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記者陳建宇/綜合報導

 

民眾賣房子常常會找房仲居中牽線,但是和房仲簽的約有2種,分別是一般約和專任約,這兩者有什麼差別?又有什麼優點缺點呢?業者指出一般約可以把房子交給多家仲介賣,管道更多元,而專任約可以避免價格訊息混亂,單一窗口負責賣房比較簡單。

▲▼賣房委託。(圖/記者陳建宇攝)

▲民眾賣房子通常會委託房仲,簽一般約或專任約就要看民眾的需求。(圖/記者陳建宇攝)

民眾賣房多半會找房仲協助尋找買家,不過簽約有分2種:一般約和專任約,這2種約的差別在於一般約可以同時簽給不同房仲業者,讓各家房仲發揮各種管道賣房,屋主自己也可以賣,有機會在較短的時間內把房子賣掉。不過一般約的缺點在於價格不好守住,很多業者為了搶成交,會勸屋主下修售價,沒有人願意守住屋主的開價,各家業者訊息混亂。

▲▼賣房委託。(圖/記者陳建宇攝)

▲一般約可以簽給不同房仲,增加銷售管道。(圖/記者陳建宇攝)

住商不動產企研室經理徐佳馨表示,一般約是透過多家業者銷售,但要特別注意,屋況容易因為人來人往被破壞,也不容易找到負責的對象。相較之下,專任約因為是由1家房仲負責,徐佳馨指出,委託單一業者可以有較多要求,例如廣告刊登等,除非遇到不負責業者,一般來說價格也比較守得住。

不過專任約代表僅有這家房仲,可以負責賣房子,就連屋主想自售都不行,如果遇到擺爛的房仲,就只能等到合約期滿再換人。

關鍵字:賣房委託仲介專任約一般約住商不動產

原文網址: 賣房該簽專任約?專家釋疑「一般約價格易失守」 各有利弊 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1506285#ixzz5vjLCbCQM 
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記者張靖榕/綜合報導

 

一名自稱「小魯」的七年級尾生終於討到老婆,目前還沒房沒小孩,因此想先買房在慢慢做人。他們最近看上蘆洲一間30年老公寓,卻被親友們以各種理由極力勸阻,搞得他難以下決定,所以想問問大家若在同個情況下,會怎麼看房,「老實說,我真怕買了會後悔,心好累。」

原PO表示,婚前和當時的準老婆一直有持續討論買房和生小孩的規劃,直到婚後快3年了,才終於定案,「先買房,看經濟狀況再生小孩。」他指出,自己是蘆洲人,太太則是台北人,但台北的房價讓他們退卻,而最近看上蘆洲一間位於2樓的35坪公寓(毛胚屋),「可一次三房到位,價位約落在1100萬內(含高檔裝潢+傢俱)。」

不過因為是舊公寓,原PO的家人及朋友們都建議他不要買,因為「沒電梯沒車位、沒警衛守護家園,還得等垃圾車,重點貸款30年繳完房子已經快60年了…到時候完全不值錢。」他說,聽到大家這樣講自然感到心煩,畢竟也是事實,但反觀大樓的話,「公設比來說,買40坪室內主建只剩22坪出頭,雖然說有電梯、有車位,但室內坪數不符合日後計畫生小孩或接母親同住,住家品質會很差。若買大坪數大樓,那個總價實在讓人無法直視…就算頭期款有了,每個月貸款也是壓死我們(要繳30年)。」

▲房地產,房產,不動產,打房,買房,置產,房市,空屋稅。(圖/記者林敬旻攝)

▲不少網友建議原PO不一定要在蘆洲落腳,可以跨區到五股、樹林看看。(圖/記者林敬旻攝)

原PO表示,夫妻2人薪水加起來不過9萬而已,權衡利弊後還是決定要買公寓,「但還是想問問,與我有同樣狀況並做出選擇的大大們選擇了哪一個,為什麼?或是有其他類似經驗的大大們能不能分享一些資訊,救救我這打結的小腦袋吧。」

文章在「Mobile01」po出後,不少網友在底下留言表達看法,「先評估自己未來10年的需求,如果確定要接母親住、未來生小孩等,那就是要買3房,再依據自己荷包確認公寓。但如果想要3房又怕荷包不足,可以考慮跨個橋去五股區」、「老公寓光是公設比和管理費,就贏了一堆大樓,如果鄰居感覺還不錯,應該就可買。」其實不少人建議原PO可以「換個區域再看看」,不一定要執著在蘆洲,像是樹林房價30年的公寓,應該就能少花幾百萬,「1100萬應該有機會買到35坪含車位的舊華廈。」網友反應兩極,最重要還是要量力而為,各有利弊的情況下,以自身環境和能力做考量出發才能最精準。

關鍵字:房產房產雲新北蘆洲30年公寓

原文網址: 年輕夫妻「月薪9萬」問:蘆洲買30年老公寓好嗎? 網分析結果兩極 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1493831#ixzz5viQVVasb 
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】聯合國統計,全球55%人口住在城市,2025年還將攀升至68%,環境壓力暴增,連帶導致交通、廢物處理、公共安全等問題,全球逾千座城市宣布投入智慧城市,企圖藉此改善問題;但順利發展的城市,少之又少。仲量聯行發布最新研究《智慧城市成功之路:連接人、不動產科技及不動產》,針對智慧城市發展遲緩進行探討,並發現,包含:官僚主義等6大關鍵絆腳石;另也特別提醒,「人」才是城市的生命根源。「若過度專注於提供尖端技術,卻忽略居民的需求、感受,亞太區的智慧城市計劃將難以發揮潛力。」
 
全球55%人口住在城市 環境壓力問題層出
 
觀察亞洲市場發展現況,中國多達500座智慧城市在醞釀中,數量占全球一半;印度2017年推出為期5年計劃,2022年前將打造100座智慧城市;新加坡則實施「智慧國度2025計畫」,相關建設積極展開;至於澳洲,前總理Malcolm Turnbull去年卸任前宣布投資3000萬澳幣,用於強化澳洲與東協發展智慧城市。
 
逾千城市投入智慧城市 僅15制定全面性計劃
 
儘管智慧城市口號震天響,全球僅15座城市(維也納、新加坡、倫敦、芝加哥、上海、伯明罕、首爾、廣州、聖艾伯特、重慶、巴黎、深圳、大連、桑坦德、達文蓋雷)制定全面性戰略及詳細發展項目。仲量聯行最新研究,針對智慧城市推進遲緩的原因進行探討,並歸納6大主因:
 
一、城市結構龐雜:城市行政區也存在區域差異,難以用一個智慧城市計劃整體套用。
 
二、政府體制僵化:許多政府機構未曾嘗試調整業務及運作方式,也厭惡風險與新想法。
 
三、政府公開透明:政府不能再閉門造車,惟有公開透明,並允許企業、公民參與,才能提高效率。
 
四、解決方案複雜:科技日新月異、快速發展,政府投入多時的籌備技術,很可能已落伍。不過,科技並沒有阻礙發展;反之,政府、技術供應商與用戶之間的利害關係,才讓發展陷入停滯。
 
五、完整的產業鏈:絕無單一技術供應商有能力完整提供智慧城市的一切所需,因此須整合成技術供應商完整產業鏈;若是支離破碎,對於智慧城市發展有弊無利。
 
六、高成本高風險:智慧城市高成本、高風險,且回報難以衡量、甚至不見得會成功。這些不確定性,降低大幅抑制政府的投入意願。
 
趙正義:5G本土團隊下半團成軍 帶動智慧城市起飛
 
仲量聯行董事總經理趙正義表示,「國內,在政府體制及公開透明方面,還有進步空間;但相對於倫敦、上海、巴黎等,台灣城市的面積小,對於發展智慧城市是一大客觀優勢。近年來,台灣積極發展智慧城市,不僅每年3月在台北舉辦的智慧城市論壇暨展覽(SCSE)也已成為國際指標性展覽,六都在各領域上也有初步成績,例如:台北市政府積極投入智慧公宅、推出智慧健康照護等;新北市部分,前瞻計劃補助的全智慧地下停車場,日前完工;高雄也積極發展智慧交通,2017年,全台第一台無人巴士就在高雄封測。
 
根據內政部統計,全台30年以上老屋多達384萬戶,都更需求強勁;若公部門私部門攜手,執行都更時導入智慧城市,將是重大推進契機。另外,政府也已著手整合相關產業鏈,下半年,由工研院及資策會主導成立第一家國家級系統整合(SI)公司,廠商包括廣達、中磊、研華、合勤控等,預期未來,無論在車聯網、AR/VR、無人載具、智慧工廠等智慧城市應用。
 
一旦本土團隊成軍,預期在每一個垂直場域都可以形成產業鏈,不僅加速推進智慧城市,快速起飛,也有望促成台廠設備及服務推出整廠輸出海外市場,賺取全球5G財。」
 
仲量聯行研究:智慧城市發展必須「以人為本」
 
不過,研究也提醒,「若過度專注於提供尖端技術,卻忽略居民的需求、感受,亞太區的智慧城市計劃將難以發揮潛力。」仲量聯行全球研究部門主管柯志揚(Jeremy Kelly)表示,「市政當局無不試圖利用物聯網、人工智慧等技術來改善。我們相信,要多思考如何人們創造更美好的生活,才要真正成功實踐智慧城市。」
 
《智慧城市成功之路:連接人、不動產科技及不動產》這份研究彙集來自科技領域、不動產業及政府部門等30個專家意見,其中也包含:台北市政府智慧城市專案辦公室。內容除了整理亞太區所面臨的挑戰,另特別強調,智慧城市的發展基礎必須「以人為本」,如此才有助提高效能、永續性及透明度。

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2019-08-02 20:30:45聯合新聞網 綜合報導
買房可能是有些人的人生目標,必須考慮房屋的保值度、周圍環境、房屋年齡以及生活習慣...
買房可能是有些人的人生目標,必須考慮房屋的保值度、周圍環境、房屋年齡以及生活習慣等。 圖/聯合報系資料照片
 

買房可能是許多人一生中最重大的支出,除了必須考慮房屋的保值度,尚須考慮周圍環境、房屋年齡以及生活習慣等,如何在有限的預算內,買到平衡各方面條件的物件即是一大難題。一位網友近期看房後陷入兩難,原本屬意台北市的45年老公寓,但深怕將來房屋更舊後轉手賠錢,後續又看中永和僅20年的電梯大樓,只是預算須多出300萬,讓他難以抉擇。

該名網友解釋,為了就近照顧住景美的老父母,因此將看屋範圍鎖定在文山景美以及附近區域,並且對一間1200萬的45年的舊公寓心動,但仍有疑慮。考量到永和與景美僅一橋之隔,小孩的學校又僅在公館,綜合考量下,永和將是最方便也最近的地區,而且只要將預算在調至1500萬就可購入20年的電梯大樓,可又擔心新北房不若台北房保值,讓他苦惱不已。

這位網友還補充,預計買房時會貸款八成,雖然許多人會考慮台北老公寓都更的可能,但他以自己的經驗說「老家也談過都更、開過幾次會,但最後都不了了之,因為難度太高...建商放棄」。他將這個難題放到「mobile01」討論區,期望可以從網友的回覆中理出頭緒,網友的回覆也分為三的面向。

重視買房地點:選老舊公寓的台北房

綜合網友論點,景美生活機能方便,而且舊公寓坪數不若電梯大樓有高公設比,再加上原PO的需求為就近照顧父母,相較之下會方便許多。再考慮都更的可能性,景美目前蠻多都更案都在進行中,從地點來看,台北市門牌的確比較保值,永和電梯大樓20年後一樣是舊房子,相較之下更沒有都更的可能,到時候只能自住或是租人,但台北市的舊公寓土地持份很大,就算老舊未來不見得沒有好處。

重視居住品質:選電梯大樓的新北房

有網友以自身經歷評估,過去產權登記混亂,舊公寓要都更並不容易,比如他住的公寓地下室產權竟是登記為防空洞,且各樓層坪數分配沒有共識,從此卡關。亦有網友建議,有沒有電梯也很重要,若原PO未來可能接父母來住,電梯大樓不用爬樓梯,20年轉眼就過去,60歲跟80歲所考慮的點完全不一樣,現在爬得動不代表未來爬得動;另外還有停車位的問題,有時採買完車停公寓樓下,讓太太帶孩子先上樓,必須一邊搬採購品一邊分身照顧孩子,不然就是要從停車場搬回家,這些事在雨天又是加五倍的辛苦。

安全性 vs 交通便利性

除了以上問題,另有網友提出,50年的老房子結構須要比較注意,輕則漏水,嚴重一點,現有許多老公寓面臨危樓改建,必須經過冗長的鑑定程序。若是以到台北市中心的距離及便利來看,永和的地理位置相較景美更好,中永和發車的公車過橋也不會右轉羅福斯路進景美,因為文山木柵對比市中心依然算北市郊區。不過所有考量的點,套一句房仲常說的話「自住沒差」,必須以負擔得起、買房因素(就近照顧父母)為主要考量基準。

買房必須考慮房屋的保值度、周圍環境、房屋年齡以及生活習慣等。 圖/聯合報系資料照...
買房必須考慮房屋的保值度、周圍環境、房屋年齡以及生活習慣等。 圖/聯合報系資料照片
https://house.udn.com/house/story/11138/3966611
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民眾花大筆積蓄買房,交通地點、屋齡、屋況等條件,都需經過層層考量。近日,一名台北男網友在「 mobile01 」論壇表示,手上的資金只能購買台北市景美 45 至 50 年的舊公寓,或是新北市永和 20 多年的電梯大樓,好奇詢問廣大網友該如何選擇,貼文立刻引發熱議,同時釣出許多過來人分享遇過的各種狀況。

原 PO 以「北市老公寓與新北舊大樓的選擇」為題,貼文指出最近想要購屋,父母家住在台北市景美區,原屬意也買在景美,無奈手頭資金只能購買 45 至 50 年的舊公寓, 3 房開價 1200 萬元;若加點預算或許能買下新北市永和 20 多年的電梯大樓, 2 房開價 1500 萬元,為此感到相當猶豫。

原 PO 接著表示,景美離家近,可以就近照顧年邁的父母親,但又憂心詢問「 45 年公寓能住多久?如果 10 年後還有機會不賠錢轉手賣出嗎?還是乾脆買永和 20 多年的電梯大樓比較保險?」想知道台北市 40 年舊公寓是否還值得購買。

▲一名台北男網友在「 mobile01 」論壇表示,手上的資金只能購買台北市景美 45 至 50 年的舊公寓,或是新北市永和 20 多年的電梯大樓,好奇詢問廣大網友該如何選擇,貼文立刻引發熱議。(示意圖/翻攝自 Pixabay )

貼文一出,隨即引發網友熱烈討論,紛紛回應「買房地點很重要,您覺得景美地點好,還是永和地點好呢?」「老公寓權狀地坪高,還有機會都更,根據幾次大地震,耐震性可能比舊大樓還好,舊大樓電梯也差不多了,住戶複雜,再過幾十年賣不掉也沒機會都更」、「台北市再過個 10 年、 20 年 一堆 50 年以上的公寓,這時候這堆公寓都沒有人要買嗎?還是看地點吧」、「永和那種居住密度實在是很擁擠,我會選景美、文山,環境好多了」。

也有許多網友認為,購買有電梯的大樓十分重要,且說「建議買 20 年有電梯的,父母來也輕鬆不用爬樓梯。景美 40 到 50 年舊公寓較不建議, 50 年的房子結構也需較注意,現在趨勢傾向 50 年的老危樓改建,當然這是要經過冗長的鑑定程序,故買年輕一點的較好,個人淺見」、「建議買有電梯的,免得你年紀大還腳受傷白受罪,我住公寓 3 樓,之前車禍傷到腳,每次去看醫生,上下樓梯都是種折磨」、「真要選,大概也只能新北舊大樓了,至少有電梯有管理員,不用追垃圾車」。(編輯:賴詠璿)

https://www.nownews.com/news/20190803/3539683/

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買房或許對許多人而言是必經之路,差別只在於早買或晚買,不過,一名醫師就透露,自己忍了 2 年不買房,如今回頭看當時的決定仍覺得做得很對,因為他把這筆錢拿去投資,獲利竟高達 23.82%,讓他認為可以不必急著進場買房,而網友們見狀則議論紛紛。

原 PO 在「mobile01」論壇中以「我是醫生,我”現在”還是不買房」為題發文,他表示,自己將投資主力放在美國指數型基金上,目前績效顯示 +16.37%,但因為中途換過標的,有些獲利已經實現,如果單純以目前帳戶總值扣除匯入金額,總獲利高達 +23.82%。

原 PO 也指出,每個人都有他的投資選擇,沒有人能為別人的投資負責,你只能為你自己的投資負責!他同時提到,台灣今年很可能是人口負成長元年,究竟什麼時候才要買房?他認為,或許可以晚點再入手,並直言「實價登錄 2.0 通過後,我才會開始思考這個問題。請注意,不是實價登錄 2.0 通過我就會買房,而是通過後我再來思考這個問題」。

▲網友於 mobile01 論壇中貼文。(圖/翻攝自mobile01論壇)
▲網友於 mobile01 論壇中貼文。(圖/翻攝自mobile01論壇)

貼文一出,立刻掀起熱議,網友紛紛留言「沒真的強迫性需求,等越久,選擇多,又省錢…」「你越不急有人就越急阿」、「有錢不怕沒地方住好嗎」、「房子對有錢人來講只是一個晚上可以睡覺的地方」、「我覺得樓主說得很好啊,以台灣的現況來說,學習投資的效益是大於投資房地產的,現在的房市已經無法跟過去相比擬,大部分有買房需求的人還是以薪資支付房貸為主,薪資增長的速度就是這樣,房價再怎麼漲也是這樣了,房市要大漲只能”大幅”開放外國人買賣,不然怎麼買賣都是島內互相買賣而已」。

不過,也有人不贊同原 PO 想法,「醫師的收入在社會結構中都是保持在前段,買不買房是真的無所謂,長期操作投資報酬率都有在十幾趴,連醫生不當也無所謂了。現實中不是每個人都有能力當醫生,投資別說穩定獲利,賠到一屁股債的多的是。結論:成功範例不適用於每個人身上…」「報酬率 23% 都贏股神了,還當什麼醫生?」「我有個朋友,租了 10 幾年的房子,最近終於還是買房了,從 1 坪 10 萬不買,等到現在 1 坪 20 萬才買,房子買貴就算了,10 幾年的租金也不少」、「各有各的優缺點,想清楚是對自已最有益的」。(編輯:許苡晴)

▲網友於 mobile01 論壇中貼文。(圖/翻攝自mobile01論壇)
▲網友於 mobile01 論壇中貼文。(圖/翻攝自mobile01論壇)
https://www.nownews.com/news/20190804/3541117/
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記者黃靖惠/綜合報導

 

房市盤整,價格下修,新案多的重劃區競爭激烈,為了要清餘屋,建商及屋主更願意降價出售,也讓賠售紀錄頻傳,被網友質疑「重劃區的房子總是跌得比較兇」。但房產業者認為,不能以偏概全認定「重劃區一定賠」,而得考量周邊生活機能好壞、投機客多寡、以及建案是否是目前主流物件這3點有關。

雙北老屋改建協會理事長胡偉良直言,市中心開發飽和、能建素地少,而新興重劃後區域整合後,一旦有素地釋出,吸引建商積極搶地,當中不乏有大型建商有能力訂定高價,也常會帶來外來的買家,為房價的區域行情塑造新高。

胡偉良認為,大建商先高價標地搶地,其他建商為了搶地被迫跟進,結果重劃區成了大量建商齊聚的場所,不斷堆高了重劃區的房價,而投機客也共襄盛舉藉機哄抬房價,最後在建商和投機客的雙重炒作下,重劃區房價不斷創新高,也帶漲了周邊的房價。

胡偉良表示,2003年到2014年這波多頭市場中,投機客出沒在各個重劃區內,狂掃新建案、哄抬房價,直到2014年後房市反轉投機客退場,主力買盤改由自住客。以自住客的立場來看,購屋會考量周邊生活機能好壞,以及能否負擔總價,所以部分物件若生活機能未到位、坪數又大,二次轉手多半身價「大跌」。

胡偉良認為,房市暴跌,多是因為買家盲目買進,買在相對高點,且選購又非市場主流坪數大、非蛋黃區的物件,因而不能以偏概全推論「重劃區」的房價一定跌,這是不科學、不正確的言論。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,重劃區的房子也並非一定不保值,房價高點時,重劃區建商房價開太高,許多新案價跟著飆漲,隨著房市反轉,屋主當初搶在最高點進場,之後一旦有資金需求壓力、急著脫手,多數認賠出場,再觀察重劃區價格,近年來已經下修到合理範圍,也吸引自住客入場。

關鍵字:重劃區地雷賠售信義房屋雙北老屋改建新建案

原文網址: 重劃區=價跌?! 進場撿便宜避開3大地雷 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1505398#ixzz5vcHLedpM 
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網搜小組/綜合報導

 

買房越靠近市中心交通、生活機能越好,但相對在價位上也要有所調整。一名男網友表示,他仔細算過居住在林口的消費,居然比住在台北市還要高,感嘆當初應該買在蛋黃區,「我深刻的感覺,還是台北蛋黃區老公寓好」,引起網友熱烈討論。

該名男網友在論壇「mobile01」發文指出,他居住在林口的新大樓幾年後,這才發現住在台北市蛋黃區的老公寓或許比較省錢;首先,台北市的生活機能好,可以不用買車、繳車子的保險、停車費、油錢等,光是搭乘大眾交通工具就可以月省1萬元。

再者,台北市中心的房價幾乎都是漲,跌幅也是非常的小,居住成本低,未來想脫手也不缺買家;最後,買老舊公寓的話不需要繳管理費等雜項,又省下一筆開銷,上述3項零零總總可以讓一家三口每年去日本玩一個禮拜,或讓小孩到外國留學、老了環遊世界等。

網友看完紛紛留言,「說穿就是有錢住台北 錢不夠住林口」、「問題是住在蛋黃區沒電梯的老公寓,對有點年紀的人,是一大挑戰」、「最近也在看林口的房子」、「相對於台北,林口真的太涼爽,不過台北就是強在捷運與就業機會」,也有網友仔細算過原PO的公式,認為不合理。

對此,原PO表示,在林口購買新大樓60坪的售價相當於台北市舊公寓30幾坪的三房,兩者其實價差不大,除非內部有重新裝潢過,才會讓價格稍有差距。

原文網址: 購買林口大三房後悔!他提「省錢3點」嘆:應該買台北市蛋黃區 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1490567#ixzz5vQjQszM2 
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2019-08-02 10:12經濟日報 記者游智文╱即時報導

今年Q2國泰房地產指數本周出爐,房產學者分析,北市建案現正進行鴨子划水漲價法,這種漲法會讓看房的很生氣。

根據國泰房地產指數,北市今年第2季推出23個建案,總戶數1,271戶,開價大致持平,但成交價84.8萬元,較上季上漲6%,六都最多。議價率僅11.6%,較上季大減5.3個百分點,六都最低。

銷售率和上季差不多,30天銷售率維持在12%,但因為推案戶數大幅增加,成交量也增加。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,從數據來看,第2季台北市的價格漲了不少,但開價沒什麼動,顯示房價上漲,幾乎都是議價空間縮小造成的。這種鴨子划水的漲價法,會讓看房的很生氣,因為砍不太動。

另外台北市主力坪數落到只剩下33坪,主力總價達3,000萬,顯示小宅成為哄抬單價的工具,尤其在中價區與低價區。章定煊打趣表示,台北房子越蓋越小,想擠進天龍國的人未來恐怕得先減肥。

章定煊表示,整體來看,在土地成本高升與建設題材發酵下,建商邊推案邊拉價格的態勢明顯,對於等待降價的消費者形成不小的壓力,不過,消費者不用太早失望,因為還有很多結不了案的物件還在市場上賣。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
https://money.udn.com/money/story/5621/3965252
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2019-07-31 05:30

太平洋房屋總經理蕭朝陽指出,目前台灣房市處於「L」型走勢,房價處於底部盤整狀態,圖為三重仁義重劃區。(記者徐義平攝)

〔記者徐義平/台北報導〕老牌房仲的太平洋房屋,近年難得有近20家新展店,且相隔8年昨再度舉辦年會。總經理蕭朝陽指出,目前台灣房市處於「L」型走勢,房價處於底部盤整狀態,即便買賣移轉棟數達到30萬棟,還不能算是復甦,至少要超過32萬棟,房市才算是回溫,預期築底還得要3~5年時間。

蕭朝陽說,太平洋房屋成立34年,最高峰時期全台200家加盟店,但歷經幾波房市反轉、股權移轉等,最差時加盟店數不到110家,是幾近腰斬,但近幾年在強化行銷與研判各區域房市後,新展19家店,主要集中在桃園與雲、彰、投等縣市。

移轉棟數破32萬 房市才算回溫

他指出,這些所謂的非傳統主要都會區,在前波房市反轉階段,價與量並沒有太多的萎縮,反而相較穩定,主因是區域自住需求,買氣表現一直都很穩定;蕭朝陽認為,台灣房市呈現「L」型趨勢,始終處於築底狀態,主因是房價太高,加上市場資金動能可否延續購買動力,都是後續值得觀察方向。

他直言,3~5年內房市不太可能有大幅好轉機會,畢竟買賣移轉棟數連續增加,還是處於相對低點,且要達到房市回溫狀態,買賣移轉棟數不只要達到30萬棟、甚至要超過32、33萬棟,才能算有溫度的回溫。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為,全台房仲業營業額連續2年雙位數大增,讓2016年前後關店、休養生息的仲介業者紛紛重出江湖,加上實價登錄後,越來越多資訊輔銷工具上市,大幅降低業務開發成本,也讓更多新品牌可用服務、成本等創新策略,在紅海市場切割出新藍海。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1307235

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2019-07-31 13:08今周刊
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文 / 謝金河

中美貿易戰掀起全球供應鏈大遷徙,台商也大舉回流,投資金額逾4500億元,並持續增溫,與日本一樣陷入失落30年的台灣,能否逆襲,走出30年大運?

 
 

中國人有一甲子輪迴大運之說,最近兩位重量級人物都不約而同說到台灣「30年大運」,90年代跟隨日本腳步,陷入失落30年的台灣,今年是不是一個重大的轉捩點?看到眾多台商登記回台投資,的確如此。

最具代表性的是晶華酒店董事長潘思亮,他在股東大會表示,中美貿易戰造成供應鏈調整,台灣與越南受惠,內需帶動民間投資,台灣每年GDP(國內生產毛額)成長率會增加1%至2%;若政府調整得好,台灣有30年大運。這是對台灣30年大運描述得最仔細的企業界人士。

另外,日前受邀來台訪問的柯文(Tyler Cowen),這位被《經濟學人》評選為「全球百大最具影響力的經濟學家」在演講中提到,「台北與30年前相比,幾乎沒有什麼變化,原因是薪資成長停滯,資本大量前往中國投資所致。」

行政院政務委員龔明鑫則回應,這波台商回流是一個契機,是20年、30年來的大轉機,台商確實回來了,但不是個別廠商,而是一個趨勢、一個潮流,就像20年、30年前台灣廠商出走一樣。

根據經濟部最新統計,到7月19日為止,登記回台投資的台商有93家,回台投資金額4520億元,預計帶動42100人就業。龔明鑫預估到2025年,這一波台商回台投資金額可能達4兆元。假如政府善加引領這一波台商回流的新浪潮,把過去30年讓企業出走的因素或障礙排除,台灣應有30年大運。

泡沫年代:房股兩市狂飆後 日、台失落30年

大家都對下一個30年充滿期待,也許可回顧一下,歷史在關鍵時刻總會出現轉折。例如1949年國共內戰後,國民黨蔣介石退守台灣,面對中共攻台壓力,台灣危如累卵,尤其古寧頭戰役、823炮戰,都釀台海危機;但韓戰、越戰卻意外成了台灣的轉捩點。

1950年韓戰爆發,53年結束,再到55年越戰開打,台灣兩度成為亞洲地緣政治最重要的後勤基地,韓戰及越戰帶動台灣經濟繁榮,這樣的經濟擴張,一直到85年新台幣面臨沉重升值壓力。台幣升值帶動熱錢湧入,創造了台灣錢淹腳目的時代,台灣的房地產與股市出現大幅度飆漲,短短幾年,台股從636點飆漲到12682點,足足翻了近19倍,房地產價格也大漲10倍。

在這個夢幻式的房股兩市狂飆中,1989到90年是一個大轉機,台灣與日本都被泡沫推升到最高。最後泡沫吹破,資金外逃,經濟陷入大調整,日經指數從41957點跌到6000多點,台股則在1990年短短1年之內,跌到2485點。日本從此陷入失落的30年,台灣也面臨30年的巨大調整。

投資先知:榮安邱、石化大王逢高出脫資產

在轉捩點出現時,大多數人對同遭巨變的環境可能渾然不知,但眼光銳利的人則開始四處尋找下一個機會。看看30年前的一些特殊個案,一是當時號稱「股市4大天王」的榮安邱,在89年台股邁向12682點、台灣的金融股動輒千元時,他發現台灣的三商銀市值直逼匯豐銀行。台灣的三商銀是區域性銀行,匯豐是跨國大銀行,榮安邱認為這個價值太不合理,於是他在高檔出脫台股,逢低大力加碼匯豐控股。

匯豐銀行在倫敦、香港、紐約、巴黎、百慕達證券交易所都有掛牌,總部設在倫敦,在全球72個國家設有6000多個分行或辦事處,每年獲利在100億英鎊上下。

學歷不高的榮安邱在90年已看中匯豐銀行的潛力,那時匯豐銀行股價大約四港幣,他一路加碼,一度成為前10大股東。假如他活到現在,匯豐的股票都不賣,很可能是世界級的富豪。

在1990年台股漲到12682點的那一刻,香港恆生指數只有2697點,歷經30年的演變,台股迄今仍未超過12682點,但恆生指數最高達33848點。香港恆生指數在過去30年漲幅超過10倍,反觀台股經過30年還沒有回到當年的歷史高價,這樣的轉折何其大。

第2個鮮明的例子,是1989年前後台股在瘋狂上漲中,很多公司股價漲到不可思議的天價,最具代表性的是趙廷箴旗下的台聚、亞聚集團。在台股12682點的年代,台達化最高漲到390元,台聚漲到148.5元,亞聚漲到231元,華夏也漲到105.5元,都創下超乎異常的天價,此時華夏集團的大家長趙廷箴全數出脫旗下集團股票,最後由吳亦圭家族接手。

在80年代,趙廷箴與王永慶並稱石化業兩大天王,當時雙方有瑜亮情結,互看不順眼。記得80年代,有一次我去訪問趙廷箴先生,他在我面前大大數落王永慶的不是。他在90年前後高檔出脫華夏集團的股票,把賣掉股票的錢拿到美國投資,在美國建立更龐大的石化集團;後來又把一部分生產基地移到馬來西亞。

這位80年代的石化大王從此告別台灣而去,台灣年輕一代的人也不記得趙廷箴這位石化業大老;他逢高賣掉台灣資產,卻在全球找到新的投資道路。在1989年的關鍵時刻,懂得把台灣與日本資產逢高出脫,然後逢低買進中國的人,都是超級大贏家。

在台灣與日本經濟泡沫的時候,中國正經歷「六四天安門」事件,那時中國百廢待舉,像是一片荒田,90年代初期能嗅到這個味道的人,後來都成了大贏家,鴻海郭台銘就是經典中的人物。

西進先驅:鴻海郭董、頂新魏家抓住中國機運

80年代,鴻海只是一家中小企業,從模具起家,切入連接器,1988年起,郭董抓住中國待起的關鍵時刻,將生產基地投向深圳龍華。那時深圳的員工月薪不過是300至350元人民幣,郭董迅速建立100萬員工的大規模生產基地,成為30年來最大贏家。

懂得在90年代到中國開疆闢土的,都是近30年的超級大贏家,像頂新魏家兄弟在中國建立康師傅的方便麵生產基地;旺旺蔡衍明也在中國找到一片天;其他如生產輪胎的正新羅結、鞋業的寶成蔡其瑞家族、巨大劉金標等,都是90年代布局中國的先驅。這些善於抓住中國機遇的老闆,都在過去三十年讓企業由小變大。

對於個人投資者來說,懂得在90年代逢低買入中國資產的人,也都搖身變成大贏家。像是我的一位幾10年交情老友,90年代初期到上海旅遊,目睹上海靜安區最繁華的住宅區,價格不到台灣的5分之1,於是他回台灣之後,立即賣掉北投一戶房子,他在上海買了6戶套房,如今每一戶套房都值新台幣6000萬至8000萬元之間。可見個體戶也能因嗅覺敏銳,創造一生難得的財富。

這就是所謂的投資鷹眼,在最關鍵時刻,找到對的投資方向及標的。當然在過去30年,如果懂得投資高科技股,爆發力更不得了。在台股12682點的時候,那斯達克指數只有322點,現在來到8339點,單是指數就漲了將近25倍,這才是大時代的際遇。

用另一角度來看,90年代知道買進蘋果、亞馬遜、微軟、臉書、谷歌這5家公司,或者是Netflix、NVIDIA這些公司的股票,而且一直緊抱不放的人,是超級大贏家。有趣的是,英特爾與微軟都是2000年Wintel架構下的雙雄,但是微軟在關鍵轉型時刻,用對了印度裔CEO納德拉(Satya Nadella)開創微軟傳奇,狠狠甩開英特爾;今年是他上任第5年,微軟股價多了100美元,市值來到10.8兆美元,又開啟美國巨型科技公司的大時代。

對投資者而言,又到了關鍵性的新時代,這兩年全球又出現巨大變化,一是中美貿易戰的衝擊,美國用關稅對付中國,目前川普只針對2000億美元商品開徵25%關稅,剩下3000億美元商品,美方可隨時上膛。川普啟動關稅貿易戰,只是開了第一槍,後續還有科技戰、貨幣戰,甚至是「修昔底德陷阱」的長期對峙,這是全球經濟的大棋局,未來會發生很多新變化。

首先是全球供應鏈的遷徙,川普把25%關稅架在中國的脖子上,勢必引發近30年紛紛搶到中國設廠,以中國為生產基地的企業出走。

契機浮現:全球供應鏈大遷徙 越南成大熱門

韓國三星從2008年起,在北越北寧省建立廣大生產基地,三星與越南政府洽談前四年負稅,後面12年稅率只有5%,通訊費率等減半的超級優惠,到18年底為止,三星在越南的產值貢獻越南GDP28%,占越南出口28%。三星用了10年時間移出中國,現在回頭看,是很高明的戰略;接著,要留意台灣電子業如何面對貿易戰下供應鏈移轉的問題。

關稅稅率加重,企業移出中國,下一個會牽動的,是幾10年來絡繹不絕到中國投資的上千億美元FDI(外國直接投資)。這個FDI大餅,今年看起來越南分攤最多。越南去年FDI已達191億美元,今年首季也達108億美元,成長80.1%。這一波生產基地的移動,會從越南、印尼、菲律賓、泰國、柬埔寨、緬甸,一直往西到印度、孟加拉、巴基斯坦,遷徙潮可能持續10年,甚至20年。

經濟奔馳了30年的中國,在面對勞工薪資來到高檔、中國房地產價格炒到世界級水準的情況下,勢必帶動一波資金出走,中美貿易戰將對中國帶來壓力。龜兔賽跑下,現在反而是回頭審視兩隻在路邊睡著的兔子——台灣與日本的時候。

最近日韓出現小型版的貿易戰,日本只針對3項化學品展開禁運,這3樣化學品輸韓金額不過是3.4億美元,但是日本掌握全球7至9成供貨量,並採取禁售,三星、SK海力士很難從別的國家找到替代的貨源,大家可以發現,3.4億美元的化學品,居然可以對GDP一.六兆美元的韓國發揮點穴效果。

由此可見,過去30年是日本失落的年代,但工匠精神從來沒有打折,日本人窮一生之力,打造了很多隱形冠軍,正是日本的底蘊。30年來,世界主流是大量生產、廉價製造,未來全球經濟決勝點,可能是優質製造及關鍵技術與材料,睡了30年的日本,應有慢慢甦醒的機會。

對台灣來說,調整了30年,也慢慢在人流、物流、金流回流中找到新發展機遇,今年上半年台商回流帶動的國內投資成長超過6%,民間投資加上消費,台灣經濟可望走出困局;此時在萬點徘徊的台股,在這一波資金回台的過程中,也應有機會向歷史高點12682點挑戰。

投資人的至理名言:貴上極則反賤,賤下極則反貴,此時是逢高賣出高基期,逢低向低基期市場尋找投資機會的時刻。

https://udn.com/news/story/6839/3961072

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2019-07-31 12:06:21經濟日報 記者游智文╱即時報導
全國商總理事長賴正鎰 記者游智文/攝影
全國商總理事長賴正鎰 記者游智文/攝影
 

全國商總理事長賴正鎰今(31)日表示,現在房地稅太重,且一國多制,是居住不正義,台中有一名地主就因地價稅從25萬元漲到85萬元,收到稅單氣到引發心肌梗塞而過世,他建議政府應調降持有稅,並考慮廢除房地合一稅

商總不動產委員會今日舉行上半年房市記者會,賴正鎰表示,今年房市持續回溫,上半年六都房屋買賣移轉達11萬棟,創五年新高,預料明年初總統大選結果底定,美中貿易戰也告段落,台灣經濟復甦會加快,全台房價有機會挑戰一波新高點。

賴正鎰表示,台灣房地產這七、八年被豪宅稅奢侈稅實價登錄、房地合一稅等政策快要搞死,以前全台全年買賣轉移棟數最少可達30萬棟,但房地合一實施以來,2016年僅24.5萬棟,2017年26.6萬棟,去年也僅27.8萬棟。

賴正鎰提到,三年前各地方政府調高公告現值與公告地價,導致房屋持有稅暴增,不僅重創房市,地主、屋主及建商也都受不了。台中有一名地主本來地價稅只要25萬元,但調漲後收到稅單漲為85萬元,氣到引發心肌梗塞而過世。

持有稅也對民生造成影響,台中七期幾家百貨業者,近年地價稅多出1,075至3,000萬元不等,大家都擔心轉嫁到消費者。

賴正鎰表示,政府近年進行稅改,已把個人綜所稅最高稅率從45%降為40%,建議房地合一稅制也應將持有一年以內買賣所得,從原本課稅45%降為20%;持有一至二年以內,從35%降為10%,持有兩年以上全免。基於互惠原則,不分本國人或外國人,所得課稅稅率也應一致,政府甚至應該思考讓已經達到目的的房地合一廢除退場。

至於房屋持有稅部分,賴正鎰表示,持有稅太高,不僅台商都將資金外移也不願回台,就算想回來也有所顧忌,建議政府應該凍漲公告現值與公告地價,讓房屋稅與地價稅,以及土地增值稅全面調降。

對於新通過的「境外資金匯回管理運用及課稅條例」,賴正鎰認為回台資金的稅率仍偏高且限制多,建議政府應調降到5%以下,且管制期限由五年放寬為三年,條件優於鄰近香港及新加坡等地,台商才會放心將錢匯回台灣。

至於新法中設定管制買賣房地產的部分,賴正鎰認為應尊重市場機制自由買賣即可,不用再立新法管太多,且依現行的房地合一稅制,不動產短期內持有出售,就會面臨懲罰性高稅賦的問題,政府根本不用怕炒房。

https://house.udn.com/house/story/5886/3960918

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好房網News記者李彥穎/台北報導

永慶房產集團在今年6月份公布的2019年第三季房產趨勢報告,指出雖然今年民眾購屋信心回溫,但受到中美貿易戰擴大趨勢,加上總統選戰變數,可能使民眾購屋意願轉趨保守,保守推估,2019年全年房市交易量落在28萬至29萬棟之間。雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良直言,以目前剛性需求為主,加上稅制影響之下,未來每年交易量要突破30萬棟,可能不容易。

胡偉良表示,在2010年以前,由於房地產的稅制不健全,房地產的相關稅賦極低,因此吸引了大量的投資或是投機資金,整個房地產市場的交易量中,投資、投機交易甚至占了一半以上。

雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良表示,未來房市每年要衝破30萬棟交易量,可能不容易。

胡偉良說,2001年的房市交易量不到26萬棟,2002年一舉突破30萬,來到32萬棟,之後一路爬升,2006年更到了歴史高㸃的45萬棟,之後2007、2008年受金融風暴影響,交易量開始下跌,但2009年又開始回升,2010年交易量再達40萬棟,隨後一路下滑, 2016年則更跌到24.5萬,是這20年來的歷史最低㸃。

胡偉良表示,在稅制的箝制下,目前投資客比例應該只剩一成左右,加上台灣當前的真實需求,也就是剛性需求和換屋需求,約在25萬至26萬棟之間,因此估計每年正常交易量應該落在28萬棟左右,今後如果大環境不變,每年的交易量要突破30萬棟,可能不容易。

胡偉良也說,在交易量變動不大的情況下,新屋和老房的消長將出現拉鋸戰,最後形成房屋市場的兩極化,老屋價格可能繼續滑落,銷售也將愈來愈困難;新屋市場需求雖然變大,但在前幾年累積未售出餘屋量已超過10萬戶的影響下,售價也不易提升,但是就長遠來看,新屋的保值性和抗通膨的能力一定是超過老屋的。

原文網址: 房市已經變了!專家:較低的交易量將成常態 | 好房網News https://news.housefun.com.tw/news/article/181902234039.html

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2019-07-30 12:31經濟日報 記者林彥呈╱即時報導

台灣65歲以上長者占總人口14.9%,最需要照顧的老人在哪?資源又該如何用在刀口上?內政部與衛生福利部攜手合作推動「銀髮安居計畫」,透過大數據資料串連應用,開創政府主動出擊,提升為民服務新模式,並在「2019總統盃黑客松」獲頒卓越團隊獎。

內政部表示,我國65歲以上老年人口數目前約350萬人,占總人口14.9%,其中有獨居或是老老照顧情況者超過百萬人,因此與衛福部發想合作,組成「銀髮天使」團隊並提案「銀髮安居計畫」,參加總統盃黑客松活動,希望透過資料串連方式,由政府主動出擊,找出真正需要幫助的老人並提供服務。

「銀髮安居計畫」串連內政部戶籍、建物與衛生福利部長照、中低收入戶等大數據資料,另輔以土壤液化、淹水潛勢區圖等開放資料,編算「銀髮安居指數」,產製「銀髮安居高度需求名冊」,可供內政部「包租代管」及衛生福利部「老人照顧」等政策業管單位運用,將有限資源作最有效配置,提升銀髮族照顧福祉。

內政部指出,過去對長者的照顧,已經提出許多政策及福利措施,但常有長者因未接收到相關資訊而無法受惠;這次推出的「銀髮安居計畫」,是由政府主動找出有需要幫助的長者及其住所,計畫的成果除提供內政部「社會住宅」及衛生福利部「長照2.0」等相關政策應用,也可結合其他中央部會、地方政府的政策,協力幫助長者生活。

另為使「銀髮安居計畫」接地氣並具體可行,內政部與衛福部將持續廣納地方基層單位及民間團體的意見,使計畫更符合社會所需,並規劃依地方基層人員接觸實況回饋內容,以機器學習方式製作預測模型,讓銀髮安居指數更能準確地找出有服務需求的長者。

「銀髮安居計畫」獲頒「2019總統盃黑客松」卓越團隊獎。 圖/內政部提供
「銀髮安居計畫」獲頒「2019總統盃黑客松」卓越團隊獎。 圖/內政部提供
https://money.udn.com/money/story/5648/3958826
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空屋稅到底課不課得成?繼台北市暫緩課徵房屋稅之後,日前則有民眾到國發會公共政策網路參與平台提案「應課徵空屋稅」,獲得附議通過。但現行法規並沒有「空屋稅」,也涉及到中央《房屋稅條例》的法律授權,不少專家、學者認為,課徵「空屋稅」實務執行上相當困難。

 

根據內政部營建署「低度使用(用電)住宅」調查統計,2017年全台低度使用(用電)住宅宅數高達86萬4835宅,占全國房屋稅籍住宅類數量宅數的10.12%。而這項調查指標,是以房屋稅籍與台電用電資料,比對出每年11、12月平均用電度數低於60度的住宅,定義為低度使用(用電)住宅,也就是俗稱的「空屋」。

六都當中,又以桃園市空屋率達10.9%最高,其次依序是高雄市(10.53%)、台南市(10.18%)、台中市(9.66%)、新北市(7.65%)、台北市(6.73%)。

困難一》取得資料有困難

 

景文科技大學財務金融系副教授章定煊接受《信傳媒》採訪時,先是斬釘截鐵地下了這個結論,「這個稅不會課。」

從最基本的層面來看,取得資料的第一步就有困難。他指出,如果以「水表」、「電表」使用率來認定空屋,但問題是台電與台灣自然水公司是營利事業單位,「它為什麼要把資料交出來?…地方政府有權力向水電公司調出資料?」再來,這些資料準確嗎?因為台灣常有漏水、漏電的問題。

困難二》「空屋」定義難界定,南北落差、城鄉落差

「空屋的原因千奇百怪。」,章定煊指出,很多的空屋是因為屋況老舊而無法使用,被稱作是「廢屋」,整個外觀或是內部都已爛光、無法居住,屋主也沒有多餘預算花錢整修,如果因為這樣被課稅,恐怕是說不過去。

另外,也有部分的空屋屬於是暫時性的空屋。舉例來說,像是屋主到外地工作、留學等,並非屬於囤屋待售。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨則觀察,目前的空屋就有「南北落差」的狀況,像是中南部有很多的情況是「非自願性空屋」,「比如說,我爸給我一間房子,但因為我在台北工作,然後又因為租不掉,當然就變成空屋了;又或者是說,三兄弟共同繼承長輩的房子,結果三兄弟失和,結果沒辦法處理,這也變成是空屋的一種啊…」

除了空屋有「南北落差」 之外,即便是同一個縣市區域內也會有城鄉落差。比如說,新北的金山跟板橋、萬里跟新店,其空屋反映出來的情況皆有所不同,因此如何去界定空屋是課徵空屋稅的第一大挑戰。

困難三》達到降房價、增加房屋供給的成效不佳

徐佳馨指出,若課徵空屋稅來刺激屋主將房子釋出,對於屋主來說,不一定會迫使屋主拿出來租,第一,屋主考量的是,萬一房子租不出去怎麼辦?第二,屋主還必須承受例如房客繳不出房租、屋況被房客破壞等風險。

再來,課徵空屋稅真能達到讓房價下跌嗎?徐佳馨舉例,以一間台北市位於市中心的30年老公寓來說,一年的房屋稅大約是一萬元,假設課徵空屋稅之後,一年必須稅負多三倍,變成三萬元,但「你會因為一年多繳幾萬塊,就把房子便宜賣嗎?當然不會!…可能還會引起屋主,想方設法去規避繳稅。」

學者:落實囤房稅可達相同效果

前台北市副市長、現任政治大學地政系特聘教授張金鶚則認為,課徵空屋稅除了將面臨如何界定「空屋」的困難之外,執行上的稽徵成本也很高,不如落實囤房稅,拉大自用及非自用住宅稅率的差距,也能達到類似的效果,且稽徵成本也比較低,也不會衍生重複課稅的問題。

根據現行「房屋稅條例」規定,自住房屋與非自住房屋採稅率分離,其中,自住戶房屋稅率為1.2%;而非自住戶房屋超過三戶以上者,稅率訂為1.5%~3.6%,由地方政府訂定差別稅率,俗稱囤房稅。

不過,目前除了台北市針對非自用房屋持三戶以上稅率訂為3.6%之外,其他地方政府則是從低訂定,稅率訂在最低的1.5%,跟自住房屋稅率差不了太多,調高稅率的效果不大。

對此,張金鶚認為,每個地方政府若都有政治考量的話,中央更應該明確立法,尤其目前囤房稅是針對持有第四戶以上才要課,影響約2%屋主。也就是說,囤房稅對大部分的人來講,幾乎沒有影響。

空屋稅考量應因地制宜

「有時候我們思考這些政策的時候,不能一直想到,某一個縣市或是某一都會的現象,因為這個法一下去,是全台灣都適用的,不管是台北市或是偏鄉…」章定煊則建議,空屋稅應由各地方政府因地制宜,且空屋每個樣態必須找出來甚至是分析,「不然到最後大家一定哇哇叫,該課的沒課到、不該課的一大多。」

徐佳馨則認為,課徵空屋稅終究要回到考量其政策目的,課徵空屋稅的目的是什麼?降低房價還是增加供給?若是希望達成房屋供給增加的話,應該要靠的是「鼓勵」,比如鼓勵業者參與包租代管,增加市場供給,而非靠重稅。

她也示警,稅制走到最後一定會演變成「財富重分配」,「假設我是小資族,我好不容易買了第兩間房,結果我被課了一個很重的房屋稅,我被迫賣掉,誰收走?絕對是更有錢的人收走。那請問,這樣誰值得被可憐?」

究竟空屋稅議題未來怎麼走?財政部將匯總各方意見後,在29日做出具體回應。

https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/16704

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台灣不再年輕,正式邁入高齡化社會,退休金準備顯得刻不容緩,除了及早準備並重視理財之外,在國人有土斯有財的觀念下,房產自有率高達8成5,想靠自己房子養活自己,也就是「以房養老」,漸漸受到退休族的關注。

過去,許多人結婚生子後,打拚一輩子為子女教育金、房貸而奔忙,卻未注意到自身的退休規畫,到年老就可能出現,房貸雖接近還清,但最後也只留下一間房子,手上卻沒有足夠現金安享晚年。 

為了讓退休族晚年仍有穩定財源,金管會自2015年開放以房養老業務,初期推動不易,但近1、2年來,不論件數或核貸金額皆持續成長;據金管會統計,截至6月底,核貸件數達3598件,核貸額度約為197.73億元。合庫銀行表示,台灣人口老化快速,一般家庭下有子女要養,對上恐無力負擔長輩的生活費,加上一般老人都期望「在宅老化」,使得以房養老的產品漸漸被民眾所接納。  

這是好主意?核貸件數大增  

台企銀副總經理張佑銘指出,目前以都會區的民眾申貸案件居多,主因接收的資訊多,另外以房養老可以協助年長者活化資產,倘若手上現金不足可解燃眉之急,支應生活費、醫療費;如此一來,也不用造成子女負擔,晚年生活可以過得寬鬆,直到終老。 

不用養兒防老,靠房也能終老,究竟什麼是以房養老?簡單來說是一種逆向抵押貸款(reverse mortgage),就是年長者把自己居住的房子,設定抵押給銀行,由銀行根據此人的年齡、房屋價值核貸金額,在扣除利息後,每個月支付年長者一筆現金,如同每個月固定領取生活費。

目前國內共有13家銀行辦理以房養老貸款,也有基金會推出相關方案,年齡大多限定在60歲至65歲,有一家民營銀行則壓低門檻至55歲,貸款年限最低逾7年,最長可至35年;擔保房屋會依據不動產坐落地區分級表,評估貸款成數,一般而言不會超過鑑價的7成。 

 

舉例說明,一名60歲的銀髮族,房屋經鑑價後擔保放款金額是1260萬元,貸款期間30年、貸款成數七成,相當每個月給付金約3500元,不過還要扣繳利息,每個月領到給付金則會遞減。 

一家公股行庫解釋,各家銀行以房養老貸款利率,採浮動計息,目前多介於1.86到2.66%之間。為了維持年長者每月給付金在一定水準,在產品設計上,當每月支付利息超過月付金三分之一,會有利息部分先掛帳的機制,等到貸款到期一併結算,在此期間利息不會利滾利。

還是要注意!月給付會變少  

對於選擇以房養老產品作為退休規畫,安睿宏觀資深理財規畫顧問陳堯睿表示,這相當適合有房但沒錢,或是不需要留房產給子女的人,但也要留意該產品的特性:一是月給付會愈來愈少;二是注意房貸利率波動會加快月給付金減少的速度;三是無法對抗長壽,如果期滿人還健在,就必須還款給銀行;四是通膨壓力,將房子轉換成每月生活費用,目前覺得夠用,但10、20年後,金額是否夠用則需要打上問號。 

陳堯睿指出,退休金準備如果能夠趁早最好,同時進行理財規畫。因此在年輕時,不僅僅是為子女教育金、還清房貸,也要擠出餘裕準備退休金,才不至於老了感到驚慌失措。

https://www.wealth.com.tw/home/articles/21615

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記者林彥臣/綜合報導

 

許多人把「年薪百萬」視為高薪的代名詞,但是在這個萬物皆漲的年代,許多人常常覺得錢不夠花,「年薪百萬」是否還算得上是高薪的價值也漸漸受到質疑,就有網友在PTT女生板(WomenTalk)上PO文詢問,「有人覺得年薪百萬就很好了嗎?」引發網友的熱議。

網友發文指出,不討論靠爸 單純討論年薪,幾個讀機械土木化工的朋友,常常抱怨薪水被科技業屌打,在深入追問之後發現,以上這些科系,混個幾年後還是可以穩定破百,可能100萬出頭,但很難到達200萬,之前看過什麼主計處的新聞,年薪破百在台灣的受薪階級中,至少贏過85%的人了吧,「只有我覺得年薪百萬已經很好了嗎?這樣想會不會很魯啊?」

▲▼現金,台幣,紙鈔,錢,大鈔,投資,存錢,理財,鈔票,。(圖/記者賴亭羽攝)

▲年薪百萬已經領先台灣85%受薪階級,但是還是追不上房價。(圖/記者賴亭羽攝)

其他網友在推文中表示,「在北部買房不夠,但在其他地區很好了吧?」、「現在100只能算平民而已」、「穩定200沒那麼容易啊,同學裡只有醫生最穩,科技金融的都會擔心四五十歲時被砍」、「還在唸書的時候,覺得年收百萬就是高收入的代名詞;出社會後才發現這樣只是低標」、「北部100真心覺得不夠」、「破萬但沒房還是慘,因為房子貴」。

▲▼新竹房市情境。(圖/記者陳韋帆攝)

▲網友分析年薪百萬即使是新竹的房市,都要存錢12年才買得起。(圖/記者陳韋帆攝)

還網友分析,新竹比較靠近市區的郊區一戶新式住宅區的公寓600萬+裝潢,和傢俱算700萬,年薪扣稅扣勞健保後100萬每年存60萬,要12年左右才買得起,一年40萬養自己還過得不錯,可是多養一個人和一個嬰兒就不是很夠了。

不過也有人認為,台灣的房子是奢侈品,就像法拉利,不認為人人都需要為了買不起法拉利而哀怨。扣除這個,其實中位數就過的不錯,百萬則是能過得很好。

原文網址: 「年薪百萬」算高薪?網嘆只是低標平民 買房都要存12年 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190729/1491673.htm#ixzz5v32Jlifm 
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2019-07-29 10:06經濟日報 記者游智文╱即時報導

欣元商仲調查指出,東區房東普遍降租之下,忠孝東路四段過去一年已有21家店進駐,空置店面已從今年第一季27間,目前減至19間,店面空置率也從13.4%,降至9.4%,大減4個百分點。

欣元商仲總經理焦文華表示,調查顯示,東區商圈今年上半年就是景氣谷底,最近開店詢問度,明顯增加了三成,其中以日、韓、港、中品牌最積極;目前仍空置店面中,已有4、5家新租方在洽談,預料明年下半年空置率可望下降到5%以內。

焦文華表示,東區商圈從五年前開始走下坡,逛街人潮減少,過去一店難求的一線店面,出現空置,近一兩年更是快速惡化,忠孝東路四段從復興南路到光復南路,兩側共有201家店,今年第一季多達27家店空置,空置率13.4%創下史上新高。

他表示,很多人認為東區商圈沒落,主要是房東太貪婪,不斷調高租金,為避免店面價值下滑, 店面已空置仍不願降租。其實大多數房東都了解市場概況,願意降店租和租客共體時艱,只是市場變化太快,租金降幅比不上承租方退租的速度。

焦文華說,近一年東區房東開始加快降租速度,今年租金水準和5年前比較,新承租的店面租金,平均下調15%~30%,連原有的老租客,部分房東也讓利,租金下調10~15%。

隨租金下調,近一年東區雖有不少知名品牌及老店熄燈撤店,但也有21家國內外品牌,利用租金低檔之際,搶進東區,包括ETUDE HOUSE、MOMA、Lavelier、PUMA、K.UNO JAPAN、Adidas、CITIZEN、OROGOLD、ORBIS、MIA MOSA、Fred Segal、SO NICE、7-11、時刻旅行樂園、松本清、金生儀、寶鴻堂鐘錶、雄獅旅遊、今生金飾、康是美、松包子等。

根據欣元商仲調查,東區忠孝東路四段上201家店面,目前自有營業商家占11%,出租占89%,商圈主要以高毛率、高單價的行業別為主,鐘錶、珠寶、精品、服飾、藥妝、保養品、運動用品、銀行等行業就占了8成。

焦文華表示,東區為商、辦、住混合區,有三個捷運站加持,高知名度、曝光率,是國內外高檔品牌設點的首選地段,同時也是白領、高收入主要消費的商圈,很多知名品牌的全國營收冠軍店或千萬店,都位在忠孝東路四段上。隨租金回到合理行情,店面空置率可望持續下降,商圈有機會重返昔日繁華榮景。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
https://money.udn.com/money/story/5930/3956630
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根據中央銀行統計,今年上半年全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額到7.143兆元,已連續29個月創歷史新高,年增率更是逐月向上,6月來到5.29%,創97個月以來新高,銀行房貸主管表示,主要是自住客基本盤支撐,加上台商回流預期心理,激勵房市買氣。

央行官員表示,近兩年來房市買氣溫和向上,主要都是自住購屋人進場,表示房價經過前幾年在賣方讓利修正後,已被許多自住需求者的接受,今年上半年延續溫和復甦的趨勢不變。央行統計顯示,上半年房貸餘額的年增率呈現逐月向上,從1月時4.82%,2月雖然有農曆年的季節性因素,工作天數短,但年增率維持小幅增加至4.87%,3月年增率也是4.87%。

進入第二季以來,台商回流的預期心理開始發酵,房市三二九檔期熱鬧登場,4月房貸餘額年增率也進一步衝破5%大關至5.03%,5月年增率持續向上至5.16%,6月更衝高至5.29%。銀行房貸主管指出,第二季房市買氣轉熱,主要是台商回流效應,包括央行總裁楊金龍6月底理監事會後也認為,房市買氣轉熱,主要與台商回流的預期心理有關。

銀行房貸主管認為,房市這波榮景,可追溯自去年11月九合一選舉結果抵定後,整體氣氛升溫,買方進場意願也提高,更延續至今年第一季。第二季台商回流接棒,雖然主要應以商用及工業用不動產較明顯,但住宅買氣也受到連動,更激勵市場從去年的回溫,今年上半已可說是轉熱。

央行官員強調,房市目前還是以自住需求居大宗,占比約達85%,加上前兩年建案陸續完工交屋的固定增量,均使得房貸餘額增加明顯,下半年買氣延續的動能,還是要回歸到買方對房價的認同度,如果價格反彈明顯,不排除自住需求將轉為保守。

房市轉熱也反應在供給面,央行統計顯示,上半年建築貸款餘額累計增加1,801億元,其中6月年增率10.16%,已連續30個月為正數,更創2012年9月以來新高,睽違六年多才又見兩位數成長。銀行房貸主管說,建築貸款增幅擴大趨勢,代表建商對未來房市穩定成長有信心,主要還是看好台商回流商機,推案態度偏積極,預料下半年房市買氣不看淡。

資料來源:中央銀行
https://ctee.com.tw/news/headline/123634.html
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要給健康銀髮族「超強生活機能」,新光人壽投資打造的高齡者出租式住宅新板傑仕堡幾近完工,新光金控董事長吳東進除了親身試住,也廣邀集團主管、退休員工及保戶試住,正逐步強化相關功能,務求食衣住行育樂醫等七項需求一次滿足,估計年底前對外招租。

近期新壽廣邀65~80歲的新光資深保戶(保價金1,500萬元以上、或投保十年以上)、新光銀行貴賓客戶、新光集團往來客戶、新光退休員工「預約」試住,未來可開放試住時即可優先體驗。

新壽表示,目前仍在擬定房價及配套方案,會有月租金、入住保證金等,先前規劃每坪租金約3千元,即每月租金約10~15萬元;新壽強調,未來是入住套案,如健身房、課程及相關設施的價格都算入房價。

新光新板傑仕堡共有三大棟,一棟是出租式樂活宅,有30坪、40坪及60坪房間共174戶,強調智慧化、高科技化,可用手機App開門、控制房間各項電器,有智能管家「小杜」,也有與新光醫院直接連線的緊急呼求系統,中央空調訴求可阻擋PM2.5。

同時規劃有健身中心、水療池、水中腳踏車、瑜珈、陶藝與茶藝教室、音樂廳,並引進星級餐飲業「銀廚」,取經日本穴吹保健機構,要為入住者提供適合長者的軟嫩餐食。未來還有醫療院所入駐,亦有新光醫院的遠距照護,甚至可到府抽血、施打疫苗或預防針等,未來甚至會籌組旅行團,有醫生及護士隨行,即健康銀髮者的退休生活將可上流且樂活。

新板傑仕堡目前A棟已有銀廚,可供銀髮租戶餐飲,也可供月子餐,目前也有頂級坐月子中心璽悅進駐,以五星級飯店管理,甚至可辦滿月酒;未來還有一棟是旅館,讓家人也能住在附近探視。新壽目前依試住者回饋,不斷調整機能,強調會引進更多人氣名店進駐,要打造國內第一棟高檔樂齡宅的典範。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/123354.html

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