不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

關鍵字：高雄﹑大同社會住宅﹑店舖﹑標租﹑底價﹑信義房屋

 

國內疫情穩定後，法拍屋市場連帶升溫。根據各地政局統計，今年上半年六都法拍屋移轉量，新北市逆勢大增三成，而台北市則是千萬元以下物件占比突破四成，雙北為房市指標，顯示下半年法拍屋市場轉熱。

 

新北市法拍屋市場方面，進一步統計拍定金額占比發現，不僅總價千萬元以下的占比過半數，總價1,000萬~5,000萬元的占比也有提升，顯見自住與換屋族需求強勁，連法拍屋市場也轉熱。

根據新北地政局資料顯示，今年上半年新北市拍賣移轉量達到535棟，較去年同期的411棟，大增三成，且是六都唯一年成長的地區。

寬頻房訊統計今年以來新北市拍定金額的總價帶占比發現，總價千萬元以下雖達56%，仍呈現略減，反倒是總價1,000萬至3,000萬元，從過去的31%~35%左右成長至37.1%，而總價3,000萬至5,000萬元也從過去的2%占比，略增至近4%。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，新北市法拍屋量逆勢升溫，且從總價帶變化來看，中價位的總價帶有成長趨勢，主要是近年新北仍以自住需求為主力買盤，而過去新北又有不少建案落入法拍屋市場，投資人若有自住或換屋需求，則陸續進入法拍屋市場揀貨。

至於台北市地政局資料顯示，上半年拍賣移轉量落在340棟，與去年同期相比則是減少12.1%，不過根據統計，今年來北市拍定數量中，總價千萬元以下占比成長最多，從過去的三成多一點，一舉站穩四成的比率。

徐華辰指出，北市總價帶千萬元以下分為兩種狀況，其一是近年不少繼承案件屬共同持分，因此有部分持分案件，因個人財務狀況落入法拍屋市場，而共同持分者則到法拍屋市場投標。

另外，套房型產品拍定量也成長，由於目前利率來到歷史新低，租金指數仍處高水準，只要有投報率不錯標的，投資客也願意出手。

隨著國內疫情穩定後，不僅全台買氣升溫，投資人也開始想在法拍屋市場「撿便宜」。徐華辰認為，下半年投資人進場的意願可能提升，六都拍賣移轉量都有機會成長，法拍屋市場拍定的比率也可望連帶升高。

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關鍵字：台股﹑上漲﹑台積電﹑新高﹑過熱﹑房市﹑東森房屋﹑黃舒衛﹑利率

▲今年受到疫情影響，民眾大多留在國內，7月中古屋交易量不減反增。（示意圖／記者張菱育攝）

記者張菱育／台北報導

今年房市買氣延續5、6月的人氣，房仲業者統計7月份全台門市交易量，不同於過去7月房市就進入淡季，今年房市交易仍維持熱絡，尤其是高雄市交易量表現突出，不論是年增幅還是月增幅紛紛都是六都中最高，年成長超過8成，月成長也近2成。

信義房屋統計全台門市7月交易量，分別月增4%、年增27%，六都當中又以高雄市較去年同期交易量大幅增加82%最多，其次為台南市38%；至於月表現部分，除了台北市相較上月減少4%之外，其他縣市紛紛上揚，又以高雄市成長18%最多。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從2015年到2018年買賣移轉棟數都不到30萬棟，市場上累積了一股遞延買盤的能量，原本今年Q1市場就要持續復甦，但受疫情干擾又遞延到5月，買盤才持續回籠，這股遞延又遞延的買盤能力壓縮到5~7月出籠，帶動市場出現一波價量反彈的走勢。

至於高雄市的交易量，不論是年還是月變化，都是六都當中成長最多的區域，曾敬德分析，主要是因去年交易量基期較低，所以導致今年有這麼明顯的成長幅度。

成交單價方面，六都也都紛紛上漲，其中台北市從去年7月每坪63.1萬元，漲至今年67.3萬元，年漲幅6.7%。曾敬德說，台北市7月總價3000~5000萬元的市場交易增溫，單價較高的中高端產品交易量增，因此帶動台北市的平均房價上揚。

曾敬德指出，今年7月交易較往常熱絡，市場低利的確吸引自用買盤回籠，不過雖然目前低利且貸款條件寬鬆，但全球疫情仍然未受到控制，經濟短期內也不容易回到正常軌道，建議民眾面對未來的不確定性，購屋時手上還是要留有足夠應急的資金。

 

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，低利與高成數房貸帶動本波買氣，不過北部因為價格較高，買方購買力沒提升，加上經濟局勢不穩，態度轉攻為守，中南部則因房價基期低，前幾月買氣稍微沉澱後，7月有回升跡象。

根據住商統計，台北市7月成交量月減16.4%，新北月減19.7%，桃園月減10.8%。台中月增2.2%，台南月增8.7%，高雄月增10.6%。數據顯示，愈往南，交易回升愈明顯。

和去年同期相比，除了新北市小減3%，其他都成長，台南年增34%最多，台北市年增30%居次，桃園年增22%第三。

徐佳馨分析，北三都近期價格處於高點，買方購買力沒有增加，也讓成交表現不佳。台南受惠於重大建設與招商成功，帶動區域房市活絡的重要因素。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡認為，國際情勢仍不穩定，整體經濟有待觀察，但國內游資充沛、利率探低，自用及資產布局的需求仍大，建議買方可以積極看屋及出價，商用不動產也必須注意供需走勢及物件條件，以利掌握合理價格。

https://money.udn.com/money/story/5621/4744460

 

面對低利、資金氾濫環境，國內推案大咖遠雄集團旗下遠雄房地產總經理張麗蓉昨（29）日表示，今年房市有包括剛性需求買盤資金、投資買盤出籠資金、因超低利率趕出的定存資金、股市獲利資金、台商回流台灣資金，以及海外熱錢、港人、壽險等八大資金浪潮拉抬，支撐下半年房市續旺。

 

張麗蓉指出，集團房地產成交數據顯示，光是近三個月累計銷售金額達105億元，6月單月成交達41億元，較疫情時4月的23億元成長近八成，顯示資金行情已開始推升房市交易量升高。

她強調，各國政府降息、狂印鈔票已引發市場出現八大資金浪潮襲來，第一道資金就是「遞延性剛性買盤資金」，從6月買賣移轉棟數月增15%，就能看出買盤釋出的力道。第二是「投資型買盤出籠」，尤其五大行庫利率達1.35%歷史新低，激發投資買盤。

第三「被超低利率趕出的定存資金」，國內目前定存達35兆元，受銀行利率僅剩0.8%之下，銀行定存資金也紛紛釋出；第四「股市獲利資金」，台股28日衝上13,031點歷史新高，高點獲利資金開始轉進房市。

第五「台商回流與投資台灣資金」，其中政府去年推動投資台灣三大方案政策至今，已出現1.5兆元投資動能。

第六「新台幣升值、海外熱錢資金」，她說，全球熱錢看好台灣湧入，今年以來新台幣成為最強的亞洲貨幣之一；第七「港人前進台灣資金」，港版國安法觸發港人來台購屋的房市買盤；第八「企業與壽險資金進入房市」，據商仲業者高力國際資料顯示，今年上半年建商、受顯積極購地之下，推升全國土地交易金額創高。

破1,659億元，不僅年增近15%，更寫下上半年歷史新高。

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手中資金充裕的長期置產族，因今年以來的低利、熱錢效應加速購屋速度，根據地籍謄本資料顯示，豪宅王「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」18樓兩戶於7月過戶，雖然沒有貸款記錄但總價推估上看8億元，另外「和平大苑」33樓戶也有過戶記錄，經查兩棟大安區指標豪宅今年以來陸續過戶12戶，總金額約40億元，成為最強吸金豪宅聚落。

根據謄本資料顯示，「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」18樓兩戶於7月過戶，買方為外籍的鄭姓自然人，不僅一次購買兩戶，且以現金購置無貸款記錄，至於購置價格，大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，以該社區揭露單價來看，該戶每坪應落在250~260萬元，合計總價上看8億元。

此外，大安區指標豪宅「和平大苑」也有過戶記錄，根據謄本資料顯示，同樣於7月過戶的33樓，買方為博居有限公司。郎美囡指出，按照貸款金額及實價揭露金額推估，每坪單價應站穩190萬元左右，總價超過3億元，不過近期兩大豪宅過戶的交易，目前尚未在實價登錄揭露。

https://money.udn.com/money/story/5621/4741069

遠雄房地產今(29)日發布2020房地產分析，張麗蓉表示，現在影響房市外在環境有五高一低，包括全球疫情持續新高， 全球氣候高異常，全球資金高氾濫， 股市創新高、 土地交易創新高、 利率創新低等。

五高一低下，促使全球化走回區域化，台資企業重新思考生產鏈布局；民眾從人口密集的市心，遷往更舒適、寬裕的重劃區，並提高對環保、綠色生活的要求。

另外游移資金需要穩定的投資標的，創造工業與商用不動產的機會。資金過剩讓資本市場與實體經濟脫鉤，大怒神式的降息，則全面刺激自住、投資與置產需求，房市也邁入近年少見的低利、熱錢黃金銷售期。

張麗蓉表示， 目前房市有八道資金浪潮，第一道是遞延性剛需買盤資金，第二道為投資型買盤出籠資金，第三道，被超低利率趕出的定存資金，第四道，股市獲利資金，第五道，台商回流與投資台灣資金。

其他三道是台幣升值海外熱錢資金、港人前進台灣資金、企業與壽險入房市資金。

張麗蓉表示，八大資金浪潮下，2020年上半年房地產雖受疫情干擾，但遠雄房地產仍繳出一天一億的銷售佳績，2月新開案中和左岸遠雄百富、台南遠雄北府苑，皆開案即熱銷，僅2020年上半年一口氣就完銷14個建案，全年可望完銷18案。

張麗蓉表示，遠雄下半年在桃園、木柵、中和左岸，陸續有四案要開，合計總銷超過150億元，其中7/15開案的遠雄新未來3，開案兩周已熱銷85戶，預料遠雄房地產全年銷售業績有望再挑戰新高。

 

低利環境加上資金潮來襲，游資氾濫，近期房市出現四大現象，包括秒殺案再現、揮別空頭市場、房市轉為賣方市場，以及不動產市場呈現「無基之彈」。

達麗建設董事長謝志長直言，「現在房市的買氣跟天氣一樣，都很熱」，以房市來看，後疫情時代甚於疫情前的表現，讓人大感意外。

 

這股低利、資金行情有多猛烈，第一個引發的現象，就是讓房市消失五年的「秒殺個案」再起；5月起，房市陸續傳出有建案被消費者「買爆」，其中「馥華城真」、「惠宇謙和」都是當天開賣就被客戶搶購一空，連7月初甫接受預約的「新潤心城」，接待中心外出現排隊人潮，正式開賣三周後更大賣逾七成。

住展雜誌研發長何世昌分析，後疫情時代房市買氣持續走揚，除了「秒殺個案」捲土重來外，市場還出現另外兩大現象，第一、房市脫離疫情陰霾，一舉揮別空頭市場，沉浸在資金氾濫的盛宴當中；第二、建案售價愈來愈硬，消費者的殺價空間變得更小了，疫情後的房市直接從買方市場轉成「賣方市場」的趨勢更加明顯。

事實上，很多大賣的建案被投資客「買爆」，銷況好到連建商、代銷業者都感到莫名其妙，不少熱銷建案在接連調漲三次價格後，價格已創區域新高價，但還是有買方埋單，漲價的建案漲得不知所謂，「幸福來得太突然」連房地產業者也對這突如其來的行情感到受寵若驚。

何世昌強調，新冠疫情爆發後，各國政府隨即做出降息、貨幣寬鬆政策，這兩大原因是推升5月以來投資買盤大舉搶進房市的主因。另外台商回流、資金特赦條款也是國內市場回暖的助力之一，再加上每年有固定資金會投資海外不動產的壽險、金控公司，人出不去、錢當然也出不去，過多資金又倒在國內房地產，且銀行爛頭寸多，民間投資方借錢更容易，市場游資氾濫，過多資金追逐之下，造成這一波房市呈現「無基之彈」。

https://money.udn.com/money/story/5621/4732951

 

但房市專家提醒，應注意的是雖然房市轉熱，但非全部新建案銷售大好，市場依舊是「個案表現」，還是有很多陳年舊案或地段、規劃不佳等的新案銷售碰壁。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年房市就是「投資盤」支撐，而投資需求湧現關鍵，就是低利、貨幣寬鬆所催生出的資金行情，認為這股「錢太多」的資金行情已打破所有房市慣性原則，至少目前看來市場熱度維持整個下半年都沒問題。

後疫情時代房市投資需求信心轉強，尤其520檔期有不少建案以區域新高價面市，像是「昇陽樹也」不僅賣破九成，且每坪成交價近70萬元，相對之前區域行情才60初頭萬元，該案價格已改寫區域新高價。

另外，新北市新興重劃區房價的表現持續創區域新高，像是江翠、央北兩大指標重劃區，房價從原先4字頭上漲現在5字頭，央北部分新案價格更飆漲至6字頭，讓今年以來兩大重劃區房價至少大漲10$~15%。

雖然現階段房市買氣不錯，不過「還沒到全部大好的大噴發階段」；佳元建設總經理蔡錫全強調，在市場資金氾濫下，房市雖出現一波疫情後的買氣，不過「客戶還是要買好東西，所以市場上還是有很多產品規劃差、地段或地形不佳的建案賣不好，因此整體來說，房市還是以個案表現為主。」

房產專家表示，在大賣建案頻頻出現後，「賣不好的新案跟著打蛇隨棍上」，實際上，很多陳年舊案賣了一、二年，甚至三、四年的大有人在，檯面下普遍一坪降價1萬到2萬元或是2%~3%給買方，更甚者還搭配送裝潢、家電等促銷，所以消費者還是要實地去走訪案場觀察，不要被業者片面說法或消息給矇了。

https://money.udn.com/money/story/5621/4732923

近期地上權市場趨熱，無論商辦、住宅都有業者躍躍欲試。根據國產署統計，去年整體地上權標脫率42%，創下近十年第三高紀錄，僅次於2012年的50%、2013年的44.9%。若照目前地上權標脫情形來看，今年標脫率有機會挑戰新高。

截至目前，國產署除單獨列標的世貿三館地上權案順利標脫，還包含國泰營區案在內的15宗標的也標脫九宗，整體標脫率超過六成。

世貿三館地上權案今年3月底開標，由南山人壽以312億餘元奪下，溢價率17.4%，每坪單價約644萬元，雖未超越去年信義行政中心地上權的單坪價744萬元，不過仍創下單宗土地面積最大、權利金底價單價最高、決標權利金總價最高等三項紀錄。

南山人壽搶下這塊精華區土地後，預計開發成商辦，由於基地東側是台北南山廣場，北側比鄰台北市政府，南側臨台北101大樓，西側是君悅大飯店，周邊百貨及國際飯店林立，地理位置極佳。

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富邦人壽22日董事會通過購買台北市王朝大酒店一案。(圖/資料照)

台灣疫情暫歇、全球資金滿溢，壽險業積極獵地！2個月前才以282億元標下「大南港案」，富邦人壽22日董事會通過購買台北市王朝大酒店一案，成交總價達268億元，短短3個月內砸下550億元購入精華區，商仲業者指出，資金環境、租金收益、商圈發展、都更價值等四大因素，是本案成交的關鍵。

台北市王朝大酒店位於松山區敦化北路、南京東路三段路口，鄰近小巨蛋、微風南京，為地上14層建築，總建坪超過2.8萬坪，土地面積約3024.7坪，原為美商仙妮蕾德持有，22日富邦人壽決議以268億元買下，而賣方美商仙妮蕾德售後回租整棟，購入後立刻享受2%租金報酬率，未來也可結合富邦持有的環亞百貨產權進行大面積都更改建。

瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛表示，資金環境、租金收益、商圈發展、都更價值等四大因素，是本案成交的關鍵。市場利率走低、游資泛濫，市場波動又大，多重因素鼓動壽險業、建商、機構投資人大舉進軍不動產市場避險。

黃舒衛分析，除了商用不動產租金保底、成長的趨勢之外，王朝大酒店區位條件極佳，尤其敦北商圈近機場，為台北市早期外商聚集、最高端的辦公商圈，目前A辦租金每坪3,000~3,300元，未來加上開發時台北市無實施容積管制，如果都更能以原容積加成計入獎勵容積，則再開發價值更高。

黃舒衛說明，本案原容積超過700%，如果走都更重建程序，未來開發容積穩破900%，因此極具開發效益、產品靈活性及稀有性，亦為所有權標的，在今年國泰營區順利標脫，未來將做全球人壽總部、玉山銀行總部即將完工、中壽總部今年啟用等利多條件加持下，敦北商圈再創新猷。

而王朝酒店所在的敦北民生、及另一側的敦南商圈因「國泰營區」、「空軍官兵活動中心」加上區域內舊商辦都更熱潮，持續帶動此商圈開發與需求熱度根據，根據信義全球資產公司統計，未來7年內敦化南北路沿線辦公商圈將陸續共有至少9萬坪辦公面積釋出，擬興建或都更的商辦大樓有9棟，地標型頂級A辦焦點將重返敦北敦南。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，敦北及敦南商圈一直以來都是外商企業、航空物流業、金融貿易、科技業等搶進駐的辦公熱區，但區域內商辦因平均屋齡多超過30年，近年不少大型企業與外商對辦公空間的需求規格升級，紛開始往外尋找新辦公大樓，例如信義計畫區、內科等鄰近區域，而此波老舊商辦都更熱潮，可帶來地標型頂級A辦新供給，預期將帶動購買與承租需求，除可吸引鄰近的復興南京、甚至信義世貿商圈的企業進駐，形成活絡的商圈移轉。

https://estate.ltn.com.tw/article/10059

市調機構統計，北台灣 2020 年第二季新成屋、預售屋推案量約 2893.28 億元，年減 13.6%，雖然推案減少，但在資金寬鬆、利率低的情況下，建商第二季去化速度快速，代銷業傳真行銷董事長王明成今 (22) 日表示，下半年還有 10 個新建案將推出，其中包括淡水的平地別墅群。

今年上半年北台灣成屋、預售屋累計推案量有 5652.32 億元，年減 5.5%；今年上半年房市外部干擾因素多，全台房地產在極低利率與資金行情支撐下，下半年市況若穩健，全年推案量可望攻高上看 1.3 兆元。

王明成指出，北市西區近民生西路口的「宏國大道城」預售建案，原本預計今年初開案，因疫情影響延遲至 6 月，但先行推出的中小坪數宅每坪均價為 90 萬元，總戶數 125 戶，總銷金額 40 億元的預售案，在三周內已完銷；接續的同一基地另一大坪數 A、B 兩區住宅案，預估下半年推出，預售每坪單價在 100 萬元以上，總銷金額達 160 億元。

「宏國大道城」主打基地 2100 坪西區地王，以整合 42 年的市中心罕見的大規模基地為訴求，此外，傳真行銷下半年打錢趁熱，同基地另推出總銷 160 億元的大坪數建案，預計下半年將推 10 個代銷建案。

對於目前台北房市熱銷狀況，「宏國大道城」快速完銷，也引起甲山林機構董事長祝文宇的注意，但王明成直言，房地產不會有「報復性」的買盤，能有「恢復性」買氣已經不錯。後疫情階段，王明成建議建商從追求最高利潤轉轉而追求低風險，顧好本業才是最上策，畢竟目前全球經濟充滿太多黑天鵝，不知道甚麼時候會爆發。

王明成指出，後疫情時代房市走向主要有三，蛋白區建案賣得比蛋黃區好，中、小坪數賣得比大坪數要好，預售建案賣得比新成屋建案要好，目前高資產族群買盤保守，因此房地產並非全面轉好。

https://news.cnyes.com/news/id/4508174?exp=a

CBRE世邦魏理仕指出， 第二季台北辦公室買賣總成交金額僅新台幣8.9億元，較去年同期減少94%。(圖/記者張瀞勻攝)

CBRE世邦魏理仕發佈《2020年第二季台北辦公室市場報告》指出， 第二季台北辦公室買賣總成交金額僅新台幣8.9億元，較去年同期減少94%，主要受限於市場上可投資標的短缺，但受到台北市租賃市場表現穩健激勵下，投資人持續展現對辦公室產品的濃厚興趣，加上房東惜售心態濃厚，可供投資的商辦數量稀少，將持續影響實際成交量，部份投資人已開始評估位於台北以外都市的辦公室物件。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，儘管台灣經濟情勢相對穩定，全球經濟大幅衰退的隱憂仍使部分投資人改採觀望態度，加以市場上核心資產待售物件少，導致今年上半年全台商用不動產投資市場交易總額較去年同期大減近五成，另一方面，由於台灣利率水準處於低點，且銀行借貸態度正面，預期自用型買方置產需求將維持穩定。第二季台北辦公室成交價格維持平穩，平均商辦收益率達2.63%。

觀察投資人動態，第二季見到跨足不動產投資的宜進實業以新台幣5.38億出售太平洋商業大樓14樓，與2年半前取得之價格相比，其資產價值於期間內溫和上升8%。第二季另一件辦公室成交案為台灣港務公司斥資新台幣3.5億元，買下位於南京松江區內的貝斯美語大樓共2個樓層；此外， 近年來陸續見到數家本土企業選擇在台北市非核心商圈內購置辦公室或廠辦大樓，例如萬海航運公告基於台北總部未來發展需求，以新台幣22.28億元購入內湖科技園區內興建中的長虹新世代科技大樓A棟，全棟地上總樓地板面積約3,820坪。

觀察台北辦公室租賃市場，鑑於全球多個市場在近期陸續重啟經濟活動卻可能觸發新一波疫情的隱憂下，反映了疫情狀況在海外許多市場尚未獲得控制，而企業對於後勢發展亦隨著不定性增加而越傾悲觀，部分外資企業被迫延後其租賃計畫，第二季商辦租賃市場去化速度減緩，但實際並未出現退租潮的窘境，需求主要源自於金融業及科技業的企業租戶。

A辦市場方面，第二季淨去化量雖跌至負值，惟其下降幅度有限，平均A辦空置率仍維持在3.9%的歷史低點，由於空置情況良好，A辦平均成交租金延續上升走勢，較去年同季增加2.4%，達到每坪2,832元，B辦市場整體表現穩健，平均空置率維持在3.5%的低水位，促使平均B辦租金升至每坪1,797元，較去年同期小幅成長1%。

世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民表示，未來數月內，台北辦公室市場租賃需求主要將由科技業及生技產業的企業租戶所帶動，然考量市場上可出租的辦公單位供給相當吃緊，預料短期內搬遷活動仍少，大多數租戶將選擇與現有房東續約，待疫情結束後再調整未來長期租賃策略。