不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

瑞普萊坊受託公開標售台南市安南區近6,000坪商業區土地。標的正對台灣歷史博物館，位南科生活圈核心，5分鐘車程內可達台南國際棒球場、安南醫院，及國道一號、八號交流道，產業、生活、休閒、交通機能絕佳，而且基地方正、雙面臨路，允建容積超過500%，日籍設計、附建造執照及完工連續壁，開發效益最高。歡迎有興趣買家投摽。

台商加速回流、政府推動「大南方，大發展」，台南受惠最大，瑞普萊坊總經理劉美華分析投資台南的三大利多，包括一、產業投資：台積電在南科的兆元投資，拉動台南市去年新增超過800家新公司，其中醫療保健、能源、教育都增加超過一成，將複製新竹高所得、高教育、高生育率的旺盛剛需買盤，並促進北漂的高階人才回流，厚植購屋、消費實力。二、重大建設：前瞻基礎建設計畫的軌道經濟在台南投金額資超過千億資金，另外還有沙崙百億規模的綠能科學城計畫，永康物流及轉運專區，堪稱最具建設題材的城市。三、幸福城市：營建署最新的房價負擔能力調查，台南房價所得比為7.12倍、貸款負擔率29.18%，均為六都最低，顯示台南是六都中最宜居、幸福的城市。而且家戶購屋比只有0.28%，遠低於桃園0.61%、高雄0.33%，未來買盤反彈力道最強。

去年台南土地交易超過300億，國建、聯上、昌益、豐邑、上曜、上揚國際等知名建商紛紛插旗，後勢可期。

標售洽詢：0938-055-235陳瑛佳小姐。電子郵件：angie.chen@repro.knightfrank.com。

關於瑞普萊坊

瑞普萊坊為台灣領先的不動產仲介及顧問公司之一。瑞普萊坊既得到全球512個辦事處網絡的強大支援，也作為台灣第一家採用美國不動產投資師協會（CCIM Institute）和不動產諮商師協會（CRE）認可的不動產分析法的房地產仲介及顧問公司，憑著這些優勢在台灣為廣大客戶提供最優質的不動產服務。查詢詳情請瀏覽REPro.KnightFrank.com.tw。

https://money.udn.com/money/story/5638/4334026

因應台商資金撤離中國大陸的需求，安侯建業聯合會計師事務所表示，今（10）日起正式成立「全球資產配置戰略諮詢中心」，整合KPMG亞太區各會員所資源，協助資金回流台灣的投資及併購需求；針對新南向的台商，也能協助引薦東南亞國家的不動產開發商，媒合取得當地合法工業區土地等服務。

安侯建業全球資產配置戰略中心主持人陳彩凰表示，過去台灣跨國企業高度仰賴大陸作為主要的生產據點，然而美中貿易戰持續延燒，關稅成本逐步增加，加以近年來大陸工資成本上揚、環保要求提高等諸多因素，促使台商重新思考生產基地的調整，並重新佈局集團供應鏈。

陳彩凰認為，台商在考量產業群聚、市場及各方面優惠政策後，是否撤出大陸，前進東協、印度或者增加投資美國及台灣，都將是選項之一。

陳彩凰表示，以地域而言，台商所需的專業服務涉及台灣、大陸、美國、東南亞等，「全球資產配置戰略諮詢中心」將整合KPMG亞太區各會員所的相關資源，結合稅務投資部、金融服務團隊、財務諮詢部門及海外業務發展中心，統整全球各會員所資源，與台商攜手共同面對此一變動契機。

舉例而言，陳彩凰指出，當企業資金撤離中國時，除需因應大陸稅務議題，亦須評估資金匯出方案，而高資產個人就匯出資金如何配置於台灣境內、外，也需依個別金融資產投資及傳承等不同需求進行縝密規劃；或者集團企業決定將資金回流台灣，則需選擇投資標的，除增加投資原企業集團外，常有進行併購之必要性，涉及財務、法律及稅務之整體評估。

另一位諮詢中心成員、安侯建業會計游雅絜指出，台商亦可能傾向前進東南亞、美國等其他國家，則在台總部需先進行集團供應鏈的綜合性規劃，此涉及商業模式審視、租稅效率評估、現有交易流程之調整、各國利潤配置政策等，對企業未來營運績效影響實為重大，則將再衍生投資國家之當地設立登記規範、併購標的應注意的相關稅務及法令諮詢需求。

陳彩凰補充，「全球資產配置戰略諮詢中心」的另一特點，在於考量客戶整體性需求後，可協助引薦金融機構及東南亞國家當地的不動產開發商或仲介機構，以協助台商其合法取得當地工業區土地等

陳彩凰強調，未來也將與與台灣金融機構配合，就資金回台專法當中的金融投資、創投事業及私募股權基金等投資等面向提供專業意見，提供台商更多選擇，以利資產之有利配置及企業永續發展。

https://money.udn.com/money/story/5621/4334288

台商回台投資，不但帶動產業重新布局，企業對於廠房的需求連帶提升，使得相關產業薪資看漲。人力銀行統計，2019年營造不動產相關行業的平均起薪新台幣3萬5212元，排名第一。

1111人力銀行上午公布「2019年度薪資調查報告」，報告顯示，2019年台灣的平均薪資達到3萬7601元，較2018年增加2.82%，增幅為近兩年最高。進一步分析各產業別的入行起薪，營造不動產相關行業的起薪達3萬5212元，超越電子科技與半導體產業的3萬5073元，排名衝上第一。排名第三的則是金融投顧/保險相關的3萬4739元。

1111人力銀行媒體中心總經理何啟聖指出，由於美中貿易戰帶動台商回台投資，廠房、不動產的需求上升，帶動營造不動產相關行業的薪資成長，不但超越電子科技與半導體產業，也是榜單上唯二起薪超越3萬5000元的產業。同時，因武漢肺炎疫情蔓延，可能會加速台商回台投資的速度，預估今年的營造不動產相關行業的全年薪資可望再上調。

展望2020年，何啟聖指出，受惠於台灣即將發展5G，以及逐漸成熟的AI與物聯網技術，相關科技產業可望回溫並有較亮眼的表現，不過他也坦言，由於武漢肺炎對於全球的影響仍在持續，供應鏈可能會受到衝擊，成長動能是否會因此抵銷還需觀望。

他說，受到疫情影響，不少企業取消春酒，同時因為防疫政策，中國旅客無法來台，這些情形都會反應在觀光、餐飲旅遊業第一季的薪資調整表現。

1111人力銀行的「2019年度薪資調查」的有效樣本總數為39萬7709筆，資料選取時間自2019年1至12月，抽樣調查信心水準為95%，正負3個百分點。

https://money.udn.com/money/story/5621/4333521

市調統計，2019年北台灣新建案平均銷售率約為45.8%，連續三年走升。住展雜誌研發長何世昌表示，銷售雖回溫，仍未突破五成，肺炎疫情威脅下，今年上半年新建案銷售率恐會不好看。

何世昌表示，不少人將目前疫情和2003年SARS比較，認為影響有限，但SARS發生前，先有政府救市，發生後，賣方大幅降價，民眾因此甘冒風險戴口罩也要出門搶房子，如今賣方價格普遍開高，也未有降價的跡象，今年上半年銷售率不樂觀。

根據住展雜誌統計，去年北台灣新成屋、預售屋建案共計106,582戶，扣除建商保留戶、股東戶與地主分回戶後，釋出到市面銷售的可售戶數為71,430戶，累計售出戶數為32,775戶，剩餘戶數為38,655戶，平均銷售率約為45.88%。

與2018年同期相比，2019年平均銷售率微增0.11個百分點，連續三年回升。

以成交金額來看，2018年新建案售出5,118億元，2019年銷售率雖高，但僅4,868.5億元，年減約250億元。

何世昌分析，銷售率上升、成交總額卻下降，主要是2019年大坪數豪宅市場平淡，買氣高度集中在中、小坪數房型。由於中、小坪數房型總價相對低，雖然多賣了幾百戶，仍補不了豪宅消失的成交。

北台灣各縣市中，以新竹市的平均銷售率63%最佳，其次為台北市，約50%。

新竹市新建案銷售率稱霸北台灣，主要是去年電子產業景氣好，竹科人大舉買屋。武漢肺炎爆發後，電子產業鏈景氣大受衝擊，是否會影響到今年竹市房市表現，有待觀察。

台北市2019年銷售率達到五成，為2014年以來最佳水準，首購與一般換屋產品表現不錯，加上推案供給量減少，是北市建案銷售率數字漂亮主因。

 

住展雜誌發布2019年北台灣新成屋、預售屋建案平均銷售率約45.88%，較前年略增0.11個百分點，銷售率不及5成，總售出金額也意外下降，顯示房市並未全面繁榮。

住展雜誌統計，2019年北台灣（新竹以北含宜蘭）新成屋、預售屋建案總規劃戶數共計10.6萬戶，扣除建商保留戶、股東戶與地主分回戶後，釋出到市面銷售的可售戶數為7.1萬戶，累計售出戶數為3.2萬戶，剩餘戶數為3.8萬戶，平均銷售率約為45.88%。若與2018年同期相比，則2019年的年度平均銷售率僅微增0.11個百分點，接近平盤水準。

換算為成交金額觀察，2018年當年度新建案售出金額為新台幣5118.6億元，2019年卻只售出4868.5億元，年減約250億元，顯示景氣回溫並非所有建案都雨露均霑，個案表現不一，再者，銷售率尚未突破5成，意味著市場並非全面欣欣向榮，只有個別建案或特定產品才能有極為出色的表現。

住展雜誌研發長何世昌分析，之所以會出現「銷售率上升、成交總額下降」的原因，可能是2019年大坪數豪宅市場平淡，買氣高度集中在中、小坪數房型所致。由於中、小坪數房型總價相對低，就算賣了幾百十戶也補不了豪宅消失的成交量。

展望今年，武漢肺炎疫情威脅未退，增添市場的不確定性，何世昌認為，2002、2003年時SARS疫情嚴竣，當時因價格「殺很大」與政府救市，民眾甘冒風險也要戴口罩出門去搶房子。但如今賣方價格普遍開高，也未有降價的跡象，上半年新建案銷售率恐怕會不好看。

此外，何世昌指出，去年北台灣當中以新竹市的平均銷售率最佳，高達約63.82%，受惠於竹科電子產業群聚帶動強力買盤進駐，如今武漢肺炎疫情讓中國各地封城，勢必會影響到台灣電子業，進一步干擾新竹市的房市買氣，需密切關注。

https://money.udn.com/money/story/5621/4325917

數字科技首度統計國內代銷業接案量，以2019年調查發現，海悅以新台幣1089.8億元拿下代銷龍頭，是唯一破千億接案業者，至於前十大代銷業者，其接案水位均以200億元起跳。

數字科技旗下591新建案統整全台六都與新竹，2019年台灣代銷業者接案狀況，受惠於房市回溫建商積極推案，去年前十大代銷業者依序為海悅、新聯陽、信義、甲山林、上揚、新高創、華威、甲桂林、新理想、璞園；其中，海悅向來是代銷第一大，去年接案量高達1089.8億元，是唯一接案破1000億元大關者，居第二大的新聯陽接案量為771億元，距離冠軍海悅仍有318.8億元差距。

數字科技分析，海悅受惠於去年各地重劃區建商大力推案，讓該公司接案量破1000億元。

值得注意的是，統計發現，信義代銷靠著承接位於台北信義區豪宅「冠德信義」、新莊的「永鼎帝京」以及自家建案板橋「信義嘉禾」支撐，合計去年總接推案量達到600億元，成為台灣代銷第三大，讓信義房屋在房仲與代銷都各占一席地位。

靠著中、南部建案的上揚國際建築團隊，2019年接案量為492億元，成為全台第五大代銷，去年除了在高雄舊商圈前鎮、前金分別接下「世界心」、「愛情河左岸」等案，還在三民河堤社區承接地上權案「河堤世界」。

數字科技統計數據顯示，全台前十大代銷業去年接案量都在200億元起跳，足見在整體房市景氣暢旺之下，也帶動代銷業績水漲船高。

https://money.udn.com/money/story/5621/4320960

桃園、台中、高雄今（3）日上午公布1月買賣移轉棟數，桃園、台中較上月均大減逾三成，高雄也減少25%。和去年同期相比，高雄大減35%，台中減少26%，桃園小減約4%。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，今年1月逢春節假期，工作天數較去年同期少，原有購屋計畫的民眾，大多將行程提前至去年底，或等過年後再處理，因此今年1月買賣移轉棟數和前1個月，或去年同期相比，普遍有巨幅落差。

根據三都地政局公布，桃園市今年1月買賣移轉棟數2,970棟，月減33%、年減3.9%。台中市共2,821棟，月減36%、年減26%，高雄市共2,288棟，月減25%、年減35%。

郎美囡表示，去年12月主要都會區多出現交屋潮，帶動全年買賣移轉棟數一舉衝過30萬棟大關。基期高，加上1月有春節長假，三都今年1月交易量都較上月回跌25%以上。

和去年1月相比，因春節影響，台中市與高雄市減幅也不小，桃園市因議題多元，房價相對雙北便宜，容易吸引首購族，不動產市場交易活絡，尤其桃園區及中壢區推案量大、交易量高，讓桃園房市表現相對穩健，年減幅僅3.9%。

郎美囡指出，台中市及高雄市缺乏帶動市場熱度之話題，交易受季節性影響較深，不過和去年2月相比，兩都今年1月買賣移轉棟數仍較多，顯示今年1月仍維持一定買氣。

2019新型冠狀病毒（俗稱「武漢肺炎」）疫情延燒，房市買氣短暫受到衝擊，但除了一般買賣市場外，2003年SARS爆發後法拍移轉量也是重要關注指標。根據內政部統計處資料顯示，2003全年拍賣移轉量暴衝至5.79萬棟，相較2019年5,117棟的拍賣量是十倍之多，但法拍業者認為，眼下低利環境今非昔比，武漢肺炎不至於推升今年法拍量。

 

根據內政部統計處資料顯示，2003年SARS爆發後，當年拍賣移轉量衝高到5.79萬棟，隔年2004年稍下滑至5.47萬棟，2005年回歸到3.33萬棟拍賣移轉量，2006及2007年只剩2.55萬棟左右，顯見SARS爆發不僅影響一般不動產買賣交易，法拍市場爆量也成為當時指標。

郎美囡分析，2003年7月解除SARS管制，下半年市場悲觀氛圍逐漸轉淡，不動產市場不乏逢低入手的買方，法拍供給量雖高，順利拍定後的移轉量也高。

此外，郎美囡指出，2003年全國一般建物買賣移轉棟數近35萬棟，相比2002年增加9.2%，一般市場交易量並未緊縮，且SARS解除的隔年2004年全國買賣移轉棟數41.8萬棟，經濟基本面轉強，一般市場交易復甦，法拍移轉量開始逐年減少，也讓2003年成為內政部有統計以來，全國法拍移轉棟數最高的一年。

不過昔日暴增的法拍移轉量，恐難在武漢肺炎爆發的今年重演。寬頻房訊發言人徐華辰分析，有兩大時空環境的改變，分別是目前的房貸利率低，與當年2003年利率水準不同，其次就是目前買賣資訊透明，因此疫情恐懼心態不如當年。

https://money.udn.com/money/story/5621/4316388

東區商圈能否風光再起？台經院院長張建一表示，東區商圈蕭條是短暫的，未來還是會慢慢上來的，但前提是租金的調整，有供給有需求，才能良性循環，像活水一樣。同樣的，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛也認為，高租金成本是東區必須面對的挑戰。

不過，除了調整高租金成本外，黃舒衛觀察，東區商圈今年還面臨另一大挑戰，那即是在敦南誠品退位後，如何重塑生活、品味的商圈特色？

張建一指出，未來三年台灣的經濟成長率是可以期待的，但內需市場的穩紮穩打相當重要。

張建一並直指東區商圈蕭條，是供給和需求的問題，過去地主們堅持不調降租金，但他觀察，租金已有開始往下調的空間，當供給和需求端愈來愈接近時，東區商圈未來還是會慢慢上來的。

只是，黃舒衛也提醒，除了面對電商崛起，又再加上近期流行病疫情影響，實體店面經營環境確實越來越嚴峻，而且目前零售消費行為走向商圈化，可以同時滿足購物、餐飲、體驗、教育、娛樂等全功能的服務型商圈最熱。相對來說，東區商圈雖有高級住宅、交通等指標因素支撐，但面對兩大消費趨勢，顯然無用武之地，勢必進行轉型。

黃舒衛進一步指出，高租金成本是東區必須面對的挑戰。以原永福樓的近期實價登錄資料來看，最精華的樓臨忠孝東路四段、大安路的三角窗每坪租金約8,437元，相較周邊前一年四月登錄的含增建的租案，41.19坪，每月租金總價65萬、平均單價15,781元／坪，幾乎只有行情價的一半。

黃舒衛表示，可見房東願意降租，或在租約結構、裝修補貼各方面提供更多讓步，鼓勵承租方嘗試各種經營的可能性，就能有效吸引有意願做實質投資改良，而非短期快閃、只打品牌知名度的店家進駐。商圈有差異性、有活力，價格有競爭力，就不怕店家不買單。

除了調整高租金成本外，黃舒衛建議，用體驗型的商業服務取代販賣型的零售活動，甚至吸引、創造地標型的消費空間進駐，東區商圈才有機會在電商、信義商圈夾殺之下，找回藍海。若東區還要用都會時尚的舊梗，去招喚過去客層回頭消費，以過去一年推動的狀況來看，似乎很難奏效。

反觀近年不光靠百貨公司而做出質感、特色的南西、迪化街、永康商圈，或是以年輕、觀光客為主的西門商圈，都有其不可取代的風格。前者走濃濃的台味、文創味，後者則是以青春、潮味掛帥。

https://money.udn.com/money/story/5621/4315709

不讓信義商圈專美於前，東區消費指標SOGO百貨在2020年將強打「精品牌」，在集結愛馬仕、香奈兒、路易威登（LV）與卡地亞四大天王之後，今年還將陸續迎來GUCCI和BOTTEGA VENETA，積極佈局產值高的品牌，企圖以高端消費帶頭衝出爆發性的成長。

此外，承租永福樓的NET全台最大旗艦店，也可望在今年春天開幕，而即將在5月31日吹熄燈號的誠品敦南，則是傳出將有國際六星酒店進駐的可能，市場盛傳是四季酒店。

但，百貨超級戰區信義商圈也沒在怕，更是團結大打「深夜美食」牌，包括ATT 4 FUN、新光三越各館，以及遠東信義A13都強打夜經濟，在百貨打烊後，活躍度才正要開始，儼然成為信義商圈夜生活的特色。

根據「全球的夜活力調查」，世界25大最繁華城市的夜生活中，台北市所創造的不夜城生活為排名第9，在亞洲僅次於泰國曼谷、中國北京與上海。而台北夜生活最活躍的地區就屬信義商圈，其位於台北市娛樂與貿易經濟中心地段，更同時擁有14間以上大型百貨商場。

其中，身為「深夜商機」始祖的ATT 4 FUN餐飲美食包括辛殿麻辣鍋、太興港式飲茶、乾杯燒肉、海底撈、美滋鍋、撈王、Thai. J，囊括鍋物、港飲、燒肉等多元異國餐飲類型，最晚營業至凌晨4點。

新光三越的深夜美食概念，可說是從2018年9月下旬新光三越台北信義新天地A9改裝後，6、7樓餐廳街共匯聚20家話題餐廳，當中就有10家營業時段到凌晨深夜，一舉打響信義區「深夜食堂」知名度。其中尤其吸引人的就屬首度進駐百貨的橘色涮涮屋，一天五個時段，至今仍是幾乎滿檔，尤其正餐、宵夜時段更是常態滿檔狀態，沒有預約情況下，根本很難入店吃得到。

就連最新開幕的遠東信義A13更是全台最大的「宵夜百貨」，4樓餐廳營業到深夜12點，14樓餐廳營業時間更長到凌晨2點，館內多達30間的深夜食堂。

領軍東區的SOGO百貨，除了有復興館的國際精品大軍，向信義商圈的台北101宣戰外，忠孝館也將在3月啟動大型改裝計畫，包括：B1樓層的美食街增加座位席，並將引進首度進軍台灣的餐飲品牌外，5樓的童裝區也是今年的改裝重點，強攻家庭親子客https://money.udn.com/money/story/5621/4315707
 

 

屋比房屋總監陳傑鳴表示，土地市場是房地產市場先期指標，重劃區若有大小建商積極購地，代表區域發展後勢可期，值得購屋者多加留意。'

 

根據屋比房屋統計實價資料，全台主要都會區億元土地交易，在2019前10個月即突破千件，交易金額3,386億，年成長12%。

觀察各都會主要土地交易熱區，北市集中在士林科技園區、內湖五期，三區合計約72億元。新北集中在林口OULET附近、新店央北重劃區、三重仁義重劃，合計達109億。

桃園土地交易以小檜溪重劃區最多，達155億，排名第一，其次為高鐵特區、航空城特定區，三區合計高達240億。新竹縣市集中在竹九自辦土地重劃區、高鐵特區，新竹國小與清華大學、新竹台鐵火車站附近，其中高鐵特區達94億，名列第二。

台中市以太平新光重劃區78億最多、北屯捷運機場特區，還有屬工業區的太平產業園區，也有近30億土地交易。台南市集中在九份子重劃區、台南高鐵特區、台南科技工業區；高雄集中在楠梓高雄大學區段徵收區、中都重劃區、高雄美術館附近。

陳傑鳴表示，國內房市目前屬於緩復甦階段，民眾買房怕住套房，建商購地也怕套住，畢竟並非所有建商都有能力養地、囤地不開發。在此情況下，某一地區若建商積極購地，除代表建商看好，也意謂短時間內可望出現大批建案拉升域房市熱度。

陳傑鳴提醒，在這些建商購地熱區買房，一定要注意區內重大建設如捷運、百貨等開發計劃執行狀況，避免工程遙遙無期；另外也要留意建商購地價格，若購地價格持續上揚，代表未來推出建案售價也會拉高，趁早購屋，有機會買到相對低點。

https://money.udn.com/money/story/5621/4313328