近期持續的新冠肺炎疫情，讓幾乎所有的行業都按下了暫停鍵。適逢春節假期，繁忙熱鬧的城市變成了空曠清冷的街道；本該合家歡樂、走親訪友的節日，也只剩下隔空祝福。疫情對餐飲、旅遊、娛樂、交通運輸等行業產生了很大衝擊。
作為居民財富的重要蓄水池，疫情下今年的房地產市場會有怎樣的表現？地產私募基金的投資模式又面臨哪些挑戰和機遇？本文由五牛控股合伙人、高級副總裁馬林慶先生作專業分享。
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疫情發生前的地產形勢分析
要分析疫情對房地產的影響，我們先了解行業的形勢背景。
2019年，我國房地產市場政策整體偏緊，土地市場處在低溫狀態。而在銷售端，新建住宅價格漲幅明顯收窄，改善型需求積極釋放，行業基礎制度日趨完善，為進一步落實長效管理機制奠定了堅實基礎。
2019年，品牌房企精準把握市場機遇，聚焦主流需求，銷售繼續保持增長，業績增速顯著高於全國平均水平，銷售金額紛紛再創新高，強者恆強態勢延續。
對於2020年此前我們預計，「房住不炒」主基調不變，預期更趨理性，銷售面積將在2019年基礎上小幅回落，考慮到行業資金定向監管不會放鬆，預計2020年新開工規模也將回落，但過去幾年的大規模開工形成的施工量可觀，全年開發投資增速將略高於GPD增速。
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疫情對地產銷售的影響及應對策略
在此背景下突然爆發的疫情，令客戶外出、市場營銷人員活動受到限制，疊加售樓處關閉，中介歇業，房屋成交將受較大影響。
但值得注意的是，此次疫情發生在一季度，為傳統市場淡季，考慮到季節性因素和春節假期影響，對全年市場的綜合影響相對較小。除主打回鄉置業的弱三四線城市受影響較大外，居民對置業、改善生活的需求未發生根本變化，但需求釋放會有所延後。
回顧2003年非典期間，受疫情影響最嚴重的4月商品房銷售面積同比下降了約10%，但這部分需求基本都遞延到疫情尾聲的5、6月份得以釋放，對全年的行業增速影響不超過1%。
而作為應對措施，我們已經看到，許多房企在營銷模式上已經有所調整，重點也由線下向線上轉移，網上看房、選房為越來越多的消費者接受。
掌握線上資源的企業，有望吸引客戶在疫情過後快速下單購房；同時，在無法完全「眼見為實」的前提下，大品牌的認可度與可靠程度將是較大的競爭優勢。
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對地產項目開發進度影響及應對策略
這是當前我們看到的比較有挑戰的環節。地產開發是勞動密集型產業。受到疫情影響，春節過後地產企業的返工人數預計將較去年有大幅度的降低，預計開工、復工時間可能推遲至少半個月左右，部分企業尤其是國企可能相對更久一些。
我們知道，中國的商品房採取的是預售制度，根據不同地方的政策，項目工程進度達到相應節點后即可開展銷售工作。
所以工程進度的滯后首當其衝影響到的，是近期拿地原計劃搶在3、4月份天氣回暖后開盤的項目，由於建設進度的放緩，這些項目領取《預售許可證》和開盤的時間也會相應順延。
其次是臨近竣工、交付節點的項目，其前期預售監管資金的使用、合同履約及銷售確認，亦會受到部分影響。
當然，中國的建築行業產能充沛，疫情褪去後房企料將加快開工、施工進度，彌補疫情造成的時間損失。部分強調高周轉的房企，由於資金回籠放緩，短期有必要主動減弱投資、拿地力度，以緩解資金壓力。
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疫情會不會導致房價大跌
之前我們提到，當前樓市已處在穩步調整通道，房價短期由於疫情的擾動需求萎縮，疊加部分房企迫於資金壓力加大促銷，或將導致房價面臨下調壓力。
但大部分重點城市房價已經經歷了充分調整，在需求端的支撐下房價逐步趨穩，繼續大幅下行的空間有限，房價整體將處在平穩運行狀態。而且疫情結束後市場將逐漸恢復。
當然，我們一直強調「因城施策」，不同地區的房價趨勢會有所分化。全國範圍來看，疫情較為嚴重的省市和三四線城市，市場調整壓力較大。
而一二線城市群和強三四線城市，市場需求仍然旺盛，短期置業需求或會延緩入市，價格也將更為堅挺。長三角、大灣區等城市群由於在本次疫情中展現出較高的醫療配套資源優勢和城市治理水平，未來也會收到更多購房人的青睞。
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房企面臨的財務風險與考驗
在疫情下房企面臨的財務風險和考驗主要凸顯在兩個方面。
1. 債務償付風險：2020年房地產行業需償還債券總額近8000億元，單上半年就超過3千多億，本身面臨的壓力就不容小覷。再疊加疫情的效應, 我們認為這是場全行業的現金流壓力測試，結果必然是結構性分化，部分中小企業短期的現金流會受到明顯影響。但從現有債務的成本以及負債率來看，只要疫情在未來1-2個月得到有效控制，資金面尚屬於可控的狀態。
2.業績下滑與股票價格下跌風險：對於上市房企而言，目前資本市場波動較大，如果上半年甚至全年竣工和交付的面積下降，那麼此前計入資產負債表預收（房）款一欄的銷售收入無法得到審計結算和確認，將會影響業績表現從而對其股價帶來壓力，對存在大量股票質押的企業尤為如此。
好消息是，疫情衝擊下，國家進一步運用靈活的財政與貨幣政策保障經濟平穩運營的意願愈發強烈，逆周期調節力度將加大，防範風險、化解壓力，保障房地產行業健康發展的調控思路將日漸清晰，未來金融及融資政策繼續收緊的可能性不高。
作為中國經濟的穩定器，在越是複雜的經濟環境下，房地產業往往要發揮更大作用，龍頭企業有望成為引領行業乃至經濟企穩向上的重要力量。
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疫情對寫字樓、商業地產的影響
商業的業態主要有購物、餐飲、娛樂等，春節長假是零售、餐飲和影院等場所的傳統旺季，但今年隨著突如其來的疫情，年夜飯、聚餐取消、電影撤檔、購物轉到線上，大部分商業物業均受到了較大影響。
租金收益下降、空置率上升會給商業地產運營企業帶來較大的壓力，並影響2020年企業的業績表現。
目前大型商業地產業主方紛紛主動採用減免租金的形式支持前端商家，保護商戶，共擔風險。可以預見，地方政府也會陸續採取系列措施，在稅收和金融政策方面給予支持。
鑒於線下交易的萎縮和暫緩，商業運營的模式也在逐步發生改變，有望加速推動線上交易、智慧零售等非接觸交易模式的發展。
同時社區商業、最後2公里到家服務也面臨新的發展機遇。抗疫情也會促使商業運營企業在商業地產大數據建設和基於數據層面的運用能力得到更大的提升。盒馬鮮生的爆髮式增長就是例子。
寫字樓租賃市場雖然受到的影響小於商業零售，但由於企業經營活動放緩，短期內對於寫字樓的租賃將更為謹慎，擴租和換租需求會有所減少。
其實從2019年下半年以來，一二線城市寫字樓空置率水平一直處於攀升狀態，租金上漲乏力，疫情的發展無疑會加重這個狀況。此外，疫情穩定之前，上半年的商辦類物業的交易預計也會受到不同程度影響。
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2020年房地產有哪些投資機會？
我們判斷，疫情之下龍頭房企迎來額外紅利，同時建議重點關注中長期限債權。
疫情進入尾聲后，為穩定經濟增長各地政府將加大投資力度，出於財政需要土地出讓將引來一波高峰，且地價預期亦會有所降低。
對於現金流充裕、融資渠道豐富的頭部房企有望拿到一批合理價格的優質土地，為未來發展做戰略儲備並構建競爭壁壘，行業整合速度進一步提升，「馬太效應」將顯現無疑。
另一方面，疫情抑制下消費和生產活動受限導致經濟增長不確定性增加，同時恐慌情緒衝擊股市權益類產品波動加劇，加之央行連續兩天釋放1.7萬億流動性市場利率下行預期明顯，三重因素疊加之下，不同資產的風險溢價將逐步分化，債權尤其是優質企業的中長期債權，其較強的穩定性和穿越周期的能力顯著，得到市場的廣泛追捧。
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疫情當前如何規避投資風險
目前有兩個方面的風險提示需要注意。首先，是高負債經營的中小房企面臨的挑戰進一步加劇。
我們知道，過去幾年整個地產行業處於去槓桿、去庫存、去產能的調整周期，中小企業的品牌、信用處於相對弱勢，拿地難、融資難情況突出，面臨殘酷的行業競爭和洗牌，許多企業不得不以破產或被併購的方式出局。
我們所說的中小型房企，往往具備了項目區域集中、土地儲備匱乏、消費者認可度不高、信用評級較低或缺失、銀行授信規模小等特徵，本次疫情導致的銷售放緩、回款停滯、融資不暢，這部分企業現金流將面臨巨大壓力，無論是購房人、還是投資者，在疫情持續期間甚至是疫情基本結束后的一段時間內做置業和投資選擇時，都應盡量規避這一類企業和他們的項目。
第二個方面，個人通過直接買房進行投資理財的模式風險增加。「房住不炒」的主基調下，限購限貸政策沒有鬆動跡象，各地房價上漲趨勢放緩，預期漲幅甚至低於CPI，同時租賃租金回報也較低。且個人投資的不動產，作為固定資產流動性較弱、交易稅費較高，變現能力弱。
而本次疫情的爆發，使得單項資產區域單一、租金不穩定、價格波動較大等弱點被快速放大。所以我們再次強調，2020年買房投資無法做到風險的對沖，也無法滿足投資者對收益性、流動性的基本要求，應當慎之又慎。
當然，疫情褪去人們對於美好生活的嚮往和追求不會停止，基於自住的「剛需性「、「改善型」置業需求將快速釋放。結合本次疫情引發的全民對公共衛生的關注，建議大家在置業時，優先考慮選擇社區醫療配套完善、硬體設施及物業管理水平較高的品牌房企的產品。
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房企抗擊疫情行動
在疫情衝擊下，作為中國經濟壓艙石的地產業，正在積極行動回饋社會，助力打贏新冠狀病毒肺炎疫情阻擊戰。據不完全統計，截止日前共有130多家房企捐款捐物馳援武漢，累計價值超30億元。
我們的合作夥伴也紛紛積极參與。此外持有大量商業物業、城市綜合體的各地產企業也紛紛推出了租金減免政策，與受疫情影響經營停滯的商家同力協契、共克時艱，危難之際為社會帶來了滿滿的正能量。更有部分龍頭房企，在國家法定復工日期的基礎上，主動推遲開工、復工日期，為控制疫情傳播犧牲了企業的部分利益，值得肯定。
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