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目前分類：房市焦點 (1159)

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桃園市龜山區A7合宜住宅人口暴增，多年前早應徵收打通的樂善一路至今變成「斷頭路」，造成2000多戶居民上下班每天塞車至少30分鐘到1小時，龜山區文青里長簡僑亨今天上午與居民上百人現場陳情抗議，市議員林正峰、林俐玲聲援，居民強烈要求內政部營建署恢復都市計畫、匡列預算，「打通樂善一路、還居民路權」解決嚴重塞車。

 

龜山文青里樂善一路遲未打通引發民怨，現場行動劇趕快解決打通樂善一路，簡僑亨與當地居民冒雨陳情抗議，林正峰表示，A7區聯外青山路嚴重塞車，樂善一路早在3、4年前就應打通，卻因營建署延宕，未編預算，至今未解決，居民一再陳情，希望市長鄭文燦協助解決。林俐玲亦表達將在總質詢向鄭市長質詢尋求解決，號召居民前往市議會參與。

 

簡僑亨表示，他日前前往市議會陳情，爭取龜山A7合宜住宅聯外道路開闢，尤其目前樂善一路未打通，目前居民1300多戶、明年將有1000戶入住，每天上下班嚴重塞車，汽機車甚至回堵到地下室，十分誇張，居民忍無可忍，且33個建案正在興建中，未來交通壅塞更加「恐怖」。

 

吳姓、陳姓居民表示，她每天前往板橋工作塞車塞到受不了，每天出樂善一路平均要塞車半小時，如果7時出門就會塞車1小時，居民一出門往青山路就塞車，實在難以怨受。

 

簡僑亨表示，營建署原應打通樂善一路，卻在2018年11月30日開會變更都市計畫，造成樂善一路無法串聯形成「斷頭路」，更造成青山路嚴重塞車，加上營建署A7基金10.9億元一直未編列預算造成無解，居民陳情強烈要求營建署恢復都計、匡列徵收開發預算，打通樂善一路到文桃路，解決A7社區打結交通。

 

市政府工務局表示，因為內政部營建署公告都計開闢樂善一路，並非串聯，而採T字路規畫，但是營建署遲遲沒有編列開發預算，市政府將行文營建署處理，只要營建署編列預算，市府就立即執行代辦工程施工。

 

桃園市龜山區A7社區居民冒雨陳情抗議，上演行動劇強烈訴求趕快打通樂善一路的「斷頭路」，解決每天出門塞車半小時到1小時嚴重塞車。記者曾增勳／攝影

桃園市龜山區A7社區居民冒雨陳情抗議，上演行動劇強烈訴求趕快打通樂善一路的「斷頭路」，解決每天出門塞車半小時到1小時嚴重塞車。記者曾增勳／攝影
 

桃園市龜山區A7社區居民冒雨陳情抗議，上演行動劇強烈訴求趕快打通樂善一路的「斷頭路」，解決每天出門塞車半小時到1小時嚴重塞車。記者曾增勳／攝影

桃園市龜山區A7社區居民冒雨陳情抗議，上演行動劇強烈訴求趕快打通樂善一路的「斷頭路」，解決每天出門塞車半小時到1小時嚴重塞車。記者曾增勳／攝影
https://udn.com/news/story/7324/4892474

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依內政部最新統計資料顯示，今年第二季不動產交易中，平均每件契稅金額為 4.1 萬元，其中台北市金額最高每件 5.1 萬元；至於賣方部分，平均一般用地繳交 16.8 萬元的土增稅，自用住宅則是 13 萬元土增稅，金額最高則都是台北市，平均都逾 30 萬元，居全台之冠。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德建議，民眾購屋時需特別留意房屋取得使照時間，適用新的房屋標準單價還是舊的標準，舊的可能契稅與房屋稅只要新制的一半稅額，另外賣方售屋前須先規劃，善用一生一次的優惠也能省下可觀的土增稅。

統計顯示，今年第二季國人購置不動產，平均每件契稅金額 4.1 萬元，其中台北市金額最高每件 5.1 萬元，台南市平均每件 3.7 萬元，等於國人購屋時買方需支付平均 4 萬的契稅給政府，至於賣方部分，平均一般用地繳交 16.8 萬元的土增稅，自用住宅用地則是 13 萬元的土增稅，土地增稅稅額金額最高的是台北市平均都逾 30 萬元。

曾敬德表示，全台 2020 年第二季平均買方繳納的契稅為 4.1 萬元，北中南都會區雖然房價差異大，但契稅繳交金額差異有限，而契稅的費用由買方支付，支付金額多寡又與房屋評定現值有關，尤其近年地方政府紛紛針對新房屋調高房屋標準單價，導致新房子比周邊中古屋可能房屋評定現值多出一倍左右，相對交易時買方支付的契稅與每年的房屋稅，都會因此而增加。

統計也顯示，台北市平均每件契稅金額為 5.1 萬元，其次是高雄市的 4.6 萬元，新北市的 4.3 萬元與桃園的 4.1 萬元；至於賣方售屋時繳納的土增稅，台北市自用住宅用地繳納平均 30.7 萬元，一般用地 33.9 萬元，雙雙位居全台之冠，土地交易熱絡的台中市，自用住宅用地平均繳納 10.7 萬元，和其它地區差異不大，但是一般用地繳納平均 30.4 萬元，可推估爲素地交易多，且交易面積較大造成。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，以 2020 年前 8 月全台買賣移轉棟數推估，今年全國移轉量可能落在 30.9 - 31.5 萬棟間，將進一步挑戰六年以來的移轉數新高；而在交易量增加同時，也將增加政府來自地產交易的課稅收入。

 

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永慶房屋網路調查發現，國人普遍看好今年第四季房市，903份有效問卷當中，近五成受訪者看好房價，看漲比例更是調查實施29季以來新高。林坤凱攝
圖片來源 : 蘋果新聞網
 
 
 

肺炎疫情衝擊全球，不過黑天鵝對台灣影響有限，房仲業者網路調查發現，國人普遍看好第四季房市，903份有效問卷當中，近五成受訪者看好房價，看漲比例更是調查以來新高；房仲業者指出，台灣防疫工作紮實，如今又逢低利環境與資金潮帶動，國人也更願意投資不動產，尤其認為下半年至2021上半年是最佳進場時機，不過疫情仍有二次感染風險，加上中美角力等政經局勢也是變數，看待房市雖能期待但不宜過度樂觀。

永慶房屋第四季網路調查顯示，從8月15日截至當月底，在903份有效問卷內，看漲房價的受訪者有48%，較上季增加10%，看跌的比例19%，較上季減少16%，看漲比例更是2007年實施系列調查、總計29季以來新高。

除此之外，受訪者看好經濟景氣的比例27%、較上季增加5%，預估維持不變的36%、較上季增加3%，看壞景氣的37%、較上季減少8%，更有48%受訪者認為房地產是比較安全的投資標的，占比更是從2018年第四季以來新高，其次才是黃金的21%。換句話說，國人看待第四季經濟景氣和房價走勢，普遍抱持樂觀。

永慶房屋業務部協理謝志傑表示，調查結果可以發現，國人在2014年以前看漲看跌的狀況起伏很大，主要是全球政經變化與國內房市政策密集推動立法，迅速投射在消費者的態度，直到2014年房地合一稅的概念被廣泛討論，有效抑制短期炒作，房價看法空頭格局才基本確立，此後續6年看跌比例高過看漲，今年第四季看漲比例才首度逆轉勝，主要與防疫有成和低利環境有關，貨幣變薄更是加強國人買房保值觀念興起。

調查還顯示，69%受訪者願意投資具備收租效益的房產，佔比更是從2016年第三季的59%後、創下18季以來新高，其中受訪者要求投報率多為1.5~2.5%，佔比合計達三成，其中要求投報率1.5~2%的佔12%，希望投報率2~2.5%的佔18%。

值得留意的是，82%受訪者擔心疫情再次爆發，近六成認為疫情會持續至2021上半年，不過47%受訪者認為不會影響購屋意願、意願增加的有22%，僅有33%意願降低。換句話說，國人普遍擔心疫情會二次感染，但多數認為不會衝擊房市。

謝志傑分析，消費者不擔心疫情衝擊房市，主要受惠國內防疫工作紮實，尤其零確診捷報頻傳更是鞏固國人信心，至於購屋族對投報率要求下修，主要與低利環境和高房價有關，資金行情促使買房資金湧現，由於買家基於保值觀念急於入手不動產，因此容易淡化對投報率的要求。

他總結表示，今年雖逢疫情影響，由於台灣防疫工作紮實，再者受到低利環境與資金潮帶動，連帶推升國人投資不動產意願，尤其認為下半年至2021上半年是最佳進場時機，不過海外疫情尚未獲得控制，民眾擔心會有二次感染風險，加上中美角力等政經局勢也是變數，建議看待房市雖能期待但不宜過度樂觀。（余奕賢／台北報導）

https://tw.appledaily.com/property/20200924/X6EN34L3UZHTZD3VFQTGQXGHO4/

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臺灣約有七成的居民住在受熱島效應影響的都會區，林業試驗所為了驗證都市林的降溫效能，在今年夏季期間採用微氣候監測儀器觀測都市公園內外的微氣候差異，發現臺北植物園內的林下平均溫度低於周邊道路約2℃，顯示都市林有明顯的降溫效果。臺北植物園在中午時段的降溫效應較清晨、傍晚更加明顯。在中午時段，臺北植物園林下與周邊道路溫差明顯較清晨、傍晚高，如果加上太陽輻射影響，中午時段在植物園林下與周邊道路的體感溫度差異會高達10℃。許多都會區民眾在炎炎夏日喜歡來到綠樹成蔭的公園來散步、運動，除了空氣好外，徐徐涼風也是吸引民眾的重要因素。在全球暖化與極端天氣日趨頻繁的情境之下，受到都市熱島效應影響的都會區居民應該更能深刻感受「都市林」的重要性。

除了氣候暖化的全球趨勢外，都市開發造成綠地減少是造成都市熱島效應的主要原因之一，根據內政部營建署的統計資料顯示，目前臺灣六都平地的綠覆率都<10%，遠低於號稱花園城市的新加坡及許多國際重要都市，因此增加都會區的綠覆率，尤其是樹木綠蔭的覆蓋率是改善臺灣都市熱島效應的重要工作。林業試驗所張彬所長在「推動韌性都市林之現況與願景」為主題的演講中提到：「都市林(Urban Forest)是國際城市發展的重要指標，且符合2015年第70屆聯合國大會發佈永續發展目標當中的9項指標，最終的願景為推動城市綠色基盤韌性發展，運用科技創新促進城市生態化，強化城市容受力與回復力的利基。

就都市更新角度而言，臺灣都會區密布老舊建築，如能將低層樓的老舊建物逐步更新為高層樓的新建物，就可釋放出許多可增加綠覆率的空間。如能透過合理的都市規劃、建築法規修訂，並經由公民教育，強化居民對都市綠化的重視，應可逐步增加臺灣都會區的整體綠覆率，改善都市的熱島效應，提升全國高達70%以上居住在都會區民眾的生活福祉。

https://tw.news.yahoo.com/%E5%A2%9E%E5%8A%A0%E7%B6%A0%E8%A6%86%E7%8E%87%E5%8F%AF%E6%94%B9%E5%96%84%E7%86%B1%E5%B3%B6%E6%95%88%E6%87%89-%E9%83%BD%E5%B8%82%E6%9E%97%E9%81%94%E9%99%8D%E6%BA%AB%E6%95%88%E6%9E%9C-032833897.html

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2020-09-23 16:13:12聯合報 記者張瑞傑／台北報導

 

今年前8月土地累積交易總額已逾2100億元，全年有機會突破去年的2765億元。圖／截取自台北市土地開發總隊網站
 

全球的外貿轉單及國內擴廠需求持續升溫，加上台商、外資對於台灣科技業的投資比重持續增加，全國土地交易持續熱絡，根據商仲高力國際統計，今年前8月土地累積交易總額已逾2100億元，全年有機會突破去年的2765億元；業者預期「工業型地產」未來幾年將躍升為土地交易熱門標的。

高力國際進一步分析，今年土地交易爆量，除建商大舉獵地儲備案源外，工業型地產交易也相當活絡，光是台積電便在南科花上百億元買進廠房，同時在竹科寶山、竹南基地都有布局計畫。

高力統計，截至7月底工業不動產交易金額為315億元，佔整體商用不動產交易總額超過五成，主要受惠於台商回流以及國內企業積極擴廠，加上產業鏈重組，國際科技業大廠紛紛加碼投資台灣，造成產業園區與周邊土地及廠房需求增溫，尤其是竹科、中科與南科等幾個主要產業聚落，周邊工業土地炙手可熱。

其中竹科是台灣最早發展的科技園區，園區腹地開發率相當高，導致廠商要往外尋求更多設廠地點，包括竹南、銅鑼、龍潭等衛星園區都是受到青睞的地點。

其中距離竹科最近、位於北苗栗的竹南園區，為其中最熱門的竹科衛星園區，吸引半導體、光電、能源、LED…等科技產業進駐，進駐率很早就達成100%，殷切的設廠需求向周邊土地擴張，台積電、嬌聯等大廠已在緊鄰竹南園區旁購買土地建廠使用，其中台積電位於科專一路之先進封測廠日前已正式動工，料將吸引其上下游產業鏈相關廠商搶進竹南園區及周邊產業用地。

https://house.udn.com/house/story/5887/4882674

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房地產持續升溫，外界關心資金行情中止後，後巿恐無以為繼，海悅總經理王俊傑表示，房巿後巿須仰賴國內整體產業發展，目前台商回流，進行實質投資，對巿場有正面助益。亞昕集團董事長姚連地也說指出，過去的30年

，台商大舉西進，但未來30年，台商將紛紛回流，增加就業、土地、廠辦等需求，對房巿發展是一大助益。

新潤建設機構董事長黃文辰也說，低利環境加上台商回台投資，房巿從今年持續看好到明年底。不過，姚連地指出，要提振台灣內需巿場，政府應先鬆綁豪宅房貸限制，將「鍋蓋掀開」，才能增加消費。

看好東區門戶鍍金前景，亞昕國際、新潤興業、海悅國際三家上市櫃攜手白天鵝機構，共同整合位於中視媒體總部、重陽公園旁，興南街逾1800坪土地，預計推出26層擎天雙塔住宅，規劃首購、首換產品，總銷金額突破120億的超級大案，消息一出即獲各界關注。

該案今日於在林口舉辦63.96億元聯貸簽約典禮，由合庫主辦，新潤興業董事長郭長庚、亞昕國際董事長姚連地、白天鵝機構-鋐富董事長陳清堯、海悅國際董事長黃希文及合庫總經理陳世卿均將出席。

瞄準東區新門戶願景，亞昕、新潤、海悅三家上市櫃品牌首度聯手購置重陽公園旁，興南街上的1600多坪土地，並與鄰地主白天鵝機構-鋐富開發合作，整合成1800坪壯闊基地，推出超過百億的純住宅大案。

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老舊公寓有單價較便宜的優勢，可以買到更多使用空間，不過現代人更注重生活便利，優勢逐漸削弱。資料照片
 
 
 

台北可開發素地偏少，老屋亦成為無殼蝸牛搶住的對象，專家指出，老屋的優缺點並存，誘因是房價通常低於新屋、坐落精華地段等優勢，缺點是必須負擔修繕費用、較難掌握建商的品質等，建議以20年屋齡為評估依據，因為該屋齡的管線通常已臻老舊，可能增加修繕預算，還要評估耐震及都更可行性，如果執意購買，建議選民國88年（1999年）以後建成的房子，由於當年度發生921地震，政府遂將往後蓋的房屋上修耐震係數，居家安全也更有保障。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北市的老屋偏多，尤其在市中心的30年左右老公寓、華廈還很搶手，原因是地點坐落精華區，房市價值偏高，不過台北以外的民眾就對20年以上房子興趣缺缺，除了與房地價值有關，20年以上的老屋管線老舊，入手通常需要針對管線、內裝進行翻修裝潢，連帶增加購屋成本，加總下來幾乎等同新屋，這也是多數買家猶豫的關鍵。

張旭嵐直言，老屋還有一個比較大的問題就是耐震效果，當鎢礦已經出現傾斜或裂痕，甚至有部分水泥剝落，此時耐震性就有疑慮，買家應該審慎考慮，若是自住應該優先評估鎢礦穩定性，如果翻修的成本過高也不建議入手。

她接著說，今年台北市的30~40年老屋較為搶手，除了地點坐落精華區，還有一個原因就是都更題材發酵，由於40年以上的房子有機會透過危老條款整合都更，市場有不少惜售或堅持不賣的物件，不想買賣的意圖也很明確，多數非自住而是期待未來都更效益，因此若想購買台北的老屋自住，建議選擇精華區，物件更具備開發價值，迎來都更的可能性也較高。

賣厝阿明指出，屋齡跟屋況沒有絕對關係，有些20~30年仍然保養得宜，居住條件也很不錯，反觀某些10年內的房子缺乏修繕，即使年輕卻有漏水問題，此外還具備不少優點，例如房價通常比新屋便宜，公設比不如時下動輒近30%，能夠享有較大室內空間，這些都是老屋的優勢，人氣未必輸給新屋。

賣厝阿明接著說，選購老屋也要考量修繕成本與貸款問題，有些修繕費用加總幾乎等同新屋，是否划算因人而異，此外30年以上老屋貸款成數通常較低，這對自備款不充足者將是一大考驗，而且較難掌握建商的信譽或前屋主的使用狀況、防震係數及房子使用年限右偏少等，這些優缺點都要納入考量。他還提到，如果執意購買老屋，建議選民國88年(1999年)以後建成的房子，由於當年度發生921地震，政府遂將往後蓋的房屋上修耐震係數，耐震係數最低標準設在0.23G，至少要能承受5級震度，居家安全也更有保障。（余奕賢／台北報導）

https://tw.appledaily.com/property/20200922/XKICSAJDFFEX3LAMFEEPYSC7LA/

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回台資金熱潮及低利率帶旺今年房市快速增溫，催促各地政府快馬加鞭，加緊建設交通建設與公共工程，在密集交通路網的助攻下，牽起雙北融合為「大台北地區」。鄉林不動產研究室指出，返台企業與建商鑒於台北市中軸線與車站核心區的土地難覓，紛紛布局「二、三環」區塊，尤其是三重地區的新興土地多，「二重疏洪道重劃區」因生活機能完善、交通便捷，離台北市區僅一橋之隔，多家建商看好發展潛力，已列為今年下半年的必爭之地。

鄉林不動產研究室指出，人流帶動金流，人口逾402萬的新北市，人口紅利加上重大建設的推進，讓城鄉風貌快速翻轉，新北地政局統計，今年前8個月新北市土地交易移轉筆數達5萬8635筆，創下2016年房地合一稅施行以來，連五年的新高，包括三重、中和，新莊、板橋、淡水、汐止、新店等七區前八月土地交易都在4,000筆以上。其中，三重區達5,594筆，拿下新北市土地交易量第二名，更以年增率29%坐穩成長冠軍寶座，成功翻轉市場地位；而建築物買賣移轉部分，今年前8個月以18.6%的年增率，同樣囊獲了第一名。

鄉林不動產研究室表示，三重區坐收地利之便，因為離台北市忠孝東路地王核心地段僅有一水之隔、一橋之遙，位居大台北的「二環」邊上，像是三花棉業、群光電子、藍天電腦等數十間上市櫃公司，紛紛在三重設立集團總部，形成強大「總部經濟」的產業聚落，同時磁吸建商搶地推案，包括國泰、潤泰、冠德、茂德、新濠等大型建商，在核心市區欠缺土地的情況下，看好「二環、三環」金磚區塊的發展潛力，加緊在三重插旗的腳步，搶著圈地。

其中，「二重疏洪道重劃區」挾著機捷與中和新蘆線的雙捷運線、又得天獨厚地擁有新北大都會公園424公頃水岸景觀，成為搶眼的重劃區新星，更是台北市民購屋跨區的優先選擇。

鄉林不動產研究室指出，二重疏洪道重劃區堪稱是離大台北核心地段最近的區域，不僅可以享受永久大棟距，往來新北市與台北市交通更是便捷。不僅可走台一線的重新橋，經由新北環河快速道路，通過中興橋，在交通離峰時段，10分鐘內就能直達台北市區；也可走台北市「特一號道路」，往西可通往八里，東可抵達板橋、中和與新店地區，並可快速連結國道一號的中山高。而大眾運輸方面，擁有台北捷運的中和新蘆線，桃園機場捷運線與新北環線捷運，串聯起新北市各大商圈，交通優勢十足。(時報資訊)

 

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回台資金熱潮及低利率帶旺今年房市增溫，企業及建商有鑒於台北市中軸線與車站核心區土地難覓，紛紛布局「二、三環」區塊，尤其看中三重新興土地多，且區域內「二重疏洪道重劃區」交通便捷，離台北市區僅一橋之隔，多家建商看好發展潛力，已列為今年下半年的必爭之地。

三重當地多家建商搶地推案，包括國建 (2501-TW)、潤泰 (9945-TW)、冠德 (2520-TW)、茂德、新濠等大型建商，在核心市區欠缺土地情況下，看好「二環、三環」金磚區塊發展潛力，加緊三重插旗腳步。

全國商總理事長、鄉林 (5531-TW) 集團董事長賴正鎰指出，台灣今年是亞洲四小龍當中唯一經濟正成長的國家，新冠肺炎疫情加速台商回流投資置產及外資插旗佈局，房市熱度直線上升，今年全台推案量預計將達 1.5 兆元以上、全台不動產買賣交易棟數也會突破 30 萬棟。

賴正鎰說，貿易戰以來台資大舉回游及外資積極布局，多數想覓地設總部的企業發現，台北市區建築與人口過於飽和，隨著交通改善與捷運普及，改變區域觀念，開始導入國際大城市的觀念，提出認可「跨區放大」的想法，將雙北視同「大台北市」，多數建商嗅出這樣的大區域格局和商機，推案與規劃也紛紛轉往交通便捷的新興區段卡位。

賴正鎰指出，東京，北京，上海，成都，南京等國際城市，都是以中軸線與環狀交通區塊概念，以台北市來說，核心區塊就是台北車站及總統府，中山北路到圓山、士林官邸這條中軸線。所以北市府正積極推動以台北車站為中心的都市更新「西區門戶計畫」，且新北市政府也計畫在三重區二重重畫區設置「第二行政中心」，未來串聯板橋的行政園區與新莊副都心的中央合署辦公大樓，三重、板橋與新莊三區將建構起「新北市三大軸心」，讓三重區受到空前的關注。

不動產研究機構也指出，人流帶動金流，人口超過 402 萬人的新北市，人口紅利加上重大建設的推進，讓城鄉風貌快速翻轉，新北地政局統計，2020 年前 8 個月新北市土地交易移轉筆數達 5 萬 8635 筆，創下 2016 年房地合一稅施行以來的五年新高，包括三重、中和，新莊、板橋、淡水、汐止、新店等七區前 8 月土地交易都在 4000 筆以上。

其中，2020 年前 8 月三重區土地交易移轉筆數達達 5594 筆，拿下新北市土地交易量第二名，更以年增率 29% 居成長冠軍寶座，成功翻轉市場地位；而房屋賣移轉部分，今年前 8 個以 18.6% 的年增率，登上新北市第一名。

鄉林不動產研究室表示，三重區坐收地利之便，因為離台北市忠孝東路地王核心地段僅有一水之隔、一橋之遙，位居大台北的「二環」邊上，像是群光電子 (2385-TW)、藍天電腦 (2362-TW) 數十間上市櫃公司，紛紛在三重設立集團總部，形成強大「總部經濟」的產業聚落，同時磁吸建商搶地推案，包括國建、潤泰、冠德、茂德、新濠等大型建商，在核心市區欠缺土地的情況下，看好「二環、三環」金磚區塊的發展潛力，加緊在三重插旗的腳步，搶著圈地。其中，「二重疏洪道重劃區」挾著機捷與中和新蘆線的雙捷運線、又得天獨厚地擁有新北大都會公園 424 公頃水岸景觀，成為搶眼的重劃區新星，更是台北市民購屋跨區的優先選擇。

 

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2020-09-18 12:18:08經濟日報 記者游智文／即時報導

根據財政部統計資料，近年一路增加的夾娃娃機店，今年3月從9028間，4月減少到8998間，是財政部統計以來，首見家數減少，5、6月家數雖有回升，但幅度不大。專家表示，數據來看，娃娃機熱潮已到最高，接下來可能要面臨衰退廝殺期。

國內娃娃機店從2016年快速崛起，2017年突破千間後，2018年底已多達7361間。

不少人預言娃娃機可能出現蛋塔泡沫現象，短時間倒光光，去年市場也一度傳出娃娃機店倒店潮，但根據財政部資料，去年娃娃機家數仍每個月成長，至去年12月已到8904家，今年第一季持續增加，至3月突破9000家至9028家。

但4月出現統計以來首見下滑，減少30家至8998家。5月略為回升至9004家。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，娃娃機店短時間掀熱潮，除了進入門檻低、無人事成本、符合體驗經濟模式，且能24小時營業發揮店面最大店效外，近年精華區店面租金高漲，許多店家撐不下去關店，讓出的精華店面，多由娃娃機接手，也是主因。

她表示，夾娃娃機店在經營上分為場主和台主，由場主承租、裝潢店面，購置娃娃機、代幣機等，再透過各種管道招募台主，以月租方式轉租給台主，市場最好的時候，有場主能在一年內回本，回本後能月入十來萬，台主一個月也能有上萬元的收入。

不過隨著夾娃娃機店愈開愈多，競爭激烈，台主獲利愈來愈少，場主招商不易，無法把成本分攤給台主，最後往往就是認賠出場，關門歇業。但因投資門檻不高，還是有人抱持希望，持續進入這個市場。

徐佳馨表示，從數據來看，夾娃娃機店熱潮應該已到最高點，5、6月仍能呈現成長，應是店面市場走弱，店租好談，使得娃娃機店的經營者願意進場。

徐佳馨說，娃娃機家數多，客源有限，加上好地段租金高，無人店的經營模式容易在晚間遇上有心人士破壞，並不像坊間說的那麼好賺。首見家數減少，可能就是衰退訊號，有意投資的人應注意。

記者游智文／攝影
記者游智文／攝影
 

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2020-09-17 13:00中央社 記者蔡芃敏台北17日電根據住展雜誌統計，今年截至8月底，台北市新成屋、預售屋累計推案量達新台幣2360億元。全年案量確定改寫近10年新高，甚至有望達3600億元、締造新猷。

住展雜誌統計今年前8月，台北市新成屋、預售屋累計推案量達2360億元，相較去年全年推案量2472億元，差距僅約100多億元。

估計台北市在今年9月到年底仍有900億元至1200多億元案量會推出，全年推案量可能落在3200億元至3600億元之間。

住展表示，台北市新成屋、預售屋案量將改寫近10年新高，甚至有望突破歷年最高紀錄、2010年的3262億元；觀察台北市各個行政區，信義、士林與南港3區推案量達300億元以上，其他行政區多呈現正成長，僅中正、萬華推案量衰退。

住展雜誌研發長何世昌表示，北市今年推案量大，不過，相較過往出現3大變化，其中，新建案市場主要是由中、小坪數房型領軍，累積堆疊出巨量，今年具指標性新豪宅案相對少，不像往年推案爆量時，指標豪宅案扮演了帶頭上衝的角色。

第2點則是都更、危老建案案量與比重大增，相關數據遠遠高於往年。第3點，商、廠辦推案量激增，前8個月釋出量體約200億元，占北市總案量約1成。

何世昌指出，由於都更、危老高額容積獎勵，台北市房產供給改變中。不過，北市供給也因都更、危老爆量而邁入「高原期」，若推案量未來持續居高不下，業者銷售風險將逐漸上升。

https://money.udn.com/money/story/5621/4867197

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2020-09-17 19:43經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
 
 

最近聽聞大安區某巷弄內，一戶單純的華廈公寓，居然吸引二、三十組客戶同時看房。二樓30多坪的物件，售價略低於三千萬元，算是高於行情，但週末上午六米巷內，卻集結了房仲業務員和男女老少買家，讓人訝異的熱鬧場面。這算是房地產「飢餓行銷」的手法嗎？

回顧30餘年以來的建案銷售歷史，接待中心內發生的種種故事，說也說不完。花招千奇百怪，只要能成交，就是王道。銷售案場的業務高手，真正腦筋動得快，臨機應變也好，創造新手法也好，令人讚歎其銷售招數千奇百怪、無奇不有。

促銷活動較常見的，是找當紅影歌界藝人到現場，事先各報大版面廣告，接待中心布置極光鮮。通常是總銷量較大者，才能負擔大花費。如最近龜山A7重劃區推案找來前職棒明星或知名女星站台，場面都十分熱絡，擠進可觀人潮，買氣跟著拉高，代銷公司飽賺一筆。

房仲零星中古屋物件，則罕見特殊招數。前述動員區里住民到現場排序看屋，給真正的買家心理增添壓力和信心。一是我沒看錯物件，有這麼多人中意，肯定好房子；二是必須先出手為強，以免旁人搶議價下斡旋，或直接成交。商場如戰場，孫子兵法講究心理戰，誠如是也。

從中小坪數低總價產品的穩定銷況來看，除自用外，置產買家也已大量現身。原因是利率低且資金豐沛；還有不少案例是長輩協助湊錢繳頭款，再由年輕世代住居者每月負擔房貸。

事實上，一些買房給晚輩的長輩，本就有分財產的用意。明明子女在美國或大陸，根本不回來住，但還是登記在其名下。尤其有兩、三個子女，更得求公平，坪數或總價不能相差太多。新成屋常見有人一買好幾戶，大多是這類情事。業務員碰了，就有小財運照臨。

【更多精采內容請上《住展房屋網》官網；《住展房屋網》官方粉絲團。未經授權，請勿轉載】

https://money.udn.com/money/story/5621/4868468

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2020-09-16 19:59經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
 
 

今年房市未因疫情而下跌，反而越挫越勇，房價續漲，而成交量也有所成長。央行常務理事、合庫金董事長雷仲達說：「目前房市是回溫但不至過熱。」住展房屋網企研室表示，雷仲達因具央行常務理事身份，其發言多少會被視為央行對房市的態度。但最讓人好奇的是，房市「過熱」的標準到底是什麼？其實到現在恐怕都只是自由心證；不管是房市有沒有過熱，或者央行出手抑制房市，到底倚靠哪些標準，至今依然說不清。

住展房屋網企研室指出，2010年6月央行祭出「選擇性信用管制」，之後數度擴大適用管制區域，而當時央行總裁彭淮南數次強調「並非打房，而是管控風險」。央行被逼出手管控房市，想必央行一定認為當年房市過熱，但「過熱的標準」到底是什麼？央行並沒有明確說明。

時隔多年之後，央行常務理事雷仲達談到今年房市，認為現在房市「不至過熱」；而雷仲達的評估標準又是什麼？他也未進一步闡述。

一般來說，評估市場過熱，無非是「量」與「價」。如果是成交量，今年全年買賣移轉棟數應該會突破30萬棟，成交量並不算多，若說沒過熱倒也合理。如果是指成交價，則今年全國房價已經突破歷史新高，早已漲得比2010年央行實施選擇性信用管制時還貴，若說價格沒過熱，看起來並不合理。

又或者，央行有其他的評估標準？如果央行管控房市是為了控制風險，無非是希望金融穩定，那麼評估的標準可能放在「不動產放款額度」與「房價下跌的可能性所帶來的違約風險」。若是前者，不動產放款額度頻頻創造歷史新高，國銀放款高度集中於不動產，此時就該出手抑制；但若是後者，目前看來房價回檔下跌的可能性不高，似乎沒有擔憂的必要。

另一個可能，央行評估房市過熱的標準與否與「投資氣燄強弱」有關？則評估的標準，看今年房地合一稅課徵金額為歷年新高，就足以顯示目前房市投資炒作趨於普遍。如果是這樣，怎會說房市不至於過熱？

另一個可能性是，央行根本沒有房市過熱與否的衡量指標，而是理、監事開會討論投票，多數人認為過熱就是過熱？如果是這樣的話，個別理、監事就不宜針對房市過熱與否對外發表意見，因為單一成員意見不代表央行所有理、監事的意見，也可能讓外界誤解、或誤判央行未來的政策方向。

https://money.udn.com/money/story/5621/4865432

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2020-09-16 11:59:09經濟日報 記者游智文／即時報導
林口。記者游智文／攝影
林口。記者游智文／攝影
 

房仲統計新北市資料指出，新北市人口成長近年由負轉正，今年前8月人口淨遷入達9,141人，林口淨遷入3,300多人最多，其次為淡水、汐止，五股、新莊，新店、三峽、蘆洲、土城。

永慶房屋業管部協理謝志傑表示，過去新北市房價飆漲，不少民眾認為房價過高，轉去桃園等房價較親民地區購屋，新北市人口因此呈現淨遷出。近年房價修正後，價格轉趨合理，加上大量重劃區的開發，以及重大建設陸續到位，形成一股強勁拉力，讓許多民眾再度回流，淨遷入人口終於由負轉正。

永慶房屋根據新北市政府民政局資料，統計104年以來新北市淨遷入人口，數據顯示，新北市104年至106年淨遷入呈現負成長狀態，從107年起，淨遷入人口由負轉正，並在108年達到近2萬的淨遷入人口。

今年前8月淨遷入已達9,141人，預估全年有機會突破13,000人，顯示新北市因就業、交通與生活機能優勢，仍有強大人口拉力。

根據資料，今年新北淨遷入人口排名前十名行政區，第一名為林口區，前八月達3,355人。

謝志傑表示，林口近幾年在機場捷運、三井OUTLET及量販店等建設陸續到位後，生活、交通機能逐漸成熟，再加上原先就有工業區提供就業機會，使人口逐漸增加，且還有國際媒體園區的計畫正在推動，未來前景看好，目前平均單價約每坪25.5萬左右。

淨遷入人口第二名行政區是淡水區。謝志傑表示，淡水區的移入人口多位於淡海新市鎮中，主要是因為淡海輕軌的通車，以及未來淡北道路、淡江大橋的完工，有助於改善淡海新市鎮最令人詬病的交通問題。

近年開幕的美麗新廣場提供居民的購物、娛樂需求，生活機能日趨完善，再加上平均每坪22.3萬的親民房價，也吸引許多人口進駐，待未來淡海新市鎮二期開發後，區域發展將更加成熟。

汐止區以近2,000人的淨遷入人口排名第三。謝志傑分析，汐止區近年增加不少工作機會內，加上地理位置鄰近北市的內湖區與南港區，在就業機會與比價效應下，房價相對親民的汐止區，成為民眾購屋的熱門標的。

謝志傑表示，觀察人口淨遷入的行政區可以發現主要有三個優勢，一是交通捷運、二是重劃區、三是有題材、地段好的行政區，主要是台北與新北是共同生活圈，許多民眾都是台北、新北兩地通勤，因此交通便利程度便成為影響房價的關鍵因素。

在淨遷入人口排名前十行政區的房價，基本上可以分為三個部分，首先是新店、蘆洲、土城及新莊的3字頭房價，生活機能豐富，加上捷運線加持，交通便利，通勤時間多在半小時以內，吸引民眾進駐，其中以新店區房價每坪36.7萬奪冠。

其次是房價2字頭的林口、淡水、五股、汐止及三峽，除汐止區外，皆與北市距離較遠，通勤時間較長，房價也較為親民。

最後則是房價1字頭鶯歌區，謝志傑表示，以鶯歌區的地理位置來看，其實距離桃園反而比較接近，雖說未來有捷運線將開通，但通車後實際的通勤至台北市的時間，恐怕還是需約1小時以上，因此房價最親民。

資料來源／永慶房產
資料來源／永慶房產
https://house.udn.com/house/story/5889/4864071

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內政部長徐國勇（中）視察台中社會住宅「太平育賢好宅」。 圖／聯合報系資料照
內政部長徐國勇（中）視察台中社會住宅「太平育賢好宅」。 圖／聯合報系資料照
 

 

 

 

2010年8月，因應高房價造成的社經弱勢居住問題，多個民間團體組成「社會住宅推動聯盟」展開倡議，迄今已邁入第十年。一路走來，台灣從對社會住宅完全陌生到如今「8年20萬戶」的興辦目標，社會住宅運動灘頭堡攻略當屬有成。

然就民間十年倡議之經歷，深感欲持續推展，知「難」行也「不易」。鑑於此，OURs都市改革組織規劃「社會住宅十年」系列專文，從多個面向階段性檢視當下關鍵課題挑戰，展望未來並提出建議。

現階段社會住宅興辦計畫「8年20萬戶」總供給量，無論直接興建或包租代管，住宅政策的執行成果關鍵，往往直接涉及物業管理專業服務的課題。本文闡述社會住宅必須結合物管專業之重要性，指出社宅營運必須重視住戶遷入簽租前、居住中、遷離退租前三階段的物管服務課題。此外，也呼籲政府及早確定社宅建築適配之設計水準、設備水準與服務水準的努力方向。

社會住宅就是「渡橋」

社會住宅猶如一座「渡橋」1，渡橋的角色是協助尚無合宜居所者，透過渡橋轉為有房屋居住者。因此，這座渡橋上不能經常擠滿人2，渡橋人不能老站著不動，橋上也必須預留適當的通路，維持合宜的渡橋人流，如此才能發揮渡橋的功能。

 

 

社會住宅扮演渡橋之角色與功能。 圖／作者提供；來源／內政部營建署社會住宅規劃設計興建及營運管理作業參考手冊（2018）
社會住宅扮演渡橋之角色與功能。 圖／作者提供；來源／內政部營建署社會住宅規劃設計興建及營運管理作業參考手冊（2018）

 

 

彰顯社宅功能的關鍵，在於確立租期年限與住房更替率。入住對象無論弱勢戶或一般戶，規範明確入住租期年數，才能促使住戶流動、才有住房更替，達成社會住宅（渡橋）的功能。

 

調控住戶流動率或住房更替率之政策工具，包含擬訂遷入與遷離條件、規範長短租期方案、制定多元租金補貼辦法、建立營運管理與稽核制度，以及導入專業物業管理服務等面向。換言之，社宅如同旅館，比一般民宅有更頻繁的搬遷現象，因此必須依賴有經驗與專業的物業管理服務。

 

社宅的營運，需依賴物業管理專業服務

 

聘僱民間物業管理公司協助社宅營運管理作業，共同輔導社宅入住戶學習居住社宅之規約習性，是社宅政策相當重要的一環，尤其遷入簽租前（上橋前）、居住中（在橋上）、遷離退租前（下橋後）三階段，均涉及物業管理專業服務作業事項。

 

遷入簽租前（上橋前），政府應在招租機制與各項解說服務上，為即將遷入的住戶提供完善的輔導服務資訊。政府的作用並非只是審核申請遷入許可，而是在確定入住名單與正式遷入前的這段期間，提前協助住戶告知搬遷家具與設備入住要領3，配合舉辦住戶入住生活規約說明會4，解說社宅周邊各項都市公共設施，包含就業、就醫、就學之生活與商業服務資訊。反之，住戶也有責任學習如何履行居住社宅的義務。5

 

居住中（在橋上）的階段，政府應整合多元公共服務與培力資源6，如民間社會企業、志工與慈善團體，針對弱勢戶或一般戶於租期內，擬定更多類型的培力執行計畫。無合宜居所者因入住社宅而逐年自我茁壯、提升脫困與脫貧能力，在租期屆滿順利遷出社宅後，有能力解決安居問題，或成為有房屋居住者，是社宅推動培力計畫7之最崇高願景。因此，無論協助政府執行培力計畫、協助推展社區總體營造、舉辦社宅生活規約說明會等事項，均為目前物業管理主要服務事項。

 

遷離退租前（下橋後）係指社宅住戶遷離退租（半年或一年）前的階段。政府對於租期屆滿前的遷出戶，應建立遷離住戶的居住履歷8，並提供遷離戶有關民間包租代管公司租房資訊、介紹房屋仲介公司的租屋或購屋資訊等，讓遷離戶能於遷離社宅後，如期如願覓得新家安居。9

 

然而，目前社宅永續營運仍存在一種「租期到卻賴不遷離」的預期恐慌。雖然社宅現住者事先理解且簽訂租期限制契約，對於有能力遷離者可藉由物業管理或房屋仲介取得服務，但對於租期屆滿卻無能力遷離者，亟待政府制定輔導遷離處理措施。10

 

 

新店央北社宅。 圖／新北新聞局提供
新店央北社宅。 圖／新北新聞局提供

 

 

從物業管理觀點，確立「社會住宅適配水準」

 

何謂物業管理觀點？所謂「物業管理服務」的範疇包括：

 

 

  1. 建物與環境維護（物）：保全與防災、保潔與防疫、設施保養與節流，建築公共安全定期檢測及長期修繕維護計畫等。
  2. 生活與商業服務（人）：公私部門培力資源之整合應用、協助執行培力計畫、解說生活規約、執行違規計點、協助社工住戶訪查、協助辦理年度活動等。
  3. 資產營運與管理（業）：資產管理與營運、附屬設施空間租賃與創收、協助提供不動產開發租賃、提供物業管理資訊平台等。

 

 

然而，物業管理服務範疇，不僅在於社宅啟用後的營運管理實務，亦包含物業管理前期介入的專業服務，檢視及優化社宅的建築設計與設備方案。換言之，社宅物業管理一旦設定服務水準，必然牽動設計水準與設備水準的設定課題。

 

何謂社會住宅適配水準？即政府興建社會住宅時，需要設定社宅的品質等級。舉例來說，民間有星級飯店評鑑，每個人知道有多少預算即可選擇對等星級飯店住宿。以此情境推理，請問政府推動社宅政策時，是否已經明確規範適配水準？

 

目前，台灣六都政府各吹各的調，眼前社宅十年期階段，不適配的社宅水準已經存在結構性糾葛，深遠影響社宅往後50年永續營運的財務問題。以下針對設計水準、設備水準與服務水準三個面向，指出目前社宅呈現不適配的問題：11

 

1. 設計水準：

 

  • 社宅建築設計雖有規範合宜公設比率，但門廳空間、設備與服務方案，仍完全仿照民間公寓大廈聘僱物管櫃檯式服務，這部分必須檢討。社宅固然需要設置物管服務中心，但採無人服務的智慧化門廳為宜。
  • 社宅地下停車場應依據停車位數多寡，決定不同停車場管理方式，例如委由社宅物管公司代管；停車位超過300輛以上的停車場，建議聘請停車管理專業廠商，以OT方式代管。
  • 日常生活垃圾暫貯空間位置、設定面積、附屬設備種類與等級，必須結合垃圾清運保潔服務系統。目前顯然低估設置空間面積，建議提升空調冷藏設備水準，也應兼顧頻繁搬遷戶與營運需求，設置適量儲藏室空間。
  • 露台、陽台、屋頂層設定過多植栽綠化，甚至還要求垂直綠化，然而這只徒增長期維護管理事務與經費。
  • 社宅政策追求混居理念，卻對房型與配置無指導原則。六都社宅委託建築設計每案各有不同房型設計，造成太多類型相異的房型平面、面積以及附屬設備，不利於落實循環經濟，阻礙營運績效。
  • 住宅單元室內標準配備項目、數量與品質等級，亟待更明確告知建築設計條件。尤其提前明示家具、廚具、隔牆、衛浴設備水準，才能助益單人房或一房型等小房型的優質建築設計。

 

 

2. 設備水準：

 

  • 住宅單元室內標準配備項目、數量與品質等級，包含空調機組、家具床鋪種類與數量等是否必列為標配項目，六都所轄各案相異，仍待檢討。
  • 社宅屬國家公共建設當前正缺乏技術工、又追求品質與時效的營建趨勢，需重新編列合理營造成本，導入新工法、新材料，促進房屋營建組裝化與工業化。
  • 呼籲社宅採整體衛浴設備及當層排水工法，例如國家住都中心推案領銜引用整體衛浴UB工法，未來衛浴管線可當層維修，值得肯定。
  • 呼籲社宅建築高層外牆飾材改採優質塗料，並結合建築長期修繕計畫與經費編列制度。
  • 申請綠建築標章、智慧建築標章等級，目前六都各異，建議審慎定義申請適配等級，更需留意竣工後綠建築、智慧建築維護的經費課題。
  • 營建署連線六都政府社宅管理資訊系統，掌握全國社宅服務與營運統計資訊。同理言之，如何建置建築資訊建模（BIM）並結合長期營運與物管服務資訊系統，都是待精進的課題。

 

 

3. 服務水準：

 

  • 社宅設置信箱區或包裹物流收發服務方式，呼籲採用自助式、智慧化櫥櫃設備（譬如中華郵政i郵箱）。建議年度物管服務契約項目，不宜納入信件與包裹物流代收事項。
  • 社宅建築主體與設備保固期間、或正常營運期間發生緊急故障時，叫修辦法是物管服務重點事項。建議政府開創無縫接軌服務模式，社宅統包廠商需與物管公司聯合投標，得標廠商承攬三至六年物業管理服務機會，兼顧執行保固期間的設施設備保養維護事項。
  • 物管公司協助執行培力計畫參與能力，可納入評選物管公司指標。物管公司須協助定期辦理住戶生活規約宣導活動業務。
  • 關於保全日夜巡場、物管清潔人員打掃頻率與保養設備定期次數，應依據物管服務實支經費合理設定服務水準。
  • 服務水準如何回饋與銜接設備水準與設計水準，是當前六都社宅最弱的一環。首先須擬定並宣示明確服務水準內容，再重新檢視當前的設備水準與設計水準設定問題。
  • 政府社宅與民間物管公司須合作的共同課題，包括如何結合民間房屋仲介、代銷或包租代管公司，未雨綢繆提供承租期約屆滿搬遷者房屋資訊，是解決租期到卻賴不遷離窘境的重要關鍵。

 

 

 

結語

 

社會住宅就是「渡橋」，需確保在橋上的人流暢通，才能發揮渡橋功能；而要確保人流暢通，以及整合提升社宅社區生活品質的各項資源，都需依賴物業管理的專業服務。然而，社會住宅的水準設定過高或過低，當前已呈現問題，本文期盼從物業管理觀點指出「社會住宅適配水準」課題，呼籲政府針對社宅水準設定與時精進，並定期通盤檢討，如此才能助益當前與爾後社會住宅政策興辦事業。

 

 

 

 

 

 

  • 文：黃世孟，台灣物業管理學會名譽理事長。
  • 更多OURs都市改革組織：Web｜FB

 

 

 

台中社會住宅「太平育賢好宅」。 圖／台中市勞工局提供
台中社會住宅「太平育賢好宅」。 圖／台中市勞工局提供

 

 

 

  • 「社會住宅即是渡橋」首見於黃世孟，〈運動會選手村轉型社會住宅之物業管理〉，《現代物業雜誌》，2017/8/15。
  • 假若興建一座橋而橋上一直站滿不走動的人，導致阻礙有需求渡橋的人，如此就很難發揮一座橋的功能。況且政府不可能無限制興建更多座橋協助需求渡橋者。
  • 提前學習入住、了解公共空間與設備使用規定、器具租用方案借還辦法、搬家禮儀、違規罰則規範，乃至爭取培力資源、執行培力策略。
  • 入住與退租辦理手續，社區或整棟住宅公共空間用途與使用規定，住戶單元空間內標準配備家具與設備，選擇遷入生活道具與家具原則，社區或整棟住宅提供的出租儲藏，物業管理生活服務相關窗口與作業事項等。
  • 了解標準配備家具與設備，損壞責任判定及修繕流程，以避免後續修繕或移交時發生爭議。藉由指導與學習生活規約，住戶遷入入住前，提前了解原有家具設備如何處理，了解標準配備家具遷離時點交作業與退租移交程序。
  • 培力的概念，起源於1960年代意識形態與1970年代自助觀（self-help）的社會運動。巴西教育家Paul Freire在開發中國家所提出的教育理念，強調「培力」的目的是讓群眾「批判意識覺醒」，同時，這個批判意識的覺醒是一個結合「反思」、與「行動」的實踐過程，是一個除去壓迫與壓迫關係會變革。1980年後，培力的概念逐漸也被運用於管理學、社區心理學、護理工作、及教育行政等領域。陳可慧，〈社區培力成效與影響因素之研究——以區域型培力中心為例〉，2005年06月，《台灣健康社區六星計畫政策說明書》，行政院文化建設委員會，2005-2008年。
  • 培力策略與執行策劃：依據社會住宅譬喻為渡橋之前中後三階段，入住者於遷入前數個月內，政府宜協助指導搬遷資訊，包括說明社會住宅居住規範，如何居住社會住宅之講習會、說明會或參訪社宅案例。入住後居住期間經常可獲得多元的培力資源，助益提升脫貧與脫困能力。住戶租期屆滿一年或半年前，政府宜主動提供購屋或租房資訊，輔導遷出作業，結合包租代管方案，協助搬遷戶遷離社會住宅。
  • 社會住宅住戶的「居住履歷」檔案，應屬社會住宅資訊系統中重要一項大數據，政府社宅決策者與承辦者，若能了解入住者遷入前居住履歷，租期屆滿遷出前之居住意識與意願，絕對助益住戶搬遷，更易執行社會住宅擔任渡橋的角色與功能。
  • 若屬弱勢戶租期屆滿後，經過評估確實仍無能力搬遷時，建議政府宜未雨綢繆，考量另類型安置設施新管道。建議不宜修改延長弱勢戶12年租期的規定辦法。
  • 譬如執行住戶租期延長評鑑辦理，或執行強制遷出處理措施，或協助轉軌安置另型收容方案等，均助益順暢住戶流動率與住房更替率。
  • 我見當然是主見，值得點醒社會住宅何謂必談「適配水準」課題，目前六都依據政府財政情況，確實呈現各自的設定水準。難得目前數量龐大的社宅公共建設中，多項新工法、新材料與新技術，其實已經可以實踐並做出貢獻價值，決策者與承辦者若仍裹足不前，才更令人遺憾揪心與扼腕嘆息。

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北市實價登推出車位拆算新功能，幫助民眾抓準房價行情。資料照片
 
 
 

實價登錄網上含車位的房屋，有無拆算車位，單價差很大，1坪甚至可差到10萬。北市實價網「台北地政雲」開發「大數據扣車位算房價」新功能，今（14）日上線，透過大數據從社區歷史交易紀錄，分析車位面積、行情，民眾從實登網參考房價更精準。

北市地政局指出，房屋附車位的買賣交易案，若未申報「車位價格」或「車位面積」等欄位，因車位行情往往低於房價，實價網將無法呈現正確房屋單價，甚至讓單價縮水10萬價值。

地政局舉例，1戶房屋含1個車位、產權面積40坪，總價2000萬元，若未申報車位面積、價格，實登網會直接以2000萬元除以40坪，計算單價為每坪50萬；若以車位10坪、200萬元算，總價扣除車位價格、面積後，單價為60萬元，將比未拆分前的50萬元，高出10萬，約2成價差。

記者實際操作「台北地政雲」，從含有車位的特定交易紀錄中，點選詳細資訊，可在欄位中的「建物單價房車拆算」中，發現有紅字顯示歷史車位價格與面積，只要在拆算欄位中輸入相關數據後，只要一鍵就能輕鬆試算房屋單價。

地政局人員指出，房屋買賣契約屬私契，買賣雙方不見得有特別約定拆算車位價，因此實價登錄無法強制規定，需強制拆算車位價格。地政局開發新功能，就能透過大數據計算該社區過往車位面積、價格，幫助民眾抓準行情；由於車位行情，未如房屋高低樓層，價差如此大，系統也會以同棟物件、同類型車位計算，準確度不低，將具一定參考依據。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，車位行情較低，若不拆算，房屋單價變低，北市實價網推出該項新功能，精準估價，讓民眾不吃虧，更有助於市場資訊公開透明，將具加分功能，

江龍名說，過去實登網不見得拆算價格，但各大品牌房仲，在物件的不動產說明書上，都會清楚記載社區車位行情等，幫助買賣雙方，更能掌握行情。（楊明峰／台北報導）

https://tw.appledaily.com/property/20200914/6ZPKDWQJAFHA5LF37HVVOT6BBE/

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買房子，小心被黑心賣方把停車位的價錢一起灌水到總價，台北市政府地政局14日表示，市府的實價登錄大數據，將首創幫你拆算停車位之後的每坪單價，讓買房消費者，不再虧大、當冤大頭。

地政局表示，內政部實價登錄正式上路後，揭露實價資訊，已成為消費者買房賣房等不動產交易時，最重要的參考資訊。不過要提醒買方的是，如果賣方在房屋附車位的買賣交易案例，沒有詳細申報「車位價格」或「車位面積」等欄位，那麼實價查詢網，將無法拆算正確之房屋單價。

為此，臺北地政雲創新提供「大數據扣車位算房價」功能，協助民眾試算扣除車位後的房屋單價，解決房屋車位混算單價計算失真問題。

地政局提醒，如果停車位價格未拆算，小心落入房屋單價陷阱。

買賣房屋參考實價登錄資訊時，有一個「眉角」，是消費者一定要知道的陷阱，那就是房屋附車位的案例，必須小心查詢到的每坪成交單價，是不是已經把車位價格拆分出來。

因為，如果車位有拆沒拆，價格會差很多。

例如，1戶總價2,000萬元的房子，包括1個車位、產權面積40坪，如果沒有申報完整車位面積、價格資訊時，實價查詢網上面的資訊，會直接以2,000萬元/40坪，計算交易單價為每坪50萬元。

但房市實際交易時，房屋、車位交易價格是分開算的。所以，正確的算法應該是先扣除車位面積與價格，再試算單價。以車位10坪、200萬元計算，前面這個案例的總價應先減掉200萬元，等於1,800萬元再除以扣除車位面積的坪數30坪，得出每坪單價60萬元，計算的結果比起未拆分前的單價50萬元高出2成。

為什麼會這樣呢？道理其實很簡單，因為車位價格以坪數計算時，單價往往比房價低（以前例計算，車位每坪只有20萬元），如果未拆算，直接將總價除以總坪數，單價將低於行情，看似好像便宜了，但卻失真。

地政局為解密實價登錄，簡單二招教你突破盲點。

如何分辨車位價格，有沒有拆分，沒拆分時價格該如何計算呢？地政局提供兩個撇步。

首先，要先懂得辨識「單價」有沒有「扣車位」：臺北地政雲實價資訊「單價是否含車位」欄若為「是」，或內政部實價查詢網單價欄若有「車」字，代表總價含車位；反之，單價是否含車位欄若為「否」，或單價欄沒有「車」字，則代表是不含車位或已經扣除車位的每坪房價，可直接參考。

第二，房價含車位沒拆分該如何計算：若遇到查詢到的案例沒有申報「車位面積」或「車位價格」，就得自行推估。常用的方法是參考同社區其他車位交易面積及價格進行推算，或者搜尋周邊區域平面車位、機械車位等不同型態的停車位資訊計算。但這麼專業的事該怎麼處理呢？使用者難道還要自己去蒐集資訊嗎？

地政局指出，為解決民眾實價登錄交易單價判斷困擾，臺北地政雲實價登錄查詢全國首創「大數據扣車位算房價」功能，針對房屋附車位之買賣交易，如申報人未申報「車位價格」或「車位面積」等欄位時，會先搜尋同社區的車位面積及價格；如果同社區沒有可以參考的資訊，會再擴大環域300公尺範圍內搜尋，藉由大數據資料庫的建立，提供與查詢標的同類型車位之價格及面積等參數，供民眾參考試算較貼近實際的房屋交易單價。

地政局局長張治祥表示，民眾發現實價登錄交易資訊顯示單價含車位時，就可以利用臺北地政雲「大數據扣車位算房價」功能進行拆算，掌握真實的成交單價，避免被未拆分的交易單價誤導。(工商 )

 

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實價登錄經行政院核定自2012年8月1日正式上路後，至今已推行8年，成為民眾進行不動產交易的重要參考資訊，但北市地政局提醒，若房屋附車位的交易案例，申報人沒申報「車位價格」或「車位面積」，實價查詢網就無法拆算正確房屋單價。為此，地政局於「台北地政雲」網站，首創「大數據扣車位算房價」功能，解決房屋車位混算單價計算失真問題。

 

今年7月1日實價登錄2.0版本新制實施後，將申報人義務全面回歸買賣雙方，大幅增加實價登錄資訊透明度。但地政局指出，買賣房屋參考實價登錄時，有一個「眉角」需要注意，若是房屋附車位案例，須留心查詢的交易單價，車位價格是否拆分。

 

舉例來說，1戶房屋含1個車位、產權面積40坪、總價2000萬元，若沒申報完整車位面積及價格資訊時，實價查詢網會直接以2000萬除以40坪來計算，交易單價為每坪50萬；但房市實際交易，房屋、車位價格是分開算，因此正確算法應先扣除車位面積及價格，再試算單價。

 

以車位10坪、總價200萬元來計算，總價2000萬應先扣除200萬，用1800萬再除以扣掉車位面積的坪數30坪，最後計算出實際每坪單價為60萬元，其計算結果比未拆分前的單價高出2成。地政局表示，車位價格以坪數計算時，單價往往比房價低，若未拆算直接除以總坪數，其單價將低於行情，看似便宜卻失真。

 

地政局表示，「台北地政雲」實價登錄查詢，首創「大數據扣車位算房價」功能，針對房屋附車位買賣交易，若申報人沒申報車位價格或車位面積，會先搜尋同社區的車位面積及價格，若同社區沒有參考資訊，會擴大環域300公尺範圍搜尋，藉由大數據資料庫建立，讓民眾能參考更貼近實際房屋交易的單價。

 

另外，針對如何辨識車位價格是否拆分計算，地政局提供2招突破盲點，第一，先懂得辨識「單價」是否「扣車位」，台北地政雲實價資訊「單價是否含車位」欄若為「是」，或內政部實價查詢網單價欄若有「車」字，代表總價含車位；反之，則代表不含車位或已扣除車位的每坪房價，可直接參考。

 

第二，若遇到查詢到的案例沒有申報「車位面積」或「車位價格」，就須自行評估，除了可參考同社區其他車位交易面積及價格外，也可搜尋周邊區域平面車位、機械車位等不同型態的停車位資訊來計算。

 

北市地政局首創「大數據扣車位算房價」功能，解決房屋車位混算單價計算失真問題。圖／北市地政局提供

北市地政局首創「大數據扣車位算房價」功能，解決房屋車位混算單價計算失真問題。圖／北市地政局提供
https://udn.com/news/story/7238/4859295?from=udn-catelistnews_ch2

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中美商戰引發台商大量回流，掌握製造業回流需求，近年在經濟部推出「台商回臺投資方案商回臺投資方案」、「根留臺灣企業加速投資行動方案」與「中小企業加速投資行動方案」等投資三大方案，已產生具體成效，根據行政院主計處統計數據，台商回流的投資在2020上半年已達上兆台幣規模，並新增八萬個就業機會，由於工業用地需求強勁，尤其大規模的新興工業區新增就業人口的居住剛性需求，帶動了原本蛋白區的房價強勁翻身。

新興工業區，新增就業人口，房價基期低的蛋白區迅速翻身

筆者近兩個月分段式的進行徒步環島計畫，由北到南，沿途經過不少工業區與北中南科學園區，包括中壢工業區、竹科、銅鑼科學園區、后里科學園區、善化南科、橋頭科學園區……，這些工業區的確與以往不同，明顯感受到周邊商圈的發展活力，尤其是新興的工業區，造就了新增的就業人口，相對也使得原本房價基期很低的蛋白區迅速翻身。

桃竹是全台工業科技重鎮，竹南、銅鑼科學園區周邊房市活絡

桃園是全台第一工業科技大城，台灣五百大製造業有超過三分之一在桃園設廠，工業產值常居全台之冠，從傳統產業到高科技產業，是締造台灣經濟繁榮的幕後推手。近年來交通建設包括桃機及新北三環三線陸續完工，由於台北與桃園只有一小時生活圈，且從新北市淨流入桃園的人口持續遞增，加上各工業區原本閒置廠房陸續有廠商進駐，使得只有台北市房價三分之一的桃園都會房價後市大有可為。

新竹地區由於是竹科所在，家庭所得全台之冠，由竹南延伸到銅鑼新科學園區，都帶動竹南與苗栗縣房價發展。台積電進駐竹南科學園區話題，也帶動竹南與頭份再次繁榮興盛，推升竹南房市熱絡！

海線通霄、苑裡，因國產腳踏車龍頭品牌捷安特在大甲工業區設有生產基地，造就龐大就業市場，苑裡與大甲緊鄰，因為比價效應，房價近年大幅成長。

台中科學園區飽和，二期雲林園區、三期后里園區促進周邊商圈迅速成長

中部科學園區之台中園區413.91公頃(第一期開發331.08公頃、第二期開發82.83公頃)，位於台中市西屯區與大雅區之間的大肚台地上，早於2005年開始營運，目前已經飽和，過去就業人口與商圈發展，也是造就西屯區房市迅速繁榮的主因。

中科二期位於雲林縣虎尾鎮西北側雲林虎尾園區，佔地97公頃，主要產業以光電、生物科技產業為主，對雲林地區就業機會有正面效益。

中科三期位於后里科學園區，以后里農場及七星農場為主，面積260公頃，園區臨台13號(三豐路)道路，園區內有力晶、華映、茂德與友達四家國際規模的電子大廠。隨著這些園區的進駐率大幅上升，對於原本基期較低的后里房價也有較高的漲幅表現。

台積電進駐南科，成就善化、新營周邊蛋白區房價高漲

南部科學工業園區，範圍包括台南、高雄兩個園區，台南科學園區(簡稱南科)位於台南市新市、善化及安定三區之間，面積1,043公頃，由於位在三區交界上，更有台鐵南科站，及鄰近的新市與善化兩處火車站，交通路網便捷。

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加上台積電五奈米投產、三奈米建廠等優勢，二期基地內劃設208.26公頃之工業區，推估未來引進就業人口約增五萬人，同時也規劃住宅區面積為22.28公頃，可容納10,300人。引起關注的「南科三期」已拍板定案，將優先落腳看西農場，需地約150公頃，台南市政府將持續推動南科Ａ至Ｅ、Ｎ、Ｏ等七區都市計畫整體開發作業計畫，面積約430公頃(約130萬坪)，包括住宅區與商業區、部分產業用地，以提高南科整體生活機能與滿足發展需求。

由於台積電在南科的大量擴廠投資，善化以北包括新營地區，原本透天住宅已從過去500~800萬間的房價上漲至1000萬以上，漲幅超過一般都會蛋黃區。

高雄橋頭科學園區將帶動岡山、楠梓區房價上揚

備受矚目的高雄橋頭科學園區環評程序將啟動！高雄橋頭科學園區規劃引進產業為半導體聚落、航太產業、智慧生醫、智慧機械及創新科技聚落等，預計最快二○二一年提供廠商選地設廠，目前屬高雄蛋白的楠梓、岡山地區房價漲幅已明顯超過其他行政區。

（李同榮）

文章來源：理財周刊

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/332793.html

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法拍屋數量也未如預期增加，反而總數量還微幅下降。林琨凱攝
 
 
 

今年受到疫情影響，市場上出現兩種說法，其一就是房價會修正、其二就是法拍數量將會暴增，豈料房價一路往上衝，法拍屋數量也未如預期增加，反而總拍量還微幅下降，專家分析，房子要被法拍，需在房貸三個月未繳納之後，法院才會進行查封，後續還要歷經估價作業等時間，並不會從一開始就顯現，另外由於今年只要跟不動產相關包含預售、廠房、土地、商辦等買氣都很熱，不少人在斷頭相對容易找到買主解套。

從數據上來看，業者統計去年法拍(1~8月)總數量為6336件，今年同期加總卻微幅下降至6197件，不過值得注意的是5年內新屋拍出比例，北市大增約17％，寬頻房訊發言人徐華辰分析，法拍數量沒有明顯成長，但相較於拍出比例卻大幅增加，可以判斷屋齡、些微價差的新屋法拍，受到市場上消費者青睞。

但跨出北市後，除了台南無資料外，剩下4都的拍出比例皆呈現衰退狀態，徐華辰表示，近幾年推案熱區就鎖定在4都中，尤其以桃園、台中更加明顯，在市場上擁有更多選擇時，新屋法拍僅差些微價格，誘因就顯得沒那麼足夠。

而台南竟然無新屋拍賣資料，徐華辰解釋台南房市是近三年大型企業進駐後才開始有新案推出，以數據上來看雖無5年內新案法拍的數據，但並不是沒有法拍屋出現。

而法拍數量未增加，但出手人數變多的情況，其他法拍業者建議想要進入法拍市場的民眾，現在網路上的資訊透明高，在決定下標前一定要做好相關功課，尤其是市價；部分代標公司會為了讓民眾確定可以得標，價格會寫得比市價來得更高，若民眾沒有注意到很有可能會用高於市價的金額買到法拍屋。（陳筱惠/台中報導）

https://tw.appledaily.com/property/20200913/ACLCHM5ZTJC7JK4SSSTGFN4WEU/

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