不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

住家逃生設備很重要，政府甚至明訂2005年7月1日後取得建照的新大樓，都必須設置2支逃生梯，但除公共逃生梯間，另外1支逃生梯設在臥室陽台，堪稱少見的運用方式。位於北市信義區的新成屋案，即創新規劃各戶逃生梯於次臥室陽台，更被戲稱為「小三、小王最佳逃生通道」。
 
根據建築技術法規明訂，2005年7月1日後取得建照的8樓以上大樓，都必須設置2支逃生梯，此法雖一舉衝高所有新大樓的公設比，至少30%以上，但對於民眾未來面臨緊急危難時的逃生，卻可達到快速疏散人群、分散風險等功效。專家表示，過往常見的規劃手法，是將2支逃生梯，均設於公共梯間，「或可見部份建築規劃，將其一逃生梯設於後陽台處。」
 
至於信義區新成屋案「東騰藍」，首創將逃生梯動線，設於臥室陽台，民眾若遇緊急危難，可快速從自家逃生。該案專案經理劉維明指出：「『東騰藍』基地屬狹長型，當時在設計安全梯時，就將雙安全梯的配置分開，其一在當層梯廳，另一則在室內臥房。由於火災時，可能面臨大門整個燒起，連門把都打不開，這時候可以從臥室的安全梯逃生，也能避免當層梯廳人潮疏散時，過於擁擠。這樣的設計，也不會增加公設比。」
 
對此，住在信義區周圍的民眾張小姐認為，設計很特別；蔡小姐則同意，可快速逃生，是不錯的設計。（詹宜軒／台北報導）
 
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臥室旁的落地窗一打開就是陽台，陽台一旁的門打開就是逃生梯。彭仁義攝

逃生門設在臥室旁邊的陽台，更被戲稱為「小三、小王最佳逃生通道」。彭仁義攝

根據建築技術法規，2005年7月1日後取得建照的8樓以上大樓，都必須設置2支逃生梯。彭仁義攝

除公共逃生梯間，另一個逃生梯設在臥室陽台，是少見的運用方式。彭仁義攝

聯上開發在新莊副都心推出成屋案「聯上聯」，距離機場捷運新莊副都心站約270公尺，地理位置佳。室內實品屋設計打破秀感濃烈風格，A2戶36坪實品屋規劃現代簡約風，壁面選用仿清水模塗料，呈現日系清新質感。另A3戶47坪實品屋規劃美式鄉村風格，燈具挑選配上線板，讓居家空間更添溫暖舒適感。

A2戶36坪實品屋　日系現代簡約風
二三設計總監張佑綸表示，此間實品屋以輕裝修概念呈現，考量年輕人喜歡簡約，設計上將濃烈裝潢剔除，並大量選用給人雋永質樸感的仿清水模塗料，再以鐵件、燈條、木料等材質點綴空間。「愈簡單愈耐看」張佑綸說，若室內空間較小，空間容易流於破碎凌亂，因此將每個空間門做成隱藏門，讓空間更完整。而小坪數空間「樑」常避不開，設計師用壁紙軟化樑的視覺感，讓空間延伸到側面的壁面及天花板，製造出空間的包覆感。

A3戶47坪實品屋　美式鄉村風
錸馬斯特設計總監林承緯表示，此間實品屋風格運用白色線條及大地色系來鋪陳，入門玄關為呼應室內風格，端景特別規劃代表鄉村風的壁爐造型牆，營造氛圍。另外，設計師在客、餐廳特別考量空間的實用性，在客廳電視牆上方的空間及餐廳備餐台上方貼心設置吊櫃，增加收納。在私領域設計上，主臥衣櫃選用口型玻璃讓空間更具穿透感，還因衣櫃門與床的距離較近，貼心選用門片可180度開啟的轉角五金，解決床距過近難以開啟的問題。（陳佳祺／台北報導）

看屋時，一般來說銷售人員首先都會帶看模型部分，但得要留意3大要點，看模型時才不會顯得手忙腳亂。專家即建議，模型示意重點是比例尺，確認比例後，就能較精準推算棟距、寬度，建議搭配平面圖確認位置，避免失真。

要點一：方位、面向視野
看模型時，了解方位，也可知道樓層的面向視野，還可順勢詢問周邊環境，因為不少建案模型，周邊環境都會以綠地或空地取代，但有可能一旁有著嫌惡設施，建議到現場場堪，白天、晚上實際走一遭最準。

要點二：鄰路、公共空間
了解方位及環境後，回到社區本身，可進一步了解進出交通動線，確認行車動線、至車道大門的相對位置是否順暢。代銷業者曾素惠指出，模型臨路常見可能是尚未開通的計畫道路，在新重劃區尤其常見，得多留意。

要點三：外觀、社區規劃
模型區通常可以看到公共空間的社區規劃，不妨藉此機會了解那些是二工範圍，常見例如圍欄、機車格、警衛室等，避免只是紙上談兵。曾素惠指出，公共空間還有著像是綠化植物有哪些品種、幾米大樹等，

看完公共空間，社區整體風格，也可藉由模型也可看看出建材與色澤搭配、包括材質、顏色、造型、用處以及是否有格柵，都可以比「平面圖」有著更多明確想像。（王鈞生／台中報導）

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經歷過台灣大大小小的地震後，大家開始意識到「建築安全履歷」的重要，包括各處地方政府都有意推動「建築安全履歷」，也有建築業者以此做為訴求，希望獲得消費者青睞。究竟什麼是好的「建築安全履歷」呢？消費者該如何分辨「真的？假的？」。

「建築安全履歷協會」所提倡的建築安全履歷，會要求由協會受訓認證之查驗技師或工程師依協會的鋼筋查核規範檢查後，針對鋼筋工程梁、柱結構安全重點、牆開口及牆端部受地震力容易產生裂縫的位置，將其鋼筋綁紮細節拍照記錄製作成建築安全履歷。

有些只為銷售訴求的建築業者所提供建築生產履歷百百種，但是履歷中拍照的位置，卻不一定是真正攸關到建築安全品質的記錄重點。目前有些建案是自行將各項工程的施工照片彙集而成，只是建築生產過程的紀錄，並非依照「建築安全履歷協會」的建築安全履歷標準，特別將結構安全品質細節的部份明確顯示，亦無經由協會受訓認可之第三者結構專業公司的驗證，這樣的記錄只能說是房屋履歷的一種，但是否是購屋者想要具安全品質保障的「建築安全履歷」，就有待商榷了。

 

鋼筋施工品質保證-一條龍技術整合執行

以隨手可得的椅子做比喻，大家看到椅子皮面或坐墊光滑完好，不代表椅子真正具品質及安全性，皮面與椅子的接縫處及椅腳間的每個連結架構點，才是真正能看出椅子精工之處。建築業者往往把銷售重點放在椅子正面及外觀設計，就好比建築業者製作建築履歷時常常將重點擺錯地方，或是將真正攸關安全品質的重點部位以遠景取代。

 

 

 

 

 

 

 

或許一張椅子對人身安全較無太大影響，美感大概會比安全來得重要；不過，若是一棟提供全家人安身立命的房子，能只看外表不看安全品質的重要細節嗎？

「建築安全履歷」的精神其實一點都不複雜，我們只是希望要求把每根鋼筋都確實綁好、混凝土不額外亂加水，並且好好澆置、好好養護而已，這樣實實在在的把每個細節用心做好，且百分之百透明化呈現給消費大眾了解放心，這樣才能符合真正安全標準、蓋出安心好宅。

同一個社區、相同的買進及賣出時間點，賣家們有沒有可能一個大賠、一個賺？答案是「肯定」的。位在新北市板橋區、目前為全國最高的住宅大廈—「新巨蛋」住宅社區最近揭露的多筆實價登錄成交價，就出現了這種「一個大賠、一個賺」的情況。房市業者表示，同一個社區住宅的每戶樓層、坪數、方位、隔局都各不相同，所以即使買進、賣出的時間點相近，各自賺賠的情況一定會有所差別，完全要看當初有沒有買錯房子。

▲板橋的「新巨蛋」大樓社區從套房到4房的格局都有，成交價範圍極大。

 買了怎樣的房子，才算是「買錯房子」？首先，坪數太大的房子因為需求量不多、購買者比較少，所以會比中、小坪數的房子還難賣，賠售的機會也就比較大。例如這次板橋「新巨蛋」社區大樓賠售金額達到500萬元的房子，扣掉停車位的坪數就是66坪、四房格局的房子，要找到適合的買家就比較困難，成交價當然很難撐高。

 同社區的另一間房屋坪數（扣掉停車位）只有37坪、規劃出3房的格局，就很符合一般購屋族的需求，尤其現在國內有少子化的趨勢，37坪對換屋族而言已經很夠用，這種產品不愁找不到買主，所以屋主今年轉手賣出之後，就獲利了120多萬元。

▲房市景氣不佳時，高總價的房屋成交價比較難維持在高檔。

 其次，對於總價太高的房子而言，因為房市裡付得起的買家比較少、中央銀行又有限制高總價房貸成數的措施（台北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元以上的房子，房貸成數不得超過6成），所以賠售的機率會比同社區裡較低總價的房子來得高一些。

 再以前面的「新巨蛋」社區實價登錄戶為例，4年前四房格局的這一戶購買總價是4,888萬元，大約是37坪這一戶購買總價2,501萬元的兩倍，意謂著每個月的房貸繳款壓力也是高出兩倍，以七成的房貸、利率1.8%來計算，每個月的房貸金額將近17萬元，能夠付得起這種房屋貸款的人真的不多，難怪賣家願意以賠售500萬元的方式來加速脫手。

▲自己不在乎的房屋小缺失(例如穿心煞)，不代表每個買家都可以接受。

 最後，如果買了自己不在意的「缺失房屋」，也很可能出現同一個社區裡「別人賣屋賺錢，自己賣屋卻賠錢」的窘境。自己不太在意的缺失房屋包括有風水瑕疵（例如穿心煞、懸空煞等）、開窗看見福地或電塔、房間太小、採光差的房子等等，這些房子的小缺失在自己購屋的當下可能不以為意，但是當你要賣這間房子的時候，就成為買家狠狠殺價的理由了。

無殼一族找屋時，最大的煩惱就是電費收的都不一樣，到底多少錢才合理？臉書社團《爆料公社》網友爆料，貼出租屋合約，每度電竟高達7.5元，專家指出，今日新法上路前合約屬於雙方「議定」，但今日以後簽約，都得照官方版本，每度電最多僅能收到台電最高上限，將不會再有類似案例。

過去房東為了省麻煩，不少都會收取每度5~6元，其中可能包含水費、第四台或管理費等，最後還得由房客自行判斷物件CP值。但「租賃專法」今上路後，也對以往市場混亂的電費「收費機制」有了規範，按照內政部先前解釋，新制定型化契約應記載不得記載事項中，「未來只要超過台電夏季電價最高電費，房客也只要付台電的電價即可。」

以台電在今年4月1日起實施的電價來看，最貴的6~9月夏月期間，採分段用電收費、最高的用電區間每度6.41元，意即整棟樓即使有無數間的套房，夏天用電每度最多也不可能超過6.41元。以一棟分割7間的透天分租套房為例，6月全棟用電1200度，平均下來其實每度電僅4.36元，若非夏月，同樣用電量每度僅3.58元。
 
大晟開發機構執行副總陳智育也指出，今日實施的「租賃專法」並不溯及既往，因此以往「私約」仍是有效，待合約結束，就得使用官方新型租賃契約書，未來就不能有超收2個月押金或是超出台電最高度數的收費方式，將規範法制化減少爭議。​（王鈞生／台中報導）

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分租套房多數都是共用電錶，不少都包含用水或第四台，市場每度電以4~6元居多。資料照片

租賃專法上路後，未來押金、電費都有了規範，對房客一大福音。資料照片

即便近年來全台房市買氣回溫，但購屋族群仍以首購小宅為主力，但首次購屋問題多，如何選擇小宅不踩雷，關係到未來若換屋，房子到底能否賣個好價錢。專家指出，選購社區戶數與單層戶數少的住家，居住品質較佳，留意小宅各空間通風採光，若於市區選擇有大眾運輸系統區段，房價較易有增值空間。
 
上揚國際高雄業務4處總經理施棟瀝指出，目前市場有非常多2房產品，挑2房總結有3大因素，第1全棟戶數不能過多，第2單層坪數配比也不要全小宅，單層戶數也不宜過多，第3是留意居家通風採光，因多數2房會設單面採光，要留意居家採光面是否充足。
 
通常2房空間會有1個房間較小，若要當臥房可能空間較為不足，因此建議作為書房或客房使用。而區段環境也是影響未來房價主因，住商不動產高雄民族大順加盟店經理蔡卓翰分析，若選在市區建議買在輕軌捷運站周邊，因為2房住家通常新案不會配置車位，若選購郊區2房則可買在國道交流道周邊，進出較為便利。（葉家銘／高雄報導）
 
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中南部空汙議題近年頻頻浮上檯面，但若以房地產角度來觀察，高雄新案房市明顯不著重防空汙或健康議題，至今少有強調「健康」、「防空汙」概念。業者指出，可能是因高雄長年都有空汙影響，但台中近3年才開始受到矚目、民眾很有感，新建案幾乎都配備防霾紗網，空調過濾裝備，猶如幫房子穿上防護罩。

由房地產廣告主軸最明顯，台中近2年線上個案至少10場都主打健康標配，從全熱交換器、防霾紗窗、空氣清淨機及電子式集塵濾網等，各式配備相互比拚。代銷業者周有倫指出，近年空汙是台中最熱議題，也代表自住市場需求，配備主要分兩大塊，過濾型的防霾紗網以及機械式對流設備，都可確保室內空氣乾淨清新。

近期如「元心璽苑」、「NEXT ONE」、「遠雄一品」、「爾雅」、「仁美臻邸」等案，皆配有設濾網的全熱交換器，透過室內外空氣互換，淨化室內空氣品質；5期新案「藝家人」，同時配備防霾透氣紗網、全熱交換機，雙管齊下，現場同時還可實測差異性。

另外還有少數建商自行合作，如順天建設豪宅案「順天科博」與日本最大空污防制設備製造商TORNEX合作，開發一套外氣清淨系統，採用高壓靜電的電子式集塵濾網，台中的宅案「裕森林」、「樸森林」，也請廠商研發外氣清淨系統。（王鈞生／台中報導）

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