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讀者投書:王順民(中國文化大學社會福利研究所教授)

一則來自於監察院對於行政院內政部營建署的糾正案,背後所衍生出來的議題現象,才是真正的針砭所在。

話說:內政部營建署自2004年起便開始辦理所謂的〈公共建築物無障礙生活環境業務督導〉,但是,所涉及到對於公共建築物的列管與查核以及合格與不合格家數等資料,均未進行所應該要有的調查統計,對此,監察院內政及少數民族委員會糾正營建署,這也使得各項被動、消極的不作為,就有如潘朵拉盒子般地一一被掀開出來,這其中包括:

首先,在其營建署所推動的〈建築物騎樓整平計畫〉部分,5年下來,僅新北市、台中市積極辦理,但是,南投、雲林、嘉義、屏東、澎湖及連江縣都沒有申請計畫經費,也就是說,根本就是毫無作為;再則,去年(2018年)所辦理的〈公共建築物無障礙生活環境考評〉,基隆市、新竹市、花蓮縣、連江縣列名丙等,澎湖縣丁等,嘉義縣每況愈下甚至是獲得了戊等、己等的名次;其次,在餐廳無障礙生活環境的查核率部分,不僅所列管案件的查核率偏低,而且查核的不合格率也非常高,換言之,倘若是全面性清查的話,不合格的諷刺現象,恐會超出想像中的高;連帶地,旅館無障礙設施的不合格率,像是台南市、新竹縣、苗栗縣、嘉義縣的不合格率都高達9成,台北市、新北市近乎一半的旅館也是不符合無障礙規定,這其中觀光大縣如花蓮一地,也有超過七成的不及格率,如此一來,更是突顯人為設限的荒謬所在。

准此,上述的經驗現象,一方面又豈止是不忍加以睹之就可以了得,再則,擺盪在『不合法也不合用』以及『合法但不合用』之間的,盡是國家機器之於身障者的照顧責任,這不只是接軌於所謂的〈身心障礙者權利公約〉(Convention on the Rights of Persons with Disabilities,簡稱CRPD),便可迎刃而解;連帶地,從中央到各個地方政府沆瀣一氣於不在乎、無所謂以及擺著爛的官署心態,這才是該起糾正案令人痛心之所在。准此,與其去標舉臺灣一地鑲箝於CRPD的文明化意義,倒不如嚴肅看待公共建築物無障礙環境的友善建置,實乃是一項『服務溫暖您、我的心』的策進作為,就此而言,相與衍生的命題思考,自然也是需要有全方位和多面向的綜融檢視,這其中包括:從公共建築物到私人建築物;從原野、戶外到室內;從亞健康到失能的不同生活自理程度;從老人到身障者抑或是一時半刻的走動不方便者;從量身訂製到通用設計的分殊考量;從『易醫』到『易樂』的不同目的『易行』;從特定用途的國旅到一般庶務的外出需求;從硬體的建物環境到軟體的人文素養;從老殘個體到長照家庭以迄於超高齡社會;從因地制宜的『得』到強制規定之『應』的依法辦理進程;以及從分類分級到分階分段與分時分程的目標管理擘劃。

總之,一葉知秋以窺探主管機關從消極作為到偏頗認知的一以貫之,那麼,啟動該項「糾正案」之後的持續性改善,所需要的將會是公民社會更為成熟的監督力量,否則,臺灣社會的身障福利一直還是處於緩步抑或是卻步的低度發展水準,就此而言,關於公共建築物無障礙環境的諸多缺失情形,需要被糾正的又豈止於營建署……。

https://tw.news.yahoo.com/yahoo%E8%AB%96%E5%A3%87-%E5%85%AC%E5%85%B1%E5%BB%BA%E7%AF%89%E7%89%A9%E7%84%A1%E9%9A%9C%E7%A4%99%E7%92%B0%E5%A2%83%E7%9A%84%E8%AB%B8%E5%A4%9A%E7%BC%BA%E5%A4%B1-%E8%A2%AB%E7%B3%BE%E6%AD%A3%E7%9A%84%E5%8F%88%E8%B1%88%E6%AD%A2%E6%96%BC%E7%87%9F%E5%BB%BA%E7%BD%B2-091015847.html

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指標大型行庫內部在甫出爐對國內不動產市場的最新評估分析報告,若以今年上半年和去年同期的數據相較,除了台北市仍小幅衰退0.09%,其他六個主要都會區均為成長,房屋交易量仍較去年增加,其中高雄市的增幅還超過20%,新竹縣市及台南、桃園也分別有超過8%、7%的成長。


但值得注意的是,6月房市成交量除了新竹縣市,在上述各主要都會區均已開始萎縮,大型行庫報告因而認為,總統大選時程接近與中美貿易戰對經濟上的不確定性,開始影響民眾購屋意願。

距離總統大選只剩半年不到,不確定性及預期心理將如何影響房市也引人矚目,大型行庫引述向台北市建商訪查指出,北市建商認為,總統大選的前半年,台北房市應會呈「價盤整、量縮」格局。

行庫表示,受訪建商分析,儘管台北市在前兩年投資族已因為政府的房地一稅制而「清場」,隨著景氣回溫,遞延性買盤應會回籠,但總統大選前半年,政治紛擾的不確定性仍會影響北市「潛在買盤」的購屋意願,因此,原本的「價量盤整」,可能會變成「價盤整但量縮」。

對北市建商後續的推案狀況,指標大型行庫主管也引述實地訪查報告結果指出,由於現在北市所剩的精華地段素地不多,因此未來業者取得案源的主力將是都更。

不過對此建商也認為,倘若要以都更為重要案源,有三大重點必須注意,包括:1、對地主彈性妥適的房地分配;2、善用工程空窗期持續開發新都更標的,以達規模經濟;3、自有資金不宜太低,應超過50%以上。

大型行庫主管分析,以過去北市成功的都更案例觀察,都更期間從開發至完工,經常長達八至十年才完成,換言之,「工程空窗期」很長,最好能在此時期先持續開發新都更標的,建商才能每年都有穩定的推案量營運來維持一定的「規模經濟」。

至於如何避免長期間的都更經歷房市景氣變動的風險,行庫主管指出,北市不少建商認為,最好自有資金能超過50%,透過這種低度的財務槓桿操作來降低風險財務,且各個都更建案之間的預算不宜流用,以避免單一建案的工程有進度延滯問題,或房地產景氣反轉時,會發生財務風險或危機的擴散。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190819000356-260208?chdtv

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財經中心/綜合報導

近年來房價起起伏伏,也讓許多想買房的民眾趨之若鶩,對於年輕人來說,也大嘆高昂的房價負擔不起。對此,有網友卻持有不同看法,並在PTT上發文直呼「現在房價還是合理範圍,真心不騙,崩盤機率0%」貼文一出引發網友熱議。

 ID-1225942

▲年輕人常感嘆房價太高買不起。(圖/資料照)

原PO表示,以現在台灣的房價來說不可能崩盤,直言全台灣只有台北市比較難買而已(平均77萬台幣),反觀香港平均房價則是76萬港幣,認為「要不是沒開放中資買房,台北房子早就被對岸買爆,還有4倍的上漲空間你曉得不曉得?」

原PO分析,要是出了台北市進入新北,房價對半砍平均不到35,再往外桃園再砍一半,平均20不到,反問「你要住多大?35坪夠了吧!也才700萬你買不起?自己要爭氣,懂?」

貼文曝光後引起網友熱議,紛紛留言「買桃竹CP值根本超高尤其新竹薪水屌打」、「中國連偏遠地區窮鄉僻壤都在炒惹」、「稅制沒改革,我覺得很難崩」、「新北不到40是指平均吧,一堆邊陲」、「柯文哲當上總統那就恭喜了房價肯定會跌」、「我中威力彩也是先買爆房子 前提是有中」、「聽起來蠻有道理的」、「剛剛開實價登錄,新莊就有3開頭惹」、「中肯到不行」。(張家寧報導)

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=588467

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2019-08-16 17:16經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
 
 
根據內政部最新統計顯示,今年上半年繼承移轉棟數已來到2.82萬棟,不但比去年同期增加1%多,更再度改寫同期新高。而繼承棟數持續墊高,房仲業者認為和人口趨勢有關;然而住展房屋網企研室認為,少子、高齡化根本不是原因,說穿了,不過就是房價所得比居高不下後的必然結果罷了。

試想,就算年輕族群不婚不生,只要有能力,哪個不想另購新宅?畢竟上一代的房子屋齡偏高,有些連電梯都沒有,部分甚至還內含違建,新房子相對當然居住品質要好上許多;繼承老宅唯一好處大概是公設比低,權狀坪數和實際使用坪數差距不會太大。

然而想歸想,相信多數年輕人看到現在的房價,再回頭墊墊自己的荷包,恐怕多數都會打消購屋的念頭,回頭繼續租屋,或是登記抽籤公宅碰碰運氣。

尤其,儘管前幾年房價略為修正,但維持時間並不長,幅度也遠不如一般預期,最近這一年來更是出現反彈回漲。而同時間薪資水準還是原地踏步,實質購買力更繼續倒退;稍早統計顯示,今年上半年上市櫃公司營收創新高,但弔詭的是,同期國人經常薪資卻還是倒退嚕。

在這樣的情況下,難怪愈來愈多年輕人,寧可乾脆等著繼承上一輩的房地產,甚至父執輩這邊,看到現在的房價,與其勸進或資助子女買房,不如直接讓他們繼承自己的房產,還比較實際。

這一切種種,都造就了這幾年來繼承移轉棟數持續攀高;2003年前還不到3萬棟一年,2011年已突破4萬棟,前年更已衝破5萬棟,而按今年上半年的增加速度推測,今年全年繼承棟數上看6萬棟,並不是不可能。

這樣的趨勢,住展房屋網企研室認為,對長線房地產市場發展相當不利,因為問題已不單單只是年輕人買不起,而是根本打消買房念頭或不必買房;這代表需求總量更將進一步銳減,再對照這幾年的大量供給,確實令人憂心。另外,這也可能讓都更整合難度提高;畢竟現在政府手邊的中繼住宅少得可憐,完全不足以提供可能更加龐大的都更戶暫時性居住地。

總之,從各個角度看,愈吹愈大的房產繼承數字,對整體社稷發展都是弊大於利,但恐怕短時間內將難以扭轉;畢竟高房價和低薪資的根本問題,目前為止沒有任何檯面上的政治人物,提出過真正言之有物的對策!

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/3993208

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【陳韋帆╱台北報導】大台北地區房價居高不下,「輕移民」到衛星城市桃園的人口不斷增長,據內政部統計,台北市連續5年人口下滑,少了8萬351人,反觀桃園5年內增加12萬9792人。4年前結婚的米娃,當初考量台北高房價壓力,婚後便定居桃園,「當初選擇真的很對,如今生第2胎,扣除房貸依然承受得起。」
米娃分享,與先生婚前便開始規劃購屋;2人合併月薪約10萬元,由於了解房貸不得超過薪資3分之1的原則,又不想買預售屋,所以鎖定1000∼1200萬元的新成屋,但是,最後不是交通生活機能不佳,不然就是太貴無法承擔。

通勤時間換居住空間

最後發現同樣價格在北市只能買到鳥居,新北市則可買到30坪左右公寓,扣除公設,小孩活動空間也不大,且若以總價1000萬元計,7成、20年攤還每月需要負擔3萬3500元房貸,若有小孩0∼6歲以100萬元計算,每月至少還要加1萬5000元養育費用,也就是每月房貸加育兒費要近5萬元,還不計算其他支出,壓力相當大。在朋友建議下,到桃園南崁看屋,發現該區域平均房價僅約18∼22萬元,最後,在南崁交流道附近買了880萬元、約40坪的新成屋;米娃說:「不僅居住空間變大,還省下自備款約50萬元,月付3萬元左右房貸,減輕負擔。」 
現在米娃剛生第2胎,2人總薪資小調升至11.5萬元左右,扣除每月必須支出費用,尚可存2∼3萬元,她開心的笑說:「由於工作仍在北市,剛開始每天花45分鐘通勤到北市,再轉20分鐘公車到公司是有些不適應,不過,也幸好當初的選擇,讓40坪空間足夠1家4口快樂生活。」 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190816/38419560/news/%E7%A7%BB%E5%B1%85%E8%A1%9B%E6%98%9F%E5%9F%8E1%E5%AE%B64%E5%8F%A3%E6%9C%88%E7%9C%813%E8%90%AC%E5%85%83%E5%BE%88%E5%8F%AF%E4%BB%A5

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預售屋因為尚未完工,初期繳款輕鬆,且樣品屋裝潢精緻,容易使人衝動買房,但若在簽約後才反悔,該轉手還是直接解約?信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德建議,可評估與精算「房屋總價15%違約金」及「轉讓出售」,哪個賠比較少,再做決定。

根據內政部《預售屋買賣定型化契約》規定,預售屋解約違約金最高為總價15%,信義代銷舉例說明,假設總價1000萬的預售屋,也就是最多要繳150萬元的違約費用,若有多繳款項須退款給消費者。

因此轉讓支出、賠賣的成本,若能夠壓低在賠償違約金150萬元內,就可以考慮轉讓。以總價1000萬元試算,如果轉售,需繳給建商預售屋總價千分之1的換約手續費,以及委由仲介轉賣的仲介費(以成交價4%計),假如以同樣價格1000萬出售,需支付41萬元。

但倘若以880萬元脫手,等於賠了房屋總價120萬元,還要再繳換約費用1萬元、仲介費32萬元,共損失153萬元,已超出違約金額150萬元,也就是說,1000萬元預售屋轉手價,如果高於880萬元,轉賣賠得較少,反之,若低於880萬元,又有急需資金,違約反而比較划算。

不過,《預售屋買賣定型化契約》也規定,如果只繳了總價15%以內的費用,建商不得要求其餘賠償金,例如僅繳納10%的頭期款100萬元,就以100萬元為限,因此如果轉售成本高出100萬元,可考慮違約。

另外,信義代銷指出,預售屋潛銷期的購屋預約單,俗稱「紅單」,早期市況好時,會有加價轉手的情形,但隨房市盤整、稅務機關審查嚴謹,現在幾乎沒有紅單轉移的情形,且因未正式簽約,若考慮過後不想購屋,可拿紅單直接向建商退訂,即能取回訂金。

https://www.nownews.com/news/20190815/3567234/

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記者陳建宇/綜合報導

 

農曆七月很多長輩都會告誡不可以去玩水,免得被「抓交替」,但是這種狀況也常常發生在買房,有些賣方會刻意隱藏房子的瑕疵讓買方看不出來,導致買到問題多多的房子,房仲專家就建議針對漏水、海砂屋及白蟻可能發生的重點區域檢查,才能避免買到瑕疵屋。

▲▼避免買到瑕疵屋。(圖/記者陳建宇攝)

▲天花板和牆面的交界處是常出現滲漏水的地方。(圖/記者陳建宇攝)

▲▼避免買到瑕疵屋。(圖/記者陳建宇攝)

▲要避免買到漏水屋,民眾可以檢查落地窗框有無潮溼或滲水情況。(圖/記者陳建宇攝)

最常見的房屋瑕疵就是漏水,信義房屋大昌覺民店主任蘇炳華表示,檢查漏水處可以看天花板和牆壁交接處是不是有水漬,另外可以摸一下落地窗或窗框是否有潮溼、滲水的狀況。浴室也是常發生漏水的地方,民眾可以推開位於天花板的維修孔檢查是否有漏水狀況,而浴室外牆也要看看有沒有出現潮溼、甚至壁癌的狀況。

▲▼避免買到瑕疵屋。(圖/記者陳建宇攝)

▲浴室的維修孔也是可以檢查漏水的地方。(圖/記者陳建宇攝)

蘇炳華指出,像這些室內的的漏水狀況往往會影響到牆面,因此如果民眾發現牆面經過挖除、補土並重新油漆,甚至釘上矽酸鈣板,很有可能就是為了遮掩曾出現的壁癌。

▲▼避免買到瑕疵屋。(圖/記者陳建宇攝)

▲地下室的天花板如果有裂縫、剝落現象,就有可能是氯離子濃度偏高的海砂屋。(圖/記者陳建宇攝)

至於海砂屋的檢測則較明顯,有3大特徵要注意,包括牆面出現壁癌、天花板及牆面出現裂縫、甚至混凝土大面積剝落等。蘇炳華表示,民眾可以到地下室看看天花板,因為地下室的天花板通常是毛胚,有沒有上述狀況很容易看得出來。

▲▼避免買到瑕疵屋。(圖/記者陳建宇攝)

▲木作家具要檢查有沒有成堆粉末,以防有白蟻入侵。(圖/記者陳建宇攝)

最後就是蟲害的部分,蘇炳華指出,近期天氣炎熱且潮溼,蟲害也特別明顯,尤其是白蟻問題難解決,因此民眾看屋時可以打開木作家具如衣櫥、書櫃、電視櫃等,檢查是否有成堆的粉末,若有這種狀況很可能就是有白蟻,購屋前要謹慎評估。

關鍵字:瑕疵屋漏水海砂屋白蟻信義房屋抓交替

原文網址: 影/爛房抓交替!不想買到瑕疵屋 看屋3重點不得不防 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1512830#ixzz5webFIUe4 
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六度對外招商的台北雙子星大樓開發案,日前遭經濟部投審會以有「國安疑慮」為由駁回,不得不讓人聯想這個重大投資案審查,已經變調為政治審查,但是撇開政治因素,翻開摩天大樓世界史,台北雙子星大樓開發案本身就很難逃脫「摩天大樓魔咒」!
 
被視為西區門戶計畫最大開發案的台北雙子星大樓,從2006年起首度對外招商,但就像是被下了魔咒一樣,一而再、再而三地流標,其間還搞出個「太極雙星」的烏龍標案,讓人哭笑不得,也讓郝龍斌市府「滿臉全豆花」!
 
好不容易在去年台北市長柯文哲連任後,台北雙子星開發案開啟第六度招標,並在藍天集團與香港南海控股兩強之間,篩選出最優申請人南海控股公司,誰知在中央金管會審查順利過關後,經濟部投審會這一關卻踢到了鐵板!以一個大帽子有「國安疑慮」為由被駁回。迄至89日最優申請人南海團隊仍未獲准成立專案公司,無法與市府完成簽約,確定喪失掉最優申請人資格!
 
台北雙子星這一個號稱史上投資金額最高的捷運聯合開發案,接下來可以想見的,又將是一個持續延宕、完工遙遙無期的乖舛命運。對於這個雙子星開發案,很多人難免還是會用政治權謀來解讀,但台北雙子星本身摩天大樓的開發規模,根本上就讓她難逃「摩天大樓魔咒」的宿命!
 
所謂「摩天大樓魔咒」,是從德意志銀行研究主管安德魯.勞倫斯(Andrew Lawrence)所提出的「摩天大樓指數」(Skyscraper Index)概念而來,因為他研究發現,每當世界上有破紀錄的摩天大樓落成前後,該區域或全球經濟或金融都會陷入衰退的危機,所以也有人將這種現象稱之為「勞倫斯魔咒」。
 
界各地都發生「摩天大樓魔咒」
 
歷史上被「摩天大樓魔咒」卡到的例子歷歷可數,在美國就有幾個例子讓人印象深刻,1908年前後美國「紐約勝家大廈」、「大都會人壽大廈」和「克萊斯勒大廈」先後落成,緊接著金融危機就席捲全美國,有數百家中小型銀行倒閉。
 
1930年「克萊斯勒大廈」和1931年「帝國大廈」完工,剛巧又碰上美國與全球經濟大蕭條時期;1973年紐約「世界貿易中心」(911被恐怖攻擊的地標)落成,隔年芝加哥「西爾斯大廈」先後完工,碰巧又發生第一次全球石油能源危機。
1997年馬來西亞首都吉隆玻「雙子塔大樓」完工,成為世界第一高樓,該年不巧也發生了亞洲金融危機,兩棟摩天辦公大樓空置多年後才慢慢滿租。中國上海第一高樓「上海環球金融中心」,於1997年年初開工,就馬上碰到亞洲金融危機而停工,20032月復工不久,又發生SARS,好不容易20088月底完工落成,剛好又面臨全球金融海嘯的衝擊,真可謂一波三折啊!
 
目前世界第一高樓是位於杜拜的哈利法塔(原先稱為杜拜塔),總高度達828公尺,比台北101足足高出320公尺,該超級摩天大樓原定20099月落成,但受到金融海嘯的拖累,到20101月才竣工啟用,但完工前剛巧杜拜也爆發主權債務危機,當地經濟榮景從此盛極而衰,房地產價格持續重挫,顯然的也難逃「摩天大樓魔咒」。
 
台灣也有「摩天大樓魔咒」的例子
 
「摩天大樓魔咒」在台灣的例子也屢見不鮮,二十年前南台灣的長谷世貿聯合國,曾經一度是全國第一高樓,但是業主長谷建設不僅從股市淪落到下市的命運,樓價更是跌落到每坪10萬元上下。很快的北台灣的站前新光摩天大樓取得了全國第一高樓的桂冠,但新光人壽集團似乎從此不那麼穩固了,一度還計畫賣掉手上三棟大樓以圖存。
 
高雄85大樓又稱東帝士85國際廣場,1997年完工成為台灣第一高樓,但該年發生亞洲金融危機,如今東帝士集團早已垮台,85大樓更是淪為法拍市場上的常客,今年三月間85大樓內2家飯店才被海霸王集團以54.4億餘元標下
 
台北101大樓2004年完工落成,以508公尺的高度躍升為全世界第一高樓,2004年雖然國內住宅市場已經逐漸復甦,但商辦市場需求還是很薄弱,高空置率一直是開發業主最頭痛的事。如今101大樓雖然擺脫了早期的高空置率,營運漸入佳境,但前董事長陳敏薰捲入買官案及偽證案等官司,繼任董座林鴻明也鋃鐺入獄,似乎就有一種魔咒緊跟不去!
 
雖然台北雙子星大樓何年何月何日完工還在未定之天?但是從過去國內外的案例,以及該案招標的一再流標來看,「摩天大樓魔咒」還真叫人不得不信呢!
 
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2019/08/13 14:33 東森財經新聞
年輕人不買房成最大危機?他指房市中剩這3種人

近年來台灣高房價降低不少年輕人的成家意願,也造成許多人無不希望房價能出現大幅下跌的情況。不過,即使這幾年房價稍微下修,品嘉建設創辦人胡偉良仍認為,房價下跌並不可怕,未來房地產最大的危機,其實是年輕人不想買房。

根據《好房網》報導,品嘉建設創辦人胡偉良近日撰文指出,年輕人對於任何行業發生變化的感知最為敏銳,例如:網路電玩、直播手遊、區塊鏈、比特幣等,只要哪裡有前景,年輕人就會往那裡跑,哪裡出現衰退,年輕人就會放棄,但看看我們周圍,基本上已經很少年輕人在準備買房了。

▼品嘉建設創辦人胡偉良認為,房價下跌並不可怕,未來房地產最大的危機,其實是年輕人不想買房。(圖/取自品嘉建設胡偉良臉書

除此之外,胡偉良也進一步分析,「房價下跌根本不可怕,最可怕的情況是年輕人都不買房」,想想如果年輕人都不用買房,那麼房子要賣給誰?因此,他也直言,台灣房市現在已經逐漸走下坡,包括:成交量下滑、房子不好賣、開發商面臨週轉難題、很多房地產開發商急流勇退等,甚至爆出房產銷售人員辭職改賣保險的新聞,而以上這些訊號也都充分說明,過往眾星捧月的房地產風光已不再,現在還在買房的人可能都會成為「接盤俠」,難怪年輕人對買房興致缺缺。

最後,胡偉良也坦言,如今房市中只剩下3種類型的人。第一,「是有能力買房的人」,但因這類型的人已經擁有許多間房產,未來他們可能只會賣房,或是選擇出租。第二,則是「居住在老屋的屋主和他的家人」,這類民眾靠改建就能擁有新的房產,因此,基本上他們也不會考慮買炒房者手裡的二手房,未來二手房前景恐不被看好。

▼品嘉建設創辦人胡偉良表示,如今房市中只剩下3種類型的人。(圖/東森新聞資料畫面)

至於第三種則是「買不起房的人」,只要房價不暴跌,以後基本也不大可能買得起。而胡偉良也表示,這類族群只有等待國家的社會住宅推出,才能滿足居住需求,或是不買房寧願租屋。另外,胡偉良還認為,未來房地產市場可能將只剩下中古屋,不僅接盤的買家會減少,他也預期老房子會越來越多,而越老的房子就越沒人要,尤其在人口淨流出區域的房市,將變得像日本一樣,越來越多的廢棄住宅,將成為普遍的現象。

(封面圖/取自Google Map)

https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/house/95418

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最近有PTT網友PO文指出,「在高雄有快30年的大樓,不知道是要賣掉還是放著收租」,並表示,如果幾年後再賣,擔心價格會不好,進而引發老屋保值的話題討論。房市專家指出,老宅如果位處精華地段、土地持份大、社區管理佳,且權狀坪數在35坪內,相對容易脫手、保值性高,比較不會有跌價情況。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示,老屋最重要的保值要素是地點,若在黃金地段,即便是40、50年老宅,房價仍有保值性,且隨地價持續上揚,如果土地持份大,未來較具增值潛力,自然跌價機率小。

信義房屋敦南店專案經理江雨錡認為,坪數大小與社區管理也是老宅保值關鍵,老屋以權狀坪數25-35坪最好脫手,也相對保值,因為如果坪數過大,換算總價高,較少買方有意願買單,同樣總價已可購得較新的物件,而且老屋還得加上裝潢成本,所以多數大坪數物件都得要將單價拉低,比較容易被買方接受。

但江雨錡強調,如果老屋社區門禁管制嚴謹,甚至擁有24小時管理,且地點好、裝潢好、附平面車位,即使坪數稍大,也會十分搶手,像是台北市大安路跟仁愛路、忠孝東路之間的區域,不少物件就是如此,因此相當保值。

https://www.nownews.com/news/20190813/3561855/

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記者黃可昀/綜合報導

 

台北房價高漲已經是眾所周知的現象,但有網友發現,台北市的房價竟然比東京、首爾都還要高,「少女時代在江南區的房子,頂多只能換到林口」,而且江南區屬於韓國精華地帶,相當於台北信義區的概念,讓這名網友不禁苦笑,「我住的房子比我的偶像還要貴,這該高興嗎?」

原PO在網路論壇《mobile01》表示,以韓國歌手潔西卡為例,她2011年在首爾清潭洞買下一間70坪公寓,換算成台幣大概花費3300萬元,相當於一坪47萬,這個價位可能只買得到台灣新北市的房子,另原PO相當訝異,原來台北的房價已經遠遠超過其他國家。

▲▼台北市,大直,房價,房產,房市,租金,租屋,買房,賣房,房貸,房地產,都更。(圖/記者曾俊豪攝)

▲台灣雖然房價貴,但租金相對便宜。(圖/記者曾俊豪攝)

其他網友看了則表示,「高公設跟低稅率加低房貸,房價當然大炒特炒啊!」「也沒人叫你住台北又貴又寒酸的老公寓。以前住台北一間房子3000萬,又破又舊,搬離台北後才發現其他地方的房子便宜漂亮多了。」「台灣持有稅如果提高房價可能會降,但是很多人會租不起房。」

還有人指出,2011年的房價和今日已經不可相提並論,台北8年前的房價也和現在差很多,「2011年花3300萬元....2019年需要花多少」、「2011年買進的房屋,歷經了近八年的大漲期,不會還以為2019年首爾江南區的房價跟2011年一樣吧?」

雖然台灣的房價昂貴,但租金相對比較便宜,因此網友也有回應,「台灣房價雖貴,但是租金卻是非常便宜,就別說是首爾、東京和紐約了,北京、上海的租金一個月都是台北2倍起跳,美國更不用說。」

關鍵字:台北房價租金

原文網址: 台北房價「超越東京首爾」! 他看完江南區價位秒心涼:我住的比偶像還貴… | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1511786#ixzz5wSYSk1L9 
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實習記者黃可昀/綜合報導

 

一名網友在PTT發文,他的阿姨和姨丈2年前在新店買了一間50坪房子,屋齡10年、共4房,打算用來投資,而且還「貸款9成先繳利息」,想不到這2年來換了5名房仲最後都沒賣掉,現在出價的話,連利息至少賠掉300萬元,夫妻倆為此爭執不休,婚姻關係亮起紅燈。

▲▼示意圖,分手,吵架,暴力,情侶,脅迫,男女,恐怖情人,關係,破裂,情感,男朋友。(圖/123RF)

▲原PO表示,阿姨和姨丈為了房子越吵越兇。非當事者。(示意圖/123RF)

原PO表示,阿姨和姨丈原本就有一間自住的40年老公寓,當初想說在新店買房來投資,想不到買完後房價就開始下跌,落得「炒房炒到賠錢」的局面,如今就算想出租也租不掉。

有網友點出房子賣不掉的幾點可能因素,「現在都主攻中低價,高價一點的脫手時間要拉長」、「現在房價漲很兇的都中低價位的」,而且2年前買房的時機點不太好,「兩到三年前不是剛好是高點嗎」、「真的賺錢的炒房客最晚十年前就要進場了,後面跟風當然穩賠啊」。

也有人建議,「就放著啊,沒賣之前都不算賠」、「40年的賣掉,搬進去住啊」。還有其他網友PO文分享友人經驗,「說到房價,其實這幾年房價跌了不少,像我一個朋友,五年前買在新莊,現在已經跌了20%,讓他每天只能夜裡哭哭。」

關鍵字:炒房買房投資新店

原文網址: 親戚2年前買新店4房卻「炒房炒到賠錢」! 現在出價至少賠300萬元 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1510096#ixzz5wO6Derrq 
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除價房價外,一般人買房大多會先考慮兩點,交通和生活機能。而近日有網友就好奇問及「山上房子都誰在買的?」引發熱議,不少內行人紛紛點出住山上的好處。

原 PO 在 PTT 八卦版表示,他朋友在當郵差,於是才發現原來這麼多人住在山上社區,但他認為,山上感覺很不方便,且房價也沒多便宜,並好奇詢問大家「為什麼會住在山上?要買東西還是便利商店都很遠要開車,他(指原 PO 朋友)說在新店送信好累」。

問題曝光,立刻掀起熱議,許多人紛紛留言「違建才不會有人檢舉」、「有錢人,你不懂」、「都傭人去採買的 為什麼會不方便?」「住山上在南科工作不會很遠」、「如果沒小黑蚊問題,倒是很不錯」、「土石流以外,台灣山區昆蟲、蛇都超多的,我家只是靠近山而已,屋頂一大早都有鳥在叫,有時候都有蛇會爬進屋子。台灣東南亞氣候根本不適合住在山上,如果像北海道那種的還比較好」。

不過,也有行家揭密好處,直指「山上真的比較安靜,睡眠品質無價」、「住山上房子,晚上睡覺的寧靜度 屌打都市」、「安靜、清幽,有的社區上面還有超市跟郵局」、「陽明山夏天很涼」、「 10 樓台南讚!山上區環境不錯」。(編輯:許苡晴)

▲網友於 PTT 貼文。(圖/翻攝自PTT)
▲網友於 PTT 貼文。(圖/翻攝自PTT)
https://www.nownews.com/news/20190812/3559779/
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記者黃靖惠/綜合報導

 

全台因低薪、高房價推升出現不婚不生的頂客族,現在更出現另一批1990年後出生的年輕人成為「不買房族」,品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良分析,1990年出生年輕人,逐漸成為社會新力量,但因低薪、高房價,且這群人當中多數屬於獨生子女,能夠繼承長輩遺留下的房產,也成為未來「不買房的一代」,預測「10年、20年房地產將面臨愈來愈少人買房的新局面。」

內政部戶政司最新統計,今年上半年死亡人數與新生兒數出現交叉點,比國發會先前預測2020年再更提早發生,雖然仍有半年未納入統計,也引發各大論壇與房價關聯性。有人認為少子化會成為房價最大殺手,未來房地市場將會崩盤,但另派人則認為少子化反而讓疼愛下一代的家長,更願意掏錢替孩子買房。

不過這波討論聲浪中,也出現一批年輕人認為,未來房市將崩盤不願意買房。胡偉良分析,1990年出生後年輕人逐漸成社會新力量,但是90後基本大多是獨生子女,對於買房、有房的觀念較薄弱,也是號稱「不買房」的一代,預測「10年、20年房地產將面臨愈來愈少人買房的新局面。」

胡偉良表示,全台六都房屋均價都超過20萬元,平均1間房子動輒7、8百萬以上,更不論在台北市每間房屋總價1500萬元以上,若考慮買房,再加上養孩子成本可能成倍增加,這也導致90後年輕人未來不想買房和生小孩趨勢。

他認為,1990年後出生的年輕人不想買房的主因有二,一是大部分90後會繼承60後的房產;二是大部分90後的收入過低,負債太高,90後人均負債已遠遠超過其年收入,自己都沒養活,還能撫養下一代嗎?

所以,胡偉良認為,新生人口可能進一步下滑,即使政府有望全面鼓勵生育,90後也可能「力不從心」,長遠來看,隨著新生人口減少,買房人數降低,可能會對房價造成較大的下壓力。

關鍵字:少子化高房價買房不婚不生

原文網址: 「不買房族」崛起! 90後年輕人曝3大因素不買房 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1510631#ixzz5wIvnwUu3 
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網搜小組/劉維榛報導

 

現代人注重生活品質,飯店宅不僅外觀高級,更附設游泳池、KTV設施,成了年輕人購屋新選項!近日一名網友本想買電梯大樓,意外發現飯店宅的公設比反而比較低,且兩者價格差不多,好奇探究原因,掀起專業網友神解。

一名網友在PTT「home-sale」版拋出心中疑問,他最近想要購屋,原本鎖定電梯大樓,卻意外發現飯店式大樓的公設比竟比前者還低,值得注意的是,兩者價格差不多,讓他好奇不已。

原PO進一步說明,飯店式大樓有健身房、視聽室與游泳池;電梯大樓就一般的獨棟大樓,後者明明沒有娛樂空間,公設比甚至比前者還高,「這個我真的不解…也難怪飯店式的現在越來越多!」

若先把管理費、管理員問題撇除,原PO發問「買飯店宅也是因為跟電梯大樓比起來價錢,根本差不多,甚至較低嗎?」文章一貼出,掀起網友關注討論,「現在很多所謂的飯店宅都一層10戶,基地大戶數多,可分擔的公設當然也比較多」、「沒有大廳還是會有樓梯啊,戶數才是關鍵。電梯大樓光分攤樓梯的公設就飽了」、「公設對我來說,只要有24H保全,幫收信及倒垃圾的地方、社區有人打掃,然後有一塊空地能讓小孩跑跑,就100分了」。

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▲飯店宅附泳池!他驚:公設比完勝電梯大樓 苦主怨念重...缺點曝(圖/翻攝PTT)

▲網友分享住飯店宅的經驗!(圖/翻攝PTT)

有專業網友也分享住飯店宅的經驗,「要犧牲的就是採光通風以及出入複雜這些缺點,個人是不喜歡啦,因為除非是豪宅等級,一般飯店宅的租客都會不少,品質很難控管…」、「公設有健身房、KTV的,真的會去用嗎?幾乎都是擺幾台跑步機,連基本的臥推床都沒」、「用的是一群人,不用的又是一群,KTV過年還得另外弄包場規則,游泳池夏天的下午跟下餃子一樣滿滿的小孩」、「KTV東西沒壞的話使用率很高,游泳池我們社區只開暑假,人很多」。

對此,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,其實房子之後想轉賣,飯店宅因設施多會比較好脫手,不過因要維護設施,管理費就會比一般大樓高出許多。

關鍵字:飯店宅大樓電梯公設比游泳池KTV買房

原文網址: 飯店宅附泳池!他驚:公設比完勝電梯大樓 苦主怨念重...缺點曝 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1509354#ixzz5w4Ps3JGe 
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2019/08/08 12:28 東森財經新聞
全台唯一沒斷層帶!中壢擁超狂優勢卻遭批鄉下

桃園市是六都中最為年輕的直轄市,也是人口成長數最為快速的城市,他擁有四季都十分宜人的氣候及十分便利的車站、機場等交通優點,都是讓桃園成為近年最吸引人都市之一的原因,且因桃園市沒有活動斷層、加上屬於台地地形所以成為了全台灣地震最少的地方,在過去40多年間更是只有兩次規模大於4的地震。而在桃園市的兩大核心即是桃園區及中壢區,但卻有人表示中壢區就像鄉下一樣。

 

▼桃園俯瞰圖(圖/東森新聞資料畫面)

 

日前就有網友發問表示,桃園市人口數高,中壢區人口數也相當高,甚至比一些都市人口數還來的更高,以今年來看中壢區的人口就相當於一個新竹市了,這樣的情況也讓他十分不明白為何還是有人將中壢比喻為鄉下。

 

針對這樣的問題也造成了一波討論潮,而有許多在地人就在討論中點出中壢市目前最大的問題在於市容亂象多到爆且規劃並不完善,如「中壢火車站又老又舊」、「車站計程車亂象」、「四線道沒幾條,城市沒規劃,擠的像貧民窟」、「中壢一堆大樓因為產權複雜都荒廢在那」、「計程車或白牌車才是亂源」等等的問題,而市區計程車問題更是深深的影響到了交通安危。

 

▼計程車和行人相互爭道(圖/東森新聞資料畫面)

 

更有人搞笑指出「如何惹怒中壢人?叫他桃園人就對了」、「桃園的天龍人」

 

不過最後也有網友指出,其實中壢市個相當好的地方,撇除在地文化美實外,中壢的房價也是相對便宜的,並表示「中壢房價貴應該只有海華那邊」、「最近在看實價登錄中壢車站旁新大樓 20 萬,更遠一點有個位數的」、「房間便宜好啊」

https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/else/94991

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記者張菱育/台北報導

 

大安區「印尼商品店」屋主換人當!實價最新登錄一筆位於大安區安東街店面,總價1510萬元,每坪單價125.6萬元,面積僅12.02坪,創該路段從實價登錄以來的店面次高單價,根據日前網路平台所刊登的資訊顯示,買方約是以開價的8折價成功購入。

根據《591房屋交易網》日前刊登售屋資訊,此店面原屋主開價1880萬元,而實際成交總價為1510萬元,等於議價率達19.7%。自從2013年3月同路段店面,成交一筆每坪單價228.6萬元,創該路段店面最高價紀錄,此次成交的店面為僅次於該紀錄的新高單價,而該店面目前由印尼商品店承租。

觀察安東街店面交易狀況,自2013年以來,僅有7筆交易紀錄,每坪單價在107~229萬元間。

信義房屋忠孝復興店長邱俊銘表示,通常總價在2000萬元以下的店面,詢問度都很高,加上安東街鄰近東區以及忠孝東路,人潮不少,而屋主鮮少釋出銷售,主要是因屋主對價格認知高,加上若租客穩定,幾乎都很惜售。

邱俊銘推估,此次成交的店面,屋主是因有其他投資計畫考量,或是為長輩留下的店面,因此願意釋出銷售,此區店面租金行情每坪約3500~4500元,小坪數店面大多可做小吃、飲料、早餐、花店等經營使用居多。

關鍵字:大安區店面實價揭露單價租金信義房屋

原文網址: 移工撐起一片天!這間印尼雜貨店 吸新房東創價買下  | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1506628#ixzz5vuwQXpvR 
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2019-08-07 12:38:08聯合新聞網 綜合報導
網友想買房子,仲介卻認為他出的價太便宜,堅持不給買家看並要他多出點誠意,但原po...
網友想買房子,仲介卻認為他出的價太便宜,堅持不給買家看並要他多出點誠意,但原po卻很納悶,「房仲為何兼職最低就是他的數字?」於是他尋求網友幫忙。圖/ingimage
 

買房時談價錢是人之常情,然而有時仲介卻是個阻礙。一名網友想買房子,仲介卻認為他出的價太便宜,堅持不給買家看並要他多出點誠意,但原po卻很納悶,「房仲為何堅持最低就是他的數字?」於是他尋求網友幫忙。

一名網友在「批踢踢實業坊」home-sale版詢問,「房仲為何不幫忙出價?」,日前看到一間房子很喜歡也剛好需要,於是透過房仲和屋主討論,房仲卻一直說出價很重要,要讓賣方看到誠意,原po認為自己出的數字也不是芭樂價,同時也參考過時價登錄評估出來的,但房仲卻堅持這價格不會給賣方看,希望原po多考慮。

最後原po沒有讓步就此解散,他決定找另一家房仲,用自己的數字進行出價,不過他回去後一直很納悶,房仲為何一直堅持最低就是他的數字,且原po開1600萬,房仲卻堅持要他開1650萬,但業務卻說1650萬屋主不會賣,令他相當疑惑「幹嘛要我出1650呢?」。

有網友認為有4%是給仲介的服務費,「誠意等於仲介能拿到服務費」、只差50萬確實是仲介的問題「他們總是很多話術和伎倆」、換仲介還是買不到就看下一間「這房子你就當作無緣,別強求」、換仲介就好別想太多「你要知道他只動嘴巴就收你10幾萬耶,這個仲介懶得花時間幫你凹屋主,你付他錢是付心酸的嗎?」。

不過有網友認為,如果真的喜歡,「你必須出比實價登錄略高才對,這才叫誠意」、「屋主有說低於XXXX不要回報吧」、「為什麼跟你說買不到又要你出?因為跟你說買得到你一定出更低阿」。

同時原po也在「mobile01」發文詢問,網友則表示,賣方有設底價給他「他要是硬去報低價,就會被賣方罵,甚至就不給他賣了,也有可能他不想浪費時間」、可能是剛跟賣方簽約或是快要續約了,「怕出價讓賣方不開心,也認為價錢不會成交,就不幫忙出。」、換房仲比較快「一樣是房仲,有的拼交易賺獎金,有的呆呆的等價格」。

https://house.udn.com/house/story/5887/3974547

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2019-08-06 15:14:36未來城市 文・曾彥菁
高房價成民怨後,台灣人是如何持續投資房產30年?特別是2000年以來,在經濟成長...
高房價成民怨後,台灣人是如何持續投資房產30年?特別是2000年以來,在經濟成長趨緩、薪資凍漲下,還可以2010年代將房價所得比翻倍推上高峰?
 

買房從經濟成長紅利 到仰賴家庭財富移轉

放在台灣具體時空歷程來看,伴隨60年代起都市人口集中與經濟快速增長等外在因素,早年的城鄉移民,確實是從他們一分一毛的血汗錢,堆積出自己在城市中一磚一瓦與房地權狀。這仰賴的,是台灣在特定時刻,將自己整合進全球經濟產業鏈的經濟成長紅利。

但是1989年,大台北地區的房價所得比達到6到8、高房價已成民怨之後,台灣人是如何持續投資房產30年?特別是2000年以來,在經濟成長趨緩、薪資所得凍漲下,還可以2010年代將房價所得比翻倍(雙北13到16)推上高峰?

我們認為,支撐台灣人買房的資金來源,已逐漸由經濟成長紅利轉向家庭積累。而這在經濟長期衰退與低薪的時代,將造成青年世代不公與階級差距更加惡化。

面對經濟放緩、所得停滯,人們買房逐漸轉向仰賴家庭積累,父母的積累轉換到子女身上。不管是房產繼承、贈與年幼子女,或是由父母負擔頭期款,使子女能夠買房背房貸。

台灣社會與其他華人社會若真有什麼共通性,其中之一就是「資產積累的核心在於家庭」。

婚育成家以及子女繼承,是台灣人購屋的一大動力。這種以家庭為核心的資產積累,在早年獲得了政府的支持,直到近年來遇到瓶頸,形成「購屋危機」的關鍵。

 六年級生(民國60年代出生的世代)在80年代出社會後,多少還趕上了台灣經濟成長的餘波,累積資產購屋;七年級生在90年代出社會後,不但遭遇全球性的景氣衰退,房價也在SARS之後回升。這時,四年級的父母輩如能提供第一桶金、協助買房,還有機會繳房貸、成為購屋一族。

但是在2010年之後,先有台商回台投資房地產、後有北台都會區都更,兩事件推升房價。這時出社會的千禧世代,面臨的是月薪三萬、但雙北房價千萬起跳的現況,其原生家庭(五年級生),還有多少有能力協助子女買房?

趨勢恐將是,有屋者的下一代更容易獲得房產,無屋者的下一代則更難累積資產。特別是多屋家戶,透過出租、交易房產擴大與一屋家戶、無屋家戶的資產積累差距。

這種房產持有的極化現象,近年來反映在單人家戶與空屋數的大量成長。根據內政部的住宅資訊調查,從1988年到2008年,單人家戶的自有率成長了19.1%,遠高於夫婦家戶(13.4%)、核心家庭(12.7%)以及全體平均成長率(9.6%)。

這顯示的是「台灣買房自住的都是獨身人士」?還是「自用住宅稅率優惠促使多屋家庭中每人登記一屋為自用」的現象?

在空屋率方面,過去十年,全國平均一直維持在10%,諸多大型開發計畫及其周邊(如新莊副都心與頭前重劃區、淡海新市鎮)空屋率介於28%至44%;即使住宅需求最高的雙北都會區核心地帶,空屋率也達6.8%,共有15萬戶低度使用。

全台空屋率十年來居高不下,根據106年度低度使用住宅(空屋)及新建餘屋統計分析結果,雙北空屋均突破十萬戶。圖/內政部營建署

過去幾年推動的奢侈稅、房地合一稅、豪宅稅等,試圖處理都市房產集中與不均的現象。但在房產交易實價揭露與課稅受阻、遺贈稅維持低檔的情況下,房產階級的再生產,依舊會是資產不均積累的源頭。

機會與挑戰:購屋危機與家庭社會關係轉變

綜上所述,台灣「房產社會」的霸權建立與鞏固,來自多方行動者在象徵論述、實踐與制度的共同支持。目前,改變「房產霸權」的契機有二:

第一,一般年輕家戶在2010年房價飆漲之後,難再對都市買房抱有期待。此一購屋渴望的破滅,既是阻斷「人必買房-房價必漲」此一封閉循環的起點,也是思考其他住宅選項的起點。

第二,人口結構與傳統家庭價值的轉變,包含高齡少子化的浮現、獨身、非婚姻家庭、遠距家庭等「非正典」家庭與及社會關係的出現,已經開始要求不同型態的都市居住與生活空間。

合作住宅的根源是群眾募資式的住宅消費模式,透過共同合作與民主參與規劃設計,可因應個別居住需求,鼓勵自住營造。圖為德國Spreefeld合作住宅。圖/OURs專業者都市改革組織

如果說,台灣的下一個世代,將有更多人離開傳統家庭體系,選擇新型態的社會關係與生活方式;而目前的房地產市場,卻未能滿足變化中的居住需求,甚至存在許多根本的品質問題與對特定群體的歧視。今日的居住現況或許比30年前更加嚴峻,但也是刺激我們思考新的居住可能、挑戰房產社會霸權的機會。

透過論述生產、市場與社會的實踐,人們重新思考如何使用、改變都市空間;透過制度改革,健全房產稅制與住宅市場、提供公共住宅。這些都是鼓勵人們發展購屋以外空間想像與實踐的可能,讓都市與居住空間,真正滿足各種都市居民的需求,並且回應新的社會關係及衍生出的新形態居住環境,也是我們認為都市住宅與空間議程的新方向。

洪偉傑(紐澤西州立羅格斯大學地理系博士生)

台灣大學地理系碩士。自2012年起參與都市與住宅議題的研究與倡議。關注當代社會空間問題,包含制度改革與社會轉化、社區與都市空間生產。目前研究計畫為台灣的都市更新政策與房產所有權體制之間的關係,蹲點台北市南機場、斯文里兩個推動公辦都更的整建住宅社區。

徐進鈺(台灣大學地理環境資源學系教授)

1989年就讀台大城鄉所碩士班參與發起「無住屋運動」,之後到美國加州大學柏克萊分校取得地理學博士。長期關注台灣的空間政治經濟發展,尤其是有關自由化政策之下,國家與空間結構的轉化,包括區域發展、都市更新、經濟特區以及晚近智慧城市治理的議題。

「全文轉載自未來城市(六年級買房靠自己、七年級靠爸,八年級錢從哪來?),欲了解更多智慧科技,請上未來城市官網

https://house.udn.com/house/story/5886/3972949

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2019-08-06 10:02今周刊
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【文.黃健誠】

「如果是你會怎麼選?」日前有網友在網路論壇上詢問,因最近想買房,而父母親住在景美,自己原本也想買房在景美,但考量到手上資金只能買到40、50年的老公寓,也擔心未來的轉手性,因此詢問要否應多加一點預算買永和的約20多年的中古電梯大樓反而比較保險。

圖/達志
圖/達志
 

這名網友指出,如果房子買在景美,往後也可以就近照顧年邁的父母,但又擔心40、50年的老公寓,在10年後是否還有機會在不賠錢的狀況下轉手賣出,或是有沒有可能等到都更或危老重建,來翻新這間屋子。

景美老公寓好還是永和電梯大樓好?

專家各有不同看法

此案例為買房民眾常陷入兩難的問題之一,中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為,以這個案例來說,這名想買房的網友從小到大都住在景美,對於該區域,無論是生活機能或是街坊鄰居都已相當熟悉,如果站在照顧父母的角度上,會建議他買景美的老公寓,且老房子裝潢後並不會比新屋來得差。

不過,這名網友擔心住十年後,會不會因屋齡過高而賠錢賣、不保值,江龍名則認為,從近20年來的房價曲線來看,未來10年房價仍錢持續往上走,如果把買房當作長期投資,以景美周遭的環境來說,生活機能或是基礎建設都算完備,應該還是能抗跌保值。

至於網友想買的景美老公寓有沒有可能進行都更或危老重建,江龍名分析,這些重點都在「人的整合」,老公寓通常住戶較單純、又戶數少,整合較為容易,因此無論都更或危老重建都會比永和的電梯大樓來得容易。

而且設籍在台北市的話,無論育兒或其他社會福利,還是優於新北市,如果考慮到未來小孩的教育層面,也會建議這名網友選擇景美老公寓。不過,除了上述的考量點以外,自身財務狀況及上班地點等需求才是最優先的考量的重點。

住商不動產企研室經理徐佳馨對於此案例則認為,這名網友選擇永和的中古電梯大樓應該是比較好的選擇,徐佳馨說,如果要考慮保值性,重點還是看地點,不見得永和的電梯大樓保值性會比景美的老公寓差。

同時,也要考慮到若買的是老公寓,恐怕要花費的裝潢費會比中古電梯大樓來得高上許多,現在市場上平均每坪的裝潢成本約3萬多,但曾有朋友買了老公寓來整修,卻因管線重拉等因素,每坪裝潢費飆升至7到8萬,因此買老公寓的隱形成本也需要納入考慮的。除了裝潢外,老公寓一般也都沒有天然管線,因此可能隔沒幾天就要叫瓦斯,這也是老公寓在居住上會遇上不便的地方。

資料來源:《買一間會賺錢的房子:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,...
資料來源:《買一間會賺錢的房子:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!》,作者:徐佳馨
 

至於網友擔心的轉手性問題,徐佳馨提到,其實有科學的方法,來判斷老公寓或是中古電梯大樓未來的轉手性。建議這名網友可以先將猶豫的景美老公寓及永和中古電梯大樓兩個物件都送去銀行鑑價,做貸款評估,從銀行核出來的貸款條件,就可以對於兩間房未來轉手性等狀況略知一二。

而買老公寓是否往後能搭上都更或危老重建的列車,徐佳馨則說,要買一間自己喜歡的房子自住,「未來的東西不要放進來」,重點還是房子住起來的期待值與舒適度。

無論選公寓或電梯大樓

「自身需求」還是第一考量

天時地利不動產總經理張欣民同樣也建議這個案例中的網友,選擇永和的中古電梯大樓。張欣民分析,民眾買房子時,重點還是先以生活圈、上班地點及經濟等因素做為優先考量,但現在中永和地區的生活機能好,交通也方便,若是買屋齡20多年的中古電梯大樓,轉手性還是強過景美40、50年的老公寓。

這名網友可能認為可以等都更還是危老重建,但以景美地區而言應該不容易,因為當地房價在台北市並不算太高,建商若利潤少的話,都更的意願也會變低,且買40、50年的老公寓一來要想到可能會面臨高額的維修費用外,這房子住了10年後,也超過50年的使用年限,屆時轉手恐怕會比較困難。

對於要買景美老公寓或是永和中古電梯大樓,三位專家各從不同角度切入,但其實專家們給買房民眾共同的建議,仍是要民眾除了考量房子的未來性、轉手性外,重點還是要評估自己或未來組成家庭時的住屋需求,多方考量後,再選擇最適合自己的房子購買,才可以長住久安。

https://udn.com/news/story/6839/3972076
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