房住不炒，沒有例外
樓市“緊箍咒”捲土重來。近期房市、地市“大熱”的杭州第一個採取行動。
杭州市住房保障和房產管理局日前發佈《關於進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關要求的通知》，對新房搖號規則等進行調整。
簡單來看，政策可以總結為四個要點：
1、限售：人才優先購房，將有5年限售期。
2、限購：提高“無房家庭”認定門檻：該市非限購範圍的購房家庭，需無房，且在限購區繳納滿一年社保。
3、限搖：一個家庭一次只能參加一個項目的搖號。
4、“無房家庭”房源（單價每平方米3.5萬元以下）保障比例不低於50%。
不難看出，這些收緊措施劍指“萬人搖”，意在抑製投機炒房。
據機構統計，2020年上半年，從中央到地方出台了300多次房地產相關政策。這些政策絕大多數是紓困或者支持性政策。作為全國樓市的重要風向標，杭州此番收緊調控“韁繩”，可能意味著，“風向”開始改變了。
今年的杭州樓市絕對令人矚目。儘管有新冠肺炎疫情這隻“黑天鵝”，杭州樓市依然走出一波“獨立行情”。
首先是一個接一個的“萬人搖”。
據統計，今年上半年，杭州已出現了5個“萬人搖”項目，包括近6萬人報名的西溪公館、有過“四次萬人搖”的幸福里以及中籤率僅約0.5%的融創城等。4個月內，杭州有21個項目搖號中籤率低於5%。樓市的供求緊張在這裏表現得淋漓盡致。
當然，需要看到，“萬人搖”的根本成因是限價製度下，一二手房價格倒掛產生的套利空間，並不完全反映樓市的供求狀況。
從更為客觀的成交數據來看，據克而瑞研究中心統計，3月以來，杭州樓市迅速複蘇，單月住宅成交面積皆在100萬平方米以上，且呈現逐月攀升趨勢，6月更是達到了195萬平方米，創近3年來新高。
其次，連續好幾年，杭州都是國內賣地收入最高的城市之一，土地市場熱度一直很高。
據中原地產研究中心統計，2020年上半年，有四個城市“賣地”收入超千億元，其中，杭州居首，土地出讓收入超過1800億元。中指研究院報告也指出，杭州土地出讓收入已連續三年居年中收金總額榜首。
更重要的是，火熱的杭州樓市是長三角區域樓市快速升溫的縮影。隨著疫情影響逐漸消退，長三角區域房地產市場率先複蘇，且熱點集中，無論是成交量、房價還是土地市場熱度均在各區域中居首。
據中指院統計，2020上半年代表房企80.1%的銷售業績來自一二線城市。其中，南京、杭州分別貢獻代表房企8.7%、7.8%的銷售業績。此外，從上半年房企的熱門拿地區域來看，長三角熱度最高，占比為29.0%。
過去4年的調控經驗告訴我們，樓市每每走上階段性高點，就會有調控涼水澆下。今年也不例外。
“打補丁”仍然是當前調控政策的主要形式。克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示，總的來說，本次杭州搖號新政的落腳點在於填補此前搖號政策、人才優先購房政策的漏洞。
2月24日，杭州市出台文件明確支持高層次人才優先購房，其中A類人才購房免搖號，B、C、D、E類人才按不高於20%的比例優先供應。
楊科偉指出，從實際情況來看，出於種種目的，開發商普遍按頂格比例執行，使得人才渠道中籤率大幅提升，而正常渠道搖號中籤率被進一步壓縮。例如：遠洋西溪公館的整體搖號中籤率在1%左右，而人才購房的中籤率則高達52%；不少項目的人才購房中籤率更是高達100%。
新政實施後，楊科偉說，部分投機性需求會受到抑製，高層次人才、非限購區戶籍人口這兩類人群的參拍熱情會有所降低，真正的剛需群體將從中受益，尤其是限購區域內的無房家庭搖號中籤率將有顯著改善。不過，新政能否真正減少“萬人搖”現象的出現、徹底遏製市場投機熱度，仍然存疑。
除杭州外，有著“深圳後花園”之稱的東莞市也在同天發佈樓市收緊政策。
東莞市住建局發佈《關於進一步加強商品住房預（銷）售管理的通知》，在打擊開發商捂盤惜售同時，收緊新房限價。
東莞樓市新政，以下三點引人關註：
1、打擊捂盤惜售：項目申請預售，每次體量不低於3萬平方米；取得預售證後10日內一次性公開全部銷售房源。
2、限價升級：同地區新房房價3個月漲幅不得超過10%；分期銷售，房價不高於上一期同類房價的5%。
3、購房實名製，認購後不得擅自更改購房者姓名。
東莞的調控新政同樣是在樓市出現明顯升溫之後出台的。記者查閱鏈家APP等二手房交易平台發現，今年以來，東莞一些熱門區域、熱門小區的二手房價出現明顯上漲。
據中指院統計，6月份東莞二手房價環比上漲1.13%，在100個城市中漲幅居前三位，僅次於深圳和無錫。此前有數據稱，5月份東莞二手房價漲幅超過深圳居全國第一，一度引發廣泛熱議。
新房備案價也明顯升高，今年東莞的部分新房戶型已超過每平方米4萬元。在最受關注的鬆山湖區域，部分樓盤單價已站上每平方米5萬元關口。
東莞樓市上漲主要受到兩方面因素推動：其一，東莞在承接深圳部分產業的同時，也接收到深圳強勁購房需求的外溢。其二，東莞樓市政策相對寬鬆，二手房不限購，且部分開發商和二手房業主有捂盤惜售的現象，一定程度上助推炒作。
有分析認為，目前東莞樓市仍有上漲動力，調控政策或仍有升級的空間。
其實，樓市調控升級早已出現端倪。
首先，種種信號表明，中央對房住不炒的態度十分堅定。
今年的政府工作報告提出，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。今年的政府工作報告是改革開放40多年來篇幅最短的一份，但其中仍然對“房住不炒”予以強調。
過去幾個月，央行、財政部、國家統計局等中央部門也反複重申堅持房住不炒的定位。
這並不只是說說而已。近期各地出台的包括降低首付比例、鬆綁限購等需求側的刺激政策基本都被迅速撤回。目前已有包括駐馬店、廣州、青島等至少12個地方出現過鬆綁調控“一日遊”或“幾日遊”。
另外，從LPR的幾次非對稱降息，也能看出官方對房地產金融端的政策鬆動十分謹慎。
從更深層次動因來看，隨著中國經濟向高質量發展轉型，尋找經濟發展的新動能、新空間、新模式的同時，必將逐步擺脫房地產依賴。
這一點在海南自貿港的建設規劃當中已經體現出來。自貿港建設總體方案發佈次日，海南省委書記劉賜貴就公開表示，海南不能成為房地產的加工廠。
過去海南省經濟對房地產高度依賴。易居房地產研究院去年發佈的一份研報顯示，2018年，全國各省份中，海南經濟對房地產依賴度最高。當年，其房地產開發投資占GDP比重最大，占比為35.5%。
兩年前，海南就提出，以壯士斷腕的決心堅決破除“房地產依賴症”。相繼實施了全域限購、商品房現房銷售製度等極為嚴厲的調控措施。2019年，海南省商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%和38.8%。
其次，疫後樓市迅速恢復，調控風向極有可能隨之改變。
中指研究院常務副院長黃瑜表示：“疫情過後房地產市場的恢復讓我感覺到有些意外，恢復的比我想像和預期的要快”。
實際上，5月份多數地方樓市成交已經基本恢復到疫情前的水平。6月，50城住宅成交已略高於近三年同期平均水平。標杆房企上半年業績也基本恢復到去年的水平。
市場恢復意味著，此前的紓困、支持政策已不再有繼續出台的必要。而且在相對寬鬆的貨幣等推動下，部分城市房地產市場熱度節節攀升，若無政策干預可能會推動形成下一輪普漲。
因此，下半年，更大規模的樓市緊縮政策可能會在更多樓市過熱的地方出現。
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