不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台中豐原安康段社會住宅是新政府上任後，全國最早完工的社會住宅，有別一般國宅，結合社福服務與醫療站，推動「共好計畫」理念，吸引許多市民踴躍抽籤，將於2018年4月19日正式入住。基隆市長林右昌2018年4月13日率團參訪，肯定台中市府團隊的行政高效率，認為這棟社宅將成全國典範。
 
基隆市長林右昌率領局處首長及轄區區公所代表一行約40人，到豐原安康段第一期社宅參訪。台中市政府副市長林陵三及都發局長王俊傑等人熱情接待，並一同參觀一樓公共區域、四樓各基本房型及頂樓綠色花圃空間。
 
林陵三表示，豐原安康段社宅的興建理念，即是要脫離過去冷冰冰的國宅形式，構築具有溫度的家。因此市府團隊特別強調「共好」理念，由一開始的「三好一公道」升級至「共好」計畫住宅，結合保健中心、社福服務站等多元社區資源，讓住在這裡的市民有一個溫暖的家。
 
林右昌表示，很幸運有機會在安康段社宅入住前，成為外縣市考察的第一批市政團隊，看到如此高水準的住宅建築，對於林佳龍市長與市府團隊的高效率與高品質經營管理與設計規劃感到敬佩。
 
林右昌指出，基隆市正面臨老舊社區問題，思考如何透過社會住宅提供全新的社會公共服務，並提升居住品質，看到安康段社宅高品質興建管理，甚至結合社福單位及社會企業育成理念，且在短短不到3年內順利完工，認為這將成為全國典範。
 
都發局長王俊傑表示，豐原安康段第一期已抽籤完畢，將於4月19日開放入住。另外，林市長上任後宣示的4年5000戶、8年1萬戶社宅目標，截至目前，包括整體規劃設計與正在興建中的戶數已達5233戶，順利達標。其它如大里光正段1期預計2018年底也將完工，將再提供201戶社會住宅，接下來還有正在興建中的太平育賢段，預計2年內可再提供超過500戶社宅。

「全國國土計畫」即將公告實施，內政部營建署舉辦「全國國土計畫意見交流高峰會」，邀集專家學者探討國土農業發展、水庫集水區土地利用及鄉村區活化等議題。有學者指出，農地並沒有劃太多，而是城鄉發展、產業用地劃得不夠。也有學者認為，農業永續發展是共同使命，應思考如何符合公平正義，讓縣市願意承擔。

《國土計畫法》規定，全國國土計畫應於今年5月1日前公告實施，直轄市、縣市國土計畫則應於全國國土計畫公告實施後2年內公告實施。營建署長吳欣修表示，全國國土計畫是思考國土規劃基本的工具，接下來要讓各地方政府進行各縣市國土計畫，希望能繼續與各界理性對話，思考如何將國土計畫、都市計畫及開發行為做更緊密結合與管控。

農業用地在國土計畫中引起關注，包括屏東縣、雲林縣等農業縣抱怨農地劃太多，限制產業發展。台北大學都市計畫研究所助理教授葉佳宗認為，不是農地劃太多導致發展受限，而是城鄉發展用地、產業用地劃太少。扣除山坡地、國土保育地等，真正能做農業發展的農地只有10幾萬公頃，他覺得農地「劃太少」。

葉佳宗也說，農業縣抱怨農地劃太多，其實只是在「撒嬌」，抱怨經費、資源太少，希望中央不要只看都市，也要看看農民，「縣市首長撒嬌是對的」。

台大農業經濟系教授林國慶說，維護農業永續發展是人類生存必須，不僅維護空間，也要維護品質，才能確保食品安全。他也提到，根據統計，全國耕地有79萬公頃，但其中有不少被變更使用興建合法農舍或違規工廠，農委會盤查後剩下68公頃左右，若要促進農業永續發展，在國土計畫內必須嚴格管控耕地，但要符合公平正義，讓重要的農業生產地區樂意承擔這個責任。

根據農委會盤查，農地上違章工廠約1萬4000公頃，成為待解難題。葉佳宗認為，農業部門應該勇敢與受汙染、不健康的土地「說分手」，因為看到工廠群聚地的土地、水源，「從那裡種出來的農產品令人擔心」，要拆就拆零星、土地還能挽救的工廠，群聚工廠則可思考輔導合法化。

(中國時報)

「全國國土計畫」即將公告實施，內政部營建署舉辦「全國國土計畫意見交流高峰會」，邀集專家學者探討國土農業發展、水庫集水區土地利用及鄉村區活化等議題。有學者指出，農地並沒有劃太多，而是城鄉發展、產業用地劃得不夠。也有學者認為，農業永續發展是共同使命，應思考如何符合公平正義，讓縣市願意承擔。

《國土計畫法》規定，全國國土計畫應於今年5月1日前公告實施，直轄市、縣市國土計畫則應於全國國土計畫公告實施後2年內公告實施。營建署長吳欣修表示，全國國土計畫是思考國土規劃基本的工具，接下來要讓各地方政府進行各縣市國土計畫，希望能繼續與各界理性對話，思考如何將國土計畫、都市計畫及開發行為做更緊密結合與管控。

農業用地在國土計畫中引起關注，包括屏東縣、雲林縣等農業縣抱怨農地劃太多，限制產業發展。台北大學都市計畫研究所助理教授葉佳宗認為，不是農地劃太多導致發展受限，而是城鄉發展用地、產業用地劃太少。扣除山坡地、國土保育地等，真正能做農業發展的農地只有10幾萬公頃，他覺得農地「劃太少」。

葉佳宗也說，農業縣抱怨農地劃太多，其實只是在「撒嬌」，抱怨經費、資源太少，希望中央不要只看都市，也要看看農民，「縣市首長撒嬌是對的」。

台大農業經濟系教授林國慶說，維護農業永續發展是人類生存必須，不僅維護空間，也要維護品質，才能確保食品安全。他也提到，根據統計，全國耕地有79萬公頃，但其中有不少被變更使用興建合法農舍或違規工廠，農委會盤查後剩下68公頃左右，若要促進農業永續發展，在國土計畫內必須嚴格管控耕地，但要符合公平正義，讓重要的農業生產地區樂意承擔這個責任。

根據農委會盤查，農地上違章工廠約1萬4000公頃，成為待解難題。葉佳宗認為，農業部門應該勇敢與受汙染、不健康的土地「說分手」，因為看到工廠群聚地的土地、水源，「從那裡種出來的農產品令人擔心」，要拆就拆零星、土地還能挽救的工廠，群聚工廠則可思考輔導合法化。

(中國時報)

談到都更，「一坪換一坪」必成討論焦點，不過內政部長葉俊榮強調：「一坪換一坪從來不是內政部推動的政策方向。」不應該用錯誤口號，造成民眾不切實際的期待。

台北市的選舉氛圍愈來愈濃厚，「一坪換一坪」也成為市長參選人攻防重點。然而葉俊榮指出，一坪換一坪的問題本質是容積獎勵不夠透明、金融配套不足、民眾又對制度不了解，因無法確保都更過程中的權益能受到保障，才會希望透過容積提供，去解決財務問題。

葉俊榮表示，過去都更許多問題混雜在一起，導致社會大眾對都更充滿不信任，但不論是容積獎勵、財務，都應回歸原本制度去檢討，唯有把制度面的問題解決，才能務實推動都更。

都市更新實務上常遇到的問題，不是獎勵容積不夠，而是容積獎勵額度不夠明確，導致相關權利人難以整合；葉俊榮表示，《都市更新條例》修正已朝容積獎勵項目及額度明確化的方向修訂，並搭配事業計畫及權利變換計畫併送，如此一來，都更整合階段的不確定性因素減少，就能夠提高民眾參與意願。都更條例也建立金融配套措施、加入信用保證機制。

文．莊孟翰

─成敗關鍵在於法令制度 + 觀念宣導 + 務實態度

Ｑ：為加速更新老舊房屋，保障人民居住安全，立法院於三月二十六日初審通過「都市更新條例修正草案」，當中新增多項規定，主要希望徹底解決過去幾個釘子戶案例所衍生的後遺症，包括文林苑及永春都更案造成的社會紛擾。本次修法立意明顯是為減少釘子戶的干擾，希望能夠在程序上提早解決問題，當中，包括針對不同意戶提出異議就強制辦理聽證會，政府保有代拆權，並可積極介入協調等，另外，主管機關認為可以「割出」方式讓都更程序照常進行。依據官方這樣的說法，都更看似往前跨一大步，想請教莊教授，新的都更條例修正草案是否真能成為治癒都更問題一帖靈藥？

Ａ：事實上，就都更條例修正草案的內容，還是可以看出整體修法依舊不夠具體落實，主要緣於主導官員既沒有實務經驗，又不肯虛心採納建言，以至於都更修法淪為一言堂，也讓都更條例即便再次修法仍漏洞百出，讓小英政府上台迄今兩年，都更依舊窒礙難行。以下針對這次沒有突破與創新性的修法內容，提出十二點淺見，以供參考。

一、 中南部地區未因地制宜

中南部房價低、透天厝林立，空屋餘屋隨處可見，如何因地制宜才能全面推動，這可是一個大議題，惟主管機關卻依舊無法提出有效因應對策，導致都更條例如同天龍國法條，無法兼顧事實現況。

就去年第四季而言，全台三十年以上屋齡計三九七萬餘戶，雙北市約一二七萬戶，僅佔三二％，其他地區則占三分之二，不過中南部因為房價低，加上透天厝林立，推動都更若沒有因地制宜的因應對策，談何容易，因此，想要全面推動就必須把中南部變數列入考慮，才有可能制訂出一套更加完備的法令制度。

二、都更條例修法，釘子戶將會減少？

條例初審通過，內政部僅表示將會減少釘子戶問題，而未觸及「杜絕」的敏感字眼，可見這次修法依舊沒有大破大立，而無法如同新加坡說一不二的作法，當然無法杜絕釘子戶的問題，例如文林苑及永春案都是在執行過程提出行政救濟，以至於整個都更案停擺。因此，司法及行政應該要同步，攜手尋求杜絕的因應對策，而不是任由釘子戶予取予求，並且同樣戲碼不斷上演。日本與新加坡對於釘子戶的處理方式，頗值得參考。

三、「得」與「應」字差別很大

為強化都更動能，初審條文新增「政府主導都市更新」專章，明定各級主管機關「得」成立都市更新推動小組，督導、推動都更政策，與協調政府主導都更業務。其次，政府主導的都更案，免擬具事業概要，得依規定自行實施，或經公開評選，指定代為實施者。

上述條文當中「得」與「應」的語意實質差異頗大，「得」讓人感覺可有可無，如為「應」字，就有必須成立而較具強力推動意志，「得」字則顯得較為消極，這也顯示出政府單位尚未認清事實現況，而無法推出較積極的因應作為。

四、估價師選任方式

以往對於估價師的選任，都是從具備證照的合格估價師當中選聘，這次修法改成以公開、隨機方式抽籤遴選，而非由實施者自行選任。有關這一點，追本溯源，問題在於都更流程動輒七至八年，隨時都可能發生實施者易主情事，然估價報告書有效期間僅六個月，其間最大差別在於估價費用由誰支付。

過去因都更由建商出錢推動，也因此由建商選聘估價師，都更戶當然會擔心當中是否會出現利益勾結等不法情事，惟如就另一角度加以探討，在業必歸會情況下，既有估價師公會，又有實價登錄資訊可資參考，所謂不公正問題應可降至最低。如再就實務現況加以審視，估價差異大都是因景氣轉變所引起，因此，對於估價師選任方式的調整，只是降低都更戶的疑慮而已，實際上並沒有太大改變。

五、門檻提高，效率提升？

為增加事業概要的代表性及可行性，提出事業概要的門檻，由現行土地及合法建築物所有權人十分之一以上，提高為二分之一以上，並應經主管機關以合議制及公開方式審議核准；但若獲九成以上所有權人同意，則免擬具事業概要。

以往只要 10％以上同意便可提出事業概要，這次修法則拉高門檻到 50％，如達到九成則可直接進入事業計畫，不過就算跨越九成門檻，是否能就此形成公共利益，而達成少數服從多數的共識，則仍有待考驗。

六、「割出」依舊無濟於事 

草案初審通過後，主管機關表示未來若有類似文林苑案件，只要把它「割出」都市更新計畫，其他同意戶仍可進行都更，不再像過去一樣看不到盡頭。以文林苑為例，該都更案審查時因部分不同意戶不願參與，已將南街與北街部分基地割出，如再將沒有建築線的不同意戶王家部分割出，真不知會是個什麼樣的規劃設計？至於房屋的價值又該從何評估？

按文林苑房價高峰時一坪約有一百萬元，不過因釘子戶一再抗爭而延誤時機，及至完工交屋約僅七、八十萬元，顯見這種割出的「眼不見為淨」的逃避現實作法，並不能真正解決問題。再如永春案割出後形成「Ｕ字型」規劃設計，價值如何，不言可喻。

七、政府介入協調功能有限

主管機關認為進入都更程序後，若碰到相關問題，需要政府機關介入，政府也能積極介入協調。過去有些都更案因為釘子戶而無法進行，未來有需要就由政府機關積極介入協調，釘子戶將會減少。

試想當初文林苑不也是有政府機關介入協調，卻始終沒有獲致圓滿結論，及至對簿公堂，法官還是會希望彼此進一步協調，惟並未達成共識而繼續纏訟。

另一方面，過去曾有都更處官員因執行公務而遭提起訴訟，即使該員已退休還得上法院，其因在於都更戶對於法令認知不同，動輒以「引用法令錯誤」提告，導致公務員依法辦事只會越來越保守，因此，雖然主管機關認為未來有需要就由政府機關積極介入協調，釘子戶將會減少，實際成效如何，仍有待考驗。

八、聽證會形同政令宣導

都更修法規定如有不同意戶提出異議，須舉辦聽證會，但卻經常流於形式，以斯文里、蘭州街都更案為例，舉辦兩次聽證會就準備開工、拆房子，並未獲得所有都更戶一致同意，事實上仍有不少都更戶覺得形同政令宣導，因此，在沒有設定目標與結論前提下，僅做會議記錄這樣的聽證會，感覺只是為因應民意代表的要求而虛應故事，其實根本原因還是在於前期未能善盡溝通之能事，後續才會衍生出那麼多問題。因此，既然要舉辦聽證會，就應該要設定達成什麼樣的共識，才可能圓滿解決爭議。

九、三道防線效果有限

依草案內容，針對不同意戶部分，雖設有三道預防爭議處理程序：第一，是將都市更新與都市計畫連結，都市更新計畫須送地方政府的都市計畫審議委員會審議，避免惡意圈地；第二，都更計畫要送到地方政府的都市更新審議委員會審理，由專業委員以合議制、公開審議方式，判定都更範圍是否合理；第三，都更委員會審理過程中若有爭議，沒有 100％同意，只要有一個人反對，就應該舉辦聽證會，釐清是惡意圈地，或釘子戶要求過高的價格等問題。

來源：《理財周刊》 920 期

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】內政部表示，我國65歲以上老年人口占總人口比率在2018年3月底達到14.05％，也就是說，7個人中就有1個是老人，台灣正式宣告邁入「高齡社會」，如何維護高齡人口的生活品質與尊嚴，以及因應老化社會帶來的青壯年照顧及扶養負擔加重和少子化現象，是政府持續努力的重要目標。而房地產業者也應該面對此一趨勢改變，在未來建築產品上以「適合銀髮居住」為優先規劃考量。
 

 

內政部表示，根據世界衛生組織定義，65歲以上老年人口占總人口比率達到7％時稱為「高齡化社會」，達到14％是「高齡社會」，若達20％則稱為「超高齡社會」，我國老年人口比率在82年便超過7％，進入高齡化社會，而後受到戰後嬰兒潮世代陸續成為65歲以上老年人口影響，我國老年人口自2011年起加速成長，並於2017年2月首度超過幼年人口(老化指數達100.18)，直至2018年3月，我國65歲以上老年人口占總人口比率達14.05％，正式邁入高齡社會。
 
內政部指出，從各縣市老年人口比率來看，亦可看出高齡縣市從2011年的3個增加至2018年3月的15個，顯示人口老化迅速，再依各縣市排名來看，以嘉義縣老年人口所占比率最高為18.61％，而六都中則以台北市老年人口所占比率最高為16.58％，影響青壯人口外流或低生育率的因素很多，包括工作機會、社會福利、醫療資源、交通及房價等。
 

 

相較於亞洲各主要國家，我國老年人口比率僅次於日本，而與南韓相當，又依國家發展委員會中華民國人口推估(2016至2061年)資料顯示，我國由高齡社會轉為超高齡社會之時間僅8年，預估將較日本(11年)、美國(14年)、法國(29年)及英國(51年)為快，而與韓國(8年)及新加坡(7年)等國之預估時程相當，如圖1顯示，於2015至2060年間，我國老年人口比率，將從圖中國家最低之列，成為高於其他國家，反映出我國老化速度的嚴重程度。
 
面對人口結構的明顯改變，為因應高齡社會所帶來的人口老化、退休潮、老人安養、勞動力減少與少子化等衝擊，行政院已於2017年1月1日實施「長期照顧十年計畫2.0」，希望建構優質、平價、普及的長照服務體系，讓所有需要受長期照顧者，都可獲得人性尊嚴的服務。又為提升國家競爭力，「外國專業人才延攬及僱用法」於2017年11月22日經總統公布，鬆綁外國專業人才來台簽證、居留、保險、租稅與退休等規定，建構更友善的工作及居留環境，吸引外國專業人才來台、留台。
 

 

內政部除配合行政院推動人口政策各項相關政策、措施外，也訂定「內政部因應人口結構老化衝擊之對策」，包括修正國籍法及入出國及移民法，強化留才、攬才；建構安全居住環境，針對新婚、懷孕及育有未成年子女者，優先承租社會住宅或享有租金補貼，以及辦理失智老人申請配戴防走失手鍊等。另為提升國人婚姻機會，內政部2018年擴大舉辦「緣來愛是你」單身聯誼活動，提供單身者互動及交往機會，期達成願婚、樂生、安心養之政策目標。此外，亦請地方政府推動因地制宜的人口政策宣導作為，以減緩少子化及人口老化的衝擊。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

內政部表示，我國65歲以上老年人口占總人口比率在2018年3月底達到14.05％，也就是說，7個人中就有1個是老人，台灣正式宣告邁入「高齡社會」，如何維護高齡人口的生活品質與尊嚴，以及因應老化社會帶來的青壯年照顧及扶養負擔加重和少子化現象，是政府持續努力的重要目標。而房地產業者也應該面對此一趨勢改變，在未來建築產品上以「適合銀髮居住」為優先規劃考量。
 

 

內政部表示，根據世界衛生組織定義，65歲以上老年人口占總人口比率達到7％時稱為「高齡化社會」，達到14％是「高齡社會」，若達20％則稱為「超高齡社會」，我國老年人口比率在82年便超過7％，進入高齡化社會，而後受到戰後嬰兒潮世代陸續成為65歲以上老年人口影響，我國老年人口自2011年起加速成長，並於2017年2月首度超過幼年人口(老化指數達100.18)，直至2018年3月，我國65歲以上老年人口占總人口比率達14.05％，正式邁入高齡社會。
 
內政部指出，從各縣市老年人口比率來看，亦可看出高齡縣市從2011年的3個增加至2018年3月的15個，顯示人口老化迅速，再依各縣市排名來看，以嘉義縣老年人口所占比率最高為18.61％，而六都中則以台北市老年人口所占比率最高為16.58％，影響青壯人口外流或低生育率的因素很多，包括工作機會、社會福利、醫療資源、交通及房價等。
 

 

相較於亞洲各主要國家，我國老年人口比率僅次於日本，而與南韓相當，又依國家發展委員會中華民國人口推估(2016至2061年)資料顯示，我國由高齡社會轉為超高齡社會之時間僅8年，預估將較日本(11年)、美國(14年)、法國(29年)及英國(51年)為快，而與韓國(8年)及新加坡(7年)等國之預估時程相當，如圖1顯示，於2015至2060年間，我國老年人口比率，將從圖中國家最低之列，成為高於其他國家，反映出我國老化速度的嚴重程度。
 
面對人口結構的明顯改變，為因應高齡社會所帶來的人口老化、退休潮、老人安養、勞動力減少與少子化等衝擊，行政院已於2017年1月1日實施「長期照顧十年計畫2.0」，希望建構優質、平價、普及的長照服務體系，讓所有需要受長期照顧者，都可獲得人性尊嚴的服務。又為提升國家競爭力，「外國專業人才延攬及僱用法」於2017年11月22日經總統公布，鬆綁外國專業人才來台簽證、居留、保險、租稅與退休等規定，建構更友善的工作及居留環境，吸引外國專業人才來台、留台。
 

 

內政部除配合行政院推動人口政策各項相關政策、措施外，也訂定「內政部因應人口結構老化衝擊之對策」，包括修正國籍法及入出國及移民法，強化留才、攬才；建構安全居住環境，針對新婚、懷孕及育有未成年子女者，優先承租社會住宅或享有租金補貼，以及辦理失智老人申請配戴防走失手鍊等。另為提升國人婚姻機會，內政部2018年擴大舉辦「緣來愛是你」單身聯誼活動，提供單身者互動及交往機會，期達成願婚、樂生、安心養之政策目標。此外，亦請地方政府推動因地制宜的人口政策宣導作為，以減緩少子化及人口老化的衝擊。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】為解決民眾偶因工作、交通、家庭等諸多因素，未能於機關服務時間內到所洽公之困擾，新北市中和地政事務所自2016年7月起即推出多元管道預約日落(下午5時30分至6時30分)延時服務，今為便利民眾洽公需求，新增早鳥(上午7時30分至8時)延時服務方案，若欲申請該項服務，可於該所官方網站進行線上預約或向現場服務人員索取申請單，填妥後以Line、電子郵件、傳真或親送方式提交，歡迎市民朋友多加利用。
 
中和地政事務所表示，考量民眾往往需請假以至公家機關洽辦業務，為體貼民眾洽公需求，特推出「多元管道預約延時服務」，分別於早鳥、日落延時方案提供各13項及17項業務服務項目，包含「土地建物登記謄本」、「實價登錄(包含臨櫃申報及表單登錄紙本送件跨所代收項目)」、「登記/測量案件簡易補正事項」、「登記/測量案件領件」、「補發複 丈成果圖」、「查詢地籍套繪地形圖服務」、「申請申報地價、公告土地現值、公告地價服務」、「申請地籍調查表、藍晒圖、重測前地籍圖謄本及閱覽服務」、「贈與併入遺產申請變更前次移轉現值申請」、「公文檔案複印服務」、「登記案件申請書複印服務」等，期提升民眾洽公便利性。
 
中和地政進一步指出，延時服務申請需於預約時間前1個工作日完成，俾利該所提前安排人力因應服務需求。 誠摯邀請各位民眾善用此項便民服務措施，亦歡迎市民朋友踴躍提出業務改善意見，作為該所服務進步之原動力。

【本文刊載於理財週刊603期解碼房市專欄】