不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

總統大選結果出爐，掃除大選干擾，建商普遍看好今年房市，指標建商華固建設董事長鍾榮昌直言，今年房市將呈「價穩量增」格局，選後及春節過後，房市交易可望轉好；興富發、鄉林建設也看好市場，認為今年房市將穩定發展。

鍾榮昌指出，2019年上半年房市交易轉熱，下半年雖因總統大選影響，買氣較上半年收斂，不過表現依舊超過2018年同期。房市買氣持穩，總統大選後及春節過後，市場交易將轉強；不過，需留意的是，去年全國推案量高達1.5兆元，且部分區域有供過於求問題，因此後續新推案的去化力道如何，需要持續觀察。

興富發建設發言人暨副總經理廖昭雄認為，房地產市場與政治關聯性有逐漸脫鉤情況，強調「只要台灣島不會沉，不管誰當選，都是長多格局」，任何選舉政治效應都是短期影響。

鄉林建設集團董事長暨全國商總理事長賴正鎰表示，新任總統對房地產態度應是以「尊重市場機制」為主，以此來看，房市應將穩定發展；在此基礎上，鄉林今年購地金額將提高到50億元，較過去約20億元倍增。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，蔡英文總統連任，住宅政策應不至於有較大變動，稅制改革、社會住宅、租屋補貼等應也都會延續上一屆作法，政策上不至於有打房措施。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，台灣資金帶動下，2019年商用不動產、土地等寫下多項交易紀錄，預期未來四年仍會延續擴大供給面政策，如朝都更、危老、社宅、租賃市場、軌道經濟等大方向邁進。

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極端氣候引發難以想像的災害，台灣民眾應該不陌生，十多年前的莫拉克颱風為中南部帶來破紀錄的雨量，使中南部陷入一片汪洋，並釀成了史上最慘烈的風災傷亡，因此面對氣候變遷，我國各界理當有更深刻的體悟與反思。

氣候變遷的影響層面廣闊，以房市來說，極端氣候就可能牽動民眾的選擇選擇。隨著經濟漸趨富裕，民眾對住家的要求以從單純的居住空間脫離，進一步希望在家也能感受度假氣氛，坐擁河景或山景的景觀宅遂應運而生，價位亦比一般產品昂貴。可是在氣候極端化的趨勢之下，這些自然景觀宅，未來有可能將不再是炙手可熱的市場寵兒。

台灣極端氣候以強降雨為主，當遭遇超乎預期的高強度降水時，我國坡陡流急的河川便會面臨溪水快速暴漲的難題，此時標榜河岸第一排的河景宅，也將成為洪水威脅的最前線，居家安全性勢必因氣候變遷而衍生危機。

此外，大量且急驟的雨勢，亦會增加山坡滑走、土石崩落的機率，這時原本坐落山區地帶、遍覽無限綠意的山景宅，安全性亦備受考驗；不僅山區景觀宅市場性會因氣候變遷而滑落，平地山景宅的身價亦會受到干擾。

畢竟一旦山區發生緩滑、崩坍，甚至走山，原本遠望的美麗景致將蕩然無存，況且景觀特殊性一消失，資產價值當然會有飄飄墜落地的風險。因此住展房屋網企研室認為，現今的景觀宅雖然令人嚮往，但在氣候變遷干擾下，是否能永保突出價值，其實不無疑慮，民眾在購買景觀宅時，應有更妥善的心理建設。

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住展雜誌今天發布北台灣新建案市場住展風向球，去年12月總分為31.5分，較11月減少1.8分，為連續3個月下滑，並亮出代表衰退谷底的藍燈，住展認為，受到選舉影響，買賣雙方明顯縮手，預料選後風向球有望回溫。

住展雜誌觀察，新北、桃園與新竹等地新案仍穩定釋出，唯獨台北市供給量急速冷卻，北市12月僅1個指標案，北市不僅推案量驟降，連市況也明顯走滑，市中心與蛋白區同步冷卻，顯示新建案市場，買賣雙方多選擇在選前休兵。

住展雜誌研發長何世昌表示，受到總統大選投票日逼近的影響，業者的銷售信心也降至低點，顯示業者可能普遍評估總統大選會削弱消費者購屋意願，擔心選前打廣告的收效甚微、預算打水漂，紛紛抽手暫停釋出廣告，把銀彈留到選舉之後。

另外，新建案的來人組數與成交組數方面，近期維持緩降趨勢，根據12月住展風向球追蹤的指標建案，統計來人組數每周平均約24.4組，較11月的26.1組減少1.7組，來人組數已連續4個月滑落。

至於新建案成交組數的部份，12月也降至約每週1.9組，較11月的2.2組減少0.3組，代表12月新建案市場的成交表現並不夠出色，更是近半年來成交組數首次低於每週2組。尤其以大台北高總價、70坪以上的大坪數房型買氣較差，這類產品到了年尾，仍看不到熱絡的曙光。

不過何世昌認為，雖然選前的新建案市況平淡，去年12月住展風向球更降至藍燈，但其原因應是總統大選的干擾，預期只是短暫性因素，因為線上已經有不少建案準備在選後推出，供給量分數將會快速拉高，屆時就只看消費者買不買單了。

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台南市去年第4季不動產交易統計出爐，本季土地移轉15,739筆，建物買賣移轉6,005棟，與前一季相較，土地交易筆數增加1,799筆，增加12.91%；建物交易增加370棟，增幅6.57%。

去年第4季受各重大公共建設即將陸續完工影響，又適逢農曆年前傳統房屋銷售旺季，帶動本季土地及建物成交量同步增長，12月年底交屋潮挹注，建物買賣移轉棟數較11月增加14.11%，較去年同期增加16.79%。

台南市地政局長陳淑美表示，本季不動產交易量集中於原台南市區，有別以往分佈在市區及南科周邊。本季以永康區、東區、安南區、安平區、北區、南區及中西區為交易熱區，其中永康區本季建物移轉1,145棟，已連續三季維持全市最高，東區本季以714棟居次，而安南區受到各重劃區日漸完善影響，建案持續推出，以531棟排名第3，整體而言，本市不動產市場交易仍持續熱絡。

陳淑美進一步表示，本市近年來受惠於各項重大公共建設議題發酵，包含中國城暨運河星鑽區段徵收、平實營區市地重劃、南台南副都心區段徵收、永康砲校創意設計園區區段徵收、沙崙智慧綠能科學城、市立美術館、市立總圖書館、台南都會區北外環道路等，幾乎每行政區都有亮點，再加上南科廠商擴大投資及台商回流投資效應持續發燒，皆讓本市房市買氣持續活絡。

台南市將推動八大新興開發區，包括怡中、北安商業區、賢豐、喜樹灣裡、南科Ｆ、Ｇ區、永康六甲頂、永康崑大路及永康二王土地開發區，持續提供優質居住環境及產業發展用地，與市民共同打造大台南希望家園宜居城市。

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根據各地政局今(1)日公布，2019年12月買賣移轉棟數有三都率先揭曉，桃園市、台中市兩都單月站上4,400餘棟，分別年增五成與兩成；高雄市則守穩3,000棟大關，也較2018年同期年增一成。房仲業者表示，2019年桃園市、台中市房市交易量回神，除了受惠年前大量交屋潮，建設利多也帶動剛性買盤。

三都地政局元旦公布，2019年12月，桃園市單月買賣移轉棟數噴量達到4,466棟，月增13.8%，年增五成。台中市也飆增到4,425棟，與上月相較成長三成，年增19.8%。高雄市則守在3,054棟，與上月微減1.8%，年增一成左右。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，以12月單月移轉棟數表現來看，目前桃園市交易熱區主要落在桃園區、中壢區，台中市也以北屯區為首，除了買氣不畏總統大選影響，桃園市及台中市年底前也受惠大量交屋潮，推升12月買賣移轉量。

此外，桃園市與台中市近年也因建設利多，吸引剛性買盤進場購屋。張旭嵐指出，桃園市因重大建設陸續動工與進駐，桃園航空城計畫明年可進入實質開發階段，加上台商回流，今年桃園最不動產交易亮眼，企業錢進桃園購地設廠，可望增加就業機會，也帶動周邊房市。

至於台中市單月年增量也近兩成，張旭嵐表示，台中市近年重大建設不斷，捷運綠線即將通車，水湳經貿園區陸續動工，而海線地區也有多項發展計畫，政府為增加台中國際機場容量，投入近十億進行二航廈改善計畫，並推動「大台中山手線」、「捷運藍線」等聯外交通建設，相對也吸引建商進駐，2019年推案和土地開發案都顯得火熱。

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記者黃靖惠／綜合報導

北市高房價成家難，使得擁有低總價、高實坪優勢的老公寓房型，更獲首購族青睞，不過北市地政局最新統計數據顯示，大樓住宅、小宅價格皆漲，唯有公寓下墜，房仲業者分析關鍵在於銀行核貸成數。

北市地政局統計今年9月實價登錄交易1106件，較去年同期年增9.29％，交易總金額263.56億元，月增2.41億元，增幅0.92％。

大樓、小宅價格續升，只有公寓走跌，標準住宅總價1618萬元、單價51.53萬元。其中大樓住宅較去年同期上升0.63％，平均單價58.37萬元，仍未爬回60萬元關卡；小宅較去年同期上升3.77％，平均單價62.25萬元；至於公寓住宅較去年同期下跌0.79％，平均單價42.65萬元。

雙北首購族資金有限、又不想住蝸居，更青睞低總價、實坪高的老公寓，也因而一度推升公寓價格，時過境遷，似乎買盤萎縮、影響房價下墜，對此住商不動產企畫研究室經理徐佳馨認為，並非低總價的公寓不受歡迎，推測公寓價下墜主因可能與「銀行鑑價」後核貸數有關，因為銀行會依屋齡、屋況等條件評估最終核貸成數，進而影響到購屋者的意願。

▼北市住宅價格指數趨勢圖。（圖／台北市地政局提供）

至於小宅同樣挾有低總價優勢，雖然部分銀行核貸成數低且限制多，但與屋齡偏高的公寓相比，仍具有一定優勢，她舉例，以同樣總價千萬的小宅與公寓來說，購屋者希望貸款8成，但最終可能卡在屋齡這一關，有可能最終銀行鑑價出，電梯能夠貸款900萬元、公寓卻只有800萬元。

不過她也說明，老公寓身價也並非無法翻盤，假使今天政府祭出推動都更、危老新政策方法，或是該地段特別具優勢，租金投報率高出區域行情，同樣具有再增值的空間。

記者張菱育／台北報導

時序進入2019年尾聲，統計今年前11個月的全台買賣移轉棟數為27.1萬棟，全年有機會接近30萬棟的水準，以區域的買氣來看，發現近年房市呈現「北溫南熱」，南台灣崛起的態勢顯著，佔比從縣市合併後2011年的16%，一舉拉高到21%，房市交易熱度明顯增溫。

根據內政部最新公告的移轉數據顯示，房市移轉佔比從2011年的台北市佔14%、新北佔23%合計37%，衰減到今年前11月的北市9%與新北市20%，合計減少約8個百分點，桃園市則維持佔比在13%，台中市則為14%，台南市從6%增加到8%，高雄市則從10%增加到13%，台南、高雄房市持續增溫，也看到許多開發商跨區往南買地推案，也帶動當地的房市人氣。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，11月房市交易市況熱絡，有機會反應在12月的買賣移轉棟數上，全年的移轉棟數有機會接近或挑戰30萬棟，以區域來看，南台灣的崛起趨勢明顯，主要還是當地的房價所得比相對負擔輕鬆，加上就業等基本面穩定，市場的確有一波落後補漲的味道出現，尤其是台南市2011年移轉棟數，還不到台北市的一半，差距約2.8萬棟，到今年台南與台北的移轉差距僅剩下4千棟，不難看出這波移轉棟數「北消南漲」的趨勢。

曾敬德指出，不管最後移轉棟數是否突破三十萬棟，都無礙景氣復甦的判斷，畢竟今年移轉棟數仍是創下近5年以來新高，也反應了當前市場也是五年來最好的時候。

中央銀行今天發布11月建築貸款餘額為新台幣2兆618億元，不只較上月增加251億元，年增率12.54%，也續創2011年12月以來最大增幅，央行官員解讀，台商回流議題正熱，應是建商信心增強的原因之一。

央行統計，11月房貸餘額為7兆3561億元，月增492億元，年增率續攀至5.97%，再創2011年5月以來的新高紀錄；建築貸款餘額來到2兆618億元，年增率12.54%，不只增幅持續擴大，更是8年來最大增幅。

中央銀行官員說明，第4季是傳統購屋旺季，加上近期各區域陸續有交屋潮出現，均推動房貸餘額年增率續創高點；而購屋旺季來臨，也讓建商加大力道促銷餘屋，並使建築貸款走揚。

另一方面，今年以來，政府推動台商回台投資方案，成效超乎預期，央行官員認為，台商回流的議題熱度持續，部分建築業者腦筋動得比較快，看到廠辦、商辦這塊有商機，進而開始規劃、推案，推測這可能是建築貸款年增率自今年以來，持續擴大的原因。

央行官員總結，當前房市除了有自住需求支撐，也有台商回流、公共建設等議題，和2017年的房市低點相比，建商信心有稍微回溫，房市也處在比較穩健的情勢。

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永慶房產集團23日發布明年第一季房產趨勢報告，總經理葉凌棋表示，2020年經濟持續走緩，經濟擴張仍有下行風險，中美貿易爭端恐成長期對抗，短時間內難有結果，影響全球經濟成長，仍是2020年最大變數。

另外，國內新建待售餘屋、使照仍維持高檔，推估2019年全年建照恐高達14.4萬戶，創24年來新高，市場超額供給，將累計大量賣壓，不可不慎。

葉凌棋說明，根據內政部統計，2018年Q4全台新建餘屋仍有7.52萬戶，雖較2018年Q2的8.01萬戶低，餘屋去化壓力略減，但仍處於高檔，加上使照新增供給，堆積大量交屋潮，預期2020年房市將進入新成屋與中古屋價格博弈、競爭階段。

今年1-10月全台建照量約12萬戶，推估全年恐達14.4萬戶，將創24年來新高，甚至逼近1995年的14.57萬戶，以施工期2-3年推算，2021、2022年將出現超額供給，市場賣壓大。其中，台中2019年建照推估量2.9萬戶，六都最多。

葉凌棋表示，明年總統大選底定後，新內閣是否提出新的房市政策，也將左右明年房市交易。

葉凌棋表示，整體來看，國內經濟持續緩步復甦，同時有台商回流、轉單效應發酵，明年經濟前景值得期待，但明年有貿易戰、超額供給與房市政策三大變數，加上自住仍是市場主流，房價缺乏上漲動能，預期2020年房價呈「平盤震盪」格局。

交易量方面，明年房市變數多，買氣難有爆發性擴量，預估2020年交易量較今年「持平或小幅上升」，全年交易量約30-30.8萬棟之間，有望創六年來新高。

永慶房屋集團示警，全台餘屋去化壓力未減，今年在各大重劃區積極推案，使用執照與建築執照核發量墊高，預期未來恐出現超額供給，新成屋與中古屋價格將呈相互競爭、拔河姿態。

永慶房屋集團統計，自2016年至2018年連續3年，全台仍有逾7萬戶餘屋，新北市、桃園市與高雄市的新建待售餘屋至少1萬戶，成為去化壓力來源。

過去的餘屋尚未消化完畢，今年供給量大幅增加，永慶整理內政部資料顯示，今年前10月使照與建造核發數量同步墊高，使照今年前10月核發戶數為7.65萬戶，為11年來第四高；建照前10月發放張數為12.01萬張，則是11年來新高，也較去年同期大幅成長21%。

永慶房屋集團業務總經理葉凌棋預估，今年全年度建照核發量，有望來到14.4萬戶，將刷下24年新高，建照核發來源來自於各大重劃區，大量供給湧現，預期明年重劃區預售與新成屋價格將回歸基本面，「買方是否買得動、賣方是否賣得動」都會在未來幾年見真章。

此外，觀察六都建照核發概況，葉凌棋特別提及，預期台中與台南全年度建照核發量分別來到2.9萬戶、1.5萬戶，均創下21年新高；未來上述兩地的供給量會大增，以台南為例，當地人口數150萬人，居住在市中心僅70萬人口，若簡單用1戶2人居住，70萬人口約35萬戶數，對照台南今年度建照核發量有望攀至1.5萬戶，占比來到4%多，預料後續價格受挑戰機率會偏大。

綜合上述統計數據，葉凌棋認為，今年估計建照核發量14.4萬戶，若按照2至3年工期推估，預料會在2021年、2022年出現超額供給，此外，重劃區享受為期3年容積獎勵政策，預期重劃區供給量依舊偏高，整體房市形成新成屋、中古屋呈現兩者相互拉扯競爭狀態。

不過永慶也針對網路問卷調查，針對民眾看法2020年第1季房屋趨勢提出報告，永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，民眾認為明年首季房價持平比例從38%增加至45%，比起看漲的25%、看壞的30%都要多。

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中信房屋研展室副理張漢超認為，可能的原因是，近年高雄房市榮景已對本地人造成負擔，不僅使得在地置產人口減少，也連帶使得購屋時間向後遞延。

 

張漢超表示，依據過往資料進行歸納，25歲以上未滿45歲的年齡層為主力購屋族群。以新北市來說，目前25歲以上未滿45歲即約佔新北市住宅貸款總量50%左右，主力購屋申貸年齡以35～39歲為主，次高年齡分組則是40～44歲。

張漢超分析，新北在地民眾對於購屋雖具壓力感，但因房產選擇性多，即使房價上漲，仍可找到心目中划算理想標的，購屋壓力也較北市為輕，即使購屋年齡拉升，購屋量仍能大幅成長。

北市近5年住宅貸款總量小幅成長2.7%，由住宅貸款的分齡變化可以發現，無論2015年或2019年，前三名分組年齡比例相當貼近，顯示購屋入市的年齡從35歲到49歲都較為平均。

張漢超分析，數據顯示北市房地產市場是屬於溫和穩定的成長走勢，也反映北市在地人的認同感，無論老少，都對於在本地台北市成家抱持期待，不過由於台北居大不易、單價及總價都負擔較重，因此需要以充裕的時間來換取置產的空間。

值得一提的是高雄的數字變化。5年來住宅貸款總量減幅達12.84%，住宅貸款最多的年齡分組也由30～34歲拉升到35～39歲。張漢超分析此一現象可能隱含高雄房市榮景背後的隱憂，高雄房價上揚，讓在地購屋人吃不消，延後購屋，甚至減少貸款購屋。

依據2015年至2018年間統計資料，高雄市平均每人每年可支配所得僅成長2.8%，只略勝台北市的2.3%，高雄人每人每年可支配所得328,911元，只比台南的好一點。張漢超認為，在可支配所得數字與成長率雙低的狀況下，高雄本地人自然會對購屋置產形成卻步的心理障礙。

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CBRE世邦魏理仕統計指出，受惠台商回流，2019年工業地產買氣持續增長，但工業土地價格攀高，企業購置成本持續上升，已為台商回流埋下隱憂。

世邦魏理仕本周發布2019年不動產投資市場交易統計，受惠美中貿易戰轉單效應，台商將產線移回台灣，截至12月15日，商用不動產交易995億元，土地交易2807億元，合計3802億元，創下CBRE自2003年統計以來的歷史新高。

 

世邦魏理仕表示，前一波工業土地的交易量在2016年達到高峰，當年成交金額達420億元，2017年因本土建商縮手，交易下滑，2018年受到全球政經情勢影響，台商陸續將部分產業遷回台灣，強勁自用需求推升了工業地產交易達596億元。

進一步觀察台灣工業區地價指數走勢，北北桃三都工業地產價格漲幅高於全台平均，過去五年漲幅多達30%。以交易熱區之一的五股工業區為例，平均地價已漲到每坪91.5萬元的水平，重新定義了投資人對於工業地產行情的概念。

世邦魏理仕分析，工業地產成交總量平穩上揚，反映出製造業廠商置產需求穩健，然而受到價格上揚、供給短缺以及部分非地產相關的因素，如供電及人力影響，也拉長投資人評估期，部分投資人及回流台商轉而評估東南亞其他市場的機會。

展望未來，世邦魏理仕董事總經理朱幸兒表示，2020年在倉儲物流、高科技業需求強勁以及工業立體化獎勵誘因支撐下，預料工業地產投資市場仍將維持成長趨勢，惟上升幅度將放緩，並因土地成本墊高導致報酬率下滑。

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市調統計，北台灣目前銷售中建案達1,507個，連二季創歷史新高。住展雜誌企研室經理何世昌表示，待售建案數量節節升高，顯示近期建案調漲價格，消費者並不買單，房市已進入漲價撞牆期。

 

根據住展雜誌最新統計，包含雙北、桃園、基隆，宜蘭、新竹， 今年第四季銷售中建案數量共1,507個，較上季增加7個，連續兩季創新高，和2013年景氣高點787個相比，多出近一倍。

北台灣三都建案數量均維持在高點，台北市銷售建案數雖較上季減少3個，仍達223個。新北市Q4建案數461個，和上季相同，與去年同期相比，增加11個。桃園Q4建案數為390個，連三季位處高峰，比2013年多出一倍以上。

何世昌指出，景氣轉好、買氣回升，建案銷售速度加快，理論上待售建案數量理當會下降，但近年線上銷售中建案數量卻頻創歷史新高，將近2013年的一倍，顯示賣壓與房市景氣出現背離走勢，且背離時間已超過一年以上。

造成如此情況，一是近來買氣雖好轉，但建商全力推案，買氣跟不上推案速度。第二，先前不少產品因規畫定位不佳滯銷，景氣好轉後，若能調降價格，仍有機會去化，但不少業主不調整定價，也不打廣告，只想搭順風車，結果大多仍然賣不動。

最主要因素是，近來不少建商看到建案賣得不錯，便調漲價格，但一漲價消費者就縮手，導致建案無法在短期內完銷。

何世昌表示，建案數量不斷增多，對代銷業者最不利，因為建商看到市場建案多，以為景氣很好，會期待建案賣到好價格，代銷業者為了搶到建案賣，也會大膽加價搶案，但新建案越喊越高，買氣只會愈來愈差，代銷業者將面臨沉重銷售壓力。

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新北市109年度公告土地現值及公告地價將於明年元旦公告。地政局統計，全市8923個地價區段土地現值總額比將較今年上漲0.05%，公告地價則比去年上漲1.12%。地王仍由板橋板信大樓蟬聯，地價約是烏來福山段的4437倍。

地政局表示，作業期間國內整體經濟情勢平穩，持續推動重大公共建設，部分地區新成屋交屋挹注，買賣移轉案件量略增，但整體不動產市場仍在盤整，成交價格無明顯波動，地價平穩。

地政局表示，公告地價2年調整1次，全市約19%區段上漲、25%區段下跌、56%區段持平。統計新北適用自用住宅及第一級稅率家戶高達98.5%，地價稅試算結果平均每戶將分別增加14元及30元稅額，對多數民眾影響不大。

新北行政區以金山重劃區開發完成，淡海輕軌綠山線通車及藍海線第一期工程等重大建設利多影響，帶動成交行情，金山及淡水公告土地現值分別上漲1.88、1.57%。

樹林及三峽區受捷運新北樹林線、三鶯線刺激，分別上漲1.11%、1.25%；新莊副都心及五股洲子洋重劃區推案價格向下修正，八里區台北港特定區尚未完全進駐，公告現值分別下跌0.96%、0.97%、3.64%。

明年全市地王仍是板橋區新府路、縣民大道口板信商業銀行雙子星總部大樓，已連續11度蟬聯，明年公告土地現值每平方公尺71萬元，每坪約235萬元，比今年下跌0.56%，公告地價每平方公尺14萬2千元，每坪約47萬元，下跌2.07%；最低價土地在烏來區西羅岸、哪哮、屯鹿、信賢、羅培、福山段保安保護區，公告土地現值及地價分別為每平方公尺160元、32元。