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【陳筱惠╱台中報導】砸下畢生積蓄買新房，最怕有瑕疵，建商又推諉卸責，近年興起一種行業「驗屋師」，交屋前以科學儀器找出房屋缺陷，要求對方改善，每次出動至少2人，費用1.2萬元起跳，《蘋果》直擊驗屋師工作2小時，房內貼滿待改善的小藍貼紙，讓他們成為「建商最討厭的人」。
未免入住後問題叢生，交屋前的驗屋工作相當重要。資料照片
民眾自行驗屋大多只能檢查看得到的地方，例如門窗、天花板、牆面、磁磚、衛浴設備、廚房配備，再來就是機電的配電盤、弱電箱，最後是出水排水是否正常。觀察上述外觀是否平整，開閉順暢度，歪斜與否。
驗屋師首重電箱檢測，因影響用電安全及後續維修。
「內視鏡」可透視彎管
但其他「看」不見的細節呢？驗屋公司與自行驗屋最大的差別，就在於「經驗」與「儀器」，《蘋果》實際跟著驗屋公司走一遭，從小貨車卸下的專業儀器超過5大箱，都是來「挑毛病」的工具，居安心科技檢驗師張文笑說：「有一次我們車開到客戶家樓下，建商一看到我們就把大門關起來。」
驗屋師依照合約內容、施工圖、技術法規找出房屋缺失，包含建材配備、水電、樑柱結構、滲漏水、甚至空氣品質都在檢驗範圍。魔鬼藏在細節中，驗屋團隊會將玻璃極小刮傷等都標列出來，用藍色紙膠帶貼出標示。
打開衛浴間的天花板，開始檢查管線與結構，從這邊能看見被建商隱藏起來的施工品質，同時用手機錄影備存。來到有排水孔洞的地方，拿出水管的「內視鏡」檢查是否通暢，張文說，尤其是管線轉彎的地方，常會有混凝土，只要超過1/2堵塞，下暴雨或有毛髮堆積，就很容易淹水。
用專業儀器一覽無遺
民眾最擔心的滲漏水，通常要住一段時間才會發覺，驗屋師的做法，是先將水管塞入冷氣排水孔，放水5分鐘以上，再拿出專業熱像儀，對準排水孔下方延伸至樓地板，觀察溫度變化，若有像是樹枝狀般的溫度擴散，就可能有滲水危機。
其他設備還有雷射水平儀，能測試家中水平高低，樑柱歪斜、磁磚平整度。建材方面如玻璃厚度、材質等，都能用儀器一測便知，建商想蒙混過關，可沒這麼容易，就連看不見的輻射與電磁波也能一覽無遺。
然而，這些細部缺失被發現後，後續處理才最重要。驗屋完畢後，業者會交付一本厚厚的報告書，協助屋主與建商交涉，若是美觀上的小缺失，就以簡易方式修補，但若是結構等危及安全的缺失，就必須立即要求建商進行改善。
張文分享驗屋經驗，依照法規，10樓以下窗戶設置不得低於110公分，而該間房屋窗戶離地面僅60公分，不太尋常，他們向屋主和建商報告，卻被奚落一番，直到拿出平面圖才發現是個大紕漏，但又不可能封死、再另開一扇窗，最後只好請建商將窗戶改為不可開啟的強化玻璃，解決窘境。
想確認有無滲漏水，就靠內視鏡檢驗水管內的狀況。
玻璃厚度是否與合約相符，用儀器一測便知。陳筱惠攝
可利用水平儀測量門框是否歪斜。資料照片
上半年詢問年增3倍
居安心客服人員黃雅婷表示，聘請驗屋師的費用會根據房型、坪數不同而有所增減，但不帶裝潢的新成屋，30∼40坪費用落在1.2萬元上下，主要客群為25∼40歲民眾，尤以消費意識抬頭的年輕首購族為主，且新成屋與中古屋比例約為9:1，相距甚大。
根據居安心統計資料顯示，今年度上半年與去年相比較，因自住客交屋量大，今年甚至感受不到民俗月的威力，天天行程滿檔，粗估諮詢量就已經成長3倍之多，尤其以新北、台中、新竹等3地交屋量較大，另外台南地區因先前地震造成大樓倒塌，引起在地人恐慌，也開始重視房屋狀況。
【驗屋師報你知】
薪資：資深驗屋師年薪逾百萬元
工時：8小時（依屋主時間分配）
技術養成時間：8~10年
資歷：土木機電背景為佳，或考取營建、機電、品管等執照
基本技能：水電、機電、結構、滲漏水等施工方式，熟悉各式建材
須知法規：建築技術規則、電工法規、不動產定型化契約條例
協商能力：與建商的談判能力
資料來源：《蘋果》採訪整理
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包租公是熱門的投資選項，不過風險也不小。有網友在臉書社團分享，指房客以「準備退租」為由，要求房東以押金扣抵租金，豈料退租時間一延再延，直到房東再也受不了，決定收回房子，這才發現出租房變成垃圾房，牆壁長蟲、電器破損，連清潔公司都因為太髒拒絕受理，房客擺爛不賠，讓他相當困擾，網友同情回應：「夭壽哦 廢墟吧」、「那是人在住的嗎？」
這名倒楣房東再臉書社團《靠北房東房客》分享，指出租自家大套房兩年，近一年來，房客因各種理由遲交房租或分期，甚至到最後說已經找好新房子，準備退租要求「用押金2個月抵最後的房租。」
房東想，說體諒對方租新屋也要一筆押金，勉強同意，沒想到交屋時間到了，房客又匯款一個月房租，說要多住一個月，一個月後又接一個月，因都正常付房租，所以房東也不以為意。
直到年初終於決定要收回房子，、交屋時才發現慘不忍睹的狀況，包括冰箱臭掉、管路破損，必須換一台新的；牆壁太髒，甚至有蟲卵，必須請專業清潔及消毒和油漆；馬桶、洗衣機整個都大整理一番，「還有清潔公司不願意接這個清潔的case。」
房東表示，因為沒有押金，所以只能自掏腰包先整理房子，原先的骯髒房客允諾會負責這些費用，最後指給了2千元就敗擺爛，房東也只能自認倒楣，感嘆：「房租已經收很低、押金也讓他抵、最後換來這麼齷齪的對待。」（地產中心／綜合報導）
洗衣機內出現許多蟑螂屍體。翻攝《靠北房東房客》
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最近各地午後常下暴雨，屋內可能也下起小雨。專家提醒，買屋前「不動產現況說明書」應看清楚，是否有標示瑕疵狀況、是否有確認簽名，才能避免日後糾紛。
漏水是長年購屋糾紛榜首，在現行中古屋買賣，多由賣方填寫「不動產現況說明書」，房仲則會進行雙重確認，甚至畫出瑕疵示意圖供買方參考，但部分房仲為求方便，加上市場多非專簽（專任委託），一屋多賣，自然會想便宜行事。
台中豐原就曾有一名民眾購屋後，主張「屋況說明書」內容未詳述漏水狀況，最後勝訴，屋主遭判賠解約，並要負擔訴訟費用。主要原因就在與「不動產現況說明書」對陳年漏水屋況「隻字未提」，因此說，保留屋況說明書，進行雙方確認，成為買賣雙方的最後一道防線。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，預防之道還是民眾看屋時，應詳查牆面接縫處及浴室、廚房等，可趁大雨、颱風後看屋，以降低買到漏水屋的風險。至於不動產說明書，可用來釐清日後有瑕疵時賣方須擔保的責任範圍，故仍應詳實紀載，賣方及仲介也須主動查證，以免發生糾紛。 （王鈞生／台中報導）
滲漏水長居爭議榜首，下雨天情況愈趨明顯。資料照片
一般滲漏水都從衛浴或是壁面接縫處最明顯。資料照片
屋況說明書買賣雙方應詳實查閱確認，免得日後糾紛。陳恒芳攝
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女性買屋有夠力，以往多數女性貸款成數大多比男性略高，還曾出現相差5％以上的市況；根據聯徵中心房貸統計顯示，今年第1季核貸成數方面，女性為70.2%，反高於男性的69.76%，同樣出現女性核貸成數較好的情況。
按照政府統計，男性平均薪資高於女性10%以上，因此傳統都會認為男性購屋時，能夠擁有較好的核貸條件，不過照以往統計資料，也打破刻板印象，男女核貸成數差異並不大，但女性反而能夠獲得較好青睞。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰推測，如今有能力獨立購屋的職場女性不在少數，所得也不低，因此核貸成數以往來看，其實與男性是差不多、甚至高於男性。另外一個狀況是，「部分已婚男性會將房產登記在女性名下，但實際上是先生出資購置，也容易在保人經濟條件佳的情況下，核貸成數相較為高」。
此外，統計也指出，核貸年齡方面以35歲以下的貸款成數為高，可達7成以上，陳炳辰說明，除了物件賣相佳等因素外，年輕族群不論是父母支持、自身工作收入，以及青年首購等條件，都會讓銀行提高核貸成數。「但若隨著年齡增加，可能已有第二房，加上職場退休等風險因素，遂讓貸款成數降低。」（王鈞生／台中報導）
核貸成數攸關買屋硬實力，一般來說，應是男性收入較高也較好貸，但是事實上男女差異不大。陳恒芳攝
統計指出，購屋族年齡35歲以下買屋最好貸。資料照片
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近年來「共享經濟」概念崛起，例如交通共享的Uber、旅宿共享的Airbnb，都大行其道而廣為人知，成為主流消費趨勢之一。而在房租飆漲的現代社會，分租也可算是一種共享經濟，若將其運用在租屋的空間規劃上，就能讓閒置資源獲得更有效的利用，跟室友一起把家變大。
一般觀念在規劃共同居住的生活空間時，多半會以人的數量來隔出各自生活區，但實際上每個人生活時，多少會有一些閒置空間，例如堆放雜物的角落，或者沒有擺滿書的書櫃。這時如果用共享經濟來整合這些空間，就能施展把空間變大的神奇魔法。
信義房屋居家服務中心建議，可先將屋子規劃成「放鬆閒聊區、認真區、休息區」3個區塊再做細部規劃，以有效使用空間。
- 放鬆閒聊區：有點像一般家庭的客廳，大家可以在這裡吃飯。所有廚具都疊放在一起，也不會把床鋪弄的髒亂，還可以買個長沙發，不但比一個房間放入3張單人扶手沙發還要省空間，也能讓室友用放鬆的心情，在忙碌的生活中，騰出一點時間增進友誼。
- 認真區：使用電腦、看書的地方。可以一起買個書櫃放大家的書，用書架隔開即可，甚至還可以藉此交流、借閱彼此的書。買一張長型書桌靠牆擺放，書桌下和牆壁可以隔出一個空間放一些私人用品，書桌上可以擺幾株小盆栽，因為書桌是大家共用的，一株盆栽就能達到療癒室友的經濟實惠效果。
- 休息區：就是休息、放空的地方，休息時人們多需要隱私及個人空間，所以這一區可以依照室友人數，中用拉簾隔出相等的空間，不但節省空間，也比較有隱私。燈光的安排也可以採取間接或個人照明，避免一人開燈、普照大家的情形。
這樣的安排之下，還需要儲藏室嗎？信義房屋居家服務中心表示，放在儲藏室的東西，大多短期內不會使用，新型態的倉儲租用是由有儲物需要的人們，共同分享一個大的倉儲空間，從一個小箱子到整個家搬進倉庫都沒問題，倉儲起跳費用低至新台幣99元起，也是另一個共享經濟概念的運用。
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華人有土斯有財的觀念根深蒂固，年長者忙碌一生、完成子女教養的責任後，最後可能只剩一間房子，面對老後漫漫生活，卻沒有足夠的現金，該怎麼辦是好？2015年12月國內銀行陸續推出「以房養老」專案，讓銀髮族可以實踐「老有所終」的理想，提供退休安養的新選擇。
王培珠（中）向台企銀申請以房養老，不當伸手牌。（王培珠提供）
為不想伸手跟小孩拿錢，希望衣食無缺，能夠安逸終老，最重要的是自己最可靠，所以決定用房子養老，而且兒子和2個女兒都支持。」2年前甫滿60歲的王培珠，送給自己耳順之年的生日禮，就是「以房養老」。
王培珠說，會考慮以房養老，純粹是因30多年來投入社會公益，見到太多老人晚年淒涼，甚至被遺棄，加上照顧母親的經驗很辛苦，因此早打定主意要自己照顧自己，不麻煩別人。
而在她看來，以房養老因為可以在宅老化，又可以每個月有固定的現金流，所以是最好的選項。2016年7月她向台企銀申請以淡水房子抵押，從前年9月起每月領3萬5千元，「可領至90歲！」她笑著說。
合作金庫銀行是國內首家推出「以房養老」的金融機構。
王培珠申請結合信託、年金險的「以房養老」方式。經過鑑價，她的房子價值約2,200萬元，經台企銀核貸7成，核貸金額約1,500萬元，全數投保台灣人壽即期年金險，由於她選擇30年期給付，因此扣除需繳交的利息（抵押貸款利率為1.93％，每月利息約2萬4千元）及200元手續費，每月可領3萬5千元。
什麼是以房養老？即逆向抵押貸款（Reverse Mortgage，RM），就是讓擁有房屋的年長者，把房子抵押給銀行，由銀行根據此人的年齡、房屋價值並核算利息，來決定貸款金額，讓銀髮族每月都可領取一筆養老金，做為生活開銷。最大的好處便是，可以住在自己最熟悉的屋子裡，又可以每月有固定的錢可領。
事實上，以房養老的政策在國外行之有年，台灣則是自2015年12月陸續有銀行推出以房養老的貸款服務，目前已逾10家銀行有此方案，形式則有2大類：一是傳統的逆向抵押貸款，即把房子抵押給銀行，每月固定領現金。承辦的銀行有合作金庫銀行、土地銀行、第一銀行、華南銀行、台灣銀行、中國信託銀行等。二是結合信託與年金險，做法是把房子抵押所得到的貸款金額，拿去買年金險，之後每月領取年金做為養老金，目前有台灣企銀、台新銀行等承做。王培珠就是採用這個形式。
以房養老的好處是，在自己最熟悉的環境退休，並且每個月還有一筆現金可領。
台新銀行消費金融處資深協理林彥文提到，結合信託的好處是確保專款專用、保全資產，申請者能夠設定信託監察人監督信託執行，未來若因醫療照護需要轉住安養中心，也能約定按月匯款至安養中心。
再者，若遇天災（如地震）或火災等意外，導致設定抵押的房屋無法居住，因為貸款金額已經年金化，壽險公司會照常給付年金，不用擔心往後生活無以為繼。
與結合信託和年金險的模式相較，傳統以房子為抵押擔保，按房屋價值每月撥款的形式（即逆向抵押貸款），因為申請者只負擔利息和開辦費1千元至5千元、信用查詢費300元等，不用繳保險及信託相關費用，「以同樣申貸金額1,400萬元、利息2％、支付養老金25年期為例，逆向抵押貸款比起綁年金險的方式，可多領近92萬元。」合庫銀總經理黃伯川舉例。
合作金庫銀行總經理黃伯川表示，以房養老的特色是可以讓不動產變成「動產」。
不過，如果發生天災等意外，造成房屋毀損，將採個案處理，但也可透過投保地震險、火險為房屋保險。而天災這部分是申貸者較不確定的風險，不像結合信託與年金險的方案，可確定領取一定的年限。
多數銀行推出的逆向抵押貸款以房養老有2大特點，除了律師諮詢函，讓申請者以及指定繼承人（一般為子女），瞭解申請以房養老權利和義務，減少日後糾紛。最重要的是，利息設有上限，合庫銀協理陳寬祺解釋，以房養老的每月撥款金額都會先扣除利息，但平均來說，當撥款至第11年時，利息超過每月撥款金額的「3分之1」，就先不再扣除，而採「掛帳」方式，直至最後撥款結束，才一次繳清。
銀髮族若手上現金不多，但有一間房子，可以考慮至銀行詢問以房養老申請條件。
華南銀行的以房養老，則主打「不動用不計息」，且每月未用動的額度可累積至下月，貸款更彈性，如核貸動用額度每月10萬元，借款人當月僅用3萬元，就僅需繳3萬元的利息，也可隨借隨還。
要提醒的是，並非有房子就能申請以房養老，據銀行房貸主管透露，磚造房子屋齡超過35年、鋼筋混凝土（RC）大樓屋齡逾50年，銀行承作意願低，再者若地段不佳，房屋價值偏低，銀行同樣興致缺缺。
住商不動產企研室主任徐佳馨則表示，申請以房養老需留意3要點：
要點1，大家最在乎的每月可領多少錢？利息是多少？這部分一定要先試算。目前國內已經有多家銀行開辦，不妨多詢問幾家，精打細算一番，才能貸到最划算的金額與最優惠的利息。
要點2，一定要瞭解各項手續費用。例如各銀行收取的信用徵信約300元，還有系統作業費要繳付，華銀收取約8千元、土銀則約5,600元等。
要點3，釐清鑑價金額是否與當地成交行情相當。徐佳馨說，在實價登錄之後，民眾可透過房仲業者或各種不同的實價登錄網站來查詢。例如，由政大地政系教授張金鶚與友人合作建立的House+好時價平台，屬於公益性的免費平台，無論網站或手機APP，只要輸入房屋地址、屋齡等，就可以輕鬆查詢到目前的房屋價值，據此試算日後申請以房養老的核貸金額。
最後，針對房屋所有權的問題，黃伯川說，無論採取結合信託與年金險，或單純逆向抵押貸款，只要還清貸款本金和利息，房屋仍歸申請者或指定繼承人。若遇到未到期時已過世，以合庫銀以房養老專案為例，銀行會終止撥款，同時聯繫指定繼承人償還貸款，除非繼承人拋棄繼承才會由銀行拍賣取回債權。也就是，申請以房養老不會改變房屋繼承權。
政大地政系教授 張金鶚
張金鶚的另類以房養老模式
從政大地政系教授張金鶚研究室窗外望去，對面木新路上的大樓，就是張金鶚住家。張金鶚受訪時說：「早就已和老婆說好，要以房養老，而且是採用Social Care方式，把房屋捐贈給社會福利團體。」
對於目前各銀行推出的以房養老模式，均以提供養老金為主，張金鶚說，老人安養並非只有金錢問題，若能有更多元化的方式，如社會照護贈與（即SC），把房屋捐贈給社會福利團體，並與社福團體簽訂契約，由該社福團體負責年長者日後的生活起居和照顧，也能在自宅安養天年。
張金鶚分享，伊甸曾在2004年時，與一位郭老先生簽訂以房養老契約，郭老先生把價值6百多萬元的房子「贈與」伊甸，由伊甸負責看護至終身，而郭老先生在第7年過世，伊甸總計支出約3百萬元照顧費用。
張金鶚說，專職老人照護的社福機構，一方面具備專業技能和人力，對有房產的老人來說，也能藉由房屋捐贈做公益，同時達到在宅安養照顧的目的，因此他打算以身作則來推廣。
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