不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

危老重建熱度持續發酵，根據內政部營建署統計，危老條例自2017年5月上路至今年10月底，全國累計申請件數已突破1,500件，核准件數也突破1,000案。今年第3季平均每月申請約25件，觀察10月申請來到43件，顯現危老似有回溫跡象，年底前搭配小基地容積獎勵上路，可望再推升一波送件熱潮。

 

營建署指出，累計至今年10月底，全國共受理1,534件危老申請案，核准1,051件；10月受理43件、核准52件。觀察近幾月申請情形，除5月因時程獎勵將屆期帶來一波申請熱潮，6月後危老暫時進入冷靜期，不過到了10月，申請案量逐漸回到之前水準。

以10月來看，危老申請最踴躍的地區，仍高度集中在台北市、新北市及台中市，三直轄市單月分別新增11、12、12件申請案，持續成為危老重建熱點。

業界人士表示，危老申請程序簡易，容積獎勵明確，雖然時程獎勵逐年減少，但新增規模獎勵，只要越過200平方公尺（約60.5坪）門檻，就可得到2%容積獎勵，許多案件原本要做都更，今年都轉到危老，市場對危老重建仍趨之若鶩。

舉例而言，近期最受矚目的案件當屬國賓飯店董事會通過將在年底前提出危老重建申請，這也是繼六福客棧後，第二件知名飯店申請危老改建案；在五星級飯店中，國賓則是危老第一家。

此外觀察危老重建案平均規模，全台核准平均面積約209坪，各縣市核准面積最大者為新竹縣，平均447坪；平均面積最小則是金門縣僅39坪。台北市平均面積約193坪，新北市平均約219坪，六都中平均面積最大者為台中的332坪，六都中最小為桃園僅約100坪。

內政部表示，日前已公告修正危老容積獎勵辦法，針對面積60.5坪以下，客觀條件無法整合更大面積的小規模基地，提供額外2%容積獎勵，鼓勵小基地加速重建，民眾可依自身需求遞案申請，加速老屋重建。

今年辦公租金仍呈上升趨勢，年漲幅上看2％。圖／蔡惠芳

高力國際今（25）日公布最新調查指出，台北市老舊辦公大樓走都更或危老，暫停對外出租，加上企業小幅縮編，使得辦公租賃市場，需求萎縮，第三季台北市辦公室淨去化仍出現負值；但展望全年，需求殷切趨勢不變，預期租金仍呈上揚走勢，年增幅可達2％。

調查指出，目前只有科技媒體業，仍持續有小幅擴張需求，因此預期全年北市辦公室淨去化恐為負值；租金走勢方面，仍會持續和緩上揚。

展望未來的3年，也就是2023年以前，北市辦公室新增供給相當有限。

高力國際資深執行董事楊慧明建議，未來3年內有租賃需求的企業可採取彈性租賃策略，尤其租期、區位、類型可傾向多元化，像是彈性辦公室，藉由開放式的靈活空間運用，提高使用坪效。

高力國際指出，第三季內部重新調整辦公室資料庫，將台北市辦公大樓分類為頂級、A級與B級等三類，調整後北市辦公室總體量為98.8萬坪，總承租面積為91.8萬坪。

由於部分B級大樓走都更或危老而暫停大樓招租，以及仍有企業進行小幅縮編，第三季的單季淨去化量為負的8,750坪；本季整體空置率小幅上升至7.1%，較上季略增0.9%。

高力國際董事總經理劉學龍表示，由於台灣經濟受到COVID-19疫情衝擊相對較小，多數企業仍能維持正常營運，企業員工回歸工作崗位的比例在亞太區中也最高。這樣的條件，為租金穩定成長的主要動能，第三季租金持續上漲；2020年底之前，預期租金仍呈上揚走勢，年增幅可達2％。

https://ctee.com.tw/livenews/aj/ctee/A03602002020112511311546

土城工業區至今已逾40年，園區內多為高建蔽、低使用強度的老舊透天廠房，華南金融集團2017年通過新北市府都更處核定，砸下20多億興建「華南銀行資訊科技大樓」及「華南頂埔科技大樓」，今舉行上樑典禮，預計明年9月完工，未來可提供7400坪新式廠房及845坪開放休憩空間。都更處表示，目前土城工業區共有5案啟動都更，期盼加速翻新廠區，帶動地方發展。

新北市副市長吳明機今致詞時指出，土城工業區許多廠房屋齡老舊，且有停車位不足、容積率不夠等問題，華南為土城工業區響應市府的第一個都更案，新建的華南頂埔科技大樓更可提供許多廠商進駐。

華南金表示，此自辦都更案不但是公股金融機構首例，也是經濟部工業區開發的產業園區中首案通過都更申請，基地面積約2200多坪，可建樓地板面積1萬4598坪，將興建地上12層的華南銀行資訊科技大樓及地上15層的華南頂埔科技大樓。

華南金說，資訊大樓包括辦公空間及機房，具備長時間自行發電功能，能因應地震、水患、戰爭等停電狀況；頂埔科技大樓則可提供7400坪新式廠房及146個停車位，另留設845坪多功能廣場，提供民眾休憩。

新北都更處說明，目前土城工業區共有中工、國泰、安澤建設、華南及勝仁針織等5案啟動都更程序，華南自辦都更案與龍儀實業公司合辦，各持有約1500、700坪土地，基地上原為2層樓鐵皮屋，租賃給傳產公司使用，更新完成後，資訊科技大樓為華南自用，頂埔科技大樓1至3樓則將續租給原租戶，4至15樓開放招商。

 

 

 

最近台北市遼寧街的一筆危老建物重建基地，因為只有八十八平方公尺（二十六．六二坪），被評為是在「種竹筍」。筆者呼籲應該用更多的包容心來看待「竹筍屋」。

一、危老建物的重建基地，基本上都要符合都市計畫或建築法令要求的最小寬深及相關規定。即使是竹筍屋，也要守住法規最低底線，都是合法建物的一環。

二、竹筍屋是在原來的老舊建物，經過專業評估，確定已有危險或結構安全性能不佳後，才能啟動重建程序。對於這樣的危老建物，如果還要挑剔坐落基地必須達到一定規模，可能不救急也不救窮。

三、危老重建受有容積獎勵，在順序上必須先要做到基地退縮與耐震設計，才能夠申請其他的獎勵項目。基地退縮須採淨空設計及設置無遮掩人行步道，具有外部效益；耐震設計可以提升居住安全、減少外部成本。即使是竹筍屋，亦復如是。

站在規模經濟的角度，誰都希望建築基地能夠達到一定面積，況且法令就危老重建案還給予擴大規模獎勵，開發商與住戶不會對於拿得到的獎勵卻不去申請。通常這是遇到旁邊存在既有建物且人數眾多，因此難以整合；或是卡到公有土地、未辦繼承土地等，而危老重建並沒有像都市更新，可以藉著「權利變換」處理這些產權問題，以至於在難以或不能擴大面積的情況下，只能蓋出竹筍屋。

退一步來說，就算是「竹筍」，也比弱不禁風的「芒草」穩固。現在新建的房子，都須符合法令要求的耐震、消防、防火、無障礙設計等標準；裝置電梯也讓老人家或行動不便者，不再視出門為畏途。

（作者為中華民國不動產公會全聯會秘書長）

自由廣場》幫「竹筍屋」講個公道話 - 自由評論網 (ltn.com.tw)

一場水管爆裂事件，進而促成北市海砂屋都更案，不只解決這棟老華廈的結構公安問題，更讓全案價值翻倍至18億元，不僅每戶室內坪可1坪換1坪帶車位，房價從原有單坪60餘萬，躍升為近百萬，其中1樓店面連同地下室價值，33年來因此大翻近10倍，高達2.1億元，扣除成本後屋主淨賺約1.7餘億，堪稱該案最大贏家！

金泰鈺寶大廈為海砂屋，住戶天花板都有水泥塊脫落情形。林琨凱攝

圖片來源 : 蘋果新聞網

「2年前接獲法院通知，房客燦坤透過保險公司代位求償100餘萬，原來是水管爆裂，導致電器泡水！」房東吳承叡身兼管委會主委，深入追查，發現社區華廈的混凝土氯離子超標，即為俗稱的海砂屋，因混凝土包覆性不足，以致公共水管爆裂，他最後協調管委會、保險公司與個人各賠償1/3後，決心正視社區海砂屋問題。

由於社區地下室水管爆裂，經主委吳承叡追查後，展開海砂都更程序。林琨凱攝

圖片來源 : 蘋果新聞網

該「金泰鈺寶」為7樓高的華廈，共計26戶，位於北市松山區八德路4段，緊鄰京華城，屋齡33年，社區近10年來，有住戶陸續發現天花板水泥塊掉落，近3年來外牆磁磚剝落事件頻傳，其中有次磁磚掉落防護網後，彈下後恰好砸到停等紅燈的女騎士，所幸有戴安全帽，人無大礙，卻因此鬧上社會新聞。

外牆磁磚脫落，間接砸到女騎士，好險有安全帽防護，人無大礙。住戶提供

圖片來源 : 蘋果新聞網

天花石塊崩落，部分住戶歸咎頂樓違建，重量過重所致，而過去做耐震檢測，測出氯離子超標，並非是海砂屋正式檢測報告，不過，住戶擔心社區被鑑定是海砂屋後，遭列管後有拆除風險，只在社區外牆加裝防護網，加強屋內結構補強，大多消極面對。

住在海砂屋內，每遇地震常會有水泥塊掉落，讓住戶活在恐懼中。住戶提供

圖片來源 : 蘋果新聞網

由於具備都更危老專業背景，吳承叡決心自辦海砂都更，不讓建商分掉35~40%利潤，由自主更新會扮演實施者，找建築師規劃、營造廠興建、銀行融資等，最後讓房屋更新價值，全部回歸於住戶，形成足夠誘因，促使該案成功。

海砂屋住戶保守房屋結構問題，能夠都更重建，多半鬆一口氣。林琨凱攝

圖片來源 : 蘋果新聞網

扛起更新會總幹事重責的吳承叡，由理事長黃俊生準備千萬作為前期費用，委託建築師規劃設計、估價師估算重建前後價值，提出明確方案後，成功說服其他住戶參加都更。

另外，吳承叡看準華廈後方鄰接的60年3樓磚造透天厝，基地可提供都更後新建物的平面車道進出，讓住戶不用出一毛錢，由銀行融資，未來整體建物增益達千萬以上，吳承叡說，老透天位處宮廟旁暗巷，周圍有非法攤販，整體價值低，8名家族成員考量未來將分配到前棟單元，價值大幅提升，最後20分鐘就同意，順利完成整合。

金泰鈺寶與後面鄰接的透天厝一起都更，將改造為人文小豪宅。林琨凱攝

圖片來源 : 蘋果新聞網

該案2019年8月核准成立自主更新會後，9月完成海砂屋鑑定，今年1月正式將事業、權變計劃合併送件，今年9月經168專案審議，10月辦理自提修正說明會，預計最快下個月全案核准通過，年底前拆除建物，明年農曆年後動工，預計2023年完工。

北市都更處統計，海砂屋都更案自事業計畫報核至核定，平均歷時約2年，最大困難在於住戶間的整合。吳承叡說，都更程序從去年8月正式啟動，至今1年又3個月，在台灣為少見快速過關的海砂自主都更案，主要是事前準備充裕、擬訂計畫完備，也同時啟動海砂鑑定、事業計畫、權變計畫等，加上住戶目標一致，才能順利過關。

從大樓頂樓可見正在改建為商辦的京華城。林琨凱攝

圖片來源 : 蘋果新聞網

該案基地面積總計約224坪，位於八德路4段及其181巷17弄，與吉祥路所圍街廓，最後整合至27位地主，將更新為「八德采邑」地上15層，地下4層SRC大樓，共計56戶住家、2戶店面、平面車位41輛、機車位47輛，總銷價值達18億，為原建物的2.33倍，每1坪土地可配回8坪權狀坪，估計室內坪可1坪換1坪，還可外加車位。

吳承叡說，能有這麼高的分回價值，主要在於海砂與都更獎勵可疊加，而基地周圍中古建物，單坪行情約60萬，該案更新後預估可至近百萬水準，無論分回面積或房價，都能因為都更後有所增長。

北市金泰鈺寶海砂屋將都更為總價值18億的鋼骨大樓，圖為模擬圖。住戶提供

圖片來源 : 蘋果新聞網

吳承叡的店面共160餘坪，由1樓50幾坪，與地下室100多坪所組成，33年前由長輩黃俊生砸約2500萬購入，因土地持分多半灌到地下室，當時他考量每年要多繳6000~8000元的地價稅，還一度反對，因土地持分約16%，為該案最大地主，都更後價值翻10倍達2.1億，扣除成本的共同負擔部分，淨賺約1.7億，也可讓住戶免於生活在海砂屋的恐懼中，讓身為虔誠教徒的吳承叡大呼：「這是神的恩典！帶給27戶每位住戶美善祝福，這是用錢投資，也換不到的。」

金泰鈺寶自主都更案總幹事吳承叡，與長輩黃俊生因持有土地面積最大，成該都更案最大贏家。林琨凱攝

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住戶吳小姐說：「上次地震時天花板半夜掉下石塊，『咚』一聲，嚇壞所有人，颱風天也會漏水，一家5口住起來提心吊膽」。對於未來都更後，新家房價暴漲？她說：「房價能漲多少，我並不知道，但一想到地震，要拉3個孩子向外逃，就覺得害怕！」強調住起來安全最重要。

住戶連先生指出：「除了屋內石頭掉落，外牆也好幾次剝落，差點砸傷人，真的很危險！這次都更順利，感謝自主都更會的幹部，找到建築師、營造公司，可用好一點的建材，讓大家住得安全，也感謝所有住戶齊心協力，一起促成這樁都更案。」（楊明峰／台北報導）

金泰鈺寶大廈將與後方鄰接的老屋，合併基地都更。林琨凱攝

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位於北新路一段、新店行政核心區域的「新店行政園區」為全台首例公辦都更辦理的行政園區，於11月18日舉辦落成典禮，由新北市長侯友宜、冠德建設董事馬志綱共同出席，正式揭示全台第一個整合行政辦公大樓、運動中心、國際商辦及社區住宅大樓的行政園區完成，不僅開創都市更新新典範，更將展現創新商業、住居風貌，帶動新店未來發展潛能。

新北市長侯友宜表示，新店行政生活園區是新店區的大事，更是重要指標，不僅整合原本散落在新店區公所周邊的行政機關，打造便民的綜合行政大樓，還特別結合了國民運動中心，提供市民更多運動休憩的好去處。透過新店行政園區的再造，將大幅提升新店區的行政服務品質及當地生活機能，進而活絡地區發展。

冠德建設董事馬志綱表示，新店行政園區的再造，是首例結合市府與企業力量，以公辦都更模式進行更新的行政園區案，自2014年10月20日簽約以來，到今天為止共計2,222天即完成，成功翻轉都市面貌，共創區域價值，期待透過公部門與企業的成功合作模式，持續接續下去，能加速都市更新發展。

「新店行政園區」基地面積 3,631 坪，園區內共有三棟建築物，包括商辦大樓、住宅大樓及國民運動中心，不僅垂直整合多個行政機關，包括新店區公所、戶政、地政、稽徵等，國民運動中心則包含室內溫水游泳池、室內綜合球場、體適能中心等，打造複合生活圈之優質環境。

鼓勵危險老舊建築申請翻新、改建，原定今年5月到期的容積獎勵，要再延長5年。因為獎勵會逐年減少，最近全國申請踴躍，但是根據內政部營建署最新統計數據顯示，全國22縣市中有兩個縣市，嘉義縣跟連江縣，到目前為止沒任何的申請案。

危險老舊建築申請改建翻新，城鄉差距現象嚴重。根據營建署最新統計資料顯示，截至10月，全國申請案件共有1534件，已核准件數有1051件，以台北市申請件數最多，有567件，同時也是核准件數最多，有345件。全台22縣市中，至今仍有2個縣市，嘉義縣、連江縣，一件申請案都沒有。雙北市申請件數，則占了全國比重五成以上。

普瑞萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說明，「中古屋甚至是新屋的售價沒有超過20萬的話，那如果說新建成本可能(每坪)起碼都要6萬、8萬，對於不管是整合或者是建商來講，不管是他想賺這一個合理利潤，或者是要分回這個面積，未來可以做銷售的話，其實都相對比較困難。」

為推動舊城都市更新，桃園市政府投入約11億元，透過公辦民營合作推動「桃園市東門段公辦都更案」，由全台十大建商立信機構及甲山林機構雙強聯手開發，規劃2棟地上14層、地下3層住宅大樓，周邊留設約393坪人行步道及友善開放空間；A棟使用權歸市府所有，設置公托中心、親子館及警消同仁宿舍；B棟則為建商獨立銷售的住宅建案「成功大院」。

 

站前燙金地王「成功大院」位於成功路與朝陽街口，繁華轉角靜謐大器，千坪地基四面臨路，為舊城區核心稀有方正建地；左擁商圈、右抱學區，享有站前繁榮商圈及新光三越、統領、遠東三大百貨等完整生活機能，約160公尺即可到達東門國小，學區內包括桃園、青溪國中等優質學園；交通網絡四通八達，距離桃園車站僅5-10分鐘，700公尺內24個公車站，未來站前都市更新計劃三鐵共構、鐵路地下化及捷運綠線、棕線完工後，諸多利多將讓增值空間全面起飛，準備買房擇居的你，絕不可錯過見證輝煌的這一刻！

「成功大院」計劃將取得銀級綠建築、耐震設計、無障礙設計三大建築標章，建築結構針對地下室外牆RC加厚40公分，低樓層混凝土磅數提升為5000磅，並施作最高等級SA級鋼筋續接器鞏固結構安全。

可售戶數123戶，規劃19-38坪方正格局的2-3房，主、客臥皆能擺放標準雙人床；一樓迎賓大廳挑高6米，兒童遊戲室、健身房、閱覽室、交誼廳、輕食區、拆信室等完善公設，以自住宜居為規劃主軸，吸引許多注重自住宅品質的賞屋客青睞。

 

室內全規格採用櫻花精品廚具搭配高效淨水器，衛浴設備採用擁有獨家馬桶專利潔淨技術的INAX衛浴，具高隔音、防水、防風測試的老品牌中華氣密鋁門窗，搭配門窗限位器保障家中孩童安全，玻璃則選用8MM強化玻璃有效隔絕室外噪音及隔熱效果，室內地壁、磚採用諾貝達磁磚。

 

專案經理紀宗翰指出，「成功大院」共享繁榮與寧靜，以市中心黃金地段，公辦都更強化品質與治安保障，及立信、甲山林建築雙強打造等絕佳優勢，再加上自備10％，3年工程期只需再付10%的輕鬆付款方式，更是許多首購自住客與換屋族群理想的成家方案。

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