不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

都市土地寸土寸金，買房都希望拉高坪效、追求高CP值的室內空間，其中「公設比高低」也成為購屋關鍵指標。以台北市房價動輒50萬來說，每多1坪公設面積就會增加50萬的購屋成本，相當於年輕上班族的一整年薪水，自然得錙銖必較。專家表示，台灣公設發展主要可發為三個階段，民國70~90年代是劇變最大的時代，但公設比高低未必不好，端看購屋族需求，精打細算選擇產品，才能「把錢花在刀口上」。

台灣公設演變最早期可追朔到民國70年代，那時代的公設比僅約8%左右。一是因為早期的房屋大多為透天厝產品，因此沒有「共同使用部分」；二是因為早期不動產登記習慣，常把樓梯間等部分住戶共同使用的公共面積，登記在主建物範疇裡，導致低公設比現象，因此對於現今的已30~40年老公寓會產生「零公設」假象，但如果仔細計算，公寓公設比一般仍是在5%左右。

至於到了民國80年代，法規遞嬗，例如停車獎勵、消防法令、安全梯等要求增多，再加上經濟起飛，擁有氣派公設能夠彰顯社會地位，多元化公共設施正式進入住宅文化，因而造成80年代，新大樓公設比愈來愈高，此時代完工的公設比來到25%上下，是「公設比暴增幅度最快」的黃金年代。

到了民國90年代，大樓產品的公設比均值紛紛飆破30%。主要是來自於民國94年建築法、消防法規更趨嚴，包括8樓以上建築須強制設置「雙安全梯」，且安全梯的寬度、樓高都另有規定；此外像排煙室、消防箱、通風管道間、避難空間等也都須明文條列，導致94年之後完工的建築登記之「共同使用部分」增加不少，讓公設比增加至少5%以上，正式突破30%以上大關。

中信房屋中彰投駐區經理楊乾意指出，公設比的高低並沒有一定的好壞與否，這取決於屋主對於公設的需求；因為公設比高的房屋，可以滿足住戶休閒、社交聯誼等需求，但如果鮮少使用這些公共設施，只是徒增購屋成本，並還要支付後續的維護費用，那就得不償失了。

相對的，公設比低的房子，實際屬於住戶私有的坪數比例比較多，但可能沒有電梯、沒有管理員，所以各有利弊得失，楊乾意提醒，買屋前應先確認自己心目中理想的公設比，在進而選擇適合產品，不要陷入公設比的迷失，也是比較理性的做法。（王鈞生／台中報導）

民國80年代後，購屋族願意花錢在休閒公設上，加上法規改變，拉高公設比。陳恒芳攝

逃生、消防、避難空間等法規改變，是帶動公設比大幅提升的主因。資料照片

公設眉角在於「沒有頂蓋」不列入公設範圍。資料照片

 

台灣房市銷售有個現象，廣告價最後不一定最便宜，愈高樓層房價也不一定等比例提升，這是為什麼呢？有名網友購屋後，為了驗證代銷當初銷售話術的真實性，在買屋後回顧實價，並統計自家社區、同格局實價登錄，卻發現頂樓跟1樓是「社區最低價」，其他樓層最高、最低每坪價差約3萬元；其他戶最低價格都是「拚完銷」階段成交的；而且早2年（開案預售階段）價格反而都不見得特別高或特別低。

這名網友PO文並沒有透漏購入的是哪裡的新案社區，不過調查卻相當詳細。該名網友分享經驗指出，事後發現自家社區的廣告戶2樓，還有通常市場公認最低價4樓，都沒有比較便宜，而且當初銷售業務所稱的中間樓層最貴，反而是全社區後段班價格。「所以總結就是價格高低不一定取決高低樓層，一切都是殺價功力！」

資深代銷業者曾小姐指出，對廣告代銷業而言，銷售本來就要有一定的策略招數，因為一個案子銷售期即長達1~2年，不同時期訂定的價格策略都不一樣，「通常市場走多頭時，都會愈賣愈貴，高低樓層價差也會明顯區隔」。不過以該案來看，可能是預售銷售景氣佳，低樓層或4樓就迅速售出，而過了一些時期，景氣市況反轉，結果導致高低價格差異不明顯。

至於廣告戶部分，依照市場慣例，假設有房市銷售業務說「該戶是最便宜戶別」，有可能只是「當時銷售階段」的最低價戶別，意味以後有可能更低、但也有可能就買不到了，價格也並非完全不能談。另一方面，對銷售方來說，廣告戶還有一個功能是能「定錨」價格效應，以此為底價，順勢拉抬上下樓層戶別，屬於銷售議價的技巧。

曾小姐表示，「價格一切都要依景氣而定，沒有絕對」，新案成屋或是銷售到過半成數後，通常策略就會調整，通常是拚完銷時，議價空間會比較大，但也是因為是「撿剩的」，可能風水條件不好或是要搭配難停車位。所以建議還是要以自身需求跟能力來下手決定，如果總是想要買最低價的房子，可能也會錯失不少好物件。

最後是實價揭露的盲點，儘管網友認為新案格局差、風水有瑕疵等都會比較便宜，但有時早已私下搭配其他優惠方案，例如送家電或裝潢，所以帳面上看起來房價數字差不多，並不會詳細揭露。曾小姐指出，對於業務而言，經營客戶也很重要，不然以現今資訊透明程度，馬上就會被打來抱怨，所以要預留一些彈性，不然生意怎麼做可長可久。

有網友認為說：「新案銷售狀態很難說，也許有帶裝潢或另外送家電，這種從實價登錄都看不到，是代銷跟買家間的協商。」；「而頂樓、1樓本來就是常見的最低價，市場接受度最低。」不過網友都有志一同認為，拚完銷階段本來就會比較便宜，而且代銷有可能為了快點結案，犧牲一部分銷售獎金，都有可能。（地產中心／綜合報導）

【王鈞生╱綜合報導】台灣店租直直漲，其中不乏商圈鍍金術的標準模式。首先挑體質，首選「綠蔭多、人文氛圍濃厚、高質感」；接著搞文創，默默無聞的巷弄被宣傳炒熱後，房價店租直直升；最後租金達史上最高點，市場出現離譜天價，小店支撐不下，改由連鎖店進駐收割人潮，讓商圈出現大批汰換潮。這樣的過程，在全台熱門商圈都可見到。
近年小確幸文創風興起，民生社區短短5年多時間，由單一集團相中富錦街的大樹綠蔭特色鮮明，短短600公尺街道有服飾、生活用品、複合式咖啡廳、餐飲店、花店、按摩店、選貨店等，連知名九州鬆餅店的台灣創始店，也選在富錦街上。

范特喜將西區美村路一段117巷的老舊透天改造成巷弄聚落。陳恒芳攝

一條街擠滿30~40店

從光復北路到新中街短短一條富錦街擠滿30~40家店。成功打響區域知名度後，卻讓租金行情暴漲，房東坐地喊價，小店撐不住，商店進入汰換潮。陳姓仲介說：「近年這類特色商圈店面可分三階段過程，最初業者會相中鮮明氛圍的區塊，通常是綠蔭多、人文氛圍濃厚、高質感等生活圈，這些區塊原本『在地』知名度就不低，只是欠缺業者進駐改造，欠缺『全國』知名度。」 
第二階段是「以長約低價先承租改造店面」，一間間承租改造，先帶進人氣，營造優質小確幸生活，同時店面風格、招牌美化統一，塑造同質感氛圍。舉例來說，台中最知名的范特喜巷弄改造團隊，早期相中草悟道獨特人文氛圍，專門鎖定老屋承租改造。7年前從美村路117巷起家，承租老屋砸下上百萬元、重新裝潢改造成文創據點，帶進人潮，成為台中最有名的「巷子」，之後布局甜點森林、綠光計劃等多處據點。小小2~3處店面改造，不只帶動巷弄人潮，還逐漸從一條巷子逐漸擴大，延伸至周邊模範社區等地，商圈規模加倍放大。 
不過范特喜巷弄改造團隊不同的是，因為不打算炒作房地產，所以選擇長約租賃的方式，進行外部、內部的整修，再以二房東身分吸納小資創業族群，如今市民廣場周邊進駐了飾品、手工藝、老商店、小型餐飲等等新店家，同時也透過與藝術家交換的方式，提供藝術家短期、長期的駐村。陳姓仲介說：「這是點街成金的最佳案例。」 

連鎖店進駐收割人潮

但隨店面人潮、知名度雙重效應下，商圈也容易進入最後一階段「租金史上最高點」，房東、地主都對租金期待值拉高，市場容易出現離譜價格，部分小店甚至因房租上漲而支撐不住，改由連鎖店進駐收割人潮，商圈短時間就出現大批汰換潮。陳姓仲介指出，只要商圈知名度一開，房租至少都兩倍起跳，「像是台中草悟道巷弄旁房租，從1~2萬元到現在3~5萬元」，不過也因為高租金帶來商店頻繁更替，只要景氣一轉換，商圈更容易加速衰敗沒落。 

記者陳韋帆／台北報導

新北市新莊今年3月發生震驚社會的水泥封屍案，在嫌犯收押後房子也成了「凶宅」。後來又有房仲宣稱，已在24小時內以行情價85折698萬售出，也引起專家討論，認為買家可能是想採取「再轉手」方式賺取差價，也傳出「若再轉手，就可以不告知是凶宅」的說法；包租公律師蔡志雄指出，這種做法是利用內政部定型化契約規定不一的漏洞。

蔡志雄表示，92 年 6 月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」規定，「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，告知範圍僅限縮在產權持有期間。其後，104年11月25日修正的「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定，「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明」，同樣僅發生在產權持有期間才有告知之義務。

但101年10月29日所公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定則不同，附件一「建物現況確認書」規定，「本建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事：（1）於產權持有期間□是□否曾發生上列情事。（2）於產權持有前，賣方□確認無上列情事。□知道曾發生上列情事。□不知道曾否發生上列情事」，告知義務範圍除了產權持有期間，也包括產權持有前。但畢竟定型化契約僅對於企業經營者才適用，如此便給予一般屋主鑽漏洞之空間，就有可能讓凶宅漂白。

蔡志雄建議，不動產交易應重視資訊透明及公平，尤其「凶宅」對不動產價格造成波動、影響深遠，針對凶宅的定義及告知事件的範圍，政府實在應該做出統一的規定啊！

原文網址: 買凶宅再轉手就不是凶宅？　律師：法律漏洞政府應修法！ | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1282937#ixzz5UB8L3dPa 
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記者蔡惠如／綜合報導

在台灣遊客中相當熱門的誠品書店，宣布與三井不動產合作，將於2019年秋季在東京日本橋開設首間據點，正式進攻日本市場，面積約868坪，雖然面積不大，卻象徵誠品即將在當地開展新市場，正面對決蔦屋書店。

▲日本橋是東京的商業區，許多高級百貨也位於此處。

三井不動產在日本正式宣布與誠品的合作，將在旗下位於日本橋室町的「コレド（CORED）室町テラス」內，經營誠品書店與賣場，書籍部分與「有隣堂」合作，除了書局之外，其他文創商品、食品等「誠品生活」的特色也會進駐，另也有餐廳的規劃，此外據說也會開辦玻璃、皮革類的體驗式課程。

▲其新大樓將於2019年落成，並規劃成購物中心與商辦。

台灣與日本的消費型態相近，誠品在當地也享有盛名，本次與三井不動產合作，以61%的股份與三井39%的股份成立合資公司，該公司在日本擁有大量的不動產物業與購物中心，也放眼未來的展店計畫。

コレド（CORED）室町テラス高26樓，是賣場結合商辦的綜合性大樓，誠品書店預計進駐2樓樓層，預計1樓將有近500坪的大空間廣場，是精華區的高級商場風格。

誠品今年積極展店，台灣包括花蓮店，以及台北中山商圈的誠品南西都已開幕，海外則有香港與蘇州分店。

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工商時報【Daniel Klier?豐集團策略總監暨全球永續金融負責人】

「紐約氣候周」活動在九月底登場，碰巧全世界也正處於因應氣候變化的關鍵時刻。這與前兩年形成了鮮明的對比。當時，「巴黎協議」剛完成簽署，看似已為解決氣候變化的加速行動奠定了基礎。但現在，這種樂觀的想法已轉變成擔憂；排放量正在上升，而非下降；而世界各國距離「巴黎協議」設定地球增溫幅度與前工業時代相比必須在攝氏2度以內的目標仍有一段距離，更不用提大多數科學家認為最安全的水平是控制在攝氏1.5度以內。

這些目標並非遙不可及，但除非我們加快步伐採取行動來解決氣候變化。而這在很大程度上取決於我們能以多快的速度，將金融機構的資金從高碳產業及相關活動朝「更綠化」的方向前進。

這裡有一些值得歡呼的理由。?豐最近委託金融市場研究公司East and Partners 進行的調查顯示，愈來愈多的投資者和企業正在將環境、社會和公司治理（ESG）因素納入投資策略。特別是現在，投資者認為ESG 不是一個道德的利基點，而是投資組合的核心根本。

然而，這種轉變需要在更短的時間內發生。未來的15年內，預估需要100兆美元的資金開發新技術、建立新的基礎設施，並同時支付氣候變化所產生的費用。但綠色融資目前仍只佔整個資本市場的一小部分，且主要是由政府、大型企業和開發銀行主導，而不是由構成「實體經濟」的企業主導。

我們仍然需要更多的企業和投資者參與，才能有效的擴大綠色金融市場，此舉有助於將綠化和ESG納入大多數的融資行為，並且得以重新調整上兆美元的資金流向。

目前，市場仍然面臨著巨大的阻礙。因為對各方來說，ESG、永續發展和綠化的定義不一致是一個問題，投資者亦未獲得良好或一致的資訊作為決策依據。由於無法提供可作為比較的資訊，市場很難以環境為基礎作出區別，從而阻礙了風險的準確定價，並推遲了低碳世界的到來。而這又直接導致投資機會和可識別綠色資產的缺乏。

企業對於投資者「碳上癮」的最佳補救方式便是更完善地揭露資訊，即為市場提供更有品質且更一致的氣候變遷因應措施，說明自身如何做好完善的準備。這將為機構投資者，也就是擁有數兆美元資產的管理者，提供他們所需要的資訊，確保資金挹注到正確的領域及範圍。

G20國際金融穩定委員會轄下氣候相關財務揭露專案小組（TCFD）已經為全球努力的方向提供了一個可行的標準。實施該小組的報告建議應該是全世界的優先事項，然而，在各國監管機構開始著手解決此議題之前，取得真正進展的時間已經不多了。

這意味著私人機構面臨到一個很短的時間範圍，大約是18至24個月，足以證明自身能夠改善資訊揭露的程度。但就目前而言，僅有十分之一的投資者和發行者聽說過TCFD 的建議。中央銀行、金融機構和投資者需要立即著手提升認知。大型企業、監管機構和政府需要迅速合作，以TCFD 的報告為基礎，為良好的資訊揭露作出指導和示範。企業也需要進一步承擔責任，與其坐等監管機構出手介入，倒不如現在就採取行動，並給予同業壓力，以商定一個對每個人來說都具有意義且更詳細的資訊揭露框架。

對於許多讀者來說，TCFD 和資訊揭露聽起來一定很神秘，或許只是金融家和行政機構所使用的另一個縮寫。但事實上，這是一項極其重要的工作，不僅對銀行、企業和政府機關而言，而且對整個社會，尤其是受到氣候變化影響最為嚴重的地區和居民生計而言，更完善的揭露可以讓資金釋放，讓低碳目標成為現實，最終並可保護我們的地球。我們相信，當具有社會影響力和地位的人士在「紐約氣候周」聚集時，氣候變遷的議題會是眾人討論且致力改善的焦點。

 

不管是不是有錢人，父母親一輩子打拚，如果手邊還留著一些積蓄，總希望多少留一點給子女。尤其是身家豐厚的企業主，年輕的時候吃苦耐勞，一心只想著「創富」，等到有一點基礎跟能力時，希望財富可以穩定成長，邁入「存富」的人生階段。

等到孩子大了，則希望過去30、40年好不容易累積的財富，可以對下一代有所幫助。過去隨著台灣經濟起飛一起打拚的台商，目前普遍來到「傳富」的人生階段。

 

除了過往協調家族內部成員間的競爭與財富分配議題以外，男女平權思想已逐漸深根台灣文化與社會，不再有「傳子不傳女」的觀念。加上全球稅務環境與國際金融環境隨者反洗錢規定的推進，正面臨翻天覆地的劇變，財富傳承牽涉的面向也愈來愈廣泛、複雜。

KPMG會計師許志文指出，在服務客戶的過程中，有三大常見的錯誤傳承安排：

1. 不是所有不動產 都適合放投資公司

很多人常說把不動產放到投資公司名下可以節稅，到底這說法對不對？

如以個人名義直接買賣不動產，土地會有土地增值稅、房屋會有所得稅，且在舊制之下房屋的財產交易所得要併入個人綜所稅，稅率累進最高可達40%。而以公司買賣不動產，一樣會有土地增值稅，但公司所得稅稅率是20%（106年度以前為17%）。

 

從這個角度看，用公司名義投資不動產的所得稅好像比較少。但是賣土地的錢是在公司的口袋，並不是在個人股東的口袋，如果股東要拿到錢，則公司勢必要分配盈餘。一旦公司選擇分配盈餘，股東就要繳納股利所得，不是採併入綜合所得申報就是採分開計稅，稅率28%。

雖然投資公司可以選擇不分配盈餘，此時只要加徵未分配盈餘稅5%就好，稅負看起來好像很輕。許志文指出，家族投資公司不太可能盈餘永遠不分配，因為家族控股公司的股利政策，對以家族成員為主的股東的凝聚力具有重大影響。

 

因此。許志文建議，做家族傳承安排時，最好先過濾掉以自住或投資用的不動產，再評估不動產作為傳承安排的妥適性。

2. 境外保單 有海外所得或課徵遺產稅

保單是許多國人喜愛的投資商品，加上指定受益人的人壽保險，於被保險人死亡時保險給付得免繳遺產稅，只要安排得宜就可避免發生被稅捐機關認定保單實質課稅的風險，就算沒有會計師或專業稅務顧問的協助，也可省下一定的遺產稅，可說是最不具遺產稅安排門檻及成本的金融投資商品。

不過，很多人誤以為只要是保單就可以省遺產稅，許志文說，未經金管會核准的外國保險公司人壽保險，就無法依不計入遺產總額，保險給付仍需計入被繼承人的遺產，課徵遺產稅。

稅法中人壽保險給付不計入遺產總額的規定，是依據保險法第112條而來，因此，只有適用保險法第112條規定的人壽保險契約，才可不計入遺產總額。

境外保單也是一種有價證券，很多民眾都誤以為境外保單也可以跟國內保單一樣免遺產稅而漏未申報。許志文提醒，境外保單將來也屬「全球版肥咖」CRS規範要揭露最終受益人身分的範圍，恐難隱藏而衍生未在預期範圍內的稅負成本。

3. 財產分配 不是只為節稅去規畫

有位富爸爸想將4000萬元安排給小孩，有的理專建議保險，有的理專建議信託，讓他十分頭痛，究竟哪個比較好？

許志文分析，保險與信託的稅負效果不同，以死亡為條件的壽險給付，會因為要保人、被保險人及受益人的排列組合不同，而衍生贈與稅、最低稅負及保險實質課徵遺產稅等不同的結果。在適當安排下，相關稅負成本及風險可有效降低。

 

但如果是採信託，並以小孩為受益人，在不保留撤銷信託權利的情形下，在簽訂信託契約時，必須先繳納贈與稅；當受益人取得信託財產時，必須依信託利益申報當年度所得稅。

比一比之後，從稅負成本來看，保險顯然優於信託。但真的是如此嗎？

許志文指出，這位富爸爸坦言，他有兩個小孩，兒子領有身心障礙手冊，女兒則在國外念書、比較追求自我，擔心未來女兒一旦嫁人，兒子可能受限於身體條件處於相對弱勢，會吃虧，所以想事先處理好財產分配的問題。

許志文表示，保險跟信託若安排妥適，都可以達到財富保全的效果，但強弱有別、成本差異極大。選擇哪一種財富傳承工具比較適合，取決於客戶對於「資產保全」意念的強度。

許志文指出，「子女不要因為財富受到傷害」、「家族資產可以永續經營」、「家族成員經濟生活保障」等，是大多數富爸爸的家族傳承的心願，但因應個別狀況不同，家族傳承的安排策略就不同。

 

以上述憂慮子弱女強的富爸爸為例，許志文說，他需要的是一個對資產保全比較強的工具來實現他的想法。例如一個具有定期定額終身給付特性的保險產品，或保險金信託，可實際規畫看看，用哪個工具比較能落實自己的想法，免除自己的憂慮。

許志文表示，在著手「傳富」時，要先釐清自己傳承安排的想法、盤點要傳承的資產、確定可以有效達到傳承目的的工具以後，最終才是思考如何可以降低傳承安排過程中所面臨的稅負成本及風險。

2018/10/15 15:09文/記者馮牧群

有錢人擁有高度財富自由，在很多觀念、想法上跟一般人確實是不一樣，因此也衍生出來一些奇奇怪怪的作法，更讓人高度好奇為什麼有錢人會這麼想？會這麼做？特別是近半年來在台北豪宅市場，有錢人買得起億來億去的豪宅無庸置疑，但為什麼情有獨鍾一路買一直買同一棟社區豪宅？就讓人猜不透想不懂。

根據媒體報導，有錢人針對同棟豪宅一買再買的案例不少，例如之前股票飆漲的國巨董事長陳泰銘，這一兩年來就一路加碼購入「文華苑」，現在手上至少已經擁有七戶，砸下資金近37億元，算是手筆最大的。

另外據傳以公司法人名義持有「文華苑」五戶的有睿信投資公司，擁有四戶的有歐企投資公司，據了解，這兩家公司背後大股東都是前精英董座蔣東濬。

此外，創建集團束姓家族陸續購入「昇陽國寶」六戶；鴻海集團總裁郭台銘也是一再購買「信義富邦」，手上也有五戶之多；新航空公司也準備起飛的長榮航空前董事長張國煒買了「敦南樞苑」三戶；和碩董事長童子賢則是陸續買了六戶「天母富邦」；王文洋也買下多戶信義區豪宅「御之苑」。

看到市場上此一特殊現象，這麼多有錢人在豪宅市場上單戀一枝花的情形，媒體記者也是有高度的興趣，於是就跑來問問我的看法，個人認為最根本的原因就是有錢人真的錢太多了，在沒有更佳投資管道選擇之下，他們寧願選擇將資金放在豪宅上，但為什麼一定要持續買單一豪宅社區呢？這應該從五個面向、角度來分析，這也是真正「豪野人」跟一般人想法之所以不一樣的地方。

一般人講求分散風險vs.有錢人買房押寶強勢股（好地段好房子一直買）

別人是下好離手，有錢人是下好不離手，既是好標的就持續買進，「豪野人」針對同棟豪宅一買再買頻頻出手，也就不足為奇了！

一般人是市場的一個籌碼 vs.有錢人買房強力鎖籌碼（成房價決定者）

一般人投資買房，由於受限於資金，只能買一戶兩戶，房價未來如何，端看總體景氣變化，這些人都只是市場上的籌碼之一、隨著景氣好壞浮沉。

一般人自住兼投資 vs.有錢人投資兼收藏（也藏放藝術珍藏品）

一般人買房多數是自住，或是自住兼投資，有錢人除了自住、投資外，對於稀有性的豪宅產品更是有當收藏品的想法，對於自身已認定的收藏等級豪宅，當然是有機會就收入自家門下。市場上更有不少富豪買豪宅不是自家人自己住，他們買豪宅是用來藏放自己喜愛的藝術珍藏品，讓豪宅與藝術品相得益彰。

有錢人買豪宅當收藏品早就不稀奇，但是最讓人受不了的是，有錢人買了多戶豪宅後，常常聽到他們很豪氣地說，「我們買房子並不是要賣的，我的房子從來都沒賣過」。

一般人買房，想的是保值、增值獲利，因此斤斤計較短線房價漲跌幅，但有錢人的想法，買房是以「能買到」最重要，不計較價格，特別是被他們鎖定的豪宅社區，反正就如電玩廣告上講的「老子有錢」，配合上述鎖籌碼的作法，是不怕被高檔套牢的。

一般人萬金買鄰vs.有錢人買房億萬金不讓非我族類進住（塑造居住品味）

千金買屋，萬金買鄰，一般人買房前也都懂得要先挑鄰居，免得影響房價及居住品質。但有錢人除了挑鄰居之外，有機會更希望是該社區住戶的把關者，並不是有錢有勢者就可住進「我的」社區，一般閒雜人等還是無法越雷池一步，因此只要有社區鄰居要出售房子，他就一直買一路買，有心有力去形塑該社區的品質與品味。 

【李彥穎╱新北報導】新莊水泥封屍凶宅求售，開價698萬元。新北市新莊區今年3月發生水泥封屍案，張姓婦人因與葉姓小姑不合，行兇殺人後再以21包水泥造塚封屍，案發現場也成凶宅。事隔7個月，該屋前日放上臉書社團開價698萬元求售，被網友眼尖認出，po文者也大方承認，但隔日卻立即標示「已售出」。

屋主低調不願曝光

臉書社團《大台北租屋網 房東盡量PO》前日下午貼出一則訊息，出售新莊一處凶宅，電梯3房、總建坪41坪，外加坡平車位，開價698萬元，有網友眼尖詢問是否為「水泥埋屍那間？」po文者回答「是」，強調雖無法向銀行貸款，但投報率高。
該起水泥封屍案發生在今年3月，婦人張芳馨與葉姓小姑長期不睦，憤而持啞鈴狠砸葉女頭部，見她沒死，竟將她拖進浴室淹死，再把遺體拖到葉女房間，還以水泥造塚封屍來掩蓋犯行，直到葉女雇主發現職員沒去上班，才被揭露。張芳馨於6月遭檢方依殺人罪嫌起訴，並建請法院判處無期徒刑。
前天晚上10時許，《蘋果》求證po網的陳姓房仲，他表示僅幫同事代po，不便透漏詳情，且屋主低調不願曝光。據了解，該屋為葉女父母20年前購入，由於房貸都是死亡的葉女繳付，因而與大嫂對房屋所有權起爭執。 

不到一天火速下架

事後該貼文隨即掛上「已售出」字樣，由於《蘋果》詢問當下仍未有人下斡旋，推測是銷售方不願引發注目，才會火速下架。《蘋果》昨也多次撥打業者電話，都直接轉入語音信箱。
有網友表示，「這300萬我都不買」、「恐怖凶宅還賣那麼貴，白目才會買」、「這至少要低於市價5折以下，剛發生幾個月，又有屍臭味道」。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，凶宅約為市價5折上下，根據實價登錄，該區每坪單價21萬至27萬元，均價23.5萬元，該案扣除車位後單價約20萬元，為市場行情85折，但因不能向銀行貸款，未來轉手風險大。 

水泥封屍凶宅小檔案

★地點：新北市新莊區民安路
★事故：今年3月，嫂嫂張芳馨殺害葉姓小姑後，以水泥造塚封屍
★開價：698萬元
★格局：電梯3房，總建坪41坪，外加車位
★注意事項：
．開價為市價85折，高於一般凶宅
．部分銀行不核准凶宅貸款 

【文．顏瓊真】

 

中信房屋發布二○一八年第三季宅指數調查報告，也是連續第三十九季的宅指數調查，本季經濟感受綜合指數為三五．五五，較上季減少○．五八，但購屋意願指數為三八．三六，不但較上季增加○．七，也較去年同期增加四．五四。

不動產穩坐保值第一寶座

本季有購屋計畫的受訪者中，首購族較上一季增加二．三％，占四七．三％，而購屋目的高達七四．一％為「自用」，較上季增加五．二％。六大理財項目中，只有不動產和股票較上季增加，國人喜愛的外幣和保險投資均減少，而且「不動產」連續八季超越現金，仍穩坐抗跌保值第一寶座。

除了首購增加，家庭月收入十二萬元以上的高收入族群，是購屋意願增加最多的族群，以十二至十六萬元的族群為例，不但季增率為三．三％，年增率更達一○．三％；十六萬元以上季增率為二％，年增率為二．一％。

再加上以區域來看，七都中平均房價最高的台北市與新北市，購屋意願無論與上一季或是去年同期相較，都呈現增加態勢，其中，台北市季增率為二．一％，年增率為四．四％，新北市季增率為一．一％，年增率來到八．二％，劉天仁指出，這些都是非常值得留意的指標，當購屋人的需求愈來愈回穩，市場沒有悲觀的理由！

而「年底前是不是買房的好時機？」調查顯示，有二八．二％民眾持肯定態度，細究民眾持肯定的原因，認為「房價已經有降價，接近底部，預期未來房價上漲機率大於下跌機率」比例最高，達四二．三％。

認為「建商讓利，可以用更優惠的價格買到新成屋」的也有三一．一％。劉天仁認為，這代表民眾對於建商降價與讓利有感，其中又以台北市民對於降價最有感。

另外還有二一．七％的民眾「預期利率不會大幅上升」，也代表認為年底前可進場購屋的民眾，抱持著理性的眼光看待市場的變化。

不過，也有七一．八％的民眾不認為年底前是進場購屋好時機，原因來自於對大環境的信心不足與不確定，其中有半數的民眾認為「台灣經濟環境疲弱、人口減少，房價缺乏支撐，房價會有下跌風險」，劉天仁說，這顯示出民眾的短期購屋決策思維，仍以「感覺面」為優先的特質。

購屋預算拉高 民眾進場意願增強

 

另將二年內有計畫購屋民眾的購屋預算，與去年同期相較，購屋總價門檻基準線已出現戲劇性變化。劉天仁表示，台北市有合計高達七五％的民眾，選擇一千萬元至二千萬元，總價帶明顯往上移，而去年第三季，還有高達三成的民眾將購屋預算規劃為七百至一千萬元，但本季這個區間的比例劇降至不到二成，另期待買到七百萬元以下房屋的人，去年同期還有一八．三％，本季只剩下五．二％，劉天仁說，總價一千萬元，可說已成為台北市的購屋門檻基準線。

台中市在去年第三季最多人想買的是七百萬元以下的房子，佔四五．七％，但本季最多人想買的總價卻落在七百萬元至一千萬元區間，由去年第三季的二四．一％，大幅增加為四○．五％，而且一千萬元至二千萬元的比例也微幅增加，由一三．九％增加到一六．八％。

高雄的購屋需求，去年第三季集中在七百萬元以下，有六七．五％，本季下降到五七．五％，但七百萬元到一千萬元的比例卻增加了，由去年第三季的一七％，大增為三一．一％。

劉天仁指出，民眾雖然對於房市的價格不滿意、對大環境信心不足，但是卻也體認到房價只會愈來愈高的市場現實，也可由此看出購屋總價門檻基準線的變化。

投資可以等 自用不能等

劉天仁表示，本季的購屋意願指數、首購族群、自用目的，均較上一季增加，有穩固的基本盤支撐，自用的需求和投資不一樣，投資可以等，但是自用沒有辦法一直等下去。

因為人生的階段是一直跟著時間前進的，年輕人要成家立業、小孩長大了有小屋換大屋的需求、空巢族有大換小的需求……等等，對於「住」的需求是無法等待的。

而且民眾對市場的降價與建商友善讓利已有感，只不過對大環境信心不足，及面對年底九合一選舉的干擾因素，因而對房市的信心也連帶受影響。中信房屋預估全年的買賣移轉棟數為二十七萬五一九三棟，比去年的二十六萬六○八六棟，微幅增加三．四％。

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2018年前三季國內不動產市場呈現住宅市場、商用不動產一冷一熱的兩樣情，儘管2018年前三季商用不動產中的土地買賣、商辦買賣交易規模相較於2017年同期為成長態勢，而辦公室租賃市場更是呈現異常熱絡的局面，西區店面租賃市場也呈現一枝獨秀，但佔整體不動產市場比重較大的住宅市場景氣卻仍是處於修正盤整階段，甚至未來所面臨的變數亦有增多的態勢。

首先就商用不動產市場而言，以土地交易買賣來說，2018年前三季金額不但較2017年同期高度成長71.25%，且亦高於2017年全年的水準，主要是不動產開發商見到2017年、2018年1~8月全台建物買賣移轉件數年增率分別為8.43%、5.27%，而開始獵地規劃新商品，為未來新建案儲備土地原料，同時各地方政府也陸續釋出大面積的所有權土地，包括板橋江翠、新店央北、桃園中路、高雄中都等重劃區，也吸引不動產開發商紛紛加入搶標的行列，況且地上權交易市場在政府部門強化契約內容的財務成本風險可控制情況下，2018年前三季佔整體土地交易比重已由2016年、2017年的低檔7%、3%提升至15%，當中不乏來自於元大銀行以82.01億元買下台北市空軍活動中心地上權逾1,100坪的土地之挹注。

而在商辦買賣交易規模方面，儘管因缺乏外資及壽險業者的投入，況且市場供給有限、具理想投報率的標的難尋，而使2018年第一季、第三季交易規模均未達百億元，但由於2018年第二季出現336億元的亮麗表現，而使得2018年前三季商辦買賣交易較2017年同期成長18.65%；而第二季的突出表現主要是受惠於台塑集團以187億元購置台北市內湖區台北企業總部園區三棟大樓，供該集團總部因都市更新搬遷之用，另一方面，自用需求也是第二季商用不動產投資交易的支撐力道。

至於台北市辦公室租賃市場表現更顯強勁，2018年前三季總去化量已超越4萬坪的關卡，直逼過往全年去化量最高值，主要是來自於金融保險、科技產業、生物醫療、新創產業等，對於總部或集團大樓、辦公空間升級、汰舊換新的需求，更何況供給端仍屬有限，畢竟2018年最大量體的南山廣場預租情況超乎預期，包括勤業眾信、台灣電通、羅氏藥廠、貝萊德投信、EPSON、常在國際法律事務所、玉山銀行等陸續搬遷入住，而其他包括聯合報總部大樓、國壽民生敦北都更大樓的預租狀況也頗佳，在此情況下，2018年第三季台北市辦公室租賃市場空置率僅有6.9%，其他信義計畫區更因新增面積搶手而使其空置率僅剩5.8%，而台北市整體成交租金則來到2,695元/坪/月，信義計畫區更持續走高至3,206元/坪/月。

最後在住宅市場方面，儘管2018年1~8月全台建物買賣移轉件數年增率有5.27%的水準，房價跌幅也相對有限，但未來市場所面臨的不利因素仍值得注意，包括利率是否止跌回升、房貸逾放比受到金管會的監控、房貸寬限期引發的潛在賣壓、住宅供給面仍不斷釋出、美中貿易戰使經濟與金融市場壟罩於不確定因素中。

若以住宅供給面來說，除2017年底全台空屋數仍有86.48萬戶、空屋率維持於10.12%的高檔外，2017年第四季全台新建餘屋數亦有7.45萬戶，來到八年來新高，更何況2018年1~7月住宅使用、建造執照戶數年增率分別為20%、50%，各來到十年來、十年來第三高的狀況，顯然現階段及未來一兩年國內房市的供給壓力仍大，此也將制約整體房市持續處於修正盤整階段。