不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

永春都更案「森業永春」日前外觀完成拆除鷹架，堅持不參與都更的彭龍三住家所在整棟公寓，被包在三棟大樓之中。有網友以「永春都更案是全台最可笑的都更案嗎？」為題，在PTT發文，引發熱烈討論。有人認同，有人表示公寓沒救了，有人則認為反而很吸睛 。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，都更案碰到釘子戶堅持到底，最後往往是兩敗俱傷。一方因為無法整合成完整社區，景觀與價格打了折扣，另一方即使能夠順利自建，也會因為基地面積太小，不僅不容易，價錢也不漂亮。「與其說是可笑，不如說是可惜。」

永春都更案是國內最出名的都更案之一，另一是文林苑。個案基地位於忠孝東路五段、松山路口，都更之前主要為四層樓公寓，其中包括彭龍三家族等不同意戶。

個案從2000年開始整合，歷經十多年，最後僅剩下彭龍三住宅及旁邊兩棟公寓不同意，台北市政府介入也無法解決。最後建商決定把彭家劃出都更範圍，直接興建15~22樓三棟大樓，個案近期拆除鷹架，彭龍三住家所在整棟公寓被包在社區之中。

有網友PO文表示，最近路過，發現永春都更案真的很醜，就一戶擋在那裡，真的很好笑。

不少網友認同，「大樓蓋起來被釘子戶整個外觀被打折，老區就是這樣才沒救了」， 「可以當古蹟供後人憑弔一百年」、「這案應該要大為宣傳，被放生之後，後續改建也完全沒機會。」。

有人則認為「你覺得醜又礙眼，實際上很吸睛」、「屋子老又如何，打兩根鋼柱拉個皮，一堆人搶著租」、「1-4樓整合打掉重蓋網美打卡星巴克就解套了」。有人酸屋主，也有不少人為彭龍三叫屈，「有什麼好笑，人家也是痛苦的決定」。

徐佳馨表示，其實這樣都更整合失敗，建商直接蓋的案例並不少。汐止金龍湖附近有個建案，因為整合失敗，建商直接興建高樓後，地主也花錢找人在社區面前，蓋了一排五樓公寓，由於基地小，又是狹長型， 蓋起來有如俗稱紙片屋，但卻把該大樓面前景觀破壞無疑，更遮住低樓層住宅視野，也是兩敗俱傷。

自2017年「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（簡稱：危老條例）實施，所給予之容積獎勵條件，大大激起住戶改建之意願，根據內政部統計資料，2018年申請136件、核准72件，2019年申請433件、核准313件，2020年統計至9月底申請922件、核准614件，重建案量翻倍成長，同時也反應營造需求量大增，此時如何嚴選優良的營造業者，並把關興建過程及建材品質，實為攸關一般危老自建住戶居住生活安全之重要課題。

營造廠商對於整個重建案，是最基本且重要的角色。重建的新大樓，從挖掘地基、結構體施作、材料品質…等，都由營造廠商做決策。從動工開始，地主即須支付給營造廠施工費用，若選擇到非優質的營造廠，產生製程中的偷工減料、降低大樓結構的安全性、輕忽工地安全造成意外，讓建案蒙上負面形象，影響未來銷售、另外建案在未經第三方專案管理下，工程恐不按預定進度執行，容易造成工程延宕，造成業主須多額外支付費用；委建業者財務不佳或資本額不大者，無法代墊營造款項，恐拖欠工錢、甚至捲款潛逃的可能性大增。

所以，在危老重建的過程中，怎麼挑選營造業者至關重要，但一般大眾對營造業者較為陌生，常常會因為不瞭解廠商在業界的評價而出狀況，如果透過專業的評鑑機制及遴選流程，就能大幅減少地主四處洽詢的時間，另外若透過企業（專業顧問）去對企業（廠商）談價格，也會比個別地主去談更有議價空間。

筆者身為建經公司經營者，從事不動產顧問累積超過25年以上之經驗，旗下的「全案管理」服務模式，更是專門協助危老住戶完成自地自建的任務，在此筆者分享公司對於營造業者的評鑑內容，首先，配合的營造廠基本條件必須為「甲等綜合營造」（資本額達新臺幣二千二百五十萬元以上、營造業登記證書六年以上，並於最近十年內承攬工程竣工累計額達新臺幣五億元以上者）。

符合「甲等綜合營造」的廠商，就會再進行內部初步篩選，檢核營造廠背景，檢視工程履歷，撇除負面形象者。並且安排至少超過5位成員之專業評鑑團隊，其中包含領有「工地主任」、「品管工程師」等國家認證執照者，每間評鑑之營造業者實地參訪至少2件興建中之個案。

最後進行現場評鑑，項目包含：施工品質、工程進度、物料管理、財務能力、安全衛生、介面協調、工班調度、整理整頓及緊急應變等，各有不同的權重分數，其中最重要的是「施工品質」及「工程進度」，「施工品質」包含：結構體安全、鋼筋、模板等材料品質…，另外亦會透過施工排程表來檢視「工程進度」是否皆如期完成，尤其近期缺工情況嚴重，工程只要一延宕，即會造成業主成本增加。整個評鑑作業大約1-2個月，最終評鑑合格者，即可參與公司「全案管理」建案營造廠商之遴選，讓地主決議合作之對象。

以上為筆者大致分享建經公司在評鑑營造廠商之運作機制，總而言之，建經公司身為地主之興建管理專業顧問，替地主篩選出優良之執行廠商，並監督把關整個興建過程，並適時給予最佳建議，對於專業顧問來說，守護及保障這些危老自建住戶的最高權益及居住安全是我們的責任及使命。

https://ctee.com.tw/house/celetalk/369309.html

國家住都中心今（12）日表示，松山延吉段社會住宅統包工程由宏昇營造股份有限公司、群甡聯合建築師事務所、怡佑有限公司統包團隊順利得標，全案160戶社會住宅納入整體衛浴工法，預計113年完工。

國家住都中心表示，松山延吉社宅基地位於臺北市松山區光復南路，鄰近市民大道，為因應一房型居多之型態，首度將整體衛浴工法(Unit Bathroom)納入設計，可大幅減少裝修時間，後續維護管理也更加便利，提升居住品質。

整體衛浴工法採模具化生產，強調防水底盤、牆壁、頂棚一體成形，品質穩定，且施工快速、無污染，施工品質較一般傳統衛浴工法容易掌控。

國家住都中心指出，松山延吉社宅特別以低建蔽率進行規劃，採無圍牆開放設計，並於社宅周邊留設大片綠地空間與半戶外空間串聯，以供社宅住戶及鄰里休憩使用，延續社區情感交流場域。

另將開挖至地下三層，增設停車空間，減少地區交通影響，更配合地方需求設置托嬰中心，以提升地區公共服務機能。

國家住都中心執行長張溫德表示，自今年中起已順利完成新北市6處及台北市1處社會住宅統包工程決標，充分展現國家興建社會住宅的決心及效率，後續於全台將陸續推出更多案件，歡迎優秀且經驗豐富的廠商一起加入社宅國家隊行列。

文－謝瑩潔 攝影－蔡耀徵

落實「居住正義」，是台北市長柯文哲競選時所提出的承諾，也是至今仍持續努力的施政重點。在市長授命下，具有都市規劃與地政等相關學識、經歷的台北市政府副秘書長李得全，肩負督導居住正義政策規畫與執行的重任。透過多元參與，不斷滾動進化提出「居住正義2.0」系列行動，運用公私協力及跨域治理，提高社會住宅服務質量、協助危老建物改善或重建，並且致力健全房市，為市民打造一個可以安身立命的「宜居台北」。

結合公私力量共同導正市場失靈

坊間許多民調顯示居住問題是民怨之首， 對此李得全表示，台北市房價及租金所得比偏高，但閒置空屋仍多，令許多人買不起、租不到，此外，都更、危老改建推動不易， 還有租買資訊不對等諸多問題，「總體來說就是市場失靈。」

面對市場失靈，社會期待政府發揮角色功能，然而居住正義議題，涉及範圍既深且廣， 必須仰賴中央、地方政府、非政府組織與民間企業共同面對、了解，進一步形成社會共識， 才能解決問題。

奠基於柯市長第一任期投入的社宅興建基礎，台北市政府的居住正義政策從1.0 進化為2.0，全力整合16 個局處組成「居住正義小組」，擴大結合公私力量，多元興辦社宅並提供社區服務，同時兼顧市民住家整維及房市健全。李得全說，「在台北市買房對一般年輕人可能有難度，但如果有機會買房，至少希望不要被騙、不要買貴，這也就是居住正義2.0 所推動的資訊透明與交易安全；至於租房，市府依照家戶所得與人口數提供租金補貼，為各類市民朋友有效解決居住難題。」

落實三大重點打造台北安居生活

「居住正義2.0」主要分成三大重點，首先是「社宅出租」，除了持續興辦社宅，李得全表示，「也要將社宅打造為與社區環境共容、共融、共榮的生活中心。」從硬體的規畫設計到公共服務品質一併提升，包括社宅宜居建築設計、導入智慧物業管理，納入托兒、托老機構及加入青創社區服務，改變過去民眾對國宅的刻板印象，營造安全舒適、有溫度的住宅社區環境。

其次是「民宅更新」，台北市30 年以上的房屋約有近10 萬棟，其中不乏因結構或設備安全問題亟待整修或重建的危老建物。對此，市府協助各類房屋修繕補助、老屋健檢或提供容積獎勵鼓勵改建，也設有都更危老工作站及推動師專責溝通執行。

第三「房市健全」部分，市府則致力於資訊透明、交易安全、價稅合理。為降低空屋率，台北市實施「囤房稅」，採取差別稅率， 同時也做空屋清查，對於低度用水用電戶課以非自用空屋稅，鼓勵屋主釋出空屋；此外針對預售屋買賣契約，實施報備核准新制， 房價查詢及試算系統也更精進，以保護消費者權益。

從觀察日本經濟發展及其房市泡沫化的脈絡，李得全指出，房地產市場交易過熱，反而會影響經濟的健全發展，最近受疫情影響， 全球經濟下滑，各國實施量化寬鬆，台幣升值，台灣物價下跌，但房價卻逆勢上漲，不過台北市已有囤房稅因應，相當程度可以避免房市泡沫化的危機。

為了讓民眾更了解「居住正義2.0」，市府設置專網，匯集統整相關資訊至單一入口， 讓有需求的市民能快速獲取資訊，並利用Line、Facebook 等多元管道宣傳推廣。

提及對於居住正義的期待，李得全認為， 第一步是真實呈現問題，將資訊攤在陽光下， 透過資訊公開來進行政策溝通，進一步形成共識；第二步是跨域合作治理，結合各界的力量，合作分工，才是成功的關鍵。市府會持續調整步伐與施政力道，為達成「宜居永續的台北」而努力。

【完整內容請見《台北畫刊》11月號634期】。

https://udn.com/news/story/6961/4991203

 

由國家住都中心擔任實施者推動的「新北市中和區保二總隊基地都市更新案」，從今（4）日起至11月10日辦理公開評選文件草案公開閱覽，該案已於今年6月19日經新北市政府公告劃定為策略性更新地區，預計12月初正式公告招商，公開徵求出資人並以權利變換方式實施。

此案位於景平路，近捷運環狀線景平站，交通及生活機能便利，基地面積合計10,099.53平方公尺，土地使用分區為住宅區，範圍內100%為公有土地，土地權屬單純。

保二總隊東側辦公廳舍區建物現況老舊、土地低度利用，為協助解決內政部警政署及所屬機關現有廳舍問題，將透過都更興建合署辦公廳舍，提供保二、保三、保七、民防指揮管制所及警察通訊所等5大警察機關進駐，落實活化國有土地政策。

國家住都中心表示，本案目標是更新辦公廳舍提升員警值勤環境，並貫徹政府住宅政策提供社會住宅，串聯景平路沿街商業空間引入商業性服務設施複合使用，納入綠建築、智慧建築、耐震設施做為招商時基本要求，希望藉此次更新，打破封閉空間印象，建造「安全、安心、安穩、安樂、安居」的生活環境，加速帶動景平站周邊更新開發的契機。

國家住都中心指出，公開評選文件草案從即日起至11月10日公開閱覽，相關資料可至國家住都中心都更招商公開預覽專區下載參閱。各界若有任何建議，可於公開閱覽期間，以書面郵寄「國家住宅及都市更新中心綜合業務部」收，或電洽國家住都中心林規劃師（02-2100-6300分機283）詢問。

https://house.udn.com/house/story/5886/4987529

高雄市政府決定將興建8,800戶社會住宅，其中，位於亞洲新灣區豪宅林立的「集盒貨櫃聚落現址」，基地面積約2.3公頃，將興建1600戶，只租不售，預估2024年到2025年間，只要符合申請資格者，即可以相對便宜的租金，進駐亞洲新灣區。

高雄都發局3日下午表示，高雄市政府3日舉行的市政會議中，都發局長楊欽富宣布，將與中央共同推動8,800戶社會住宅，照顧弱勢、青年及企業員工，落實居住正義，並就高雄市社會住宅興辦計畫進行說明。

高雄都發局長楊欽富表示，未來，高雄市將興辦8,800餘戶社會住宅，其中，有13處、計6,000餘戶，由內政部指示國家住都中心興辦，分別位於岡山、楠梓、仁武、左營、三民、前鎮、鳳山、小港等人口密集行政區。

他指出，高市府則是以大眾運輸導向、產業發展區為選址戰略思維，選定岡山、前鎮、大寮等行政區，自行規劃興建3處、計2,800餘戶，未來將可出租企業員工及弱勢族群居住，落實居住正義。

楊欽富說，高市府興建的3處，第1處位於岡山區大鵬九村市有土地，約可提供700餘戶。該基地方整、鄰近捷運南岡山站，未來更可提供予橋頭科學園區及路竹科學園區的就業人口居住，預計於2021年6月動工。

第2處前鎮區亞灣智慧公宅，位於集盒貨櫃聚落現址，約可提供1,600餘戶，以因應5G、AIoT創新園區發展的居住需求，作為高雄智慧公宅的新典範，預計於2021年底進行工程發包。

楊欽富指出，第3處大寮捷運主機廠基地，鄰近和發產業園區、大發工業區並緊鄰大寮捷運站出口，將採分期方式興建，第一期將興辦400餘戶社會住宅，預計於2022年6月進行工程發包。(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20201103004785-260410?chdtv

（中央社記者王淑芬高雄3日電）高雄市與中央聯手共推興建8800戶社會住宅，其中高雄市自建2800戶，市府都發局長楊欽富今天指出，原岡山區大鵬九村市地規劃興建700餘戶，預計明年6月動工。

落實居住正義，中央規劃選定在高雄市興建6000戶社宅，選定13個據點，分別位在岡山、楠梓、仁武、左營、三民、前鎮、鳳山、小港等行政區；另外高市府加碼2800戶將在3個行政區興建。

除了中央興建，市府加碼興建約2800戶座落地點、興建時程及申請條件備受基層關切。

楊欽富在今天的市政會議後指出，市府以大眾運輸做導向、產業發展區為選址思考，擇定岡山、前鎮、大寮3行政區規劃興建3處社會住宅，面積逾5公頃，未來將可出租企業員工、弱勢族群等符合條件者申請居住。

高雄市規劃自建的社宅，位在岡山區大鵬九村市有地，可提供700餘戶社宅；基地鄰近捷運南岡山站，未來可供橋頭科學園區及路竹科學園區服務人口居住，預計於110年6月動工。

其次位在亞洲新灣區的智慧住宅，即集盒貨櫃聚落現址，約可供給1600戶，以因應5G、AIoT創新園區發展的居住需求，規劃於110年底工程發包。

第3處位在捷運大寮捷運主機廠的基地，鄰近和發產業園區、大發工業區並鄰大寮捷運站出口，將分期興建，首期興建400餘戶社會住宅，拚111年6月工程發包。

楊欽富指出，社會住宅也會攜手社福或公共設施徵收等需求，盤點行政區對托嬰中心、公共幼兒園、日照中心及國民運動中心的空間納入社會住宅規劃設計，要提供更完善化的住宅環境，讓社宅成為長照、托嬰、托幼的多功能據點。（編輯：陳俊碩）1091103

https://www.cna.com.tw/news/aloc/202011030228.aspx

文／林湘慈／MyGonews買購房地產新聞

「新北市都市更新106重建專案計畫」於2020年6月底推出，第一個申請案於2020年10月22日經新北市都市更新及爭議處理審議會第16次會議審議通過，後續將辦理核定公告實施，而申請案自受理迄今，審議時間僅花20工作天通過，大幅提升審議效率。
 
副市長陳純敬於22日主持審議會，本案位於南雅東路及南雅西路一段174巷1弄所圍街廓範圍內，為板橋都市計畫之住宅區，基地面積約8,095平方公尺，興建4 地上24層、地下5層之住商大樓，針對本案外部空間，陳純敬表示，希望都市更新不僅是讓住戶住的安全，同時應提升周邊環境的品質，而本案於基地內留設4公尺人行步道改善南雅夜市人行空間且以綠建築及智慧建築的規劃設計，來促進基地及周邊環境品質之改善作為表示肯定。

本案自2020年2月14日申請事業計畫報核，期間召開鄰地協調會議，希望可使街廓更為完整，後經實施者納入有意願所有權人並調整更新單元範圍後，實施者向市府申請106專案重建計畫，本案於2020年8月17日取得適用資格，讓案件行政效率再提升，大幅減少一半的時間。

▲新北都更 106 專案首案通過更新後模擬圖 （圖／新北市政府）

新北市政府都市更新處處長張壽文表示，都更條例於2019年1月30日修正公布，修法重點於容積獎勵明確化、提供租稅優惠等措施，某種程度上加速了都更流程，本市又於2020年6月30日推出「新北市都市更新106重建專案計畫」，以簡化程序及書圖內容、快速審議的模式，讓整合住戶達100％同意協議合建、0爭議的案件，得以搭乘特快車，在6個月內審議完畢，快速通關進行都更重建，讓城市居住環境變得更好，早日給市民一個得以安居樂業的家，未來市府會持續滾動檢討，使新北市危老屋能儘快翻新。

【本文獲得「MyGonews」授權刊登】原文在此

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=839830

文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞

台灣地震頻繁，災害的發生時常造成民眾生命財產的損失，房屋隨著屋齡增加導致強度老化或耐震設計法規更新等因素，部分早期興建的房子更可能潛在耐震能力不足等危機。為使國人居住環境更加安全與安心，內政部營建署近年來積極推動私有建築物耐震評估與補強計畫，加強一定年限以上危老建築物耐震能力，保護人民生命財產，提升公共福祉。
 
耐震階段性補強完工，觀摩講習會圓滿落幕，補強成效深獲肯定！
 
內政部營建署表示，台南市首例耐震階段性補強示範案例為傳統一樓懸臂式騎樓，且有開闊空間供商家店面使用之建築物，補強前屬所謂軟腳蝦建築物，經補強後，在較為快速且經濟實惠的改善措施下，有效提升房屋安全，已於2020年8月10日順利竣工。為使民眾更加了解耐震階段性補強內容與施作流程，營建署、台南市政府與國家地震工程研究中心(以下簡稱國震中心)攜手合作，於2020年10月19日在該社區舉辦現地觀摩講習會。活動當天除了由該署與專業團隊帶領民眾實地走訪耐震階段性補強示範案例現場，署長吳欣修亦親臨現場致詞勉勵，同時呼籲民眾耐震補強的重要性，加上該大樓社區主委親身分享心得與經驗交流，深獲現場民眾好評與肯定，活動也在眾人熱情參與下圓滿落幕！
 
政府積極維護民眾居住安全，免費派員至社區說明宣導相關補助資訊

內政部營建署表示，台灣地區位於地震帶上且老舊屋舍林立，因此當地震來襲時，往往對人民生命安全與居住環境造成嚴重威脅。為免憾事發生，該署除了積極推動並改善耐震補強政策，並委託國震中心成立階段性補強專案辦公室，提供民眾相關耐震階段性補強諮詢服務，民眾可免費申請該中心派員至社區舉行輔導說明會，更加了解耐震補強的好處。另為加強民眾提升建築物之結構安全辦理意願，內政部自2020年起，已將耐震階段性補強的補助額度上限由220萬元調高為450萬元，大幅減輕民眾經濟負擔！

▲台南市首例耐震階段性補強示範案例現場觀摩會佳評如潮！補強做得好，地震免煩惱（圖／營建署）

目前各縣市政府已陸續公告耐震階段性補強受理申請，如欲了解耐震階段性補強相關資訊，請洽階段性補強專案辦公室(電話：02-6630-0237)詢問；或至「私有建築物耐震階段性補強資訊網」http://privatebuilding.ncree.org.tw/)查詢，歡迎民眾多加利用。

【本文獲得「MyGonews」授權刊登】原文在此

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=839307

永和大陳社區公辦都更單元5、6、7自30日公告招商至2021年3月12日截止，獎勵比照單元2，最高2倍，盼能吸引業者興趣。

新北市都更處指出，永和大陳社區更新單元5、6、7面積分別約為0.8到1.3公頃左右，現有房屋相當老舊且屋齡已達60年以上，在長年增改建及缺乏規畫之下，導致居住環境不佳。

都更處表示，市府透過指定為策略性再開發地區的方式，提高容積獎勵額度，吸引民間投資並帶動當地更新重建，未來捷運萬大線永和永平國小站完工，將與鄰近的捷運頂溪站成為雙捷運站的服務範圍，結合現有周邊的學校、仁愛公園及新店溪畔等在地資源，能帶動永和區整體都市發展。

都更處長張壽文表示，參考本區以往招商經驗彈性調整招商條件，包括降低保證金金額、增訂退場機制、彈性選擇公益設施項目，並加入專案管理機制以保障工程品質，而且中央已於去年1月修訂都市更新條例，明確規範獎勵額度條件，降低容積獎勵的不確定性，大幅減少廠商投資的潛在風險。

都更處表示，永和大陳社區更新單元5、6、7將以公平公正的方式，公告徵求有意願的廠商提出申請，共同努力改善當地環境。(中時 )

先前因地主們意見無法整合，而進度緩慢的北市大安區嘉興街都市更新案，在國家住都中心兩年前介入後，順利說服67位私地主，正式拍板定案，預計最快民國111年開工，將規畫興建3棟地上18~19層、地下5層的SRC住宅大樓，預計創造93億產值。

堪稱近年產權最複雜的台北市大安區嘉興街公辦都更案，在國家住都中心二年前接手整合後，順利拍案定案，總面積5120平方公尺，投資總額約31億元，預計將興建地上3棟18-19層，地下5層的SRC住宅大樓。

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國家住都中心代理董事長花敬群表示，「我想這確實不容易，我們有67位的私地主，我們用一年半左右的時間，大概談到98%的同意。」

其實嘉興街的住戶們，過去早有談過都更計畫，但卻因溝通不順、私地主被怕騙等原因，導致都更遲遲無法推動，內政部次長花敬群說，這次成功整合關鍵，就是取得私地主們的信任。

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花敬群更說，「我們只有一本帳，一切公開透明，我們跟每一位地主所講的，他們該多少就是多少。」

嘉興街住戶高先生則表示，「最重要住要安全，現在不行啊，現在假使5、6級的地震都要趕快跑，我前後門都打開了，兒子說有的從旁邊跑，地震比較危險，那個牆壁都裂開了。」

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四五十年的老房子終於要更新，住戶們興奮又期待，鄰近捷運六張犁的嘉興街公辦都更案，有私地主土地外，加上台電土地，總面積有5120平方公尺。預計民國111年開工，113年底完工，除了住宅之外，未來除了住宅外，也會開放部份空間，與公益社企平台合作，期望讓鄰近社區住戶共享都更成果。

（民視新聞／陳思瑜、莊柏驊 台北報導）

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