不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

2019-03-30

記者徐義平／特稿

儘管「都市更新條例」修正案已於去年底通過，「都市更新建築容積獎勵辦法」草案也在日前預告，讓過去最令人詬病的容積獎勵制度逐步明確，不過，目前都更案還存在房市前景不確定以及租稅障礙尚未突破等相關問題。

一個都更案所投入的時間與經費，不亞於直接買地開發成住宅，以近幾年房市盤整階段來看，雙北市很多在二○一三、二○一四年房市高檔階段與住戶談好權利變換的都更案，現在實施者不僅不積極整合，甚至還可能不玩了。

因為目前台灣的房價仍屬於盤整階段，過去三、四年北市房價平均修正超過一成、新北市可能修正超過十五％，而房價下跌直接減損實施者的獲利空間，畢竟跟屋主或地主談好的分回比率，很難有所調整，若下跌幅度超過實施者的獲利空間，都更案基本上已經不會再推動下去。

因此，房市前景穩定對於建商來說相當重要，尤其一個都更案動輒三至五年，若最終獲利空間兩成左右，平均一年投資報酬率頂多四％至六％，還要承擔政策打房的風險，一旦有風吹草動，已砸下去的資金不算，房價下跌所造成的減損也是不可預測的風險。

另外，二○一六年起「房地合一」稅制上路之後，實施者透過都更模式分回住宅，未來銷售出去，增值稅不可避免，還要再繳一筆營所稅，也影響實施者的獲利空間。

講白了，實施者推動都更案是為了有賺頭，即使現行容獎明確了，但房市前景不確定與租稅制度的不友善，即使建商有資金，寧可拿去重劃區買地推案，還較能掌握獲利空間。