不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

蔡英文總統在今（8）日晚間播出的節目專訪中表示，老舊房子太多，不符合現在生活方式的期待，所以，大規模的都市更新是必然要走的路；以前假設年輕人沒有錢，就住到郊外去，再坐公車來上班，「年輕人難道沒有住在都市的權利嗎？有啊，那就是社會住宅」，要根本性改變房市的觀念。

蔡英文在今晚播出的台視《台灣大未來》節目專訪時被問到，推動都更和社會住宅，可以為國內的房市帶來多少動力？蔡英文表示，平常在看房屋市場的好壞，都是看蓋了多少豪宅、豪宅推量是多少錢，或是蓋小單位的住宅戶數有多少，其實現在看房市要用不同的眼光，不只是蓋新房子的問題，而是舊房子太多了，不符合現代的生活需求。

她說，尤其地震安全問題，還有老公寓沒有電梯很不方便，現在銀髮族愈來愈多，以及停車位不足、附近沒有公園可以走走等，這些都不符合現在生活方式的期待，所以大規模的都市更新，是必然要走的路，這個也是另外一種房市。

此外，就是年輕人，蔡英文指出，以前假設年輕人沒有錢，就住到郊外去，從遠遠的地方坐公車來上班，「年輕人難道沒有住在都市的權利嗎？有啊！那就是社會住宅」，我們要根本性改變所謂房市的觀念，報紙講房市常常就是推多少豪宅、幾千億的量、買賣移轉棟數，但現在房市完全是另外的觀念，房子必須更新，讓它符合現代跟下一個世代的生活的需求。

「智慧化很重要」，蔡英文強調，至少要有智慧電錶，智慧的管理系統，現在每一戶的社會住宅，就是下一個世代智慧型功能住宅的示範場域，那是確定的方向，要為下一個世代的生活作準備。

她要求內政部，要拿出誘因，設立法人機構「國家住宅及都市更新中心」專門處理都更，都更常常卡在行政程序，透過法人的協助，快速通過各式各樣的行政程序，這個法人機構是大家可以信賴的第三人。

蔡英文說，銀行角色也很重要，因為都更一定要有銀行融資，銀行必須有足夠的專業能力跟信賴基礎，讓都更案可以很快成局，不要老是為了一、兩個釘子戶全部卡住，如果住戶百分之百同意，就快速讓它走，若不是百分之百，政府就協助排除障礙，建立機構性的處理機構。

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

2003年3月起SARS疫情擴及台灣，世界衛生組織將台北列為旅遊警示區，當時不僅重創內需及旅遊觀光業，也讓正從谷底往上復甦的房市，又被重摔。不過，因當時土增稅減半開徵、政府續推青年低利購屋貸款，加上開放外資投資台灣不動產，SARS過後開啟了「房市黃金10年」。

▼房市漲10年，只修正2年就能止跌？專家認為，不可能。（好房網News記者陳韋帆攝影）

近期不少市場訊息指出，房市已經築底、房價跌無可跌，但何時反彈？恐怕仍難見到彈升訊號。以房產業界經常談到的房市大多頭，是從2003年SARS過後起漲，一直到2014年是高點終結。

以距今15年的SRAS來說，SRAS短期衝擊房市交易，但當時的經濟、景氣與政策背景，卻已經醞釀谷底反彈。尤其1990年代房地產黑暗期，導致許多建商股價淪為雞蛋水餃股，更在2000年左右爆發財務危機或倒閉，市場成交量低迷。

根據內政部統計的買賣移轉棟數，2001年創下史上新低全年25.9萬交易量，但隔年2002年卻爆量到32萬棟，2003年又成長到34.9萬棟，2004年噴發到41.8萬棟。德謙建設副總經理施孝文形容，SARS是短期的衝擊，一度造成民眾的恐慌，當時銷售更是門可羅雀。

▼和平醫院在SARS期間封院，當時房市景氣也受到衝擊。（好房網News記者陳韋帆攝影）

不過，當時銷售台北捷運後山埤站建案的業界人士卻透露，當年7、8月SARS過後，買家天天湧入銷售中心，從早忙到晚，40名銷售人員一整天也忙不過來，短短幾個月整個案例都銷售一空，2年後完工，房價已經從2003年開賣時的每坪36萬元，上看60萬元。

政策作多是起漲關鍵。2002年立法院修訂土增稅由60％、50％、40％減半徵收，原本僅實行2年，但展延2年後，2005年改為永久調降至40％、30％、20％。土增稅大幅降低，加上2003年央行重貼現率僅1.375％，為當時史上最低，並再撥2800億元優惠購屋貸款，促使成交量增加。

▼2004至2007年，連續4年全台成交量站穩40萬棟。

2001年政府通過法令允，許外資以投資的角度買賣台灣不動產，並在2002年實行上路，讓許多外資成立資產公司低價收購台灣不良債權，讓商用不動產從「本土自用買盤」，擴增到「外資拉抬的投資性買盤」。住宅與商用不動產的交易活絡，更造就了2004至2007年，連續4年全台成交量站穩40萬棟。

施孝文說，雖然目前低利率、市場資金充沛，但隨著房地合一稅上路，代表已經沒有短期投資炒作空間，自住客屬於「穩定型買盤」，自然在與SARS過後部分條件雷同的狀況之下，無法創造谷底反彈的氣勢。

中國土地改革協會理事長卓輝華指出，現在市場景氣僅是稍稍止跌，政府對於房市調控也沒有真正鬆手，加上遺贈稅調高、投資客消失，房地產的「氣」還是被壓住。他說，房地產是一個循環邏輯，漲了10年，現在休息2年就起漲？以目前台灣政治經濟與人口條件，恐怕不容易。

詳全文 15年前SARS空襲房市⋯3項政策成功「落底井噴」　-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180508/26785496.html

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台中市政府大力推動社會住宅，顛覆傳統國宅格局，結合社福資源推動「共好」理念，讓空間更宜居；全市首件完工的豐原安康段社宅日前已點交入住，高水準的建築設計與多元功能令住戶相當滿意，總統副總統接連視察時也紛紛給予高度肯定。都發局表示，還有多處社會住宅陸續興建中，大里區光正段將於2018年9月完工，4年5000戶已達標，穩定朝8年1萬戶目標邁進。
 
台中市政府指出，中央政府於2017年核定社會住宅興辦計畫，力推8年20萬戶社會住宅，其中興建12萬戶，包租代管8萬戶，目標解決目前台灣高房價、高空屋、高自有率等問題。
 
市長林佳龍上任後，為解決租屋市場失衡問題，並顧及青年人未來的社會挑戰，即開始力推社會住宅8年1萬戶住宅政策，盼讓台中更宜居，吸引更多青年人移居打拼，並呼應中央20萬社會住宅政策，讓社宅興辦能夠「中央思考、在地落實」。
 
台中市政府表示，台中社宅主要分為二階段興辦，第一階將完成4年興辦5,000戶，並於第二階段完成8年興辦10,000戶之目標。同時運用「新建」、「包租代管」與「容積獎勵」等3種管道，取得社會住宅存量。目前4年5,000戶短期方案中，市府新建部分共18處基地，計為5,503戶，4年5000戶目標已達標。
 
除了市府新健社宅，也積極媒合市民將閒置空屋外租，並由市府代為管理，並提供屋主修繕獎勵金、房屋稅、地價稅及所得稅減免等優惠補助；2017年順利爭取到中央3億6,419萬2,000元的補助經費，辦理「包租代管」試辦計畫。截至目前為止，包租包管媒合件數4件，代租代管媒合件數24件。
 
針對社宅建築與功能設計，每案社會住宅基地皆需留設各60坪的社會及健康關懷服務站，如豐原安康社會關懷服務站與伊甸基金會合作；同時，也與中國醫藥大學合作提供健康關懷服務站，另外，也結合公共藝術、青年創業、智慧管理、綠建築等多元理念，重新賦予居住溫度，建構社區關係鏈結脈絡。
 
有關豐原安康段1期社宅進駐情形，台中市政府說，市府自2017年度11月20日受理申請以來，刮起一陣申請風潮，受理申請期間總計收取1,881件申請案，需求超出供給9倍有餘，經審查後合格率約90％，中籤率約11％。
 
目前住戶已分批辦理點交及簽約作業，並順利入住，日前蔡總統、陳副總統也特地到台中視察，肯定台中社宅結合安康好客廳、好鄰安康店、在地保健室等共好空間，得以扶持更多的青年朋友，也盼藉此提升台中生育率。
 
有關後續社宅推動情形，台中市政府指出，大里區光正段、太平區育賢段已積極施工中，預計分別於2018年9月、2020年2月完工，北屯區北屯段、東區尚武段、東勢子段、梧棲區三民段等12案也已進入規劃設計監造階段，不同社宅將發展各自特色，讓台中成為更加宜居的城市。

2018-05-08

〔記者魏瑾筠／桃園報導〕桃園市卅年以上的老舊房屋有六萬多棟，約佔總房屋數三成八，中央去年五月公布「危險及老舊建築物加速重建條例（危老條例）」加速老舊房屋更新；市府為鼓勵民眾自辦都市更新，四月底公告「桃園市協助民間推動都市更新重建補助辦法」，對民眾籌組都市更新團體、擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫給予額外補助，且對高氯離子建築物（海砂屋）或放射性污染建築物（輻射屋）增加補助，每案最高可補助四二○萬元。

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  桃園區集賢大樓二○一六年已走完都更程序、進入公開展覽期，卻因有數十戶不同意，至今仍「卡關」。（市府住宅發展處提供）

自辦都更須達八成住戶同意 尚無成功案例

市府住宅發展處都市更新科長陳怡芳表示，「危老條例」以卅年以上、沒有電梯的老屋為主，若是一九九九年底前的建築物，經評估耐震無法達到最低安全等級，也適用該條例，但市府自二○一五年起配合中央政策協助民眾自辦都更，卻因申請門檻至少須達八成住戶同意，至今尚無成功案例。就以桃園區的集賢大樓為例，該案二○一六年已完成都更程序、進入公開展覽期，卻因有數十戶意見分歧，至今仍「卡關」。

陳怡芳指出，全市列管的海砂屋有六個社區，其中相隔一條街、共有一一○戶的龜山區金山及光峰社區，因是相同建商同時興建，海砂屋情況嚴重，非重建不可，去年已分別獲營建署補助重建規劃費用一五○萬及一八七．五萬元，正在事業計畫整合中。

即起受理申請 中央、地方補助只能擇一

陳怡芳說，中央補助計畫明訂，社區住戶五十人以下補助一五○萬元，五十一至一百人每人可加一萬五千元補助，一○一人以上每人再加碼一萬元。市府為加速都市更新的推動，另訂補助辦法提高誘因，民間籌組都市更新會，可向市府申請最高六十萬元補助，待事業計畫、權變計畫核定後，還可各獲一五○萬元補助；海砂屋或輻射屋則可再增加十萬元補助，最高可增加補助六十萬元，即日起至十月卅一日受理申請，但中央及地方補助只能擇一申請；詳情可查詢市府住宅發展處官網，或電洽：329-8600#201-206。

為了讓國內不動產投資信託基金（REITs）重新變成活水，金管會8日宣布，將開放REITs投資海外地上權，且投資可「先斬後奏」，先買到海外不動產，交易完成後15個營業日內報金管會備查即可，國內現存5檔REITs的規模推估，最高可加碼國外不動產逾800億元。

同時這項開放並不限地區，即大陸地區的不動產亦可投資，屆時台灣的REITs即可能跨兩岸投資。

現存5檔REITs即國泰1號、國泰2號、新光1號、富邦1號及富邦2號，目前都只投資國內不動產，金管會允許淨值50％之內投資海外不動產及海外REITs，這五檔REITs可以用增加募集、借款或處份現有資產方式，取得現金投資海外不動產，增加基金的標的與收益率，同時也可與壽險公司合作，加速海外獵地。

國內投資人未來也可望透過投資國內REITs，既享有國內不動產的收益，又能投資到海外不動產市場，相關放寬規定將預告30天，若有意投資的REITs，下半年即可成行。

金管會其實早在2016年3月22日就開放REITs投資海外不動產及REITs，但當時規定必須要有明確的標的，同時要事先申請核准才能投資，開放2年來，沒有任何一筆投資，因此金管會決定擴大開放，簡化相關投資流程，促成國內REITs能擴大規模。

銀行局副局長莊琇媛表示，考量到部分國家的不動產包含地上權及所有權，若限制不能投資地上權，REITs將必須付出較高成本去投資不動產所有權，影響投資機會，同時不動產本來就有使用年限及老舊瀕危的重建問題，與投資地上權有使用年限是一樣的，所以決定開放投資地上權。

目前5檔REITs都是壽險公司拿出投資的不動產，進行證券化，且管理單位多半是這些壽險公司有關的不動產建經公司，未來投資海外不動產，亦是由建經公司建議，由REITs受託單位，即兆豐銀、土銀來決定是否投資，銀行局也表示，甚至可以是壽險公司先投資海外不動產，再出售給這些REITs。

(工商 )

雲林縣政府爭取前瞻計畫「城鎮之心」工程計畫，將打造「北港居民生活圈」，已獲營建署核定，將打破北港空間零碎窘境，營造開放且充滿綠意的北港生活文化園區。

雲林縣政府向內政部營建署爭取前瞻計畫城鎮之心工程計畫，營建署核定規畫設計監造費643萬4千元，並匡列工程總經費8275萬元，以提升北港的生活品質為主。

雲縣府城鄉處長黃凱達表示，該計畫將從北港生活圈中公共空間場所著手，從交通系統、觀光發展、公共生活空間三方面結合，帶出北港特有城鎮狀態，預計最快年底完成規畫設計。

黃凱達表示，該計畫將針對北港運動公園、北港溪河濱公園周邊進行整體改善計畫，並以鐵道綠廊為軸線，打造「鐵道綠廊」，賦於舊鐵道新生命，成為北港新亮點。

雲林縣長李進勇表示，「北港居民生活圈」完工後，相信北港能夠得到文化、市區道路環境品質重塑及加值，促進地方整體經濟發展及區域平衡。

 

2018-05-08 15:04

〔記者徐義平／台北報導〕強力去年內政部政次花敬群下達「軍令狀」，今年老危屋重建案要達500件，推估若每案營造成本達8千萬，合計產值可達400億，若再加計去年全國都更核定案68件，每件投資金額將近20億元，推估商機逾1300億元，以及近期將公告招商的10大政府主導都更案，預估投資金額近700億元，三箭合計商機超過2千億元。

根據內政部最新發布資訊，去年5月推動的「建築物耐震重建輔導試辦計畫」補助耐震能力評估，累計申請件數近1591件，已有801件完成評估，其中643件符合老危屋重件標準。

至於，老危屋申請重建計畫進度，各縣市政府自去年11月至今年5月間陸續開始受理申請重建計畫，迄今已有19個計畫提出。重建計畫的審核時間短，程序簡便，平均審查時間僅約3個星期，因此合計已有7件完成核定，並有2件核發建照，更將有1處即將動工。

老危屋重建案 近期將有1處動工

此外，今年0206花蓮地震後，內政部啟動「全國建築物耐震安檢暨輔導重建補強」方案，辦理建築物耐震能力快篩，對象為1999年12月31日前興建6層樓以上建築物，其中9層樓以上今年完成，6層樓以上3年內完成。

去年花敬群便以訂下今年的老危屋重建案要達500件，倘若每案重建產值以營造成本造價8,000萬元估算，營建產值約計400億元。另去年全國都市更新核定共68件，以平均每案投資金額19.4億元來計算，約有1319億元投資效益，預估都市更新條例修法後可加速都市更新的推行，將能創造更高的經濟效益。至於政府主導都市更新案，近期公告招商案件共10件，預估投資金額達677.07億元，倘若上述三箭若能如期進行，推估都更商機高達近2400億元。

2018-05-08 15:04

〔記者徐義平／台北報導〕強力去年內政部政次花敬群下達「軍令狀」，今年老危屋重建案要達500件，推估若每案營造成本達8千萬，合計產值可達400億，若再加計去年全國都更核定案68件，每件投資金額將近20億元，推估商機逾1300億元，以及近期將公告招商的10大政府主導都更案，預估投資金額近700億元，三箭合計商機超過2千億元。

根據內政部最新發布資訊，去年5月推動的「建築物耐震重建輔導試辦計畫」補助耐震能力評估，累計申請件數近1591件，已有801件完成評估，其中643件符合老危屋重件標準。

至於，老危屋申請重建計畫進度，各縣市政府自去年11月至今年5月間陸續開始受理申請重建計畫，迄今已有19個計畫提出。重建計畫的審核時間短，程序簡便，平均審查時間僅約3個星期，因此合計已有7件完成核定，並有2件核發建照，更將有1處即將動工。

老危屋重建案 近期將有1處動工

此外，今年0206花蓮地震後，內政部啟動「全國建築物耐震安檢暨輔導重建補強」方案，辦理建築物耐震能力快篩，對象為1999年12月31日前興建6層樓以上建築物，其中9層樓以上今年完成，6層樓以上3年內完成。

去年花敬群便以訂下今年的老危屋重建案要達500件，倘若每案重建產值以營造成本造價8,000萬元估算，營建產值約計400億元。另去年全國都市更新核定共68件，以平均每案投資金額19.4億元來計算，約有1319億元投資效益，預估都市更新條例修法後可加速都市更新的推行，將能創造更高的經濟效益。至於政府主導都市更新案，近期公告招商案件共10件，預估投資金額達677.07億元，倘若上述三箭若能如期進行，推估都更商機高達近2400億元。

金管會今（8）日放寬不動產投資信託基金（REITs）投資國外不動產規範，增列可以投資國外不動產地上權，投資前須逐案報准規定，放寬為交易後15個營業日內備查即可。

金管會銀行局副局長莊琇媛表示，為提高業者實務作業彈性，並促進我國REITs投資標的多元化，金管會研議修正「不動產證券化條例第6條、第8條及第9條之解釋令」所定REITs投資境外標的規範，將依行政程序法規定於近期辦理預告，徵詢各界意見。

為擴大REITs投資標的，金管會之前在105年3月22日開放我國REITs得投資境外不動產，但依該規定REITs投資境外不動產須於不動產投資計畫載明確定之投資標的，再向主管機關申請核准，時程過於冗長，致該規定訂定以來，尚無REITs投資境外不動產。

為提高實務運作彈性，並活絡REITs市場，金管會日前邀集信託公會及相關業者共同研商修正相關規定，以簡化投資程序並放寬投資標的。

修正重點包括，放寬境外投資標的範圍，鑑於部分國家及地區不動產產權型態包含地上權及所有權，若限制其不得投資於地上權，則REITs將需付出較高成本投資於所有權，進而可能影響我國REITs在國外之投資機會。

並明定交易完成後報請主管機關備查時點及文件，為提高業者實務作業彈性，因此將現行受託機構需於投資前針對具體投資標的逐案報請本會核准規定，修正為交易完成後15個營業日內報請本會備查，並增訂備查文件應包括專業估價者出具的估價報告書。

2018-05-07 13:42

〔記者黃鐘山／台中報導〕中市不動產評價委員會決議調整房屋稅，國民黨議員今天批評，市府刻意避開今年選舉年，明年房屋稅狂漲60%，要求逐年緩漲；稅務局回應，無關選舉，今年7月以後取得使用執照的新建築才適用，既有建物並無影響，調幅與課稅基礎均六都最低。

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  台中市明年調整房屋稅，國民黨議員要求市府要求逐年緩漲。（記者黃鐘山攝）

國民黨議員陳政顯、蘇柏興、張廖乃綸和張瀞分在市議會召開記者會表示，台中市房屋稅已30年沒漲，但林市府團隊卻因每年總預算不斷增高，舉債已到天花板，把腦筋動到人民身上，去年先狂漲地價稅，明年則大調房屋稅。

在場11位國民黨議員並輪番指出，市府還刻意避開選舉年，房屋稅明年起大漲60%，新稅率從今年7月開始，凡取得使用執照或新建、改建、增建的房子都適用，預估市府每年增加1億多元稅收，卻讓市民老房不敢改建、年輕人不敢買新房。

議員們又說，都市更新、新投資的百貨商場、飯店、工廠投資成本恐怕都要增加，讓人望之卻步，房價飆高、萬物漲；而基本薪資慢慢調，房屋稅卻一次大漲，太不合理，應該逐年緩漲，直斥市府團隊選後大搶錢。

稅務局表示，中市房屋標準單價已嚴重偏離合理造價，不動產評價委員會決議合理調整，7月以後取得使用執照的新建築明年才適用新課稅基礎，既有建物並無影響，台中調整房屋標準單價60%，調幅與調整後的課稅基礎均是六都最低。

稅務局說明，房屋稅依規定房屋標準價格每3年應重行評定一次，103年起台北調幅160%、新北100%、高雄81%、台南66.67%、桃園60%，台中在六都中最晚調整，正在開徵的107年度房屋稅適用舊的課稅基礎，甚至可能因折舊而降低，一切全無選舉考量。

暌違許久，國產署將推出國有地活化的指標性大案，國產署署長曾國基表示，位於台北市仁愛路復興南路的「空軍官兵活動中心」目前正向北市府申請拆除執照，地上物拆除完成後，預計下半年將公告招標設定地上權。

為活化國有土地，行政院積極盤點各部會手上低度利用的土地，各部會土地最多但利用度最低的是國防部。國產署曾鎖定國防部的北市西門町國軍英雄館、仁愛路空軍官兵活動中心及基隆路基信營區等三處低度利用的國有地，價值、區位都屬「精華中的精華」。

財政部與國防部多次研究洽商後，國防部將仁愛路空軍官兵活動中心的產權給國產署，其餘兩處土地仍由國防部自行開發利用。

仁愛路三段的前國防部空軍官兵活動中心位在台北福華飯店正對面，鄰近捷運忠孝復興站，基地方正，面積約有一千多坪。曾國基表示，除了不能蓋住宅之外，仁愛路空軍官兵活動中心用地的招標條件限制很少，只要符合土地使用分區等法規即可，目前權利金底價等招標作業正在規畫中。

北市精華區可開發利用的土地愈來愈少，國產署地上權案因土地成本較低，一度招標頗為熱絡，一○一年標脫率高達百分之五十、溢價率超過百分之七十，但隨後地上權案件標脫率逐年降低，致國產署近年權利金收入大幅遞減。

「國有地的管理不是以賣地賺錢為目的，」曾國基說，由於大面積國有地不得出售，部分國有地改以招標設定地上權的方式來活化，但面積大、區位好的多半已標出，所以標脫率會愈來愈差。

曾國基指出，一○五年全國公告地價平均大漲三成，也使地上權案的招標受影響。為了降低得標業者不確定風險，國產署將地租率改為「部分固定、部分浮動」，大部分地租率不隨申報地價調整，「地租率可以永遠不漲，天底下居然有這麼好的事」，相信對業者很有吸引力。

民國七○年設立的空軍官兵活動中心原為國軍現役官兵、士官、士兵及其眷屬、聘雇人員、榮民（眷）、軍校學生、國軍單位員工提供住宿服務，曾提供餐飲及會議使用；餐飲服務結束後，近年變成臨時商品特賣會的租用場地。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】2017年初，台北市「文林苑」都更案落成啟用。6年前不同意都更的王家強烈抗爭，引發社會議論，也讓內政部持續進行都更條例修法，不過直到蔡政府上任後，修法才有明顯進展。2017年內政部擬具都更條例草案，經行政院通過後，送立法院審議，力拚本會期三讀。
 
原本就不易推動的都市更新，因文林苑案爭議，使得都更被汙名化。大家聽到都更，以為就是政府要拆你房子，住戶被迫搬遷。從事都更業務14年的營建署都市更新組組長王武聰觀察，那幾年政府變得有點噤若寒蟬，什麼事情都不太敢動，都更案數量大減，部分案件也幾乎停擺。
 
王武聰1993年進入台北市都發局，當時還沒有都更條例。早年政府辦都更，績效並不明顯，台北市早期10幾年才完成了4個公辦都更案，後來輔以容積獎勵，鼓勵民間辦都更。直到1998年制定都更條例，納入相關配套，政府希望用更宏觀的視野來從事都更案，「除了給胡蘿蔔，也要有棒子(強制性)」，後來才有文林苑的案子產生。
 
都更的爭議，有許多面向，各方都怕權益受損，因此一定追求最大利益。王武聰說，這次的都更修法，就是「政府明確告訴你有多少利益」，將容積獎勵明確化，讓建商可以去跟地主談；地主部分，若有不同意戶，權益也應完整保障，須經過協調、聽證、審議等完整程序。該走的程序走完，不得已最後需要代拆，政府也會展現公權力。代拆耗費龐大的行政及社會成本，是不得已才採取的手段。
 
台北永春都更案從2007年第一次審議，2018年才正式動工。王武聰說，他都會跟建商說，都更從頭到尾走完需要的時間很長，前面如果肯多花點時間去協調，再送到政府部門審議，會比較順利。如果前期沒有協調到一定程度，不同意戶在後面審議過程照樣反對，反而會延宕審議時程。
 
他認為，這次都更條例修正的意涵也在此，前段強調程序完整，後段該怎麼做就做，絕不拖延。過去會有拖延是不同意戶一直阻撓，政府也不知道該怎麼辦。未來都更條例通過後，如遇有惡意阻撓的釘子戶，政府在走完行政程序後就必須介入處理，「不會懸在那裡」，讓都更順利推動。
 
都更條例從2008年至今是第9次修正。王武聰說，最新的修法方向除了完備都更程序，也希望增加公辦都更的量能。截至目前，全國核定的都更案超過600件，只有20幾件是政府主導，比例僅3％。日本的公辦都更比例達20％。外界也質疑，都更不應該成為建商的一般建案，認為都更應更具公益性，因此2018年年中即將成立的住都中心，重點要務是辦理公辦都更案。
 
談到公辦都更的困難，王武聰指出，首先是政府的量能不夠，以營建署為例，都市更新組正式人員只有10多人，主要業務是建立法規機制等，人力不足加上受採購法等限制，彈性不夠，成立行政法人的住都中心，盼慢慢增加公辦都更量能。
 
政府主導的公辦都更分為自行辦理、同意其他機關辦理和公開評選3種。王武聰說，礙於政府量能不足，自行辦理數量很少；公開評選是公開招商讓建商投標，政府會主導先期規劃與後續的監督管理，實施者必須在政府的規範下做，這類的公辦都更以公有地居多，類似「促參」性質，像台北市中正區南海段、新北新店行政園區、永和大陳義胞地區都更案都屬此類。
 
同意其他機關辦理部分，如國防部的眷改案須由台北市同意。王武聰指出，未來住都中心的角色，也會經由主管機關同意擔任實施者。目前住都中心已規劃數個案件，由住都中心擔任實施者操盤，像是浮洲合宜住宅旁的商業區，由中央都市更新基金捐贈給住都中心做公辦都更，預計蓋商辦複合式大樓。此外，信義區有兩塊國有財產署的基地也將進行公辦都更。
 
除了公辦都更，政府也希望輔導自辦都更。王武聰說明，過去找建商等於是地主找金主，由建商出資，由建商找建築師、營造廠、負責處理審議程序等，興建後的房子由地主與建商協議分配或按照權利變換比例分配；若採自辦都更，是所有權人自己找資金與專業服務，例如，可透過「建築經理公司」協助，建經公司多是銀行出資成立，建經公司可向銀行借錢蓋房子，再轉成住戶的房貸分攤去還，不用讓建商賺一筆，也不用分3成房屋給建商。台北有些海砂屋，因住戶多「餅已經不夠分，不太可能還分給建商」，適合走自辦都更，當然，地主未來也可以找住都中心尋求協助與服務。
 
他說，民辦都更數量最多，自辦都更又比公辦多一點。自辦需要協助，政府也有補助前期規劃費，到目前為止有超過100案左右。都更是否有整體目標？王武聰提醒，都更除了重建外，還有整建跟維護(拉皮)。一般都會區會走重建，是因為房價好，重建較有誘因；非都會區的重建，因每坪建造成本已接近售價，誘因不夠，或許採整建、維護方式比較可行。他說，中南部有些房子有保存價值，但還不到文資保護程度，可採整建、維護方式，政府有補助規劃費和工程費。
 
內政部統計，全台800多萬戶建築，超過40年以上的老屋約180萬戶，雙北更有半數以上是老屋。王武聰說，經評估有公共安全疑慮的老屋，政府應盡速協助改建。因此在都更修法過程，特別將危老建築拉出來，制定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」。
 
「人會老、房子也會老」，這是危老條例最初的政策想定。王武聰說，都更條例為達公益性目標，須限制基地面積規模(例如部分縣市須1,000平方公尺以上)，需要改建的危老屋若還要求面積規模，似不近情理，因此採用危老條例，不用限定基地規模，不需走都更的聽證、審議程序，前提是住戶要100％同意。
 
都更修法過程外界批評不斷。王武聰說，各方利益團體都在糾葛，政府一個一個去說服，讓各方可以接受。人權團體要保障弱勢族群的主張，政府非常同意，目前也有完整的程序加以保障；對建商而言，雖然程序簡化無法盡如人意，但明確的程序與容積獎勵，並建立起信任，就是對簡化都更流程的幫助；此外，也採納都市計畫學者的建議，未來在都更地區的劃定時，一定要擬定都市更新計畫，而且程序上完全比照都市計畫，讓都更案更具有上位的依據。
 
他認為，這兩年因為執政黨大力推動，展現很大成果，2017年的都更案數量提升到68案，高於一年平均的40案。都更三法中，危老條例、住都中心設置條例都已公布，都更條例從2012年啟動修法，一直都沒辦法有效進展，2017年從部版、院版，現在正由立院審議中，盼本會期三讀通過。
 
「真的是一步一步在進行，跟以前很不一樣」，王武聰說，沒有法案是完美的，但這次的都更修法至少是文林苑事件、大法官709號釋憲後的全面總整理，「各方雖無法完全滿意，但是可以接受的折衷方案」，這樣一來，社會就能繼續往前走，而不是停滯。

2018/05/04 16:41文/記者葉思含

民眾透過房仲買屋，房仲收取服務費，最高為6%，有立委提案，希望取消現行6%上限，仲介費改由業者和消費者自由議定，不過消基會今日召開記者會表達反對，認為取消反而大幅提高交易成本，等於圖利業者，政府應將6%上限降低門檻而非取消。

根據世界各國的不動產仲介服務費統計，全球排名最高為墨西哥，為7.5%，台灣以6%排名全球第二，有委員因此提案，將在立法院本會期擬具「不動產經紀業管理條例第12條、第19條及第20條條文修正草案」提案，未來不動產仲介服務報酬交由仲介業者與消費者自行自由議定。

消基會董事長游開雄指出，近3年內的不動產糾紛就有36件，其中又以仲介交屋後而出現漏水、壁癌等問題，導致消費者跟仲介退屋、退服務費為最大宗，

許多消費者在購屋資訊及專業知識不對稱下，根本無法和仲介業進行公平且合理的服務費協議。

消基會舉出，以往國內每年的不動產交易量平均約在35至40萬戶左右，約占建物存量的4至5%，其中以住宅交易居多，但因市場交易資訊不透明，在交易金額龐大的情況下，掌握資訊的仲介業往往取得優勢獲取超額利潤，卻也衍生出糾紛。

游開雄說，嚴正呼籲政府不應取消現行6%上限，更應追隨國際不動產仲介服務費大幅下修的趨勢，將6%上限逐步調降至3至5%，降低不動產交易成本，讓市場運作公平，也能保障消費者權益。

 

行政院通過、實價登錄地政三法，未來每戶價格都將逐一登錄，不少民眾就擔心，連鄰居都知道，自己家的房價，隱私不保。預售屋業者更反彈了，連門牌都還沒有，卻要求在簽約時，就要登錄房價，怎麼查核價格正確性，更是一大問題。

（台灣英文新聞 / 林靜怡 台北報導）都更條例自2012年啟動修法後，今(2018)年爭取立院三讀通過，內政部今(4)日發布新聞稿以人物專訪方式，讓從事都更業務14年的營建署都市更新組組長王武聰現身說法。

內政部營建署都市更新組長王武聰表示，沒有法案是完美的，但這次的都更修法至少是文林苑事件、大法官709號釋憲後的全面總整理，並強調「各方雖無法完全滿意，但是可以接受的折衷方案」。

王武聰說，這次的都更修法，就是「政府明確告訴你有多少利益」，將容積獎勵明確化，讓建商可以去跟地主談。而地主部分，若有不同意見，權益也應完整保障，須經過協調、聽證、審議等完整程序。

他舉例，台北永春都更案從2007年第一次審議到今(2018)年才正式動工。只因「前期建商與住戶沒有協調到一定程度，不同意戶在後面審議過程照樣反對，反而會延宕審議時程。」他說，未來都更條例通過後，如遇有惡意阻撓的釘子戶，政府在走完行政程序後就必須介入處理，「不會懸在那裡」，讓都更順利推動。

王武聰說，都更條例從1998年至今是第九次修正。最新的修法方向除了完備都更程序，也希望增加公辦都更的量能。根據內政部統計，全國核定的都更案超過600件，只有20幾件是政府主導，比例僅3%，若與日本的公辦都更的20%相比，台灣的公辦都更確實低了點。

他還說，外界質疑，都更不應該成為建商的一般建案，認為都更應具公益性，因此今年年中即將成立的行政法人性質的「國家住宅及都市更新中心」(簡稱住都中心)，重點要務是辦理公辦都更案。他指出，以營建署為例，都市更新組正式人員只有10多人，主要業務是建立法規機制等，人力不足加上受採購法等限制，彈性不夠，成立住都中心後，盼慢慢增加公辦都更量能。未來住都中心的角色，也會經由主管機關同意擔任實施者。

他說，目前住都中心已規劃數個案件，由住都中心擔任實施者操盤，像是浮洲合宜住宅旁的商業區，由中央都市更新基金捐贈給住都中心做公辦都更，預計蓋商辦複合式大樓。此外，信義區有兩塊國有財產署的基地也將進行公辦都更。除了公辦都更，政府也希望輔導自辦都更。雖然民辦都更數量最多，自辦都更又比公辦多一點。而自辦又需要協助，政府也有補助前期規劃費，至目前為止有超過百案左右。

另外，對於都更是否需要整體目標呢？他說，「人會老、房子也會老」。他補充，經評估有公共安全疑慮的老屋，政府應盡速協助改建。因此在都更修法過程，特別將危老建築拉出來，制定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」。

據內政部統計，全台800多萬戶建築，超過40年以上的老屋約180萬戶，雙北更有半數以上是老屋。

王武聰提醒，都更除了重建外，還有整建跟維護也就是拉皮。而一般都會區會走重建，主要是因為房價好，重建較有誘因。但對於非都會區的部分，因每坪建造成本已接近售價，誘因不夠，或許採整建、維護方式比較可行。

他說，都更條例為達公益性目標，須限制基地面積規模，例如部分縣市須1,000平方公尺以上。因此，若危老屋需要改建的話，還要求面積規模，似不近情理，只能採用危老條例，取得住戶100%同意，就可以不用限定基地規模，不需走都更的聽證與審議程序。

記者賴于榛／台北報導

行政院會3日通過「實價登錄地政三法」修正草案，未來以30戶為區段揭露的實價登錄價格將改為「逐戶登錄、門牌揭露」，每戶房屋的成交價都看得到，法案後續送立法院審議。內政部次長花敬群會後指出五大重點，並強調這可溯及過去204萬件登錄資料。

「實價登錄地政三法」是指平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例中與實價登錄制度相關的規定，行政院會拍板後，內政部隨即發出新聞稿指出，修正重點包括，買賣案件改由買賣雙方在辦理所有權移轉登記時併同申報、預售屋申報時機提前並將自售預售屋資訊全面納入、成交案件門牌或地號完整揭露、增訂主管機關查核權及調整罰則區分輕重等，透過制度的精進，讓實價登錄制度更符合社會各界的期待。

賴清德會中裁示，本案三項修正法案係為精進實價登錄制度的法源基礎，將可提供社會各界更為即時、透明、正確的不動產交易資訊，有助健全不動產市場發展，落實居住正義；並提醒本案送請立法院審議後，請內政部積極與立法院朝野各黨團溝通協調，早日完成修法程序。

▲實價登錄地政三法修法五重點。（圖／內政部提供）

內政部次長花敬群會後也解釋了修法五大重點，第一是修法將買賣案件提前至申請買賣移轉登記時併同辦理，揭露時間將可縮短30日；另外，預售屋則提前到簽訂預售屋買賣契約書後30日內逐案申報，可大幅縮短揭露時間，「不動產交易即時性很重要」。

第三是門牌的完整揭露，花敬群說，過去做法是30號作為區段，例如內政部門牌是徐州路五號，過去就是登錄徐州路1到30號，未來就是用完整門牌揭露，並表示這可溯及過去204萬件登錄資料，「資訊揭露社會期待高。」

只不過也有人擔心個資外洩，花敬群則說，討論過程都有跟法規單位涉及個資法問題充分溝通，個資法只針對姓名身分證字號出身年月日，門牌、房價不是個資法限制範圍。

最後兩點則是「資訊正確」與罰則明確化，包括修法將買賣案件實價登錄調整由買賣雙方共同辦理，藉由買賣雙方相互確認，提升資訊正確性；另外現行實價登錄只要違規，不論違規內容如何，都是罰款新台幣3萬到15萬元，修法後將依情節輕重區分罰則，且不改正將可加重處罰。

原文網址: 地政三法拍板！買屋每戶價錢都看得到　還溯及204萬件登錄資料 | ETtoday政治 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20180503/1162254.htm#ixzz5EVFg34hx 
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記者賴于榛／台北報導

行政院會3日通過「實價登錄地政三法」修正草案，未來以30戶為區段揭露的實價登錄價格將改為「逐戶登錄、門牌揭露」，每戶房屋的成交價都看得到，法案後續送立法院審議。內政部次長花敬群會後指出五大重點，並強調這可溯及過去204萬件登錄資料。

「實價登錄地政三法」是指平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例中與實價登錄制度相關的規定，行政院會拍板後，內政部隨即發出新聞稿指出，修正重點包括，買賣案件改由買賣雙方在辦理所有權移轉登記時併同申報、預售屋申報時機提前並將自售預售屋資訊全面納入、成交案件門牌或地號完整揭露、增訂主管機關查核權及調整罰則區分輕重等，透過制度的精進，讓實價登錄制度更符合社會各界的期待。

賴清德會中裁示，本案三項修正法案係為精進實價登錄制度的法源基礎，將可提供社會各界更為即時、透明、正確的不動產交易資訊，有助健全不動產市場發展，落實居住正義；並提醒本案送請立法院審議後，請內政部積極與立法院朝野各黨團溝通協調，早日完成修法程序。

▲實價登錄地政三法修法五重點。（圖／內政部提供）

內政部次長花敬群會後也解釋了修法五大重點，第一是修法將買賣案件提前至申請買賣移轉登記時併同辦理，揭露時間將可縮短30日；另外，預售屋則提前到簽訂預售屋買賣契約書後30日內逐案申報，可大幅縮短揭露時間，「不動產交易即時性很重要」。

第三是門牌的完整揭露，花敬群說，過去做法是30號作為區段，例如內政部門牌是徐州路五號，過去就是登錄徐州路1到30號，未來就是用完整門牌揭露，並表示這可溯及過去204萬件登錄資料，「資訊揭露社會期待高。」

只不過也有人擔心個資外洩，花敬群則說，討論過程都有跟法規單位涉及個資法問題充分溝通，個資法只針對姓名身分證字號出身年月日，門牌、房價不是個資法限制範圍。

最後兩點則是「資訊正確」與罰則明確化，包括修法將買賣案件實價登錄調整由買賣雙方共同辦理，藉由買賣雙方相互確認，提升資訊正確性；另外現行實價登錄只要違規，不論違規內容如何，都是罰款新台幣3萬到15萬元，修法後將依情節輕重區分罰則，且不改正將可加重處罰。

原文網址: 地政三法拍板！買屋每戶價錢都看得到　還溯及204萬件登錄資料 | ETtoday政治 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20180503/1162254.htm#ixzz5EVFg34hx 
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