據了解，位於京都市中心、擁有3房的房子，在過去15年間，從約3500萬日圓（約1000萬台幣）增至5000萬日圓（約1500萬台幣），讓當地民眾苦不堪言，想買間可以安居的房子，怎麼越來越難？
以中國人為目標的日本房地產公司「谷町君」指出，中國富豪喜歡京都的原因，不外乎是京都對於歷史遺產的保護完整，讓這個古都對這些豪客而言，有著獨特的魅力。不少中國富豪在此買房後，會砸大錢裝潢，打算留給未來子女留學日本的時候使用。
近幾年來，中國投資客熱衷海外炒房已是眾所周知的現象，包括紐西蘭、澳洲、美國、加拿大等地，都出現中國客炒房抬高房價，導致當地民眾買不起房，甚至租不起房的窘境，造成許多城市排華情緒高漲，甚至將中國投資客列入不受歡迎名單。
儘管在世界各地遭到排擠，中國房地產入口網站「居外」（Juwai.com）估計，2018年中國人海外商用與住宅不動產投資額增加3~8%，達到1233億~1293億美元（約3.79兆~3.98兆元台幣）。
在過去十年，紐西蘭第一大城奧克蘭房價幾乎翻倍，全國平均房價也上漲60%，導致房屋自有率降到1951年以來最低。為了抑制中國投資客炒房，紐西蘭議會在2018年8月15日通過了一項法律，禁止外國人購買住宅房地產市場的大部份房產，目的是要降低國內炙手可熱的房價，而中國人過去幾年來是在紐西蘭最大的海外買家。
日本京都的住宅及高層公寓價格近日大幅上升，原因是中國富豪在京都積極購買作「別墅用」的住宅，推高當地樓價。
以中國人為主要銷售對象的日本房地產公司「谷町君」透露，在京都購買房地產的中國人，大部份用來作「別墅」，購買目的與在東京、大阪作獲利拋售或出租不同。「谷町君」指，中國人在京都購買房地產的現象，3年前開始不斷增加，該公司負責人稱，對於中國人來說，京都是非常特別的城市，因為這裏很多地方的歷史遺產保存得很完整。
〔財經頻道／綜合報導〕根據《Japhub》報導指出，日本人偏好購買新建造的房屋，而非二手屋，是因為日本地價隨著時間不斷攀升，但房子價值卻相對下降，以1座新建造的房屋來說，在買入後20年便會失去所有價值，因此日本民眾寧願多花錢買新屋，也不買二手屋。
引用日本國土交通省統計數據顯示，日本流通的二手住宅在2013年，佔全體房市的14.7%，此數據較1989年的數據8%相比，成長近1倍，但與歐美各國相比相差甚遠，顯示出日本人對二手房市交易較其他國家來說較不盛行。
該報導指出，日本人為什麼對於二手房市交易興趣缺缺？其緣由為日本在二戰後，邁入高度經濟成長期，由於當時住宅嚴重不足，承建商為解決需求不足的問題，決定以「量」為優先，因此建造大量但住宅質素欠佳的房子。但隨著時間的推進，日本地價不斷攀升，但房子價值卻相對下降，1座房子落成後20年便會失去所有價值，這也讓日本人傾向直接購買新建造的房屋，而非二手屋。
另外，以目前日本政府政策看起來屬於支持購買「新屋」一派，像是日本政府擬於今年底消費稅率上調時，將推出更多優待新建造住宅的政策。
不過，有業界人士認為，日本人對於二手屋的想法可能在未來會有所改變，其原因是因為在日本市中心的新住宅價格都非常的昂貴，價格高到甚至連在大企業正職上班族都無法負擔。再來是，近年來日本年輕人思想改變，像是日本現在年輕人興起「sharehouse」的潮流，對於是「新屋」還是「二手屋」並不那麼在乎。
日本不動產商機不斷，對比台灣房價仍在修正階段，東京都中央區土地價格可是年年上揚，根據國土交通省最新一期公告地價，每平方公尺公告地價為670萬日圓，再創日本新高，此外和前一年同期相比上漲8.72%，漲幅更名列全國第二，也難怪吸引海內外投資客趨之若鶩。
中央區位於東京都23區內，就如行政區名一樣，地理位置優越，落在東京都正中央，而且也是日本商業中心，區內坐擁各大銀行、東京證券交易所，以及各大企業總部，包含：花王總公司、日清本社等，此外，擁有「東京廚房」美譽的築地市場以及銀座商圈位於此區，更是觀光客必到之地。
而中央區分為三大生活圈，包括日本橋、京橋以及月島地區。其中，日本橋地區內新舊文化交錯，除了保留日本橋歷史遺跡，另一方面則有超高商業辦公大樓、摩天住宅大樓，區內多富商貴婦出沒，除此之外，日本橋範圍內的茅場町為金融街，東京證券交易所就位於此地，每年往來此地的商務客不勝枚舉。
全國不動產海外事業處處長鍾秀美指出，茅場町平日上班時段商圈繁忙，但一到假日，相對於附近的銀座、築地市場寧靜許多，加上區內公園綠地多，保育園、小學多，因此人口成長數名列東京都23區前五名，低犯罪率也是榜上有名，加上位於東京都核心，往返機場、各大觀光景點都不遠，近年來也有許多國外遊客選擇下榻此處。
以目前租金行情而言，套房租金約9.93萬至13.37萬日圓（約新台幣2.7萬至3.6萬元）；若是以小家庭而言，二房租金約15.37萬日圓（約新台幣4.2萬元），以租金投報率而言約3%至4%。
鍾秀美提到，中央區內有多處都更開發計畫正在執行當中，其中日本橋、八重洲、京橋地區為都更重點區域，此外總面積達23萬平方公尺的築地市場陸續搬遷，未來此區域將重新開發，預估廢除老舊設施後，生活環境品質再提升，未來周邊不動產增值可期。
東京大眾運輸的核心山手線，將時隔近半世紀，再多一個新站，叫「高輪Gateway」，地點就位於轉運站品川和田町之間，這裡自古就是江戶南邊的門戶，地理位置距羽田機場不遠，外界看好周邊都市再開發，不過網友對新站名很有意見，認為加入外來語，變得又長又難唸。
JR東日本社長 深澤祐二：「新車站的站名是... 高輪Gateway...」
明年春天，環繞東京市中心的鐵路山手線，就要誕生新車站「高輪Gateway」，這將是自1971年西日暮里站通車以來，山手線時隔近半世紀的新站！地點就位於山手線南邊的品川和田町之間，但新站名罕見出現漢字加外來語的組合，讓日本民眾多覺得有些「微妙」。
日本民眾：「嗯... 我以為會是高輪，片假名有點... 感覺有些微妙。我覺得Gateway不錯，很少站名有片假名，我覺得是劃時代的。」
山手線之歌：「東京、有樂町、新橋、濱松町、田町、高輪Gateway～」
不過把新站加入山手線之歌，也的確又長又拗口。
前日本外務大臣 前田誠司：「從品川很快就到高輪Gateway了，車掌就得要趕著說站名，出了品川站說下一站高輪Gateway、下一站高輪Gateway，然後就到了。」
高輪是車站附近的地名，而這裡過去也的確是東京的gateway，也就是門戶，車站附近的「高輪大木戶遺跡」，就是江戶時代江戶南邊的城門。之後東京鐵道交通網發達，1964年東海新幹線通車，這個附近就成為巨大的車輛基地，不過近年因寢台列車停駛，車輛基地功能縮小，而產生新的空間。現在周邊也因2020東京奧運，正如火如火進行都更。
不動產仲介 矢野聰：「不少電話和email就直接來問，新車站附近有沒有物件，因為蓋了大樓、辦公室、新公寓，就會聚集人和很多東西，這樣不動產價值就會上漲。」
新車站距新幹線大站品川，僅一站之隔，前往羽田機場也不遠，JR東日本斥資約5千億日圓，相當台幣1400億，對新站周邊再開發；東京都也活用國家戰略特區，將整備國際酒店式公寓。
明治大學名譽教授 市川宏雄：「磁浮新幹線2027年就會從品川運行，羽田機場也會更國際化，是很好的地點。從這層意義來看，這裡是往後東京發展，與世界連結的起點，角色相當重大。」
儘管車站尚未完工，對面十層樓高的新飯店已經摩拳擦掌，預定下個月中開幕迎客。
飯店開業準備室室長 長橋雅彥：「高輪和品川是商業和觀光的據點，我們活用在新車站對面的極佳位置，希望網羅住宿需求。」
新車站則是由東京奧運主場館建築師隈研吾設計，最大特色是以摺紙為主軸的大屋頂，另外也活用木材，與東奧場館有異曲同工之妙。地上3層、地下1層的建築，要呈現車站與街區融為一體的空間。
建築師 隈研吾：「過去車站是車站，街道是街道，大多是分開這兩個完全不同的空間，這次則是要把街上的活力就這樣連結到車站內。」
不過「高輪Gateway」的站名到底從何而來？這回JR東日本對外公開募集，再由內部委員會決定，近6萬5千張票中，第一名其實是高輪，芝浦、芝濱分居二三，至於獲選的「高輪Gateway」，則排名第130。
JR東日本社長 深澤祐二：「Gateway是出入口和道路的意思，這個站名將成為過去和未來，日本和世界，連結很多人的樞紐。」
為了配合東京奧運，新車站預定2020年春天開始試營運，2024年才全面正式上路，連同東京地鐵日比谷線，預定2020啟用的「虎之門之丘」站，都將為一年後的東京帶來新面貌。
日本政經環境穩定，房地產市場有嚴謹的交易流程，對於台灣置產族而言相對穩健，尤其是具備「未來發展潛力」、「資產增值空間」的區域，像是近十年都更工程沒斷過的涉谷區，區內租賃買賣都熱絡，以1房1廳1衛的套房而言，月租金達新台幣5.9萬元，租金投報率可達3~4%。
全國不動產海外事業處處長鍾秀美指出，涉谷區為東京都心五區之一，又和新宿、池袋同為東京三大副都心，是東京指標性的商圈之一，尤其表參道、竹下通、原宿以及青山等等，都是好吃又好買，因此吸引許多年輕人，涉谷區還有「年輕人之街」的美名。
此外，區內的涉谷車站更是世界上最繁忙的轉運樞紐之一，站內匯集了近十條地鐵系統，而車站前的十字路口，一天通過人次總計逾3百萬人次，假日或是有活動時，每一次綠燈甚至通行上千人之多，堪稱人潮如蟻。
而涉谷區由於發展早，因此區內商辦、百貨及住宅都較老舊，看中該區都更效應，近十年來成為國內外企業、建商爭相插旗之地，而政府也不斷更新老舊的車站，在涉谷地標Hikarie大樓啟用後，東急集團在涉谷車站周邊領導的大型都更計畫也如火如荼動工。
尤其，東京奧運即將在2020年到來，涉谷車站周邊更像是個大型工地，目前正在興建的大樓就超過五個，還不包含周邊景觀改善計畫工程，其中南平台計畫區持續開發， 21層的大樓即將在明年3月完工，同時東急集團主導的道玄坂街區上的商辦大樓也將落成，此外，涉谷車站大樓也將會改建，接下來還有東急百貨舊館改建工程，可能到了東京奧運後，這些工程還會進行。
鍾秀美指出，海外置產首重區域資產增值空間，而涉谷地區工作機會多，吸引年輕人到此租屋，加上為觀光勝地，今年民泊新法上路後，這裡也是合法民宿發展的重心之一，除此之外，區內正在進行大改建計畫，海內外企業相繼入駐，不乏商辦、豪宅買賣租賃需求。
